Содержание к диссертации
1. ПРОБЛЕМЫ СОЦИАЛЬНО-ЖИЛИЩНОГО ИНВЕСТИРО- И
ВАНИЯ В РЕГИОНЕ
1.1. Инвестиционная сфера как подсистема регионального социально- 11
экономического комплекса
1.2. Экономическая сущность и характеристика социальных инвести- 22
ций
Необходимость разработки механизма социального инвестирования 40 в жилищную сферу региона
Особенности формирования механизма социально-жилищного ин- 59 вестирования в регионе
2. ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЙ ПОДХОД К РЕАЛИЗАЦИИ СОЦИАЛЬ- 71
НО-ЖИЛИЩНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ
2.1. Анализ функционирования территориальных систем социально- 71
жилищного инвестирования
Факторы и условия развития социально-жилищного инвестирова- 84 ния в регионе
Подход к определению индексов доступности жилья в регионе 96
3. МЕТОДИЧЕСКИЙ ПОДХОД К ФОРМИРОВАНИЮ И РЕАЛИ
ЗАЦИИ МЕХАНИЗМА СОЦИАЛЬНО-ЖИЛИЩНОГО ИНВЕ- \[5
СТИРОВАНИЯ В РЕГИОНЕ
Методика отбора реципиентов для социально-жилищного инвестирования в регионе 1 15
Основные положения механизма социально-жилищного инвестирования в регионе 130
Определение потенциала рыночных возможностей с целью повышения доступности жилья в регионе 144 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 158 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 163 ПРИЛОЖЕНИЯ 173
Введение к работе
Жилищная сфера, являясь одним из важнейших социальных факторов развития региона и государства, служит индикатором их социального состояния. Но, несмотря на существенное правовое и финансовое обеспечение, направленное на улучшение жилищной ситуации в стране, можно констатировать незначительные результаты как в области обеспечения доступности жилья, так и в области удовлетворения потребностей нуждающегося в улучшении жилищных условий населения страны.
Среди регионов Сибирского Федерального округа по большинству значимых показателей развития жилищной сферы Иркутская область долгое время является аутсайдером. Посредством реализации приоритетных национальных проектов, а также местных жилищных программ, ежегодно улучшают жилищные условия лишь 5 % нуждающихся. Временно стимулирующее спрос на жилье ипотечное кредитование оказалось неспособным обеспечить доступность жилья.
Необходимость государственного участия в улучшении жилищных условий населения является общепризнанной, однако это не упрощает задачу поиска новых методов и механизмов, адекватных национальным целям и приоритетам развития при ограничениях, определяющих эффективное функционирование регионального социально-экономического комплекса. Стоит отметить, что роль государственного участия возрастает в связи с наличием значительной доли социально незащищенных слоев населения. К ним в полной мере можно отнести оставшиеся неохваченными целевыми жилищными программами семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Примерное число таких семей в Иркутской области составляет более 80 тысяч. На удовлетворение их жилищных потребностей направлен предлагаемый в диссертации механизм социально-жилищного инвестирования. Формирование и реализация данного механизма в регионе способно инициировать социально-инвестиционные процессы в жилищной сфере, дающие возможность при наличии ряда факторов улучшить жилищные условия низко- и среднедо-
л J
ходных слоев населения, которые на первый взгляд не могут себе этого позволить. Среди необходимых факторов выделено наличие у нуждающихся семей вторичного жилья, которое не удовлетворяет жильцов размерами площади, но его возможно реализовать на открытом рынке. Кроме того, важным фактором является наличие у региональных жилищных рынков потенциала для удовлетворения жилищных потребностей, в том числе наличие закономерностей в размерах стоимостей и площадей предлагаемого на рынке жилья. При этом участие региональных и муниципальных властей посредством субсидирования лишь процентных ставок по выплатам социально-ипотечных кредитов, полученных низко- и среднедоходными семьями для расширения площадей жилья, становится неотъемлемой частью реализации эффективного механизма социально-жилищного инвестирования.
