Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Социальные приоритеты в системе факторов экономического роста 9
1.1 Приоритеты как условия экономического роста 9
1.2 Мультипликативный эффект жилищного строительства 18
1.3 Организация жилищного финансирования за рубежом 26
Глава II. Анализ состояния и функционирования жилищного рынка России 46
2.1 Анализ состояния жилищного сектора экономики 46
2.2 Система ипотечного жилищного кредитования в современной России 56
2.3 Региональная специфика жилищного кредитования 70
Глава III. Направления формирования механизмов регулирования и развития жилищного финансирования 92
3.1 Усиление государственного регулирования процессом жилищного строительства 92
3.2 Источники финансирования жилищного строительства 105
3.3 Экономический механизм повышения эффективности жилищной сферы 120
Заключение 131
Список использованной литературы 138
Приложения 155
- Мультипликативный эффект жилищного строительства
- Система ипотечного жилищного кредитования в современной России
- Усиление государственного регулирования процессом жилищного строительства
- Экономический механизм повышения эффективности жилищной сферы
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В системе ключевых факторов
социально-экономического роста одним из важнейших приоритетов, обладающих мультипликативным эффектом, выступает жилищное строительство. Мультипликативный эффект инвестиций в жилищную сферу проявляется в логической взаимосвязи интегрированных со строительством отраслей, приводит к дополнительным рабочим местам, росту заработной платы и, как следствие, потребительскому спросу.
По имеющимся оценкам, вложение одной денежной единицы в жилищное строительство дает от 2 до 3 единиц прироста ВВП1. Расчеты, исходящие из сложившейся структуры затрат на строительство 1 кв. м. жилья с учетом роста объемов жилья и, соответственно, увеличения производства в смежных отраслях, показали, что рост инвестирования в строительство может увеличить ежегодный темп роста промышленного производства за счет действия мультипликатора жилищных инвестиций на 3-3,5% .
Реформирование российской экономики после 1991 г. существенно подорвало материально-техническую базу строительства (приватизация, рост цен, снижение спроса и т.п.). В результате, если в 1985 г. в России было введено 62,6 млн. кв. м. жилья, в 1990 г. - 61,7 млн. кв. м., то в 2005 г. - 43,6 млн. кв. м., примерно на треть меньше по сравнению с 1990 г. В настоящее время в улучшении жилищных условий в той или иной мере нуждаются около 80% населения. В этой связи для успешной реализации проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» необходимо обеспечить системный подход к решению жилищной проблемы, что и определяет актуальность выбранной темы диссертационного исследования.
Цели и задачи исследования. Целью диссертационного исследования выступает разработка системного подхода к решению проблемы обеспечения населения жильем за счет наращивания объемов строительства и соответственно развития промышленности стройматериалов, привлечения
1 Ужегов A.H. Квартира в кредит: ипотечная сделка. С-П.: 2001. С. 25
Жилищная ипотека в системе мультипликаторов экономического роста. М.: ИЭ РАН. 2004. С. 5
финансовых ресурсов в стройиндустрию, активизации ипотечного кредитования на первичном и вторичном рынке жилья, более активного использования экономических рычагов и стимулов. В соответствии с поставленной целью в работе решались следующие задачи:
систематизировать основные факторы и экономические условия развития жилищно-строительного комплекса РФ;
обобщить опыт жилищного строительства в развитых странах и рассмотреть возможность его использования в российских условиях;
выявить возможности повышения эффективности ипотечного кредитования на первичном и вторичном рынках жилья и определить условия привлечения инвестиций в жилищно-строительный комплекс;
определить роль государства в создании эффективного механизма жилищного финансирования и стимулирования конкуренции в строительной сфере, а также возможности активизации государственно-частного партнерства;
разработать научно-обоснованную ссудосберегательную модель жилищного финансирования, применительно к российским условиям.
Объект исследования - жилищно-строительный комплекс российского государства.
Предмет исследования - система экономических отношений по функционированию и ускоренному развитию жилищного строительства.
Степень научной разработанности темы исследования. В процессе работы над диссертацией использовались работы российских и зарубежных ученых. Проблеме экономического роста, поиска эффективных методов государственного регулирования уделили большое внимание такие зарубежные специалисты как Дж. М. Кейнс, И. Шумпеттер, Р. Солоу, Дж. Фридман, Т. Стейметц, М. Портер, Н. Ордуэй, Р. Страйк и др. Ими раскрыты экономическое содержание эффекта мультипликативности жилищных инвестиций, определена ведущая роль государства в становлении экономики любой страны.
Проблемы обеспечения экономического роста за счет развития приоритетных отраслей рассмотрены в трудах таких отечественных экономистов как Л.И. Абалкин, С.Д. Валентей, С.С. Дзарасов, А.Г. Зельднер, Н.А. Новицкий, В.И. Павлов, В.К. Сенчагов и др. Проблемам формирования института ипотечного кредитования в виде кредитных коопераций и строительных сберегательных обществ посвящены работы А.В. Аверченко, В. Полтеровича, В.К. Южелевского и других ученых.
