Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА I. Исследование закономерностей развития и предпосылки становления девелопмента как способа организации инвестиционно-строительной деятельности 10
1.1. Исследование закономерностей инвестиционно-строительной деятельности в условиях переходной экономики 10
1.2. Эволюция подходов к организации инвестиционно строительной деятельности 24
1.3. Анализ отечественного и зарубежного опыта девелоперской деятельности в современных условиях 42
1.1. Выводы Главы 1 53
ГЛАВА П. Теоретические основы девелопмента в контексте обеспечения устойчивого развититя инве стиционно-строительной сферы 57
2.1. Понятие девелопмента и его место в системе экономических категорий рыночной экономики 57
2.2. Формирование концептуальной структурной модели девелоперской деятельности, как способа организации инвестиционно-строительных процессов 72
2.3. Систематизация и анализ моделей девелоперской деятельности в условиях рыночной среды 82
2.4. Выводы Главы II 102
ГЛАВА III. Системный анализ эффективности девело перской деятельности в условиях динамического роста национальной экономики 104
3.1. Методология оценки девелопмента как способа инвестиционно-строительной деятельности по развитию недвижимости 104
3.2. Систематизация показателей и моделей оценки эффективности девелопмента 119
3.3. Разработка показателей оценки эффективности девелоперской деятельности в условиях ее капитализации 133
3.4. Выводы Главы III 150
ГЛАВА IV. Методологические основы управления портфелем инвестиционно-строительных проектов девелоперской компании 153
4.1. Принцип портфелирования и его реализация в современных условиях 153
4.2. Теоретические основы оценки эффективности инвестиционного портфеля девелоперской компании 168
4.3. Модель управления портфелем инвестиционно-строительных проектов 178
4.4. Выводы Главы IV 191
ГЛАВА V. Организационно-экономический механизм управления девелоперской деятельностью на различных фазах жизненного цикла национальной экономики 194
5.1. Характеристика жизненных циклов развития и оценка их влияния на девелоперскую деятельность 194
5.2. Модель инвестирования инвестиционно-строительной деятельности как ключевой фактор стабилизации и развития девелопмента 209
5.3. Развитие механизмов государственно-частного партнерства в условиях девелоперской модели реализации инвестиционно-строительных проектов 221
5.4. Выводы Главы V 239
Заключение 242
Список литературы 247
- Анализ отечественного и зарубежного опыта девелоперской деятельности в современных условиях
- Систематизация и анализ моделей девелоперской деятельности в условиях рыночной среды
- Разработка показателей оценки эффективности девелоперской деятельности в условиях ее капитализации
- Характеристика жизненных циклов развития и оценка их влияния на девелоперскую деятельность
Введение к работе
Актуальность исследования. Преобразование экономического строя России, переход к доминированию рыночных институтов, таких как частная собственность, свобода договорных отношений, государственно-частное партнерство и др., влекут за собой качественные изменения как в системе государственного, так и хозяйственного управления. В условиях достаточно продолжительного периода стабилизации и динамического роста экономических показателей, оживления инвестиционной деятельности и деловой активности, внешним проявлением которых являлось увеличение объемов капитального строительства, прежде всего жилой и коммерческой недвижимости, стали возникать и развиваться девелоперские компании. Это вызвало необходимость всеобъемлющего изучения и анализа механизмов взаимодействия хозяйствующих субъектов инвестиционно-строительной сферы, включая рассмотрение места девелопмента в организационно-экономических и правовых концепциях современной России. Очевидно, что без формирования понятийного аппарата появившихся новых экономических явлений, без уточнения и конкретизации механизмов и режимов их функционирования и взаимодействия с другими явлениями, участники инвестиционно-строительной деятельности, включая государство, не смогут осуществлять формирование и развитие цивилизованных основ рыночной экономики, а также реализовывать инвестиционный потенциал рынка недвижимости.
Учитывая фундаментальное свойство развития, проявляющееся в цикличности динамики его экономических показателей, именно в процессе чередования фаз экономических циклов становятся очевидны преимущества и недостатки складывающихся способов производства во всех сферах национальной экономики, включая инвестиционно-строительную сферу деятельности. Самую серьезную проверку они проходят в стадии кризиса, характеризующегося снижением инвестиционной активности, сжатием рынка недвижимости, ростом взаимозадолженностей, ликвидацией различных видов бизнеса, падением спроса и др. Современная ситуация в инвестиционно-строительной сфере РФ характеризуется нарастающей напряженностью в финансировании создания строительных объектов, ростом незавершенного строительства, усиливаясь существенным перекредитованием деятельности, в особенности крупных диверсифицированных строительных организаций, существенная часть из которых позиционирует себя как девелоперские компании. Вместе с тем, экономическая сущность этого сравнительно нового для российского рынка явления, его объективные свойства и направления развития с учетом изменений, связанных с переходом фаз циклов экономического развития национальной экономики, пока недостаточно исследованы.
