Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Научно-теоретический анализ тенденций институционального развития регионального инвестиционно-строительного комплекса 13
1.1. Актуализация проблематики развития региональных ИСК 13
1.2. Научные подходы к управлению трансакционными расходами 29
1.3. Тенденции развития институциональной структуры регионального ИСК 46
Глава 2. Теоретические принципы реализации функции девелопера 66
2.1. Сущность девелопмента как институциональной единицы 66
2.2. Операционные и менеджерские функции девелопера 81
2.3. Экономический подход к оценке стоимости девелоперских услуг 95
Глава 3. Организационно-управленческие основы интеграции института девелопмента в систему взаимодействий региональных ИСК 110
3.1. Организационная структура и система менеджмента организации, реализующей девелоперские услуги 110
3.2. Системные принципы интеграции девелоперских организаций в деловые процессы регионального ИСК 134
Основные положения и выводы 145
Список использованных источников 1
- Научные подходы к управлению трансакционными расходами
- Тенденции развития институциональной структуры регионального ИСК
- Операционные и менеджерские функции девелопера
- Системные принципы интеграции девелоперских организаций в деловые процессы регионального ИСК
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования.
Стоимость строительного процесса является одним из определяющих факторов экономического развития национальной экономики, совершенствования инженерной и транспортной инфраструктуры территорий, роста уровня социальных возможностей населения. К сожалению, строительный продукт в Российской Федерации в 2012 году входит в пятерку самых дорогих в Европе (по данным Global Property Guide), что, в свою очередь, определяется низким уровнем конкурентоспособности инвестиционно-строительной деятельности (код по ОКВД F4S) (4,21 балла из 7), несовершенством нормативно-правовой базы (25 баллов из 100) и недостаточным уровнем предпринимательской свободы участников инвестиционно-строительного процесса (50,47 из 100). В совокупности факторов обнаруживается ключевая экономическая проблема развития инвестиционно-строительной деятельности – высокий уровень трансакционных расходов. Российская Федерация лидирует в Европе по их уровню - 25% стоимости строительного продукта приходится на данный вид внепроизводственных издержек. В частности, по инвестиционно-строительному комплексу (ИСК) Санкт-Петербурга данная величина на 2012 год в абсолютном выражении составляет 85,77 млрд. рублей. А с учетом понимания, что 70% (2011 год) капитальных вложений в промышленности приходится на строительно-монтажные, инфраструктурные и инженерные работы, снижение трансакционных расходов в региональном ИСК может быть определено как одно из ключевых условий повышения эффективности инвестиций в национальной экономике.
Объективной причиной непропорционально высокого уровня трансакционных расходов ИСК определяется несовершенство его институциональной структуры, и именно эту причину видят авторитетные ученые в области экономики строительства: Асаул А. Н., Вахмистров А. И., Заренков В.А., Каплан Л.М., Панибратов Ю.П. и многие другие. В сложившемся взаимодействии субъектов инвестиционно-строительного цикла (ИСЦ) обнаруживается, с одной стороны, избыточность коммуникационных и контрактных взаимодействий, с другой стороны, отсутствие институтов формирующих коммуникационные иерархии и интегрирующих управленческие процессы. Причем, более 40% трансакционных расходов концентрируется на пред - инвестиционной фазе цикла, в процессах исследований, бизнес-планирования и размещения инвестиционного капитала. Опыт зарубежных стран (отраженный в работах Bridge A., Myers D., Hillebrandt P. и других) показывает, что решение этой проблемы может быть построено через формирование и развитие «девелопмента» функции управления инвестиционно-строительным циклом в интересах инвестора-заказчика, основанной на компетенции «маркетинг недвижимости». Актуальное понимание девелоперской организации как менеджера, ответственного за эффективность размещения инвестиционного капитала в строительстве (реконструкции) объектов недвижимости и обладающего соответствующими комплексными компетенциями (инвестиции, строительство, эксплуатация) еще не сложилось в виде специализации соответствующих субъектов регионального ИСК. Недостаточно сформированы и научно-теоретические взгляды экономики строительства на позицию института девелопмента в структуре ИСК. Именно в этом видится актуальность вопроса развития методических принципов организационно-экономического построения девелоперских организаций, их интеграции в инвестиционно-строительный цикл региональных ИСК.
Итак, актуальность настоящего исследования обусловлена необходимостью совершенствования институциональной системы региональных ИСК на основе интеграции функции девелопмента, обеспечивающей снижение уровня трансакционных расходов ИСК.
Степень разработанности проблемы.
