Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Теоретические и методологические аспекты инвестиционного обеспечения функционирования строительного комплекса московского региона 8
1.1. Анализ инвестиционной политики развитиястроительного комплекса 8
1.2. Реорганизация системы регулирования и управления инвестиционно-строительным комплексом на основе организационно-экономических принципов взаимоотношений 21
1.3. Экономическая оценка формирования и реализации эффективной деятельности строительного комплекса Москвы 33
Глава II. Исследование московского рынка домостроения и методологические положения его развития 42
2.1. Анализ жилищного рынка и программное обеспечение его эволюции 42
2.2. Конкуренция на рынке жилищного домостроения 53
2.3. Особенности инвестирования и прогнозирование домостроения на долгосрочную перспективу 66
Глава III. Экономическая стратегия и оценка эффективности жилищного домостроения в Московском регионе ! 76
3.1. Стратегические намерения и приоритеты развития рынка панельного домостроения 76
3.2. Оценка состояния монолитного домостроения и обоснование перспектив его развития 93
3.3. Прогнозные сценарии развития столичного рынка жилья и домостроения в Московской области 111
Выводы и рекомендации 130
Список литературы 134
Приложение 138
- Анализ инвестиционной политики развитиястроительного комплекса
- Реорганизация системы регулирования и управления инвестиционно-строительным комплексом на основе организационно-экономических принципов взаимоотношений
- Анализ жилищного рынка и программное обеспечение его эволюции
- Стратегические намерения и приоритеты развития рынка панельного домостроения
Введение к работе
Актуальность темы. Жилищная обеспеченность населения страны является важнейшим показателем социального развития общества. В плановой системе хозяйствования проблема улучшения жилищных условий людей решалась, в основном, за счет государственных капитальных вложений, распределяемых в соответствии с территориальными, ведомственными и прочими приоритетами, причем не всегда обоснованными. При этом остаточный принцип финансирования социальной сферы, ограниченная доступность строительства и приобретения жилья за счет средств населения приводили к очередям по улучшению жилищных условий в местных советах, на предприятиях и в организациях.
В рыночных условиях развития произошли радикальные изменения в жилищном секторе, обусловленные созданием рынка жилья и жилищных услуг, увеличением жилого фонда, принадлежащего гражданам на правах собственности, более широким использованием средств населения при строительстве и эксплуатации жилья. В связи с этим, региональные рынки жилья требуют разработки индивидуальных моделей, учитывающих особенности данной территории и имеющих свою специфику, связанную с политикой местных властей, а также этнографическими, географическими, демографическими, экономико-финансовыми различиями регионов.
В настоящее время наблюдаются негативные процессы, происходящие на жилищных рынках России. Так, коммерческое жилье недоступно для большинства населения страны, цены на рынке жилья порой складываются не в результате свободной конкуренции, а в условиях определенных монополий и под давлением внерыночных факторов. Еще не получил должного развития жилищный (в том числе, ипотечный) кредит, не налажено четкое взаимодействие рынка жилья с рынком земли, высока криминогенность жилищного сектора. Поэтому представляется важным решать вопросы информационного обеспечения рынка жилья, базирующиеся на развернутой системе мониторинга цен, складывающихся в пределах региона и города, в сочетании с развитием института оценки стоимости жилищной недвижимости. Сегодня уже разработаны основные документы, регламентирующие развитие рынка недвижимости. Однако противоречивость законодательства и отсутствие единой системы подзаконных актов еще приводят к негативным последствиям.
В современных условиях дефицита бюджетных средств их рекомендуется направлять на развитие социальной сферы и строительство муниципального жилья. Предполагается осуществлять строительство недорогого жилья социального использования с равномерным его распределением по территориям регионов, реализовывать программы ликвидации коммунальных квартир. В целях обеспечения доступности приобретения жилья людьми со средним уровнем дохода целесообразно осуществлять меры по снижению стоимости строительства муниципального жилья за счет конкурсного разме-
щения заказов и инвестиционных проектов. Следует развивать систему городских займов, ипотечного кредитования, целевых накопительных счетов.
В целом, во всей системе развития строительного производства наибольший интерес представляет решение жилищной проблемы. В связи с этим, автором рекомендуется разрабатывать концепции стратегического развития рынка жилья и его материально-технической базы. Применительно к условиям жилищного строительства московского региона она реализуется на примере ОАО «ДСК-1».
Градостроительная деятельность в московском регионе исторически имеет свою специфику. Причем строительные новации здесь разноплановые: от технико-технологических до управленческо-организацион-ных. В столице РФ были разработаны типовые проекты, по которым построили жилые дома и другие необходимые объекты. Именно в московском регионе обрело свою жизнеспособность индивидуальное домостроение, позволившее ускорить темпы строительства жилых домов и объектов обслуживающей сферы.
