Содержание к диссертации
Введение 3
Глава 1. Теоретические основы управления инвестиционным процессом в условиях рыночных преобразований.
Теоретический анализ системообразующих категорий инвестиционного процессам их классификация 12 .
Рынки капитала. Инвестиционный и строительный рынок — базисные составляющие рынка капитала. 30
1.3 Первичный и вторичный рынок жилой недвижимости и его роль в
активизации инвестиционного процесса в жилищном строительстве 46
Глава 2. Анализ макро- и микроэкономических факторов, определяющих инвестиционный процесс в России.
Макроэкономические предпосылки развития инвестиционного процесса в России 52
Структурные изменения в инвестиционно-строительной сфере и основные тенденции инвестиционного развития 61
2.3 Анализ состояния рынка жилой недвижимости в России и регионе...74
Глава З.Формирование системы управления инвестиционным процессом в
жилищном строительстве.
3.1 Ипотечное кредитование — как инструмент системы управления инвестициями в жилищное строительство и способ повышения
инвестиционной активности в регионе 100
3.2. Стратегия развития системы управления инвестиционным процессом в
жилищном строительстве региона 112
3.3 Совершенствование финансово-договорного механизма взаимодействия участников инвестиционного процесса в жилищном строительстве на основе
ипотечного кредитования 118
Заключение 137
Список используемой литературы 143
Приложения
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования определяется необходимостью глубокого и всестороннего анализа изменений, происходящих в инвестиционной сфере, их сложностью и многообразием, необходимостью разработки эффективных механизмов регулирования инвестиционной деятельности и; совершенствования системы управления инвестиционным, процессом в условиях рыночных преобразований.
Время, прошедшее с начала реформ, позволяет, на основании
накопленного материала, осуществить некоторую оценку итогов их
проведения в инвестиционной сфере, сделать соответствующие выводы.
Осуществлявшиеся реформы в инвестиционной сфере основывались на отказе от государственного планирования инвестиционного процесса, и переводе его на рыночные рычаги регулирования. Рыночный механизм должен был функционировать через создание рынка капитала, соотношения спроса и предложения капитала, стимулирование инвестиционной активности частного -капитала, ставку банковского процента. Однако реформы обернулись структурным и платежным кризисом, спадом производства, что привело к снижению инвестиционной активности и негативно отразилось на состоянии инвестиционной сферы.. В свою очередь, резкий спад инвестиционной активности негативно отразился на состоянии экономики в целом, и наиболее остро проявился на уровне регионов.
Реформа, проводимая в стране, привела к развитию различных форм собственности и производственных отношений между участниками рынка. Приватизация способствовала запуску рыночных механизмов, регулирующих общественное производство. Однако, непоследовательность и стихийность проводимых преобразований привела к несоответствию интересов государства и предприятий-производителей.
Актуальность темы диссертационного исследования обусловлена тем, что с переходом экономики на принципы рыночного хозяйствования, назрела
4 необходимость в разработке новой системы управления инвестиционным. процессом в жилищном строительстве, поскольку рыночная организация экономической деятельности означает свободное распределение инвестиций с присущими ему межрегиональными и межотраслевыми переливами капитала.
Актуальным является, учитывая сложность процесса реформирования инвестиционной сферы, изучение имеющейся практики инвестирования и новых возможностей государственного регулирования процесса становления инвестиционного рынка.
На современном этапе развития экономики, когда общественное разделение труда вышло за пределы производства и распространилось на рыночную сферу, многократно расширилось рыночное пространство, что, в свою очередь, привело к образованию системы рынков — единой совокупности рынков функционального назначения. Инвестиционный рынок является важным связующим звеном на рынке капитала и занимает центральное место в системе специализированных рыночных сегментов всеобщего рыночного пространства.
Рынок недвижимости — важнейший сегмент инвестиционного рынка.-
играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого
общества, так как недвижимость выступает в качестве основного
экономического и инвестиционного ресурса и играет роль той
пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Поэтому развитие рынка недвижимости имеет большое значение для оживления инвестиционно-строительной деятельности и развития инвестиционного рынка, для удовлетворения потребности общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, а в конечном итоге — для развития экономики.
Поскольку рыночные отношения предопределяют создание открытой системы управления, значительно расширяющей число участников инвестиционной деятельности, то удовлетворение интересов каждого из субъектов обуславливает переливание капитала с одного специализированного
5 рынка на другой, поэтому особая форма кругооборота капитала наблюдается в случаях, когда в сферу их освоения включается строительство» Т.е., каждый из субъектов рынка строительных работ и услуг становится участником не только производственной, но и инвестиционной деятельности, распоряжаясь капиталом с целью достижения собственных интересов не только на строительном рынке, но и на рынках инвестиционных ресурсов и недвижимости.
