Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Анализ обеспеченности городской территории объектами социальной инфраструктуры как фактор формирования её ценности 12
1.1.Теоретические основы формирования ценности городской территории 12
1.2. Анализ законодательной и нормативной базы в области обеспечения населения объектами социальной инфраструктуры 19
1.3. Зкономические основы создания и использования объектов социальной инфраструктуры . 34
1.4.Выводы 40
Глава вторая. Компенсация за внешние эффекты как источник финансирования создания объектов социальной инфраструктуры 43
2.1.Источники финансирования создания объектов социальной инфраструктуры 43
2.2. Методологические основы моделирования величины внешнего эффекта от жилищного строительства 66
2.3.Внешние эффекты от жилищного строительства: определение, методика исчисления 73
Глава 3. Определение размера компенсации за внешние эффекты при реализации проекта жилищного строительства 80
3.1. Характеристика стратегий развития социальной инфраструктуры для территории комплексного освоения 80
3.2. Определение величины внешних эффектов и размера компенсаций за внешние эффекты 87
Выводы по диссертации 99
Список использованной литературы: 102
- Анализ законодательной и нормативной базы в области обеспечения населения объектами социальной инфраструктуры
- Зкономические основы создания и использования объектов социальной инфраструктуры
- Методологические основы моделирования величины внешнего эффекта от жилищного строительства
- Определение величины внешних эффектов и размера компенсаций за внешние эффекты
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В рамках современного российского законодательства весь объем затрат, связанных с созданием новых объектов социальной инфраструктуры, должен быть реализован муниципальными властями. Недостаток доходов городских и сельских бюджетов не позволяет муниципалитетам в полном объёме реализовывать свои обязанности по строительству таких объектов. Причинами создания такой ситуации являются небольшая доля налоговых поступлений, остающаяся на местном уровне, неадекватная оценка налоговой базы, принадлежащей органам муниципальной власти, растущие объёмы жилищного строительства и, соответственно – растущий спрос на объекты социальной инфраструктуры.
Одним из наиболее недооценённых муниципальных ресурсов является земля, в частности, земля, находящаяся в городах. Земельные участки, оцениваются неадекватно своей ценности по причине многочисленных методологических недостатков государственной методики кадастровой оценки земель населённых пунктов. Другой причиной недостатка бюджетных средств для строительства объектов социальной инфраструктуры является отсутствие баланса между темпами и объёмами жилищного строительства и темпами и объёмами строительства объектов социальной инфраструктуры (спрос на последние превышает предложение их). Такая ситуация складывается, в том числе, из-за отсутствия механизма мониторинга влияния жилищного строительства на состояние социальной инфраструктуры района, прилегающего к строящемуся дому.
В этой связи исследования, направленные на формирование экономически и юридически обоснованного механизма массовой оценки недвижимости и методологии определения размера компенсаций за воздействие на социальную инфраструктуру города в связи с жилищным строительством, являются актуальными и востребованными органами местного самоуправления многих российских городов.
Степень научной разработанности проблемы. В диссертации исследуются теоретические и методические аспекты возникновения внешних эффектов в процессе развития городского жилищного строительства, формирования механизма компенсаций за «отрицательные внешние эффекты от нового жилищного строительства», совершенствования методов массовой оценки городской недвижимости и городских земель с учётом этих эффектов. Указанные проблемы нашли отражение в работах отечественных и зарубежных ученых по соответствующим направлениям: регулирование развития городских территорий за счёт их переоценки (М.П. Березин, Г.Ю.Ветров, Д.В.Визгалов, А.Г.Гранберг, В.С.Занадворнов, С.И. Кабакова, Н.Б. Косарева, Л.Э.Лимонов, В.И.Ресин, Э.К.Трутнев, В.З.Черняк, М.Д.Шапиро и др.); экономическая и кадастровая оценка городских земель (А.А. Варламов, С.Н. Волков, С.И. Кабакова, П.Ф. Лойко, Г.В. Ломакин, А.П. Огарков, В.А. Прорвич, А.П. Ромм, А.Э. Сагайдак, А.В. Севостьянов, Ю.А. Цыпкин и др.); теоретические и методические основы теории общественного благосостояния (В.Н.Бобков, К. Виксел, Т.И.Заславская, Н. Калдор, Д.С.Львов, Дж. Р. Хикс, В. Парето, А.С.Пигу, и др.); теория оценки отрицательных внешних эффектов при жилищном строительстве - К. Малдер, Дж. Николас, А. Нельсон, А. Уоткинс, Дж. Уингер и др).