В настоящее время градостроительная деятельность должна обеспечивать не только новое строительство, но и помогать исправлять допущенные ошибки в архитектурно-планировочной практике, а также проводить работы по восстановлению и реставрации жилых зданий и сооружений. При этом для подавляющего большинства населения московского региона главным показателем строительной деятельности продолжает оставаться возведение жилых домов, объектов сферы обслуживания, инженерных коммуникаций, объектов и сетей коммунального хозяйства.
Москва является едва ли не единственным субъектом РФ, где с начала 90-х гг. XX столетия не произошло снижения объемов жилищного строительства. Здесь выполняются обязательства перед очередниками по улучшению их жилищных условий.
В центре столицы РФ не только возводятся и принципиально реконструируются отдельные жилые дома, но и создаются высококомфортабельные жилые комплексы. Примером может служить сооружение комплекса индивидуальных жилых домов на Зоологической улице общей площадью 66 тыс. кв. м., включая гимназию и поликлинику.
Сегодня около 60% жилого фонда Москвы сосредоточено в 1-9-этажных жилых домах, причем примерно поровну в домах 6-9-и 5-этажных (52%) и прочих. Уже сейчас реализуется программа по комплексной реконструкции пятиэтажных жилых домов. Часть из них - блочных и панельных -будет снесена, часть - модернизирована. Всего намечено реконструировать 25 районов пятиэтажной застройки, где будут созданы необходимые объекты сферы обслуживания населения. Кроме того, для решения жилищных проблем развития Московского региона реализуется программа «Жилище», разработанная Правительством города. Таким образом, приоритетом инвестиционной деятельности в столице РФ является жилищное строительство. В перспективе предусмотрены и значительные темпы развития жилищного домостроения в Московской области.
Теоретической основой экономического анализа, методологии комплексного развития и размещения производительных сил, регионалистики функционирования инвестиционно-строительных комплексов послужили труды ЯЛ. Рекитара, А.В. Карасева, А.Н. Аксаула, В.А. Климова, В.А. Епифанова, М.И. Каменецкого, В.М. Попова, А.А. Яблонского, М.С. Степанова и других ученых,
Однако, несмотря на большое число исследований различных аспектов развития инвестиционно-строительных комплексов регионов, многие вопросы стратегического регулирования и управления жилищным домостроением остались еще недостаточно изученными. Кроме того, становление рыночной системы хозяйствования сопровождается значительными противоречиями и постоянным возникновением новых задач, требующих как оперативного решения, так и составления краткосрочных, среднесрочных, долгосрочных программ и прогнозов. Это обуславливает рассмотрение экономической стратегии жилищного домостроения московского региона, что позволит повысить эффективность всего строительного производства на данной территории и распространить передовой опыт на другие регионы, крупнейшие и крупные города РФ.
Объектом исследования является московский регион, включающий территории столицы РФ и Московской области. Его жилищное домостроение имеет свои специфические особенности, обусловленные географическими. Историческими, социальными факторами в сфере материально-технического обеспечения жилищного домостроения московского региона особенно выделяется ОАО «ДСК-1».
Предметом исследования является совокупность экономических отношений в жилищном домостроении во взаимосвязи с их стратегическим развитием, а также формирование регионального рынка жилья в условиях перспективной стабилизации цен на недвижимость.
Целью настоящего исследования является разработка методологических и методических основ, концептуальных положений стратегического регулирования и управления жилищным домостроением московского региона и его материально-технической базы в условиях ОАО «ДСК-1».
В соответствии с данной целью поставлены следующие задачи:
исследовать теоретические и методологические положения территориальной организации жилищного домостроения московского региона, обосновать преемственность принципов развития рынка жилья и его материально-технической базы;
разработать методический инструментарий, механизмы и методы анализа и прогнозирования строительного развития жилищного домостроения в рыночных условиях хозяйствования;
исследовать динамику основных экономических и финансовых индикаторов, провести оценку существующего потенциала рынка жилья в столице РФ и в Московской области, с учетом изменений развития материально-технической базы жилищного домостроения;
выявить особенности формирования экономической структуры, важнейшие доминантные факторы развития предприятий материально-технической базы строительства жилья;
обосновать роли ОАО «ДСК-1» в реформировании экономических отношений, разработать практические меры по укреплению его позиций на основных сегментах жилищного домостроения;
предложить научно обоснованную концепцию и приоритетные направления стратегического развития жилищного домостроения и его материально-технической базы в условиях московского региона;
на основе многовариантных расчетов выбрать наиболее реалистичную стратегию и параметры развития ОАО «ДСК-1» на длительную перспективу до 2020 г.