В зарубежной практике девелопмент является сформированным институтом, соответственно, и сферой научного интереса ученых (преимущественно США, Европы) являются процессы эволюции функций, принципы формирования добавленной стоимости и развития рынка инвестиционного капитала. Наиболее целостный взгляд на роль девелоперов в интеграции управленческих процессов в инвестиционно-строительную деятельность, влияния на трансакционные расходы цикла, организационно-экономические принципы их функционирования представлены в работах Chan S. M., Runeson G., Skitmore M., Duffield M., Groak S., Gruneberg S.L, Jauhiainen J. S., Moilanen H., Marshall H.E., McCaffer R., Harris F., Park W.R., Chapin W.B., Runeson G., Soares M. M., Jacobs K., Cunha L., Lacomblez M., Walsh K., Sawhney A., Wolford W. Но зарубежные методы и подходы не могут быть перенесены в полном объеме на деятельность региональных ИСК в силу различного исторического контекста формирования компетенций субъектов, принципов взаимодействия с властью, органами регистрации и СРО, территориальной специфики реализации инвестиционно-строительных проектов в Российской Федерации. Именно поэтому зарубежный опыт воспринимается скорее как методологическое основание состоятельности подхода к снижению уровня трансакционных расходов через «…институциональную интеграцию девелопмента в строительный комплекс». Интерес российской экономической науки в настоящее время сосредоточен на исследовании компетенций, подходов к формированию стоимости и принципов предпринимательской деятельности девелоперских организаций. Наиболее важные результаты представлены в работах российских ученых, специализирующихся в сфере экономики строительства и недвижимости: Асаул В.В., Брянцевой И.В., Васильевой Н.В., Гусева Е.В., Дроздовой И.В., Звонковой Е.А., Люлина П.Б., Максимова С.Н., Озерова Е.С., Песоцкой Е.В., Цапу Л.И., Тарасевича Е.И., Ястребова А.В., Ястребова С.А.
Вместе с тем, анализ работ этих авторов позволяет указать на сохраняющуюся неопределенность в отношении ряда научно-теоретических вопросов интеграции функции девелопмента в региональные ИСК:
маркетинговые ситуации инвестиционно-строительного цикла, инициирующие функцию девелопмента;
содержание операционных (исполнительских) и менеджерских операций девелоперских организаций;
методы ценообразования на девелоперские услуги;
организационная структура и формы управленческого учета девелоперской деятельности;
принципы интеграции девелопмента в управленческие процессы региональных ИСК.
Цель и задачи исследования.
Цель: реализация функции девелопмента в инвестиционно-строительной деятельности посредством её интеграции в управленческие процессы регионального инвестиционно-строительного комплекса. Сформулированная цель обуславливает необходимость решения следующих задач:
Провести научно-теоретический анализ тенденций развития региональных ИСК и эволюции их институциональной структуры:
- актуализировать представление о проблематике развития регионального ИСК и его роли в становлении отечественной экономической системы;
- реализовать критериальный анализ научных подходов и концепций снижения трансакционных расходов в региональных ИСК;
- формализовать представление об актуальной (современной) институциональной структуре регионального ИСК: составе субъектов, их функциях, специализации и компетенциях.
Разработать систему управления хозяйственной деятельностью девелопера как самостоятельного институционального субъекта региональных ИСК:
- формализовать представление о сущности девелопмента как института регионального ИСК;
- исследовать содержание оперативных и управленческих функций девелопмента как интегратора инвестиционно-строительного цикла;
- развить представление об экономических подходах к формированию стоимости девелоперских услуг.
Предложить организационно-экономические основы интеграции института девелопмента в систему взаимодействий в региональном ИСК:
- разработать организационную структуру и систему управленческого учета организации, реализующей девелоперские услуги;
- выделить и сформулировать системные принципы интеграции девелоперской функции в деловые процессы в региональном ИСК.
Объект исследования: региональный инвестиционно-строительный комплекс в целом и организации осуществляющие инвестиционно-строительную деятельность.
Предмет исследования: управленческие отношения в процессе развития строительного рынка и его сегмента - девелопмента.
Теоретической основной исследования являются положения современной институциональной экономической теории. В качестве методологического базиса диссертации автором выбраны работы отечественных экономистов, изучающих проблемы институционального развития регионального ИСК: Алексеева А.А., Асаула Н. А., Барканова А. С., Беляева М.К., Ватина Н. И., Донцовой Л.В., Ершовой С.А., Иванова С.Н., Каплана Е.Л., Манакова Л.Ф., Платонова А.М., Петрова А.А., Смирновой И.В., Серова В.М. Существенное влияние на формирование научных взглядов и представлений автора по проблеме исследования оказали работы научных школ: «Методологические проблемы эффективности инвестиционно-строительной деятельности в непроизводственной сфере» (лидер школы - заслуженный деятель науки РФ, доктор экономических наук, профессор Ю.П. Панибратов) и «Методологические проблемы эффективности региональных инвестиционно-строительных комплексов как самоорганизующихся и саморегулирующихся систем» (возглавляемой заслуженным деятелем науки РФ, доктором экономических наук, профессором Асаулом А.Н.) и теоретические исследования профессора Максимова С.Н. (ректора Санкт-Петербургского Института недвижимости, члена Экспертного совета Государственной Думы РФ по вопросам недвижимости). Основными методами исследования являлись системный и ситуационный анализ. При решении прикладных задач и построении моделей управления региональным инвестиционно-строительным комплексом использовались экономико-математические методы, корреляционный, вертикальный и горизонтальный анализ.