Границы исследования определяются оценкой стоимости земель городских населённых пунктов, предназначенных для средне- и многоэтажного строительства.
Целью диссертационного исследования является разработка методологии, методики и механизма, позволяющих местным органам власти в городах России увеличивать поступления в муниципальные бюджеты за счёт доходов от предоставления в пользование земельных ресурсов и сбалансировать темпы строительства жилья и объектов социальной инфраструктуры.
В соответствии с поставленной целью в диссертации сформулированы и решены следующие задачи:
исследовано существо понятия «внешний эффект» и сформулировано новое понятие – «отрицательный внешний эффект от жилищного строительства», - возникающий в процессе развития земельных участков в составе сложившихся планировочных элементов городской структуры;
выполнен анализ факторов, генерирующих ценность городских земель, и выявлены факторы, определяющие величину «отрицательного внешнего эффекта от жилищного строительства»;
проведён анализ действующей нормативно-правовой и методической базы, регулирующей государственную кадастровую оценку земель населенных пунктов, и результатов выполненной кадастровой оценки с целью определения их слабых сторон;
исследовано состояние действующей нормативно-правовой и методической базы по разработке и экспертизе проектов жилищного строительства на предмет оценки воздействия такого строительства на состояние социальной инфраструктуры района осуществления проекта и предложены мероприятия по её совершенствованию;
разработаны методика и принципиальная схема определения количественного значения фактора обеспеченности земельного участка, предоставленного под жилищное строительство, объектами социальной инфраструктуры;
разработаны предложения по совершенствованию действующей системы определения размера арендной платы или земельного налога за участок, предназначенный для много- и среднеэтажного жилищного строительства, основанные на учёте предложенного понятия «отрицательные внешние эффекты от жилищного строительства»;
выполнены расчёты, подтверждающие экономическиё и социальный эффект разработанных предложений.
Предметом исследования являются экономические отношения по поводу эффективного управления муниципальной земельной собственностью и механизмы формирования платежей, компенсирующих отрицательные внешние эффекты, возникающие при пользовании городскими землями с целью строительства на них жилья.
Объектом исследования являются городские территории, предназначенные для коммерческого многоквартирного жилищного строительства в крупных городах России.
Методология и методика исследования. Теоретической и методологической базой диссертационной работы являются исследовании в области микроэкономики и экономики города и городского землепользования, труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные вопросам управления муниципальной недвижимостью, кадастровой оценки городской земли, оценки воздействия жилищного строительства на состояние социальной инфраструктуры города.
В процессе исследования использовались методические и нормативные материалы Министерства регионального развития РФ, Росстата, Росреестра других министерств и ведомств, в том числе Иркутской области и города Иркутска, отечественных и зарубежных организаций в области градостроительной деятельности, массовой оценки недвижимости, охраны городской среды.
При решении поставленных задач применялся системный анализ, расчётно-аналитические методы и методы группировок, методы экономической оценки, расчётно-аналитический, балансовый, нормативный и другие.
В диссертации комплексно исследуется совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с устойчивым развитием города, городской среды обитания и развитием экономических методов управления городскими земельными ресурсами.
Научная новизна результатов исследования заключается в следующем:
-
На основе анализа микроэкономического понятия «внешние эффекты» и последствий частных инвестиций в жилищное строительство крупного города сформулировано понятие «отрицательные внешние эффекты от жилищного строительства», оказывающие негативное воздействие на городскую среду обитания.
-
Выявлены и исследованы факторы, генерирующие «отрицательные внешние эффекты от жилищного строительства» и определён размер таких эффектов в составе «городской земельной ренты».
-
Сформулированы предложения по изменению состава ценообразующих факторов, определяющих кадастровую стоимость объектов недвижимости, в первую очередь земельных участков, в городе и уточнён механизм отбора таких факторов в процессе массовой оценки.
