Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА I. КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ ОСНОВЫ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ 9
1.1 Жилищное строительство и модель взаимодействия рынков жилья в современной экономике 9
1.1.1 Жилищное строительство в условиях рыночной экономики 9
1.1.2 Модель взаимодействия рынков жилья 14
1.1.3 Экономический цикл и жилищное строительство 21
1.2 Участники инвестиционного процесса жилищного строительства 24
1.3 Современное состояние первичного рынка жилья 34
ГЛАВА II. МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЬІ АНАЛИЗА ПРОЕКТОВ РИСКОВ В УСЛОВИЯХ РОССИЙСКОЙ ЭКОНОМИКИ 56
2.1. Основные методы анализа рисков 56
2.2. Подходы к управлению риском в проектах строительства жилья 76
2.3. Логическое моделирование организации управления риском в жилищном строительстве 94
ГЛАВА III. РЕАЛИЗАЦИЯ МОДЕЛИ АНАЛИЗА ПРОЕКТНЫХ РИСКОВ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ 102
3.1. Краткая характеристика проекта 102
3.2. Качественный анализ риска 113
3.3. Количественный анализ риска 117
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 127
Список литературы 139
Приложения №1,2,3,4,5.
- Жилищное строительство и модель взаимодействия рынков жилья в современной экономике
- Основные методы анализа рисков
- Краткая характеристика проекта
Введение к работе
На современном этапе в жилищном строительстве наблюдается ряд новых тенденций, обусловленных переменой социально-экономической среды в России, которые нашли свое выражение в изменении темпов развития строительства жилья, структуры и системы финансирования, возрастании требований рынка и, естественно, степени риска. Принятие инвестиционных решений в этих новых условиях требует усиления внимания к управлению риском в инвестиционно-строительной деятельности.
Острота нынешней ситуации состоит в том, что риски инвестирования в строительство жилья (в связи со спецификой переживаемого страной переходного периода, с одной стороны, и кризисного состояния экономики, с другой) отличаются повышенной сложностью и их уровень значительно выше по сравнению с инвестициями в другие сектора экономики. Выявленное соотношение свойственно и классической рыночной экономике, что объясняется особенностями инвестиционных характеристик жилья, отличающими его от других групп активов. Это, прежде всего, высокая капиталоемкость, более длительный по сравнению с большинством видов промышленной продукции срок создания, жесткая привязка к земле, индивидуальный характер условий реализации даже при возведении однотипных зданий, раздробленность рынка, низкая ликвидность незавершенного строительства и др.
Таким образом, сложная природа деловой активности, процесса, окружения и организации инвестиций делают сферу жилищного строительства областью повышенного риска. Однако техника управления рисками не так хорошо развита в строительстве жилья. Многие участники инвестиционно-строительного процесса в вопросах оценки риска подходят на основании интуиции, мнений и опыта, полученного от предыдущих проектов. Лишь незначительное число руководителей уделяет внимание анализу риска, применение количественной оценки риска с использованием экономико-математических методов крайне ограничено. В результате исследования был сделан вывод, что с одной стороны, отечественные предприниматели еще не до конца осознали неизбежность риска и важность его учета, с другой стороны, остро нуждаются в новых, практически применимых процедурах оценки риска.
При этом необходимо отметить, что эта проблема свойственна не только для России, где рынок жилья находится еще в стадии становления, она широко обсуждается в западной литературе. Новый всплеск внимания к управлению рисками в строительстве, и в строительстве жилья в частности, пришелся на 90-е годы. И стал особенно актуальным в последние время после разразившегося кризиса в Азии, когда многие международные строительные проекты потерпели крах из-за недостаточного внимания к оценке и управлению рисками.
Исследованием проблем, связанных с принятием инвестиционных решений в условиях неопределенности и риска, занимается широкий круг авторов, среди которых следует выделить, прежде всего, труды Беренса В., Бланка И.А., Бузырева В.В., Воропаева В.И., Грачевой М.В., Епифанова М., Карлика А.Е., Ковалева В.В., Морозова Д.С., ОсташевскойА.И., Савински Н.А., Ткаченко Е.А., Холта Р.Н., Шапиро В.Д. и др. Значительный вклад в изучение непосредственно вопросов, касающихся управления риском в строительстве посвящены работы Абрамова СИ., Бузырева В.В., Данилова Ю.Я., Егоровой Н.Е., Крандала К., Сидоренко С.Ю., Хедриксона К. и др.
Однако вопросы теоретического, методического и практического характера, связанные с повышением эффективности управления проектными рисками строительства жилья в российских условиях остаются нерешенными и требуют более детального рассмотрения.
