Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Краткий анализ инвестиционной активности в российской федерации
1.1 Механизмы инвестирования и привлечения финансовых средств
1.2 Динамика объемов и источники финансирования инвестиций на предприятиях промышленности
1.3 Тенденции и структура использования финансовых ресурсов в строительных организациях
Глава 2. Оценка эффективности инвестиций с учетом факторов неопределенности 6]
2.1 Проблема принятия решений в условиях неопределенности 61
2.2 Выбор критериев оптимизации инвестиционных решений 85
2.3 Метод принятия оптимальных инвестиционных решений с учетом динамики рыночной ситуации
Глава 3. Практическое применение результатов исследования
3.1 Принятие оптимальных инвестиционных решений в строительстве и промышленности
3.2 Программная реализация предложенного метода 125
Заключение 133
Список использованных источников и
Литературы
Приложения 146
- Механизмы инвестирования и привлечения финансовых средств
- Проблема принятия решений в условиях неопределенности
- Метод принятия оптимальных инвестиционных решений с учетом динамики рыночной ситуации
- Принятие оптимальных инвестиционных решений в строительстве и промышленности
Введение к работе
Актуальность темы. Спад производства в промышленной сфере предопределил недостаток инвестиций в строительство жилья и производство. В свою очередь, нестабильность экономической и политической обстановки в стране в последние годы привела к высокой рискованности долгосрочных проектов. При этом инвестиционные решения необходимо принимать с учетом динамики экономической ситуации на рынке, прогнозирование которой является достаточно сложной задачей.
Вследствие влияния экономических и политических факторов на инвестиционную сферу большинство инвестиционных проектов осуществляется в условиях недостатка информации о макросреде объекта инвестирования, В этой связи инвесторы не имеют возможности заложить реальную величину риска в величину планируемых показателей эффективности на стадии предпроектных изысканий, и вынуждены оценивать предельные ситуации (пессимистический и оптимистический прогноз, достижение точки безубыточности). Однако, при принятии решения неизвестно, к какому из разработанных сценариев будет близка реальная ситуация. Кроме того, при принятии решения часто немаловажную роль играет и интуиция, которая вносит определенный субъективизм в процесс генерирования решений. Для снижения риска субъективного подхода необходимо создать соответствующую научную базу, на основе которой использование интуиции для принятия решений сведено к минимуму. Предлагаемый в работе метод позволяет принимать экономически обоснованные решения на основе реалистичного прогноза развития проекта.
Разработанность тематики исследования. Анализ экономической литературы позволяет сделать вывод о том, что многие аспекты оценки эффективности инвестиций находятся з центре внимания отечественных и зарубежных ученых. Среди них можно назвать Абалкина Л.И., Аганбегяна
4 А.Г., Хачатурова Т.С., Шаталина С.С, Рекитара Я.А., Лившица В.Н., Львова Д.С., Бестманна У., Маршалла Дж. Ф., Шарпа В. Ф. и др. В результате разработаны основные подходы к оценке экономической эффективности инвестиций. Вместе с тем в рыночных условиях хозяйствования выявился ряд направлений, не получивших еще достаточной проработки. Среди них учет фактора неопределенности при инвестиционном проектировании. Поскольку многие методические подходы по оценке инвестиций базируются на методах, предложенных ЮНИДО и разработанных для условий стабильной экономики, то они нуждаются в дополнениях, учитывающих специфику сегодняшнего состояния инвестиционной сферы Российской Федерации.
В условиях недостаточного объема инвестиций отсутствие глубокой проработки вопросов прогнозирования возможных последствий реализации инвестиционных проектов является одной из актуальнейших проблем при оценке инвестиций.
Критический анализ научных исследований и состояние их практического использования при оценке экономической эффективности инвестиций определили целью диссертационной работы разработку метода принятия оптимальных инвестиционных решений с учетом динамики микро- и макросреды объекта инвестирования.