Оценивая имеющиеся объективные возможности преодоления кризисных явлений в экономике страны, значение завершения масштабных инвестиционно-строительных проектов чрезвычайно велико. Анализ показывает, что в настоящее время каждый третий проект реализуется крупными строительными субъектами хозяйствования, осуществляющими интеграционные функции инвестиционно-строительной деятельности. А это значит, что от их готовности преодолевать экономические вызовы развития во многом будет зависеть не только скорость преодоления негативных явлений, но и качество рыночной среды после кризиса.
Проблемами поиска эффективных способов инвестиционно-строительной деятельности в разное время занимались различные ученые. Среди них: имена И.Г.Галкина, Б.Я.Ионаса, А.В.Карасева, Я.А.Рекитара, создавших основы экономики строительства, целая плеяда современных ученых – С.И.Абрамов, М.И.Воронин, П.Г.Грабовый, М.И.Каменецкий, И.Г.Лукманова, И.И.Мазур, М.Л.Разу, В.М.Серов, В.Д.Шапиро, Н.Ю.Яськова и др. - осуществивших глубокий анализ и предложивших пути решения проблем развития инвестиционно-строительной деятельности в современных условиях реализации масштабных инвестиционно-строительных проектов на стадии реформирования и подъема национальной экономики. Стадии функционирования основных участников строительства в период циклического кризиса остаются пока слабо исследованной проблемой, как с теоретической и методологической точки зрения, так и в процедурном и методическом аспектах практической реализации мер финансового оздоровления деятельности и организационно-экономических преобразований, адекватных современным требованиям преодоления кризиса. Практикой востребованы исследования с учетом выбора критерия эффективности антикризисных мер в инвестиционно-строительной сфере с учетом стратегических перспектив ее развития. Имеющиеся разработки в недостаточной степени сфокусированы на формирующемся тренде объединения хозяйствующих субъектов, изменяющейся структуре строящихся объектов, потенциально возможном разнообразии моделей инвестирования и др. Кроме того, существующие подходы также не в полной мере учитывают практические модели реализации эффективных механизмов взаимодействия участников инвестиционно-строительной деятельности, в том числе в форме девелопмента, а также механизмов государственно-частного партнерства. Проведенное исследование восполняет указанные пробелы в имеющихся научных исследованиях.
Целью диссертационного исследования является решение научной проблемы формирования методологии и концепции девелоперской деятельности и разработки моделей их практической реализации на различных этапах развития инвестиционно-строительных процессов.
Для достижения цели исследования были поставлены и решены следующие задачи:
исследованы предпосылки становления и закономерности развития инвестиционно-строительной деятельности в стране и за рубежом;
идентифицировано понятие девелопмента и определено его место в системе экономических категорий рыночной экономики;
проанализированы и систематизированы особенности реализации модели девелоперской деятельности на различных этапах развития транзитивной экономики;
дана трактовка и предложен метод оценки эффективности девелопмента в условиях его капитализации;
сформированы методологические принципы управления портфелем инвестиционно-строительных проектов девелоперской компании;
определены некоторые аспекты влияния кризиса, как фазы жизненного цикла развития национальной экономики, на девелоперскую деятельность;
разработаны методические принципы организации девелоперской деятельности на различных фазах жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта;
выявлены перспективы и определены модифицированные формы государственно-частного партнерства в условиях девелоперской модели реализации инвестиционно-строительных проектов.
Предмет исследования составляют процессы девелоперской деятельности строительной отрасли, обеспечивающие реализацию инвестиционно-строительных проектов на различных фазах их жизненных циклов.
Объектом исследования являются девелоперские компании строительной отрасли с различной структурой капитала и разнообразными организационно-правовыми формами функционирования.
Теоретической и методологической основой исследования служат: диалектический метод познания; основополагающие экономические законы и фундаментальные труды классиков экономических теорий; работы российских и зарубежных ученых, посвященные теории управления, проблемам развития и производства в условиях рынка; отечественные и зарубежные научные труды по вопросам экономического развития инвестиционно-строительной сферы и рынка недвижимости; законодательные и нормативные акты Российской Федерации; методические разработки и публикации, касающиеся исследуемой проблемы.
В процессе исследований были востребованы также положения системного анализа, методы экспертных оценок, теория вероятности и математическая статистика, теория принятия решений, теория рисков, методы экономико-математического моделирования, корреляционно-регрессивного анализа, имитационного моделирования и др.
Научная новизна состоит в разработке методологии и концепции девелоперской деятельности, реализуемых в моделях инвестирования и управления портфелями инвестиционно-строительных проектов девелоперских компаний, с учетом перспектив государственно-частного партнерства на различных фазах жизненного цикла инвестиционно-строительной деятельности.
Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:
1. Выявлены и рассмотрены в трех динамических проекциях основные аспекты организации инвестиционно-строительной деятельности, учитывающие типы процессов производственного потребления, виды отношений собственности, характер взаимодействия участников, степень разнообразия объектов, субъектов и методов управления.
2. Предложена научная гипотеза, рассматривающая девелопмент как способ организации производства в инвестиционно-строительной сфере, интегрирующий экономические интересы участников на всех этапах жизненного цикла строительного проекта.
3. Сформирована матричная модель устойчивых связей девелопмента, как системная обобщенная характеристика видов девелоперской деятельности, с учётом относительной устойчивости экономических отношений в процессе реализации инвестиционно-строительных проектов.
4. Представлена концептуальная структурная модель девелоперской деятельности, учитывающая варианты взаимодействия собственника объекта и способа организации производства, функционирующая в зоне гибкой конфигурации поиска консенсуса интересов.
5. Предложен метод определения эффективности девелоперской деятельности, объединяющий определенный конечный результат управления, вероятность выполнения целевых установок и функций, соотношение реального и максимально возможного результата .
6. Разработана методика оценки эффективности девелоперской деятельности как в аспекте обеспечения роста стоимости девелоперской компании, так и в аспекте роста совокупной стоимости реализуемых ею проектов.
7. Разработана модель управления инвестиционным портфелем девелоперской компании, включающая в себя алгоритм оценки стоимости проекта в соответствующих точках ликвидности, для определения поэтапного входа-выхода девелоперской компании в(из) проект(а), основанная на подсчёте издержек.
8. Предложен метод прогнозирования применительно к исследуемой области на основе декомпозиции позитивного эффекта экономического кризиса в инвестиционно-строительной сфере в целом и в девелоперской деятельности в частности, выявлены основные условия преодоления кризисных явлений в девелопменте.
9. Разработана методика выбора и корректировки модели инвестирования девелоперской деятельности на различных фазах жизненного цикла.
10. Обоснована необходимость и возможность использования механизмов государственно-частного партнерства в инвестиционно-строительной сфере. Адаптированы имеющиеся модификации форм государственно-частного партнерства к специфике девелоперской деятельности.
На защиту выносятся:
1. Методология оценки и развития девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере.
2. Матричная модель устойчивых связей девелопмента.
3. Концептуальная структурная модель девелоперской деятельности в современных условиях строительства.
4. Модель управления инвестиционным портфелем девелоперской компании.
5. Двухаспектная методика оценки эффективности девелоперской деятельности
6. Базовые модификации механизмов государственно-частного партнерства с учетом рисков деятельности девелоперских компаний.
Практическая значимость исследования заключается в применении разработанных научных положений и методических рекомендаций в процессах становления и развития девелоперской деятельности, направленных на эффективную реализацию инвестиционно-строительных проектов, а также в обеспечении достаточного запаса экономической прочности и устойчивости развития девелоперских компаний, становящихся основой инвестиционно-строительной сферы в сложных динамичных и стохастических условиях рыночной среды и циклического развития национальной экономики.
Достоверность проведенного исследования обеспечивается репрезентативной статистической и бухгалтерской отчетностью девелоперских компаний, предприятий и организаций инвестиционно-строительной сферы за период с 1994-2009 гг.; использованием современных теорий и методов исследований, позволяющих получать достоверную и надежную информацию для проверки выдвинутых гипотез; оценкой теоретических и практических результатов на основе разработанных автором в процессе исследований методов, научных положений и приемов, а также апробацией результатов. Достоверность подтверждается также экспериментальной проверкой в Группе компаний ПИК.
Полученные в результате исследования предложения опубликованы в монографиях, статьях, научно-технических отчетах, методических рекомендациях, учебниках и учебных пособиях.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения были доложены и одобрены на международных и российских научно-технических конференциях, в том числе на международной научно-практической конференции (г.Иркутск, 2007г.), Московской международной конференции (МГСУ. 2006г., 2008г.), Московском экономическом форуме (г.Москва, 2009г.) и др.
Результаты диссертационной работы внедрены в учебный процесс, отражены в учебном пособии «Финансы и кредит в строительстве», использованы в курсе лекций «Финансовый менеджмент», «Финансы и кредит», «Экономика строительства» и др.
Публикации. По теме диссертационного исследования опубликованы 34 научные работы, общим объемом 112,02 п.л., в том числе лично автором 64,32 п.л.
Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, пяти глав, заключения, библиографии и 3 приложений. Диссертация изложена на 297 страницах текста, включающих 12 таблиц, 43 рисунка. Библиографический список содержит 221 наименование.
