Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические основы инновационно-инвестиционной деятельности в жилищном строительстве 12
1.1. Сущность и классификация инноваций в строительстве 12
1.2. Концептуальные основы инвестиционной деятельности в строительстве 23
1.3. Жилищное строительство как объект инновационно- инвестиционной деятельности 33
Глава 2. Характеристика форм и методов инвестирования в жилищном строительстве 45
2.1. Анализ инвестиционно-строительного рынка в Российской Федерации 45
2.2. Модели инвестиционной деятельности в жилищном строительстве на зарубежном рынке 66
2.3. Основные формы и методы привлечения инвестиций в жилищном строительстве 82
Глава 3. Разработка инновационных форм и методов инвестирования в жилищном строительстве 97
3.1. Методические подходы к разработке технико-экономического обоснования проекта (на примере проекта застройки жилого комплекса «Изумрудный», г. Самара) 97
3.2. Разработка инновационных форм управления и инвестирования проекта застройки жилого комплекса «Изумрудный», г. Самара 114
3.3. Оценка эффекта (эффективности) инновационных форм инвестирования в строительном проекте застройки жилого комплекса «Изумрудный», г. Самара 133
Заключение 159
Библиографический список 164
- Концептуальные основы инвестиционной деятельности в строительстве
- Модели инвестиционной деятельности в жилищном строительстве на зарубежном рынке
- Основные формы и методы привлечения инвестиций в жилищном строительстве
- Разработка инновационных форм управления и инвестирования проекта застройки жилого комплекса «Изумрудный», г. Самара
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Среди основных направлений развития экономической системы Российской Федерации особенная роль принадлежит инвестиционной и инновационной деятельности. Определив инновационный путь развития в качестве стратегической задачи, решение которой необходимо для укрепления позиций России на мировом рынке, руководство страны ориентируется на расширение спектра экспортируемой продукции и всестороннюю поддержку внутреннего рынка.
Инновации невозможны без инвестиций, так как новая продукция, товар или услуга, прежде чем дойти до конечного потребителя, проходят длинный и сложный цикл, который связан с большими затратами на текущее финансирование инновационного проекта. Только за счет инвестиций в инновации возможна диверсификация реального сектора экономики, обеспечивающая устойчивое экономическое развитие России. Следовательно, динамичное развитие внутренних рынков связано с активизацией и постоянным ростом инвестиций в реальный сектор экономики. Таким образом, инвестиции в условиях рынка являются главной движущей силой развития экономики и общества в целом.
Развитие жилищного строительства в России является одним из приоритетных направлений политики государства. Особая роль жилищного строительства определяется рядом факторов. С одной стороны, оно тесно взаимосвязано с развитием промышленного и финансового секторов, а с другой стороны, показатели обеспеченности жильем входят в число основных в социальном секторе. Таким образом, жилищное строительство является одной из важнейших сфер, определяющих экономическую стабильность и рост экономики страны, требующих значительных и достаточно долгосрочных финансовых вложений. Именно поэтому организация эффективного управления инновационно-инвестиционной деятельностью в жилищном строительстве выступает задачей особой государственной важности.
В предкризисный период в строительном секторе происходил бурный рост, и по объему вложенных инвестиций строительство являлось одним из лидеров на рынке. Многие застройщики, заказчики, подрядчики и девелоперы осуществляли реализацию инновационных программ в сфере управления строительными проектами, разработки новых технологий и применения новых строительных материалов. В период мирового экономического кризиса объемы инвестиций в инновационные разработки уменьшился. Застройщики и девелоперы приостановили финансирование разработки инноваций, однако в 2010 г. произошел рост спроса на жилую недвижимость, что способствовало повышению инвестиционной активности на строительном рынке и увеличению объемов финансирования инновационных программ.