В то же время проблемы функционирования и развития жилищного строительства, включая инвестирование, ипотечное кредитование, вопросы создания конкурентных условий на жилищном рынке (особенно первичном), в сочетании с системой обеспечения спроса населения на жилье, остаются до настоящего времени мало исследованными, что и предопределило выбор темы диссертации.
Методологической и теоретической основой послужили
фундаментальные труды отечественных и зарубежных специалистов. Исследование осуществлено с использованием макро- и микроэкономического анализа, экономико-статистического анализа, а также графического метода, методов группировок и экспериментальных расчетов. Информационной базой диссертации послужили законодательные и нормативные акты федеральных, региональных и муниципальных органов власти. По практическим вопросам функционирования ипотеки в отечественном жилищно-строительном комплексе использованы аналитические и статистические материалы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Минэкономразвития России, Госкомстата РФ, Госстроя России, аналитические материалы МЭРТ РФ, Счетной палаты РФ и Центра финансово-банковских исследований Института экономики РАН.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке системного подхода к изучению жилищно-строительной сферы и экономических механизмов привлечения инвестиций в эту сферу, в исследовании проблем развития института ипотеки, а также обосновании
усиления государственного регулирования процессов строительства жилья и формирования конкурентных условий на жилищном рынке. В процессе исследования сформулирован ряд положений и выводов, обладающих научной новизной:
Предложен системный подход к решению жилищной проблемы России, который основывается на использовании экономических рычагов и стимулов в деле обеспечения населения жильем за счет привлечения инвестиций и их рационального использования. Обосновывается авторская позиция о необходимости усиления роли государства в управлении и координации процесса решения жилищной проблемы.
Определена необходимость диверсификации форм решения жилищной проблемы, на основе использования помимо ипотеки также жилищностроительных кооперативов, строительства социального жилья и других форм, специфичных для различных регионов России. Необходимость диверсификации связана с тем, что функционирование двухуровневой модели ипотечного кредитования в нашей стране не создает предпосылок для массового инвестирования в строительство и расширения предложения жилья, поскольку кредиты в данном случае концентрируются в основном на приобретение жилья на вторичном рынке, что повышает цены и делает жилье практически недоступным для основной массы населения.
Установлено, что сформировавшаяся в России монополия в сфере строительства и стройиндустрии - реальное препятствие для обеспечения массового доступного жилья. Выход заключается в государственном стимулировании увеличения объемов строительства доступного по цене жилья для основной массы населения. Реализацию такого подхода предлагается осуществить по следующим направлениям:
формирование и реализация целевой программы по созданию государственной строительной индустрии и базы стройматериалов, позволяющих вести строительство жилья и социальных объектов на
бесплатно предоставляемых муниципалитетами земельных участках с соответствующей инфраструктурой. Такой подход может создать конкуренцию на рынке жилья;
создание государственно-частных организаций как в системе строительства, так и при формировании строительной базы на следующих условиях: государство обеспечивает земельные участки и инженерные коммуникации, а частный бизнес занимается непосредственно возведением объектов. Реализация жилья остается прерогативой государства;
строительство доходных домов и социального жилья для низкооплачиваемого населения, при адекватной соответствующей плате или дотационном принципе оплаты населения за жилье.
4. В работе показана эффективность ссудосберегательной модели жилищного финансирования, функционирующей по принципу немецких строительно-сберегательных касс. Предложенная в диссертационной работе для Республики Башкортостан схема функционирования стройсберкасс подтверждает эффективность и необходимость внедрения такой схемы строительства жилья, но при государственной поддержке в виде дотаций и гарантий не только для Республики, но и для других регионов нашей страны.
Практическая значимость. Результаты исследования позволяют оценить состояние жилищного комплекса России. Основные выводы и предложения могут быть учтены и использованы при разработке государственной стратегии в области регулирования жилищной сферы страны. Практическая значимость полученных результатов состоит в том, что они могут быть использованы в регионах России при исследовании проблем формирования и совершенствования систем ипотечного жилищного кредитования, в практической деятельности региональных и местных органов власти. Авторские разработки использованы в докладе ИЭ РАН «Концептуальные подходы к стратегии и тактике государственного регулирования экономики»
M.: 2007. Разработанная автором модель функционирования ссудо-сберегательной кассы принята к использованию ОАО уфимского филиала «Урсабанка», о чем имеется соответствующая справка. Отдельные положения диссертации могут использоваться в учебном процессе при чтении лекций по дисциплинам «Макроэкономика» и «Управление региональным рынком жилья».
Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 научных работ общим объемом 2,1 п.л., в том числе в журнале, рекомендованном ВАК.
Структура диссертации. Структура и содержание диссертации обусловлены поставленной целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложения. Текст работы иллюстрирован блоками информации в виде таблиц и графиков.
Мультипликативный эффект жилищного строительства
Как показывает опыт зарубежных стран, среди приоритетных инвестиционных программ, обладающих мультипликативным эффектом, наибольшее воздействие на рост экономики оказывает жилищное строительство. Это объясняется тем, что жилищное строительство, по сравнению с другими отраслями экономики, имеет ряд следующих преимуществ.
