Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Проблемы и тенденции развития жилищной сферы в России и странах Восточной Европы 9
1.1. Становление жилищного рынка в России и странах Восточной Европы 9
1.2. Сущность и закономерности развития рынка жилой недвижимости
1.3. Типология рынка жилой недвижимости
Глава II. Экономико-организационные основы функционирования жилищной сферы 49
2.1. Социально-экономические особенности рыночных процессов в жилищной сфере 49
2.2. Формирование спроса на объекты жилого назначения 71
2.3. Конъюнктурные условия развития рынка жилой недвижимости 89
Глава III. Разработка стратегии социально-ориентированного реформирования жилищной сферы 113
3.1. Принципы формирования жилищной политики в транзитивном периоде 113
3.2. Методы государственного регулирования жилищного рынка 126
3.3. Механизмы реализации стратегии реформирования жилищной сферы в России и странах Восточной Европы 145
Заключение 158
Литература 166
- Становление жилищного рынка в России и странах Восточной Европы
- Сущность и закономерности развития рынка жилой недвижимости
- Социально-экономические особенности рыночных процессов в жилищной сфере
- Принципы формирования жилищной политики в транзитивном периоде
Введение к работе
Решение сложного комплекса задач, связанных с повышением уровня жилищной обеспеченности граждан, является важнейшей проблемой, стоящей перед субъектами системы управления в Российской Федерации и ряде европейских государств, осуществляющих политику радикального экономического реформирования,
Развитие жилищной сферы связано с внедрением эффективных рыночных механизмов, способствующих достижению сбалансированности между спросом на жилые объекты и соответствующим предложением; установлению оптимальной пропорциональности структурного состава данной сферы, а также формированию условий, необходимых для количественного роста и качественного совершенствования жилья. Становление рынка жилой недвижимости рассматривается как основа создания социально-экономического базиса, необходимого для развития всех отраслей и сфер хозяйственного комплекса, повышения уровня жизни населения, гармонизации общественных отношений.
В условиях транзитивного периода, сопровождающегося обострением кризисных явлений, характерных как для России, так и для стран Востояной Европы, возрастает необходимость перестройки управленческого механизма, используемого в жилищной сфере; поиска новых стратегических ориентиров; обоснования гибких и адаптивных управленческих решений. Формирование научно-обоснованных методов и подходов к реформированию жилищной сферы и построение целесообразной стратегии развития рынка жилой недвижимости требует широкого использования действенного маркетингового и управленческого инструментария, который основан на концептуальных положениях экономической теории и результатах анализа практического опыта, накопленного в странах достигших наибольших успехов в решении жилищной проблемы.
Отличительной чертой современного этапа в развитии российского и восточноевропейского рынка жилой недвижимости является новый конструктивный подход, идентифицирующий недвижимость не только как средство удовлетворения важнейших общественных потребностей, но и как объект инвестиционной деятельности. Инвестиционный поток в сферу недвижимости постепенно меняет направления. На смену инвестициям в перепродажу приобретенных объектов для получения единовременной и зачастую незначительной прибыли приходят крупные, долгоиременные инвестиционные проекты, нацеленные на получение постоянных денежных поступлений. Так, уже сегодня финансово-строительные и инвестиционные компании занимаются активной производственно-предпринимательской деятельностью в области нового строительства, капитального ремонта и реконструкции объектов жилого назначения с целью их последующей реализации среди конечных и промежуточных потребителей. При этом интенсивность инвестиционных процессов, характерных для вторичного рынка, постепенно перемещается в сторону первичного рынка, а его участники приобретают статус фирм-застройщиков, реализующих всю совокупность функций по развитию недвижимости.