Информационной базой исследования являлись труды коллективов ведущих научно-исследовательских институтов, ВУЗов Российской Федерации по выбранной теме, работы отечественных и зарубежных ученых по проблемам управления в строительстве.
В аргументации и обосновании выводов и положений диссертационной работы использованы специализированные статистические издания, базы данных и информация Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации (2006 -2012 год), Министерства регионального развития Российской Федерации, Комитета по строительству Администрации Санкт-Петербурга, Ленинградской области; «Агентства Развития и Исследований в Недвижимости», «Агентства стратегических инвестиций», а также данные, полученные автором в результате специальных статистических исследований, обусловленных необходимостью подтверждения положений диссертационной работы.
Научная новизна результатов исследования.
Научная новизна заключается в развитии методов интеграции института девелопмента в инвестиционно-строительный цикл, направленных на снижение уровня трансакционных расходов регионального инвестиционно-строительного комплекса. К числу наиболее важных и обладающих новизной научных результатов исследования автор относит следующие:
-
развито представление о содержании хозяйственной деятельности девелоперских организаций в региональном инвестиционно-строительном комплексе. Уточнены функции субъекта: операционная – разработка бизнес плана объекта недвижимости; менеджерская – управление всеми этапами инвестиционно-строительного цикла с позиции экономических целей (бизнес-плана) инвестора;
-
уточнена экономико-математическая модель хозяйственной деятельности девелопера, основанная на сформированных принципах оценки стоимости его услуг. Значимым отличием предложенного принципа формирования дохода субъекта от остальных участников регионального ИСК является его вознаграждение за управление как отрицательными (инвестиционными), так и положительными (коммерческими) потоками инвестиционно-строительного цикла;
-
разработана организационная структура и система менеджмента девелопера. Синтезирована матричная модель организационной структуры и соответствующие принципы формирования управленческого бюджета организации;
-
разработаны принципы интеграции девелоперской функции в инвестиционно-строительные процессы регионального ИСК. Предложена иерархия контрактинга в инвестиционно-строительном цикле: инвестор – девелопер - (технический заказчик и генеральный подрядчик). Соответственно принципам и иерархии, сформулирована институциональная модель регионального ИСК, направленная на снижение уровня трансакционных расходов комплекса за счет интеграции функции девелопмента.
Теоретическая и практическая значимость работы.
Теоретическая значимость результатов исследования определяется развитием научных положений экономики строительства в части представлений об интеграции функции девелопмента в инвестиционно-строительный цикл, направленной на снижение уровня трансакционных расходов в региональном ИСК. Диссертационная работа отличается от ранее сформированных теоретических знаний и научных результатов, исследующих вопросы экономики строительства:
- институт девелопмента рассматривается как интегративная функция управления инвестиционно-строительным циклом. Ранее в научных работах девелоперские организации рассматривались достаточно узко – как носители маркетинговой функции в региональном ИСК, разработчики бизнес-плана в отношении объекта недвижимости. Предложение автора меняет не только научный взгляд на функции девелоперов, но и позволяет пересмотреть институциональные принципы организации современных региональных ИСК, создать предпосылки снижения уровня трансакционных расходов комплекса;
- в ранее опубликованных работах содержание девелоперской деятельности обозначалось на уровне общих функций в рамках инвестиционно-строительной деятельности. Уточнен состав операционных и управленческих функций, экономические модели ценообразования, бюджетирования и предложена организационная структура специализированной организации. Предложенный научный результат рассматривается как научно развитое организационно-экономическое представление о субъекте инвестиционно-строительной деятельности;
- впервые предложена модель интеграции девелопмента в сложившуюся институциональную структуру регионального инвестиционно-строительного комплекса. Разработана модель взаимодействия субъектов, реализующих инвестиционно-строительный цикл, в рамках интегрированной управленческой функции девелоперской организации.
