Содержание к диссертации
Введение
1 Характеристика сложившегося положения в области управления недвижимостью 6
1.1. Общие положения 6
1.2. Различие концепций управления недвижимостью (модели управления недвижимостью) 11
1.3. Обоснование потребности и целесообразности управления недвижимостью 22
1.4. Стратегии управления недвижимостью 31
1.5. Бюджетирование, как финансовая основа управления недви- 37 жимостью
1.6. Методики оценки эффективности управления 43
2 Методические основы управления железнодорожными во кзальными комплексами 64
2.1. Общая характеристика концепции управления 64
2.2. Методические основы оценки эффективности концепции управления железнодорожными вокзальными комплексами ... 76
2.3. Базовые концепции управления железнодорожными вокзальными комплексами 101
3 Разработка концепции управления объектом недвижимости на примере железнодорожного вокзала 125
3.1. Оценка эффективности применения концепции совершенствования производства 126
3.2. Оценка эффективности применения концепции совершенст-вования услуг 135
3.3. Оценка эффективности применения концепции диверсификации 140
3.4. Оценка эффективности применения концепции интенсификации коммерческих усилий 143
3.5. Оценка эффективности применения концепции сохранения капитала 151
Выводы 159
Литература 162
Приложения 173
- Различие концепций управления недвижимостью (модели управления недвижимостью)
- Обоснование потребности и целесообразности управления недвижимостью
- Методические основы оценки эффективности концепции управления железнодорожными вокзальными комплексами
- Оценка эффективности применения концепции совершенст-вования услуг
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Дальнейшее реформирование железнодорожного транспорта в Российской Федерации, выделение дочерних и зависимых обществ, появление независимых перевозчиков и иных хозяйствующих субъектов, параллельное развитие рынка недвижимости, предоставляющего альтернативные возможности развития бизнеса и направления инвестирования в объекты железнодорожного транспорта, сделали вопросы профессионального управления недвижимостью актуальными для открытого акционерного общества “Российские железные дороги” (ОАО “РЖД”). Это объясняется ростом объемов недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот, усложнением структуры прав и интересов в отношении этих объектов, появлением у акционерного общества средств, которые могут быть направлены на развитие и профессиональное управление недвижимостью.
Особенно актуальна данная проблема для объектов недвижимости железнодорожного транспорта, расположенных на территориях с низкими рентными характеристиками, обладающими не высокой инвестиционной привлекательностью, что в условиях традиционной системы управления не позволяет этим объектам развиваться.
Различные вопросы экономики и управления недвижимостью рассматривались в трудах многих российских и зарубежных ученых: А. Н. Асаула, И.Т. Балабанова, Б.А.Волкова, В.Г. Галабурды, В.А. Горемыкина, С. В. Грибовского, П. Г. Грабового, А. Г. Грязновой, С. А. Ершовой, Л. М. Каплана, А. Ф. Клюева, С. Н. Максимова, Е.С. Озерова, Н. Ордуэя, С.И. Полтавцева, А. М. Платонова, А. С. Роботова, Е. Б. Смирнова, Г. М. Стерника, Е. И. Тарасевича, Н.П. Терешиной, М.А. Федотовой, Дж. Фридмана, Г. Харрисона, А. В. Черняка, Л.В. Шкуриной, Дж. Эккерта, Л. Эллвуда, работы которых послужили теоретической основой исследования.
Несмотря на большое число научных работ, многие вопросы остаются недостаточно изученными. Так, например, в отношении железнодорожного транспорта безусловного учета требует необходимость обеспечения собственной деятельности подразделений филиалов ОАО “РЖД”, определения оптимального соотношения объемов недвижимости, используемой в производственных и коммерческих целях, источников привлечения средств для развития объекта недвижимости. Введение профессионального управления недвижимостью в системе ОАО “РЖД” отнюдь не является аргументом для увеличения коммерческого использования объектов, необходимости изменения их функционального назначения, осуществления перепланировки, непременного роста рыночной стоимости и инвестиционной привлекательности. При этом производственные объекты железнодорожного транспорта, в частности – вокзальные комплексы, должны быть использованы по прямому назначению для обеспечения перевозочного процесса, качественного обслуживания пассажиров и грузоотправителей.