-
Разработана методика оценки «отрицательных внешних эффектов от жилищного строительства» для использования при заключении муниципальными властями договоров с частными инвесторами при осуществлении инвестиционных проектов развития жилищного строительства.
-
Предложены изменения в механизм определения величины земельного налога и арендной платы за владение и пользование земельным участком за счёт учёта в качестве дополнительного параметра - компенсационного взноса за «отрицательные внешние эффекты от жилищного строительства».
-
Даны предложения по уточнению нормативов обеспеченности населения города объектами социальной инфраструктуры, используемых при разработке проектов планировки и застройки территорий с разрешённым использованием под многоквартирное жилищное строительство.
Апробация работы. Основные научные положения диссертационной работы и докладывались и получили одобрение на XVII Международной научно-практической конференции «Вопросы планировки и застройки городов» (Пенза, 2010), Международной научно-практической конференции «Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании» (Москва, 2011), Международной научно-практической конференции «Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании» (Москва, 2012).
Апробация разработанного механизма произведена на примере оценки величины платы за пользование участком городской территории для целей жилищного строительства по адресу: г. Иркутск, ул. Профсоюзная, д.12
Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 печатных работ объёмом 2,76 п.л., в том числе – 2 печатные работы в журналах, рекомендованных ВАК Минобразования и науки РФ.
Структура и состав диссертации подчиняются содержанию поставленных задач. Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы. Общий объем машинописного текста составляет 112 страниц, в том числе 30 таблиц и 3 рисунков. Количество используемых источников - 108.
Во введении обоснованы актуальность темы диссертационного исследования, установлена цель и задачи работы, определены научная новизна и практическая значимость диссертации.
В первой главе «Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры как фактор ценности городской территории» выполнено исследование теоретических основ формирования ценности городских территорий; проведен анализ законодательной и нормативной базы в области обеспеченности населения объектами социальной инфраструктуры; сделан вывод о законодательной «невключённости» коммерческих застройщиков жилья в вопросы обеспечения будущих жителей объектами социальной инфраструктур.
Во второй главе «Компенсация за внешние эффекты как источник финансирования строительства объектов социальной инфраструктуры» проанализированы такие механизмы формирования источников для финансирования строительства социальных объектов, как арендная плата на землю и земельный налог; выполнено исследование процедуры формирования кадастровой стоимости земельного участка; выявлены недостатки этой процедуры и предложены шаги к её улучшению; рассмотрены предпосылки формирования внешнего эффекта от жилищного строительства; изложена методика исчисления величины таких эффектов.
В третьей главе «Определение размера компенсации за внешние эффекты при реализации проекта жилищного строительства» на примере г. Иркутска проведён анализ ситуации с обеспеченностью застраиваемого участка объектами социальной инфраструктуры; оценён размер внешнего эффекта от будущего строительства; согласно предложенной методике вычислен размер компенсации за внешний эффект и предложен способ встраивания компенсационных платежей в существующую систему платежей за пользование городскими территориями.
В заключении приведены главные научные и практические результаты диссертационного исследования, сформулированы основные выводы по работе и даны рекомендации по использованию результатов исследования.
Анализ законодательной и нормативной базы в области обеспечения населения объектами социальной инфраструктуры
В ходе данного рассуждения эффективным вариантом использования считается тот, который в краткосрочной и долгосрочной перспективе приносит наибольшую общественную пользу городу как совокупности совместно живущих людей [90]. Под общественной пользой подразумевается суммарный положительный краткосрочный и долгосрочный эффект для подавляющего количества горожан, выражающийся в улучшении условий жизни - системе здравоохранения, образования, культуры, спорта и т.д. Другими словами, общественная польза в городе - выполнение органом самоуправления социальных обязательств перед горожанами, закреплённых в законодательстве, и создание условий для выполнения таких обязательств.
На понятии полезности основывается одна из базовых теорий стоимости, другая теория имеет в своем основании количество вложенного в товар труда.