Анализ отечественного и зарубежного опыта девелоперской деятельности в современных условиях
Исходя из выявленных закономерностей переходной модели экономики и основных направлений эволюции подходов к организации ИСД, а также в соответствии с разработанным концептуальным подходом к анализу, рассмотрим, как они проявляются в практике девелоперской деятельности в стране и за рубежом, преследуя, главным образом, цель оценки отечественных форм и методов девелопмента с точки зрения реализации всех преимуществ, свойственных этому способу организации управления ИСД.
Сравнительно новый для России способ организации инвестиционно-строительной деятельности возник в ведущих мировых державах сразу после Второй мировой войны и стал практическим ответом на сложившуюся ситуацию дефицита коммерческих площадей и изменение представлений о качестве и функциях недвижимости.
Характерной чертой развития девелоперской деятельности за рубежом стало молниеносное по меркам масштаба времени в протекании бизнес-процессов появление крупных девелоперских компаний, многие из которых вот уже четвертый десяток лет являются лидерами бизнес-среды. Истории их возникновения достаточно подробно исследовались автором и были опубликованы [12, 20, 22, 113, 114 и др.]. Укажем, какие имманентно присущие девелоперской деятельности свойства, предопределившие успех девелопмента были реализованы на практике: 1) использование незаурядных финансовых технологий осуществления инвестиционно-строительных проектов; 2) создание долгосрочных партнерских связей с финансовыми институтами; 3) умение организовать строительство высочайшего класса; 4) изменение представлений о качестве и функциях недвижимости; 5) феноменальное понимание рынка и способности использовать его колебания; 6) формирование команд из специалистов экстра-класса; 7) ориентация на потребителя и др.
Свойства, обусловившие успех девелоперской деятельности показаны на рис. 1.3.1.
Заметим, что умение организовать строительство высочайшего класса включало в качестве неотъемлемой компоненты политику эффективных расходов. Для развитого рынка важно доверие потребителей недвижимости, а им необходима убежденность: стартовые преимущества - это не только доходы девелоперской компании, но и их выгоды! В России ситуация обратная. Ссылаясь на рыночную конъюнктуру, девелоперы, как впрочем, и другие участники инвестиционно-строительной деятельности, провоцируют рост цен и умалчивают о других стартовых преимуществах. Последние - вообще, как правило, не декларируются, будучи либо коммерческой тайной, либо предметом конфиденциальных договоренностей.
Отметим также, что сложившаяся практика замалчивания цены административных решений, способных ускорять или затормаживать девелоперскую деятельность, искажает не только общую картину эффективности инвестиционно-строительных проектов и их конечной цены для потребителей, но и сводит проект в зону повышенных рисков, ибо в рыночных условиях все, что невозможно посчитать по определению является высокорисковым.
Проведенный анализ показал, что в отличие от западных моделей в России зачастую функции инвесторов-девелоперов берут на себя непрофессиональные участники рынка недвижимости, и, как следствие, на рынке появляется большое количество некачественных объектов. Их владельцы -компании, вкладывающие в строительство офисов или торговых центров излишки финансовых ресурсов. За готовность нести повышенные риски эти инвесторы рассчитывают получить гораздо более высокую доходность. Многие из них намерены просто выгодно продать недвижимость, не заботясь ни о качестве, ни об эксплуатационных характеристиках введенных в действие объектов, ни тем более об удобствах потребителей.
Как отмечается в ряде исследований [70], отечественные девелоперы скорее декларируют оргашгзационные и финансовые выгоды потребителей, и в редких случаях за броским лозунгом, как показал проведенный анализ, не отыщутся мелким шрифтом внесенные в договоры с инвесторами примечания, нивелирующие потребительские преимущества, сводящие на нет практически любые усилия потребителей взыскать с недобросовестной компании штрафы и получить неустойки. А фактов торможения или срыва реализации девелоперских проектов на практике становится все больше. Так, в Москве и Московской области доля объектов, введенных со срывом сроков, по данным Международного института строительства растет из года в год (рис. 1.3.2.). Чего же не учитывают девелоперы? Если абстрагироваться от возможности использования заведомо мошеннических схем деятельности, то опрос проведенный КЦ МАГМУ РАГС при Президенте РФ показал: причиной срыва девелоперских проектов стали просчеты в оценке:
1) административной нагрузкн / цены административного ресурса, включающей не только передаваемую долю города, но и затраты на подго товку и утверждение исходно-разрешительной документации, оформление прав собственности, сопутствующие расходы, как-то финансовая нагрузка по добровольному участию в городских проектах и др.;
2) роста цен на строительные материалы, имея в виду, что даже в условиях высокого уровня диверсификации ни одной девелоперской компании не удается производить весь поистине становящийся огромным ассортимент строительных материалов;
3) структуры платежеспособного спроса, с каждым годом становящимся все динамичнее;
4) динамики собственных активов и, в частности, возможности их капитализации;
5) собственной кредитоспособности и инвестиционной привлекательности, позволяющей мобилизовать финансовые ресурсы, необходимые для реализации инвестиционно-строительных проектов и успешной реализации их портфеля;
6) методов конкурентной борьбы, охватывающей не только честные приемы, но и способы общественной дискредитации и пр.;
7) специфики партнерских взаимоотношений и др.
