Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. АНАЛИЗ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, СОБСТВЕННОСТИ И ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ 8
1. Анализ основных признаков и классификация объектов недвижимости 8
1.2. Анализ основных экономических характеристик объектов недвижимости 12
1.3. Анализ основных проблем управления объектами недвижимости 24
ГЛАВА 2. МЕТОДЫ ПОЭТАПНОЙ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТОВ РАЗВИТИЯ 36
2.1. Функционально-организационная структура рынка недвижимости 36
2.2. Методы анализа рынка недвижимости 39
2.3. Методы выбора и оценки эффективности проекта развития жилой недвижимости 62
2.4. Методы оценки объектов жилой недвижимости 81
2.5. Оценка земельных участков 106
ГЛАВА 3. ОРГАНИЗАЦИОННО-УПРАВЛЕНЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ ПРОЕКТА РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ 113
3.1. Управление факторами проекта развития жилой недвижимости 113
3.2. Организационно-управленческий механизм принятия решений по завершенному объекту инвестиционного проекта 129
3.3.Виды сделок с недвижимостью 133
3.4. Программные средства разработки бизнес-плана в системе девелопмента 142
ВЫВОДЫ 146
ЛИТЕРАТУРА 150
ПРИЛОЖЕНИЯ 1
Введение к работе
Развитие современного инвестиционно-строительного комплекса в России осуществляется в условиях сильной конкуренции при невысокой, в целом, инвестиционной активности. Проблемы обеспечения эффективности инвестиционного процесса на любом иерархическом уровне являются отражением макроэкономических проблем, к числу которых можно отнести традиционные (внерыночные) схемы организации инвестиционного процесса, не обеспечивающие современные требования к качеству строительства и недостаточно «нацеленные» на конечный результат.
Проблемы инвестиционно-строительного комплекса чрезвычайно актуальны по причине изменившихся ориентиров, обусловленных переходом к рыночной экономике, повышением требований рынка к техническим и экономическим предложениям в жилищном строительстве, необходимостью соответствия объектов строительства широкому диапазону инвестиционных ресурсов, возросшим возможностям архитектурно-строительной практики, социальным потребностям населения. Проблемами совершенствования методов управления инвестициями занимаются многие отечественные и зарубежные ученые, подчеркивая актуальность этой проблемы и ее значимость для дальнейшего развития рыночных отношений, экономической и архитектурно-строительной наук. Следует отметить, что методы управления инвестиционно-строительным процессом постоянно совершенствуются, но их применение на практике часто не дает повышения эффективности.
Таким образом, актуальность проблемы управления инвестиционными проектами в жилищном строительстве, с одной стороны, обусловлена масштабами строительства и объемами инвестиций, с другой стороны, — недостаточной проработкой ключевых моментов, присутствующих на каждом этапе и растущей потребностью инвестиционно-строительного комплекса в высокоэффективных формах и методах организации деятельности.
Вопросы управления инвестиционно-строительной деятельностью в рыночных условиях рассмотрены в научных исследованиях отечественных и зарубежных ученых Аныпина В. М., Архангельского В. Н., Багова В.П., Велика Д. Г., Грабового П.Г., Дмитриева А. Н., Иващенко Н.П., Ильенковой С.Д., Кабанова В.Н., Карасева А.В., Кирилловой А. Н., Ковалева Г. Д., Кудинова Л. Г., Кушлина В. И.,Максимова С.Н., Ольдерогге Н. Г., Попкова Ю. С, Прыкина Б.В., Рекитара Я. А., Черняка В. 3., Шапиро В. Д. , а также Варнеке Х.Ю., Друкера П., Кассона М., Кента К., Линка А., Питерса М., Портера М., Ротберга Р., Фостера Р., Хизрича Р., Янча Э. и др.
В теоретических исследованиях подробно рассматриваются частные вопросы управления проектами, основанные на современных теориях. В практической деятельности чаще всего используются общие методы, основанные на агрегированных показателях и ориентированные на конечный результат. При этом влияние промежуточных результатов на эффективность проекта в целом, не учитывается. В тоже время управление современным инвестиционным проектом требует комплексного управления различными этапами проекта в сочетании с управлением каждым отдельным этапом проекта как самостоятельным проектом с экономической точки зрения. В практической деятельности российского инвестиционно-строительного комплекса сквозное сопровождение проекта (девелопмент), начиная с этапа разработки идеи до завершения проекта, является новацией. Однако именно комплексно-сквозное управление различными этапами позволяет предвидеть экономические последствия общих решений, принятых на ранних и последующих стадиях инвестиционных проектов, и позволяет не только выбрать эффективный вариант проекта, но и своевременно скорректировать отдельные его составляющие с целью получения максимального эффекта.
Таким образом, суть предлагаемой автором концепции состоит в переходе инвестиционно-строительного комплекса на поэтапную систему девеломпента, являющегося проводником новых рыночных идей.