Вследствие этого, в условиях рынка строительство приобретает новое экономическое содержание, связанное со свободной динамикой капитала, создавая который строители рассредоточивают его по другим отраслям, другим специализированным рынкам. Таким образом, рыночные процессы снимают со строительства отраслевую ограниченность, а общность по признаку собственности на используемый инвестиционный капитал и участие в реализации той или иной инвестиционной программы объединяет строительные предприятия с другими хозяйствующими субъектами на едином инвестиционно-строительном рынке.
Актуальность темы диссертационного исследования обусловлена также коренными изменениями, произошедшими в структуре источников инвестиций в жилищное строительство, где в большей степени сократилась доля бюджетных инвестиционных средств, и тем, что действующие механизмы их аккумулирования не способствуют развитию первичного рынка жилья, и не позволяют большинству граждан России решать жилищные проблемы.
В сфере жилищного строительства объединяются экономические интересы граждан и государства, поэтому ей характерны все недостатки и противоречия, присущие всей системе экономических отношений нашего общества, будь то отношения собственности, земельные или кредитно-финансовые.
В последние годы инвестиции в строительство со стороны государства резко сократились. Местные органы власти не в состоянии полностью компенсировать сокращение средств из федерального бюджета на данные цели.
Крайне сложна процедура строительства жилья за счет привлечения внебюджетных источников финансирования строительства.
В этих условиях особую значимость приобретает создание и реализация новых инструментов аккумулирования инвестиций в жилищное строительство, предоставляющих возможность обеспечить воспроизводство жилого фонда, увеличить рост объемов и темпов вводимого жилья, а также обеспечить возможность незащищенным слоям самостоятельно приобретать жилье по доступным ценам и в кредит.
Актуальным становиться поиск комбинированных источников
инвестиций на основе собственных средств граждан и доступного долгосрочного ипотечного кредита. При этом необходимы различные формы государственной поддержки физических и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья.
Инвестиции в жилищную сферу могут стать мощным ресурсом развития хозяйства в условиях переходного периода. Первичный рынок жилой недвижимости или рынок жилищного строительства является катализатором развития многих сопутствующих рынков и отраслей народного хозяйства, то есть выступает катализатором; инвестиционного процесса и экономического роста регионов и страны в целом.
Актуальность темы обусловлена также недостаточной изученностью проблем долгосрочных инвестиций и их финансово-кредитного обеспечения в переходной экономике.. В странах с развитой экономикой успешно применяются многие схемы финансирования и кредитования капитальных вложений, использование которых могло бы дать позитивный результат. Однако эти схемы должны быть адаптированы к условиям переходной; экономики России.
Тенденции, складывающиеся в экономике в целом, и на рынке недвижимости в частности, в условиях социальной переориентации общества, свидетельствуют, что основой решения жилищной проблемы является предоставление именно долгосрочных ипотечных кредитов на покупку жилья.
Однако, наиболее слабым сегментом инвестиционного рынка в накоплении инвестиционного капитала (особенно для долгосрочных инвестиций) является рынок банковских кредитов. Поэтому очень важной задачей на сегодняшний день является активизация коммерческих банков к выдаче долгосрочных кредитов, так как существующая структура производства в нашей стране характерна тем, что основной удельный вес имеют отрасли с длительным инвестиционным циклом.
Ситуация осложняется тем, что современная банковская система в России находится на стадии становления и может эффективно развиваться только в условиях стабильно развивающейся экономики. В тоже время, изменение принципов денежно-кредитной политики находится в компетенции государства. Только используя такие стимулы, как налоги, ускоренная амортизация, государственные гарантии, и др., правительство сможет добиться от рыночных институтов реальных инвестиций в строительную отрасль, в том числе и в жилищное строительство.
Устойчивый рост экономики и восстановление экономического потенциала страны не состоится без кардинального увеличения инвестиций в реальный сектор экономики и оживления инвестиционной деятельности. Проблема создания и совершенствования надежной и управляемой системы. привлечения инвестиционного капитала, обеспечивающей его возврат, и стимулирующей экономический рост, является ключевой проблемой современного этапа экономического развития страны.
При этом меры государственного регулирования инвестиционного процесса должны быть направлены не только на увеличение притока инвестиций, но и на совершенствование их структуры, создание предпосылок для эффективного их использования. Развивающиеся процессы регионализации требуют индивидуального подхода к каждой территории, поэтому актуальным является концентрация внимания на увеличении емкости и надежности1 инвестиционного пространства в регионе и поиске инструментов воздействия на качество регионального инвестиционного процесса.
