Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 4
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ 14
1.1. Особенности земли как объекта имущественных
отношений, регулирование процесса их изъятия 14
1.2. Оценка земли хущность, функции, категории и виды,
место в лесном кадастре 30
Теории стоимости и критерии оценки земли 48
Правовая основа и опыт оценки земли 71
2. СТРАТЕГИЯ, МЕТОДЫ И МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ 87
Принципы оценки земли как недвижимости и ее стратегия 87
Методы оценки земли 106
Фактор времени в оценке лесов 113
Обоснование методики оценки земли 128
Анализ математических моделей и алгоритм
оценочных работ 155
3. ЛЕСОВОДСТВЕННЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ 162
3.1. Эталонные леса как стратегический ориентир в оценке
земли, их типологическая основа 162
3.2. Лесной фонд Республики Мордовия в условиях
трансформационной экономики 170
3.3. Моделирование эталонных лесов Республики Мордовия
и технологий их воспроизводства 179
4. ИССЛЕДОВАНИЕ И РАЗРАБОТКА ЦЕНЫ ЛЕСНЫХ
РЕСУРСОВ КАК ФАКТОРА ДОХОДНОСТИ ЗЕМЛИ 201
Разработка цен на лесные ресурсы: подходы и методика 201
Исследование рынка и цены древесных ресурсов 222
Обоснование цен на древесные ресурсы 252
5. РАЗРАБОТКА НОРМАТИВОВ ОЦЕНКИ
ЛЕСНЫХ ЗЕМЕЛЬ 263
Система нормативов оценки лесных земель 263
Зонирование нормативов оценки земли 297
Анализ результатов оценки 305
Совершенствование управления оценкой земли 317
ВЫВОДЫ 335
ЛИТЕРАТУРА 340
ПРИЛОЖЕНИЯ 355
Введение к работе
Актуальность исследования. Земля представляет собой часть среды обитания человека, незаменимый вид ресурсов его жизнедеятельности, важнейший объект экономических отношений. Она является не только базисом, но и основным средством производства, производственным потенциалом в аграрном и лесном хозяйствах, способствующим обеспечению людей продуктами питания, различными видами сырья, а также используемым для выращивания лесов, имеющих многофункциональное значение. Земля вовлечена не только в производственные, но и экологические, социальные процессы. Значительна роль земельных ресурсов как базиса естественных монополий: основы нефте- и газопроводов, линий электропередач, железных дорог, аэропортов. Земля оказывается объектом, с которым связаны интересы государства, населения, производственной и непроизводственной сфер экономики. Решение проблемы оценки земли затрагивает эти интересы.
Ежегодно в России около 110 тыс. га лесных земель переводится в нелесные, то есть используются в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства. Около половины этой площади передано в постоянное пользование. Часть земель используется под нефтепроводы и газопроводы, ЛЭП и другие линейные сооружения (около 48%), карьеры для разработки полезных ископаемых (29%), под коллективные сады, дачное, жилищное и иное строительство и прочие цели (23%). На изымаемые леса первой группы приходится 17% площади, второй - 20% и третьей - 63%. С 1993 по 1998 гг. удельная площадь земель лесного фонда сократилась с 49,3 до 48,5%.
Оценка земли является элементом земельных отношений, инструментом управления использованием земли, развития государства и общества, способствует сохранению природных условий жизни. Она сопровождает процесс перехода земли от одного собственника к другому. Лесные земли отнесены к государственной собственности, исключены из рыночного оборота, но процесс их изъятия из лесного фонда происходит по объективным причинам, для граждан и юридических лиц он также является платным, что требует оценки
лесных земель. Фактически процесс изъятия земли переводится на рыночную основу.
В социалистической системе хозяйствования земля была бесплатной. Это объяснялось парадигмой экономического устройства общества, жестким государственным регулированием его хозяйственного механизма - планирования» ценообразования, финансирования, стимулирования труда и т.д. Переход к рыночному устройству экономики резко изменил ситуацию. Доступ на рынок и к рыночным механизмам ценового регулирования обеспечен незначительной части земельной собственности.
