Содержание к диссертации
Введение
1. Собственность в жилищном комплексе города как система и объект управления 14
1.1. Структура жилищного комплекса социальной сферы города и располагаемой им собственности 14
1.2. Содержание собственности в жилищном комплексе городов как социальной системы и объекта экономической оценки 32
1.3. Анализ динамики развития собственности в жилищном комплексе в России 55
1.4. Проблемы повышения эффективности использования собственности в жилищном комплексе городов Российской Федерации 70
2. Сущность управления собственностью в жилищном комплексе города 75
2.1. Анализ отечественного и зарубежного опыта управления собственностью в жилищном комплексе городов 75
2.2. Анализ экономических концепций управления сложными социально-экономическими системами 103
2.3. Направления совершенствования управления собственностью в жилищном комплексе города 133
3. Основы формирования новой парадигмы управления жилищной сферой 145
3.1. Соотношение государственных и рыночных регуляторов в системе управления жилищной сферой 145
3.2. Человеческий фактор - как основа формирования нового отношения к проблемам управления 153
3.3. Научные основы формирования системы управления собственностью в жилищной сфере 158
4. Методологические основы формирования системы управления собственностью в жилищном комплексе городов России 165
4.1. Концепция управления собственностью в жилищном комплексе - основа устойчивого развития города 165
4.2 Цели, основополагающие принципы и функции системы управления собственностью в жилищном комплексе 177
4.3. Концепция механизма поддержки и обеспечения функционирования системы управления собственностью в жилищном комплексе города 214
5. Предпосылки организации и функционирования системы управления собственностью в жилищной сфере города 226
5.1. Система показателей эффективности управления собственностью в жилищной сфере 226
5.2. Организационно-правовая поддержка системы управления собственностью в жилищном комплексе социальной сферы города 240
5.3. Механизм оценки - как действенный элемент контроля системы управления собственностью в жилищном комплексе города 256
5.4. Мониторинг функционирования и развития собственности в жилищной сфере города 276
5.5. Ипотечное кредитование - как элемент антикризисной стратегии 292
5.6. Инструменты, реализующие социальную составляющую Концепции управления собственностью в жилищной сфере 300
Заключение 322
Библиографический список 342
- Структура жилищного комплекса социальной сферы города и располагаемой им собственности
- Анализ отечественного и зарубежного опыта управления собственностью в жилищном комплексе городов
- Соотношение государственных и рыночных регуляторов в системе управления жилищной сферой
- Концепция управления собственностью в жилищном комплексе - основа устойчивого развития города
Введение к работе
Жилье является необходимым элементом существования человека. Эволюция развития формаций, равно как и развитие человека предопределили необходимость создания неких специальных лшлых зон, получивших названия селитебных территорий. В свою очередь масштабность происходящих процессов породила необходимость их упорядочения в территориально-планировочном и в экономико-правовом пространствах. Отсюда возникла объективная необходимость управления процессом размещения жилых зданий и отношениями по поводу владения, пользования и распоряжения этими объектами. Отечественная и зарубежная наука уделяют все большее и большее внимание поиску закономерностей развития социальной сферы, возникают многочисленные научные школы и течения, создаются оригинальные теории развития городов, предлагающие различные модели и методы управления застроечными процессами. Однако до настоящего времени не выработано адекватной модели управления ими, а решение жилищной проблемы в ряде научных школ признается в принципе неразрешимой проблемой.
Жилищная сфера приобретает все большее значение в формировании Человека и Государства. Возникающие сегодня новые идеи развития Общества, позволяют сделать вывод о том, что для решения проблемы необходимо отойти от прежних взглядов и искать выход в принципиально ином понимании ситуации. Анализ различных концептуальных подходов к объяснению происходящих процессов позволил сделать вывод о методологической нерешенности проблемы. Также был сделан вывод о том, что решение проблемы лежит не в сфере воздействия на объект, а в сфере воздействия на отношение к объекту, что позволило нам обозначить причину проблем -
неразвитость отношений собственности. Сам процесс управления является результатом сложнейших взаимоотношений между Человеком и Обществом, между рыночными и государственными системами, между основными факторами производства, поэтому в принципе невозможна его жесткая формализация. То есть сам процесс управления не может быть уложен в какой-либо универсальный алгоритм. В работе предложен механизм, позволяющий разрешать противоречия в жилищной сфере максимально учитывая особенности данной сферы как объекта управления, специфику современного этапа развития России, делая процесс управления более прозрачным, а сами решения более обоснованными.