Научная новизна исследования состоит в разработке методологических, методических основ, концептуальных положений стратегического развития жилищного домостроения и его материально-технической базы в условиях крупнейшего региона. Основными составляющими научной новизны, разработанными лично автором и выносимыми на защиту, являются следующие положения:
разработаны концептуальные подходы и методология стратегического развития жилищного домостроения региона;
доложен и расширен методический инструментарий экономической оценки, эффективности уровня и прогнозирования развития материально-технической базы строительства жилья на примере крупнейшего домостроительного комбината (ОАО «ДСК-1»);
предложен новый подход к обоснованию стратегической концепции развития жилищного домостроения на определенной территории страны, как инструмента региональной экономической, финансовой и инвестиционной политики, позволяющей учесть интересы конкретных предприятий и населения РФ;
определены главные факторы, влияющие на структурные сдвиги в развитии жилищного домостроения регионов и его материально-технической базы;
разработана и реализована методика проведения сценарных (вариантных) расчетов, позволяющая прогнозировать долгосрочное развитие конкретного предприятия материально-технической базы жилищного домостроения.
Методологической и методической основой исследования явились законодательные, нормативные, методические документы, директивные акты, экономическая литература и периодика, регулирующие порядок развития инвестиционно-строительной деятельности и жилищной сферы в стране и ее регионах, а также результаты исследований академических, ведомственных и отраслевых научно-исследовательских институтов экономического профиля.
В качестве информационной базы использовались статистическая отчетность Госкомстата РФ и Мосгорстата, материалы министерств и ведомств РФ, Правительства столицы России и Администрации Московской области, первичные статистические документы организаций строительного комплекса
Московского региона. При анализе использовались методы статистического, экономического, сравнительного, системного (структурного и функционального) анализов и основные положения программно-целевого подхода.
Практическая значимость работы заключается в том. Что предложенные методологические принципы и методический инструментарий анализа и прогноза развития жилищного домостроения в условиях региона могут быть использованы при разработке инвестиционно-строительных документов нормативного, прогнозного, проектного характера не только в московской агломерации, но и в других субъектах РФ.
Апробация результатов исследования осуществлялась в форме инициативных аналитических записок в организациях инвестиционно-строительного комплекса Москвы и ее области, участия в подготовке методических разработок и прогнозных расчетов, проектов распоряжений и постановлений, которые направлялись в Правительство Москвы, Администрации Подмосковья и использовались при составлении основных направлений и программ жилищного домостроения на перспективу. Отдельные положения диссертации нашли отражение в практической работе Москомархитектуры и ОАО «ДСК-1».
Основные положения диссертации докладывались на Международной конференции «Региональные и отраслевые проблемы инвестиционной политики» (гг. Владимир - Суздаль, 19-22 февраля 2002 г.) и на 3 Московской Международной строительной конференции (гостиница «Золотое кольцо», 10-11 апреля 2002 г.), а также были опубликованы в печати.
Содержание диссертации структурировано в соответствии с логикой, целями и задачами исследования. Оно включает введение, три главы, выводы и рекомендации, список литературы, приложения.
В первой главе «Теоретические и методологические аспекты инвестиционного комплекса московского региона», опираясь на результаты отечественных и зарубежных исследований в области инвестиционной политики, формируются методологические принципы и концептуальные подходы к разработке стратегии и методических приемов развития регионального строительного производства.
Во второй главе «Исследование московского рынка домостроения и методические положения его развития» проводится анализ конкуренции на рынке жилищного домостроения, разрабатываются механизмы и методы инвестирования и прогнозирования строительства жилья на долгосрочную перспективу.
В третьей главе «Экономическая стратегия и оценка эффективности жилищного домостроения в московском регионе» предлагаются конкретные мероприятия, стратегические намерения и приоритеты развития в столице РФ и Московской области, обоснованные расчетами по прогнозным сценариям до 2020 г.
В заключении работы формируются основные выводы и рекомендации.