Процессы динамики земли из государственного сектора подвержены административному регулированию, построенному на соответствующей политике управления государственным имуществом. Современное состояние этих отношений складывается далеко не в пользу государства. Владея природными богатствами, оно оказывается должником владельцев своих ресурсов, их покупателей.
Назрела необходимость политики государства в земельных отношениях, построенной на партнерстве и паритете интересов. Последствия таких отношений, безусловно, отразятся на эффективности землепользования, снизят его инвестиционную привлекательность, в том числе и в сфере естественных монополий, приведут к реструктуризации их собственности экономическим путем, изменению ценовой политики на потребительском рынке. Такая политика привела бы к формированию определенных традиций и их закреплению в условиях трансформации форм собственности на землю. Бесплатность земли нарушает рыночное и экологическое равновесие, наряду с низкой ценой дает преимущества тем, кто ее использует, искажает эффективность отраслей экономики, затрудняет проведение обоснованной государственной политики по ее реструктуризации.
В условиях земельного рынка применяется рыночный механизм ценообразования. При ограниченном его использовании обслуживание процесса изъятия земли в регионах требует расчетной нормативной оценки, базирующейся на научно обоснованной методологии и методике, увязывающей различные аспекты оценки соответствующего механизма управления для повышения эффективности земельных ресурсов. Это особенно актуально в секторах
экономики, где земля является государственной собственностью, в том числе и в лесном хозяйстве.
Состояние изученности проблемы. Теория оценки земли развивалась в рамках общей теории стоимости и связана с именами классиков экономической теории. В современной зарубежной науке данной проблеме уделили внимание А. Грегерсен и А. Контрерас, Питер X, Пирс, М.Р.В. Уилиамс, Г. Харрисон, Д. Фридман и Н. Ордуэй, Д. Эккерт, рассматривающие ее с позиций оценки недвижимости.
Среди наших соотечественников в централизованно-планируемой экономике теория оценки земли получила развитие в трудах Е.С. Карнауховой, В.Ф. Кузина, М.Н. Лойтера, С.Г. Струмилина, Ю.В. Сухотина, Н.П. Федоренко и К.Г. Гофмана, С.Д. Черемушкина, А.В.Чаянова и др. Оценке лесных земель в этот период посвящены работы П.Т. Воронкова, И.В. Воронина и др., К.Г. Гофмана, В.Л. Джиковича и СЕ. Грязнова, Л.Н. Ильева, Т.А. Кисловой, Н.И. Кожухова, НА. Моисеева, Е.Я. Судачкова, И.В. Туркевича и др.
Проблему в условиях рынка применительно к сельскохозяйственным землям рассматривают А.Д. Арзамасцев, П. Борисенко, И. Буздалов, A.M. Га-тауллин, В. Гаврилов и С. Ивановский, В.И. Кудинов, А.Ф. Корнеев и А.А. Капитонов, Б.М. Рабинович, Н.В. Рыскин, А.Э. Сагайдак и др. С позиций оценки недвижимости проблему рассматривают В.П. Антонов, В.В. Григорьев, В.Н Зарубин, В. Лаврентьев и И. Клышевич, Б.Д.Новиков, СИ. Носов, Ю.В. Пашкус, Г.В. Попов, В.И. Ресин, В.М. Рутгайзер, СС. Сегединов, А.Е. Федоров. Применительно к лесным землям рыночный подход изучался еще русскими учеными Э.П, Креслиным, М.М. Орловым, А.Ф. Рудзким. В современной экономике свое видение проблемы высказали П.Т. Воронков, И.В. Туркевич и Н.М. Ельчев, В.И. Вохминцев, Н.И. Кожухов, B.C. Кудрявцев и А.П. Белаенко, А.П. Петров, В.В. Успенский, Л.И. Панищева и Н.Ф. Самойлов, А.Н. Филипчук и др., М.П. Чупров, М.М. Кудряшов и Е.Д. Ануфьева.