Практическое значение полученных научных результатов состоит в возможности их применения в формировании института девелопмента. Использование научных результатов обеспечит повышение эффективности деятельности девелоперских организаций и снижение трансакционных издержек в региональном ИСК. Предложенный подход задает организационно-экономические рамки хозяйственной деятельности девелоперских организаций. Основные теоретические выводы и методические результаты исследования могут быть использованы в учебном процессе учреждений высшего профессионального и послевузовского образования по дисциплине «Экономика недвижимости» а также адресованы Государственному комитету Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, строительным и инвестиционным комитетам при региональных администрациях, а также инвестиционно-строительным компаниям, организующим свою инвестиционную деятельность на основе девелоперских принципов.
Соответствие диссертации паспорту научной специальности.
Диссертация выполнена в соответствии с п. «1.3.54. Анализ современного состояния и основных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов» и «1.3.59. Методологические основы формирования системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве (инвестор – заказчик – застройщик – проектировщик – подрядчик)».
Апробация и реализация результатов диссертации.
Основные положения диссертации докладывались, были обсуждены и получили на международном конгрессе «Наука и инновации в современном строительстве – 2012, посвященной 180-летию СПбГАСУ в рамках конференции «Инновационной экономики и управления в строительстве», на российской научно-практической конференции «По пути к возрождению: теория и практика современного управления», а также на международной конференции в Киеве (Украина). Положения диссертационной работы, внедрены в девелоперской организации «Инвестиционно-строительный холдинг Петротрест»: бизнес процесс, регламентированный состав функций, метод ценообразования на девелоперские услуги, принцип построения организационной структуры. Получен акт о внедрении, а также использованы при формировании проектов «Исследование регионального инвестиционно-строительного комплекса как открытой живой системы» для участия в основном конкурсе РФФИ на 2013 г. (№ 13-06-00802), «Исследование инвестиционно-строительного комплекса: теоретические, методологические, практические аспекты» для участия в основном конкурсе РГНФ на 2013г. (№ 13-02-00065).
По теме диссертации опубликовано 12 печатных работ, общим объемом 2,7 п.л. в том числе 5 в изданиях, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ 1,9 п.л.
Научные подходы к управлению трансакционными расходами
Предложен сравнительный анализ современных научных концепций управления уровнем трансакционных издержек регионального инвестиционно-строительного комплекса. Формализовано содержание трех научных концепций: строительной (BIM), геоинформационной (GIS) и институциональной. Обоснован выбор институционального подхода в рамках настоящей диссертационной работы, что позволило сформулировать последовательные задачи исследования.
Как показывает библиографический анализ научное исследование механизмов управления трансакционными расходами инвестиционно-строительной деятельности сосредоточено в странах с традиционно высоким уровнем показателя - России, Болгарии, Бельгии, Италии, Франции, Люксембург, Португалии, Украине, Испании. Полученная автором оценка числа индексированных в библиографической базе EBSCO Publishing публикаций по вопросу трансакционных расходов в инвестиционно-строительной деятельности может быть сопоставлена с размерностью показателя по странам Global Property Guide (табл. 1.1). Предложенное (рис. 1.2) распределение вполне объективно с позиции научного и практического интереса к решению данной управленской задачи. Наибольшая численность публикаций (364 за период 2009 — 9 месяцев 2012 года) приходится на российских ученых. Это вполне закономерный ответ на сложившуюся проблему региональных ИСК - непропорционально высокий уровень трансакционных расходов во взаимодействии участников, обу зо славливающий высокую цену на строительную продукцию, депрессирующую инвестиционные процессы в экономике страны в целом. Публикации российских экономистов по данной проблеме отражают серьезные научно-исследовательские работы Асаула Н.А., Асаула В.Г., Алексеева А.А., Лобанова А.В., Вахмистрова А.И., Ка-плана Е. Л., Песоцкой Е.В., Гауба Т.В., Иванова СМ., Ильиной М.О., Ястребова С.А.
В зарубежных научных исследованиях (1995-2012 года) вопрос снижения трансакционных расходов носит скорее локальный методический характер - обсуждается интеграция конкретных управленских решений (GIS, BIM, InfoCore, В-Mainstream и другие) в структуру ИСК. Научные подходы, успешно зарекомендовавшие себя в пракшке управления инвестиционно-строительным циклом, представлены в работах Ballard G., Groak S., Harris F., Park W.R., Soares M. M, Lacomb-lez M., Walsh K.
