Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
L ГЛАВА. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ПРОБЛЕМЫ ЭКОНОМИЧЕСКОГО АНАЛИЗА
ИНВЕСТИЦИОННО -СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ И ДЕВЕЛОПМЕНТА
НЕДВИЖИМОСТИ. 10
Анализ состояния проблемы экономического анализа инвестиционно -строительных ПРОЕКТОВ 10
Понятие девелопмента недвижимости, его роль при реализации инвестиционно-строительного проекта 33
Выводы ПО ГЛАВЕ 37
П. ГЛАВА. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ АНАЛИЗА
ИНВЕСТИПИОННО-СТРОИТЕЛЬНЬГХ ПРОЕКТОВ И ОПЕНКИ ПРАВ НА НИХ 40
2.1 Модельное представление инвестиционно-строительного проекта на
всем жизненном цикле. 40
экономический анализ инвестиционно-строительного проекта в детерминированной постановке 49
Анализ типичного поведения девелопера при выборе ИСП. 68
Методические положения анализа ИСП с учетом его опционных характеристик 70
ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ: 102
Ш. ГЛАВА. ПРАКТИЧЕСКАЯ РЕАЛИЗАЦИЯ РАЗРАБОТАННОЙ МЕТРИКИ ОЦЕНКИ
ИСП С УЧЕТОМ ОПЦИОННЫХ характеристик И РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ЕЕ
ИСПОЛЬЗОВАНИЮ Ж
экспериментальная проверка разработанной методики 106
исследование влияния параметров методики по
Практическая реализация методческих положений 113 выводы по главе 131
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ Щ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 140
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
ПРИЛОЖЕНИЕ2
Введение к работе
Богатство нашей страны— ее огромная территория. Один только фонд перераспределения земель (неиспользуемые сельхозземли) составляет 349 000 кв. км — чуть меньше всей территории Германии (357 000 кв. км). Казалось бы, что на этой огромной территории должен активно развиваться рынок недвижимости, особенно жилой недвижимости. В связи с политической стабилизацией в стране и благоприятной рьшочной конъектурой власти активно занялись этой проблемой в рамках национальных проектов. Однако, выполнение активно рекламируемой президентской программы "Доступное жилье" столкнулось с проблемой нехватки в городах участков, обустроенных инфраструктурой. Участки, конечно, есть. Но они уже розданы, причем на вполне законных основаниях.
Рынок недвижимости всегда притягивал к себе внимание. С одной стороны, он понятен и доступен практически всем, в отличие от другого популярного рынка — ценных бумаг. Каждый имеет (или использует) недвижимость, но не каждый имеет акции или другие ценные бумаги. С другой стороны, внятного объяснения, что происходит на нашем рынке недвижимости последнее годы, ни от кого нет.
Многочисленные аналитические обзоры более или менее правильно показывают в цифрах, что произошло с рынком недвижимости за тот или иной период времени, но не дают ответа на вопрос — почему это произошло, и что произойдет в будущем. Правильнее эти обзоры называть не аналитическими, а статистическими.
Сложность заключается в том, что рынок недвижимости невозможно описать при помощи стандартных методик, которые применимы к другим рынкам.
Экономическая теория как наука исследует не реальное общество, а его экономическую модель, которая характеризуется рядом принципиальных упрощений. Эти упрощения необходимы по одной причине — реальные экономические отношения в обществе настолько сложны, что изучить их напрямую научным способом невозможно.
Поэтому была создана упрощенная экономическая модель общества, которую стало возможным исследовать. Вот основные из этих упрощений экономической модели: наличие однородного товара, свободный обмен информацией, легкость обмена товарами, рациональное поведение участников
Эти исследования позволяют понять причины экономических явлений, но только в пределах экономической модели. Когда эти исследования переносят на реальную жизнь, начинают возникать проблемы.
Рынок недвижимости не подходит под упрощения экономической модели. Каждый объект недвижимости уникален, свободный обмен информацией часто затруднен или отсутствует, купля-продажа недвижимости также происходит непросто, а поведение
участников нерационально. Рьшок недвижимости не подходит ни под одно из условий экономической модели.