Таким образом, можно утверждать, что на сегодняшний день одним из значимых реанимирующих факторов жилищной сферы региона остаются бюджетные социальные вложения, названные в диссертации социально-жилищными инвестициями. Рациональное использование последних может не только стимулировать спрос на жилье, повышая его доступность, по и поддержать находящуюся в процессе временной стагнации строительную отрасль. Вышесказанное подтверждает актуальность заявленной темы диссертационной работы.
Степень разработанности проблемы. Подавляющая часть научных работ, выполняемых в рамках региональной экономики, посвящена исследованиям проблем инвестирования. Поэтому можно говорить о появлении нового научного направления, в рамках которого ведутся исследования инвестиционных процессов и инвестиционной деятельности на мезоэкономиче-ском уровне. Встречается понятие «инвестиционная региопалистика», определяющее это научное направление. В работах таких авторов, как М.К. Беляев, Т.М. Овсянникова, предложено более соответствующее данному понятию определение — «региональная инвестология», так как в качестве предмета ис-
следования выступают инвестиции и инвестиционные процессы, а область исследования ограничена региональным уровнем.
Исследования в рамках региональной инвестологии нашли отражение в работах А.Г. Аганбсгяна, В.А. Андросова, Л.А. Головиной, СВ. Казанцева, Н.И. Климовой, В.И. Клисторипа, А.С Маршаловой, А.С. Новоселова, О.С. Пчелинцева, Т.В. Светпик, А.Г. Шахназарова и др.
Вопросам формирования процессов социального инвестирования посвящены работы многих отечественных и зарубежных ученых, среди которых особую значимость в контексте исследования имеют работы СМ. Бухо-новой, М.В. Балацкого, А. Брайвсрмапа, B.C. Винникова, Ю.А. Дорошенко, А.В. Евченко, Д. Швеца и др.
Проблемами привлечения инвестиций в жилищный сектор занимались такие ученые, как О.А. Багинова, М.И. Каменецкий, Т.Ю. Овсянникова, СМ. Печатникова, Д.К. Празукин, В.И. Самаруха, СР. Хачатрян, И.В. Цвигун и
др.
Несмотря на значительное количество исследований в указанных областях, в научной литературе по-прежнему не только различно трактуется содержание используемых понятий, но и различным образом интерпретируются взаимосвязи между этими категориями. При этом в большей части исследований в качестве объекта инвестирования рассматривается регион, реже - предприятие и практически отсутствуют исследования этих категорий применительно к отраслевым и межотраслевым региональным комплексам и рынкам, что определило выбор темы диссертационной работы.
Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в разработке механизма регионального инвестирования в жилищную сферу, позволяющего повысить доступность жилья в регионе.
Реализация поставленной цели предполагает постановку и решение следующих задач:
Сформировать теоретическое представление о сущности социального инвестирования и оценить факторы и условия их привлечения в жилищный комплекс региона.
Выявить сущность проблем реализации жилищных программ в регионе и обосновать необходимость разработки регионального механизма социально-жилищного инвестирования (СЖИ).
3. Оценить функционирующие территориальные модели социально-
жилищного инвестирования.
4. Рассмотреть существующие подходы к определению показателя дос
тупности жилья в регионе и предложить подход, позволяющий приблизить
данный показатель к реальным рыночным условиям.
5. Предложить методику отбора реципиентов для социально-
жилищного инвестирования в регионе.
Сформировать механизм реализации социально-жилищного инвестирования, позволяющий повысить доступность жилья в регионе.
Разработать методический подход к выявлению потенциала региональных жилищных рынков для повышения доступности жилья в регионе.
Объект исследования: система социально-жилищного инвестирования в регионе.
Предмет исследования: теоретические и методические вопросы формирования и реализации механизма социально-жилищного инвестирования в регионе.
Теоретической базой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные теории и практике жилищного инвестирования, материалы научно-практических конференций, тематические материалы периодических изданий.
Методологической основой исследования стали методы систематизации, группировки и классификации данных, метод экспертных оценок, математические методы регрессионного анализа.