Теоретическая и практическая значимость проблемы совершенствования методов анализа проектных рисков, повышения эффективности инвестиционных проектов строительства жилья в России предопределили актуальность и выбор темы диссертационного исследования.
Цель диссертационной работы заключается в разработке научно методических основ механизма управления риском проектов строительства жилья в России.
В соответствии с поставленной целью в диссертации определены и решаются следующие задачи:
Исследование проблем и механизмов инвестирования на рынке жилищного строительства
Определение ключевых индикаторов и проведение на их основе анализа текущего состояния рынка жилья
Исследование конкурентно-профессионального состава участников рынка жилищного строительства.
Идентификация и выбор принципа классификации возможных рисков инвестиций в строительство жилья.
Изучение современных концепций отечественных и зарубежных авторов по вопросам анализа риска.
Разработка методических основ процесса управления риском проектов строительства жилья.
Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с эффективным управлением рисками проектов строительства жилья в России.
Объектом исследования выбраны строительные и девелоперские компании, а также российские предприятия, осуществляющие инвестиции на рынке жилищного строительства.
Теоретической и методической основой решения поставленных задач послужили результаты фундаментальных и прикладных исследований в области экономики предприятия, инвестиционного менеджмента, экономической теории, государственного регулирования процессов строительства жилья. В процессе исследования использовались нормативно-правовые и программные документы Российской Федерации, труды западных экспертов в области мирового опыта по управлению проектными рисками,
6 отечественных ученых и специалистов по проблемам управления народным хозяйством, в частности строительного сектора.
Статистической базой исследования явились материалы государственных статистических органов РФ, зарубежных органов статистики, а также материалы, непосредственно собранные автором в ходе исследований на предприятиях Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Диссертационное исследование строилось на основе принципов и концептуальных положениях системного анализа, логического моделирования, экономического анализа. В ходе исследования использовались приемы агрегирования и классификации, обработка фактических данных осуществлялась на основе экономико-математических методов.
Поставленные цели и задачи определили структуру диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, приложений, списка литературы.
Во введении обоснованы актуальность диссертационного исследования, определены цели и задачи, раскрыты научная новизна и практическая значимость выводов и результатов работы.
Первая глава «Концептуальные основы инвестиционной деятельности в жилищном строительстве» посвящена детальному изучению проблем и механизмов инвестирования в жилищном строительстве. При анализе проблем инвестиций изучалось современное состояние рынка жилья, анализируется сущность жилья как товара, рассматриваются общие принципы взаимодействия первичного и вторичного рынка жилья, земельного жилищного и финансового рынков, особенности ценообразования, проведен анализ участников инвестиционного процесса, действующих в сфере жилищного строительства.
Во втором разделе «Методические аспекты анализа проектных рисков в условиях российской экономики» раскрываются основополагающие понятия риска, рассмотрены современные концепции анализа неопределенности и риска отечественных и зарубежных авторов, предложен принцип выявления и классификации факторов риска, разработана методика исследования риска в инвестиционно-строительной деятельности с учетом комплексной экспертизы проекта строительства жилья, системного, взаимосвязанного исследования внутреннего и внешнего окружения.
В третьей главе «Реализация модели анализа проектных рисков строительства жилия» представлен практически отработанный подход к анализу рисков инвестирования в строительство жилья, исследованы качественные и количественные аспекты анализа. Проведены расчеты количественной оценки риска с помощью методов анализа чувствительности и анализа сценариев на базе электронных таблиц Excel.
В заключении сформулированы основные выводы и рекомендации по результатам исследования.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке методических основ совершенствования процесса управления риском проектов строительства жилья. К числу результатов, определяющих научную новизну и выносимых на защиту, относятся следующие:
Осуществлена идентификация принципиальных особенностей инвестирования в жилищном строительстве на основе анализа сущности жилья как товара, условий взаимодействия первичного и вторичного рынков жилья, современного состояния жилищного строительства и рынка жилья в целом; выявлены основные индикаторы оценки уровня развития первичного рынка жилья, определена профессионально-конкурентная среда инвестиционно-строительного процесса.
Сформирован принцип классификации рисков инвестора, участвующего в строительстве жилья, на основании анализа накопленного теоретического материала, обобщения экспертных оценок и практического опыта.
Проведен сравнительный анализ преимуществ и недостатков методов количественной оценки риска с точки зрения их теоретической безупречности, практической осуществимости и эффективности применения в современных российских условиях.
Разработаны методические основы управления риском с учетом особенностей инвестирования в жилищном строительстве, выявленных ограничений применения количественных методов оценки риска.