Согласно трудовой теории стоимость товара является воплощением того количества труда, которое было заложено в этот товар. Основываясь на постулатах трудовой теории, стоимость городской земли следует рассматривать как сумму всех затрат общественного труда, которые были вложены в эту территорию для превращения её в пригодную для удовлетворения разнообразных потребностей населения города. Это справедливо, если сравнивать городскую землю с сельскохозяйственной. Последняя капитализирована значительно меньше, а значит, стоимость созданного на городском земельном участке капитала многократно превышает стоимость самого земельного участка. Следовательно, земля, обеспеченная инфраструктурой, защищённая от негативных техногенных и природных воздействий является более ценной, чем свободная от улучшений городская земля.
В таком подходе фактически игнорируется фактор спроса на землю. Вполне естественно, что трудовая теория была основной в тех условиях, когда спрос был заранее гарантирован и спланирован - в плановой экономике СССР. Советское градостроительство декларировало виды использования городской территории, исходя из плановых показателей, поэтому вопрос стоял лишь в финансировании освоения территории под требуемые цели. Фактор качественного внутреннего различия городской территории, лежащий в основе понятия земельной ренты, в советской экономике игнорировался, а потому не уделялось внимание вопросу альтернативной стоимости того или иного вида использования территории [47]. В итоге, зачастую вблизи от центра города, строился промышленный объект (например - Новокузнецк, Магнитогорск, Нижний Тагил и т.д.), который не только занимал пригодные под жильё территории, но и значительно ухудшал качество прилегающих территорий [52]. В современных условиях при оценке такой территории с позиций трудовой теории стоимости её ценность должна быть признана очень высокой из-за значительных капитальных вложений. В то же время использовать большую часть этих вложений не представляется возможным и выгодным (железнодорожные пути, промышленные здания и т.д.).
Таким образом, главным и решающим недостатком трудовой теории стоимости для оценки городской территории является игнорирование факторов земельной ренты и спроса на территорию. Земля имеет стоимость только тогда, когда она может быть полезной конкретному пользователю для реализации конкретных целей [54].
Полезность какого-либо товара характеризуется как раз этой определённостью будущего потребителя и его ожиданий. Фактически полезность одного товара не может быть выражена в полезности другого товара, так как они различны по сути. Таким образом, невозможно оценить некую общую полезность того или иного участка городской земли. Лишь в привязке к виду предполагаемого использования можно ранжировать территорию города по этому показателю [29]. Более того, видов использования земли достаточно много и эта категория постоянно развивается, что значительно усложняет процесс определения по 17 лезности городской земли. Тем не менее, для каждого вида использования существует определённый набор необходимых и достаточных параметров, позволяющих оценить степень пригодности, полезности территории. Теория полезности содержит в себе два основных подхода к определению степени полезности - количественный и качественный [59]. Первый подход предполагает наряду с возможностью упорядочения благ с точки зрения возрастания их полезности, также и возможность сравнения разницы в полезности различных благ. Второй подход предполагает, что потребитель просто может сравнить и упорядочить различные наборы товаров с точки зрения их предпочтительности. При этом, естественно, более предпочтительны наборы товаров, имеющие более высокий уровень полезности, и равноценны наборы, имеющие одинаковый уровень полезности.
Переходя к вопросу о полезности городской территории, заметим, что оценить количественно полезность участка земли для тех или иных целей использования довольно сложно, в связи с чем в современной отечественной науке об экономике городского землепользования и отечественном градостроительстве используется качественный подход.
На этапе подготовки генерального плана города проводится комплексная оценка территории, в ходе которой определяются «наиболее благоприятные территории» для развития на них той или иной функции. В настоящее время, в связи с недостаточно высоким уровнем развития градостроительной экономики, подобная оценка проводится на основе экспертно-балльного подхода. Для каждого вида использования проводится отдельная оценка по определённому набору параметров, что подтверждает уникальность и «неуниверсальность» понятия «полезность». Параметры можно разделить на три типологические группы: наличие необходимых заранее созданных ресурсов (для жилищного строительства - наличие на участках инженерных и транспортных коммуникаций, социальной инфраструктуры); качество местоположения (для жилищного строительства - относительно ровные, экологически чистые участки, не подверженные опасным природным и техногенным воздействиям, соседствующее с другими участками жилой или общественной застройки); наличие ограничений (в основном в данную категорию попадают различные экологические и санитарные требования или ограничения по использования территории, например, размещение полос отчуждения ЛЭП, водоохранных зон и т.д.) [74] Рассматривая параметры оценки с точки зрения теории земельной ренты можно отметить, что они соотносятся с составляющими частями самой земельной ренты. Учитывая, что речь идёт о земельных участках под строительство, было бы правильнее говорить о такой разновидности земельной ренты, как строительная [44]. Таким образом, соотношение групп параметров оценки полезности городской территории с составными частями земельной строительной ренты может быть выражено следующим образом (Табл. 2)
Зкономические основы создания и использования объектов социальной инфраструктуры
Выполним анализ данного алгоритма с позиций возможности точной оценки ценности городских земель.
