Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Оценка и перспективы развития инвестиционного процесса в России на этапе переходного периода 10
1.1. Анализ инвестиционно-строительной деятельности в России и основных показателей жилищного строительства .. 10
1.2. Перспективы развития экономики и жилищного строительства на период до 2000 г 22
1.3. Формирование инвестиций в жилищное строительство в рыночных условиях 31
Глава 2 Инвестиционно-строительный проект как основа управления и планирования инвестиционно-строительной деятельностью 47
2.1. Основные принципы управления инвестиционно- строительной деятельностью 47
2.2. Характеристики инвестиционно-строительного проекта и его особенности для жилищной сферы 55
2.3. Оценка риска при управлении инвестиционным проектом 62
Глава 3 Методические основы инвестиционного планирования при реализации проекта строительства жилья 79
3.1. Методические рекомендации для инвестиционного планирования при реализации строительного проекта 79
3.2. Методика расчета и анализ финансово-экономических показателей ИСП объектов жилищного строительства 99
Заключение 118
Литература 130
Приложения 139
- Анализ инвестиционно-строительной деятельности в России и основных показателей жилищного строительства
- Перспективы развития экономики и жилищного строительства на период до 2000 г
- Основные принципы управления инвестиционно- строительной деятельностью
- Методические рекомендации для инвестиционного планирования при реализации строительного проекта
Введение к работе
Актуальность темы исследования
Инвестиционная деятельность имеет основополагающее значение в формировании экономического потенциала общества. На современном этапе развития России для преодоления имеющихся кризисных явлений в экономике особенно важно управление инвестиционно-строительной деятельностью, направленное на преодоление негативных тенденций, и имеющей целью достижение экономического роста и увеличение благосостояния общества.
Наиболее важной составляющей являются инвестиции в жилищное строительство, которые в конечном итоге определяют уровень благосостояния общества и степень его развития. Можно отметить, что в России эти инвестиции являются наиболее весомой частью общего объема инвестиций, а их величина достигает более четверти общего объема [ 102 ] . Учитывая политическую и социальную напряженность в обществе развитие инвестиций для России имеет еще большое социальное значение. В этой связи необходимость разработки эффективного механизма управления инвестициями в жилищное строительство несомненно актуально. Это важно так же еще и потому, что рыночные принципы оценки инвестиций наиболее слабо на сегодняшний день разработаны применительно к деятельности в жилищном комплексе. Специфика проведения работ в строительной отрасли почти не учитывается при составлении методических пособий по финансовой оценке инвестиционных проектов. В этой связи можно отметить методику для расчета инвестиционного проекта, описанную в авторитетном для строителей журнале "Стройинформ" [ 96 ], которая недостаточно разработана применительно к потребностям строительства, хотя и рекомендуется к использованию в этой отрасли.
Если рассмотреть область исследований инвестиций в целом, то можно отметить явную недостаточность комплексной разработки многих вопросов, одним из которых является инвестиционное планирование, построенное на рыночных принципах, учитывающее прогнозирование в рыночных ситуациях и спрос, а так же содержащее маркетинговые исследования и учет рисков. Это требует создание и разработку соответствующих методик инвестиционного планирования, и, в частности, в области жилищного строительства.
Проблемы инвестиционной деятельности и экономического развития в рыночной экономике исследовались в трудах зарубежных и отечественных ученых, среди которых можно выделить работы;
Л.И.Абалкина, В.В.Бузырева, Д. Ван Хорна, К.Друри, П.Н.Завлина, А.Е.Когута, А.И.Муравьева, А.Н.Петрова, Р.Холта, Д.Хикса и других. Данные работы внесли значительный вклад в изучение рассматриваемой проблемы. Вместе с тем следует отметить, что существует ряд аспектов инвестиционной деятельности в условиях формирования рыночной среды, которые требуют дальнейшей разработки и конкретизации.
Целью диссертационной работы является исследование теоретических вопросов и разработка методических основ инвестиционного планирования в области жилищного строительства.