Систематизация и анализ моделей девелоперской деятельности в условиях рыночной среды
В настоящее время все виды бизнеса в инвестиционно-строительной отрасли можно подразделить на две группы. К первой группе отнесем существовавшие ранее и продолжающие существовать, но преобразующиеся и модифицирующиеся, виды деятельности в строительстве. Они в большинстве своем являются ведущими в строительном кластере. Основу данной группы составляют: инженерные изыскания для строительства зданий и сооружений; проектирование зданий и сооружений; строительство зданий и сооружений, включая реконструкцию, работы и выполнение функций технического заказчика; эксплуатационное обслуживание зданий и сооружений. Без выполнения данных видов работ невозможно физическое появление и обслуживание зданий и сооружений. Виды деятельности второй группы являются своего рода «надстройкой» в строительстве. Их возникновение связано в первую очередь с существованием рыночных отношений в экономике и различием экономических интересов участников рынка недвижимости. К данной группе, в частности, относится и девелопмент, возникновение и совершенствование которого связано с высоким уровнем развития рыночных отношений. Можно выделить следующие основные виды деятельности, относящиеся к данной группе: маркетинговые исследования рынка недвижимости; архитектурное консультирование; услуги организации строительства; управление недвижимостью; агентские(риэлторские) услуги; инвестиционная деятельность в сфере недвижимости; консультационные услуги, включая технический, юридический, финан 83 совый консалтинг и т.д.
В условиях продолжающегося стабильного роста российской рыночной экономики данные виды деятельности получают широкое развитие, особенно в крупных городах.
По мере развития рыночной экономики расширяется и сфера услуг в области строительства и недвижимости, появляются новые виды деятельности, направленные на создание и реализацию качественных объектов недвижимости. При этом девелопмент является связующим звеном указанных видов работ, востребованных в процессе создания и/или изменения потребительских свойств объектов недвижимости и направленных на получение прибыли.
С учетом сложившихся на практике разновидностей девелоперской деятельности, а также рассмотренных в предыдущем разделе системообразующих признаков, приведем классификацию ее возможных моделей (рис.2.3.1.).
В первую очередь рассмотрим модели девелопмента в зависимости от форм создания девелоперской организации. С учетом российской специфики развития национальной экономики создание и развитие девелоперской деятельности осуществляется в двух характерных формах: эволюционной и революционной.
После распада сложной и громоздкой структуры управления строительством, созданной в советский период, в России оказалось множество по форме новых, но все еще работающих по старому строительных организаций, которые в значительной степени не воспринимали требований рыночной экономики. По мере развития рыночных форм хозяйствования в инвестиционно-строительной сфере стал формироваться такой прогрессивный способ организации инвестиционно-строительной деятельности как девелопмент.
В настоящее время в России довольно определенно наблюдаются две отличающиеся друг от друга модели в зависимости от вышеназванных путей создания организаций, работающих с использованием принципов девелоп 85 мента. Первый путь характерен при реформировании существующих строительных (инвестиционно-строительных) организаций. Эволюционная форма создания и развития девелоперских организаций/компаний преимущественно используется при реформировании деятельности крупных строительных, проектно-строительных организаций, которые с целью развития своей деятельности на рынке недвижимости расширяют технологические линейки своей продукции и услуг. Характерной стороной таких преобразований является то, что они осуществляются не только медленно, но и не существует четкой границы перехода организации в категорию девелоперов.
Второй путь используется небольшими, как правило, работавшими ранее на рынке недвижимости организациями, например, инвесторами или риэлторами, но в связи с бурным развитием нового прогрессивного способа строительного производства на рынке недвижимости, решившими добровольно организовать выполнение новых функций на базе существующей, а зачастую и во вновь создаваемой организации, соответственно, приняв на себя функции девелоперских организаций. Революционная форма создания девелоперских организаций является специфической для процессов, когда риэлторская или иная организация принимает на себя функции интегратора инвестиционно-строительной деятельности. По данному пути идут также вновь создаваемые организации. Заметим, что в первую очередь данные структуры начали создаваться на российском рынке западными девелоперами. В настоящее время в России одинаково часто встречается и эволюционная и революционная форма создания и развития девелоперских организаций, подробно рассмотренные автором в предшествующих исследованиях [22, 25, 30, 113 и др.].