Во-первых, жилищное строительство имеет большой коэффициент взаимосвязи с другими отраслями экономики. Более полно связи строительного комплекса по предметам и средствам труда раскрываются в межотраслевых балансах. По данным таких балансов1 из 85 отраслей экономики около 60 в большей или меньшей степени обслуживают строительное производство. Укрепление межотраслевых связей строительство подтверждается повышением его удельного веса в межотраслевых поставках других отраслей экономики: нерудных материалов, продуктов нефтепереработки, продукции металлообработки, резинотехнической промышленности, общего машиностроения и т.д.
Во-вторых, в строительстве сосредоточено до 21% объема торговых услуг, 8% транспортных услуг и почти 12% общего объема услуг бизнесу. Таким образом, для большей части перечисленных отраслей строительное производство выступает главным потребителем их продукции, на них приходится 65% общего объема потребляемых строительством предметов труда и около 50%) - орудий труда. По мере углубления отраслевой специализации происходят укрепление рыночных связей между отраслями и превращение их в разновидность технологических связей, а производство в отдельных отраслях выступает как часть единого технологического процесса подготовки и осуществления строительства.
Таким образом, тесная взаимосвязь строительного комплекса с множеством смежных отраслей экономики дает огромный мультипликативный эффект за счет повышения спроса в других отраслях и, как следствие, способствует увеличению экономического роста страны в целом. Математически формула мультипликатора выглядит следующим образом:
Знаменатель - это не что иное, как предельная склонность к сбережению (МРС - предельная склонность к потреблению; MPS - предельная склонность к сбережению; MPC+MPS=1), т.е. мультипликатор - это величина, обратная предельной склонности к сбережению. Таким образом, мультипликатор находится в прямой зависимости от МРС и в обратной к MPS.
Особенно больший мультипликативный эффект, как мы уже отмечали, наблюдается в строительной отрасли. Дело в том, что границы строительного комплекса всегда находятся в движении. Вместе с совершенствованием техники и технологии в строительстве и соподчиненных отраслях рождаются новые, ослабевают или усиливаются уже сложившиеся связи. Отличительной чертой строительного комплекса является его опережающее по сравнению с объемами строительных работ, развитие материально-технической базы строительства и сферы проектирования, что отражает тенденцию к индустриализации строительного производства, усиленный перенос все больших стадий строительного цикла со строительной площадки в условия заводского изготовления, возрастание подготовительных этапов процесса строительства. Так, например, в США за 1990-2000 гг. объем инвестиций в строительство вырос в 1,6 раза, в отрасли промышленности строительных материалов и конструкций - в 3,2 раза, в производство строительной техники - в 3,4 раза, в сферу проектирования - в 8,7 раза.
Другой отличительной чертой жилищного строительства является то, что оно взаимодействует не только со смежными отраслями строительного производства, но и оказывают мультипликативный эффект на отрасли легкой промышленности. Дело в том, что при приобретении жилья населением происходит рост предельной склонности к потреблению. Это объясняется тем, что жилье это товар длительного пользования, который постоянно нуждается в ремонте, модернизации и обустройстве. Приобретая жилую недвижимость в собственность, человек заинтересован не только в поддержании ее текущего состояния, но и в создании комфортных условий проживания. Именно поэтому покупка жилья влечет за собой спрос на сопутствующие товары и услуги, включая мебель, бытовую технику и дополнительные предметы интерьера, которые обычно не приобретаются при его аренде. Расходы владельца жилья становятся доходами других участников экономических отношений, что способствует распространению цепной реакции увеличения национального дохода.
Таким образом, мультипликатор жилищного сектора - это оценка прироста ВВП вследствие увеличения расходов на строительство жилой недвижимости и улучшение жилищных условий в течение одного года. Схема мультипликативного эффекта в жилищном секторе приведена на рис.1.
В настоящее время в большинстве развитых стран величина мультипликатора жилищного сектора и скорость ретрансляции инвестиций в соответствующее изменение национального дохода является одним из ключевых аспектов при принятии решений о политике развития жилищного сектора. Оба этих параметра зависят от периода измерения и этапа развития экономики. Так, например, в США в 1960-1970 гг., по оценкам американских аналитиков, мультипликатор был равен 2. Кроме этого, в Штатах ежегодно оцениваются не только величина мультипликатора, но и его отдельные составляющие. По данным PricewaterhonseCoopers, только в 2002 г. продажа коттеджей в США составила 0,28% ВВП, т.е. величина дополнительно созданного национального дохода при продаже каждого дома составляет 5100 долл. Прирост национального благосостояния вследствие продажи одного коттеджа, по расчетам Национальной ассоциации строителей жилья (National Association of Ноте Builders), составляет от 7800 до 8900 долларов только в течение первого года. По расчетам той же организации, возведение 1000 индивидуальных коттеджей приводит к созданию 2448 рабочих мест в строительной и смежных отраслях. Это выражается в увеличении фонда заработной платы на 79,4 млн. долл. и в приросте налоговых выплат на 42,5 млн. долларов.
По оценкам же аналитиков Федеральной резервной системы, в США домашние хозяйства тратят от 30 до 40% располагаемого дохода непосредственно на жилье и иные товары, связанные с улучшением жилищных условий и созданием комфорта и домашнего уюта.
Для иллюстрации влияния жилищного сектора на экономику в целом достаточно сказать, что в 2001 г. более 61 % экономического роста в США было достигнуто за счет его эффективного функционирования и развития ( рис. 2).