Целью диссертационной работы является разработка методических подходов (концепций) по управлению вокзальными комплексами железнодорожного транспорта, учитывающих все их многообразие, как с точки зрения конструктивного строения, архитектурно-планировочных решений, производственно-хозяйственного назначения, так и исходя из особенностей рыночной среды и возможностей эксплуатации как объектов недвижимости.
Для достижения данной цели в диссертации были поставлены и решены следующие основные задачи:
- исследование сложившегося положения в области профессионального управления объектами недвижимости;
- обоснование концепций и стратегий управления объектами недвижимости железных дорог, учитывающих ключевые особенностие особенности их текущего использования и функционального назначения;
- разработка моделей и критериев оценки эффективности различных концепций управления производственными комплексами железнодорожного транспорта;
- практическая оценка применения предложенных концепций управления вокзальными комплексами на железнодорожном транспорте.
Объектом исследования в диссертации стали экономические отношения, возникающие при введении профессионального управления объектами недвижимости железнодорожного транспорта.
Предметом исследования является процесс управления производственными и имущественными комплексами железнодорожного транспорта, имеющими характеристики объектов недвижимости.
Основными методами исследования явились: системный подход, методы логического анализа, статистические методы, ранжирование, методы структурного анализа, экспертных и балльных оценок, методы оценки эффективности инвестиционных проектов.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке и обосновании:
классификации стратегий и концепций управления развитием и функционированием подразделений с учетом особенностей управления недвижимостью в сфере транспорта;
концепций управления недвижимостью железнодорожного транспорта с учетом различных целей собственника объектов;
методических основ оценки эффективности управления производственными объектами с учетом альтернатив использования как объектов недвижимости.
Практическая значимость. Применение предложенного механизма позволит собственнику повысить эффективность управления объектами недвижимости, используемой как для собственных нужд, так и для целей инвестирования и таким образом привлекать дополнительные инвестиции в развитие материально-технической базы железнодорожного транспорта.
Апробация работы. Основные научные результаты докладывались и обсуждались на всероссийских научно-технических конференциях “Проблемы транспорта, промышленности и образования” (Хабаровск, 2008) и “Транспорт, наука, бизнес” (Екатеринбург, 2008), всероссийских научно-практических конференциях “Транспорт-2008” (Ростов-на-Дону, 2008) и ” Транспорт-2009” (Ростов-на-Дону, 2009), международном семинаре ”Проблемы проектирования и строительства железных дорог общего и необщего пользования” (СПб, 2008), всероссийской научно-практической конференции с международным участием “Проблемы и перспективы изысканий, проектирования, строительства и эксплуатации железных дорог” (Иркутск, 2009).
Результаты работы используются в учебном процессе Московского государственного университета путей сообщения
Публикации. По теме исследования опубликовано 5 печатных работ, в том числе две в издании, рекомендованном ВАК.
Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 101 наименований и 7 приложений, содержит 27 таблиц и 11 рисунков.
Различие концепций управления недвижимостью (модели управления недвижимостью)
В XX веке теория и практика управления недвижимостью получили возможность сравнить различные концепции управления, исповедывавшиеся в странах с рыночной экономикой и в социалистических странах, а также в экономиках переходного типа.
Представления о управлении недвижимостью в идеальной рыночной экономике были сформулированы классиками политической экономики А. Смитом и Д. Рикардо. В основу своих теорий, как позднее и К. Маркс, они положили трудовую теорию стоимости, считая, что стоимость зависит прежде всего от величины затрат труда. Однако классики сформулировали, при этом, необходимость множественности подходов к определению понятия "стоимость". Первое определение стоимости они сформулировали, доказывая, что товары обмениваются друг на друга пропорционально затраченному на их производство труду, выделяя потребительную и меновую стоимости. При этом меновая стоимость определяется стоимостью рабочего времени.