Рынок недвижимости отражает все проблемы реформируемой экономики. Он характеризуется неравномерным развитием отдельных секторов; несовершенством законодательного обеспечения; отсутствием научных подходов и нормативных актов, регламентирующих оценочную деятельность, а также достаточно корректных методик, адаптированных к условиям транзитивного периода и отражающих его специфику во всем многообразии его форм и проявлений. Среди наиболее значимых вопросов выделяется необходимость поиска логически верных стратегических направлений, выстроенных на принципах социальной ориентации жилищной сферы; разработки ме- тодов ее регулирования и механизмов их реализации в динамичных условиях рыночной конъюнктуры. Совокупность данных аспектов представляет несомненный интерес, как для участников российского рынка жилой недвижимости, так и для представителей восточноевропейского рынка, среди которых рассматриваются, в частности, территории, входящие ранее в состав Восточной Германии. Их единство обусловлено множеством схожих черт и единых закономерностей развития основных рыночных процессов, которые не исключают, однако, наличия ряда специфических свойств в области создания и распределения жилого фонда.
Эти обстоятельства обуславливают актуальность выбранной темы.
В диссертации поставлена цель - разработать принципы, методы и механизмы реализации стратегии реформирования жилищной сферы в условиях Российской Федерации и стран Восточной Европы.
Для достижения указанной цели автором ставились и последовательно решались следующие задачи: выполнить научный анализ основных проблем и тенденций становления и развития жилищного рынка России и стран Восточной Европы; раскрыть сущность и закономерности развития рынка жилой недвижимости; разработать типологию рынка жилой недвижимости; определить социально-экономические особенности рыночных процессов, происходящих в жилищной сфере; выявить механизмы формирования спроса на объекты жилого назначения; раскрыть конъюнктурные условия развития рынка жилой недвижимости; сформулировать принципы формирования жилищной политики в транзитивном периоде; обосновать методы государственного регулирования жилищного рынка и механизмы реализации стратегии социально-ориентированного реформирования жилищной сферы в России и восточноевропейских странах.
Объектом исследования явилась система управления жилищной сферой, функционирующей в условиях рыночных отношений.
Предметом исследования послужили методы стратегического управления жилищной сферой, адаптированные к специфике транзитивной экономики.
Методологический базис исследования опирается на принципы системного подхода, фундаментальные положения общей экономической теории, социально-экономическою планирования и прогнозирования, маркетинга, менеджмента. Использовались методы статистики, функционального и предметного анализа, экспертный и ряд других.
Научная новизна результатов исследования заключается в том, что в нем сформулирован и научно обоснован методический подход к разработке стратегии реформирования жилищной сферы.
Научной новизной обладают: - обоснование социально-экономических особенностей рынка жилья и закономерностей развития рыночных процессов в жилищной сфере; - определение совокупности факторов, детерминирующих потреби тельский спрос на объекты жилого назначения и конъюнктуру жилищного рынка; - обоснование принципов формирования стратегических решений в об ласти управления жилищной сферой и методов государственного регулиро вания жилищного рынка и условиях транзитивного периода; разработка механизмов реализации стратегии социально-ориентированного реформирования жилищной сферы.
Практическая значимость выводов и предложений, содержащихся в диссертации, определяется тем, что они доведены до стадии предполагающей возможность их применения в практике социально-экономических обоснований по проблемам формирования стратегических управленческих решений в жилищной сфере.
Апробация работы. Основные положения диссертационного исследования докладывались на международном симпозиуме " . . ." (январь 2001 г.) в Санкт-Петербургском государственном университете экономики и финансов, а также на ряде конференций профессорско-преподавательского состава в Санкт-Петербургском государственном университете кино и телевидения в 1999-2000 гг.
Становление жилищного рынка в России и странах Восточной Европы
Целью развития любой общественной системы является создание благоприятных условий жизнедеятельности населения. Эти условия формируются под воздействием социальных потребностей, которые вместе с экономическими и экологическими потребностями образуют агрегированный блок общественных потребностей.
