Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретико-методологиеские основы инвестиционной деятельности в жилищной сфере 12
1.1 Анализ и выявление проблем обеспеченности населения России жильем 12
1.2 Особенности государственного регулирования и координации инвестиционной деятельности в жилищной сфере в России 31
1.3 Зарубежный опыт развития инвестиционной деятельности в жилищной сфере 37
Глава 2. Система государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере на современном этапе 57
2.1 Оценка инвестиционной привлекательности жилищной сферы для притока инвестиционного капитала 57
2.2 Формы и механизм государственного регулирования инвестиций в настоящее время 63
2.3 Анализ государственного регулирования процесса привлечения инвестиций в жилищную сферу за счет ипотеки 70
Глава 3. Выбор направлений совершенствования государственного регулированияинвестиционной деятельностив жилищной сфере 99
3.1 Повышение инвестиционной привлекательности жилищной сферы посредством разработки более совершенных форм и механизма государственного регулирования инвестиционной деятельности с учетом мирового финансового кризиса 99
3.2 Разработка методических рекомендаций по развитию государственного регулирования системы управления инвестиционной деятельностью в сфере ипотечного жилищного кредитования 105
3.3 Разработка положений по совершенствованию законодательства в области инвестиционной деятельности в жилищной сфере 138
Заключение 144
Список использованной литературы 152
Приложения 164
- Особенности государственного регулирования и координации инвестиционной деятельности в жилищной сфере в России
- Формы и механизм государственного регулирования инвестиций в настоящее время
- Анализ государственного регулирования процесса привлечения инвестиций в жилищную сферу за счет ипотеки
- Разработка методических рекомендаций по развитию государственного регулирования системы управления инвестиционной деятельностью в сфере ипотечного жилищного кредитования
Введение к работе
Актуальность темы. Активизация процесса привлечения инвестиций в жилищную сферу является одним из важнейших направлений проводимых в России реформ. Уровень развития жилищной сферы влияет на экономический рост страны и неразрывно связан с социальным благосостоянием, так как улучшение жилищных условий было и остается одной из самых приоритетных потребностей населения России. Развитие жилищной сферы стимулирует производство в смежных отраслях, способствует созданию рабочих мест, аккумулированию финансовых ресурсов и, безусловно, влияет на социальную стабильность в стране посредством обеспечения требуемого уровня жизни населения.
Важнейшей проблемой в условиях экономического кризиса является совершенствование системы государственного регулирования инвестиционной деятельности именно в жилищной сфере, направленной на привлечение денежных средств в жилищное строительство с целью решения проблем обеспечения населения России жильем. Это связано в первую очередь с тем, что государство играет ключевую роль в регулировании инвестиционных процессов.
Кроме того, значимость всестороннего исследования государственного регулирования инвестиционной деятельности в сфере жилой недвижимости определяется тем, что управление инвестициями является важным средством структурного преобразования производственного потенциала России и решения жилищных проблем.
В настоящее время в жилищной сфере страны отсутствует четкий организационно-экономический механизм государственного регулирования инвестиционной деятельности, а именно: нет централизованной системы управления, нарушены организационно-экономические связи между его субъектами, существующая законодательная база не в полной мере решает вопросы, связанные с привлечением инвестиций в жилищную сферу, критерии распределения инвестиций и оценки эффективности их использования не учитывают особенности инвестиционного процесса в жилищной сфере в современных условиях. Это послужило причинами того, что темпы жилищного строительства стали снижаться, а жилищная проблема продолжает оставаться одной из острых социальных проблем страны.
Последствия мирового экономического кризиса, дестабилизации экономики, оказали негативное влияние на состояние экономики России в целом, в том числе и на сферу жилой недвижимости и жилищного строительства.
Следовательно, без резкого увеличения капиталовложений в сферу недвижимости на данный момент нельзя осуществить активизацию инвестиционной привлекательности отрасли жилищного строительства, а значит повысить уровень социального благосостояния граждан, так как улучшение жилищных условий было и остается одной из самых приоритетных потребностей населения России.
Именно поэтому оживление инвестиционной деятельности в жилищной сфере – основное условие выхода России из нынешнего системного кризиса и создания предпосылок для устойчивого экономического роста. В связи с этим особую актуальность приобретают вопросы эффективного привлечения инвестиций именно в жилищную сферу и совершенствование организационно-экономического механизма государственного регулирования инвестиционной деятельности в данной сфере экономики.