Анализ инвестиционной политики развитиястроительного комплекса
Инвестиционно-строительный комплекс Москвы добился определенных успехов. За последние годы объем строительства в городе увеличился в 2-2,5 раза по сравнению с дореформенным периодом 90-х гг. XX века. При этом основными инвестиционными программами Правительства Москвы являлись: жилищная программа; программа комплексной реконструкции районов, застроенных пятиэтажными домами первого периода индустриального домостроения; программа подготовки к празднованию 850-летия основания Москвы (новое строительство и реконструкция гостиниц, торговых центров, объектов питания, мини-предприятий, мини-пекарней, пивзаводов, колбасных цехов и благоустройство территорий города); программы развития социальной и инженерной инфраструктур жилых районов; программы реконструкции зданий и сооружений в центре города Москвы (транспортные развязки, офисы, деловые, торговые, коммерческие центры; использование подземного пространства под размещение торговли, объектов питания, стоянок для автомобилей); программа строительства торгово-культурного комплекса на Манежной площади (освоение подземного пространства: торговые площади, стоянки для парковки автомобилей, сервис питания); программа реконструкции и расширения московской кольцевой автомобильной дороги (включая объекты устройства дороги: кемпинги, мотели, автосервис, магазины, кафе); программы строительства и реконструкции линий и объектов метрополитена, обустройства железнодорожных вокзалов и прилегающих к ним территорий; программы реконструкции объектов культуры, исторического наследия (Государственный академический большой театр (ГАБТ), дом Пашкова, объекты Кремля); программы развития базы промышленности строительных материалов и строительной индустрии.
Основой для разработки инвестиционных программ Правительства Москвы являлись определение приоритетов и уточнение целей экономического развития города.
Данные направления работ проводились на основе следующих материалов. 1. Федеральные целевые программы по Правительству Москвы, финансируемые из федерального бюджета. 2. Комплексная программа благоустройства и реконструкции территории города (в том числе в 1994-1997 гг. по подготовке к празднованию 850-летия основания Москвы). 3. Программы развития Московского метрополитена на период до 2000 г. 4. Перечни строек и объектов. 5. Другие аналитические материалы.
В приоритетном порядке в Москве инвестируются объекты городской инфраструктуры и социальной сферы. При этом основные расходы, связанные с финансированием инвестиционного комплекса, как правило, сосредотачиваются на следующих основных направлениях: строительство бесплатного муниципального жилья; строительство объектов коммунального хозяйства и инженерной инфраструктуры в районах массового жилищного строительства; строительство и реконструкция объектов коммунального хозяйства по всей территории города. Кроме того, значительные объемы инвестиций направляются на развитие медицины и медицинских нужд (строительство медицинских учреждений и другое).
Из-за ограниченности доходной базы бюджета не всегда предусматривалось финансирование работ по капитальному ремонту дорог. Снижались расходы на капитальный ремонт жилищного фонда.
Необходимо отметить, что в 1997 г. Москва отмечала свое 850-летие. В бюджете города нашлись средства в объеме более 300 млн. рублей, которые были направлены на финансирование мероприятий, связанных с подготовкой и проведением этого праздника. Однако общая потребность для обеспечения данного мероприятия была в размере 1,3-1,5 млрд. рублей. Правительству Москвы удалось извлечь эту большую часть средств из различных коммерческо-инвестиционных проектов.
В сводном виде годовая инвестиционная программа Правительства Москвы включает следующие показатели: правоохранительная деятельность и обеспечение безопасности государства; промышленность, энергетика и строительство; сельское хозяйство и рыболовство; охрана окружающей природной среды и природных ресурсов, гидрометеорология, картография и геодезия; транспорт, дорожное хозяйство, связь и информатика; жилищно-коммунальное хозяйство (в том числе жилищное строительство с выделением в нем целевого бюджетного фонда финансирования строительства муниципального жилья); коммунальное хозяйство; архитектура и градостроительство; образование, культура и искусство.
Годовая инвестиционная программа Правительства Москвы финансируется из средств городского бюджета, субвенций и бюджета РФ.
В инвестиционной программе предусмотрено финансирование ряда объектов федеральной собственности, находящейся в Москве, из средств бюджета РФ. Величина этих средств составляет около 25% всех необходимых инвестиционных ресурсов. Остальные три четверти годовой инвестиционной программы финансируется за счет средств городского бюджета.
Бюджет города складывается за счет: налоговых поступлений (порядка 87,5%); доходов от имущества (продажа объектов незавершенного строительства и прав аренды земли) (порядка 4,6%); отчислений из жилищного фонда (порядка 1,6%); других неналоговых доходов (порядка 1,8%); субвенций российского бюджета (порядка 4,5%).
Дополнительные финансовые ресурсы на реализацию инвестиционных проектов город раньше получал за счет внебюджетных фондов, доходы которых формировались из: дорожного фонда (порядка 36,0%); валютного фонда (порядка 9,8%); жилищного фонда (порядка 28,1%); Других инвестиционных фондов (порядка 9,8%); фондов префектур (порядка 16,3%).
С 1 января 2000 г. реализуется Федеральный закон №159-ФЗ от 09.07.99 «О введении в действие бюджетного кодекса РФ»[1]. Поэтому Правительством Москвы были проведены работы по оптимизации преобразований территориальных и отраслевых внебюджетных фондов и их консолидации в городском бюджете.