Поставленная цель определила необходимость решения следующих задач:
анализ динамики инвестиционной сферы с целью определения объемов и источников финансирования капитальных вложений;
выявление тенденций при осуществлении инвестиций промышленными предприятиями Нижегородской области (склонности предприятий к инвестированию средств в производство и на иные цели);
анализ инвестиционной активности в сфере недвижимости Нижнего Новгорода:
анализ методов оценки эффективности инвестиций с учетом факторов неопределенности;
определение оптимальной стратегии инвестирования средств в рамках конкретного проекта;
разработка рекомендаций по практическому применению предложенного метода.
апробация разработанного метода и разработка программных средств для его эффективного использования при оценке инвестиционных проектов.
В этой связи предметом исследования выбраны процессы прогнозирования практической реализации инвестиционных проектов.
В качестве объекта исследования выбраны промышленные предприятия и строительные организации Нижегородской области.
Методологической основой исследования являются нормативно-правовые акты Российской Федерации, официальные методические рекомендации а, также методики, применяемые консалтинговыми фирмами для оценки инвестиционных проектов.
В процессе работы над диссертацией автором использовались следующие методы исследований: системный анализ, макроэкономический анализ тенденций в сфере недвижимости, а также методы обработки статистических данных.
Информационной базой для исследования послужили данные Министерства экономики и Центрального банка, статистическая информация Нижегородского областного комитета государственной статистики, результаты исследования рынка сбыта продукции строительных организаций Нижнего Новгорода, а также материалы, содержащиеся в научной и периодической печати.
Структура и объем диссертации. Она состоит из введения, тех глав, заключения, приложений и списка литературы. В работе представле-
но 54 рисунка, 7 таблиц, 2 приложения.
В первой главе осуществляется анализ тенденций в инвестиционной сфере за последние пять лет и исследуются условия, в которых предприятия осуществляют инвестиции.
Наиболее важными участниками инвестиционного процесса являются - реципиенты (промышленные и строительные предприятия), внешние инвесторы, кредитные институты и государственные органы власти.
Изучение официальных материалов Министерства финансов, Центрального Банка и других органов власти показало, что государственные инвестиции в реальный сектор экономики в течение последних пяти лет постоянно сокращаются. Вследствие этого доля инвестиций государственных предприятий в суммарном объеме капвложений сократилась с 1993 по 1997 год с 51% до 21,7% [ 6, 7 ].
Суммарные объемы капитальных вложений в России имеют тенденцию к сокращению, к примеру, объем инвестиций в основной капитал в течение последних пяти лет сократился практически вдвое.
При сокращении государственных инвестиций доля инвестиций предприятий смешанных форм собственности с 1993 по 1997 год возросла с 24.6% до 58,7% от общего объема капитальных вложений. Доля инвестиций частных предприятий также возрастает, и составила в прошлом году почти 20% от общего объема инвестиций в стране [ 6, 7 ].
В среднем по России капитальное строительство осуществляется более чем на 60% за счет собственных средств предприятий. Это подтверждается данными об инвестиционной деятельности четырех предприятий Нижегородской области, полученными автором в Государственном комитете по статистике. Важнейшим источником финансовых средств на инвестиционные цели являются амортизационные отчисления, а прибыль находится лишь на втором месте.
Анализ балансовых отчетов показывает, что больше половины капи-
7 тальных вложений нижегородские предприятия направляют на реконструкцию и техническое перевооружение существующего производства. Остальные инвестиции в производственной сфере направляются на расширение мощностей. Новое строительство практически отсутствует, что со временем может привести к нерациональному использованию инвестиций. Из всех рассмотренных предприятий только АООТ «Павловский автобус» увеличивало свои производственные мощности за счет их расширения. Таким образом, предприятия стараются вкладывать средства только в проекты, имеющие наименьший уровень риска.
Объемы жилищного строительства в Российской Федерации постоянно сокращаются, что является признаком тяжелого положения строительных организаций. Объем жилищного строительства в І 997 году составил только 53,46% к уровню 1993 года [ 7 ].
В странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших источников для финансирования капитальных вложений являются иностранные инвестиции. К сожалению, вследствие нерациональной экономической политики Министерства финансов и Правительства Российской Федерации, которые пытались любой ценой удержать низкий уровень инфляции, большая часть иностранных инвестиций направлялась на финансирование государственного долга. К примеру, в 1997 году объем иностранных инвестиций составил всего 9,63% от общей суммы притока капитала [ 8 ].