Без осуществления мер государственной поддержки сфера жилой недвижимости не сможет выполнить задачи по повышению инвестиционной привлекательности данной отрасли экономики, и, как следствие, проблема обеспеченности населения России жильем останется нерешенной. Дисбаланс между спросом и предложением, явившийся основной причиной безудержного роста цен в докризисный период, останется определяющим фактором динамики цен и после выхода страны из кризиса. Антикризисные меры должны носить не только «оперативный характер», но и быть направлены на решение тех проблем, которые давно назрели в жилищной сфере до начала кризиса, и от успешного решения которых зависит то, насколько быстро данная отрасль выйдет из кризиса.
Современные направления жилищной политики государственных органов власти в сфере гражданско-правовых отношений, связанные с выявлением несоответствий в системе государственного регулирования инвестиций в жилищной сфере, отражают актуальность разработки новых подходов, направленных на совершенствование системы управления инвестициями в жилищной отрасли посредством ипотеки и на основании разработки мер государственного стимулирования инвестиционной деятельности.
Совокупность указанных обстоятельств обусловила актуальность и целесообразность данного исследования, цель которого заключается в разработке предложений по совершенствованию системы государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере посредством:
разработки государственных программ стимулирования в области ипотечного жилищного кредитования;
по предоставления налоговых льгот для девелоперов, строящих социальное жилье;
внесения изменений и дополнений в законодательную базу
для привлечения дополнительных инвестиционных ресурсов и наиболее эффективного их распределения по различным направлениям жилищной сферы, решив тем самым проблемы обеспеченности населения жильем.
Степень разработанности проблемы. Отечественные и зарубежные исследователи активно занимались разработкой различных аспектов системы реализации инвестиционных процессов. В частности, вопросам регулирования, организации и управления инвестициями в жилищной сфере посвящены труды российских ученых и практиков различных школ и направлений: Балабанова И.Т., Беляева С.Г., Васильева В.М., Горемыкина В.А., Грабового П.Г., Григорьева В.В., Липсица И.В., Ресина В.И., Смирновой И.В. и др. Значительный вклад в разработку теоретических подходов к решению данных проблем внесли также такие зарубежные исследователи как Г. Маркович, Н. Ордуэй, Дж. Фридман, Дж. Эккерт и др.
Фундаментальные исследования в области государственного регулирования инвестиционных процессов в жилищной сфере проводились в разное время многими учеными, среди которых, прежде всего, следует назвать М.М.Агаркова, С.С.Алексеева, Ю.Г. Басина, М.И. Брагинского, В.М. Будилова, В.В. Витрянского, Б.Д.Завидова, О.С. Иоффе, А.Ю.Кабалкина, Л.А. Лунца, И.Б.Новицкого, О.Н. Садикова, Е.А. Суханова, P.O. Халфину, В.А. Тархова, B.C. Толстого, З.И. Цыбуленко, В.А. Шабалина, Л.А. Петра-жицкого, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича и т.д.
Вопросы государственного регулирования инвестиционной деятельности в области жилой недвижимости рассмотрены в трудах В.А. Горемыкина, B.C. Ема, Е.В. Кудрявцевой, И. Караваева, К.Л. Митрошиной, А.Л. Пуховой, Е.М. Павлодского, Л.И. Рябченко A.C. Смолянникова, В.М.Старостина Е. Терновской, A.M. Эрделевского и т.д. С целью изучения зарубежной практики регулирования инвестиционной деятельности в сфере жилой недвижимости проанализированы научные труды таких известных зарубежных ученых как: Дж. Кук, Дж. Эккерт, К. Фоллак, Г.-Ю. Шольц, А. Коулз, Дж. Хардт, Д. Мэннинг.
В ряде работ получили освещение различные принципы развития рынка недвижимости, экономико-правовые аспекты и процедура оформления инвестиций в недвижимость. Вместе с тем, в этой сфере существует ряд проблем, которые остаются недостаточно исследованными.
В экономической литературе недостаточное внимание уделено исследованию системы государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере, путям ее дальнейшего преобразования и системному анализу отдельных категорий инвесторов. Кроме того, многие работы были выполнены в других экономических и социально-политических условиях, в ином законодательном пространстве и зачастую не отражают современных реалий. Это свидетельствует о том, что выбранная область исследования не достаточно изучена.