Фактически рьшок недвижимости является особым рынком, живущим по своим законам, отличным от законов других товаров. На рынке недвижимости существует действительная физическая уникальность практически каждого из объектов недвижимости во всем мире.
Другая важнейшая особенность недвижимости — она является не только товаром, но и объектом для инвестиций. Здесь необходимо обозначить принципиальную разницу между первым и вторым.
Когда цена на обычный товар растет, спрос падает и товар начинают меньше покупать. Для инвестиционных активов — все наоборот. Когда стоимость растет, покупают еще больше и цена становится еще выше. Фактически цена на жилую недвижимость определяется ожиданиями ее дальнейшего роста. Повышение цены в этой ситуации превращается в самовоспроизводящийся механизм.
Итак, вместо механизма ограничения цены в недвижимости присутствует механизм повышения цены. Фактически цена недвижимости может быть любой. Недвижимость не является единственным объектом для инвестиций. Существует, по крайней мере, один рьшок, сопоставимый по объемам и популярности — фондовый. В последнее время фондовый рьшок в России растет очень быстро и служит очень привлекательным местом вложения средств, поэтому сравнения двух этих рынков не избежать. При этом широко рекламируется как значительное преимущество фондового рынка его главная особенность — при необходимости акции можно быстро продать. Однако именно в этом кроется главная опасность фондового рынка.
Как было указано ранее, повышение цены на инвестиционный товар, в отличие от потребительского товара, стимулирует спрос, далее увеличенный спрос стимулирует повышение цен и дальнейшее повышение спроса, которое может приобретать черты ажиотажа. При понижении цен на инвестиционный товар все происходит с точностью до наоборот. При повышении цены на инвестиционный товар вначале инвесторами движет жадность и спрос увеличивается, что приводит к дальнейшему увеличению цен. Получается своеобразный замкнутый круг или инвестиционная спираль - рьшок разогревается. По такой спирали цены могут взлететь за очень короткий срок. Затем инвесторами начинает овладевать страх, что рьшок перегрет и дальнейшее повышение цен приводит к падению спроса. Инвесторы перестают покупать инвестиционный актив и начинают его продавать — сбрасывать. При этом сброс актива приводит к падению цен, что усиливает страх инвесторов и стимулирует дальнейшие продажи. Получается обратная инвестиционная спираль, скорее похожая на штопор. Падение цен при этом может быть просто обвальным.
Однако, такая модель не применима к рынку недвижимости по одной простой причине — недвижимость просто купить, но сложно продать. Недвижимость — товар с низкой ликвидностью. Средний срок продажи объекта жилой недвижимости от 3 до б месяцев.
Считается, что для инвестора вкладываться в актив с низкой ликвидностью — плохо, потому что инвестор должен иметь возможность в любой момент избавиться от актива и перейти в деньги. Однако, это заблуждение. Именно низкая ликвидность недвижимости делает практически невозможным инвестиционный штопор. В условиях, когда невозможно быстро продать актив, процесса самоусиливающегося падения цен не возникает. История кризисов на рьшке жилой недвижимости и акций — наглядное тому подтверждение. Во время кризиса 1998 года рынок жилой недвижимости потерял 30-35% своей стоимости. Индекс РТС при этом упал с 572 до 39 пунктов, т.е. на 93%.
Ограничение инвестиционного штопора — главное, но не единственное достоинство недвижимости как инвестиционного актива. В отличие от акций, недвижимость является реальным, физическим активом, что придает инвесторам дополнительную уверенность. Кроме того, недвижимость также частично является потребительским товаром, имеющим совершенно конкретные (и немалые) потребительские свойства.
Поэтому после определенного уровня падения цен на недвижимость во времена кризисов, владельцы просто снимают свои объекты с продажи, останавливая тем самым падение цен. Интересно, что в этом отношении существенным защитным механизмом является отсутствие в России ипотеки. В ситуации, когда подавляющее большинство покупает недвижимость на свои средства, а не на заемные, вероятность вынужденной продажи в случае кризиса значительно уменьшается.