Второй подход к определению категории стоимость базировался на положении о величине покупаемого труда, что отражает положения сравнительного подхода в оценке рыночной стоимости недвижимости. Третье определение стоимости было сформулировано на основе доходов.
Владельцы недвижимости в полном объеме оплачивают стоимость услуг и продукции, потребляемых в процессе управления недвижимостью, отдавая за них равновесную рыночную цену. Требуемые услуги предлагаются и распределяются исходя из рыночных условий. На всех стадиях производства работ и услуг они имеют свою цену, что позволяет контролировать и развивать эффективность управления. На стабильных рынках цены выравниваются, приходя к разумному балансу с точки зрения как потребителей, так и производителей. Это касается и услуг по содержанию недвижимости, выполняемых физическими лицами.
Безусловная необходимость пользователей платить за работы и услуги полную рыночную стоимость ведет к тому, что пользователи начинают экономнее расходовать ресурсы, стремятся лучше сохранять свои здания. При этом и сами здания проектируются с учетом требований экономичности, что является функциональным с позиции всего общества. По тем же причинам от лица, управляющего содержанием недвижимости, требуется высокий про фессионализм. Появляется мотив для качественного управления со стороны владельца и пользователя, и, таким образом, спрос на услуги эффективного управления, выполняемого лицом, ответственным за содержание недвижимости.
Оптимизация расходов и доходов от управления недвижимостью происходит благодаря "невидимой руке" конкуренции, при которой вмешательство государства становится излишним и даже вредным, ведущим к возникновению диспропорций на рынке.
В 1825 г. экономики западноевропейских стран пережили первый экономический кризис, поставивший под сомнение незыблемость теоретических построений классической экономической школы. С этого момента до настоящего времени господствующей стала меновая (рыночная) концепция, которая в основу экономической жизни положила сферу обращения. На смену классической, прежде всего - рикардианской, теории трудовой стоимости пришла концепция издержек производства, согласно которой предпринимательская прибыль и процент порождаются капиталом, рента - землёй, а заработная плата - трудом.
Крупнейшими теоретиками в период между классической и современной школами являлись Карл Маркс и Альфред Маршалл. Постепенно, главным образом, после Второй мировой войны, пришли к выводу, что финансовый подход, следование исключительно целям экономической эффективности ведут не к идеалу, не к социальному обществу, а порождают экономические кризисы.
В современных социальных рыночных экономиках, что характерно в настоящее время для стран Западной Европы, обычной практикой считается менеджмент, ориентированный па каждый отдельный объект недвижимости, планирование и контроль за расходами на его содержание.
В условиях стран с социальной рыночной экономикой структуру затрат на содержание недвижимости обычно рассматривают применительно к объекту недвижимости. При этом объектом анализа может стать одно жилищное акционерное общество или муниципальное жилое многоэтажное здание, состоящее из арендуемого жилья, или многофункциональный торгово-развлекательный комплекс, технопарк, логистический терминал, бизнесцентр. Например, жилищное акционерное общество в управлении недвижимостью является самостоятельной экономической единицей, которая отвечает за управление и экономику недвижимости. Рассматривая экономику единицы, образованной жилищным акционерным обществом, анализируется структура затрат на содержание и оценивается эффективность его экономической стороны.
Обоснование потребности и целесообразности управления недвижимостью
В условиях современной России оказалось невозможно сразу лишить экономической поддержки управление недвижимостью, но в будущем производство услуг и продукции будет переведено практически полностью на рыночные условия. В будущем государственная поддержка будет переадресована от производителей продукции и услуг к адресной помощи жителям и товариществам, субсидированию социально значимых предприятий, бюджетных организаций. Приобретение работ и услуг на рынке по рыночным ценам они смогут с помощью государства.