Анализ российских и зарубежных публикаций позволил автору скомпилировать ряд согласованных теоретических взглядов по данному вопросу:
1. Процесс управления трансакционными расходами ИСК определяется как макро- и(или) мезо- функция, то есть «...государственная исполнительная функция регулирования отраслей и комплексов» [37]. Реализация механизмов регулирования на макро- или мезо- уровне определяется территориальной (региональной), кластерной принадлежностью взаимосвязанных в инвестиционно-строительном цикле субъектов1. Соответственно, научные концепции снижения издержек адресованы региональным исполнительным органам власти или институтам комплекса, которым делегированы их функции;
2. Реализация управления уровнем трансакционных расходов комплекса не подразумевает вмешательство в операционные процессы инвестиционно-строительного цикла. Оно реализуется либо как институциональное, либо как инфраструктурное влияние на эволюционные и операционные процессы ИСК;
3. В сложившейся зарубежной и российской практике выделяют три научные концепции управления уровнем трансакционных расходов: инфраструктурные -строительная «BIM» (Building Information Model) и геоинформационная «GIS» (Geo Information Model) и институциональная (также называемая эволюционная или сетевая).
Таким образом, задачей настоящего раздела определяется формализация основных теоретических положений выделенных концепций, их критериальный анализ, выбор оптимальной для развития управленских механизмов национального ИСК, повышения его эффективности за счет снижения уровня трансакционных расходов комплекса. Рассмотрим и последовательно формализуем основные положения двух инфраструктурных и институциональной концепции.
Строительная концепция - «BIM» (аббревиация от англ. Building Information Model) является доминирующей в зарубежной практике организации инфраструктурной поддержки инвестиционно-строительных процессов. Ее появление обусловлено развитием информационных технологий в 80-х годах прошлого века, которые рассматривались как «...ключевой инструмент синтеза инструментов в рамках подхода BIM» [128]. Современными научными апологетами подхода являются амери Автор разделяет точку зрения принятую в научной школе «Методические проблемы эффективности региональных инвестиционно-строительных комплексов как самоорганизующейся и самоуправляемой системы» (руководитель Асаул А.Н.) на целесообразность применения термина «региональные ИСК» применительно к территориальному делению Российской Федерации. Более подробно в разделе 1.3. капские ученые Liu Xuesong, Akinci Burcu, Seletsky P., Kula M., Lipman R. R., Franas-zek M., Saidi, K. S. Cheok, G. S., Kamat V. и ряд других. На государственном уровне концепция разрабатывалась и внедрялась в США «Национальным институтом стандартов и технологий» (NIST), в Российской Федерации ее приняли за основу и внедряли на уровне правительства города Москвы.
Теоретическим базисом концепции определяется процесс «...информационного обслуживания инвестиционно-строительного цикла, сфокусированного на основных этапах строительства или реконструкции объекта» (Seletsky Р. [132]). Логика управления с позиции трансакционных расходов определяется как «...поиск путей их снижения на каждом из выделенных этапов инвестиционно-строительного процесса, что дает интегративный эффект для всего комплекса» [131]. В рамках концепции BIM предусматривается исследование специфики операционных процессов каждого этапа и формирование соответствующих инфраструктурных информационных модулей, редуцирующих коммуникационную и контрактную нагрузку на субъектов регионального ИСК. Соответственно, вариативность реализации концепции BIM определяется спецификой национальных, региональных инвестиционно-строительных циклов.
В Российской Федерации сформировано академическое представление об этапах инвестиционно-строительного цикла (представленное на рис. 1.3), принятое автором в настоящей работе как теоретический базис исследования. В зарубежной практике также формализованы модели цикла [118, 125], имеющие специфические особенности, обусловленные вариативностью нормативно-законодательного поля реализации инвестиционно-строительной деятельности.
Тенденции развития институциональной структуры регионального ИСК
В рамках выбранного институционального подхода предложена актуальная структура регионального ИСК. Скомпилированы различные научные взгляды на современный состав участников инвестиционно-строительного цикла. Синтезированная модель управленческих и операционных компетенций объективно обнаруживает причину высоких трансакционных издержек - отсутствие интеграции контрактных и коммуникационных взаимодействий в рамках инвестиционно-строительного цикла. Выдвинут научный тезис об эволюции функций девелопера - системного интегратора управленских функций инвестиционно-строительного цикла.
Институциональная концепция определена (раздел 1.2) как теоретический базис совершенствования структуры регионального ИСК с позиции управления тран-сакционными расходами. Соответственно, необходимо рассмотреть проблему в фокусе выбранного инструментария: синтезировать обобщенную структуру взаимодействия субъектов современного регионального ИСК и локализовать область институциональной дисфункции. Поставленная цель может быть достигнута в настоящем параграфе через последовательное решение следующих задач:
1) формализация понятия инвестиционно-строительного комплекса, рамок и границ его территориального определения;
2) формулировка принципов взаимодействия субъектов регионального ИСК в рамках институциональной концепции;
3) сопоставительный анализ современных нормативно-законодательных и научно-теоретических подходов к детерминированию институтов регионального ИСК;
4) развитие представлений о составе субъектов регионального ИСК, их институциональной сущности и компетенциях;
5) синтез современной («как есть») модели взаимодействия субъектов регионального ИСК в соответствии с управленческими и операционными компетенциями;
6) объяснение проблемы высоких трансакционных расходов в рамках синтезированной модели и определение способа ее решения - эволюция девелопмента из операционной в управленскую функцию.