В диссертации проведена систематизация объектов жилищной сферы, по теме исследования уточнены ряд понятий и определений. В результате проведенного анализа управления сферой выявлено, что решение проблемы лежит как в сфере реализации рыночных механизмов, так и государственных рычагов воздействия. Отмечено, что нигде и никогда проблемы жилищной сферы не разрешались исключительно рыночными инструментами, а для развития жилой среды необходимы значительные и постоянные управленческие воздействия со стороны государства, и наличие сформулированной и официально принятой государственной политики собственности.
Анализ зарубежного опыта управления показывает, что во всех странах с развитой экономической базой, существует ряд механизмов, регламентирующих поведение субъектов в жилищной сфере. Вводится специальная система пространственно-планировочных и правовых ограничений действий собственников, позволяющих координировать процессы развития искусственной среды и взаимоотношений в ней. В России в настоящее время разработан достаточно сильный механизм
градостроительного регулирования процессов, но в отношении вопросов собственности, теоретически он только обозначен, а на практике не реализован вследствие неправильного восприятия их значимости. Кроме того, в России достаточно сильны традиции небрежного отношения к частной собственности, что не позволяет переносить в нашу практику некоторые интересные практические методы и формы управления ею в жилищной сфере, активно используемые за рубежом. Поэтому, механизм в качестве формализованной идеологии управления, реализуя идею во времени и пространстве, должен учитывать действие факторов инерции движения всей социально-экономической системы на пути достижения поставленной цели. Исходя из этой посылки, нами концептуально определена структура данного механизма. В ее основе лежат организационно-экономические факторы, влияющие на развитие среды и составляющие содержание системы управления жилищной сферой.
Анализ действующей сегодня системы управления социальной сферой, частью которой является жилищный комплекс, показал ее несостоятельность: в первую очередь это отсутствие сформированного экономико-правового пространства, ясной и логичной организационной системы управления, а также неотработанность ее информационной поддержки и развитых коммуникационных связей.
Принципиальным положением является необходимость дополнения государственного механизма управления рыночными инструментами, обеспечивающими на практике равноправное сосуществование всех форм собственности. Совокупность государственных регуляторов и рыночных механизмов позволит заполнить все экономико-правовое пространство и создаст среду для реализации принципов социальной рыночной экономики.
Отдельные аспекты управления жилищной сферой в условиях переходной экономики исследовались в трудах отечественных ученых. Среди них можно выделить работы Н.И.Барановской, В.В.Бузырева, Д.В. Валового, Л.А. Велихова, А.А. Горбунова, Э.С. Гордина, Б.М. Гринчеля, О.Г. Дмитриевой, Б.С. Жихаревича, B.C. Кабакова, А.Е.Когута, Ю.П. Панибратова, Е.В. Песоцкой, К.Ф. Пузыни, В.Е. Рохчина, Е.Б. Смирнова, Е.И. Тарасевича, А.В. Уварова, B.C. Чекалина, Л.Н. Чернышева, Л.М.Чистова.
В числе работ зарубежных авторов, посвященных исследованию проблем управления, в том числе собственностью и жилищным сектором, отметим И.Ансоффа, Я.Корнаи, Н. Ордуэя, X. Приемас, А.Соммера, О. Тоффлера., Д. Фридмана, У. Эшби.
Однако научные работы, посвященные комплексному исследованию проблем управления собственностью в жилищной сфере в условиях кризисной экономики, практически отсутствуют. Кроме того, нет оснований считать, что в настоящее время существует дееспособная научно обоснованная система управления жилищным комплексом социальной сферы города. Также наблюдается отсутствие единства взглядов на основополагающие принципы управления жилищной сферой, нет и единого мнения по поводу использования тех или иных терминов, а также по вопросу о сущности, целях и задачах такой системы.