Признаком неблагоприятной ситуации для инвестирования средств является величина оттока отечественного капитала за границу. Вывоз капитала из России только в 1997 году был перекрыт притоком иностранных инвестиций. Однако данная ситуация из-за финансового кризиса, разразившегося в текущем году, по нашему мнению не повторится.
Высокая рискованность долгосрочных вложений обусловила высокую стоимость банковских кредитов, и хотя ставка рефинансирования
8 Центрального Банка, исходя из которой, рассчитываются ставки по кредитам коммерческих банков снизилась в 1997 году до 46% , она все равно почти в 1,5 раза превышала уровень рентабельности промышленных предприятий.
Рентабельность строительных организаций в последние годы была также очень низка. Поэтому лишь небольшое число строительных организаций используют коммерческие кредиты для финансирования своих инвестиционных программ.
Анализ тенденций в сфере недвижимости позволил выявить факторы, которые влияют на формирование инвестиционных программ строительных предприятий Нижнего Новгорода. Автором выделены, в качестве наиболее важных, следующие:
зависимость спроса на квартиры от престижности района;
влияние размера квартиры на ее стоимость;
разброс стоимости однотипных квартир в зависимости от района их расположения.
Основным выводом по первой главе является то, что при проведении капитальных вложений предприятия могут рассчитывать практически только на собственные средства и объемы инвестиций будут увеличиваться только в том случае, если предприятия смогут прогнозировать наиболее вероятные последствия осуществления инвестиционных проектов.
Во второй главе анализируются существующие методики оценки эффективности инвестиционных проектов. В данной работе были проанализированы, как официальные методики, так и методики, разработанные консалтинговыми фирмами [ 10, 11. 12, 13 ].
Анализ методик выявил их положительные и отрицательные стороны. К положительным моментам относятся:
учет временной стоимости денег при помощи дисконтирования платежей на выбранный момент времени;
использование для выбора наиболее выгодного проекта как показателей эффективности инвестиций, так и коэффициентов финансового состояния предприятия;
понимание авторами всех методик, что инвестиции всегда осуществляются в условиях неопределенности, и существует риск отклонения фактических результатов от планировавшихся.
Основным недостатком существующих методик является недостаточная проработка методов прогнозирования сценариев осуществления капвложений и выбора наиболее оптимальной инвестиционной программы.
На основе использования игрового подхода автором предлагается метод выбора оптимального инвестиционного проекта, состоящего из вариантов объемов производства по всем видам продукции.
В третьей главе обосновывается применимость предложенного автором метода, как для предприятий промышленности, так и для инвесторов-застройщиков, представлена программная реализация принятия инвестиционных решений на практике.
Применение данного на практике значительно упростится при использовании компьютерной программы на основе данного метода.
Научная новизна работы заключается в разработке нового метода определения наиболее вероятного сценария реализации инвестиционного проекта, который позволяет более обоснованно оценивать эффективность инвестиций.
В соответствии с этим:
выявлены взаимосвязи между динамикой источников финансирования капитальных вложений и изменениями, происходящими в макросреде объектов инвестирования;
выявлены тенденции и структура капитальных вложений на промышленных предприятиях Нижегородской области;
предложен новый подход к оценке эффективности инвестиций с учетом факторов неопределенности;
сформулированы рекомендации по выбору оптимальной стратегии инвестирования в рамках конкретного проекта;
разработан программный продукт «Games' WishMaster» повышающий эффективность использования предложенного в работе подхода для практической оценки инвестиций.
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что предложенные метод и рекомендации могут быть использованы предприятиями, инвесторами, органами местного самоуправления и коммерческими банками для выбора оптимальных инвестиционных решений.
Отдельные положения диссертационной работы могут использоваться при обучении студентов в высших учебных заведениях, а также в системе повышения квалификации и переподготовки кадров.
Апробация работы. Основные положения данной работы докладывались на научно-технических конференциях профессорско - преподавательского состава, аспирантов и студентов «Строительный комплекс -96 и 97» (Н. Новгород, 1996 и 1997гг.), региональной научно-практической конференции «Проблемы инвестиционных программ, экономического обоснования и защите их от финансовых рисков» (Н. Новгород, і 997г.), научной конференции «Бухучет, экономический анализ, аудит» (Н. Новгород. 1998г.).