Социальные потребности обладают сложной внутренней структурой, выстроенной на принципах иерархии, и включают, в числе прочих, комплексные жилищные потребности. Удовлетворение жилищных потребностей осуществляется на основе использования жилища, которое является одним из ключевых материальных условий жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т.п. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер. Это постоянство не противоречит естественной динамике жилищных потребностей человека. Они видоизменяются под воздействием возраста, появления семьи, получения образования, приобретения нового социального статуса и т.д.
Жилище является средством защиты человека от неблагоприятных атмосферных условий. Его назначение определяется и трудовой деятельностью человека и возможностями обеспечения его разнообразных социально-бытовых и культурных потребностей. Эти дне стороны назначения и использования жилища должны выступать в своем развитии в гармоничном единстве.
В законодательных актах в области жилищного права не дается общего понятия "жилище". Отсутствует и единая точка зрения в специальной научной литературе, что инициирует появление ряда дискуссионных моментов в практике экономических обоснований. В обобщенной трактовке термин "жилище" характеризует обычно особое сооружение или помещение, предназначенное для проживания людей: жилой дом или его секция, квартира, комната, другое жилое помещение имеете с соответствующей вспомогательной площадью, а также различного рода другими инфраструктурными объектами.
Жилые дома и жилые объекты образуют жилищный фонд. Жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (гостиницы, приюты, дома-интернаты и т.п.), квартиры, служебные жилые помещения, а также "иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания" [66]. Для него характерна множественность субъектов-собственников отдельных частей этого фонда.
Поиск эффективных механизмов управления жилищным фондом является одной из наиболее сложных задач, решаемых в ходе жилищной реформы, развернувшейся н России и странах Восточной Европы. При этом сама жилищная реформа рассматривается как составная часть преобразований, означающих внедрение рыночно-ориентированных отношений и механизмов хозяйствования во всех отраслях и сферах социально-экономического комплекса.
В последние годы развитие России и стран Восточной Европы связано с проведением сложных социально-политических и экономических преобразовательных процессов, направленных на постепенный переход от административно-командных методов управления к рыночным формам и методам. Применительно к жилищной сфере и управлению жилищным фондом эти процессы означали последовательный переход от непосредственного выполнения государством функций финансирования, строительства, распределения жилищного фонда, а также функций собственника этого фонда к обеспечению правовых и экономических предпосылок и стимулов для формирования рыночных отношений в жилищной сфере. Стала актуальной необходимость использования новых подходов к решению ряда проблем жилищной реформы для поддержания ее социальной направленности и активизации. В транзитивном периоде целью жилищной политики является обеспечение доступности улучшения жилищных условий для всех членов общества, в том числе для семей со скромным и средним достатком; сохранение бесплатного предоставления жилья малоимущим гражданам, военнослужащим и ряду других категорий пользователей жилья.
Для формирования действенных механизмов, способствующих реализации целей и задач жилищной реформы, представляется необходимым дать сравнительный анализ основных отличий управленческого инструментария, свойственного командно-административным и рыночным отношениям и очертить последствия поэтапного внедрения современных хозяйственных форм. Объектом такого анализа могут служить методы управления жилищным фондом, использовавшиеся и формирующиеся в странах Восточной Европы (Германии) и России, чей опыт наряду с многочисленными различиями имеет единообразный естественно-экономический базис.
В условиях командно-административного жилищного хозяйства строительство, ввод в эксплуатацию, капитальный ремонт, реконструкция, распределение жилой площади осуществлялось централизованно с привлечением различных государственных инстанций. При этом инвестиции, направляемые для проведения мероприятий, обеспечивающих удовлетворение жилищных потребностей, конкурировали со всеми прочими инвестициями в развитие отраслей и сфер народнохозяйственного комплекса.
Сущность и закономерности развития рынка жилой недвижимости
Развитие экономических реформ в России и странах Восточной Европы связано с появлением ряда рыночных сфер, имеющих межотраслевой характер. Одной из таких сфер является рынок недвижимости, составляющий основу для эффективного функционирования всех элементов социально-экономического комплекса.