Значимость исследуемой проблемы, недостаточная
разработанность ее методологических аспектов и предопределили актуальность настоящего диссертационного исследования.
Теоретической и методологической основой исследования являются методы логического анализа и синтеза: при рассмотрении конкретных вопросов по исследуемой проблеме анализировались
законодательные и нормативные акты, регламентирующие
формирование и функционирование системы управления
собственностью жилищного комплекса города, а также труды отечественных и зарубежных ученых в сфере управления отраслью.
Информационной базой исследования послужили справочные и методические материалы органов управления, научно-исследовательских и проектных институтов, данные Госкомстата РФ, материалы экономических исследований Санкт-Петербургского отделения института экономических проблем переходного периода, НИИПградостроительства, а также материалы Концепции социально-экономического развития одного из крупнейших субъектов Российской Федерации - Ленинградской Области, разработанной в 1994-1995гг. при непосредственном участии автора.
Цели и задачи диссертационного исследования. На основании вышеизложенного нами была сформулирована основная цель исследования, которая заключается в формировании методологической и методической основы управления собственностью в жилищном комплексе социальной сферы города в современных условиях России.
Исходя из сформулированной нами цели, были решены следующие задачи:
исследована собственность в жилищном комплексе социальной сферы города как объект управления;
уточнены типы, формы и виды собственности с целью выявления специфики управления ими;
исследованы основные направления жилищной политики, влияющие на формирование собственности в жилищном комплексе;
исследован отечественный и зарубежный опыт управления собственностью в жилищном комплексе и выявлены закономерности, определяющие развитие жилой среды;
определена сущность управления собственностью в жилищной сфере;
определены основополагающие принципы функционирования системы управления собственностью в жилищном комплексе;
изучены теоретические основы и разработана концепция управления собственностью в жилищной сфере города;
разработаны методологические и методические основы формирования важнейших функциональных подсистем управления собственностью в жилищном комплексе города;
выявлены приоритеты в направлениях реализации Концепции управления собственностью в жилищной сфере;
разработаны методологические и методические основы системы обеспечения социальной защиты населения при реализации Концепции управления собственностью в жилищном комплексе.
Объектом исследования является управление собственностью в жилищном комплексе города в период становления в России рыночного механизма хозяйствования.
Предметом исследования является совокупность
идеологических, методологических, методических и практических вопросов управления собственностью в жилищном комплексе социальной сферы города в современных условиях России.
Научная новизна. Основными результатами,
характеризующими научную новизну диссертационной работы, являются:
Уточнено понятие собственности в жилищном комплексе социальной сферы городов;
Определены содержание и структура собственности в жилищном комплексе;
Сформулированы основные закономерности управления собственностью в жилищном комплексе города;
Обоснована необходимость формирования принципиально новой концепции управления жилищной сферой города;
Разработаны теоретические и методологические основы выбора и обоснования целей в управлении собственностью в жилищной сфере;
Определена сущность управления собственностью в жилищном комплексе и разработана принципиальная схема формирования его стратегических целей;
Разработана концепция управления собственностью в жилищном комплексе социальной сферы города;
Разработан механизм реализации концепции путем формирования важнейших функциональных подсистем управления собственностью в жилищном комплексе города;
Разработаны методологические и методические основы системы обеспечения социальной защиты населения при реализации концепция управления собственностью в жилищном комплексе социальной сферы города.
Практическая значимость и внедрение результатов исследований заключается в формировании принципиально новой концепции управления собственностью в жилищном комплексе городов России в современных условиях и построении на ее основе механизма управления, реализующего принцип гуманизации социальной среды. На основании проведенного анализа были уточнены практически применимые в условиях переходной экономики методы финансового анализа, ипотечно-инвестиционного анализа, экономико-математической обработки информации, которые позволяют решать прикладные задачи в области инвестиционного менеджмента и обеспечивают реальную поддержку системы управления собственностью в жилищном комплексе социальной сферы города в переходный период. Реализация предлагаемой методологии способствует созданию предпосылок для формирования социогуманной жилой среды в городах России, через создание принципиально нового отношения к институту собственности.