Не отрицая состоятельности и научной целесообразности сложившейся научной дискуссии о дефиниции «инвестиционно-строительного комплекса» [68], автор солидарен с академической формулировкой Асаул A.M., как минимум, отмечает ее соответствие теоретическим принципам исследования, декларируемым в настоящей работе. Принимается следующее определение ИСК - «...совокупность производственных и непроизводственных отраслей, включая управление, обеспечивающих осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений в региональных границах» [7]. Ключом к трактовке комплекса как экономической системы является ее «региональная» природа: совокупность связанных по территориальному признаку производительных сил и отношений. ИСК на федеральном уровне может рассматриваться только законодательно или статистически агрегированная система. «...Общегосударственный (федеральный) рынок строительной продукции, равно как и рынок продукции промышленности строительных материалов и конструкций может быть представлен как совокупность локальных, региональных рынков» (Асаул A.M., [7]). ИСК как экономический феномен - совокупность институтов проявляет себя только в рамках территориальной общности. Субъекты строительного комплекса развиваются, самоорганизуются в рамках региона под влиянием общих логистических требований, обусловленности спецификой инфраструктуры, земельных участков, обеспеченности природными ресурсами и историческими, эволюционными процессами развития системы предпринимательства. И хотя «...каждый региональный рынок характеризуется определенной уникальностью процессов своего формирования, функционирования и развития» (Асаул А.Н., [7]), можно выделить общие тенденции и логику эволюции региональных ИСК. Общими для них являются сложившиеся институциональные принципы взаимодействия субъектов региональных ИСК в Российской Федерации. Именно они предопределяют сходную тенденцию развития структуры субъектов, их специализации, складывающиеся законодательные и ненормативные правила взаимодействия в различных регионах. Во-первых, можно утверждать, что существуют единые институциональные нормы, принципы развития региональных ИСК. А, во-вторых, наличие единых принципов развития дает основание для научного рассуждения об универсальной модели институционального развития всех региональных ИСК. Конечно, «универсальной» не с позиции единого шаблона формирования специализированных по видам деятельности организаций во всех регионах, а с позиции обусловленности развития актуальными институциональными функциями комплекса. Впрочем, в этом и состоит теоретическая платформа самого институционального подхода - детерминирование функций и субъектов - организаций, эти функции способных реализо-вать.[20] В настоящий момент научное сообщество, изучающее вопросы экономики
Институциональные правила, обусловленные не нормативно-законодательной базой предпринимательской, инвестиционной, строительной деятельности, а сформированные как результат сложившихся норм, этики и традиций взаимодействия в отрасли. строительства, солидарно в определении 7 институциональных принципов взаимодействия субъектов регионального ИСК (частная собственность; свобода выбора; свобода предпринимательства; личный интерес; конкуренция; свободное ценообразование; роль государства), характеристики которых сведены автором в табл. 1.7.
Операционные и менеджерские функции девелопера
Инвестор инициирует инвестиционную ситуацию, декларируя соответствующие намерения (а, рис. 2.3). Девелопер разрабатывает маркетинговый проект объекта недвижимости, защищает его перед инвестором-заказчиком. Получив соответствующее финансирование (утверждение кэш-фло) заключает генеральные контракты с 4-мя субъектами (Ь-е, рис. 2.3) и контролирует процесс реализации ими этапов инвестиционно-строительного цикла. Инвестиционно-строительный цикл считается завершенным в момент получения инвестором ожидаемой величины дохода от размещенного капитала при соблюдении заданных сроков проекта. В этом случае девелопер выполнил свою функцию (обязательства перед инвестором), а инвестиционно-строительный цикл признается успешным.
Итогом научного обсуждения предлагается считать развитие научных представлений о функциях, процессах и операциях девелоперской организации. Раскрыты предметные управленческие компетенции и место девелопера в иерархии коммуникационных, контрактных и менеджерских взаимодействий субъектов регионального ИСК. Решение поставленной задачи определяется платформой последующего синтеза модели стоимости девелоперских услуг (параграф 2.3).