Таким образом, в настоящее время необходимо решать проблемы сбалансированности инвестиционной программы города с ее финансовым обеспечением. Достигать этого предлагается двумя основными методами: путем оптимизации инвестиционных программ и за счет привлечения дополнительных финансовых ресурсов.
Оптимизация инвестиционных программ должна осуществляться на основе приоритетов, сформулированных в программе обеспечения комплексного социально-экономического развития города. Ее основными направлениями должны являться либо сокращение числа включенных в программу объектов, либо изыскание дополнительных возможностей по мобилизации финансовых ресурсов. При этом прерогативой правительственных структур будет являться корректировка программы и ее реализация на основе принятия управленческих решений.
Примером внедрения данного механизма уже является существующая практика принятия решений по оптимизации годовой инвестиционной программы в условиях Москвы. Так, исходя из поправок Мосгордумы к бюджетам Москвы, правительством города вносились изменения по: сокращению размера финансирования капитальных вложений; исключению из городской программы объемов ввода в действие общей площади жилых домов, предусмотренных на коммерческую реализацию в районах массовой жилой застройки, и их направление на строительство и реконструкцию первостепенных, жизненно важных объектов годовой инвестиционной программы Москвы, в целях повышения эффективности использования реальных возможностей финансового обеспечения городского заказа.
Реорганизация системы регулирования и управления инвестиционно-строительным комплексом на основе организационно-экономических принципов взаимоотношений
В рамках реорганизации системы управления инвестиционно-строительным комплексом в новых условиях хозяйствования, развитие инвестиционного рынка требует его регулирования. Один из видов такого регулирования - это четкая система контрактно-договорных отношений. По мнению автора, она будет заменять регулирование, осуществляющееся ранее на базе хозяйственных связей, основанных на конкретных административно-плановых актах, которые жестко регламентировали их содержание, и где для определенного их вида могла быть использована лишь строго предлагаемая форма договора. В целом контрактно-договорная система взаимоотношений должна обеспечивать разнообразие отражения, регулирования хозяйственных и правовых отношений всех участков формирования и реализации строительных программ. При этом контракт (договор), с одной стороны, станет являться формой взаимоотношений договаривающихся сторон, с другой - будет отражать содержание их организационно-правовых и экономических отношений.
В настоящее время наиболее существенным аспектом, основным лимитирующим фактором и начальным этапом формирования инвестиционной строительной программы является ее финансовое обеспечение. Поэтому контрактно-договорные отношения с инвестором сегодня получают особое значение. В связи с этим должен быть разработан механизм заключения контрактов (договоров). Необходимость его разработки обусловлена, прежде всего, постоянными изменениями и возникновением новых тенденций самого процесса финансирования строительного комплекса. В этих условиях важно уделять значительное внимание как разработке организационной части заключения контрактов (договоров), так и разработке содержательных аспектов различных их видов. Для этого целесообразно анализировать новые элементы финансовой базы и отдельные аспекты контрактно-договорных отношений на всех этапах инвестиционно-строительного процесса.
Принципиальное значение в процессе осуществления контрактно-договорных отношений применительно к условиям Москвы имеет принадлежность объекта к одной из структурных частей инвестиционной строительной программы: к городскому, отраслевому или территориальному заказу. С данной точки зрения, проведенные автором исследования показали то, что сегодня наиболее разработаны вопросы заключения контрактов (договоров) по объектам городского заказа. Вместе с тем, такая важная структурная часть программы, как территориальный заказ, все еще требует дальнейшей проработки отдельных документов по вопросам заключения контрактов (договоров). Среди первоочередных мер в этом направлении работ автором рекомендуется совершенствование процесса рассмотрения прав и обязанностей сторон при формировании и реализации данного заказа, их учет и отражение в подготовке контрактов (договоров).
Контрактно-договорная система отношений в инвестиционно-строительном комплексе требует создания механизма поиска и закрепления взаимоотношений действующих в ней сторон. Эту задачу следует реализо-вывать на основе проведения инвестиционных конкурсов и подрядных торгов. При этом этап инвестиционного конкурса рассматривается как начальный в системе заключения контрактов (договоров).
В настоящее время особо актуальна подготовка материалов, обосновывающих необходимость внесения объекта в число так называемых «претендентов» на включение в инвестиционную строительную программу. Применительно к условиям Москвы городскими органами управления формируются перечни объектов, относящихся к комплексной застройке новых районов и микрорайонов, объектам городской социальной инфраструктуры, дорожно-мостовому и транспортному строительству. Отдельно формируются перечни объектов городского значения и правоохранительных объектов. Данная часть инвестиционной строительной программы является городским заказом Правительства Москвы. Показатели ввода в действие мощностей по основным объектам социального и инженерного назначения, включенным в состав городского заказа на очередной год, и задания подведомственным органам управления по привлечению финансовых ресурсов, необходимых для его выполнения, утверждаются постановлением Правительства столицы РФ. При этом на стадии формирования проекта инвестиционной строительной программы городской и отраслевой заказы проходят согласование с префектурами города. Отраслевой заказ формируется согласно потребности по заявкам отраслевых Департаментов Правительства Москвы.