Исходя из опыта развитых стран (США, Германия и др.) именно государство на данном конкретном этапе экономического развития России может осуществить программу государственного финансирования жилищного строительства путем создания системы доступного ипотечного кредитования населения. В результате увеличения спроса и оживления рынка недвижимости будет обеспечено раскручивание инвестиционной спирали в смежных отраслях, что незамедлительно вызовет рост производства цемента, железобетонных изделий, металлоконструкций, строительной и транспортной техники, производства стекла, продукции деревообработки, возникнут дополнительные рабочие места и вырастет зарплата.
Влияние жилищного сектора в США и других развитых странах на развитие экономики достаточно велико, однако мультипликативный эффект, который может быть достигнут в России и других странах с переходной экономикой, будет гораздо выше. Это связано с тем, что текущий уровень обеспечения граждан жильем в таких странах намного ниже, а потребность в нем выше; мощности строительного комплекса недогружены, существует значительный объем «мертвого» капитала в виде сбережений граждан, хранящихся «под матрасами», и эти средства могут быть наиболее эффективным образом вовлечены в реальный сектор экономики через строительство жилья. На данный момент сложилась ситуация, когда с помощью внедрения эффективной системы жилищного кредитования можно создать основу для проявления мультипликативного эффекта жилищного строительства в российской экономике. Известно, что приобретение в собственность жилья влечет за собой покупку до 16 тыс. наименований различных сопутствующих товаров. Увеличение спроса на продукцию, производимую сопредельными отраслями, приводит к развитию этих видов промышленности и оказывает влияние на создание дополнительных рабочих мест в тех отраслях, спрос на товары которых оно порождает. Вместе с тем, одно новое рабочее место на стройплощадке создает 10 дополнительных рабочих мест в смежных отраслях - в промышленности строительных материалов, в производстве энергетического оборудования, в ЖКХ, в мебельной промышленности и др.
Система ипотечного жилищного кредитования в современной России
Ипотека50 действительно проверенный временем (в развитых странах) инструмент для решения жилищной проблемы, обладающий мультипликативным эффектом. По имеющимся оценкам, вложение одной денежной единицы в ипотечное жилищное кредитование дает от 2 до 3 единиц прироста ВВП51.
Несмотря на эффективность ипотечного кредитования, отметим, что ипотечные сделки в России составляют примерно 5% операций на рынке недвижимости, а это очень мало для влияния на жилищный сектор. О возможностях ипотечного кредитования можно судить и по доле ипотечных кредитов в структуре ВВП. Если в России, по данным на 2005 г., эта доля составляла 1% ВВП, во Франции 23%, в Испании 38%), Германии 54%, то в США около 80%.
По данным «Международной академии ипотеки и недвижимости» в нашей стране на одного человека приходится 7 долл. выданных ипотечных кредитов. Для сравнения: в США - более 23 тыс. долл., в Польше - 250 долл., в Казахстане - 67 долл., в Украине - 20 долл. Следует отметить, что вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается пока крайне низким. Задолженность по ипотечных кредитам, предоставленным российскими банками, увеличившаяся за 2005 г. более чем в 3 раза, на данный момент составляет пока около 0,3% от ВВП. Для сравнения, в странах Западной Европы отношение ипотечного долга к ВВП достигает 70%, в США - 50, а в странах Центральной и Восточной Европы -25%). По разным оценкам услугами ипотечного кредитования пока воспользовались не более 2% населения .
Создание в 1997 г. Агентства по Ипотечному Жилищному Кредитованию (АИЖК) по сути, означает, что наше государство за основу решения жилищной проблемы приняло американскую двухуровневую модель, предполагающую размер авансового взноса до 30% стоимости жилья. Механизм взаимодействия участников двухуровневой модели ипотечного кредитования представлена на рис.5.
Сущность взаимодействия агентства, региональных операторов и банков заключается в следующем. Агентство получает государственные гарантии, под которые выпускает облигации. Бумаги размещаются среди инвесторов. На вырученные средства АИЖК выкупает закладные у банков посредством региональных операторов. Банки же выдают ипотечные кредиты населению в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит региональному оператору, передавая при этом и обязательство по обеспечению. Оператор немедленно возмещает банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка на его счет. Величину ежемесячных выплат, т.е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов.
За годы своей деятельности АИЖК рефинансировало несколько пулов ипотечных кредитов. Однако объем рефинансированных кредитов не велик в сравнении с общим объемом жилищного кредитования. Дело в том, что предложенный закон о «Ипотечных ценных бумагах» оказался изолирован от экономических и правовых реалий нашей страны, и был подготовлен без должной проработки бизнес-модели и международного опыта. В конструкции ипотечных ценных бумаг попытались соединить как германскую, так и американскую модель рефинансирования, обеспечив их российской схемой коллективных инвестиций. Причем все это осуществлялось в короткие сроки, без должного осмысления.