В современной России анализ затрат на содержание, ориентированный на единичный объект недвижимости, оказался сложной задачей, поскольку в советский период объектом управления и обслуживания являлся централизованно управляемый жилой район или вертикально-подчиненный сектор экономики, Отдельных объектов недвижимости, как самостоятельных экономических единиц, в России было значительно меньше, и в 1990-е годы они еще не были полностью экономически самостоятельными. При управлении недвижимостью жилых районов или вертикально-подчиненных индустриальных секторов невозможно определить показатели для содержания индивидуального объекта недвижимости. Проводя анализ на уровне районов, можно последующим расчетом найти значения стоимости содержания в отношении объектов недвижимости (отдельных зданий), жилых квартир, одного жильца и одного квадратного метра площади.
Потребности в развитии работы с бюджетом, как составной частью управления недвижимостью, в условиях России прямо связано с попытками децентрализации экономики и управления жилой недвижимостью, что является одной из главных целей, например, жилищной реформы.
Изменения в бюджетной практике российской недвижимости должны рассматриваться наряду с другими изменениями, происходящими в ее управлении.
В настоящее время ключевой задачей экономической реформы в области недвижимости в России является достижение эффективного управления рас ходованием денежных средств, связанных с недвижимостью. Следствием нерыночного и централизованного управления советского типа является то, что не во всех случаях можно однозначно определить объемы затрат, связанных с содержанием недвижимости (например, во многих жилых и нежилых зданиях не имеется счетчиков). Следствием этого является проблема контроля и снижения расхода ресурсов. Во многих случаях неясно, какую сумму жильцы должны заплатить за выполненные работы и поставленные ресурсы, поскольку для этого не имеется ясных методов расчета. Это осложняет задачу перевода всех затрат на покрытие самими собственниками или пользователями. С точки зрения экономики недвижимости ключевым является то, что все бюджетные затраты на содержание объектов и размер платы за их обеспечение и содержание определяются в такой ситуации, в которой недвижимость вообше не является дотируемой.
В практике современного рынка недвижимости необходимость управления данного типа объектами практически не подвергается сомнению [9, 10, 12, 23, 27, 28, 31, 33, 35, 37, 38, 39, 41, 44, 48]. Дискуссия обычно ведется только о формах управления, его организации, а также анализе рисков, возникающих в результате недостатка рыночной и законодательной информации и неопределенности, сложности прогнозирования будущих тенденций.
Потребность в управлении недвижимостью обосновывается действием нескольких групп факторов; юридических, технических, экономических, социальных.
К юридическим факторам обычно относят требования законодательства, в соответствии с которыми на собственников объектов недвижимого имущества накладываются определенные обязанности по уплате налогов, по содержанию объектов и уборке прилегающей территории (т.н. уборочной площади, закрепленной за объектом), по периодичности выполнения ремонтных работ, по обеспечению безопасности людей, ограничению на выполнение реконструктивных работ и нового строительства, обеспечению сервитутов, регистрации объектов и прав на них. Дополнительным юридическим фактором в России в последние 15 лет стала массовая смена собственников, что привнесло в представления о потребности в управлении недвижимостью личностные представления о возможностях и целесообразности использования объектов.
Технические факторы вызываются ухудшением с течением времени эксплуатационных качеств строений, что происходит в результате природно-климатического воздействия, естественного старения строительных материалов и конструкций, воздействия в процессе эксплуатации объекта [60]. В современной теории управления недвижимостью одной из главных считается проблема минимизации эксплуатационных расходов, связанных с недвижимостью. При этом зачастую возникает проблема отделения эксплуатационных затрат, относящихся к строению от эксплуатационных затрат, связанных с технологическим процессом выпуска продукции. К техническим факторам относятся свойства и показатели надежности конструкций, инженерных систем и помещений: несущая способность, пожарная безопасность, микроклимат, акустические свойства, энергетическая эффективность и т.д.
