Введение к работе
Актуальность темы исследования. Социально-экономические преобразования, проводимые в России, затронули в значительной степени проблему распределения и использования земельных ресурсов страны. В силу своих природных и экономически качеств, земельные ресурсы являются основой национального богатства и представляют собой особый объект социально-экономических и общественно-политических отношений, что делает необходимым создание принципиально иной системы управления этими ресурсами.
Проводимые в России земельные реформы создают благоприятный климат для развития земельного рынка, повышения эффективности управления землей. Существенная роль уделяется и государственному регулированию данной сферы, что позволяет поддерживать баланс между административным управлением земельными ресурсами и свободным рынком.
Однако зачастую проводимые преобразования либо сдерживают развитие рынка, либо наоборот, неоправданно либерализуют рынок и создают пробелы в механизмах государственного контроля. В подавляющем большинстве случаев создается поле для злоупотреблений со стороны представителей власти, что приносит не только экономический, но и социальный и экологический ущерб, причем в гораздо большей степени.
Внедрение рыночных принципов в управление земельными ресурсами должно проводиться комплексно, а принимаемые меры должны быть адекватными и четко направленными. Необходимо понимать всю степень социальной ответственности таких преобразований.
Так, в результате создания земельного рынка в 90-х годах прошлого века, сформировались четкие закономерности и факторы формирования цен на землю, одним из которых является категория земель. Общеизвестно, что земли сельскохозяйственного назначения почти всегда дешевле земель поселений и промышленности, при прочих равных условиях. Данная закономерность справедлива для всех развитых экономических систем. Сформировав земельный рынок, а впоследствии и процедуру перевода земельных участков из одной категории в другую, мы получили ситуацию, когда представители бизнеса выкупают сельскохозяйственные земли, переводят их в другую категорию и продают, получая более 100% прибыли. При этом происходит изменение структуры земельного фонда и утрата ценных земель, а бюджет недополучает значительные поступления.
Контроль над процедурой перевода не решит всю проблему, поскольку административные решения зачастую связаны с коррупцией и могут иметь адресную направленность. Следовательно, законодательные и административные ограничения необходимо дополнять экономическими рычагами.
Прекратить спекулятивный бизнес, основанный на причинении ущерба земельному фонду, можно только сделав его нерентабельным, то есть, подкрепив административное регулирование рыночным.
Итак, в настоящее время сложилась объективная необходимость внедрения принципов управления земельными ресурсами основанных на их инвестиционной привлекательности. При этом копирование зарубежного опыта недопустимо ввиду того, что российские земельные отношения являются уникальными в силу невысокой степени развития рынка, а так же самой специфики общественного сознания. Таким образом, преобразования не должны основываться на использовании или адаптации чужого опыта, а содержать принципиально иной взгляд на сложившуюся проблему.
Вместе с тем, проблема продолжает нарастать из года в год, и актуальность ее решения подтверждается в первую очередь, самими органами государственной власти. Так, в 2005 году перевод категорий земельных участков был фактически прекращен ввиду отсутствия четко регламентированных процедур.
За последние годы изданы методические разработки, статьи, монографии, посвященные земельным реформам в целом, принят федеральный закон, устанавливающий общие принципы перевода категорий земель. Однако не получили должной проработки конкретные процедуры перевода земельных участков из одной категории в другую, а так же проблемы регулирования и принятия решений о возможности и необходимости таких процедур.
В связи с этим, на сегодняшний день остро стоит вопрос об оценке инвестиционной привлекательности земельных участков при проведении процедуры перевода категорий земельных участков, с целью учета возможного эффективного использования земель с точки зрения их максимальной рыночной стоимости. Именно в этом заключается актуальность выбранной темы научного исследования.
Степень разработанности проблемы. Основные вопросы управления земельными ресурсами наиболее полно освещены в работах Алпатова А.А., Асаула А.Н., Варламова А.А. Дейнингер К., Кабаковой С.И., Камаева Р.А., Карасева А.В., Коптева-Дворникова В.Е., Кошкина Л. И., Кухтина П.В., Левова А.А., Лобанова В.В., Уткина Б.И., Цветкова Д.А., Цуканова И.Л., Цыпкина Ю.А., Швецов А.Н., и других авторов.
Проблемам земельного рынка и стоимости земли посвящены научные труды таких ученых как: Горемыкин В.А., Калинин Н. И., Медведева О.Е., Назаренко В.И., Орлов С.В., Удачин А. А., Уткин Э.А., Федотова М.А.