Обоснованы преимущества применения модели управления риском по малоприбыльным проектам строительства жилья, которые состоят в повышении достоверности полученных расчетов и совершенствовании уровня принятия инвестиционных решений.
Практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что предложения автора сформулированы в виде конкретных рекомендаций, которые могут быть применены при организации процесса управления рисками.
Апробация работы. Результаты, полученные в ходе проведенного исследования, и разработанный автором подход по организации и проведению оценки риска нашли свое применение при реализации инвестиционного проекта строительства жилого дома ЗАО «Петроцемент».
Концептуальные разработки, выполненные в ходе исследования, были доложены на ежегодных научных сессиях профессорско-преподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов по итогам НИР 1998 и 1999 г.г. Основные результаты диссертационного исследования используются в учебном процессе при чтении курса «Инвестиционный менеджмент» и проведении практических занятий Санкт-Петербургского Государственного Университета Экономики и Финансов. По теме диссертации опубликованы 4 научные статьи общим объемом 1,3 п.л.
Жилищное строительство и модель взаимодействия рынков жилья в современной экономике
Изучение особенностей сферы экономики, в которой осуществляет свою деятельность инвестор, - одно из необходимых условий его успеха. Для жилищного строительства этот тезис особенно актуален в связи с целым рядом его специфических характеристик. Принципиальное значение здесь имеют два обстоятельства: во-первых, институциональные особенности организации жилищного строительства влияют на способ оценки инвесторами доходов от участия в проектах на исследуемом рынке, во-вторых, накладывают режим сдерживания на предпринимательскую активность в этом сегменте.
Исходными характеристиками, определяющими специфику инвестиционной деятельности в проектах строительства жилья, являются, на наш взгляд, следующее:
длительность цикла создания готового жилья предполагает отдаленные сроки отдачи инвестиций по сравнению со сроками вложения средств, а также порождает значительные риски, так как повышается вероятность того, что рыночные условия могут сработать против инвестора;
уровень развития и состояния строительной сферы;
низкая ликвидность незавершенного строительства;
особенности ценообразования в строительстве, связанные с использованием базисной сметной стоимости строительства и индексов удорожания сметной стоимости;
значительная дифференциация локальных рынков жилищного строительства по уровню развития и доходности (будущие характеристики доходности инвестиции во многом зависят от ситуации, сложившейся на локальном рынке и конкретно в месте расположения того или иного объекта строящегося жилья); сложность получения информации о состоянии и тенденциях рынка.
Функцией жилищного строительства является создание востребованного населением жилья. В связи с этим, специфика жилищного строительства также определяется той особой ролью, которую жилье играет в жизни общества. Жилье является не только потребительским товаром, но одним из условий жизнедеятельности людей, элементом сферы семейных отношений, неотъемлемой чертой образа жизни.
В качестве отличительных черт жилья можно выделить следующие:
1. Жилью свойственны черты, как частного, так и общественного товара. На уровне квартиры, дома - частный товар; на уровне района, города - элемент инфраструктуры, которая должна соответствовать не только экономическим, но и экологическим, эстетическим критериям.
2. Выступая как благо первой необходимости, жилье в то же время имеет ярко выраженные черты престижности товара, которая свидетельствует о социальном статусе владельца.
3. Жилье, с одной стороны, является потребительским товаром, а с другой стороны, его можно рассматривать как способ вложения капитала.
4. Жилье является единственным товаром, столь сильно стимулирующим труд и сбережения.
5. Жилье относится к числу товаров, потребность в котором практически не насыщаема.
6. Ликвидность товара на рынке жилья ниже ликвидности других товаров, поскольку период времени, необходимый для реализации товара на рынке жилья, существенно больше, чем на других рынках.
7. Жилье -дорогой товар, поэтому при его создании применяются сложные и долговременные финансовые схемы.
8. Уникальность жилья как товара (даже при типовой застройке с использованием одинаковых материалов, жилье будет отличаться по ряду таких факторов как удаленность предприятий инфраструктуры, близость к транспортным развязкам, экологические показатели района и пр.).
Основные методы анализа рисков
Инвестиции в строительство жилья являются значительной частью бизнеса. Тем не менее, эта сфера бизнеса не является сверхприбыльной и многими инвесторами воспринимается как отдаленный, второстепенный участок приложения капитала. Во многом поведение инвесторов объясняются инвестиционными характеристиками жилья, отличающими его от других групп активов. Такие факторы, как высокая капиталоемкость, значительная растянутость во времени реализации проекта, раздробленность рынка, низкая ликвидность жилья, неадекватность систем доступа к получению информации, воспринимаются как барьеры на пути к инвестированию в строительство жилья.