Однако развитие рынка жилищного строительства сдерживается следующими факторами: несовершенством российского законодательства, неэффективными способами управления строительными проектами, низким уровнем мобильности экономических потоков в строительстве, отсутствием квалифицированных специалистов - участников рынка недвижимости. Поэтому разработка и применение новых форм инвестирования в жилищном строительстве входят в число основных перспектив развития данного рынка.
Степень научной разработанности проблемы. С учетом развития инновационных направлений экономического развития обозначился интерес научного сообщества к изучению проблем управления инновациями. Исследование инновационно-инвестиционной деятельности и экономического роста нашло отражение в трудах многих ученых-экономистов зарубежной школы (Ф. Валента, Я. ВанДейн, Д. Дессен,
П. Друкер, А. Кауфман Б. Лундвалл, Р.П. Майерс, Г. Менш, Р. Нельсон, И. Роджерс, Р. Такер, К. Фримен, Й. Шумпетер и др.).
Большой вклад в исследование проблематики инновационных концепций развития и управления инновационно-инвестиционной деятельностью внесли отечественные ученые В.Р. Атоян, Л.П. Бажуткина,
П.Н. Завлин, Е.В. Зарова, С.Д. Ильенкова, С.В. Ильдеменов, Н.В. Казакова, С.Д. Кондратьева, А.К. Казанцев, Д.И. Кокурин, В.Г. Ларионов, В.Г. Медынский, Л.Э. Миндели, О.П. Молчанова, А.П. Плотников,
А.И. Пригожин, Л.А. Сосунова, Б.Я. Татарских, В.Ю. Тюрина, Р.А. Фатхутдинов, В.А. Швандар, Э.А. Уткина, Ю.В. Яковец.
Направления развития инвестиционной деятельности в строительстве и анализ строительных рынков отражены в монографиях и публикациях таких ученых, как А.Ю. Грибков, Л.Ш. Лозовский, Г.В. Миронов, Р.Б.Пейзер, Б.А, Расберг, Е.Б. Стародубцева, А.В. Татарова, А.Б. Фрей, Д.В. Чернова и др. Практическая значимость применения новых схем финансирования и управления в строительстве очень велика. Однако анализ законодательной базы и научных работ показывает, что многие формы и модели управления инновационно-инвестиционной деятельностью в строительстве не рассматриваются либо рассмотрены поверхностно. В связи с этим разработка предложенных автором новых форм инвестирования в строительстве представляет интерес как для теории инвестиций, инноваций, так и для практики эффективной реализации строительных проектов.
В научной литературе по вопросам инновационно-инвестиционной деятельности доминируют работы, в которых инвестиции в строительство рассматриваются как целевые потоки частных и институциональных инвесторов для приобретения недвижимости и получения прибыли. Очевидно, что рамки данного одностороннего подхода не отражают действительную картину инвестиционного процесса в жилищном строительстве. Поэтому при анализе инновационно-инвестиционных процессов в строительстве необходим комплексный подход ко всем инвестиционным, информационным, материальными другим потокам.
Перечисленные выше соображения, включая вывод о недостаточной изученности проблемы, позволяют сделать заключение об актуальности тематики исследования и сформулировать требования к формам инновационно-инвестиционной деятельности в жилищном строительстве, позволяющим повысить рентабельность строительных проектов и экономическую отдачу от инвестиций.
Цель диссертации - разработка инновационных форм инвестирования в жилищном строительстве и экономическое обоснование эффективности предлагаемых инновационных форм финансирования строительства.
Основные задачи работы, определяемые сформулированной целью, состоят в следующем:
-
исследовать особенности инновационно-инвестиционной деятельности в области строительства;
-
идентифицировать основные направления жилищного строительства и деятельности строительных компаний и холдингов в современных условиях;
-
выявить тенденции развития инновационно-инвестиционной деятельности в жилищном строительстве России;
-
провести анализ состояния рынка жилищного строительства в России и эффективность инвестиционной деятельности строительных организаций;
-
исследовать опыт развития инновационно-инвестиционной деятельности в жилищном строительстве в зарубежных странах;
-
проанализировать ключевые формы финансирования строительных проектов и провести анализ их эффективности;
-
разработать инновационные формы инвестирования строительства с участием государственных и кредитных учреждений, а также новые формы привлечения частных инвестиций;
-
разработать методические подходы к созданию инновационных форм инвестирования в строительных проектах.