Основной целью диссертационной работы является развитие методов управления инвестиционными проектами в жилищном строительстве на разных этапах поэтапного инвестиционно-строительного цикла в условиях рыночной экономики. Для достижения цели в диссертации решались следующие задачи: 1)определить и систематизировать социально экономические предпосылки и область развития управления инвестициями и недвижимостью в рыночных условиях и провести анализ современных тенденций управления в сфере жилищного строительства; определить основные проблемы управления процессом развития жилой недвижимости, начиная с прединвестиционной стадии, включая промежуточные этапы незавершенного строительства и проекта в целом; 2)выявить основные классификационные признаки объектов строительства с точки зрения поэтапного управления и проанализировать различные методы оценки недвижимости на различных стадиях инвестиционно - строительного процесса; 3)выявить принципы и особенности поэтапной массовой и индивидуальной оценки жилой недвижимости и проанализировать различные виды операций с недвижимостью; 4)предложить методы управления качеством инвестиционно-строительной деятельности и формы поэтапного управления инвестициями в жилищном строительстве.
Объектом исследования является инвестиционно-строительный процесс развития жилой недвижимости и его ориентация на новые рыночные идеи. Предметом исследования являются методы управления инвестициями в развитии жилья.
Методологической основой исследования являются законодательные и нормативные акты РФ и ее субъектов. Теоретическую и методическую базу составляют труды отечественных и зарубежных ученых- экономистов, ведущих специалистов в области инвестиционно-строительной деятельности, управления недвижимостью, посвященные вопросам теории и практики проблем управления. В качестве информационной базы использованы материалы Госкомстата РФ, Минэкономики РФ, материалы научных конференций и семинаров. Исследование основано на положении ведущих школ. В работе применен научный инструментарий, отражающий традиционные черты методологии экономической науки. Гипотезой диссертации является предположение о необходимости управления востребованными рынком инвестиционными проектами в сфере жилищного строительства, не только как целыми проектами, но и их этапами (блоками), как самостоятельными проектами, в рамках общего проекта.
Научная новизна исследований состоит в том, что в результате осуществления комплексного исследования организационно-управленческих и экономических проблем управления инвестиционными проектами в жилищном строительстве, предложены новые методы управления современным проектом развития жилой недвижимости, основанные на комплексно-сквозном сопровождении инвестиционного проекта на всех его этапах осуществления при одновременном управлении каждым отдельным этапом проекта как самостоятельным проектом. На основе этого подхода в диссертации выдвигается и обосновывается комплекс новых постановок и решений.
На защиту выносятся следующие результаты исследования, имеющие, по мнению автора, научную новизну:
1) модель комплексно-сквозного управления проектом развития жилой недвижимости, включая управление различными законченными инвестиционно-строительными этапами (блоками), отражающая последовательность решения задач с учетом их взаимозависимости и взаимоопределенности;
2) положения по применению метода девелопмента в реализации проектов развития недвижимости в сфере жилищного строительства;
3) модель поддержки решений по выбору проектов развития объектов жилой недвижимости, как система целей, направлений, механизмов и ожидаемых результатов управления;
4) целевая модель анализа рынка жилой недвижимости, отражающая последовательность решения задач по определению оптимального проекта или выработки инвестиционного замысла с учетом их взаимозависимости и взаимоопределенности;
5) научно-практические рекомендации по совершенствованию методов управления инвестиционными проектами и практического использования метода девелопмента для решения задач развития жилой недвижимости. Теоретическая значимость исследований состоит в том, что полученные результаты могут быть использованы для дальнейших исследований и развития теории управления проектами в сфере жилой недвижимости в условиях рынка, для разработки унифицированной методики девелопмента для проектов развития различных типов недвижимости.
Практическая ценность исследования заключается в комплексном раскрытии вопросов совершенствования процесса управления проектами развития жилой недвижимости и возможности на основе разработанных автором рекомендаций и предложений, в определенной степени, устранить неопределенный характер инвестиционно-строительных проектов, особенно на ранних и промежуточных стадиях. Результаты исследований рекомендованы к использованию в качестве методического инструментария органам управления и разработки инвестиционно-строительных проектов и в преподавании курсов «Девелопмент», «Управление проектами».
Основные выводы и положения диссертационного исследования доложены автором на научных конференциях, опубликованы в статьях, сборниках научных работ и монографии (в соавторстве, отдельные главы).
Ряд принципиальных результатов по рассматриваемым проблемам излагались в выступлениях на научно-практических и теоретических конференциях в Московском институте строительства и коммунального хозяйства. Отдельные научно-практические рекомендации и элементы метода девелопмента апробированы в ФГУП «Институт общественных зданий» Госстроя России и департаменте инвестирования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Общий объем выполненных соискателем публикаций по теме диссертации составляет 3,4 а. л. Достоверность результатов исследований основывается на теоретических и методологических положениях, сформулированных в научных трудах отечественных и зарубежных ученых, результатах работы зарубежных и отечественных компаний в условиях российского рынка, предварительной апробации результатов и практического внедрения рекомендаций, разработанных автором.