Основные результаты исследования. Ряд положений
диссертационного исследования был реализован при разработке
Концепции социально-экономического развития Ленинградской
области. Материалы диссертации составляют содержание и
методическую основу ряда учебных дисциплин специальности
«Государственное и муниципальное управление», «Экономика и
управление в социальной сфере» (Санкт-Петербургского
государственного инженерно-экономического университета),
«Экономика и управление в строительстве», «Менеджмент», «Промышленное и гражданское строительство» (Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного
университета). Методология управления собственностью жилищного сектора социальной сферы участвовала в конкурсе работ докторантов и аспирантов Санкт-Петербургской государственной инженерно-экономической академии и была удостоена Гранта (1999г.-2000г.).
Принципиальные положения диссертации докладывались и обсуждались на международных, всероссийских и региональных научно-практических семинарах, конференциях и конгрессах в Санкт-Петербургской государственной инженерно-экономической академии, Санкт-Петербургском государственном архитектурно-строительном университете, Санкт-Петербургском государственном университете экономики и финансов, Санкт-Петербургском государственном университете, Госстрое России.
Реализация предлагаемой методологии должна привести к действенному изменению состояния жилищной сферы городов России, и созданию принципиально нового отношения к недвижимой жилой собственности.
Структура жилищного комплекса социальной сферы города и располагаемой им собственности
Исследуя структуру жилищного комплекса социальной сферы города, необходимо не только определить основные ее типы, виды, дать основные характеристики, но прежде всего необходимо провести тщательную классификацию всех элементов данной собственности на предмет выявления типологических особенностей, присущих им. Необходимость проведения классификации связана с возможностью выявления общих признаков той или иной подгруппы или блока элементов для установления наиболее общих зависимостей и разработки в дальнейшем наиболее уместных принципов, методов и подходов к анализу и обработке данных. Несмотря на кажущуюся простоту проведения классификационных работ, данный этап представляется нам достаточно значимым на первых уровнях исследования проблемы. Приведем одну из точек зрения на предмет целесообразности проведения классификации: «Любые классификации не имеют самостоятельного и абсолютного значения. Они представляют собой определенный прием, с помощью которого упрощается задача исследования явлений. Поэтому нельзя назвать какие-либо «объективные» основания для классификации. Эти основания формулируются сознательно применительно к тем явлениям, которые исследуются, и к тем задачам, которые должны быть решены в процессе исследования»[56. С.69]. Несколько отлично от предыдущего мнение Н.Н.Погостинской [138.С.5]. «Одним из мощных средств системного анализа и конструирования является классификация. Классификация в научном исследовании выполняет такие функции как: обеспечение обозримости материала; выявление взаимосвязей и закономерностей; получение, углубление и отражение накопленных знаний, систематизации и т.п.».
Нам представляется, что для любого исследования классификация не только одно из мощных средств системного анализа, но и отражение того субъективного видения проблемы, которое исследователь формирует в соответствии с поставленной целью и задачами.
В настоящем исследовании в первую очередь необходимо было определиться со структурой собственности исследуемого объекта. Далее, значимым фактором являлось определение перечня возможных объектов управления с точки зрения их функциональных особенностей. Для этого необходимо было провести соответствующую кластеризацию показателей по функциональному признаку. И, наконец, наиболее существенными, на наш взгляд, являлись процессы, связанные с описанием данных объектов и их возможной регистрацией.
Таким образом, нами были сформулированы основные цели проведения классификационного анализа: с позиций формы собственности и ее субъектной принадлежности; с позиций функциональных особенностей объектов собственности в жилищном секторе; с позиций различий в архитектурно-планировочных характеристиках и методах проектирования; с позиций доходности объекта; с позиций необходимости регистрации этих объектов.
В данном исследовании были обобщены и откорректированы с учетом необходимости те классификационные разграничения собственности, которые отражены в различных нормативно-правовых документах, научно-практической и учебно-методической литературе [1-23,51,56,88,97,99,100,151,152].
Предлагаемая методология проведения классификации строится на принципе обобщения от общего к частному. Применение данного подхода представляется наиболее уместным. При проведении классификации мы руководствовались принципом необходимости и достаточности, понимая, что невозможно все описать, все предусмотреть и все разграничить. Кроме того, нами были использованы и приведены те классификации, которые наиболее часто используются в практической деятельности правовых и исполнительных органов.