Цель исследования предопределила постановку следующих задач: Цель исследования предопределила постановку следующих задач: уточнение методических основ анализа инвестиционного процесса в целом и жилищного строительства в России, в частности на базе статистических данных и прогнозов, исследование рыночного спроса на жилье и формирование инвестиций для жилищного строительства в рыночных условиях, изучение принципов управления инвестиционно-строительной деятельностью и ее главной составляющей - планирование инвестиций при реализации строительного проекта, выявление особенностей формирования инвестиционно-строительного проекта в жилищной сфере, разработка методических основ инвестиционного планирования при реализации проектов жилищного строительства в условиях перехода экономики России к рынку, - проведение практических расчетов для реализации проектов строительства жилых домов в С.-Петербурге.
В соответствии с главной целью и задачами были определены объект и предмет исследования.
В качестве объекта исследования был принят строительный комплекс г. С.-Петербурга, осуществляющего строительство жилых домов.
Предметом исследования являются теоретические, методические и организационные вопросы, связанные с анализом и оценкой инвестиционных процессов, формированием и планированием инвестиций в жилищном строительстве.
Методология и методика исследования. Теоретической и методической базой диссертационного исследования по выбранной теме явились законодательные и нормативные акты органов руководства Российской Федерации, работы отечественных и зарубежных ученых по проблематике рыночных отношений и инвестиционной деятельности. Статистической базой исследования явилась информация Госкомстата РФ, а также материалы, собранные автором непосредственно в строительном комплексе. Основными методами исследования стали системный и структурно-функциональный анализ, метод экспертных оценок, математические методы обработки статистической информации, экономико-математическое моделирование. Особое значение в процессе исследования имело применение новых программных продуктов при автоматизированных расчетах.
Обоснованность выводов и предложений, полученных в процессе исследования, обуславливается методологией исследования, логической последовательностью выводов и подкрепляющими теоретические выводы практическими расчетами.
Научная новизна работы.Научная новизна диссертационного исследования заключается прежде всего в комплексном подходе к проблеме, заключающийся в анализе факторов, влияющих на инвестиционные процессы на макро- и микро уровнях экономики, на основе которого предложены конкретные рекомендации по финансовому планированию инвестиций в жилищном строительстве.
К числу наиболее важных научных результатов диссертационного исследования автор относит следующее: - анализ особенностей инвестиционной деятельности и жилищного строительства в России, - прогноз тенденций жилищного строительства на период до 2000 года, - разработка принципов формирования инвестиций в жилищное строительство Российской Федерации на основе прогнозирования спроса , - обоснование инвестиционно-строительного проекта как финансового плана инвестиций и исследование его особенностей в жилищной сфере, анализ рисков при реализации инвестиционных проектов как одного из важнейших его элементов, необходимых для успешной реализации проекта в российских условиях и построение моделей риска, разработка методических основ финансового планирования инвестиций применительно к проектам строительства жилых домов,
Практическая значимость работы состоит прежде всего в том, что теоретические исследования, основные положения которых изложены в диссертации, легли в основу предложенной методики составления инвестиционного плана в строительстве жилья и апробированы на практике. Кроме того, диссертация содержит ряд предложений и рекомендаций, которые могут быть использованы в строительной практике.
Методические и практические разработки по теме диссертации использованы в АО "Стройкорпорация".
Основные положения диссертации докладывались на научной сессии профессорско-преподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов по итогам НИР 1996 года С.-Петербургского Университета Экономики и Финансов, а также на совещаниях хозяйственных руководителей строительных организаций.
Публикации. Наиболее существенные положения и результаты исследования нашли отражение в 2х опубликованных работах, одна из которых представлена в наиболее авторитетном в строительстве журнале "Стройинформ" за 1997 год.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 120 наименования и приложений, содержащих результаты автоматизированных расчетов.
Анализ инвестиционно-строительной деятельности в России и основных показателей жилищного строительства
Инвестиционная деятельность имеет основополагающее значение при решении стратегических задач формирования потенциала экономического роста. В свою очередь, само возникновение инвестиций определяется развитием экономической системы в целом. Важно уметь анализировать диалектику взаимосвязи инвестиционной активности и экономического развития. Таким образом, определение главных тенденций социально-экономического развития государства, умение их анализировать и учитывать в перспективных разработках - залог успеха эффективного продолжения ведущихся в стране реформ.