Разработка и реализация отмеченного автором выше территориального заказа направлены на обеспечение комплексного развития территории, создание жителям необходимых социально-бытовых и экологически безопасных условий проживания. В целом выделение этого заказа в самостоятельный раздел инвестиционной строительной программы обусловлено, во-первых, особой ролью территориальных органов управления, что сказывается при его формировании; во-вторых, спецификой формирования финансовой базы для его реализации; в-третьих, приоритетным положением объектов социальной сферы в строительной программе города.
Территориальные органы управления в лице префектур имеют возможность активно влиять на состав объектов территориального заказа Правительства Москвы. Достигать эффективного влияния, автором предлагается путем совершенствования структуры территориального заказа, или путем проведения работ по формированию финансовой базы для развития, прежде всего, социальной сферы их подведомственных территорий. Реализация влияния префектур на состав территориального заказа требует также и формирования значительной базы данных. В ней предлагается учитывать следующие составляющие: - показатели комплексного плана застройки территории; - данные учета распределения жилого фонда; - нормативную базу для расчета обеспеченности населения административного округа объектами социальной сферы; - данные о земельных резервах; - приоритетные зоны застройки с их классификацией по видам строительства; - данные об инвестиционных намерениях предприятий и городских властей; - данные о размере внебюджетных фондов; - данные инвестиционных строительных программ в части городского и отраслевого заказов для их согласования.
В целом организационно-экономическое решение таких задач, как создание банка данных, предплановая проработка, формирование и контроль за реализацией территориального заказа, осуществление общей концепции развития подведомственных территорий, автором рекомендуется проводить в рамках единого координационного центра. Например, ему можно дать статус подразделения префектуры. При этом важно качественное выполнение пред-проектных проработок, которое обеспечит обоснованный выбор приоритетных направлений вложения средств и эффективную реализацию дальнейшей цепи контрактно-договорных отношений.
Префектура может взять на себя и решающую роль в подготовке материалов, обосновывающих необходимость внесения объектов строительства в инвестиционную программу Правительства Москвы. Этим она будет выполнять, так называемые, инжиниринговые услуги, которые явятся начальным этапом формирования инжинирингового контракта (договора).
Принадлежность объекта к одной из рассмотренных автором структурных частей инвестиционной строительной программы во многом определяет схему контрактно-договорных отношений. Следовательно, целесообразно разрабатывать критерии отнесения объекта к той или иной части инвестиционной строительной программы Правительства Москвы. Например, в рамках территориального заказа процесс изменения форм собственности должен наделять каждую префектуру правом распоряжения объектами недвижимости, земли и перешедших к ней основных фондов. На этой основе предлагается формировать общую систему отношений между собственниками, которая будет являться базой контрактно-договорных отношений. Право собственности - это главный механизм регулирования, дающий возможность формировать систему обязанностей и прав, а также экономическую базу их реализации.
Анализ жилищного рынка и программное обеспечение его эволюции
Рынок недвижимости и жилья Москвы, как и всей России, за последние 10-12 лет прошел значительный путь становления и развития. Существовавшие ранее легальные и нелегальные элементы рыночных отношений: жилищные кооперативы, строительные бригады, продажа частных домов, обмен квартир через маклеров, можно рассматривать как предысторию рынка жилья. Начало легального рынка следует датировать серединой 1990 г., когда был принят «Закон о собственности в СССР». При этом работники жилищностроительной сферы Москвы создали свои первые риэлторские фирмы. Средняя цена 1 кв. м жилья в то время составляла $ 100.
Одним из наиболее информативных показателей, характеризующих рынок жилья, является ценовая ситуация, т.е. динамика и уровень цен на жилье. Ценовая ситуация на Московском рынке жилья представлена на рис. 1.
Динамику цен предложения рекомендуется моделировать с использованием логистической модели. В соответствии с теорией автоматического регулирования, возможны следующие два сценария перехода к стабилизации: 1. Сценарий, когда цены на начальном этапе стремительно растут и превышают стационарный уровень, а затем несколько снижаются и после одного-двух колебаний стабилизируются на более низком стационарном уровне (с так называемым «перебегом»). 2. Сценарий, когда цены плавно подходят к стационарному уровню (с так называемым «доползанием»).
Анализ показал, что в Москве реализовался сценарий «с перебегом».