Целью исследования является разработка комплексных мер по совершенствованию форм и механизма государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере с целью их адаптации к современным экономическим условиям.
Содержание поставленной цели предопределило следующие задачи исследования:
-
оценить обеспеченность населения России жильем по регионам;
-
сформулировать причины низкого уровня обеспеченности жильем населения России;
-
определить роль государства в формировании системы регулирования инвестиционной деятельности;
-
исследовать состояние системы ипотечного жилищного кредитования как объекта привлечения инвестиций;
-
выявить особенности построения системы государственного регулирования инвестиций в жилищной сфере в зарубежных странах;
-
проанализировать современные направления и формы государственного регулирования инвестиционной деятельности на российском рынке жилой недвижимости и предложить более эффективные формы государственного регулирования инвестиций в жилищной сфере;
-
дать оценку инвестиционной привлекательности жилищной сферы для подтверждения необходимости стимулирования притока инвестиционного капитала в нее;
-
обосновать методы привлечения инвестиций в жилищную сферу посредством совершенствования механизма государственного регулирования инвестиционной деятельности;
-
разработать методические рекомендации по развитию государственного регулирования системы управления инвестиционной деятельностью в сфере ипотечного жилищного кредитования населения.
Объект исследования. Жилищная сфера экономики России как объект государственного регулирования инвестиционной деятельности.
Предмет исследования. Социально-экономические отношения, регулируемые государственными органами власти в жилищной сфере России в процессе осуществления инвестиционной деятельности.
Методы исследования. Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили труды российских и зарубежных ученых по исследуемой проблеме. В исследовании использовались законодательные и нормативные акты РФ, информационно-статистические данные РФ, материалы научных конференций, аналитические материалы информационных агентств и исследовательских институтов.
При обработке результатов исследования использовались методы системного, экономического и статистического анализа, научные методы познания такие, как историко-правовой метод, метод сравнительного исследования.
В работе использованы методологические и теоретические положения, содержащиеся в трудах зарубежных и отечественных ученых по вопросам государственного регулирования и управления инвестициями в жилищной сфере, развития и функционирования ипотечного кредитования в зарубежных странах и в России.
Достоверность результатов исследования вытекает из информационной базы для проведения анализа, которую составили материалы Федеральной службы государственной статистики (Росстат), Министерства финансов РФ, Базы данных Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Базы данных РБК, Системы комплексного раскрытия информации (СКРИН) и др. В диссертации использованы нормативно-правовые акты, направленные на регулирование отношений в жилищной сфере, и другие законодательные акты России.
Диссертация соответствует пункту 4.23. «Развитие форм государственного регулирования и методов экономического, финансового и налогового стимулирования инвестиционной деятельности» Паспорта специальности ВАК 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью).
Научная новизна. Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке эффективных форм и механизма государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере, а также в определении условий их успешной реализации в современных экономических условиях в целях активизации инвестиционной деятельности отечественных компаний в жилищной сфере.
Основные научные результаты, полученные в ходе исследования, состоят в следующем:
-
Уточнено понятие инвестиционной деятельности применительно к жилищной сфере, позволяющее разработать классификацию инвестиций в жилищную сферу и проводить системный анализ инвестиций с целью повышения эффективности их использования.
-
Проведена оценка обеспеченности населения России жильем и сделаны выводы о причинах низкого уровня обеспеченности по регионам нашей страны;
-
Определена роль государства в процессе управления инвестиционной деятельностью в жилищной сфере и обоснованы основные направления совершенствования существующих форм и механизма государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере.
-
Оценены показатели инвестиционной привлекательности жилищной сферы в условиях современной экономической ситуации;
-
Усовершенствован организационно-экономический механизм государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере, предусматривающий участие различных категорий инвесторов посредством ипотечного кредитования.
-
Предложены и обоснованы более эффективные формы государственного регулирования, а также механизмы управления инвестиционной деятельностью в жилищной сфере, обеспечивающие повышение ее инвестиционной привлекательности.
-
Разработаны методические рекомендации по развитию государственного регулирования системы управления инвестиционной деятельностью в сфере ипотечного жилищного кредитования населения.