Быстрое развитие систем отопления, водоснабжения и канализации, энергоснабжения, а также рост ценности окружающей среды требуют капитального улучшения недвижимости. Например, при строительстве новых объектов уже широко используется по-комнатные теилоаккумулирующие системы кондиционирования (повышает возможности энергосбережения и комфортность проживания), учитываются гигиенические, эстетические, экологические и социальные требования пользователей, а также меры по их безопасности
Методические основы оценки эффективности концепции управления железнодорожными вокзальными комплексами
Как было отмечено выше, в основу оценки эффективности концепции управления недвижимостью должны быть положены Методические рекомендации [18]. Для их использования необходимо, чтобы цели стратегии, при их формулировании собственником объекта или руководством управляющей компании, отвечали ряду требований: были конкретными, т.е. формулировались в виде одного или небольшой совокупности (обычно не более 7) формализованных, имеющих однозначную трактовку показателей; контролируемыми, т.е. имели численное выражение; достижимыми, т.е. устанавливались на обозримый период времени (обычно не более 5-Ю лет). Показатели, от которых зависит оценка эффективности концепции по управлению недвижимостью будем называть ценообразующими факторами. Исходя из анализа их характера все ценообразующие факторы можно классифицировать на концептуальные и расчетные (рис. 2.2.1). Под концептуальными факторами будем понимать такие, которые являются основополагающими, влияющими на характер использования объекта, его функциональное назначение. К концептуальным факторам можно отнести: - характер объекта сделки, - планы технического развития собственника (владельца) вокзального комплекса, - сложившуюся рыночную ситуацию на дату разработки концепции управления объектом и тенденции её изменения в перспективе, - тип сделки с объектом, - обременения прав собственности, - проектную схему финансирования недвижимости, - финансовое состояние собственника (владельца) объекта, - анализ рисков, связанных с предлагаемым вариантом концепции управления недвижимостью. Расчетными ценообразующими факторами будем называть те из них, которые непосредственно используются в расчетах показателей эффективности концепции управления. Величина основных расчетных ценообразующих факторов определяется либо по данным рынка недвижимости отражающими т.н. типичные рыночные условия, либо на основании заключенных на момент разработки концепции управления договоров и действующих нормативных документов. К расчетным факторам можно отнести: - типичные условия договоров по распределению платежей между участниками заключаемого (планируемого) соглашения по управлению недвижимостью, - действующий на данной территории режим налогообложения, а также наличие льгот по налогам, связанным с недвижимостью, - требования по страхованию недвижимости и порядку компенсации ущерба третьим лицам или, наоборот, ликвидации ущерба объекту оценки, нанесенного ими, - порядок расчетов по договору — периодичность (раз в месяц или другую единицу времени) и время платежей (авансом или в конце каждого платежного периода), - степень надежности второй стороны по договору, - предполагаемый срок использования недвижимости - продолжительность действия концепции управления объектом, - оценка риска сделки её участниками. Как видно из состава ценообразующих факторов, анализ (оценка) рисков проводится на всех этапах разработки концепции управления объектом недвижимости. Отличие заключается только в том, что на первом этапе анализ рисков может выполняться на качественном уровне, а на заключительном этапе он должен быть выполнен количественно - в качестве опенки уровня риска посредством определения ставки дисконтирования. Характеристика каждого ценообразующего фактора, характер проявления и особенности использования выполнены ниже.