Секьюритизация ипотечных кредитов через систему АИЖК ограничена не только институциональными, но и экономическими факторами. По некоторым расчетам, в России не более 100 тыс. человек могут выступить заемщиками, удовлетворяя всем требованиям агентства. А кредиты, которые оно выкупает, могут обслуживать только граждане в с высоким уровнем дохода.53
По данным Ассоциации российских банков (АРБ) в 2003 г. объем ипотечных кредитов составил 15 млрд. руб. На начало 2004 г. всеми банками России было выдано 27 000 кредитов при средней величине кредита 15 000 долларов. При этом 50% кредитов выдал Сберегательный банк России. По данным министерства регионального развития Российской Федерации, в 2004 г. было выдано 46 000 ипотечных кредитов, а доля ипотечного кредитования в общем объеме сделок с недвижимостью не превышала 1,5%.
Ставка на ипотечное кредитование в национальном проекте «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» связано еще и с тем, что квартиру без кредита могут купить лишь 5-6% граждан. Еще 20-30% - люди, которым должно быть предоставлено социальное жилье. Остается более 60% населения, чей квартирный вопрос может разрешиться с помощью ипотеки. В 2004 г. стоимость квартир, приобретенных с помощью ипотечного кредита, составляла 26 млрд. руб. (4,1% общей стоимости рынка жилья). Рынок ипотечных кредитов хотя и растет ежегодно, но из-за отсутствия «длинных» денег не достаточно быстрыми темпами. Слишком высоки ставки по кредитам, а они, при сложившейся инфляции в пределах 9%, не могут быть низкими.
Покупка жилья на вторичном рынке позволяет покупателям экономить на налогах. Однако бюджет их не получает, поскольку стоимость приобретаемых квартир, как правило, не превышает пороговой, с точки зрения налогообложения, суммы в 1 млн. руб. В соответствии с Налоговым кодексом покупатели жилья имеют право на налоговый вычет из подоходного налога. Предельный размер этого вычета составляет 130 тыс. руб. При среднем размере кредита 420 тыс. руб. суммарная величина налогового вычета может достигать 30% от его величины. Таким образом, бюджет не получает доходы, которые мог бы использовать и на строительство социального жилья, а относительно богатая часть населения получает ипотечный кредит, который рефинансируется за счет гарантий федерального бюджета, и не платит в бюджет подоходный налог.
Другой результат достигается при использовании ипотечного кредита на стадии строительства. Опыт строительства жилого микрорайона в Новочебоксарске на 346 квартир (18,9 тыс. кв. м стоимостью 228 млн. руб.). Реализация квартир начиналась уже в процессе строительства: 40% квартир было продано по ипотечной программе с рефинансированием через АИЖК, 30% - по ипотечной программе «Молодая семья», 7% - по социальной ипотечной программе, 20%) - по договорам долевого участия и 3% - по договорам социального найма. К моменту окончания строительства все квартиры были проданы. В результате реализации проекта и использования ипотечного кредитования на стадии строительства бюджет получил 46 млн. руб. в виде налогов, в том числе 23 млн. руб. в федеральный бюджет, 16 млн. руб. в региональный бюджет и 7 млн. руб. в местный бюджет54.
Ипотеке необходима серьезная финансовая поддержка. И в этом плане помимо АИЖК, удельный вес которых в общей сумме кредитов на покупку жилья не превышает 10%, многое будет зависеть от активизации российских коммерческих банков в процессе жилищного кредитования. Пока банки кредитуют в основном покупку квартир на вторичном рынке. По данным АИЖК, в среднем за 2000-2004 гг. из общего количества выданных ипотечных кредитов на стадии строительства жилья было использовано 0,4%. Средняя сумма одного ипотечного кредита составила 15 тыс. долл.
Как показывает анализ, рост активности банков в ипотечном жилищном кредитовании сдерживают следующие факторы:
1. Нехватка долгосрочных и относительно дешевых кредитов. Коммерческие банки используют в основном депозиты юридических лиц и собственный капитал, редко - кредиты отечественных и зарубежных кредитных организаций. Для банков же важна скорость оборота денежных средств, поскольку это источник их прибыли. Поэтому отвлечение «больших» денег на длительный срок могут себе позволить только очень крупные банки;
2. Основной проблемой развития ипотечного кредитования является необходимость внесения первоначального взноса в размере 10-30% от стоимости квартиры. По данным опроса, проведенного Фондом «Общественное мнение», 65% россиян не имеют вообще никаких накоплений. Основная масса выдаваемых кредитов используется на вторичном рынке, что связано с меньшим риском по сравнению с финансированием строящегося жилья. Из-за высоких издержек, длительного изъятия денег из оборота и рисков при кредитовании строительства банки слабо заинтересованы в ипотеке.
Усиление государственного регулирования процессом жилищного строительства
Система государственной поддержки и развития жилищного сектора экономики в том или иной виде существуют во всех странах. Необходимость такой поддержки обусловлена тем, что жилищный сектор имеет большое позитивное воздействие на развитие экономики страны вследствие его высокого мультипликативного эффекта.
Формы и роль участия государства зависят от степени развития экономики и состояния жилищного сектора страны. Кроме того, они меняются по мере развития жилищного рынка, а также экономической ситуации в стране. В определенные кризисные периоды государственные регулирующие меры могут доминировать над рыночными стабилизаторами экономики. В таком случае не редко государство диктует свои условия рынку - устанавливает ставки, разделяет зоны действия финансовых институтов, видоизменяет финансовые схемы, вводит новых участников рынка и т.д.