Область исследования. Диссертационное исследование выполнено в рамках области исследований, обозначенной в паспорте специальностей ВАК «Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями»: п. 2.13 «Разработка и совершенствование институциональных форм, структур и систем управления инновационной деятельностью»; п. 2.18 «Разработка стратегии и концептуальных положений перспективной инновационной и инвестиционной политики экономических систем с учетом накопленного научного мирового опыта»; п. 2.20 «Разработка инновационных методов инвестирования простого и расширенного воспроизводства основного капитала, исследование тенденций изменения структуры имущественного комплекса в инновационно-активных экономических системах».
Предметом исследования являются социально-экономические отношения, возникающие в процессе управления инновационно-инвестиционной деятельностью в жилищном строительстве.
Объект исследования - инновационно-активные строительные и девелоперские компании: ООО «ПромТехСтейд», ООО «РОССКАТ-КАПИТАЛ», ЗАО «Эл-Траст», ООО «Галактика», строительная корпорация «Авиакор» и др.
Теоретическая и методологическая основы исследования. В процессе исследования использовался системный подход. Для достижения цели и решения поставленных задач применялись методы функционально-структурного и информационного анализа, синтеза, группировки, сравнения, научной абстракции, экономико-математического моделирования, расчетно-аналитические методы, система сбалансированных показателей, методы статистической обработки и обобщения информации. Для практической реализации указанных методов в работе использовались программные приложения «MS Excel XP», «Project Expert 7» и др.
Информационную базу исследования составили нормативные акты органов власти Российской Федерации, данные Федеральной службы государственной статистики, монографические и периодические публикации отечественных и зарубежных ученых по проблематике исследования, оперативные и отчетные данные строительных организаций Самарской области, материалы независимых аналитических агентств и мониторинговых центров, информационно-поисковых систем, размещенные в глобальной сети Интернет, методические материалы всероссийских и региональных научно-практических конференций по теме исследования.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке методических основ и практических рекомендаций по эффективному применению инновационных форм инвестирования в жилищном строительстве. К наиболее существенным результатам диссертационного исследования, обладающим научной новизной и выносимым на защиту, относятся следующие:
-
-
-
предложен механизм взаимодействия основных элементов инвестиционной деятельности в строительстве, который закреплен в форме разработанного «куба инвестиционной деятельности». Данный механизм показывает организацию взаимодействия субъектов и объектов инвестиционной деятельности, а также функционирование субъектов в рамках реализации инвестиционных проектов;
-
установлены особенности инновационно-инвестиционной деятельности, связанной с жилищным строительством, и определены факторы, сдерживающие развитие инновационно-инвестиционной деятельности строительных компаний. Правильная организация инновационно-инвестиционной деятельности позволяет минимизировать либо избежать воздействия негативных факторов;
-
адаптирована матрица существующих форм и методов инвестирования и ипотечного кредитования с учетом зарубежного опыта. На основании данной матрицы выделены инструменты, которые применяются при разработке инновационных форм инвестирования;
-
разработана модель комплексного холдингового управления инновационно-инвестиционной деятельностью в жилищном строительстве, определены финансовые, организационные и информационные связи, позволяющие уменьшить издержки строительных компаний и оптимизировать структуру управления строительными проектами;
-
предложена инновационная форма государственно-частного партнерства в жилищном строительстве с участием инвестиционных фондов. Данная форма способствует решению вопросов эффективного взаимодействия государственных и коммерческих структур с целью обеспечения населения жильем;
-
разработаны инновационные формы и методы привлечения инвестициями в жилищное строительство с участием институтов строительных сберегательных касс, жилищно-строительных кооперативов, банковских структур, «доходных домов» и т. д. Данные формы и методы позволяют сформировать дополнительные источники финансирования строительства, ускорить процесс строительства, и увеличить ответственность строительных организаций перед инвесторами за счет системы двойного контроля.
