Введение к работе
Актуальность темы исследования.
Актуальность темы исследования обусловлена наличием растущего дефицита территории для размещения объектов нового строительства и связана с влиянием экономических, социальных, экологических и градостроительных факторов на инвестиционную привлекательность территорий сложившейся застройки города, где размещены объекты промышленной недвижимости. Особенно остро это ощущается в крупных городах, таких как Санкт-Петербург, Москва, Екатеринбург, Волгоград, Нижний Новгород, Казань и др.
Необходимость исследования проблемы по перебазированию, реформированию, ликвидации промышленных предприятий и организаций, расположенных на территории города Москвы, рекультивации и реабилитации освобождаемых территорий, обусловлена рядом существенных причин:
возможности застройки периферийных районов города себя практически исчерпали, все более возрастают затраты на строительство и создание инфраструктуры, особенно на присоединенных в 80-х гг. к Москве территориях и части территории Московской области присоединенной в 2011 году к столице. При этом из 108 тыс. га территории Москвы более 20% составляют промзоны, а в центре города - до 40%. Только промзонами на территории Центрального административного округа занято около 500 га, при этом около 40% этих площадей в настоящее время практически не используются;
нехваткой качественной коммерческой (гостиничной и офисной) недвижимости. Для удовлетворения спроса необходимо предоставить возможность частным инвесторам вести также строительство деловых и гостиничных комплексов, которые, прежде всего, необходимы в центральной части города;
создание современного градостроительного облика города с решением проблем экологии. При этом большинство промышленных территорий и предприятий в центре города используются не эффективно, многие предприятия убыточны.
Экономические факторы связаны с низкой эффективностью использования городских промышленных территорий и возможностью повышения их коммерческого потенциала.
Социальные факторы с занятостью населения, местонахождением объекта недвижимости, наличием транспортных систем, коммуникаций и т. д.
Таким образом, все более остро встает проблема комплексной реконструкции промышленных территорий в целях обеспечения дальнейшего эффективного развития города.
Государственная программа города Москвы "Стимулирование экономической активности на 2012-2016 гг." принятая 11 октября 2011 года выделяет некоторые направления по исследуемой проблеме:
разработка предложений о порядке использования земельных участков, в
том числе освобождаемых в результате реорганизации промзон;
привлечение частного капитала к реализации инвестиционных проектов города;
определение пропорций и оптимального сочетания различных (бюджетных и внебюджетных) источников финансирования инвестиционных проектов в отраслях городского хозяйства;
подготовка предложений по их реорганизации и дальнейшему использованию высвобождаемых при этом рабочей силы, земельных участков и производственных зданий.
Таким образом, научной гипотезой исследования является обоснование методов рационального использования территориального коммерческого потенциала города в сочетании с эффективным организационно-управленческим механизмом деятельности муниципальных органов управления, девелоперских компаний, собственников реформируемых предприятий с использованием принципов государственно-частного партнерства при реализации городских программ по реорганизации промышленных территорий.
Степень разработанности проблемы. В предлагаемой постановке проблема почти не исследовалась, хотя отдельные аспекты эффективности использования коммерческого потенциала территорий в сочетании с комплексной реконструкцией сложившейся застройки освещалась в трудах отечественных и зарубежных ученых.
Многие аспекты реконструкции городских промышленных территорий с учетом российского и зарубежного опыта рассматриваются в работах Абрамова СИ., Бакланова П.Я., Бандман М.К., Барбакадзе М.Ш., Бурака П.И., Воронина М.И., Гохберг М.Я., Грабового П.Г., Гранберга А.Г., Гулямова С.С, Гумбы Х.М., Зарубина В.Н., Кирилловой А.Н., Кистанова В.В., Колосовского Н.Н., Лукмановой И.Г., Лукьянова В.Н., Мазановой М.Б., Матвеева Е.С., Некрасова Н.Н., Паламарчука В.М., Панибратова Ю.П., Панкратова Е.П., Погребного И.Я., Ростанца В.Г., Саяпина В.Т., Серова В.М., Солунского А.И., Стороженко В.П. Фалькевича Н.А., Хрусталева Б.Б., Штульберга Б.М., Яськовой Н.Ю. и др.