Одним из ключевых и решающих этапов этого процесса является отбор факторов оценки земельного участка, поскольку они фактически выражают в себе суть ценности оцениваемой территории [66].
В развитие Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов18 МЭРТ разработало Технические рекомендации19 . В Приложении №7 этих Технических рекомендаций представлен примерный перечень факторов стоимости земельных участков, включающий в себя группу №4.1 «социальная инфраструктура». В эту группу входят следующие ценообразующие факторы стоимости (рассматриваются факторы, отнесённые к городским населённым пунктам): «расстояние до ближайшей обшеобразовательной школы, количество детских садов, расстояние до ближайшего детского сада, количество средних специальных учебных учреждений, количество ВУЗов, количество больниц, количество поликлиник, расстояние до ближайшей поликлиники, расстояние до ближайшей аптеки, количество объектов индустрии отдыха и развлечений городского значения (концертный зал и т.п.), расстояние до объектов индустрии отдыха и развлечений городского значения (концертный зал и т.п.), количество объектов торговли (Универмаги, Торговые комплексы, Торговые центры, Магазины "Промтовары", Магазины "Продукты", Рынки, Мини-рынки), расстояние до магазина с минимально необходимым набором продуктов, количество предприятий городского хозяйства и сферы обслуживания, количество объектов культуры, количество малопривлекательных социальных объектов».
Для формирования перечня ценообразующих факторов стоимости, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов, создаётся специальная комиссия из представителей местных органов власти и организации-оценщика. После этого проводится сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков по каждому виду разрешенного использования. На основании анализа информации о рынке недвижимости, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости земельных участков для каждого вида разрешенного использования земель проводится группировка земельных участков. Для каждой группы на основании анализа сформированной выборки определяются факторы стоимости, в наибольшей степени влияющие на стоимость земельных участков в данной группе. Выбор факторов стоимости для построения моделей может осуществляться двумя методами; экспертным и (или) корреляционно-регрессионным. Экспертный метод предполагает выбор факторов стоимости земельных участков группы на основе экспертного мнения. Выбор каждого фактора стоимости должен быть обоснован. Если применяется корреляционно-регрессионный метод, то в результате из всех коэффициентов корреляции факторов стоимости отбираются те коэффициенты, значения которых не менее 20% от максимального полученного коэффициента корреляции. Соответствующие этим коэффициентам значимости факторы стоимости являются теми факторами, которые в основном формируют стоимость земельных участков группы.
В результате анализа отбираются факторы стоимости, в наибольшей степени влияющие на стоимость земельных участков в данной группе, по которым
В дальнейшем оцениваются все без исключения земельные участки данного вида разрешённого использования [3].
Описанная методика работы применяется с 2007 года. На материалах проведённых оценок можно проанализировать её эффективность и результативность. Одним из крупнейших исполнителей работ по кадастровой оценке земель в РФ является ФКЦ «Земля». В соответствии с «Техническими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов» к сентябрю 2010 года ФКЦ были выполнены и утверждены такие оценки в 13 регионах России.
По материалам отчётов ФКЦ «Земля» автором диссертации была сформирована таблица, отражающая список ценообразующих факторов социальной инфраструктуры, отобранных для проведения кадастровой оценки в различных регионах, и те факторы, которые в конечном итоге были признаны значимыми. Анализировались результаты кадастровой оценки земельных участков, относящихся к категории «земли населённых пунктов» с разрешённым видом использования «земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки» (Табл. 11).