Метод формирования оптимальной инвестиционной программы, разработанный в данной работе, используется Департаментом строительства Нижегородской области, а также предприятиями и инвесторами - застройщиками при анализе инвестиционных проектов.
Отдельные результаты работы использовались автором при чтении курсов «Инвестиции», «Финансы» и «Финансовый менеджмент» в Меж-
ду народном институте экономики, права и менеджмента.
Публикации. Основные положения диссертации отражены в 7 научных публикациях общим объемом 1,1 печатного листа.
На защиту выносятся:
Взаимосвязи между динамикой источников финансирования капитальных вложений и изменениями, происходящими в макросреде объектов инвестирования;
Выявленные тенденции и структура капитальных вложений на промышленных предприятиях Нижегородской области;
Метод оценки эффективности инвестиций с учетом факторов неопределенности;
Рекомендации по выбору оптимальной стратегии инвестирования в рамках конкретного проекта.
Компьютерная программа «Games' WishMaster» для выбора наиболее оптимального варианта инвестирования.
Механизмы инвестирования и привлечения финансовых средств
Инвестиционная деятельность на территории нашей страны осуществляется в соответствии с законами Российской Федерации («Об инвестиционной деятельности», «Об иностранных инвестициях» и др.), с постановлениями и приказами Министерства финансов, Правительства Российской Федерации, а также законодательными актами других органов власти.
Под инвестициями понимаются денежные средства, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, кредиты, любое другое имущество или интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта- Инвестиции подразделяются на капиталообразующие (капитальные вложения) и портфельные.
Капитальные вложения — это инвестиции, направленные на создание и воспроизводство основных фондов предприятия. Портфельные инвестиции - это помещение средств в финансовые активы, В дальнейшем будут рассматриваться только капиталообразующие инвестиции.
Субъектом инвестиций является предприятие или организация, привлекающая инвестиции. Далее это предприятие будет называться реципиентом.
В диссертационной работе рассматриваются следующие объекты инвестирования: вновь возводящиеся, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения, используемые для производства товаров и УСЛУГ; строящиеся и реконструируемые жилые здания. Принятие решения об инвестировании производится на основе оценки инвестиционного проекта. Под инвестиционным проектом понимается программа действий по вложению капитала с целью получения прибыли, а также набор организационно-правовых и финансовых документов для ее осуществления.
В условиях рыночных отношений источниками инвестиций являются собственные и заемные средства. Если раньше предприятия на инвестиционные цели могли использовать только собственные средства и государственные субсидии, то теперь появилась возможность финансировать капитальные вложения и за счет средств финансовых институтов (банков, финансовых компаний, инвестиционных фондов), сторонних предприятий, физических лиц и т.д. Схема финансирования представлена на рис. 1.
Реципиент может получать финансовые средства на невозвратной и возвратной основе. В первом случае государственные органы власти (федеральные, муниципальные) выделяют субсидии на развитие приоритет 14 ных отраслей народного хозяйства на основе государственных целевых программ. Наряду с государством финансовые средства предоставляются частными фирмами и организациями, в том числе и иностранными инвесторами. Во втором случае финансирование производится за счет прямых инвестиций или на кредитной основе.
Прямые капитальные вложения в фонды предприятия дают право инвестору на участие в управлении предприятием, а также на часть прибыли соответственно той доле имущества, которую он приобрел.
При кредитном финансировании предприятие обязано вернуть кредит после окончания его срока и выплатить проценты по кредиту, которые представляют собой плату кредитору за предоставленные денежные средства. Предоставление кредита в общем случае не дает право на участие в управлении предприятием и на долю прибыли, за исключением особых случаев, когда выдаются очень крупные кредиты в условиях повышенного риска банкротства реципиента.
Дифференциация на кредиторов и инвесторов является основополагающим элементом, на котором базируется оценка эффективности инвестиционных проектов. Это происходит вследствие того, что кредиторы и инвесторы преследуют различные цели при осуществлении инвестиционного проекта. Более подробно это будет раскрыто в следующей главе, посвященной оценке инвестиций с различных точек зрения.