Ситуация, сложившаяся, в жилищной сфере в России в начале 90-х гг. характеризовалась следующим образом:
снижение объемов бюджетного финансирования жилищного сектора в результате отказа государства от роли инвестора, подрядчика и собственника в сфере жилья. При этом отсутствовали какие-либо замещающие рыночные механизмы и формы кредитования граждан на приобретение или строительства жилья;
нестабильная политическая и экономическая ситуация как в регионах так и в стране в целом, что порождало высокие темпы инфляции, предполагающие высокие риск процентной ставки при долгосрочном кредитовании;
высокий кредитный риск при обращении взыскания на заложенное имущество в случае возникновения неплатежа по кредиту;
низкая обеспеченность населения жильем, что ограничивало возможность использования этого жилья в качестве залога по ипотечному кредиту.
По нашему мнению, причиной сложившейся ситуации стало отсутствие единой жилищной политики государства. Пытаясь сделать жилье доступным для большинства граждан путем его приобретения за счет ипотечных кредитов, государство не предпринимает серьезных мер по увеличению жилищного фонда страны. Учитывая объемы ввода нового жилья (порядка 45 млн. кв. м. ежегодно), а также потребность населения в жилье (1,6 млрд. кв. м.) и доступность кредитных ресурсов, можно утверждать, что для решения жилищной проблемы необходимы кардинальные изменения в системе управления жилищно-строительной сферой.
При этом решающая роль государства должна играть в сфере регулирования инвестиционно-строительного комплекса страны. Известно, что инвестиционно-строительная деятельность обеспечивает осуществление расширенного воспроизводства производственного потенциала страны и способствует экономическому подъему в целом. Поэтому, государственное управление инвестиционно-строительной деятельности в стране должно стать приоритетным.
Опыт большинства экономически развитых стран свидетельствует об активном участии государства в решении проблем жилищно-строительного сектора на различных этапах развития рыночных отношений.
Определенный интерес представляет положительный опыт в государственном регулировании и стимулировании строительства таких развитых стран как США, а также стран Западной Европы - Германии, Финляндии, Швеции, который, представляется, было бы нелишним перенять в России с учётом отечественных реалий. Например, проблема приобретения жилья, решение которой в этих странах непосредственно увязано со стимулированием рождаемости детей в молодых семьях. Этот вопрос, как известно, очень актуален для нашей страны. Для кредитования строительства жилья в США существуют так называемые Федеральные банки по кредитованию жилищного строительства, организованные и контролируемые Федеральным Правительством США.
Для оптимизации строительной деятельности в Штатах государственные и территориальные органы управления разрабатывают нормативные технико-экономические показатели в области строительства. Нормативные показатели используются для определения стоимости и трудоемкости строительства конкретного объекта. Когда цена строительного объекта превышает показатель «издержки производства плюс средняя норма прибыли», государственные органы могут вмешаться и отрегулировать цену. Обычно средняя норма прибыли при осуществлении строительно-монтажных работ составляет 10-12% к издержкам производства. Если норма прибыли оказывается выше, то государственные органы изучают причины роста. В тех случаях, когда повышение цены на объект строительства не связано с объективными причинами, вызывающими увеличение себестоимости производства, принимаются меры по ограничению цены. Обязательным же условием федерального финансирования строительства или реконструкции объекта является экспертиза стоимости 25-летнего жизненного цикла рассматриваемого инвестиционного проекта.
Вопросы ценообразования в строительстве является объектом пристального внимания государства практически во всех развитых странах. В Швеции, например, наблюдение и контроль за ценами осуществляет Государственное управление цен и конкуренции, подчиненное Министерству гражданской администрации. Кроме того, во всех 23 губерниях страны имеются специалисты численностью от 2 до 10 человек, в функции которых входит отслеживание цен на товары и услуги, а также внесение предложений по их регулированию.
Правительство Швеции согласно закону о регулировании цен имеет право осуществлять меры по прямому воздействию на них. Одной из таких мер является замораживание цен, применяемое в крайних случаях и на короткий срок. Это может быть угроза общего значительного повышения цен, возникновение резких дисбалансов на рынке, всплески инфляции. Возможно также селективное замораживание цен, т. е. по отдельным товарам или услугам, включая плату за жилье. Законом предусматривается возможность устанавливать государством максимальный уровень цен на отдельные товары, вводить порядок, при котором повышение цен допускается только после предварительного уведомления и обоснования.
Контроль за ценами в Швеции основывается на законе об обязательности представления сведений о ценах и уровне конкуренции и осуществляется в разнообразных формах. Государственное управление цен и конкуренции ведет постоянное наблюдение за колебанием цен в целом по стране и в некоторых специально оговоренных сферах деятельности, в частности, строительстве жилья, транспорте и связи, энергетике и др. Определенными функциями в области контроля за ценообразованием располагают местные органы самоуправления, поскольку они обладают монополий на водоснабжение, канализацию и некоторые другие виды деятельности.