В результате развития концептуального видения роли девелопера в системе управления инвестиционно-строительным циклом через формализацию его функций, операционной карты, предметных компетенций и места в иерархии контрактных взаимодействий. Мы пришли к следующим системным выводам: 1) анализ научных представлений о функциях, процессах и операциях девелоперских организаций позволил выделить три теоретических концепции: британская; европейская, российская. Британская концепция определена в качестве прототипа описания функциональности девелопера; 2) состав функций девелопера это переданные ему операции со стороны инвестора и заказчика. А девелопер это субъект предпринимательства, способный за счет специализации сформировать новый уровень добавленной стоимости традиционных операций инвестиционно-строительного цикла; 3) разработана матрица функций управления инвестиционно-строительным циклом регионального ИСК. Ранее в научных работах выделялись только операционные «исполнители» этапов, а распределение функций управления (планирование, контроль) не рассматривалось. Научное значение предложенной матрицы состоит в возможности построения проекций, операционных карт отдельных субъектов комплекса; 4) построенная операционная карта позволила формализовать функции девелоперской организации: операционные (исполнительские) функции, основанные на маркетинговой компетенции организации; управленческие (менеджерские) функции, реализуемые через контрактинг с генеральными исполнителями и реализацию контроля их деятельности на ключевых этапах инвестиционно-строительного цикла; 5) синтезированная матрица функций управления инвестиционно строительным циклом способствует развитию представлений экономики строитель ства о характеристиках ключевых субъектов регионального ИСК; 6) построение уровней, иерархии управления - организационное решение, на 95 правленное на снижение уровня трансакционных расходов. Соответственно, определены три уровня управления инвестиционно-строительным циклом: первый - инвестора; второй - девелопера; третий - профильный, включающий менеджеров операционных процессов (генеральный подрядчик, технический заказчик, риэлтор, управляющая компания).
В настоящем параграфе развиты подходы к планированию экономических по казателей инвестиционно-строительного цикла. Предложена экономико математическая модель оценки доходности девелоперской организации. Сформиро ваны принципы ценообразования на управленческие услуги (менеджмент фи) в рам ках инвестиционно-строительного цикла.
Практика ценообразования на услуги девелоперской организации не является устоявшейся и определенной с позиции восприятия рынком инвесторов - потребителей девелоперских услуг. В холдинговых структурах применяется трансфертное ценообразование1, а специализированные девелоперы назначают цену исходя из «...ситуационного видения проблемы развития участка или объекта». Национальные подходы к формированию стоимости значимо отличаются и от зарубежных принципов: «...Во всем мире маржа девелоперских компаний невелика, а деньги зарабатываются за счет больших оборотов. В России этого пока не понимают» (партнер компании «Хаарманн, Хеммельрат и партнеры» Леига Г., [133]). В условиях отсутствия сложившейся практики и невозможности реализации зарубежных решений
Как и любое трансфертное ценообразование, оно скорее выражает финансовую политику конкреиюй холдинговой структуры, чем основано на объективных факторах себестоимости услуги и рыночной конъюнктуры. объективна задача развития научно-теоретических методов оценки параметров девелоперских контрактов. Данный вопрос обсуждался в работах отечественных экономистов Бакулина А.А., Звонковой Е.А., Зинковского А.Н., Сагайдак С.А., Сафонова Д.Г., Федотовой М.А., Ястребов С.А. Анализ представленных в работах методов оценки стоимости не позволяет рассматривать их как актуальные современной институциональной структуре ИСК в силу следующих факторов:
1) существующие методы построены на устаревшей парадигме о девелопмен-те (дискуссия в параграфе 2.1) как «процессе разработки маркетинговой части строительного объекта» [25, 71, 76], не учитывающей эволюцию институциональной функции субъекта - управление всеми этапами инвестиционно-строительного цикла;
2) предложенные модели отражают структуру себестоимости девелоперских услуг (затратный метод ценообразования), не рассматривают роль девелопера как менеджера проекта, экономическую целесообразность и эффективность его использования в снижении трансакционных расходов цикла.
Соответственно, мы предлагаем развить существующие подходы, основываясь на управленческой парадигме девелопмента. В качестве принципа синтезируемой модели стоимости девелоперских услуг нами взята оценка результативности и эффективности инвестиционно-строительного цикла. Принцип определяет цель управления - выполнение плановых показателей инвестора (заказчика цикла) в отношении размещенных в проекте финансовых активов. Сформулированный подход отвечает не только развитой парадигме девелопмента (параграф 2.1), но и представлениям о его функциях (параграф 2.2). Традиционно целевыми показателями для инвестора являются [28]: результативность - чистый приведенный (дисконтированный) доход; эффективность - внутренняя норма рентабельности. Соответственно, с позиции инвестора задачей девелопера является обеспечение плановой величины чистого дисконтированного дохода на активы проекіа.