В традиции сложившихся рыночных экономик западноевропейских стран различают две основные модели девелопмента -fee-development (деве-лопмент за вознаграждение) - аналог аутсорсингового типа экономических отношений участников инвестиционно-строительной деятельности, и speculative development (спекулятивный девелопмент) — аналог централизованного типа, - и одну дополнительную - строительство объекта недвижимости для себя (buildo-suit) - аналог хозяйственного типа экономических отношений участников инвестиционно-строительной деятельности. Следует иметь в виду, что третья дополнительная модель, как это было показано в разделе 2.1, не имеет целью получение прибыли. Она, по сути, соответствует позиции заказчика (заказчика-застройщика) в процессе строительства. Первые два вида связаны с классическим пониманием девелопмента, как разновидности предпринимательской деятельности. Данные модели применяются для строительства и развития коммерческих объектов недвижимости, используемых для получения дохода.
Заметим, что в практической реализации указанных моделей, поиск де-велопера в западной практике происходит, как правило, посредством тендера. В России же тендерная форма привлечения девелоперов пока не получила широкого распространения. В рамках рассматриваемых моделей девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование за деньги заказчика, необходимые согласования, строительство и сдачу в аренду, либо продажу объекта. Для выполнения всех необходимых работ привлекаются специалисты (архитекторы, подрядчики, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта, но в большинстве случаев не превышает 3 - 5% и снижается в зависимости от величины объема инвестиций в развиваемый объект [20,29,188].
Разработка показателей оценки эффективности девелоперской деятельности в условиях ее капитализации
В целях разработки показателей оценки эффективности девелопмента будем исходить из выявленной в предшествующем разделе двойственной природы его эффективности, проявляющейся, с одной стороны, в реализации потенциала капитализации осуществляемых инвестиционно-строительных проектов, как экономической формы развития объектов недвижимости, с другой, в реализации потенциала девелопмента, как организационной формы специфического способа инвестиционно-строительной деятельности. Совершенно очевидно, что указанные стороны эффективности девелоперской деятельности взаимосвязаны: низкий потенциал капитализации девелоперских проектов рано или поздно «обнулит» даже очень высокий организационный уровень управляющей системы - девелоперской компании. Аналогично неадекватная организационная форма способа инвестиционно-строительной деятельности, реализующего проекты развития недвижимости, способна нейтрализовать все экономические, правовые, технологичные и социальные преимущества девелоперского проекта.
Уточним характер связи эффективности девелопмента, как процесса реализации инвестиционно-строительного проекта и эффективности девелопмента, как способа организации инвестиционно-строительной деятельности.
Если предположить, что девелоперская компания реализует один инвестиционно-строительный проект, то эффективность его осуществления есть в общепринятом ракурсе симбиоз коммерческой, бюджетной и общественной эффективности проекта. Эффективность девелопмента, как способа организации, следуя подходу, рассмотренному в разделе 2.2, представляет собой равнодействующую результативности, качества и конкурентоспособности девелоперской деятельности. Представим на гипотетическом уровне варианты возможной динамики во времени эффективности реализации девелопер 134 ского проекта (Эп) и эффективности деятельности девелоперской компании (Эк).. Эффективность компании растет, эффективность проекта падает, Ті - характеризует фазы жизненного цикла проекта: (Т0-Ті) - прединве-стиционная стадия; (ТГТ2) - проектирование; (Т2-Тз) — строительство; (Т3-Т4) - ввод в эксплуатацию; (Т4-Т5) — реализация / использование.
Из графика следует, что несмотря на первоначально высокий уровень ожидаемой эффективности проекта по мере его реализации она упала до уровня ЭП1. ЛЭп = ЭП0-Эп1 (3.3.1.)
Причина в этом случае лежит, как правило, не в неэффективном управлении проектом, а в воздействии внешних факторов. К примеру, к строительству в непосредственной близости к жилому комплексу транспортной магистрали, застройке высотными зданиями, нарушающими первоначальный обзор, нормы инсоляции и др. Также потенциальная эффективность может быть существенно скорректирована состоянием реального спроса и воздействием макроэкономических факторов. В этом случае высокий потенциал управляющей системы - девелоперской компании - способен буквально «вытянуть» эффективность проекта из зоны убыточности. Если же результат влияния совокупности негативных факторов превышает потенциал эффективности девелоперской компании, как управляющей системы, фактическая эф 135 фективность реализации инвестиционно-строительного проекта может оказаться в зоне отрицательных значений. В любом случае стоимость девелоперского бизнеса снизится. В случае котировки акций на фондовой бирже она займет некую промежуточную позицию между максимально возможной, определяемой эффективностью деятельности компании (Зкі) и потерями в связи с ухудшением показателей реализации проекта (3„і) в зависимости от фактически реализованной эффективности (на графике обозначена точкой Эф). Эр - характеризует потенциальную возможность совпадения показателей эффективности деятельности компании и эффективности реализации девелоперского проекта.