Перед государством стоит задача принять ряд новых законов, дополнить действующее законодательство, внедрить соответствующие инвестиционные и финансово-кредитные механизмы, учитывающие требования времени, накапливать опыт работы с ними.
Степень разработанности темы. Большой вклад в разработку данной проблемы внесли труды и публикации Абалкина Л., Амосова А., Бочарова В., Бушуева Б., Бухвальда Е., Городецкого А., Логинова В., Глазьева С, Красовского В., Лаврушина О., Новожилова В., Роговой О., Сергеева И., Соколова Ю., Тумусова Ф., Шеремета В., Ямпольского М. и др.
История применения ипотеки и ипотечного бизнеса в России отражена в трудах Асаула А., Герценштейна М., Зеленковой Н., Макарова В., Иванова А., Косарева Н., Сучков А.
Отдельные составляющие финансово-кредитного механизма в процессе-инвестирования строительства отражена в работах Антонова Н., Тосуняна Г., Шенаева В., и других авторов. Зарубежный опыт представлен работами Батлера: С, Страйка Р., Фридмана Д. и других авторов.
Сложность, многогранность и недостаточная разработанность проблем аккумулирования, вложения и возврата инвестиционного капитала, наличие нерешенных вопросов формирования эффективной системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве и стратегии ее реализации на уровне, региона в современных экономических условиях, объективная необходимость их научного осмысления и комплексного анализа, предопределили выбор темы, цель и содержание исследования.
Целью исследования является формирование системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве депрессивного региона на основе ипотечного кредитования.
Для достижения намеченной цели в диссертационном исследовании решены следующие основные задачи:
анализ системообразующих категорий инвестиционной направленности и выявление взаимосвязей между элементами инвестиционной сферы;
уточнение классификации инвестиций с учетом современных тенденций в инвестиционной сфере;
анализ механизмов функционирования инвестиционного и строительного рынков - базисных составляющих рынка капитала;
анализ макроэкономических факторов и предпосылок развития инвестиционного процесса;
анализ структурных изменений в инвестиционно-строительной сфере и основных тенденций инвестиционного развития;
анализ состояния рынка жилой недвижимости в России и регионе;
разработка стратегии формирования и развития системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве депрессивного региона;
совершенствование финансово-договорного механизма взаимодействия участников инвестиционного процесса в жилищном строительстве на основе ипотечного кредитования..
Объектом исследования является система управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве.
Предметом исследования является процесс инвестирования жилищного строительства.
Теоретической и методологической основой исследования послужили работы отечественных и зарубежных авторов по проблемам рыночной; экономики и инвестиционной деятельности, работы в области недвижимости и ипотечного кредитования, нормативные документы и законодательные акты правительства РФ и РД, материалы периодической печати по указанным вопросам. В качестве информационной базы были использованы данные Госкомстата и Министерства экономики РФ и РД, а также банковской статистики. В процессе работы изучен опыт использования долгосрочного
10 кредитования приобретения жилья под залог в странах с развитой рыночной экономикой, а также исследовательские работы Института -экономики РАН.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке методических положений по формированию системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве с учетом региональных особенностей.
Получены следующие результаты, составляющие научную новизну исследования:
на основе теоретического анализа выявлены системные взаимосвязи между категориями инвестиционной направленности;
уточнена классификация инвестиций, отражающая и учитывающая современные тенденции в инвестиционной сфере;
выявлен внутренний потенциал и основные тенденции развития инвестиционно-строительного рынка на современном этапе;
определены роль, цели и функции основных участников инвестиционного процесса на формирующемся региональном рынке жилья;
" разработана стратегия формирования и развития региональной системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве депрессивного региона;
усовершенствован финансово-договорной механизм взаимодействия
участников инвестиционного процесса в жилищном строительстве с
использованием инструментов ипотечного кредитования.
Практическая значимость исследования заключается в возможности использования разработанной автором стратегии развития региональной системы управления инвестиционным процессом и, в том числе, финансово-договорного механизма взаимодействия его участников, при управлении инвестированием в жилищное строительство в регионе.
Апробация результатов исследования. Теоретические положения и основные результаты диссертационного исследования докладывались на
научно-практических конференциях Дагестанского государственного технического университета, Института социально-экономических исследований в 2002- 2004 годах.
Автором опубликовано 6 работ общим объемом более 1,7 п.л.