Теоретическая и практическая значимость результатов диссертационного исследования состоит в том, что оно развивает теоретическую и методическую базу решения проблемы повышения эффективности инновационно-инвестиционной деятельности в жилищном строительстве, а также предлагает реализацию новых форм инвестирования в строительстве, что может быть использовано в текущей работе строительных и инвестиционных холдинговых компаний, участвующих в реализации строительных проектов.
В практическом плане результаты диссертации позволяют сформулировать требования к системе управления инвестициями в строительстве, способствующие росту объемов жилищного строительства, улучшение качества недвижимости и повышение уровня обеспеченности населения жильем.
В диссертации также решены некоторые задачи, имеющие самостоятельное теоретическое и практическое значение. Например, разработаны экономические модели с активным участием государственных и банковских структур в эффективной реализации строительных проектов. Полученные выводы и рекомендации могут применяться в системе организации работы строительных компаний и холдингов.
Апробация работы и публикации. Основные материалы диссертации были доложены на российских научно-практических конференциях: и опубликованы в 6 печатных работах общим объемом 1,7 печ. л., в том числе 3 публикации в журналах, входящих в Перечень ведущих рецензируемых научных журналов и изданий ВАК.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, приложения и библиографического списка. Всего диссертация содержит 183 страницы основного текста, включая 38 рисунков, 33 таблицы и библиографию из 186 наименований.
Концептуальные основы инвестиционной деятельности в строительстве
Объективно необходимым звеном экономических процессов является инвестирование, которое позволяет не только создавать новые объекты и производственные мощности, но и совершенствует и качественно обновляет имеющиеся технологии. Именно используемые с целью извлечения дохода для расширения и развития вложения, составляют экономический смысл инвестиций.
Для раскрытия сущности инвестиций необходимо дать определение инвестициям, инвестиционной деятельности, а также ознакомиться с основными элементами инвестиционной деятельности.
Большинство исследователей под инвестициями понимают совокупность затрат, реализуемых в форме целенаправленного вложения капитала па определенный срок в различные сферы экономики, в объекты предпринимательской и других видов деятельности для получения прибыли (дохода) и достижения как индивидуальных целей инвесторов, так и положительного социального эффекта.
Однако данное определение не является абсолютно истинным и всеобъемлющем. Существуют много модификаций определений понятия «инвестиции», в которых отражается множественность подходов к пониманию их экономической сущности.
В наиболее общем виде инвестиции являются вложением средств (капитала) с целью увеличения их объема в будущем. Так некоторые экономисты расширяют понятие и определяют инвестиции, как долгосрочные вложения денежных средств и иного капитала в собственной стране или за рубежом в объекты различной деятельности, предпринимательские проекты, социально-экономические программы, инновационные проекты в целях получения дохода или достижения иного полезного эффекта. Важным звеном изучения понятийного аппарата инвестиций является определение инвестиционной деятельности. Инвестиционная деятельность — это вложение инвестиций и осуществление иных действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного (социального, политического и другого) эффекта. Процесс вложения инвестиций в данном случае подводится под понятие "инвестирование".
В процессе инвестиционной деятельности компании для разработки и реализации инвестиционных программ применяют необходимые инвестиционные ресурсы, используя эффективные объекты (инструменты) инвестирования.
В России формирование современной инвестиционной системы произошло в середине 90-х годов, когда были приняты основные законодательные акты, стимулирующие инвестиционную деятельность. Наиболее важным является Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме жилищных вложений», в котором под инвестиционной деятельностью понимается «вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта» [129].