За весь период от первых легальных сделок и до настоящего времени развитие ценовой ситуации, как основного показателя рынка жилья, прошло пять стадий. При переходе от одной стадии к другой принципиально менялись значения следующих основных факторов: - начальный уровень цен; - соотношение цен первичного и вторичного рынка недвижимости; - степень «рыночности» поведения продавцов и покупателей, т.е. осведомленность о законах, правилах и правах, о спросе и предложении, ценах, курсе валют, готовности действовать в новых условиях; - степень активности рынка, т.е. доля сделок в общем числе зарегистрированных объектов недвижимости того или иного типа; - правовая среда, т.е. состояние законодательной и нормативной базы, а также уровень криминализации рынка; - степень развития инфраструктуры рынка, т.е. состояние методической базы, корпоративных форм деятельности агентов рынка, информационной обеспеченности рынка.
Применительно к условиям Москвы выделяются следующие основные стадии развития рынка недвижимости и жилья.
Первая стадия (1990-1994 г.г.) — старт, рост рынка и цен в долларовом выражении в условиях либерализации экономики и общего экономического спада в России. Каждый прошедший год этой стадии на московском рынке жилья имел свои характерные особенности. Так, в 1990 г. началось становление рынка недвижимости Москвы. Недвижимость еще плохо воспринималась в качестве объекта купли-продажи. Количество заключенных сделок исчислялось единицами. В 1992 г. с началом приватизации жилья рынок развивался интенсивнее. К концу года в Москве было приватизировано 365 тыс. квартир. Это составило 14,1% квартир, подлежащих приватизации. За год оказалось зарегистрировано 40 тыс. сделок всех типов, в том числе 25 тыс. сделок купли-продажи, что соответственно составило 11,0 и 9,6% от общего числа приватизированных квартир. Это свидетельствует о достаточно высокой активности рынка.
К концу 1992 г. спрос на порядок превышал предложение, т.е. рынок жилья являлся рынком продавца. При этом цена продаж на вторичном рынке выросла до $250, а затем и до $708.
В 1991-1992 гг. происходил бурный рост цен на недвижимость на фоне крайне ограниченного ее предложения. Так, в 1992 г. стоимость 1 кв. метра общей площади выросла на 230%, а в 1992 г. - еще на 280%. Наибольшую прибыль приносили дилерские и спекулятивные операции.
Период до конца 1992 г. являлся начальной стадией развития московского рынка жилья. Начальный уровень цен в стартовой стадии - это балансовые цены. Жилье принципиально было недооценено. Спрос значительно превышал предложение, так как приватизация жилья еще не набрала нужного темпа, а покупателей появилось много. Цены первичного рынка долго оставались стабильными и отставали от цен вторичного рынка. Однако нормативно-методическая база рыночных отношений начинала развиваться. Вместе с тем, система регистрации сделок, корпоративные формы деятельности риэлтеров еще были не развиты. Кроме того, поведение продавцов и покупателей являлось нерыночным, активность рынка была низкая, а форма расчетов: рублевая или долларовая - не устоялась. В целом к концу 1992 г. все отмеченные выше параметры стали быстро меняться. Главной характеристикой этих изменений являлся рост цен вторичного рынка жилья в 7-8 раз.
В 1993 г. стоимость 1 кв. метра общей площади увеличилась на 10%. Характерной особенностью этого года стала четко обозначившаяся дифференциация стоимости жилья в зависимости от его качества и месторасположения
В 1994 г. рынок вновь охарактеризовался резким повышением цен на столичную недвижимость. Стоимость 1 кв. метра общей площади выросла на 43%. Этот год отличал активизацией девелоперской деятельности. Начинает осуществляться ряд крупномасштабных проектов строительства жилых комплексов и офисных центров. В 1994 г. было зарегистрировано 65 тыс. сделок купли-продажи (в 1995 г. этот показатель составил 80 тыс., в 1996 г. — 78 тыс., а за 6 мес. 1997 г. — 32 тыс. сделок).
Весь период 1993-1994 гг. в Москве можно назвать переходной стадией развития рынка жилья. Начальный уровень цен был достаточно высокий, но они еще далеки от мировых цен в городах-аналогах. Коммерческие цены на первичном рынке догоняют и перегоняют цены вторичного рынка на аналогичные квартиры и стимулируют их рост. Поведение продавцов и покупателей уже рыночные, цены выражаются в долларах и их уровень также известен. Темпы приватизации жилья и активность рынка достигают максимума и начинают плавно снижаться. Так, в 1993 г. было приватизировано 615 тыс. квартир, а в 1994 г. - 120 тыс. Общее число приватизированных квартир к концу 1994 г. достигло 1,4 млн., что составило 38% от общего числа подлежащих приватизации. Число зарегистрированных сделок всех форм соответственно составило 140 тыс. и 109 тыс., в том числе сделок купли-продажи 65 тыс. и 70 тыс. В 1993 г. в обороте находилось соответственно 14,3 и 6,6%, а в 1994 г. - 9,9 и 6,4% квартир от общего числа приватизированных.