Теоретическая значимость диссертационного исследования состоит в развитии прикладных аспектов общей теории эффективности инвестиций, использовании положений данной теории применительно к новому объекту – процессу инвестирования в жилищной сфере, а также в новых условиях – условиях экономического кризиса в России.
Практическая значимость работы. Практическая значимость работы состоит в создании аналитической базы для изучения вопросов, возникающих в процессе инвестирования в жилищную сферу. Основные положения могут быть использованы государственными органами власти и инвестиционными компаниями при проведении исследований, направленных на определение объема и структуры инвестиций, их коммерческой и социально-экономической целесообразности, определении инвестиционного потенциала различных групп инвесторов, а также при решении вопроса выбора источников, форм регулирования, управления и финансирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере.
Апробация научных результатов. Основные положения исследования выносились на обсуждение:
- на межвузовских научных конференциях «Актуальные проблемы России: экономика, управление, право» в 2005-2008 гг. ИНЭП г. Москва;
- на межвузовских научных конференциях молодых ученых и аспирантов в 2003-2008 гг. ИНЭП г. Москва;
- на международной научно-технической конференции «Системные проблемы надежности качества, информационно-телекоммуникационных и электронных технологий в управлении инновационными проектами (Инноватика-2009)».
Публикации результатов. По теме диссертации опубликовано 10 работ общим объемом 4,5 п.л., в том числе 3 работы в журналах, включенных в перечень изданий, рекомендованных ВАК Минобрнауки России.
Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений, объем работы-180 листов.
Особенности государственного регулирования и координации инвестиционной деятельности в жилищной сфере в России
Инвестиции - это долгосрочное вложение финансовых и экономических ресурсов с целью получения доходов и (или) иных благ в будущем (социальных, экологических, образовательных, инфраструктурных и других).
Сущность инвестиций заключается в том, что это финансирование каких-либо проектов с целью получения определенного блага (нескольких благ), либо вложение в эти проекты с теми же целями неденежных ресурсов: ценных бумаг, материальных ресурсов, интеллектуальных ресурсов (лицензий, патентов, программного обеспечения) [55].
Инвестиции — это необходимый фактор развития страны, региона, а также создания или развития организаций, реализации инвестиционных проектов. Однако этот фактор сам по себе не может обеспечить успешного развития и реализации инвестиционной деятельности. Важно; как осуществляется управление инвестициями, регулирование и координация процессом привлечения инвестиций в ту или иную отрасль.
Предметом настоящей диссертационной работы является анализ социально-экономических отношений, регулируемых государственными органами власти в жилищной сфере России в процессе осуществления инвестиционной деятельности посредствам исследования правовой обеспеченности инвестиционной деятельности этой отрасли экономики и выявления «узких мест» в регулировании инвестиций со стороны органов государственной власти.
Анализ правовых актов, принятых за последние десять лет в данной области, показывает, что регулирование инвестиционной деятельности все еще остается на стадии перехода к рыночной системе отношений. Во главе системы инвестиционного законодательства стоит Конституция РФ. Данный нормативный документ призван определять основные направления государственной инвестиционной политики в жилищной сфере. Содержание инвестиционной деятельности законодательно закреплено Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» и Федеральным законом «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации». События августа 1998г. выявили основные недостатки правового регулирования инвестиционной деятельности, как в жилищной сфере, так и в других отраслях экономики. Основной причиной наличия несоответствий и недостатков в российской правовой системе в области привлечения инвестиций является отсутствие разграничений между портфельными и прямыми инвестициями, разграничений которые позволили бы дифференцировать методы регулирования инвестиций в зависимости от намерений инвесторов — осуществлять вложения капитала в реальное жилищное строительство или размещать свои свободные денежные средства на короткий срок, пользуясь различными финансовыми инструментами, в том числе эмиссионными ценными бумагами. Отсутствие механизма правового регулирования инвестиций в Федеральном законе «Об иностранных инвестициях» сказалось на развивающемся финансовом рынке России. Согласно правилам рыночной экономики, физические и юридические лица - иностранные инвесторы - пользуются преимуществом свободы принятия экономических решений, а совершаемые ими действия на российском рынке подчиняются нормам гражданского права. Для того чтобы осуществлять деятельность в рамках гражданского законодательства, иностранное лицо должно получить доступ на национальный рынок, условия которого определяет государство, принимающее иностранные инвестиции [56]. Указанные направления развития законодательства об иностранных инвестициях отражены в Федеральном законе от 17 декабря 1998 г. N 191-ФЗ «Об исключительной экономической зоне РФ». Стимулирование процесса привлечения инвестиций малого бизнеса закреплено в Федеральном законе от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», в котором отражены льготы по налогообложению