Таким образом, понятия «инвестиции» и «инвестиционная деятельность» многогранны, поэтому разработан «Куб инвестиционной деятельности в жилищном строительстве», грани которого являются основными составляющими инвестиций и взаимодействуют в результате инвестиционной деятельности. Определим основные грани куба: субъекты и объекты инвестиционной деятельности, инвестиционные проекты, инвестиционные процессы, источники инвестиций и сферы их применения (рис. 1.2.1). Рассмотрим более подробно элементы инвестиционной деятельности в жилищном строительстве. Субъектами инвестиционной деятельности в жилищном строительстве являются: инвесторы; заказчики; подрядчики (субподрядчики); пользователи объектов жилищных вложений. Инвесторы — это физические и юридические лица, вкладывающие собственные и привлеченные средства в строительные объекты. Все инвесторы в строительстве делятся на индивидуальных и институциональных. Индивидуальные инвесторы - это физические или юридические лица, их объединения, органы государственного и местного самоуправления, присваивающие результаты инвестиционной деятельности и решающие собственные задачи и задачи социально-экономического характера. Институциональные инвесторы (банки, инвестиционные компании и инвестиционные фонды) являются посредниками, аккумулирующими средства индивидуальных инвесторов и осуществляющими инвестиционную деятельность от своего лица. Следует отметить, что сегодня в строительстве происходит институционализация инвестиционных рынков. Инвесторы осуществляют выбор строительных объектов, определяют направления, объемы и эффективность инвестиций в тот или иной проект, контролируют их целевое использование. Инвестор, участвующий в инвестиционной деятельности в строительстве получает права пользования и распоряжения на построенную недвижимость, может самостоятельно осуществить её реализацию. Инвесторами в строительном проекте - могут быть заказчик, кредитор, покупатель, а также выполнять функции застройщик, обладая правами на земельный участок под застройку.
Заказчики — физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию строительного проекта, не вмешиваясь при этом в предпринимательскую или иную деятельность инвестора. Заказчиками могут быть и инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения инвестициями па период и в пределах полномочий, которые устанавливаются договором подряда, за счет средств, которыми его наделяет инвестор.
Модели инвестиционной деятельности в жилищном строительстве на зарубежном рынке
На инвестиционно-строительном рынке Российской Федерации применяются преимущественно стандартные формы инвестирования и применением системы управления строительным процессом с последовательным осуществлением отдельных его стадий. Это приводит к возникновению большого количества издержек и увеличению сроков строительства.
На зарубежных рынках недвижимости применяются разнообразные формы организации инвестиционной деятельности. Поэтому сегодня появилась необходимость пересмотра традиционных подходов к использованию инвестиций. При этом инвестиционную политику нельзя отрывать от системного рассмотрения конкретных условий не только экономического, по и социального, экологического характера с учетом их динамики на перспективу.
На практическое развитие строительного рынка и организацию жилищного кредитования в зарубежных странах значительное влияние оказывают политические, экономические, социальные и правовые факторы, которые служат основой десятков разновидностей и схем организации жилищного кредитования. Это является основанием для того, что инвестирование в строительной сфере в значительной мере определяется организацией жилищного кредитования.
Сегодня специалистами в области инвестиционной деятельности в строительстве выделено несколько вариантов жилищного кредитования, которые объединены в следующие модели стандартная модель, модель ипотечного максимума, и сбалансированная модель. При этом следует отметить, что в одной стране могут функционировать одновременно несколько моделей (таблица 2.2.1).
Более подробно данные модели будут проанализированы при рассмотрении основных принципов организации инвестиционной деятельности в зарубежных странах.
В рамках функции регулирования во многих зарубежных странах государство ведёт активную политику по формированию и ограничению цены реализации недвижимости, что является важным стратегическим направлением стимулирующим рынок к уменьшению издержек и введению инноваций"[156, с. 51].