В условиях фактического становления рынка недвижимости в нашей стране и сильного административного влияния на рынок тема создания условий для привлечения в российскую экономику инвестиций является основным лейтмотивом экономической политики властей.
Особенно это актуально в условиях реализации национального проекта «Доступное жилье». Первые попытки реализовать проект натолкнулись на непроработанность инвестиционных проектов, отсутствия единых методологических основ выбора проектов и определения долей собственников (государства, муниципалитетов, Минобороны и др.) в результатах ИСП. Все это привело к ограничению вовлечения в рыночный оборот пустующих земель для реализации национального проекта.
Как показывает практика, в настоящее время систематизация информации об инвестиционных возможностях в различных сегментах рынка недвижимости фактически
отсутствует, а отбор инвесторами и девелоперами проектов для реализации осуществляется во многом случайно. Подобная ситуация не создает условий для обоснованного прогнозирования степени риска и продуктивности инвестиций в недвижимость, делая барьер непрозрачности рынка непреодолимым для типичного инвестора или кредитора.
Приведённая выше цепь рассуждений и фактов определяет актуальность проведения настоящего исследования.
Методической основой диссертации являются труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам оценочной статистики, экономики городского землепользования, оценки недвижимости и бизнеса, экономической статистики, анализа рисков и эффективности инвестиций в недвижимость и инвестиционно-строительные проекты.
В процессе решения проблем и задач диссертационного исследования были в существенной степени использованы современные достижения зарубежной экономической науки в области оценки недвижимости, инвестиционного анализа и девелопмента, финансового менеджмента, экономической статистики, современные разработки в области теории опционного ценообразования.
Представленные в диссертации научные положения, рекомендации и выводы, основанные на использовании этих теорий, методологических положений работ отечественных и зарубежных авторов, вносят свой вклад в развитие методологии анализа и оценки недвижимости, моделирования и прогнозирования инвестиционной деятельности в строительной отрасли и экономической системе рынка недвижимости в том числе для целей управления, учета, налогообложения и обоснования инвестиций в условиях формирования рыночных отношений в России.
Целью диссертационной работы является разработка методических основ анализа экономической эффективности инвестиционно - строительных проектов (ИСП) с учетом оценки их опционных характеристик для девелопмента недвижимости.
Для достижения цели были поставлены и решены следующие задачи:
изучены теоретические и методологические основы анализа эффективности инвестиционно-строительноых проектов в условиях функционирвания и развития рынка объектов недвижимости;
конкретизировано понятие девелопмента недвижимости как системы оценки и передачи прав выбора на реализацию, эксплуатацию и продажу объектов недвижимости с использованием теории опционов;
проведен анализ и выявлены особенности существующих критериев и показателей экономической эффективности ИСП для девелопмента недвижимости;
разработана экономике - математическая модель ИСП в детерминированной и вероятностной постановке на протяжении его жизненного цикла;
исследованы принципы девелопмента недвижимости и особенности поведения девелоперов при выборе ИСП при формировании портфеля заказов, вытекающие из отечественного и мирового опыта разработки и реализации ИСП;
разработаны методические основы оценки стоимости прав на ИСП с учетом наличия опционных характеристик и ликвидности, проведена экспериментальная проверка;
определены влияния входных параметров (факторов) методики на конечный результат расчетов, также проведена оценка эффективности применения разработанных автором предложений в процессе технико-экономического анализа реальных проектов с учетом их опционных характеристик.
Решение этих задач позволило автору сформулировать теоретические положения и выработать конкретные методические рекомендации по показателям эффективности ИСП и по оценке прав на их реализацию.
Объектом исследования выступают права девелоперской компании на реализацию инвестиционно- строительных проектов в сфере недвижимости, а также органы муниципального управления регламентирующие развитие недвижимости.
Предметом исследования являются методологические и методические вопросы совершенствования оценки и анализа инвестиционной- строительных проектов в условиях экономики переходного периода и становления рынка недвижимости.