Общепринятой точкой зрения в отношении инвестиций в строительство является то, что уровень риска здесь намного выше, чем это может быть приемлемо для инвестора. Тем не менее, инвестиции в жилищное строительство, как уже отмечалось в первой главе, осуществляют различные субъекты. Причины участия инвесторов в проектах строительства жилья имеют как социальную, так и экономическую природу. Многие промышленные предприятия и компании осуществляют инвестиции с целью предоставления социальных благ своим работникам, укрепления имиджа фирмы. Для компаний, поставляющих строительную продукцию, оборудование и пр., речь идет о наращивании показателей, характеризующих ресурсный потенциал компании, объема производства и реализации. Следствием явлений переходной экономики стала система взаимозачетов, когда для компаний получение жилья в оплату за поставленную продукцию и последующие превращение его в ликвидную форму, становится единственным способом получить денежные средства с контрагентов.
Таким образом, причины, побудившие к участию инвесторов в проектах строительства жилья, могут быть разными, но единым, на наш взгляд становится для них взвешенный подход к осуществлению инвестиций. Инвестор, принимая решение об участии в строительстве жилья, естественно, старается максимизировать свой доход, но его действия происходят в условиях высокой степени риска, что приводит к потери доходности, в неблагополучном варианте ставит под угрозу успех реализации проекта. Таким образом, оценка риска инвестиционных проектов должна стать неотъемлемой частью работ при принятии решения об инвестировании.
Прежде, чем предложить методику оценки риска применительно к проектам строительства жилья, на наш взгляд, необходимо обобщить накопленный материал по проблеме оценки риска и дать ряд определений терминам, которые будут использоваться в процессе анализа.
Существуют различные точки зрения в определении содержания понятия «риск». В некоторых научных работах высказывается мысль, что риск представляет собой возможность отклонения от цели, ради которой предпринимался инвестиционный проект. Некоторые авторы определяют риск как возможность понести непредвиденные расходы наряду с возможностью получить дополнительный доход . Ряд авторов определяет риск как вероятность достижения желаемого результата и вероятность несовпадения прогнозируемого результата и фактического. Другие придерживаются определения, что риск это функция неопределенности и величины потенциальной прибыли или убытка.
Краткая характеристика проекта
ЗАО «Петроцемент» наряду с основной деятельностью в качестве инвестора успешно действует на первичном рынке жилья г. Санкт-Петербурга. С одной стороны, участие в жилищном строительстве является, одним из направлений диверсификации деятельности, с другой стороны, предопределено тем, что основными потребителями продукции предприятия (цемент, шифер, асботрубы и пр.) являются строительные компании. Основной формой участия в инвестировании проектов строительства жилья является долевое участие. За последние три года успешно завершены проекты в работе с такими компаниями как ОАО «Петербургстрой», ООО «Сбербанк-VMB-Инвест», Гатчинский ДСК, ДСК-3, ООО «Строительное управление», ИФК «Виадук», ЖК «Воин», ЗАО «Строительный трест» и др.
Для примера практической реализации проведения. анализа риска из всего пакета имеющихся и предполагаемых к реализации проектов на исследуемом рынке, нами выбран вариант, изначально характеризующийся низким ожидаемым уровнем прибыли. Основанием выбора является проведение анализа риска с целью совершенствования уровня принятия инвестиционных решений по малоприбыльным проектам. Низкие показатели эффективности инвестиционного проекта и значительный риск - основные критерии, по которым предложение об его организации должно быть отвергнуто уже на предварительной стадии обоснования инвестиции. В подобных условиях для инвестора существуют возможности участия в альтернативным проектах, тем не менее, в определенных случаях (например, при решении социальных задач, налаживании хозяйственных и коммерческих отношений, укреплении имиджа компании и пр.) потенциальным инвесторам приходится принимать положительное решение и осуществлять инвестиции в малоприбыльные предприятия. Таким образом, участие ЗАО «Петроцемент» в инвестировании строительства жилого дома в г. Пикалево (Бокситогорский район)
Ленинградской области обусловлено рядом внешних причин, среди которых обращение администрации города и руководства ОАО «ПО «Глинозем» с предложением выступить субинвестором. Инициатором организации строительства жилого дома является Администрация муниципального образования город Пикалево, которая участвует в проекте в качестве Инвестора и Заказчика. В качестве соинвестора проекта кроме ЗАО «Петроцемент» выступает ОАО «Пикал евское объединение «Глинозем», которое является градообразующим предприятием. В качестве генподрядчика выбрана фирма ЗАО «Пикалевский строитель».