Участниками инвестиционного процесса являются: реципиент, в качестве которого рассматриваются промышленные предприятия и строительные организации; кредитные институты (банки, финансовые компании и т. д.); государственные органы власти; инвесторы и др.
Проблема принятия решений в условиях неопределенности
Для успешной работы в условиях рыночной экономики предприятию необходимо заниматься планированием своей деятельности. Одним из основных видов планирования является план продаж, так как именно он служит стартовой точкой процесса бюджетирования. Только после разработки плана продаж осуществляется привязка к нему плана производства. Фактически план продаж определяет план производства
В свою очередь основой для составления плана продаж выступает их прогноз, производимый на основе анализа текущей рыночной ситуации и ее вероятных изменений.
Под составлением плана производства понимается определение объемов производства в натуральном и денежном выражении по группам товаров, которые предприятие способно производить. Составление плана производства можно назвать также выбором оптимального инвестиционного решения.
С точки зрения теории инвестиций можно оценить эффективность любого вложения средств вне зависимости от того, каким образом лицо, вкладывающее средства (инвестор), предполагает получить от этого экономическую выгоду. Теория инвестиций позволяет с равным успехом оценивать эффективность размещения средств в банках и трастовых компаниях, вложение их в конкретный бизнес (например, строительство жилья), а также эффективность их использования в уже раскрученном бизнесе (эффективность производства отдельных видов продукции).
Что касается первого случая, необходимо сопоставить ставку процента, предлагаемую банком или трастовой компанией, с темпом инфляции, минимальной доходностью, на которую мы ориентируемся, а также рисковостью вложений (и для банков, и для трастовых компаний существует ряд критериев для оценки их надежности). Произведя необходимые расчеты, мы можем получить такие показатели, как ЧДД, ИД и проч., на основе которых мы сможем выбрать схему оптимального вложения средств.
Второй случай (вложение средств в конкретный бизнес) представляет собой оценку эффективности инвестиционного проекта в его классическом понимании. Например, строительная компания намеревается возвести жилой дом. На основе данных о предполагаемом объеме инвестиций, срока реализации проекта, величины спроса на жилье и ряда других данных рассчитываются показатели эффективности вложения средств в данный проект. В случае, если полученные показатели удовлетворяют инвесторов, проект принимается к реализации.
Теперь рассмотрим несколько иную ситуацию. С целью эффективного управления предприятием менеджеры должны постоянно принимать решение об ассортименте своей продукции (какие товары производить и в каком объеме, от производства каких продуктов следует отказаться и т. п.). принятие подобных решений носит комплексный характер. Это означает, что во внимание принимается сразу множество факторов (финансовых, маркетинговых других). С учетом того, что многие предприятия в Российской Федерации испытывают постоянный дефицит оборотных средств, задача эффективного управления ассортиментом является одной из первостепенных по важности. Для того, чтобы обеспечить постоянный и запланированный приток наличности на предприятие, необходимо обеспечить минимальный промежуток времени между производством товара и его реализацией. С точки зрения теории инвестиций издержки предприятия по производству конкретного вида продукции также можно рассматривать как инвестиции, хотя с точки зрения экономической теории данное пспользование средств инвестициями не является. В данном случае дополнительным критерием эффективности могут выступать скорости оборота оборотных средств предприятия, участвующих в производственном и финансовом циклах по конкретному виду продукта. Минимизировать длительность финансового цикла возможно лишь при условии глубокого знания ситуации на рынке и умения достоверно ее прогнозировать. В этой связи составление плана производства также можно относить к разряду принятия оптимальных инвестиционных решений. Представляется логичным использовать сценарный подход для оптимального принятия подобных решений.
В данной работе анализируются второй и третий типы ситуаций. Рассмотрим, позволяют ли уже разработанные методики осуществлять построение сценариев и делать достоверные прогнозы, на основании которых уже можно составлять план производства (для ситуации два план производства является соответствующим разделом бизнес-плана).