Будучи относительно новым явлением для теории и практики функционирования хозяйственных систем, миновавших стадию командно-административного управления, этот рынок с его характерными чертами, особенностями и социально-экономическими закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей российской и зарубежной научных школ. Раскрывая социально-экономическую сущность рынка недвижимости, важно дать анализ наиболее распространенным, предметным и обоснованным понятийно-терминологическим трактовкам. Такой анализ представлен, в частности, в работах Е.Б.Песоцкой, Е.Б.Ардемасова, А.А.Горбунова [2].
В структуре рыночной экономики выделяют несколько видов рынков. В частности, Н,Г.Волочком, в своем труде, посвященном организационно-правовым механизмам управления недвижимостью [12,сЛ7], выделяет такие виды, как рынок труда, финансового капитала, ресурсов, товаров, услуг и другие. Подчеркивая принадлежность недвижимости к категории товаров, он отмечает ее тесную взаимосвязь с привлечением финансового капитала и использованием различных ресурсов. При этом рынок недвижимости рассматривается как неотъемлемая часть и "существенная составляющая любой национальной экономики".
Рынок недвижимости представляется, как основа существования рынка вообще, т.к. и рынок труда, рынок капитала, и другие виды рыночных элементов не могут существовать вне отношений в сфере недвижимости. В этом смысле их можно рассматривать, как полноправных участников недвижимости единого рынка.
Представленный подход акцептирует внимание на взаимосвязи различных элементов рынка, но не выделяет прямой структурной зависимости между рынком недвижимости и финансовым рынком, что характерно для многих исследований. Принадлежность рынка недвижимости к финансовому рынку подчеркивается в работах таких известных российских авторов, как И.Т.Балабанов, Е.И.Тарасевич и других. Финансовый рынок в такой трактовке является сложной экономической системой, обладающей определенной внутренней структурой, одним из компонентов которой является предмет данного исследования. Для финансового рынка и рынка недвижимости, как его структурного компонента, характерны следующие идентификационные признаки [68,с.5]: - проявление экономических отношений по поводу распределения созданной стоимости; - наличие совокупности инвесторов-покупателей и инвесторов продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете к возможно сти обмена между ними; - возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей финансовых активов; - наличие экономических отношений между продавцами и покупателями финансовых активов; - проявление экономических отношений между стоимостью и потребительной стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке ; - наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обладающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения.
Каждое звено финансового рынка можно разделить на отдельные секторы (сегменты). В основе такого деления лежит вид конкретного финансового актива - конкретного товара. Сектор, охватывающий объекты недвижимости, образует собственный сегмент финансового рынка - рынок недвижимости.
Уточненная трактовка рынка недвижимости характеризует его как "сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью" [68,с. 10]. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи недвижимости, платеже, сдаче объектов недвижимости в аренду, внаем и т.д. Купля-продажа недвижимости это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход.
Развитие рынка недвижимости представляет собой процесс регулирования общественных потребностей в недвижимости, Это развитие осуществляется в условиях рыночных отношений, регулируется с помощью рыночного механизма и тесно связано с правом собственности, Сфера недвижимости многогранна и характеризуется многими экономическими отношениями, в том числе, связанными с государственным регулированием общественных процессов.
Социально-экономические особенности рыночных процессов в жилищной сфере
Рынок жилья является сложным образованием, на которое воздействует множество факторов. Особенностью этого воздействия являются комплексность факторов її интенсивность, с которой они проявляются. Если рассматривать воздействие каждого из факторов по отдельности, то можно заметить, что оно поддастся регулированию рыночным механизмом. Трудности наступают тогда, когда рынок жилья испытывает комплексное воздействие, вследствие которого он больше не может достичь рыночного равновесия и преодолеть влияние социально-политических процессов.