В настоящем исследовании особое внимание будет обращено на анализ основных тенденций в экономике России, которые заключаются в том, что сегодня продолжаются кризисные явления в экономике, это в первую очередь: экономическая нестабильность и инфляция, кризис неплатежей, сохранение высокого бюджетного дефицита, неотрегулированность российского механизма повышения инвестиционной активности.
Современная российская экономика находится в момент переходного периода к рыночным отношениям. Зрелость рыночных отношений, как известно, определяется в зависимости от степени совершенства (или несовершенства) конкуренции. В связи с этим можно рассматривать экономику так называемой свободной конкуренции; монополизированную (в разной степени) рыночную экономику и сверхмонополизированную экономику в процессе перехода к рыночным отношениям практически без развитой рыночной конкуренции. Монополистические тенденции в сфере ценообразования на продукцию многих отраслей российской экономики ценообразования на продукцию многих отраслей российской экономики продолжают играть значительную негативную роль на формирование совокупного спроса и предложения на внутреннем рынке и тем самым снижать инвестиционную активность.
Основные тенденции, характеризующие современное состояние российской экономики, определяются процессами, которые наиболее существенно влияют на формирование макроэкономических пропорций и структурных сдвигов в экономике России. Индекс основных показателей и пропорций отражен в таблице 1,-1.1 [102 с Л 2].
Сложившаяся ситуация переходного периода экономики России характеризуется продолжением падения объема производства и сокращением инвестиций.
Анализ показывает снижение показателей валового внутреннего продукта в 1995 по отношению к 1994 г. на 4 %, продукции промышленности - на 3%, капитальных вложений ( инвестиций в основной капитал) - на 13%.
Вместе с тем можно отметить некоторую стабилизацию динамики внутреннего валового продукта на уровне 96%. Это говорит о том, что совокупность воздействия негативных и позитивных тенденций. характеризующих развитие российской экономики в последние годы находится в определенном балансе.
В макроэкономическом понимании рост общенационального богатства определяется ростом капитала и эффективным его использованием. Рост капитала, как известно, обеспечивает инвестиционную деятельность, индикаторами изменения которой выступают соотношения потребления и накопления и их динамика, индексом роста амортизационных отчислений и инвестиций в основной капитал. Для анализа этих показателей в российской экономике рассмотрим статистические данные абсолютных показателей, которые представлены в таблице 1-1. 2 [102, с.8].
Перспективы развития экономики и жилищного строительства на период до 2000 г
Для построения перспективных прогнозов необходимо исследовать динамику существующих процессов, а также учитывать влияние факторов, обусловленных новыми экономическими механизмами. Существующие процессы экономического развития обуславливаются причинами, главные из которых вытекают из неотрегулированности экономических отношений в переходный период. Рассмотрение этих причин, а также пути преодоления негативных факторов, препятствующих экономическому росту будет нами представлено в следующей главе, посвященной исследованию управления инвестиционно-строительной деятельностью. В данном параграфе будут рассмотрены и проанализированы прогнозы основных экономических показателей развития российской экономики, а также перспективные показатели развития жилищного строительства. Основная цель среднесрочной программы на 1997 -2000 годы "Структурная перестройка и экономический рост", отражающей перспективы развития российской экономики, состоит в том, чтобы достичь к концу столетия устойчивого экономического роста не ниже 5 % в год и создать условия для роста инвестиций. [95, стр.1]. Планируется обеспечить макроэкономические условия для структурной перестройки и темпы инфляции не выше 6-8% в год. дефицит бюджета в конце периода - 1,5% ВВП. Уровень накопления в экономике достигнет 27-29 % ВВП , а доля инвестиций в основной капитал повысится до 22-24% в год. К концу периода приток иностранных инвестиций должен составить около 12 млрд. долларов. Программа проводится в три этапа ; 1997 год, 1998-Й, 1999-2000-Й. На первом этапе процентные ставки должны быть сокращены до 20-25 % в номинальном исчислении, вытеснена из денежного оборота иностранная валюта. В налогообложении основной упор будет делаться на косвенные налоги и крупных неплательщиков. Второй этап - обеспечение роста инвестиций в основные фонды и реструктуризация бюджетных расходов. На третьем этапе ожидается устойчивый экономический рост. Основные макроэкономические показатели прогноза экономического развития Российской Федерации на 1996 - 2000 гг. представлены в таблице 1-2.1 С учетом тенденций, представленных в табл. 1-2.1 ВВШооо составит величину 3736 трл.