Таким образом, в условиях капитализации деятельности девелоперской компании в случае отрицательной динамики эффективности реализации проекта стоимость девелоперского бизнеса снизится.
II случай. Эффективность проекта растет, эффективность компании падает, ТІ - характеризует фазы жизненного цикла проекта (аналогично Т случаю).
Во II случае динамически растущий потенциал проекта способен нивелировать упущения организационно-управленческого характера, подтягивая эффективность девелоперского бизнеса до уровня в промежутке от ЭП1 и ЭкЬ В условиях российской действительности высочайший потенциал проектов развития недвижимости во многом перекрывает потери неэффективного управления. В то же время эта ситуация создает своего рода резерв развития девелоперского бизнеса, как нового способа инвестиционно-строительной деятельности.
III случай. Рост эффективности проекта при условии одновременного повышения эффективности деятельности компании.
Особенность III случая заключается в том, что возникает синергетиче-ский эффект синхронного роста. Это проявляется в том, что рыночная оценка стоимости девелоперского бизнеса может существенно превышать его реальную стоимость, т.е. оцениваемая рынком эффективность девелопмента Эф может быть выше максимума ЭК1 или ЭП1 на величину АЭС. Именно такие эффекты используются зрелыми компаниями и лидерами девелопмента для привлечения инвестиционных ресурсов посредством эмиссионных механизмов. Достижением эффекта синхронного роста объясняется стремление девелоперских компаний к синхронизации роста базовых значений эффективности в целях практической реализации ускорения темпа капитализации девелоперского бизнеса.
Понимая, что разделение эффективности девелоперской деятельности носит условный характер, а эффективность девелоперских проектов только частично характеризует конечную эффективность девелопмента, проанализируем используемые показатели эффективности девелоперских проектов с точки зрения их соответствия задаче оценки девелоперской деятельности.
Основываясь на экономической сущности, как разновидности инвестиционных проектов, проанализируем общепринятый в российской практике подход, изложенный в «Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция)», утвержденных Минэкономики РФ, Минфином РФ и Госстроем России 21 июня 1999г. № ВК-477.
Характеристика жизненных циклов развития и оценка их влияния на девелоперскую деятельность
Современная теория управления экономическими системами, как на макро- и мезо-, так и на микроуровнях базируется на основополагающем тезисе - цикличности их развития. Научно доказано и практически подтверждено, что в циклической динамике сочетаются обратимые и необратимые экономические процессы. Обратимость проявляется в повторении схожих фаз, а необратимость заключается в том, что каждый этап развития, каждый цикл неповторим, специфичен. Многие ученые занимались исследованиями цикличности (К.Джаглер, Х.Кларк, Н.Д.Кондратьев, С.Кузнецов, Д.Китчин, К.Маркс, а также такие исследователи как Д.Гор дон, Л.Клименко, В.Клинов, У.Митчел, Я.Рекитар, Ю.Яковец, И.Шумпетер и др.) [96, 185]. Ими была установлена определенная закономерность возникновения спадов, подъемов и промежуточных состояний. В классическом подходе цикличность выражает неравномерность функционирования различных элементов национального хозяйства, смену стадий его развития и экономического прогресса. Цикличность будучи важнейшим свойством экономической динамики является одним из детерминант экономического равновесия на всех уровнях экономической системы. Имманентной чертой цикличности является то, что движение происходит не по кругу, а по спирали. Именно сочетание обратимых и необратимых npoifeccoe обуславливает цикл, которому подвержены открытые системы, придавая циклическому движению волнообразный, спиралевидный характер, в процессе которого возможен качественный переход как в сторону прогресса, так и в сторону регресса в отличие от кругового - с возвратом в исходную точку [73].
Цикличность присуща и субъектам хозяйствования, имеющим свои фазы развития, связанные с основной хозяйственной деятельностью. Конкретные характеристики и показатели фаз неповторимы [68, 50, 97]. Характерной особенностью каждого цикла являются наличие пяти основных фаз: кризис, оживление, подъем, депрессия, спад, - что полностью соответствует теории цикличности.
Анализ смены состояний экономической системы выражается в следующих закономерностях:
во-первых, в периодическом возникновении аналогичного состояния на определенных стадиях жизненного цикла, как любого субъекта хозяйствования, так и отрасли или всей экономики страны;
во-вторых, в количественно определенной продолжительности циклов депрессии, спада, кризиса, оживления подъема, характерных для всех субъектов и уровней национальной экономики.