Опыт развитых зарубежных стран показывает, что в вопросах ценообразования в строительстве велика роль заказчика. Если государство занимается в основном регулированием нормы прибыли, то от деятельности заказчика во многом зависит снижение издержек производства.
В Англии, Финляндии и Швеции представителем заказчика чаще всего является архитектор. Он устанавливает предварительную стоимость строительства объекта, на основе торгов выбирает генподрядную фирму, в контракте с которой определяются экономичные методы производства в целях оптимизации стоимости строительства.
Одним из основополагающих принципов деятельности зарубежных строительных фирм при реализации инвестиционных проектов является достоверное определение стоимости всего проекта, отдельных его частей, этапов или видов работ, которая рассчитывается на разных фазах жизненного цикла проекта. При проведении подрядных торгов фактор стоимости предмета торгов становится решающим для определения победителя и составляет 50-70% в ряду других факторов. Участники торгов тщательно подходят к разработке цены предмета торгов. Конкурентная борьба в процессе торгов оптимизирует его стоимость. В зарубежных странах с рыночной экономикой на этапе подрядных торгов, а также на других этапах инвестирования стоимость строительства определяется с широким использованием укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС).
В США компанией R.S. MEANS ежегодно большим тиражом издается сборники цен со средне американскими стоимостными показателями, а также сборники укрупненных показателей.
В Англии фирма TECHNICAL INDEXES LTD обеспечивает участников инвестиционного процесса укрупненными показателями стоимости видов работ и конструктивных элементов, публикуя сборники WESSEX и выпуская компактные лазерные диски.62
В России, для ускоренного решения жилищной проблемы населения в 2005 г. был разработан Национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Непосредственно практической реализацией Национального проекта, и в частности ФЦП «Жилище», занимается Федеральное агентство по строительству и ЖКХ.
Экономический механизм повышения эффективности жилищной сферы
Попытка развернуть широкомасшабное жилищное строительство в нашей стране, не выходя из круга жилищно-строительной сферы, как показывает практика, не дала ощутимого результата. Можно продолжать вырабатывать различные схемы ипотеки применительно к региональным и отраслевым особенностям, например, в сельской местности для строительства индивидуальных домов заемные ресурсы выдавать натурой, т.е. стройматериалы, но все даже очень полезные вариации по усовершенствованию схем ипотечного кредитования без перемены политики государства в отношении доходов населения, без изменения финансовой политики с целью снижения цены заемных ресурсов, без контроля за якобы рыночной, а по существу монопольной ценой жилья, не дадут желаемого результата по преодолению жилищного кризиса.
Здесь необходимо согласится с мнением Симчеры В. о том, что «государство должно иметь свой сегмент в строительном бизнесе. Сегодня в строительном деле роль государства нулевая, а должна быть организующей. Оно должно не только регулировать все в целом, но и иметь государственную строительную экономику, государственную промышленность и зарабатывать на этом. Государство должно осуществлять прямые инвестиции в конкретные строительные объекты, поскольку есть объекты, строить которые отдельным инвесторам не под силу. То, что нельзя построить в частном порядке, государство должно взять на себя. Поэтому государственная экономика существовала всегда».
По нашему мнению, необходимо одновременно развивать следующие направления решения жилищной проблемы: ипотечное кредитование посредством механизма стройсбережений, аренда жилья, развитие малоэтажного строительства. Рассмотрим эти направления более подробно. Ссудосберегателъная модель ипотечного кредитования Опыт зарубежных стран показывает, что в условиях нестабильной экономической конъюнктуры ссудосберегателъная модель демонстрирует наибольшую эффективность. Реализация схем накопительного ипотечного кредитования позволяет не только привлечь средства населения в реальный сектор экономики, но и обеспечить их целевое инвестирование, тем самым снизить остроту проблемы обеспечения граждан жильем и заложить основы дальнейшего развития финансовых отношений и экономического роста.
Для достижения поставленной цели требуется разработать надлежащую законодательную базу, создать специализированный орган надзора и регулирования и внедрить соответствующую программу государственной поддержки. Опираясь на опыт восточноевропейских стран, можно предположить, что ССК могли бы привлечь многие сотни тысяч членов уже в самом начале своего существования. А через 7-8 лет около 15-20% семей (преимущественно со средними доходами) могли бы получить кредит от ССК. Предоставление субсидий на оплату части кредитных платежей за жилье нельзя рассматривать как прямые расходы бюджета, поскольку мировым опытом доказан высокий мультипликативный эффект от бюджетных инвестиций в жилищно-строительную сферу. Практически доказано, что каждая денежная единица, выплаченная в виде господдержки при приобретении жилья, инициирует порядка 2,5 денежных единиц внебюджетных инвестиций и возвращает в бюджет около 2,8 денежных единиц налоговых поступлений.
Расходы государства на жилищные субсидии с течением времени могут составить до 1% консолидированного бюджета. При этом можно было бы существенно сократить субсидии очередникам, сумма которых в настоящее время превосходит 1% ВВП. Кроме того, в случае успеха этого проекта рост долгосрочных сбережений может десятикратно превысить бюджетные вложения.
Для домохозяйств со стабильными, но не достаточными для участия в банковской ипотеке доходами накопительная схема приобретения жилья может стать оптимальным решением, поскольку она позволяет существенно сократить суммарные расходы по приобретению жилья, получить субсидии у государства за счет увеличения срока покупки квартиры.