руб. Прогнозируемые показатели объема инвестиций, как известно, [68,87,106,108,115} являются составной частью системы показателей прогнозов экономического и социального развития и основывается на действующих показателях и рекомендуемых на перспективу нормативах с учетом принятых измерителей и величиной разбивки. Кроме того, необходимо учитывать затраты по всем источникам финансирования на реконструкцию, расширение действующих и создание новых основных фондов производственного и непроизводственного назначения, а также капитальные вложения на строительно-монтажные работы, приобретение оборудования, проектно-изыскательские и прочие виды работ. Принимая во внимание представленный в таблице 1-2.1 прогноз объема инвестиций в основной капитал можно сделать предположение о динамике развития жилищного строительства на период до 2000 г. Для составления прогноза можно использовать следующие удельные показатели: Как видно из таблицы, экономический рост и увеличение инвестиций создают основу для устойчивого жилищного строительства. Однако полученный прогнозный объем ввода жилья несколько меньше, чем предполагается в Программе "Жилище1 , это можно объяснить тем, что выполнение Программы предполагает использовать дополнительные меры , активизирующие инвестиционную активность в жилищной сфере. Для активизации жилищного строительства Президент Российской Федерации подписал Указ "О новом этапе реализации Государственной целевой программы "Жилище" [3]. в котором определены основные направления федеральной жилищной политики на период до 2000 года. В 1997 году прогнозируется возвести жилья в объеме 50 млн.кв.м, в 2000 году -80 млн.кв.м. Задача реализации программы "Жилище" [4] - обеспечить доступность жилья для широких слоев населения, особенно граждан со средними и низкими доходами. В этих целях на современном этапе предусматривается : - дальнейшее усиление социальной защиты малоимущих групп населения, - поддержка граждан с низкими и средними доходами, нуждающихся в улучшении жилищных условий, - развитие доступных для населения систем долгосрочного кредитования строительства или приобретения жилья, - дальнейшее развитие конкуренции в строительстве, производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, тем самым обеспечивая снижение затрат населения в жилищной сфере. - расширение рынка жилья, - обеспечение жильем военнослужащих. Финансово-экономические аспекты жилищной реформы имеют основополагающее значение в осуществлении жилищной политики. Поэтому изыскание нетрадиционных путей и источников финансирования жилищного строительства, реализация мер по снижению стоимости строительства, реконструкции, эксплуатации и ремонта жилья должны стать одним из главных направлений работы на новом этапе реализации программы "Жилище".
Основные принципы управления инвестиционно- строительной деятельностью
Оценка современного состояния инвестиционного процесса в России, представленная в предыдущей главе, позволяет выявить факторы, определяющие инвестиционный спад. К ним относятся социально-политическая нестабильность, высокая инфляция, кризис неплатежей, нехватка инвестиционных ресурсов, высокий уровень налогов и процентных ставок за кредит.
В условиях нестабильности и высокой инфляции долговременные инвестиции имеют большой риск, поэтому недостаточен приток капиталов как от отечественных, так и от иностранных инвесторов. Последние оценивают инвестиционный климат в России как неблагоприятный, поэтому рейтинг России среди потенциальных получателей инвестиций низок. Западного и российского инвестора по-прежнему волнует проблема рисков: политического, экономического, технологического, информационного характера, которые по оценкам деловых кругов, перекрывают ожидаемые выгоды от сотрудничества.
Дефицит инвестиционных ресурсов обуславливает высокие процентные ставки за кредит, что также ослабляет инвестиционную активность.
Механизм инвестиционной деятельности недостаточно стимулируется государством посредством налогообложения (как предприятий, так и физических лиц) и политики начисления амортизации.