субъектов малого предпринимательства, фондов поддержки малого предпринимательства, инвестиционных компаний, кредитных, страховых организаций и других кредитных учреждений. Правовое поле финансирования инвестиций в жилищную сферу определяют также Указы Президента РФ. Перечислим наиболее важные из них для регулирования инвестиционной деятельности именно в жилищной сфере: - Указ Президента РФ от 22 декабря 1997г. №1364 «О составе Государственной комиссии по защите прав инвесторов на финансовом и фондовых рынках России»; - Указ Президента РФ от 16 сентября 1997г. №1034 «Об обеспечении прав инвесторов и акционеров на ценные бумаги в РФ»; - Указ Президента РФ от 17 сентября 1994г. №1928 «О частных инвестициях в РФ»; - Указ Президента РФ от 26 февраля 1993 №282 «О создании Международного агентства по страхованию иностранных инвестиций в РФ от некоммерческих рисков» и др. Также инвестиционную деятельность в жилищной сфере регулируют постановления Правительства РФ: - постановление Правительства РФ от 9 июня 2001г. №456 «О заключении соглашений между Правительством РФ и правительствами иностранных государств о поощрении и взаимной защите капиталовложений»; - постановление Правительства РФ от 13 октября 1995г. №1016 «О Комплексной программе стимулирования отечественных и иностранных инвестиций в экономику России»; - постановление Правительства РФ от 22 июня 1994г. №744 «О порядке размещения централизованных инвестиционных ресурсов на конкурсной основе» и др.
Нужно отметить, что важнейшими стимулами финансирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере является обеспечение государством гарантий прав инвесторов, защиты инвестиций и предоставление субъектам инвестиционной деятельности налоговых и таможенных льгот.
На основании проведенного анализа существующей законодательной системы в области государственного регулирования инвестиционной деятельности в сфере жилищной собственности установлено, что многие законные и подзаконными акты не учитывают современное состояние и экономические особенности отечественного рынка в сфере недвижимого имущества. Часто происходит субъективное распределение прав и обязанностей субъектов инвестиционных отношений, предоставление льгот и преимуществ данным субъектам со стороны государственных органов власти.
Формы и механизм государственного регулирования инвестиций в настоящее время
Формы и механизм государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере представляют собой совокупность инструментов и методов воздействия государства на инвестиционную политику страны — единая система управления инвестиционной деятельностью.
В ходе диссертационного исследования были систематизированы подходы, цели, формы, функции, методы, механизм и стадии государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере в настоящее время, представленные как единая система государственного управления инвестиционной деятельностью. В процессе исследования разработана следующая структура государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере (рис. 2.2.1).
На базе проведенного исследования мы пришли к выводу, что условно государственное регулирование инвестиционной деятельности в жилищной сфере производится с помощью следующих инструментов: - макроэкономические - инструменты, определяющие общеэкономический климат инвестиций в жилищной сфере, а именно влияющие на процентную ставку, темпы роста жилищной экономики и внешнеторговый режим (определяются комплексом мер бюджетно-налоговой политики); - микроэкономические - меры, воздействующие на отдельные составляющие инвестиций в жилищной сфере: налоговые ставки, правила амортизации, гарантии, льготные кредиты; - институциональные инструменты позволяют достичь координации инвестиционных программ частных инвесторов и включают государственные органы инвестиционной политики, объединения предпринимателей, информационные системы. Анализ структуры государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере в настоящее время позволяет сделать вывод, что существующие функции государственного регулирования и координации инвестиционной деятельности в жилищной сфере на территории нашей страны размыты и рассредоточены между многими федеральными органами, каждый из которых реализует их в пределах своей предметной компетенции и по своим направлениям. Так, в результате анализа соответствующих действующих законодательных и подзаконных актов (рассмотрены в параграфе 1.2 работы), появляется возможность выделить следующие блоки функций; осуществляемых сегодня на государственном (прежде всего федеральном) уровне в сфере регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере. Это функции: государственной легализации и, регистрации инвестиций и субъектов инвестиционной деятельности; общеэкономического и внешнеторгового государственного регулирования; финансово-кредитного и валютного регулирования контроля в инвестиционной деятельности; фискально-налогового государственного регулирования инвестиционной деятельности; государственного регулирования инвестиционной деятельности на фондовом рынке и в сфере приватизации. Следовательно, формы и методы государственного регулирования инвестиционной деятельности;в жилищной сфере должны быть более гибкими и не допускать разночтений. Они не могут быть исключительно запрещающими или разрешающими, а должны быть направлены на максимальное сотрудничество с субъектами инвестиционной деятельности, обеспечивать получение обоюдной выгоды, как государству, так и инвестору, осуществляющему привлечение капитала в жилую недвижимость.