Оценка эффективности применения концепции совершенст-вования услуг
При оценке целесообразности использования в качестве базовой концепции совершенствования услуг, в качестве целевых групп рассмотрены: пассажиры и грузоотправители; собственные подразделения; арендаторы недвижимости. Выявлено, что в отношении грузоотправителей может быть предложен некоторый перечень новых услуг и осуществлено совершенствование существующих услуг, что потребует 50 кв. м дополнительных площадей. Указан ныс площади могут быть предоставлены либо за счет сокращения площадей, сданных в аренду, либо за счет строительства на примыкающей территории нового здания. Чистая прибыль от оказания дополнительных услуг грузоотправителям определена в табл. 3.8. При строительстве нового здания целесообразно учесть потребности второй целевой группы - пассажиров, со стороны которой существует постоянный неудовлетворенный спрос на гостиничные места и комнаты дневного пребывания повышенного комфорта. При разработке функционального плана нового здания было выявлена необходимость размещения 30 гостиничных мест и 40 мест дневного пребывания повышенной комфортности. При этом уровень недозагрузки составит около 25%, что примерно в 1,5 раза ниже по сравнению с аналогичными объектами, расположенными в г. К и является хорошим показателем. Строительство нового здания не приведет к потере платных парковоч-ных мест и арендной платы от сноса торговых киосков. Суммарные потери собственника определены в табл. 3.7. Примечания: 1. Величина потенциального валового дохода определена умножением плошали 50 кв. м и ставки 1200 рубУкв. м в мес. (без НДС и оплаты коммунальных услуг); Коэффициент ЧОД определен как отношение величины чистого операционного дохода к величине потенциального валового дохода по табл. 3.5. 2. Потребная общая площадь нового здания определена по существующим нормативам службой капитального строительства Октябрьской железной дороги; 3. Сметная стоимость строительства - 1000 долл. СШЛ/кв. м, принята для расчетов несколько меньше по сравнению с табл. 3.4 (1200 долл. США/кв. м), т.к. предусматривается строительство здания более легко типа, по сравнению со зданием вокзала. 4. Величина косвепных издержек оценена методом косвенной оценки - в процентах от сметной стоимости строительства и учитывает типичные условия застройки. Величина чистого дохода определена как суммарная выручка от предоставления дополнительных услуг грузоотправителям и платежей пассажиров за пользование залом ожидания повышенной комфортности и гостиницей (табл. 3.8). Число пассажиров (строки 3, 4) определено умножением ежедневного числа клиентов на 30 дней и 12 месяцев; 1. Норма амортизации принята усредненной, учитывающей, что по строению и косвенным издержкам норматив составляет 1,5% в год, но мебели и иному оборудованию -до 10% в год. Первое условие реализации концепции совершенствования услуг, при котором чистая прибыль должна быть больше потери чистого операционного дохода, связанной с прекращением договоров аренды, выполняется: ЧП АЧОД; 480 388 где 480 - чистая прибыль от дополнительных услуг грузоотправителям (стр.13, табл. 3.8), тыс. руб./год; 388 - потеря ЧОД из-за прекращения договоров аренды (стр.4, табл. 3.7), тыс. руб./год. Вместе с тем обращает внимание незначительное превышение величины чистой прибыли по сравнению с чистым операционным доходом (на 12%). Она означает, что даже незначительное отклонение фактического получения выручки от прогноза приведет к убытку от прекращения арендных договоров, которые обеспечивали высокую степень гарантированное получения арендной платы. Следовательно, целесообразно признать реализацию концепции совершенствования услуги относительно целевой группы "грузоотправители" как обладающую высоким уровнем риска. Эффективность концепции совершенствования услуг для целевой группы "грузоотправители и пассажиры" определяется как: Эст= 1485-(14400+2160) 0,15-388 =-1387тыс, руб./год где 14400 - величина сметной стоимости строительства нового здания (стр. 7, табл. 3.7), тыс. руб. 2160 - величина косвенных издержек инвестора (стр. 8, табл. 3.7), тыс. руб.; 0,15 - норма дисконта, 1/год; Таким образом, реализация концепции совершенствования услуг относительно целевых групп "грузоотправители" и "пассажиры" является не эффективной. При реализации концепции совершенствования услуг для целевой группы "собственные подразделения" необходимо принимать во внимание, что суммарный эффект от расширения занимаемых ими площадей должен превышать потери от арендной платы — чистого операционного дохода. Например, если предполагается 50 кв. м использовать не для оказания дополнительных услуг, а для совершенствования организации работы подразделений железной дороги, то данный эффект должен превышать 427 тыс. руб./год. При оценке здания вокзала в г. К подобные эффекты не просматриваются.