Среди наиболее известных зарубежных исследователей этого направления следует назвать В.Андрианова, Х.Варнекса, Н.Тренева, Г.Хакена, Д.Робинсона, Б.В.Щербицкого, В.С.Кипоть, В.М. Паламарчук и др.
Процесс комплексной реконструкции промышленных территорий характеризуется многостадийностью и многосторонним взаимодействием различных участников процесса. Реализация подобных проектов, как правило, требует разностороннего анализа инвестиционных проектов, требующих оценки, как коммерческого потенциала территории, так и разработки механизмов управления процессами реконструкции промышленных территорий.
Целью диссертационной работы является разработка методов управления комплексной реконструкцией промышленных территорий, обеспечивающих эффективное использование территориальных резервов города с учетом использования принципов государственно-частного партнерства основных участников инвестиционно-строительного процесса.
Для достижения указанной цели исследования автором поставлены и решены следующие задачи:
выполнен анализ современной городской среды и выявлены основные аспекты необходимости комплексной реконструкции промышленных территорий, с учетом потребностей территориально-пространственного развития мегаполиса;
определены проблемы и задачи основных участников инвестиционно-строительного процесса с учетом принципов государственно-частного партнерства.
выполнен анализ применимости существующих методов реорганизации в рамках комплексной реконструкции городских промышленных территорий;
выявлены наиболее значимые факторы влияния внешней и внутренней среды на коммерческий потенциал земельного участка, выделенного под реализацию инвестиционного проекта с учетом интересов и задач каждого участника;
разработана модель динамического равновесия выделенных общесистемных функций в системе взаимодействия основных участников процесса комплексной реконструкции промышленных объектов;
разработан алгоритм экспресс-анализа коммерческого потенциала земельных участков на прединвестиционной стадии в условиях качественного формирования совокупного портфеля объектов недвижимости инвестора;
предложен алгоритм оценки эффективности проектов по перебазированию, реформированию, ликвидации промышленных предприятий и реабилитации освобождаемых территорий;
разработаны методические рекомендации по оценке коммерческого потенциала промышленных территорий с определением интегральных показателей потенциалоемкости территории;
выполнена апробация разработанной модели оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов по реорганизации промышленных объектов и коммерческого потенциала анализируемой территории для каждого из участников процесса, на примере промышленных территорий г. Москвы.
Объектом исследования является комплексная реконструкция и обновление территории с учетом сложившейся промышленной застройки крупного города.
Предметом исследования выступают методы и процедуры системного управления и регулирования процессами осуществления комплексной реконструкции промышленных территорий.
Задачей данного исследования является создание универсальной экономико-математической модели оценки эффективности реализации проектов реконструкции промышленных территорий, с разработкой рекомендаций, учитывающих интересы и задачи участников инвестиционно-строительного процесса с учетом рисков и изменения рыночной ситуации.
Теоретическая и методологическая база исследования. В теоретическом плане диссертационное исследование опирается на содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных ученых концептуальные
разработки по анализу закономерностей функционирования сложных социально-экономических систем, организации управления, принятия решений, информационных технологий, процессов урбанизации, развития городов как социально-экономических образований, градостроительной политики.
Методологической основой диссертации послужил системный подход, накопленный в рамках научных исследований, опыт применения соответствующего методологического инструментария в различных областях научных знаний. Системно-теоретические разработки доказали свою особую результативность прежде всего при анализе функционирования сложных динамических систем, требующих проведения междисциплинарных исследований.
Информационную базу работы составили данные, содержащиеся в справочно-статистических и аналитических материалах ряда федеральных министерств и ведомств - Госкомстата России, Минэкономразвития России, Минфина России, Федерального Собрания Российской Федерации, Правительства г. Москвы, а также в материалах научно-исследовательских организаций, специализирующихся на проблемах социально-экономического развития городов и градостроительства. Кроме того, в работе использовались не введенные до этого в научный оборот данные, специально собранные и обработанные автором для целей диссертационного исследования.
Научная новизна результатов исследования заключается в разработке научных принципов и методических положений по эффективности реализации проектов комплексной реконструкции промышленных территорий, предполагающих комплексную оценку коммерческого потенциала территории и разработку предложений по выбору рационального варианта инвестиционно-строительного проекта при планировании стратегии обновления и развития сложившейся застройки города с учетом эффективного использования территориальных резервов и совокупных рисков.
Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:
Анализ структуры современной городской среды и необходимости планирования комплексной реконструкции промышленных территорий, исходя из стадии жизненного цикла функциональной специализации города и интересов участников инвестиционно-строительного процесса.
Алгоритм комплексного экспресс-анализа коммерческого потенциала земельного участка для инвестора на прединвестиционной стадии при формировании портфеля объектов недвижимости, позволяющего рассчитывать пороговое значение доходности инвестиционно строительного проекта реконструкции промышленных территорий.
Оценка применимости методов реорганизации в рамках комплексной реконструкции промышленных территорий отражающая состояние предприятия в целом и особенности расположения промышленного предприятия на территории.
Комплексный анализ коммерческого потенциала земельного участка с учетом наиболее значимых факторов влияния внешней и внутренней среды с учетом интересов и задач каждого участника.
Модель динамического равновесия выделенных общесистемных функций в системе взаимодействия основных участников инвестиционно-строительного процесса комплексной реконструкции промышленных объектов с оценкой эффективности проектов по санации промышленных предприятий и восстановлению освобождаемых территорий.
6. Методические положения по оценке коммерческого потенциала
промышленных территорий с определением интегральных показателей
потенциалоемкости территории для основных участников инвестиционно-
строительного процесса.
7. Практические рекомендации по оценке эффективности применения
разработанной модели и коммерческого потенциала освобождаемой
территории на примере г. Москвы.
На защиту выносятся:
- методические положения по оценке эффективности инвестиционно -
строительных проектов по реорганизации промышленных объектов, с
определением коммерческого потенциала освобождаемой территории для
каждого из участников инвестиционно-строительного процесса;
методика обоснования факторов и выбор критериев оценки эффективности инвестиционно - строительных проектов по управлению и регулированию промышленных территории;
- практические рекомендации по эффективности реализации
инвестиционно-строительных проектов реорганизации промышленных
объектов и определению коммерческого потенциала освобождаемой
территории.
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования. Теоретическая значимость исследования заключается в том, что отдельные результаты непосредственно связаны с анализом проблем реконструкции сложившейся застройки в г. Москве и содержат необходимые рекомендации по их решению.
Проведенное исследование может представлять практический интерес для органов власти и управления крупных российских городов, специализированных организаций при разработке соответствующих инвестиционных проектов, предприятий осуществляющих самореорганизацию с привлечением инвесторов.
Достоверность полученных результатов основывается на применении репрезентативного объема статистической информации, использовании аналитических и статистических данных Федеральной службы государственной статистики РФ, материалов Министерства регионального развития РФ, Правительства г. Москвы, аналитических данных организаций-участников инвестиционно-строительного процесса, а также информации, собранной автором непосредственно в строительных, организациях и предприятиях г. Москвы.
Соответствие диссертации Паспорту научной специальности. Область исследования соответствует п. 15.63 «Методологические и методические аспекты взаимоотношения между участниками инвестиционного процесса в строительстве (инвестор-застройщик-проектировщик-подрядчик) и п. 15.77 «Экономические проблемы реконструкции и восстановления основных фондов ЖКХ различных форм собственности» (08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)) паспорта специальностей ВАК.
Апробация работы. Основные теоретические положения и выводы диссертации, а также практические рекомендации представлялись автором на российских и зарубежных научно-практических конференциях. IV международная научно-техническая конференция "Градорегулирование, экономика строительства и управление недвижимостью" - Вьетнам, 2011 год, седьмая международная научная конференция «Наука и инновации» - Польша, 2011 год.
Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 7 печатных работ общим объемом 4,82 п.л., лично автором 4,42 п.л., в том числе 3 работы в ведущих рецензируемых журналах, определенных ВАК РФ - 2,7 п.л., в том числе лично автором 2,4 п.л.
Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложений. Содержание работы изложено на 140 страницах машинописного текста, в том числе 26 иллюстраций, 22 таблицы, 20 формул и 5 приложений. Список литературы включает 129 наименований.
Похожие диссертации на Методы управления процессами реконструкции городских промышленных территорий