При этом, приоритетное развитие ссудосберегательной модели не мешает становлению более передовых форм - ипотечных банков и институтов вторичного рынка, поскольку последние рассчитаны на более состоятельные слои населения. Напротив, привлечение широких масс на рынок жилищных кредитов повышает спрос на коммерческие кредиты. ССК способствуют увеличению склонности к накоплению, созданию кредитных историй и укреплению доверия агентов рынка друг к другу и к государству, что создает условия для постепенного уменьшения объема государственной поддержки развития институтов секьюритизации ипотечного кредитования. Со временем ССК, видимо, трансформируются в специализированные розничные банки - ссудно-сберегательные ассоциации - как это было в большинстве развитых стран. Однако без создания строительных обществ на нынешнем этапе дальнейшее развитие системы жилищных финансов будет гораздо более медленным и затратным»74.
Для успешного внедрения и распространения данного вида учреждений необходимо, во-первых, законодательно утвердить данный вид деятельности посредством принятие закона о ссудно-сберегательных кассах. Во-вторых, также законодательно утвердить финансовую поддержку данных организаций в виде дотаций и премий участникам накопительных вкладов для приобретения или строительства жилья. В-третьих, это методологическая поддержка и создание единых стандартов ипотечных продуктов.
Аренда жилья
После распада СССР среди многочисленных программ реформирования ЖКХ возобладала концепция, сущность которой заключалась в применении идей приватизации и либерализации ко всем объектам ЖКХ без учета их специфики. В рамках этой концепции была проведена масштабная бесплатная приватизация квартир в муниципальных домах, в результате чего в стране появилось много собственников, которые не могут позволить себе платить даже минимальную плату за коммунальные услуги, поскольку совершенно очевидно, что собственность на жилье предполагает определенный уровень доходов, позволяющий следить за его содержанием.
В настоящее время правительство страны считают приобретение гражданами единственной целью, а расходование государственных средств ориентируют исключительно на облегчение процедуры покупки жилья. На наш взгляд, такой подход является крайне неверным. Следует учесть тот факт, что нигде в мире доля собственников жилья горожан не превышает половины его объема, тогда как половина, а то и две трети жилого фонда -это доходные дома, в которых семьи снимают квартиры сообразно своему уровню дохода. По количеству собственников жилья наша страна перегнала развитые страны (частный жилищный фонд РФ составляет около 67% от общего фонда жилья в 2900 млн. кв. м.), однако эта реформа не решила ни одной проблемы ЖКХ, а наоборот, породила массу новых.
В истории нашей страны доходные дома получили свое широкое распространение в 19- начале 20 вв. Можно сказать, что практически все многоквартирные дома представляли собой так называемые доходные дома. Доходный дом строился частным предпринимателем для получения прибыли путем сдачи квартир внаем. Цены за аренду колебались в зависимости от престижности района и самого доходного дома. При этом, домовладелец имел право повышать квартплату только один раз в год. Доля частного доходного дома в структуре жилищного фонда в то время составляла около 40%. Таким образом каждый гражданин мог найти себе жилье в любом городе в соответствии со своими средствами и в этом смысле жилищной проблемы в городах России не существовала.
В настоящее время доля частного доходного дома в городах зарубежных развитых государств составляет также около 40%, а в крупных городах до 70% (Нью-Йорк) и даже 82% в Вене. Опыт зарубежных стран показывает, что хорошо развитый и широкий рынок частного арендного жилья способен полностью решить жилищный вопрос в любой стране.
Кроме частного доходного дома, в развитых государствах распространен такой вид многоквартирных домов как муниципальный арендный дом, который призван решить проблему расселения малоимущих граждан страны. Такие дома строятся на средства городского бюджета, находящийся в собственности и управлении муниципалитета или специализированной организации и под его контролем. Малоимущая семья, подавшая заявление, получает квартиру в таком доме в аренду не на всю жизнь, а до тех пор, пока она находится в категории малоимущих. Когда уровень доходов семьи увеличивается и превышает установленный минимальный среднемесячный доход, семья обязана освободить жилье, в которую вселяются в порядке очереди другие малоимущие семьи. Квартплата и коммунальные услуги в таких домах на 50% дотируются из городского бюджета. А в Голландии, например, величина дотации носит регрессивный характер в зависимости от повышения дохода жильцов. В развитых странах строительство муниципальных арендных домов обязательно по закону. Так, во Франции доля такого вида жилья не должна быть меньше чем 30% от всего жилого фонда страны.
В России при огромном спросе на арендное жилье в настоящее время нет ни частных доходных домов, ни муниципального арендного жилья. В качестве коммерческого арендного жилья выступают квартиры частных собственников. При этом четких критерий ценообразования и гарантий нет. Так, например, в 2005 г. в Москве цена аренды стандартной двухкомнатной квартиры в удаленном районе достигала 500 долларов, а это сравнимо с ценами Западной Европы. При этом следует учитывать, что средняя зарплата в нашей стране примерно в 10 раз меньше. Таким образом, сложившийся арендный рынок в России доступен только населению с высоким уровнем дохода.