Стратегические намерения и приоритеты развития рынка панельного домостроения
Стратегические намерения и приоритеты на рынке панельного домостроения автором предлагаются определять на основе SWOT - анализа. Известно, что SWOT - это анализ сильных и слабых сторон, возможностей и угроз для предприятия. В ходе его проведения рассматриваются четыре группы факторов, наиболее существенные для предприятия: внешние и внутренние, положительные и отрицательные. Объектом исследования послужило ОАО «ДСК-1».
В ходе SWOT - анализа автором была сформирована матрица в которой раскрываются основные группы факторов, характерных для стратегических намерений и приоритетов развития ОАО «ДСК-1» (см. табл. №11).
Сопоставление факторов по всем четырем группам, указанных в табл. №11, позволяет определить основные перспективные направления развития ОАО «ДСК-1» (см. табл. №12). Причем эти направления систематизированы исходя из следующих соображений функционирования строительной области. 1. Использование положительных факторов для усиления позиций комбината. 2. Компенсирование отрицательных факторов путем большего использования положительных элементов. 3. Использование отрицательных факторов на пользу деятельности комбината.
Проведенные автором исследования позволяют обозначить основные сегменты рынка домостроения и сферы деятельности ОАО «ДСК-1» (см. табл. №13).
Наиболее приоритетным в табл. №13 обозначен сегмент «Панельное массовое жилье» в Москве и Московской области. В настоящее время согласно планам домостроения Правительств Москвы и Московской области -это единственный сегмент, на котором возможно строительство в самых больших объемах. Для Московской области целесообразно строительство панельных домов простых дешевых серий, поскольку они более рентабельны.
Домостроение в удаленных от Москвы городах малоперспективно в силу необходимости дорогостоящей организации материальных потоков.
В табл. №13 приоритетным также обозначен сегмент «Жилье среднего класса». Однако для начала работы на нем необходимо освоение монолитной и комбинированной технологий. Например таких, как монолитно-панельная, монолитно-кирпичная, сборно-монолитная. После выхода на данный сегмент
работ в Москве появится возможность проведения отдельных монолитных строительных проектов и в Московской области. Вместе с тем сегодня, как стабильный источник работы на рынке жилья, монолитное строительство в Московской области рассматриваться не может.
Отмеченные особенности сегмента «Жилье среднего класса» можно отнести и к сегменту «Псевдоэлитное жилье». Определенный интерес представляет сегмент «Доходные дома». Однако его развития необходимо рассматривать и совершенствовать существующую практику сдачи в наем специально построенного жилья.
Наряду с сегментом «Доходные дома» целесообразно рассматривать и уже отмеченное выше строительство домов с малогабаритными квартирами. Квартиры в таких домах обычно используются для расчетов с клиентами, получившими ипотечные кредиты и неспособными в дальнейшем их выплачивать. Замена неоплаченного жилья на малогабаритные квартиры является одной из форм взаимного улаживания интересов кредиторов и покупателей.
Необходимо также отметить, что в ближайшие годы согласно планам Правительства Московской области домостроение будет разворачиваться в сторону сблокированных и отдельных коттеджей.
В целом среди возможных направлений развития ОАО «ДСК-1» предлагается выделить следующие: 1. Внедрение монолитных технологий для ведения строительства на общем сегменте домостроения с постепенным перемещением сюда части платежного спроса. 2. Продолжение работы по программам Правительств Москвы и Московской области в области панельного домостроения. 3. Освоение региональных рынков жилья с выходом в Московскую область с недорогими панельными сериями домов. 4. Освоение региональных рынков жилья на базе создания так называемого «Экспедиционного корпуса», способного мобильно вести строительство в других регионах страны. 5. Организация бизнес-направления «Доходные дома». 6. Организация работ по «нулевым циклам» проводимых собствен ными силами. 7. Организация собственной риэлторской деятельности. 8. Реорганизация всей системы управления и введение отдельной подсистемы финансового управления предприятием. 9. Организация работ по анализу и снижению себестоимости.
В течении 40 лет существования ОАО «ДСК-1» главным источником поступления средств являлись строительство и продажа панельного жилья. Общий объем продукции, выпускаемой комбинатом на рынке панельного домостроения в Москве и Московской области, на протяжении последних 10 лет остается практически неизменным и составляет долю около 40%. На рис. 7 предлагается схема распределения жилья, построенного ОАО «ДСК-1» в 2001 г.