Рассмотренные факторы необходимо учитывать для улучшения инвестиционного климата и развития инвестиционно-строительной деятельности, что в свою очередь определит подъем экономики и выход из социально-политического и экономического кризиса. Аргументацией этого тезиса МОГУТ выступать следующие положения:
Во-первых, строительный комплекс является ключевым звеном в развитии экономики РФ и тесно связан со всеми ее отраслями. Достаточно сказать, что материально-техническая база строительного комплекса зависит от роста тяжелой индустрии. Около 20% производственных мощностей этих отраслей работают на воспроизводство в строительстве.Во-вторых, нельзя не учитывать зарубежный опыт выхода из кризиса. В годы "великой депрессии США преодолели кризис экономики, в первую очередь, за счет активной инвестиционной политики в строительстве автомобильных дорог и жилья [97].
После Второй мировой Войны Западная Германия и Япония также обеспечили выход из кризиса и динамическое развитие экономики, проведя в жизнь целевые инвестиционные программы в строительной сфере по трем ключевым направлениям; восстановление, реконструкция и строительство жилья, прокладка автомобильных и железных дорог, производственное строительство. Тем самым были созданы нормальные условия для проживания человека, сообщения между регионами и обеспечения промышленной продукцией.
В семидесятые годы Франция, почувствовав спад производства, также преодолела его за счет активной инвестиционной политики. Успешно была реализована государственная пятнадцатилетняя программа обновления жилищного фонда, начатая в 1977 году. Выполнены крупные государственные программы в дорожном строительстве, для развития туризма и отдыха [97 ].
Автор согласен с рекомендациями и предложениями президента Академии инвестиций и экономики строительства Я, Рекитра [14] , определяющими стратегию улучшения инвестиционного климата в России с использованием преимущественно рыночных рычагов, апробированных в мировой практике. К ним относятся; 1. Антиинфляционная политика, нацеленная на обеспечение приемлемых значений реальной учетной ставки, что сделает экономически целесообразным долгосрочные вложения капитала. 2. Улучшение политического и экономического климата в государстве. Разделение форм собственности. Налоговое законодательство, позволяющее активизировать решение инвестиционных проблем. 3. Активная амортизационная политика, основанная на расширяющемся амортизационном фонде путем непрерывной индексации амортизации за счет переоценки основных фондов и учета движения цен на оборотные фонды и материальные элементы капитала.
Освобождение от налога части прибыли, которая идет на реинвестирование, преимущественно для строительства новых предприятий, доведение до практической реализации принципа инвестиционного кредита. Создание специальных инвестиционных счетов, которые не могут быть использованы для выплаты заработной платы и пополнения оборотных средств. 4. Бюджетная экономия при выполнении государственных инвестиционных программ, которые в основном должны быть связаны с решением общенациональных проблем: космос . оборона, социальная и производственная инфраструктура и т.д.
Повышение роли региональных бюджетов в рамках решения инвестиционных программ. 5. Усиление государственного стимулирования инвестиций. Для этого следует предусмотреть: - снижение обязательной нормы депозитов для специализированных инвестиционных банков, -освобождение от налогов средств предприятий, направляемых в федеральные и региональные инвестиционные фонды и банки, - субсидирование инвестиционных проектов в приоритетных отраслях и регионах, в области малого и среднего бизнеса. 6. Стимулирование привлечения иностранных инвестиций: - укрепление законодательной базы и обеспечение правовой стабильности, - упрощение административного механизма регулирования иностранных инвестиций, 7. Стимулирование строительной деятельности: - льготная кредитная и налоговая политика, - снижение на 50% ставок НДС на инвестиционные товары, оборудование, строительные материалы, в том числе импортные. 8. Создание концепции эффективного управления инвестиционно-строительной деятельностью (ИСД).