Проведенный? анализ механизма государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере, свидетельствует О ТОМ; что на сегодняшний день единой классификации методов государственного регулирования не существует. В диссертации предлагается следующая классификация методов государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере (рис. 2.2.2.).
Мировой опыт стран с развитой рыночной экономикой показывает, что в условиях реформирования экономики, в кризисных ситуациях роль государства возрастает, а в условиях стабильности и оживления - снижается, но никогда не прекращается. Значит, во всех случаях государство должно придерживаться основного правила - так воздействовать на предпринимательскую, инвестиционную деятельность и экономику страны в целом, чтобы не разрушить рыночные основы и не допускать кризисных явлений.
В условиях экономического кризиса все усилия государственных органов власти должны быть направлены на разработку государственных программ по снижению влияния кризиса на основные отрасли экономики России (в нашем исследовании - жилищной сферы) поддержку и стимулирование дальнейшего эффективного развития данной сферы.
Сложившаяся к настоящему моменту экономическая ситуация в стране препятствует активизации процесса привлечения инвестиционного капитала в жилищную сферу и дальнейшее развитие жилищной отрасли обеспечивается слишком низкими темпами, не удовлетворяющими в должной степени потребности населения. Высокие темпы инфляции приводят к постоянному росту цен на рынке жилищной собственности, а отсутствие эффективных форм и механизма государственного регулирования и контроля рисков (основные из них представлены в Приложении 3) приводит к снижению инвестиционной привлекательности данной сферы для российских и зарубежных инвесторов (что и было нами проанализировано в параграфе 2.1 работы) - как следствие возникает дефицит жилой недвижимости на рыке, рост цен, отсутствие здоровой конкуренции, монополизация рынка.
В проведенном автором диссертационном исследовании разработана оценка влияния мирового финансового кризиса на общую экономическую ситуацию в стране, а в частности на жилищную сферу России (рис.2.2.3).
Анализ государственного регулирования процесса привлечения инвестиций в жилищную сферу за счет ипотеки
Следовательно, государству необходимо усиливать процесс привлечения инвестиционного капитала в сферу ипотечного кредитования, используя все правовые и экономические рычаги. Исключительная важность рационального правового регулирования жилищных отношений обусловлена рядом факторов.
К ним можно отнести: значительную стоимость объектов недвижимости и повышенные имущественные риски, связанные с их приобретением; остроту жилищного вопроса в стране; низкую степень защищенности собственников и правоприобретателей от различных мошеннических схем на рынке, обусловленную серьезными пробелами в законодательстве; коллизии норм о защите прав собственника и рудиментарных норм, относящихся к сфере административно-правового регулирования (ограничения регистрации собственников жилья по месту жительства в отдельных регионах); необходимость применения единых «правил игры» ко всем участникам жилищных правоотношений; необходимость обеспечения баланса в защите прав несовершеннолетних и прав приобретателя жилых помещений; несоответствие налогового контроля за расходами граждан экономическим реалиям России, прежде всего задачам создания благоприятного инвестиционного климата и формирования «среднего класса»; отсутствие гибкой и сбалансированной системы налогового контроля. Таким образом, инвесторам, вкладывающим средства в жилищную сферу, сегодня препятствуют те же негативные явления, которые стали общим местом в критике форм и механизма существующего в настоящий момент в стране государственного регулирования инвестиционной деятельности.