Рассмотрим примеры построения "дома инвестиций" в сфере жилищного строительства разных зарубежных стран.
Среди функций внутреннего управления строительной компанией в США главная роль принадлежит основным функциям технического и стратегического планирования, производственного управления и стоимостного контроля, которые за счет системы «обратной связи» через процессы принятия управленческих решений на переходят непосредственно на строительные процессы.
При функционировании данной структуры при использовании методов экономико-математического моделирования и информационно-аналитических методов реализуются два основных направления развития: -разработка и внедрение информационно-управляющих систем (комплексная система автоматизированного управления или другие системы) включенных в локальную сеть строительной компании и внешнюю сеть серверов, в рамках которых происходит управление основными стратегическими задачами и принятие текущих управленческих решений; - разработка систем обеспечения процессов принятия решений, т.е. систем, обеспечивающих решение конкретных задач управления и имеющих целевую ориентацию на эти задачи. При этом данное направление является наиболее привлекательным для инвестора, поскольку оно гарантирует постепенное получение эффекта без необходимости крупных первоначальных капиталовложений.
В рамках внутрифирменного управления компаниями в США большую роль играют реализация функций стоимостного анализа и совершенствования системы сметных расчетов. Сегодня специалисты выделяют два основных направления совершенствования внутренней организационно-функциональной системы: - усиление роли оценки стоимости проекта и подробного экономического обоснования на ранних стадиях инвестиционного процесса; -усиление учета непосредственно в процессе реализации строительных проектов всех текущих затрат.
Большинство специалистов в области инвестиционной деятельности за рубежом убеждены, что издержки, вызванные детальными экономическими и иными исследованиями на первоначальных стадиях инвестиционного процесса, в дальнейшем окупаются. Благодаря этим исследованиям удается предотвратить многие проектные ошибки, обеспечить экономию ресурсов в процессе сооружения и эксплуатации объекта, уменьшить риск в строительстве.
Также для данной системы характерна многовариантная проработка возможных проектных решений с их тщательной технико-экономической оценкой. Кроме этого, в процессе стоимостного контроля накапливаются показатели фактических затрат на единицу каждого вида работ для однотипных объектов по районам строительства. Такая информация об индивидуальной по каждому объекту и усредненной по множеству объектов фактической стоимости единицы объемов работ в разных районах образует своеобразный "банк данных", используемый строительной фирмой в США для оценки последующих заказов, а также при планировании на перспективу.
Основные формы и методы привлечения инвестиций в жилищном строительстве
Среди специалистов нет однозначного мнения по поводу того, насколько законны действия застройщиков, предлагающих заключить предварительный договор. Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ «По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) па условиях, предусмотренных предварительным договором» [3]. Это означает что, заключая этот договор, участник долевого строительства не покупает недвижимость, а получаете право на заключение в будущем договора купли -продажи на условиях, которые были обозначены в предварительном договоре.
Поскольку при заключении договора предварительной продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, такой договор не регистрируется в органах производящих регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.
Чтобы обезопасить себя, в предварительном договоре подробно описываются все этапы строительного процесса со сроками и обязанностями застройщика (продавца) на каждом отдельном этапе, а также штрафные санкции на случай, если застройщик вовремя не зарегистрировал свое право собственности или не заключил основной договор купли-продажи.
Таким образом, предварительный договор купли-продажи недвижимости является менее привлекательным для покупателя, но более удобным инструментом для застройщика.
Ещё одним способом инвестирования, альтернативным схеме с применением Закона об участии в долевом строительстве является форма, при которой отношения между застройщиком и покупателем квартиры оформляются в виде договора беспроцентного займа, по которому покупатель предоставляет заёмные средства застройщику, а застройщик после сдачи дома в эксплуатацию подписывает основной договор купли-продажи недвижимости, а договор займа расторгается.