Стремление к достижению рыночного равновесия, обусловлено, в первую очередь тем, что обеспечение населения России и стран Восточной Европы полноценным жильем осуществляется в современных условиях в основном посредством рынка. При этом "обеспечение жильем частных домохо-зяйств является результатом процесса выравнивания спроса и предложения на жилье, осуществляемого путем изменения цен и объемов" [83,с.1].
Этот принцип, являющийся основой любой ориентированной на рынок экономики, имеет ограниченное применение во многих экономически развитых странах и странах с переходной экономикой, так как на рынке, не подверженном государственному регулированию, могут развиться процессы, которые общество считает недопустимыми. Это обстоятельство является первым мотивом для вмешательства государства в рыночные отношения жилищной сферы.
Следующий повод для государственного вмешательства кроется в обязательно существующих ограничивающих (рамочных) условиях. Для того, чтобы рынок жилой недвижимости нормально функционировал, должны быть обеспечены определенные рамочные условия, благодаря которым достигаются эффективное распределение ресурсов и желаемый максимальный объем производства. В число этих общих условий могут входить система правовых норм, необходимая инфраструктура, а иногда и соответствующее выделение земель под застройку, призванное поддержать достаточные размеры нового строительства.
Следует иметь в виду, что результат функционирования полностью свободного рынка далеко не обязательно будет социально или политически желательным. Ведь рынок не имеет предпочтений по отношению к какой-либо группе пользователей, единственная цель, которую он преследует, заключается в оптимальном распределении ресурсов и связанном с ним балансировании спроса и предложения. Такие понятия, как справедливость или социальное спокойствие, являются чуждыми чисто рыночному хозяйству [84,с.18]. Задача по достижению результата, который мог бы считаться адекватным, возложена на государство, имеющее возможности согласованного вмешательства в рамках социального рыночного хозяйства. Чтобы ее выполнить, "государство создает и па жилищном рынке политико-экономические рамочные условия, которые должны предотвращать произвол и защищать права и которые с этих позиций ограничивают свободу заключения договоров" [83,с.45], чтобы достичь синтеза рыночных принципов с социальными целевыми установками в жилищном секторе.
Это необходимо, потому, что со стороны рынка нет стремления создать социальный баланс, а при общественном устройстве России и стран Восточной Европы гарантия минимального обеспечения жизнедеятельности является объективно необходимой. Задачи по обеспечению жильем в основном решаются в рамках частных или корпоративных договорных отношений. Государству же надлежит формировать совокупность условий , учитывающих основные социально-политические цели но так, чтобы это вмешательство не влияло на действенность рыночного механизма.
По широко распространенной точки зрения, жилая площадь является товаром особого рода. Жилье означает больше, чем просто крыша над головой. В качестве средоточия семейной жизни, а значит, и общественных, социальных и экономических связей жилище удовлетворяет одну из важнейших человеческих потребностей. Неприкосновенность жилища нашла отражение в качестве одного из основных гражданских прав, а в ряде государств конституционно закреплено право на жилье.
Под жильем или жилищем понимаются закрытые, предназначенные для проживания, отдельные или взаимосвязанные помещения в жилых или прочих зданиях, которые позволяют вести собственное домашнее хозяйство. Жилище должно, например, обладать возможностями для приготовления пищи и собственным входом. В одном жилище, однако, могут размещаться сразу несколько домохозяйств. При этом под домохозяйством следует понимать самостоятельное лицо, управляющее своими делами, а также несколько лиц, живущих совместно и объединяющих доходы и потребление [106,с.38-55].