Циклическое возникновение подъемов и спадов хозяйствующих субъектов подтверждает статистика многих стран. А.И.Иванус отмечает [114], что проведённый сравнительный анализ большого объёма накопленных данных о продолжительности жизненного цикла как самых успешных, так и самых неуспешных американских, европейских и российских организаций за последнее столетие позволил выявить наличие следующих стабильно возникающих негативных закономерностей:
1) все организации без исключения на всех рынках во все времена и во всех странах обязательно проходят кризисы своего собственного развития;
2) все кризисы обусловлены неизбежно возникающими диспропорциями (или отсутствием гармонии) между внешними факторами (цены и ассортимент конкурентов) и внутренними (цены, ассортимент, объемы продаж, оплата труда персонала).
В экономической литературе рассмотрено множество разнообразных и по содержанию, и по продолжительности циклов. Так, в ходе смены одного функционального цикла другим происходят незначительные изменения, не затрагивающие глубинных основ существования экономической системы, макроуровня, ее структуры и функционирования (во всяком случае, их изменения незначительны). Циклы развития, напротив, подвергают изменению макроуровень, структуру и функционирование всей экономики, которая переходит с одной траектории своего развития на другую в ходе бифуркационного периода.
Применительно к инвестиционно-строительной деятельности циклы развития представляют собой инструмент стихийного распределения экономических факторов производства - рабочей силы и капитала, их оценка соответствует степени решения производственных задач, в выполнении которых задействованы основные участники инвестиционно-строительной деятельности: девелоперы, инвесторы, застройщики, проектные организации, подрядные организации, заказчики, муниципальные органы, власти и др. При этом, доходы девелоперской компании могут в течение долгого времени не превышать уровень, необходимый для компенсации затрат, а также дохода на вложенный субъектом предпринимательства капитал, что обусловливается конкуренцией и состоянием спроса. Поэтому, для того чтобы упредить и преодолеть кризис, каждая девелоперская компания должна постоянно совершенствовать механизм хозяйствования, предлагать покупателю более разнообразную и качественную строительную продукцию (услуги), снижать издержки инвестиционно-строительной деятельности на всех этапах ее жизненного цикла. От характера и структуры рыночных потребностей, способности и возможности ее предвидения, анализа, прогнозирования и своевременного реагирования на внешние риски зависит экономическое состояние девелоперской компании, фаза и темп ее развития. Процесс неравномерного развития экономики в целом и ее отдельных отраслей, в том числе инвестиционно-строительной сферы, характеризуется последовательной сменой фаз жизненного цикла, не исключающей возникновение критических и даже катастрофических состояний.
Кризисная ситуация, если для ее преодоления не было принято соответствующих мер, может привести к чрезмерному разбалансированию экономической деятельности с неспособностью ее к восстановлению и обеспечению стабильной инвестиционно-строительной деятельности.
Законы циклического характера воспроизводства являются основополагающими при изучении конъюнктуры рынка строительства. Анализ тенденций развития национальной экономики и строительного производства позволяет сделать вывод о том, что, как правило, спад в строительстве опережал по времени начало экономического кризиса, т.е. начало падения ВВП. Амплитуда циклических колебаний объема строительных работ значительно больше колебаний ВВП (рис.5.1.2.) [131].
Хотя вышеприведенный пример и не представляет многолетнюю перспективу, и в заданном диапазоне не наблюдалось серьезных отраслевых кризисов, тем не менее, опережение спада в строительстве над ВВП подтверждается и отчасти предопределяет сложившуюся в 2008г. экономическую ситуацию.
Одним из мощнейших катализаторов кризиса в РФ стала депрессия в строительстве, переходящая в спад и связанная с его перекредитованием. При этом, конкретные характеристики кризиса и процесса его протекания являются результатом свободного выбора интенсивно развивающегося строительного бизнеса, попавшего в ловушку больших займов, на фоне несбалансированных подрядных портфелей и отсутствия государственного регулирования этой важнейшей отрасли национальной экономики. Анализ показал, что идея интенсивного развития и расширения объемов строительства доминировала над идей обеспечения его эффективности. В результате произошел необеспеченный рост объемов незавершенного строительства, активный разогрев потребительского спроса, не сбалансированный со структурой строящейся недвижимости, а также сформировался ресурсорасточительный тренд отраслевого развития.
В то же время, казалось бы, страны, находящиеся вдали от эпицентра мирового глобального кризиса, должны ощущать гораздо меньшее давление финансовых проблем. Но по факту это оказалось не так: и в Китайской Народной Республике, и в Российской Федерации, и на Украине и во многих других странах. По мнению автора, это вызвано следующими причинами:
1. Эпицентр финансового кризиса находился в стране - крупнейшей по уровню потребления промышленных и потребительских ресурсов в мире.
2. Глобализация создала сверхпроводимую среду для скоростного распространения кризисных явлений.
3. Внутренние противоречия развития национальных экономик по существу сдетонировали, усугубив параметры возможных сценариев преодоления кризиса.