В то же время система перевода категорий земель, и особенно ее инвестиционная составляющая, направленная на повышение эффективности управления земельными ресурсами и сохранение земельного фонда, в полной мере не только не разработана, но и не изучена.
Объектом исследования являются инвестиционные процессы в системе управления земельными ресурсами.
Предметом диссертационного исследования являются теоретические и методологические вопросы оценки инвестиционной привлекательности земельных ресурсов, а так же организационно-экономические отношения, возникающие при решении инвестиционных задач в системе управления земельными ресурсами.
Целью исследования является разработка методики оценки инвестиционной привлекательности земельных ресурсов в современных российских условиях.
Для достижения поставленной цели сформулированы и решены следующие задачи:
Исследовать теоретико-методологические основы управления земельными ресурсами, выявить сущность и установить взаимосвязи между элементами системы управления земельными ресурсами;
Изучить отечественный и зарубежный опыт эффективного развития инновационных подходов в земельном обороте с учетом российской специфики системы платежей за землю;
Выделить наиболее значимые условия, определяющие инвестиционную привлекательность земельного рынка вблизи мегаполиса, а также факторы формирования цен на землю;
Определить параметры инновационных методов регулирования различных категорий земель с учетом ограничений правовых режимов их использования;
Разработать модель ценообразования на земельном рынке с учетом сложившихся механизмов перевода категорий земель, в том числе и в развитых странах;
Разработать комплекс мероприятий, обеспечивающих оценку инвестиционной привлекательности земель в процессе перевода категорий земельных участков.
Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам, связанным с диссертационным исследованием, материалы и периодические издания в области управления земельными ресурсами, земельных отношений, оценки земель, законодательные акты и нормативные материалы федерального и регионального уровня. В процессе исследования использовались такие общенаучные методы и приемы, как научная абстракция, анализ и синтез, методы группировки и сравнения, экономико-математические методы статистической обработки информации, а также системный экономический анализ.
Научная новизна работы заключается в разработке и внедрении механизма оценки инвестиционной привлекательности земель в систему управления земельными ресурсами для изменения категории земельных участков.
К числу конкретных результатов, характеризующих научную новизну, можно отнести следующие:
Выявлены основные условия и факторы, определяющие сущность инновационного подхода к управлению земельными ресурсами, отражающие наиболее значимые аспекты улучшения категорий земельных участков в регионе Российской Федерации;
Установлены приоритеты инвестиционного обеспечения инновационных подходов управления земельными ресурсами и определены направления развития земельного рынка вблизи мегаполиса;
Предложена модель принятия инвестиционных решений с учетом ценообразования на земельном рынке согласующая содержание выявленных независимых факторов с управляемыми параметрами, влияющими на стоимость конкретного земельного участка;
Разработаны механизмы, обеспечивающие оценку инвестиционной привлекательности земель при проведении процедуры перевода земельных участков из одной категории в другую;
Обоснована эффективность предлагаемых инноваций на основе комплексного расчета экономического эффекта конкретного варианта применения, а так же возможных социальных последствий.
Практическая значимость результатов исследования. Основные теоретические положения исследования, составляющие его новизну, доведены до конкретных рекомендаций в области управления земельными ресурсами, разработаны конкретные механизмы, позволяющие внедрить оценку инвестиционной привлекательности земель в систему перевода земельных участков из одной категории в другую. Предложенные в работе рекомендации и схемы позволяют упорядочить процедуру перевода категорий земельных участков, прекратить спекулятивный бизнес и сохранить земельный фонд.
Апробация результатов. Материалы диссертационного исследования докладывались на конференциях, совместном заседании кафедр и лаборатории Института экономики и предпринимательства (ИНЭП):
Международная научно-практическая конференция «Актуальные проблемы экономики, управления, права – 2006», г. Москва, ИНЭП, 2006 г.
Научный семинар кафедр ИНЭП «Моделирование инновационной концепции развития экономики РФ», г. Москва, 2006 г.
Научный семинар лаборатории ИНЭП «Состояние и перспективы инвестирования регионов РФ», г. Москва, 2007 г.
Публикация результатов. По результатам исследования опубликовано 5 статей общим объемом 2,1 п.л. Содержание статей раскрывает проблемы управления земельными ресурсами и особенности функционирования земельного рынка.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений, общим объемом 170 листов.