Методологической и теоретической основой проведённого исследования послужили труды отечественных и зарубежных авторов по вопросам анализа эффективности инвестиционных проектов, законодательные и нормативные акты.
В процессе проведения настоящего исследования использованы следующие методы исследования: опционная методология, теория опционного ценообразования, методы финансовой математики, теория инвестиций, теория рисков, теория вероятностей, инвестиционное проектирование, математическая статистика и математическое моделирование.
Достоверность полученных результатов основывается на применении репрезентативной статистической и бухгалтерской отчетности предприятий инвестиционно - строительного комплекса, отчетных данных Госкомстата России, Комитета по статистике Московской области, Центра экономической коньюктуры при Правительстве Российской Федерации, отчетных данных Госкомстата, Тендерного комитета г. Москвы. Кроме того, использовалась информация агентства
«РосБизнесКонсалтинг» («РБК») и данные информационного комитета некоммерческих организаций участников фондового рьшка «Российская Торговая Система» («РТС» ), а также расчетах, выполненных автором диссертации и подтверждается апробацией результатов исследования.
Научная новизна диссертационной работы состоит в том, что автором обоснованы основные принципы и разработаны методические подходы выбора методов оценки экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов с учетом их опционных характеристик, на всех стадиях жизненного цикла девелопмента недвижимости.
Научные результаты, полученные лично автором состоят в следующем:
проанализированы основные методики анализа инвестиционно- строительных проектов и выявлены их особенности, преимущества и недостатки;
уточнено содержание девелопмента недвижимости, который характеризуется комплексной организацией инвестиционно-строительного процесса по развитию объектов недвижимости, включая постановку идеи, формулировку, первичную оценку и отбор проектов, анализ и принятие решения на разработку финансирования и осуществление ИСП с учетом экономической эффективности.
разработана экономике - математическая модель ИСП в детерминированной и вероятностной постановке на протяжении его жизненного цикла;
Предложены методические подходы анализа экономической эффективности инвестиционно - сотроительных проектов и оценки прав на них с учетом их опционных характеристик и риска.
Разработаны комплексные научно- практические рекомендации по определению входных параметров модели, учитывающие изменения инвестирования и индивидуального предпочтения девелопера при условии реализации инвестиционно-строительных проектов;
Проведена экспериментальная проверка методических положений.
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что на основе проделанного анализа разработаны методические положения и практические результаты, позволяющие проводить оценку эффективности инвестиционно-строительных проектов в условиях риска на рынке объектов недвижимости.
Разработанные методические рекомендации могут применяться как владельцами земельных участков для целей девелопмента, так и различными государственными, муниципальными и коммерческими структурами, специализирующимися в области девелопмента недвижимости.
На защиту выносятся:
экономике - математическая модель ИСП в детерминированной и вероятностной постановке на протяжении его жизненного цикла;
методика инвестиционной оценки и экономического анализа инвестиционно -строительных проектов и прав на них с учетом их опционных характеристик;
практические рекомендации по заданию входных параметров разработанной методики для условия реализации инвестиционно-строительных проектов;
результаты экспериментальной проверки методики и исследований влияния ее входных параметров на стоимость прав застройки (реконструкции);
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения работы докладывались на П международной научно-практическая конференция «Недвижимость: проблемы экономики, управления и подготовки кадров», г. Москва, МГСУ (12-14 октября 2006 года), в Комитете по устойчивому развитию реального сектора экономики и инвестиционной деятельности Московской ТІШ ( г. Москва, 2006г. ) и заседаниях кафедры «Организация строительства и управление недвижимостью» МГСУ.
Методика оценки прав на ИСП внедрена при разработке ТЭО, бизнес-планов и оценки бюджетной эффективности вовлечения в хозяйственный оборот земель Минобороны РФ в городах Смоленск, Тамбов, п. Архангельское (Московская область).
Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 6 научных статей общим объемом 4,89 п.л.
Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, списка литературы и приложений. Общий объем диссертации составляет 145 страниц, из них 26 таблиц, 28 рисунков. Библиографический список одержит 77 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.