Методологические основы моделирования величины внешнего эффекта от жилищного строительства
Как видно из приведённых таблиц, основной объём строительства, как жилищного, так и социального приходится на первую очередь. Для большинства российских городов такая ситуация стандартна. Объясняется это тем, что на государственном уровне определяется целевой показатель уровня обеспеченности жилищным фондом, к которому стремятся все муниципалитеты. В частности в Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года (Утверждена распоряжением Правительства РФ от 17.11.2008 №1662-р) был определён целевой уровень обеспеченности, равный 30 м /чел. Вполне очевидно, что основной объём жилищного строительства будет осуществляться за счёт инвесторов и достаточно быстро. В то же время строительство объектов социальной инфраструктуры, требующее значительных бюджетных средств, не будет соответствовать скоростям жилищного строительства, что приведёт к усугублению проблем с комфортностью проживания в городе. Необходимо напомнить, что рассматриваемая еитуация касается всего лишь одного планировочного района, в то время как для всего муниципалитета целиком проблемы стоят ещё острее.
Ещё одним важным фактором в вопросе использования земельных ресурсов является разработка правил землепользования и застройки. В них не только определяется взаимное расположение будущих объектов, но и их основные параметры. В г. Иркутске в 2007 г. приняты Правила землепользования и застройки. Они регламентируют размещение на территории планировочного района «Вокзал» следующих территориальных зон; Многоэтажной жилой застройки (7-16 этажей), ереднеэтажной застройки (4-6 этажей), малоэтажной жилой застройки (1-4 этажа), индивидуальной жилой застройки и другие.
Кроме этого в г. Иркутске приняты градостроительные нормативы, регламентирующие параметры застройки различных территориальных зон.
Таким образом, с юридической и законодательной точки зрения в г. Иркутске созданы все возможные условия для сбалансированного развития территории города и в частности планировочного района «Вокзал». Как было отмечено выше, одним из важнейших факторов эффективного управления развитием города и гармонизации развития различных областей городской среды является управление земельными ресурсами [32]. С этой целью, прежде всего, проводится кадастровая оценка земель, которая ложится в основу всех дальнейших земельных сделок.
В г. Иркутске кадастровая оценка проводилась в 2007 году, её результаты утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 27.11.2008 г. N101-ПИ. Оценка проводилась в соответствии с «Технических рекомендациях по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов».
В рамках данной работы не представляется возможным пересчитать кадастровую стоимость земельных участков в г. Иркутске, используя предложенную методику (формула 5). Однако возможно рассчитать величину внешних эффектов и размер компенсаций за них.
Рассмотрим процесс формирования отрицательного эффекта на социальную инфраструктуру района на примере конкретного участка 38:36:000033:2696, находящегося в планировочной районе «Вокзал» и имеющего вид разрешённого использования «Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки». Земельный участок площадью 3936 кв.м, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Румянцева, уч. 7, ул. Румянцева, уч. 5, ул. Профсоюзная, уч. 10.
Кадастровая стоимость участка - 20 297 558 руб. Удельная стоимость м2 земли-5156,90 руб.
Исходя из площади участка 3936 м и его принадлежности к зоне жилой многоэтажно застройки высокой плотности застройки согласно Градостроительным нормативам г. Иркутска определяем, что нормируемая плотность застройки данной зоны - 24200 м2/га. Соответственно, по формуле (10) максимальная площадь застройки ЖФ ах на этом участке будет равна: 0,3936 24200 = 9525 м Согласно формуле (11) определяем расчётное количество будущих жильцов в доме ( 3жил)J учитывая, что новое строительство ориентируется на более высокий, чем сущеставующий, уровень обеспеченности жилищным фондом. На период 2012 - 2015 в г. Иркутске принят плановый уровень обеспеченности жилым фондом равный 21,95 м2/чел. Таким образом, расчётное количество жильцов в будущем доме равно: 9525/21,95 =434 человека Определив количество будущих жильцов, необходимо рассчитать их нормативную потребность в объектах социальной инфраструктуры и сопоставить её с текущей обеспеченностью нынешних жильцов района (Таблица 24)
Определение величины внешних эффектов и размера компенсаций за внешние эффекты
Как видно из таблицы, суммарный отрицательный эффект, производимый новым жилищным строительством на социальную инфраструктуру района равен 13, 34 млн рублей в ценах 2011 года.