Повышение доходов населения, снижение уровня кредитной ставки и активизация финансового рынка - это проблемы макроуровня и экономическая политика государства в этих вопросах играет решающую роль. Попытка развернуть широкомасштабное жилищное строительство в стране, не выходя из круга жилищно-строительной сферы, как показывает практика, не дала ощутимого результата. Можно продолжать вырабатывать различные схемы ипотеки применительно к региональным и отраслевым особенностям. Например, в сельской местности для строительства индивидуальных домов заемные ресурсы выдавать натурой, т.е. стройматериалами. Но все даже очень полезные вариации no-усовершенствованию схем ипотечного кредитования без перемены политики государства в отношении доходов населения, без изменения финансовой политики с целью снижения цены заемных ресурсов, без контроля за якобы рыночной, а по существу монопольной ценой жилья, не дадут желаемого результата по преодолению жилищного кризиса
Кроме того, приобретатель жилья постоянно сталкивается с вопиющими проблемами, какой бы способ инвестирования он ни выбрал: будь то ипотека, купля-продажа, договор долевого участия, приобретение жилья в ЖСК. Инвестор становится самой незащищенной стороной по заключаемым сделкам. Каждая сотая сделка на вторичном рынке жилья признается недействительной. Это означает, что многие терпят огромные материальные убытки. Подобные факты обнажают отсутствие в стране надежных форм и механизма правового государственного регулирования жилищных отношений.
Ведущую роль по управлению процессом привлечения инвестиций в жилищную сферу оказывают:
Государственная Дума Федерального собрания РФ — орган законодательной власти РФ; депутаты занимаются разработкой новых законодательных актов, которые позволяют устранить все недостатки действующей правовой базы в области ипотечного кредитования и дополнить ее новыми законодательными инициативами, ориентируются на мнения практиков рынка ипотечного кредитования - представителей региональных фондов жилищного строительства и агентств по ипотечному кредитованию, банкиров, риэлтеров, оценщиков, страховщиков. На совместном заседании Государственной Думы от 28.02.2002г. учреждена «Международная академия ипотеки и недвижимости» (МАЙН), призванная обеспечивать научно-практическое сопровождение развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ.
Федеральная служба по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (бывший Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстрой России)) - орган исполнительной власти РФ, к числу основных задач которого относятся задачи, связанные с контролем и реализацией мер государственной поддержки с целью привлечения инвестиций и кредитных ресурсов в жилищную сферу, контролем за реализацией конституционных прав граждан на жилище на доступных условиях; принимает непосредственное участие в организации разработок и реализации федеральных целевых программ по обеспечению жильем соответствующих категорий граждан, осуществляет встречи со специалистами по ипотечному кредитованию из разных стран, проводит семинары и консультации. Федеральная служба по строительству, также принадлежит инициатива создания Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР).
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», организованное на основании Постановления Правительства РФ от 26 августа 1996 г. N 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию», главными целями которого являются такие, как создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования, обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения РФ, создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов и иные [27].
Основным законодательным актом на рынке ипотечного кредитования в является Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Федеральный Закон «Об ипотеке) [11]. Принятие этого базового закона ознаменовало переход к новому этапу становления системы ипотечного кредитования в современной России.
По нашему мнению, именно с принятием Федерального закона «Об ипотеке» создались стимулирующие законодательные предпосылки в России по началу формирования отечественного ипотечного рынка, а также по переводу проводимых на этом рынке операций в практическую плоскость, и при этом в таких масштабах, как того позволяет огромный потенциал, заложенный, прежде всего, в ипотечном жилищном кредитовании.
Разработка методических рекомендаций по развитию государственного регулирования системы управления инвестиционной деятельностью в сфере ипотечного жилищного кредитования
Современное состояние социально - экономического развития нашей страны свидетельствует о том, что ключ к решению большинства проблем в области жилищной экономики лежит в сфере надежного государственного регулирования и координации системы привлечения как внутренних, так и иностранных инвестиций в данную отрасль.
Первоочередной задачей на пути совершенствования процесса привлечения инвестиций в жилищную сферу нам представляется решение наиболее актуальных проблем, приводящих к замедлению развития ипотечной системы и свидетельствующих о несовершенстве экономической стабильности и правовой базы в стране.
Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации.
Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. Учитывая комплексность проблемы развития ипотечного жилищного кредитования, для ее решения требуется разработка форм и механизма государственного регулирования процесса привлечения инвестиционного капитала в жилищную сферу посредством повышения эффективности их функционирования.