Характеризуя собственность в жилищном комплексе социальной сферы города, следует исходить, прежде всего, из общей классификации собственности, а также учитывать величину города, специфику социальной сферы и жилищного сектора. Рассмотрим классификацию (или разграничение) по субъектной принадлежности собственности в жилищном комплексе (Рис.1).
Анализ отечественного и зарубежного опыта управления собственностью в жилищном комплексе городов
Жилищная политика претерпевает во всем мире существенные изменения. Для осознания процессов, происходящих в настоящее время в России, и выбора оптимальной системы управления собственностью жилищного сектора города необходимо проанализировать достоинства и недостатки существующих моделей и методов управления.
Проведенные исследования выявили существенные различия в жилищной политике, проводимой в различных странах. Вместе с тем, были отмечены и некоторые общие тенденции.
Огромное влияние на жилищную политику европейских стран оказали последствия Второй мировой войны: в период 1945-1947 гг. почти не велось жилищное строительство, города были разрушены, первоочередное внимание в большинстве стран Западной Европы уделялось восстановлению промышленного потенциала страны, развитию же социальной сферы практически не уделялось никакого внимания. Только к 1960 г., после восстановления экономического потенциала в ряде стран обращают пристальное внимание на жилищную политику. Она становится главным политическим приоритетом. С 1960 г. отмечается стремительный рост темпов жилищного строительства, появляются новые тенденции в строительной политике, реализуются новые строительные проекты. В частности, именно в этот период времени начинается разработка проектов панельного и блочного домостроения. Именно это массовое строительство достаточно дешевых многоквартирных строений позволило достаточно быстро воссоздать жилищный потенциал и ликвидировать общую нехватку жилья.
В период конца 1970 г. и начала 1980 гг. появляются новые тенденции в государственной жилищной политике некоторых европейских стран. Возникает необходимость пересмотра функций государства по управлению жилищным комплексом. Постепенный отход от полного контроля государства над жилищной политикой, пересмотр необходимости минимизации финансирования жилищного строительства за счет средств государственного бюджета и сокращение выделяемых государством субсидий на приобретение жилья - все это укладывается во вновь формируемую социально-экономическую политику государства. В этот же период многие страны пересматривают свои позиции относительно проблем распределения жилья, его качественных характеристик и отходят от преимущественно арендной политики к созданию слоя собственников жилья.
В табл. 9 [141.С.36] приведены данные о вложении в жилье в процентах от валового внутреннего продукта (ВВП) в рыночных ценах в шести странах ЕС и Швеции в период 1970-1987 гг.(Рис.ІЗ).
Эти данные подтверждают общую тенденцию снижения уровня поддержки жилищного комплекса на государственном уровне. Более детальный анализ отражает изменения влияния государства на жилищную политику: в ряде стран наблюдался всплеск интереса к жилищной проблеме в период 1970-1980 гг. (Нидерланды, Германия, Франция, Бельгия), а затем его спад в период 1980-1987 гг. В Великобритании данный подъем приходился на период 1975 года, но в целом это, пожалуй, единственная страна, сохраняющая курс на рост государственных вложений в жилищное строительство. Однако, несмотря на то, что в Великобритании наблюдается постоянное увеличение вложений в данную отрасль, величина вложений остается на достаточно низком уровне. И те тенденции общего снижения вложений в жилищную сферу, которые мы наблюдаем в различных странах, возможно только отражение поиска оптимальной величины государственной поддержки данного сектора.
С середины 80-х годов возникает проблема пересмотра тех проектов, которые были реализованы в 60-е годы, и позволили в короткие сроки решить жилищную проблему. Возникает необходимость подхода к более глубокому осознанию значимости жилищной политики в развитии человеческих отношений и формировании психически и физически здоровой личности. В этот период возникают новые направления в ландшафтной архитектуре, что позволяет создавать такие формы жилья, которые не влияют негативно на человеческую психику, либо снимают, насколько это возможно, возникающие негативы. В этот же период в странах Западной Европы формируется совершенно определенный подход к пространственно-планировочным характеристикам жилья: оно должно быть «человечным», т.е. формировать искусственную среду с максимальным учетом природных факторов.