Методические рекомендации для инвестиционного планирования при реализации строительного проекта
Процесс финансового планирования инвестиций в строительстве, прежде всего связан с долгосрочным (стратегическим) планированием, которое в свою очередь формулирует принципы краткосрочного (оперативного) планирования и бюджетирования. В общем можно сказать, что краткосрочные планы и бюджеты призваны служить достижению долгосрочных стратегических целей строительного инвестиционного проекта. Долгосрочный стратегический финансовый план инвестиций содержит долгосрочные финансовые решения и прогноз финансовых последствий этих решений. Обычно такой план составляется на срок от 2 до 10 лет. Широко распространены 5-летние долгосрочные планы, которые пересматриваются и корректируются время от времени с учетом поступления новой информации. Однако, в связи с экономической неопределенностью, долгосрочные планы составляются на все более короткие отрезки времени. Долгосрочное планирование затрагивает такие аспекты, как инвестирование в основной капитал, исследования и разработки, маркетинг и т.д.. а также источники финансирования. К долгосрочному стратегическому планированию можно отнести прекращение строительства, изменение направления деятельности, погашение или продление долговых обязательств. Краткосрочный оперативный финансовый план содержит краткосрочные финансовые решения и прогноз финансовых последствий этих решений. Как правило такой план охватывает 1-2 годичный период времени. Ключевыми вводными данными являются прогноз сбыта и различные оперативные и финансовые данные. Итогом являются ряд оперативных бюджетов, финансовый или денежный план, отчеты о прибыли и убытках и балансы. Составление финансового (денежного) плана необходимо сочетать с планом строительных работ по проекту и планом финансирования.
Денежный план - есть перспективная финансовая оценка излишков или дефицита наличности фирмы на краткосрочном временном интервале. При ожидании излишков денежных средств можно спланировать краткосрочные инвестиции в легко реализуемые ценные бумаги (ГКО, МКО и т.д.) либо в легко реализуемые материальные запасы, в то время как при ожидании дефицита наличности необходимо предусмотреть краткосрочное кредитование либо в виде дополнительного финансировании со стороны внешних инвесторов, отсрочки погашения собственных долгов, ликвидации дебиторской задолженности. Денежный план представляет финансовую устойчивость ИСП и для финансового менеджера строительного проекта определяет четкую картину притока и оттока наличности на протяжении всего периода строительства. Как правило, временной интервал для составления краткосрочного финансового плана равен одному году, с разбивкой по месяцам. Заметим, что внутри этого интервала могут рассматриваться еще более краткие временные промежутки. Чем неопределеннее и изменчивее финансовые потоки при реализации ИСП, тем больше временных промежутков содержится внутри краткосрочного плана. Прогноз продаж для жилищного строительства - есть перспективная оценка продаж построенных квартир (или квадратных метров) в течение данного периода времени. Как правило, данные для подобного анализа предоставляются отделом маркетинга. Прогноз продаж может основываться на внутренних, внешних и скомбинированных данных, полученных от различных риэлтерских компаний или в результате собственного маркетингового исследования.
Прогнозирование продаж, основанное на внешних данных базируется на соотношении объема продаж квартир и объема ввода жилья в эксплуатацию, стоимости одного квадратного метра с учетом технико-экономических параметров строительного объекта, его местоположения. При прогнозировании продаж существенное значение имеют покупательная способность населения и такие важнейшие экономические показатели как уровень риска и инфляции, уровень общего благосостояния, личный располагаемый доход.
То есть, данный вид прогнозирования соотносит функциональные особенности ИСП с общей национальной экономикой и благосостоянием населения. Прогнозирование, основанное на внутренних данных, базируется на формировании и согласовании объема продаж через собственные каналы. Данные обычно собираются о требованиях потенциальных клиентов (заказчиков) путем опроса, анкетирования, анализа рынка недвижимости по обширным вопросам, связанным с метражом квартир, их качеством, дизайном и прочими характеристиками. Прогнозирование, основанное на комбинировании внешних и внутренних данных , наиболее часто используется на практике, так как включает в себя анализ как общих экономических факторов, так и внутренних возможностей предприятия, реализующего инвестиционный проект, функциональную направленность строительного проекта. Этап прогнозирования непосредственно связан с экономическим анализом собственных производственных возможностей (производственная мощность, трудовые и материальные ресурсы, возможные поставщики, подрядчики и т.д.). Результатом данного анализа является представление об общей эффективности проекта, влияние его на финансовое положение предприятия, реализующего его.