В процессе анализа изученности проблемы оценки земли выявлены отличия в ее решении, в числе которых:
— объект оценки (свободная земля, земля с продуктами землепользования, лес в возрасте спелости или возрасте на момент оценки земли);
терминология оценки земли (экономическая, стоимостная, кадастровая оценка, стоимость, цена, упущенные возможности и убытки и др.);
полнота реализации принципов оценки земельной недвижимости;
критерии (валовой доход землепользования, лесного хозяйства, заготовки лесных ресурсов от конечного продукта их переработки, потери и убытки от изъятия земель, затраты освоения, рентный доход) и соответственно разные по видам франко цены на ресурсы землепользования, отличия в принципах их построения;
методы оценки земли (затратный, доходный, рыночных продаж);
отличия в оценке экологических функций леса;
использование разных систем затрат на производство, отсутствие дифференциации затрат лесного хозяйства по местоположению угодья;
период времени для оценки результатов использования земли (год, оборот рубки, неограниченно большой период времени), техника учета разновременности затрат и результатов (дисконтирование или пролонгирование), методы капитализации (дисконтирование или прямая капитализация), величина норматива дисконтирования;
классификация земель (по типам почв, леса, лесорастительных условий, классам бонитета);
комплекс ресурсов и услуг, учитываемых в доходе с лесного угодья, выделение циклов лесопользования в обороте рубки древостоя, отражение эффективности использования земли (фактической или потенциальной).
Анализ научных трудов по проблеме оценки земли в общетеоретическом и отраслевом плане показывает, что они несут в себе преемственность исследований и могут служить научно-методической основой их развития. Он также позволяет утверждать о недостаточной проработке проблемы для России трансформационного периода, в том числе в рамках концепции устойчивого развития, неполной освещенности отдельных ее частей, необходимости обобщения исследований, объединения зарубежного и отечественного опыта оценки земли. В отраслевых исследованиях предлагаются и используются те или иные методики оценки, но методологии, ее теоретическому обоснованию уделяется недостаточное внимание, многие вопросы остаются дискуссионными. В связи с этим необходимы целостная методология, увязывающая различные аспекты оценки земли, методика, адекватно
отражающая ее логику, нормативы оценки для обслуживания процесса изъятия земли в регионах, организационное обеспечение управления процессом. Методология должна быть универсальной для всей сферы землепользования.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке методологии и основных положений методики стоимостной оценки земли как инструмента государственного и муниципального управления земельными ресурсами для повышения их эффективности.
Задачи исследований: исходя из поставленной цели определена необходимость решения следующих задач:
рассмотреть особенности земли как объекта имущественных отношений;
определить сущность, функции, виды и категории оценки земли;
- провести анализ теоретических и методологических подходов
к решению проблемы оценки земли, выявить их особенности;
изучить принципы оценки земли, ее методы и методические особенности их реализации;
разработать методологию оценки земли, позволяющую обоснованно подойти к выбору метода ее оценки;
сформировать методику оценки земли, адекватно отражающую требования метода;
апробировать методологические и методические разработки для оценки лесных земель Республики Мордовия;
изучить региональные факторы оценки лесных земель Республики Мордовия, подготовить для этих целей экономическую и лесоводственнуго информационную базу;
разработать предложения по совершенствованию управления процессом оценки земли.
Объектом исследования являются нормативы стоимостной оценки земли для использования при изъятии земель государственной и муниципальной собственности. Лесные земли государственного лесного фонда Республики Мордовия являются объектом оценки.
Предмет исследования - методология и методика оценки земли как инструмент государственного и муниципального управления.
Теоретическая и методологическая база исследования. Основой исследования послужили труды ученых, посвященные проблемам методологии
научных исследований, оценки земли, теории стоимости, экономики и организации сельского и лесного хозяйства, экономики недвижимости, землепользования и природопользования. Изучались труды по экологии, почвоведению, лесоводственной характеристике земли, ценообразованию на природные ресурсы, а также концепции и рекомендации ООН, материалы международных, всероссийских и региональных научных симпозиумов и конференций, научные издания. Использованы законодательные акты России, отражающие экономические отношения в землепользовании и лесопользоваании: Конституция РФ, кодексы, законы, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства России, а также соответствующие региональные документы. Использованы нормативные материалы Государственных Комитетов России по статистике, земельным ресурсам и землеустройству, их региональных структур в республиках Мордовия и Марий Эл, инструкции по земельному налогу, нормативы платежей за изъятие лесных земель ряда регионов России,
Информационную базу исследования составили: нормативные материалы и отчетность Федеральной службы лесного хозяйства, результаты биржевого мониторинга российского рынка лесоматериалов, данные информационных систем, учета лесного фонда, справочные пособия. Использованы проекты развития лесного хозяйства, разработанные Рослеспроектом для республик Мордовия и Марий Эл, отчетность их лесного хозяйства и лесной промышленности, Программа развития лесного комплекса Республики Мордовия, разработанная под руководством М.М, Котова, отчеты по НИР, выполненные под руководством и при участии автора, в том числе вошедшие в названную Программу.