Принципы формирования жилищной политики в транзитивном периоде
Рынок жилья в силу своих специфических особенностей не в состоянии полностью обеспечить достижение результата, который гарантировал бы качественное и количественное обеспечение жильем всех категорий населения. Необходимо найти дополнительные механизмы, которые могли бы компенсировать существующие недостатки в создании и распределении жилья. Ключевым принципом, лежащим в основе устранения дефицита, является вмешательство государства, обладающего механизмами целенаправленного воздействия на ту или иную рыночную сферу. Государственное вмешательство ставит своей целью сгладить рыночное неравновесие с позиции социальной политики. Однако следует иметь в виду, что реализация этой цели несет в себе серьезную опасность, так как связанная с государственными интервенциями дерегуляция ограничивает равновесные способности рынка и может оказать противодействие стимулирующим возможностям рыночных экономических отношений.
В конкурентной экономике равенство спроса и предложения на жилье достигается посредством рынка. Ценовой механизм служит для того, чтобы предложение приспосабливалось к конкретным предпочтениям потребителей. Цена жилья или размер арендной платы сигнализируют об относительной дефицитности того или иного вида жилой площади в конкретном регионе, и направляет деятельность инвесторов (новое строительство, реконструкцию и т.д.) в данную область рынка. Таким образом, рыночные силы, пробуждаемые поступками хозяйствующих субъектов, действующих под собственную ответственность, стремятся к достижению равновесия на рынке жилья.
Однако предложение жилья, как правило, направлено только на платежеспособный спрос. При этом потребители с невысоким уровнем дохода часто испытывают трудности в поисках надлежащего жилья.
Важной характеристикой социально-ориентированной экономики, принципы которой лежат в основе стратегии развития России и стран Восточной Европы, является обеспечение прожиточного минимума всем членам общества. Эта задача, несомненно, включает и предоставление жилья. Следовательно, на государство должна быть возложена задача по обеспечению граждан минимально необходимой жилой площадью, соответствующей общественно-признанным стандартам. Мероприятия по оказанию поддержки в области жилищной политики должны соответствовать следующим основополагающим требованиям:
- Государство должно предоставлять социально незащищенным группам населения необходимую помощь только в случае мобилизации их собственных сил в соответствии с принципом развития индивидуальных возможностей, самосознания и ответственности личности.
- Мероприятия по оказанию такой помощи должны учитывать принципы социальной справедливости, т.е. они должны быть целенаправленными, эффективными и одинаковыми в аналогичных случаях.
Под жилищной политикой понимается совокупность всех государственных мероприятий, направленных на обеспечение населения соразмерным и гарантированным на длительное время жильем. Жилищная политика ориентирована на достижение различных целей. В качестве основной социально-экономической цели следует рассматривать создание эффективно функционирующей жилищной сферы, использующей в своем развитии рыночные механизмы. Основная цель может быть разбита па ряд подцелей (целей второго, третьего и т.д. порядка).
Важнейшей целевой установкой является обеспечение всех членов общества достаточным объемом жилой площади, Можно использовать различные показатели.
Для определения минимального объема предоставляемого жилья зафиксировать желаемое количество квартир в расчете на одного жителя. Кроме того, в рамках жилищной поли гики можно также задать размер отдельных квартир или целесообразно зафиксировать объем жилой и общей площади в расчете на одного жителя, а также число комнат в квартире, занимаемой семьей определенного численного состава. Чтобы гарантировать достаточное качество минимального обеспечения, рекомендуется дополнительно установить различные качественные критерии, например, площадь помещений обслуживающего назначения, наличие инженерно-технического оборудования, параметры, отражающие размещение жилья в территориальной структуре и т.п.
Кроме количественного и качественного минимального жилищного обеспечения, в рамках формирования целей жилищной политики также значимой является средняя нагручка на домохозяйство по оплате жилья. Это особенно важно для жителей с невысоким уровнем доходов, которых в данном случае государственная поддержка должны защищать от социальных трудностей, вызванных высокими расходами по проживанию.
Принципиально важной составляющей общественно-экономической системы, формирующейся в рамках социальной рыночной экономики, является частная собственность. Она является выражением свободы и требует самостоятельности, ответственности и частной инициативы отдельных субъектов экономической деятельности.