Масштаб проблемы, ее значимость для социально-экономического развития России, на наш взгляд, требуют максимально быстрых действий федерального центра, субъектов Российской Федерации и местных органов самоуправления, а также руководства коммерческих банков и предпринимателей. Проводя анализ актуальных проблем жилищной ипотеки нельзя не упомянуть о судебной практике ВАС по ипотечному жилищному кредитованию, сложившейся к настоящему моменту [105].
Накопленная практика позволяет рассмотреть некоторые вопросы и тенденции более детально. Наиболее значимыми, по мнению диссертанта, являются проблемы, возникающие в процессе привлечения инвестиций в жилищную сферу. На основании проведенного исследования выявлены основные источники и сформирована модель обеспечения ипотечного кредитования (Рис.3.2.1). Таким образом, на основании проведенного диссертационного исследования мы пришли к выводу, что для достижения высоких результатов в сфере обеспечения нуждающихся слоев населения РФ жильем требуется координация действий всех участников жилищной сферы со стороны государства от инвесторов до кредитных организаций. Не менее значимой проблемой в привлечении средств в жилищную сферу является высокий уровень цен на жилую недвижимость. Чтобы их снизить, необходимо серьезно подходить к выбору инвестиционной политики, реальных для нашей экономики инструментов. Этот вопрос тесно связан с налогообложением (как сделок, так и налогов на недвижимость). Во всем мире он решается довольно тяжело, без учета реальной рыночной стоимости недвижимости невозможна эффективная система налогообложения собственности.
Для России это тоже большая проблема по целому ряду причин, как-то: из-за завышенной стоимости недвижимости при небольших доходах населения, отсутствия многих организационных решений вопросов налогообложения и опыта владения недвижимостью и исполнения своих обязанностей собственниками, в частности, оплаты налогов собственниками приватизированного жилья.
Искусственная приватизация, мгновенно решившая вопрос о частной собственности на жилье, была в определенной степени формальной, т.к. доходы граждан не позволяют им быть действительными собственниками жилища. Как политика в области ипотечных инструментов и технологий, так и политика в области цен на жилье должны быть подвержены периодической ревизии и контролю со стороны государства, во избежание крупных сбоев в кредитно-финансовых схемах. Только на правильном анализе могут строиться большие инвестиционные программы, при выполнении которых это всегда необходимо иметь в виду и учитывать завышенную нестабильную стоимость недвижимости и ее огромное влияние на развитие ипотечного кредитования в России.
Создание эффективного механизма оценки действительной рыночной стоимости - это важная предпосылка стабилизации всего жилищного рынка, т.к. от этого зависят результаты реформирования жилищного сектора. Политика кредитного учреждения и государства в области ипотечных стандартов, создания потенциально безрисковых активов не менее важна в вопросах уменьшения кредитного риска. Параметры базового кредита должны соответствовать общепринятым стандартам: общей сумме кредита, объему первичного платежа за недвижимость, доходам, минимальному стажу работы на последнем месте, возрасту заемщика и т.д. Правильно установленные стандарты значительно снижают кредитный риск и повышают уровень возвратности кредита. Однако жесткие критерии выбранных стандартов значительно снижают доступность кредита, тем более в инфляционных условиях. Здесь должна быть выбрана оптимальная золотая середина, которая не может быть постоянной, а должна меняться в соответствии с экономическими преобразованиями.
На данный момент коэффициент, характеризующий отношение стоимости жилья к совокупному семейному годовому доходу в России, астрономически высок из-за искаженной стоимости жилья, сильно приближенной к западным ценам и в ряде случаев превышающей их, и крайне низких доходов граждан. В настоящее время в России данный показатель более чем в 10 раз выше средних рыночных показателей. Более точно этот показатель рассчитывается исходя из средней стоимости приобретаемой недвижимости, которая варьируется в пределах 1:10.
В еще большей степени, чем сроки кредитования, на доступность кредита влияют российские банковские ставки. В связи со спецификой рыночного развития- для России должны быть разработаны свои реальные критерии и показатели. Например, в расчет стандартного субсидированного кредита обязательно должны быть включены не только общие доходы семьи, но и обязательные среднедушевые расходы, рассчитанные исходя из реального прожиточного минимума.