В качестве инструментария применены системный подход, структурный и функциональный анализ, математическое моделирование, нормативно-расчетный, балансовый методы, исследования рядов динамики, группировки и индексный метод, а также табличные и графические приемы визуализации материалов исследования.
Научная новизна результатов исследования заключается в разработке целостной методологии, концептуального подхода к решению проблемы и методики оценки земли на принципах оценки недвижимости для управления земельными ресурсами государственной и муниципальной собственности.
Наиболее значимые результаты, полученные лично автором и обладающие элементами научной новизны:
- дана авторская трактовка категории «нормативная цена земли»
и подход к ее определению на межкадастровой основе;
дополнена классификация видов оценки земли на основе анализа их задач, дана классификация по направлениям целевого назначения оценки;
сформулирована концепция стратегической ориентации оценки земли исходя из концепции устойчивого развития и анализа текущей политики в области управления земельными ресурсами;
разработана методология оценки земли, основанная на концепции ее стратегической ориентации и методологии оценки недвижимости;
обоснована методология формирования цен на ресурсы и услуги леса, вытекающая из анализа маркетинговых стратегий ценообразования, платежей за лесные ресурсы и финансового состояния лесного хозяйства;
предложен подход к определению паритетной цены лесных ресурсов в методике оценки земли, основанный на анализе эффективности производства до экономических реформ и индексов роста цен в трансформационной экономике;
выработаны основные положения методики оценки земли и ее математический аппарат с учетом видов циклических пользований ресурсами;
сформулированы основные положения методики определения минимальной цены воспроизводства лесных ресурсов как цены их предложения, полученные на материалах исследования текущей ценовой политики в управлении лесными ресурсами;
аргументированы подходы к зонированию оценки лесных земель, вытекающие из научных разработок, подходов в оценке недвижимости и опыта оценки земли в регионах;
внесено предложение по использованию нормативного метода определения себестоимости лесозаготовок в действующих Методических рекомендациях по расчету минимальных ставок лесных податей и ставок арендной платы при передаче участков лесного фонда в аренду;
- сформулированы критерии отбора типологий лесных земель,
соответствующие требованиям оценки земли и осуществлен их отбор;
разработаны нормативы стоимостной оценки лесных земель Республики Мордовия на обоснованных методологических и методических разработках исследования;
обоснован механизм управления платежами за лесные земли и ресурсы, вытекающий из анализа финансового положения отрасли и принципов непрерывного и неистощительного лесопользования;
выработан механизм актуализации нормативов оценки земли, позволяющий осуществлять их корректировку в условиях изменения информационной базы;
предложен подход к определению ставки земельного налога за лесные земли в составе лесных податей на основе изучения результатов оценки лесных земель.
Практическая значимость и внедрение научных результатов. Методология оценки земли предназначена Государственному Комитету России по земельным ресурсам и землеустройству для использования при разработке государственной политики в области оценки земли. Ему же предназначены методика оценки земли для использования при разработке ее методики. Предложения по совершенствованию механизма управления платежами в землепользовании и лесопользовании могут быть использовать при разработке бюджетной политики и налогового законодательства. Подходы к обоснованию земельного налога в лесопользовании на эмпирическом уровне рекомендуется использовать в исследованиях по их дальнейшему развитию. Методология ценообразования на лесные ресурсы рекомендуется Министерству природных ресурсов России для использования в ценовой политике в лесном хозяйстве и при разработке отраслевой методики определения на региональном уровне минимальной цены предложения лесных ресурсов.