Осуществление инвестиционного проекта в условиях рыночной экономики, и тем более в условиях становления рынка в России, всегда связано с отсутствием полной уверенности в достижении намеченных результатов. В Российской Федерации данная ситуация еще усугубляется за счет объективных факторов, к которым относятся: высокая инфляция, постоянные изменения законодательной базы, неадекватная тактика поведения государственных органов власти (и в первую очередь Министерства Финансов и Центрального Банка) на рынке капиталов, высокое налоговое бремя на производителей и, наконец, отсутствие четкой промышленной политики в стране. Все это увеличивает неопределенность при реализации инвестиционных проектов.
Неопределенность - это полный или частичный дефицит информации, необходимой для достоверной оценки инвестиций и принятия решения об инвестировании средств в конкретные проекты. Решение об инвестировании средств в определенный проект осуществляется на основе информации о перспективах инвестиционного проекта с учетом прогноза результатов производственно-хозяйственной деятельности объекта инвестирования. Выбор наиболее предпочтительного среди нескольких альтернативных проектов основывается на расчете нескольких групп показателей. К ним в первую очередь относятся: Коэффициенты эффективности капитальных вложений; Показатели финансового состояния предприятия.
Оценка эффективности капитальных вложений может быть произведена с использованием статических или динамических методов. Среди статических методов определения целесообразности вложения капитала в инвестиционный проект чаще всего используются два: расчет простой нормы прибыли и расчет срока окупаемости.
Простая норма прибыли представляет собой соотношение чистой прибыли за один какой-либо промежуток времени (чаше всего за год) к общему объему инвестиционных затрат:
Метод принятия оптимальных инвестиционных решений с учетом динамики рыночной ситуации
Предлагаемый в настоящей работе метод принятия оптимальных инвестиционных решений (МПОИР) представлен в виде структурной схемы на рис. 36.
Выбор оптимального инвестиционного решения основывается на анализе исходной информации, которая разделяется на следующие элементы: предполагаемые изменения платежеспособного спроса на производимую компанией продукцию; возможности компании по варьированию объема и ассортимента продукции; прогнозируемые изменения совокупного предложения конкурентов по каждому виду продукции или товара-заменителя. Исходная информация по каждому элементу (спрос, возможности компании, совокупное предложение конкурентов) включает в себя прогнозируемые величины цены реализации продукции и количества реализуемой продукции.
Цена единицы продукции и объем ее реализации напрямую зависят от состояния ситуации на рынке. Если компания обладает сильным положением на рынке, т.е. ее продукция соответствует требованиям потребителей в большей степени, чем продукция конкурентов, то компания может увеличить объем продаж своей продукции за счет изменения цены и/или объема реализации продукции. В условиях свободной рыночной экономики является наиболее оптимальным увеличение объема продаж в первую очередь за счет роста объема реализации продукции, так как значительное отклонение цены от среднерыночных значений отрицательно влияет на величину спроса.
В результате анализа ситуации на рынке получают множество вариантов объемов реализации продукции, соответствующих каждому сочетанию платежеспособного спроса и совокупного предложения на рынке по всем видам продукции.
Полученные варианты сводят в единую платежную матрицу, на основе анализа которой выбирают при помощи инструментария теории игр определяют вариант с максимально возможным объемом продаж (оптими 96 стический вариант), вариант с минимальным объемом продаж (пессимистический вариант) и как их сочетание - реалистичный вариант.
На основе определенных таким образом вариантов объемов продаж рассчитываются все показатели, необходимые для принятия решения об инвестировании средств (размер целевой прибыли, величина плановой рентабельности и т.д.). Если рассчитанные величины показателей удовлетворяют требованиям компании, то на основе полученных результатов может быть принято решение о вложении средств в производство данных видов продукции.
Наиболее сложной и трудоемкой задачей при использовании инструментария теории игр является синтез платежной матрицы. Именно платежная матрица является основой игровой модели. В принципе, решение задачи на основе использования рассмотренных ранее является достаточно простой задачей при корректно построенной платежной матрице, т. к. большинство операций можно автоматизировать с применением прикладных программ.
Оптимальное построение платежной матрицы возможно только при корректной постановке задачи. Следовательно, можно с уверенностью утверждать, что корректно поставленная задача является переоосновой для успешного выбора оптимального варианта реализации проекта.