Следующим этапом процесса является внедрение компенсации в финансовый механизм взаимодействия между городом и застройщиком по поводу земельного участка.
Если принято решение о продаже права долгосрочной аренды участка, то соответствующие изменения должны быть внесены в частности в Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Иркутска (Постановление мэра г. Иркутска от 9 февраля 2009 г. N 031-06-340/9).
В настоящий момент формула расчёта арендной платы за земельный участок следующая: Ап = 8 A6 Ka Ky KK = 3936 773,5 1 2 1 = 6 088 992 руб где: Ап - арендная плата за земельный участок в рублях в год; S - площадь земельного участка, кв.м; Аб - базовый размер арендной платы за земельный участок в рублях Ка - коэффициент к базовой ставке арендной платы, утверждаемый ежегодно постановлением администрации города Иркутска. В 2011 году он установлен равным 1. Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка. Для объектов, чьё строительство занимает менее Зх лет коэффициент равен 2. Кк - коэффициент, устанавливающий зависимость размера арендной платы за земельный участок от категории арендатора. Для коммерческий застройщиков - 1. Базовый размер арендной платы за 1 кв.м, земельного участка рассчитывается по формуле: Аб = Кс Пк = 5156,90 0,15 = 773,5 руб где: Кс - кадастровая стоимость земельного участка по видам функционального использования, руб. за 1 кв.м (утверждается постановлением Губернатора Иркутской области); Пк - процент к кадастровой стоимости земельного участка. Для земель предназначенных для многоэтажного жилого строительства такой коэффициент -0,15 Учитывая, что участок берётся в аренду у города на 5 лет на первую очередь в проекте планировки района заложено строительство детского сада и школы, компенсацию за весь отрицательный эффект в этих двух областях (13,3 млн. руб) следует разделить на 5 лет. В итоге получим: 6 088 992 + 13 340 000/5 = 8 756 992руб Такова будет ежегодная арендная плата за данный участок в течение 5 лет аренды. Вполне логично предположить, что повышение арендной платы отразится на стоимости квадратного метра в возводимом доме. Если распределить дополнительную финансовую нагрузку на общую площадь дома (9525 м кв.), получим, что стоимость 1 кв.м, вырастет на 1400 рублей.
Если бы администрация города предполагала продать участок в собственность, то компенсация по той же схеме добавлялась бы к сумме земельного налога за первые 5 лет.
Здесь следует добавить, что в любом случае базой для расчётов будет служить кадастровая стоимость земельного участка. В настоящий момент в г. Иркутске из возможных 80 факторов для кадастровой оценки городских земель, предназначенных для многоэтажной жилой застройки, экспертной комиссией было отобрано лишь 5. Из них только 2 признаны значимыми и используемыми при оценке (Таблица 30) Таблица 30. Результаты кадастровой оценки земель в г Иркутске, имею-их вид разрешённого использования «Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки» Фактор стоимости Коэффициент корреляции, г Коэффициент значимости, К Использование фактора для построения модели (да/нет) Наличие водоснабжения нет Наличие теплоснабжения . 0,98005 1 да Наименование населённого пункта нет Расстояние объекта до центра населенного пункта 0,6699 0,68354 да Численность населения в населённом пункте нет Как видно из таблицы, выбранными факторами кадастровой стоимости стали «наличие теплоснабжения» и «расстояние до центра населенного пункта». Таким образом, несмотря на сложную ситуацию с обеспеченностью социальными объектами, наиболее остро проявляющуюся в районах высокой плотности застройки, ни один параметр, характеризующий состояние социальной инфраструктуры не был учтён.
С решением данного вопроса и включением в список факторов социальную инфраструктуру, кадастровая стоимость земельных участков, подобных рассматриваемому будет увеличиваться. Таким образом, стоимость улучшений в виде социальной инфраструктуры будет постепенно перемещаться из компенсации за отрицательный эффект (пока объекты не построены) в кадастровую стоимость участка (когда объекты построены и не заполнены до конца).