Следующим видом привлечения инвестиций является форма инвестирования в жилищное строительство с использованием механизмов Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме жилищных вложений» (далее Закон об инвестиционной деятельности) [8]. Отличие данной формы инвестирования, заключается, прежде всего, в изменении статусов участников проекта: застройщика и инвестора. Если во всех предыдущих схемах финансирования доминирующую роль играет застройщик, сам выбирая схему финансирования и участников, которых он к этой схеме допускает, то согласно схеме финансирования по Закону об инвестиционной деятельности центральной фигурой является инвестор (рис. 2.3.2).
Инвестор, реализуя инвестиционный проект, может преследовать одну из двух целей:
-извлечение прибыли от продажи недвижимости. В этом случае после окончания проекта он полагает получить назад вложенные средства и определённый доход. Доход формируется от реализации объекта пользователям, то есть конечным потребителям квартир;
-дальнейшее использование построенного жилого дома в своих целях (тогда инвестор совпадает с пользователем). Применительно к жилищному строительству вторая цель реализуется в случае создания «доходных домов», практика построения которых появляется сегодня в России.
Схема инвестирования отличается от схемы кредитования (займа), так как инвестирование предполагает несение рисков, связанных с реализацией проекта, инвестором. В то же время банк или любой иной кредитор не несёт рисков дефолта проекта (только опосредованно через дефолт застройщика). То есть кредитная организация по договору займа может всегда требовать возврата кредита и уплаты процентов, тогда как инвестор может оказаться без вложенных средств, в случае если проект, который он захотел реализовать оказался неосуществимым или убыточным. Застройщик (заказчик) в данном случае выполняет лишь техническую функцию и отвечает за реализацию проекта лишь в части добросовестного исполнения своих функций, но не за сам выбор проекта. Заказчик отвечает лишь в объеме причитающегося ему вознаграждения (если, конечно, в процессе реализации он не совершал противоправных действий, приведших к невозможности реализации проекта).
Рисковым характером деятельности инвестора объясняется то, что он имеет право рассчитывать на всю прибыль от проекта за вычетом вознаграждения заказчика, тогда как кредитная организация может претендовать лишь на проценты по кредитному договору.
В соответствии с рассматриваемой схемой инвестирования основные денежные средства поступают от инвестора. Заказчик проекта не должен быть связан с вопросами финансирования, хотя договор с ним может предусматривать его обязанность обеспечивать определённый уровень реализации площадей в жилом доме. Бизнес-план может быть составлен так, что, начиная с определённого момента, входящие потоки от реализации площадей третьим лицам перекрывают весь необходимый текущий объем финансирования.
Разработка инновационных форм управления и инвестирования проекта застройки жилого комплекса «Изумрудный», г. Самара
Основной недостаток, присущий IRR, в отношении оценки проектов с неординарными денежными потоками может быть преодолен путем привлечения дополнительных экономико-математических методов. Соответствующий аналог IRR, который может применяться при анализе любых проектов, получил название модифицированной внутренней нормой прибыли MIRR.
Алгоритм расчета MIRR предусматривает выполнение нескольких процедур. Прежде всего, рассчитываются суммарная дисконтированная стоимость всех оттоков и суммарная наращенная стоимость всех притоков, причем и дисконтирование, и наращение осуществляются по цене источника финансирования проекта. Наращенная стоимость притоков называется терминальной стоимостью. Далее определяется коэффициент дисконтирования, уравнивающий суммарную приведенную стоимость оттоков и терминальную стоимость, который в данном случае как раз и представляет собой MIRR. Размер модифицированной внутренней нормы доходности в проекте застройки жилого комплекса «Изумрудный» составляет 18,24%.
Срок окупаемости инвестиций (РР) — период времени, необходимый для того, чтобы доходы, возникающие от инвестиционной деятельности, покрыли затраты на инвестиции. При этом временная ценность денег не учитывается. В проекте "Изумрудный" срок окупаемости равен 67 месяцам.