Нормативы оценки лесных земель и ставки лесных податей на древесину на корню, разработанные как цена спроса лесозаготовителя, положены в основу законов Республики Мордовия «О платежах, взимаемых с граждан и юридических лиц, за изъятие земель лесного фонда на территории Республики Мордовия», «О ставках лесных податей за древесину основных лесных пород, отпускаемую на корню на территории Республики Мордовия» и применяются в практической деятельности Комитета по природным ресурсам Республики Мордовия.
Результаты исследования вошли в экономический блок «Программы развития лесного комплекса Республики Мордовия» (1996-1999 гг.) в виде трех научных отчетов, использованы в других исследованиях, вошедших в государственный фонд НИР. Нормативы и банк данных оценки лесных земель и древесных ресурсов Республики Мордовия с соответствующими корректировками могут быть полезны для аналогичных целей в других регионах России.
Основные положения исследования применены в учебном процессе со студентами специальностей «Экономика и управление на предприятии», «Финансы и кредит», «Лесное и лесопарковое хозяйство», «Механизация сельскохозяйственного производства» в преподавании дисциплин «Экономика недвижимости», «Экономика отрасли», «Экономика производства» и «Организация и управление производством», в научной работе преподавателей, аспирантов и студентов Марийского государственного технического университета.
Достоверность и обоснованность результатов исследований определяются использованием трудов ведущих зарубежных и отечественных ученых по проблеме оценки земли и лесных ресурсов. Они обеспечиваются необходимым объемом и достоверностью исходной информации, методами исследований, использованием информационных технологий, воспроизводимостью результатов исследования и подтверждаются их апробацией в Государственном Комитете по природным ресурсам Республики Мордовия, в учебном процессе Марийского государственного технического университета.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертации доложены на 24 научных конференциях, в том числе:
международных конференциях: «Университеты как центры развития региона» (г. Йошкар-Ола, 1999 г.), «Актуальные проблемы науки и образования» (г, Москва, 1997 г.), «Субъект Федерации на рубеже веков» (г. Москва, 1998г.), «Совершенствование организационно-экономического механизма рыночной инфраструктуры лесного комплекса» (г. Йошкар-Ола, 1996 г.), «Влияние атмосферного загрязнения и других антропогенных и природных факторов на дестабилизацию состояния лесов Центральной и Восточной Европы» (г. Москва, 1996 г.);
всероссийских конференциях: вторые, третьи и четвертые Вавилов-ские чтения «Диалог наук на рубеже XX-XXI веков и проблемы современного
общественного развития» (г. Йошкар-Ола, 1997 г.), «Итоги пройденного пути, проблемы настоящего и контуры будущего» (г. Йошкар-Ола, 1999 г.), «Диалог науки и практики в поисках новой парадигмы общественного развития России в новом тысячелетии» (г. Йошкар-Ола, 2000 г.), «Проблемы развития отраслевых систем» (г. Томск, 1982 г.);
региональных конференциях: «Теоретико-методологические проблемы управления переходного периода» (г. Йошкар-Ола, 1998 г.), «Проблемы реформирования и развития экономики Республики Марий Эл» (г. Йошкар-Ола, 1998 г.), «Современные проблемы учета и рационального использования лесных ресурсов» (г. Йошкар-Ола, 1998 г.), «Современные проблемы лесопромышленного комплекса Волго-Вятского региона» (г.Йошкар-Ола, 1998 г.), «Проблемы использования, воспроизводства и охраны лесных ресурсов» (г.Йошкар-Ола, 1989 г,), «Освоение осушенных земель в Марийской АССР и ускорение научно-технического прогресса в гидролесомелиорации» (г. Йошкар-Ола, 1986 г.), «Охрана природы и экономические проблемы природопользования» (г. Красноярск, 1975 г.), «Научный поиск молодежи -лесной промышленности края» (г. Красноярск, 1983 г.);
научно-практических конференциях профессорско-преподавательского состава и аспирантов МарГТУ (1994-1999 гг.).
Публикации. Результаты исследования опубликованы в 56 научных работах общим объемом 89 п. л., в том числе автора - 58,7 п. л., в двух монографиях - 25,8 п. л., в том числе автора - 20,8 п. л.
Структура и объем диссертации. Работа состоит из введения, 5 глав, заключения, списка использованной литературы, включающего 329 наименований и 50 приложений, изложена на 354 страницах, содержит 37 рисунков и 83 таблицы.