По существу формированию новой жилищной политики способствовали такие факторы, как увеличение темпов роста экономического потенциала стран, увеличение темпов роста валового национального продукта, уменьшение среднего размера семьи, рост числа разводов и общее снижение рождаемости.
Данные факторы способствовали не столько снятию напряженности в социальной сфере, сколько переключению проблем с решения количественных задач на качественные. С конца 1980 гг. в жилищном комплексе большинства стран решаются проблемы повышения качества жилья, реконструкции жилого фонда, оптимизации его управления. Вместе с тем, в ряде стран наблюдается резкое различие в целях жилищной политики: одни ориентируется преимущественно на арендную политику (Германия, Дания, Нидерланды), другие - на приватизацию жилья и создание слоя частных собственников в жилищном комплексе (Великобритания, Испания, Греция). В некоторых странах наблюдается гибкое сочетание арендной политики и приватизационной [141].
Соотношение государственных и рыночных регуляторов в системе управления жилищной сферой
Формирование современной системы планового управления развитием города, или его отдельных сфер возможно только при наличии соответствующей теоретической проработки основных элементов данной системы. Главным проблемным вопросом остается выявление основных целей системы регуляторов и их общей функции. Главной целью системы регуляторов является поддержание стабильного характера экономического развития жилищного комплекса, ее общей функцией - обеспечение стабильного сбалансированного развития экономики, а в период кризисной экономики - стабилизацию экономического развития и предотвращение возможности возникновения негативных социально-психологических и экономико-политических процессов. Критерием реализации функции является качественный и количественный рост экономики, а ограничением - баланс спроса и предложения. Объектом регулирования являются разнонаправленные экономические интересы, а средством - экономические, правовые и организационно-технические механизмы. Применительно к объекту нашего исследования необходимо также введение механизма территориального или градостроительного регулирования.
Анализ нормативно-правовой базы и практики управления городом показал, что в период 1991-1995 гг. теоретически создавались и реализовывались на практике предпосылки новых подходов к управлению в жилищной сфере. Переход к новым экономическим условиям обусловил необходимость отхода от жесткой централизации и примата политики государственного регулирования отношений в данной сфере народного хозяйства. Успешная реализация современной концепции управления жилищной сферой была возможна только при гибком сочетании государственных методов регулирования и рыночных механизмов. По существу, процесс де регулирования экономики и приватизации подвел к необходимости осторожного ввода новых «либеральных» рыночных идей в жилищной сфере.
Данное мнение прослеживается в трудах зарубежных специалистов, исследующих работу жилищного сектора. Они отмечают [167. С.43]: «Государственная и местная жилищная политика охватывает три основных сектора:
а) со стороны предложения жилья общественный сектор в лице государства и местных властей выполняет две функции: предлагает общественный жилищный фонд, осуществляет поддержку строителей жилья;
б) со стороны спроса на жилье государство и местные власти должны быть нацелены на финансовое укрепление спроса путем субсидий, создания систем поддержки и гарантий частных сбережений на строительство жилья и т. п.;
в) обеспечивая сочетание предложения и спроса на жилье, государство и местные власти призваны содействовать уменьшению затрат на информацию и обеспечивать оптимальные рамочные условия функционирования жилищной сферы.
Наиболее эффективные формы решения задач в жилищной сфере демонстрирует частно-общественное партнерство. Это обусловлено тем, что государство при выполнении различных общественных задач имеет тенденцию быть слишком бюрократическим и инертным, не являясь при этом достаточно гибким и восприимчивым к инновациям. Частный сектор, с другой стороны, имеет слишком краткосрочные целевые ориентиры, являясь иногда недостаточно последовательным, вызывая своими действиями разделение общества и социальную сегрегацию.
Жилищные предприятия, функционирующие в рамках частно общественного партнерства, объединяют преимущества рассмотренных секторов и находятся гораздо ближе к гражданину, выполняя важнейшие общественные задачи».
Таким образом, реализация предлагаемой нами концепции управления собственностью в жилищном комплексе социальной сферы города предполагает задействование элементов социального рыночного механизма, а соотношение факторов государственного и рыночного регулирования данного сектора должно быть тщательно взаимоувязано.