Таким образом, анализ инвестиционной привлекательности и оценка и эффективности строительного проекта "Изумрудный" позволяет сделать следующие выводы: 1. Жилой комплекс "Изумрудный" спроектирован в соответствии с современными требованиями, находится в экологически-чистой "зелёной" зоне города, в близости от основных центров города, зон деловой активности, спальных районов и главных магистралей. 2. Жилой комплекс «Изумрудный» включает широкий инфраструктурный спектр: детский сад, спортивные площадки, подземные паркинги, наземные открытые парковки, торговый центр. 3. Динамика и текущие показатели цен на жилье дают основания полагать, что наметилась устойчивая тенденция к росту цен на первичном рынке недвижимости. Темпы изменения цен выше темпов инфляции и в перспективе сохранят свою динамику, поэтому реализация проекта застройки жилого комплекса «Изумрудный» является экономически обоснованной, а спрос на новое жилье будет сохранять тенденцию к росту. 4. Проект «Изумрудный» характеризуется следующими показателями: общий инвестиционный бюджет по проекту - 5 087 697 тыс руб., выручка от реализации всех построенных площадей - 7 ПО 931 тыс руб., чистая приведенная стоимость денежного потока (NPV) положительна и составляет 774 920 тыс руб. (после уплаты налогов), длительность инвестиционной стадии - 6,5 лет, период окупаемости инвестиций - 5,5 лет, а внутренняя норма доходности (IRR) - 15,60 %, модифицированная внутренняя норма доходности (MIRR)-18,24%. В то же время следует отметить, что при реализации данного проекта с помощью имеющихся форм и методов инвестирования существуют следующие риски: -риски, связанные с финансированием проекта исключительно за счет кредитных средств банка; -риски, связанные с изменением технико-экономических параметров проекта в ходе осуществления строительно-монтажных работ, а также риски, связанные с изменением сроков и стоимости строительства; -отсутствие в проекте альтернативных программ реализации недвижимости и схем дополнительного финансирования строительства; -отсутствие инструментов страхования строительных и финансовых рисков. Рассмотрим изменение динамики продаж, сроков выполнения строительно-монтажных работ и показателей эффективности проекта (увеличение или уменьшение IRR, MIRR, NPV, РР и других показателей), а также возможности уменьшения рисков проекта в случае применения инновационных новых форм финансирования проекта и новых программ реализации жилой и коммерческой недвижимости в проекте. Внедрение новых форм управления и применение новых форм инвестирования строительных проектов является важным направлением деятельности строительных компаний, в рамках которых они проводят перераспределение инвестиционных потоков, определяют новые пути их движения, разрабатывают инновационные модели участия частных и корпоративных инвесторов в строительстве.
В новых моделях и схемах финансирования и реализации строительных проектов должны активно участвовать банковские структуры, объединения дольщиков и строительные кооперативы, инвестиционные фонды и иные организации, помогающие застройщику и контролирующие ход строительства. Важно также, чтобы предложенные формы участия частных инвесторов в строительстве защищали их от рисков потери инвестиций, от нарушения срока сдачи объекта, несоответствия построенного объекта заявленному и т. д.
Рассмотрим новые формы управления и инвестирования в ходе реализации проекта застройки жилого комплекса «Изумрудный», опираясь на факторы, оказывающие влияние на его инвестиционную привлекательность и эффективную реализацию.
Одним из перспективных направлений эффективного управления строительными проектами является формирование строительного холдинга, который представляет собой хозяйствующий субъект, включающий головную (материнскую) компанию и подчиненные ей отношениями собственности дочерние предприятия. Сегодня в России практически нет строительных холдингов в чистом виде, а наиболее часто встречаются: финансово-строительные, инвестиционно-строительные и промышленно-строительные холдинги.
Похожие диссертации на Инновационные формы инвестирования в жилищном строительстве
-
-