Системные принципы интеграции девелоперских организаций в деловые процессы регионального ИСК
Предложены принципы интеграции функции девелопмента в систему институционального взаимодействия участников регионального инвестиционно-строительного комплекса. Определены контрактные отношения субъектов в рамках ключевых функций, специализаций. Предложена пирамида приоритетности взаимодействий, снижающая уровень трансакционных издержек инвестиционно-строительного цикла.
Развитие институциональной структуры происходит в результате имплементации комплексом новых функций или консолидации старых в рамках специализированных субъектов. Очевидно, что актуализация функции девелопмента обусловлена высоким уровнем трансакционных расходов в инвестиционно-строительной деятельности (25%), самоорганизацией региональных ИСК в направлении поиска субъектов консолидирующих задачи менеджмента применительно ко всем этапам инвестиционно-строительного цикла. Девелопмент относительно «молодая» функция регионального ИСК, хотя можно наблюдать и позиционирование ряда организаций и выход крупных холдингов на лондонский рынок IPO (табл. 2.1). Эволюция института девелопмента создает объективные предпосылки развития теории экономики строительства в двух плоскостях обсуждения: внутренней - организационно-экономические принципы построения субъекта и внешней - интеграция субъекта во взаимодействия ИСК. В настоящем разделе обсуждение переходит во вторую плоскость - коммуникационные и контрактные отношения девелопера в инвестиционно-строительном цикле. Механизмы интеграции опираются на совокупность сформированных и обоснованных в работе теоретических положении: 1) формализованные ( 1.3) институциональные принципы взаимодействия субъектов ИСК (предложенные Асаул Н.А. в 2005 году, [23]), развитые через две новых, актуальных современному развитию комплекса, позиций о «самоорганизации» и «специализации»; 2) детерминированные 15 актуальных участников регионального ИСК, их сущность и компетенции ( 1.3): потребитель; органы власти; инвестор - заказчик; технический заказчик; генеральный подрядчик; девелопер; проектировщик; изыскатели; инженерные ведомства; риелтор; поставщик материалов; арендодатели строительных машин; подрядчик; регистратор прав; управляющая компания; 3) представление ( 2.1) о природе и содержании деятельности девелопера - интегрированном институте регионального ИСК, управляющим всеми этапами инвестиционно-строительного цикла в целях достижения запланированного инвестором экономического результата; 4) функции ( 2.2) девелоперской организации: операционные (исполнительские) функции, основанные на маркетинговой компетенции организации; управленские (менеджерские) функции, реализуемые через контрактант с генеральными исполнителями и реализацию контроля их деятельности на ключевых этапах инвестиционно-строительного цикла; 5) экономико-математическая модель ( 2.3) оценки доходности девелоперской организации и сформированы принципы ценообразования на управленческие услуги в рамках инвестиционно-строительного цикла; 6) организационная структура ( 3.1), система менеджмента и форма управленческого бюджета девелоперской организации.
Совокупность сформированных положений дает основание для синтеза, во-первых, принципов интеграции функции девелопмента в региональном ИСК и , во-вторых, модели ключевых контрактных, коммуникационных взаимодействий субъектов комплекса.
В процессе исследования специфики институционального развития региональных ИСК мы пришли к видению оптимальной практики имплементации девелопмента в эволюционные процессы комплекса. Выделяемые аспекты ориентированы на снижение уровня трансакционных отношений, соответствующих издержек регионального ИСК, и могут быть сформулированы как принципы совершенствования структуры комплекса, приведения его субъектной и коммуникационной структуры актуальным требованиям развития реального сектора экономики. Итак, сформулированы следующие принципы:
1) принятие институтом инвесторов девелоперских организаций как менеджеров инвестиционно-строительного проекта. Портфельные инвесторы должны осознать не только маркетинговую, но и управленческую компетенцию девелоперской организации, потенциал делегирования им планирования и контроля всех операций проекта1;
2) развитие системы оценки результативности и эффективности инвестиционно-строительного проекта с учетом консолидации управленческих функций. Приведение системы финансового моделирования проектов к актуальной практике движения активов и пассивов, баланса операционной, финансовой и инвестиционной деятельности, соответствующих контрактных отношений участников ИСК (ур. 3.1-3.5);
3) институциональное становление норм предпринимательской практики девелоперов. Необходимо формирование четких правил ценообразования на девелоперские услуги, норм, регламентов и типовых контрактов их реализации2. Научным основанием для формирования регламентной и нормативной документации может быть операционная карта девелоперской организации (рис.
4) формирование требования ииповационности при отборе подрядчиков на всех уровнях контрактанта. Современная парадигма конкурентоспособности организаций опирается на фактор инноваций, ключевое условие рыночных преимуществ. Девелопер мотивирован в выборе подрядчиков с высоким уровнем инновационное, обеспечивающих рост качества строительной продукции или технологичности производственных процессов. Первое (продуктовые инновации)