Проведенное нами классифицирование интересов позволяет выделить их в группы по признакам источника противоречий (отношений собственности) и носителя противоречий: человек или индивид, как первоочередной субъект - носитель интереса; группа индивидов (и как наиболее общее ее выражение - общество в целом); территориальные образования (город, район, регион и т.д.); предприятие.
С точки зрения воздействия на интересы можно выделить рыночные и нерыночные регуляторы. При этом под рыночным регулированием понимают стихийные рыночные процессы или рыночные саморегуляторы.
Концепция управления собственностью в жилищном комплексе - основа устойчивого развития города
Концепция управления собственностью в жилищном комплексе является одним из основных элементов эффективного функционирования системы управления социальной сферой города. Рассмотрение данного вопроса строится на основе уточнения понятия «концепция» применительно к объекту исследования.
В первую очередь, отметим несколько разноречивое понимание данного термина. С одной стороны - речь идет о разработке некоего официального документа, являющегося основополагающим в определении практической реализации теоретических положений управления имущественным комплексом города. В работе «Основы местного самоуправления в городах России» указывается: «Разработка концепции, прогнозные обоснования и расчеты могут стать принципиальными ориентирами в практической деятельности...» [135. С. 127].
С другой стороны, в соответствии с основной смысловой нагрузкой под концепцией понимают «систему взглядов, то или иное понимание явлений, процессов и т. д.» [151. С.23].
Разработанная нами Концепция управления собственностью в жилищном комплексе города отражает принципиально новое отношение к социально-экономическим процессам, протекающим в жилищной сфере. Главным отличием данной концепции от существующей системы управления жилищным комплексом является то, что по своей сути она должна воздействовать на причину проблем, способствовать формированию новых отношений между физическими и юридическими лицами (в том числе и органами управления) по поводу объектов недвижимого жилого имущества. Рассматривая собственность как экономическую категорию, принимая за основу главное ее качество - не вмешательство всех третьих лиц в сферу хозяйственного господства, на которую распространяется власть собственника - мы отмечаем необходимость создания единой системы управления вопросами собственности в жилищной сфере. Принципиальным моментом является значимость нормального функционирования всего института собственности как для государства, так и для отдельного индивидуума. Основным требованием к системе управления собственностью остается ее социальная направленность. То есть при имеющей место нацеленности всей системы на реализацию принципов социальной рыночной экономики, на решение задач по созданию социогуманной среды обитания населения, нами не исключается необходимость реализации принципа самодостаточности и самофинансирования системы, что в свою очередь предполагает задействование рыночных саморегуляторов.
В качестве приоритетного было выявлено направление обеспечения прав собственников жилья и формирования новых отношений в жилищной сфере на основе демонополизация системы управления жилищным сектором социальной сферы города при разумном сочетании государственных и рыночных механизмов управления жилищным комплексом.
Концепция управления собственностью в жилищном комплексе ориентирована на упорядочение системы управления городом.
Качественное преобразование протекающих сегодня процессов невозможно без создания такой системы, которая бы не только отслеживала состояние жилищной сферы и координировала ее развитие, но и позволяла бы прогнозировать те ситуации, которые могут существенно влиять на состояние всей социальной сферы города, нарушая сбалансированность системы в целом. Сегодняшняя система управления жилищным комплексом пересыщена управленческими структурами, которые, отслеживая информацию по ее состоянию, тем не менее не только не воздействуют на протекающие процессы, но тормозят их эволюцию. Принципиальная схема разработки Концепции управления собственностью в жилищном комплексе представлена на рис. 16.
Концепция управления, учитывая особенность функционирования всего жилищного комплекса, специфику его жизненного цикла, то есть охватывая инновационный период, период формирования собственно жилого фонда и соответствующей инфраструктуры, период поддержки жилищного комплекса в дееспособном состоянии, обслуживание жилищного фонда и так далее, в первую очередь, должна способствовать созданию такого экономико-правового пространства, которое обеспечивало бы равноправное сосуществование различных форм собственности и реальную защиту прав собственников.