Под корректной постановкой задачи подразумевается введение системы ограничений, сужающих сферу применения данного метода на практике и повышающих его достоверность. Для корректной постановки задачи, прежде всего, необходимо ответить на следующие вопросы.
Принятие оптимальных инвестиционных решений в строительстве и промышленности
Разработанная автором методика выбора эффективного инвестиционного проекта была применена при анализе данных по рынку недвижимости с целью выбора оптимального инвестиционного решения.
Апробация метода МПОИР с использованием фактических данных, полученных в ходе исследования рынка недвижимости Нижнего Новгорода, позволила выявить его преимущества по отношению к остальным методам выбора оптимальных инвестиционных проектов, а также обозначила сложности его практического применения.
Автором был рассмотрен вопрос планирования инвестиционной деятельности инвестора-застройщика. Выбор строительной организации для апробации метода обусловлен небольшим ассортиментом выпускаемой ею продукции, что позволило наглядно оценить возможности предлагаемого подхода.
Строительно-монтажные организации-застройщики находятся в настоящее время в очень тяжелом состоянии, т. к. покупательская способность населения в последние годы постоянно уменьшается, а вследствие финансового кризиса сократилась еще значительнее.
В такой ситуации строительным организациям необходимо тщательно планировать свою производственную деятельность. Если предприятие не будет согласовывать объемы строительства со спросом на квартиры и объемами производства конкурентов, то оно может понести значительные убытки, которые в наихудшем варианте развития событий приведут к банкротству предприятия.
Как известно, стоимость квартир находится в прямой зависимости от их размера (числа комнат и жилой площади) и престижности района расположения. Исследование рынка недвижимости нижнего Новгорода показало, что в зависимости от района города объемы продаж однотипных по характеристикам квартир значительно различается.
Например, фирма «Нижегородстрой» возводит дома в нескольких районах Нижнего Новгорода (Сормовском, Канавинском, Советском и Нижегородском). Поэтому ей необходимо учитывать изменение спроса и предложения квартир во всех четырех районах города.
Так ситуация с двухкомнатными квартирами на рынке жилья складывается следующим образом: средняя стоимость таких квартир в Сормовском районе составляет 19 тыс. долларов, в Канавинском - 24,3 тыс. долларов, а Советском и Нижегородском - 33 и 33,1 тыс. долларов соответственно. Количество продаваемых квартир в выше перечисленных районах также значительно отличается. Если за 100% обозначить суммарное количество продаваемых двухкомнатных квартир в четырех районах, то на долю Сормовского района придется 5%, на долю Канавинского - 43%, на долю Советского - 16% , а в Нижегородском районе продается 36% от общего количества квартир. Следовательно, строительство одинаковых домов в Сормовском и Канавинском районах будет иметь различные экономические результаты для предприятия.
Поскольку существующие методики не позволяют инвесторам-застройщикам выбирать оптимальную инвестиционную программу, то они возводят ограниченное количество жилых домов. Фирма "Нижегородстрой" возводит четыре дома на условиях долевого участия, т.е. только после предоплаты стоимости будущих квартир. Таким способом фирма пытается застраховаться от риска отсутствия спроса на квартиры. В результате подобной стратегии предприятие ограничивает объемы производства и упускает возможную прибыль.
Предлагаемый автором метод позволяет облегчить формирование оптимальной инвестиционной программы.
В качестве примера, проанализируем инвестиционный проект по строительству многоквартирного дома в Канавинском районе Нижнего Новгорода. В проекте дома предусмотрена возможность строительства двух, трех и четырехкомнатных квартир. До начала проектных работ необходимо определить, сколько квартир каждого типа необходимо заложить в проект для получения максимального экономического эффекта.
В результате исследования было выяснено, что средняя стоимость двухкомнатной квартиры составляет 24,3 тыс. долларов, средняя стоимость трехкомнатной квартиры - 30,5 тыс. долларов, а средняя стоимость четырехкомнатной - 40,7 тыс. долларов.
Проанализировав имеющиеся производственные мощности и возможность их увеличения, определяются варианты производственной программы по каждому типу квартир. Сочетания вариантов строительства составят в совокупности по всем квартирам стратегии реципиента в статистической игре.