Наиболее существенные результаты, полученные автором:
Определена роль социального инвестирования в развитии региона и выявлена специфика и экономическая сущность социально-жилищных инвестиций. Аргументирована необходимость формирования в регионе механизма социально-жилищного инвестирования.
Выявлены характерные особенности функционирования территориальных моделей социально-жилищного инвестирования как в регионах РФ, так и в зарубежных странах, которые частично можно заимствовать при формировании механизма социально-жилищного инвестирования в Иркутской области. Определены факторы и условия, способствующие и препятствующие развитию социальной ипотеки как одной из форм социально-жилищного инвестирования в регионе.
Произведен расчет показателя доступности жилья, учитывающий как величину усредненного для региона размера прожиточного минимума, так и трансакционные издержки, характерные для начального этапа осуществления операций с жилой недвижимостью. Это позволило выявить долю населения, способного приобрести жилье на существующих условиях коммерческого ипотечного кредитования, что указывает на необходимость развития в регионе социальной ипотеки.
4. Предложена методика отбора реципиентов для социально-
жилищного инвестирования, определяющая приоритетные направления го
сударственной поддержки с целью эффективного функционирования регио
нального механизма социально-жилищного инвестирования.
5. Предложен механизм реализации социально-жилищного инвестиро
вания в регионе, позволяющий не только улучшить жилищные условия сред
не- и низкодоходных слоев населения, но и поддержать региональную строи
тельную отрасль. Предложенный в составе механизма СЖИ методический
подход к определению потенциала региональных жилищных рынков, апро
бирован на жилищных рынках Иркутской области.
Элементы научной новизны диссертационной работы заключаются в следующем:
Введен термин «социально-жилищное инвестирование», позволяющий обозначить специфику долгосрочных вложений всех инвесторов в жилищную сферу с целью улучшения качества жилищных условий. Это позволяет создать новые механизмы и инструменты эффективного распределения средств среди низко- и среднедоходных групп населения с учетом их потребностей в улучшении жилищных условий.
Предложен подход к определению индекса доступности жилья, суть которого сводится к учету как минимально возможного уровня расходов, так и трансакционных издержек на приобретение первичного жилья.
3. Разработана методика отбора реципиенюв для социально-
жилищного инвестирования, суть которой сводится к выявлению групп насе
ления, нуждающегося в приоритетной государственной поддержке в реше
нии вопроса повышения доступности жилья в регионе.
4. Предложен методический подход к формированию механизма соци
ально-жилищного инвестирования в регионе, включающий методику отбора
реципиентов, выявление потенциала региональных жилищных рынков, орга
низацию деятельности областной и муниципальной администрации.
Теоретическая значимость работы заключается в том, что алгоритм предложенного механизма социально-жилищного инвестирования, возможность определения потенциала региональных жилищных рынков для повышения доступности жилья, а также методика отбора реципиентов для социально-жилищного инвестирования, могу г быть использованы как точки приложения воздействия и рычаги влияния для любого региона РФ.
Практическая значимость заключается в возможности применения результатов исследования в работе государственных органов власти Иркутской области и местных органов самоуправления при формировании и реализации жилищных программ. Также результаты исследования могут быть использованы в программах обучения студентов и магистрантов при чтении курсов «Экономическая оценка инвестиций», «Экономика недвижимости», «Теория антикризисного управления».
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения и результаты исследования использовались при разработке и совершенствовании курсов «Экономика недвижимости», «Экономическая оценка инвестиций», читаемых в Иркутском государственном техническом университете (справка о внедрении).
Основные результаты диссертационной работы докладывались и обсуждались на ежегодных научных конференциях регионального уровня, проходивших на базе Иркутского государственного технического университета в 2004, 2005, 2007, 2008 гг., а также в рамках Байкальского Экономического Форума в 2006 г.
Методические рекомендации, результаты и выводы, полученные в диссертационной работе, внедрены Министерством экономического развития, труда, науки и высшей школы Иркутской области при разработке стратегических программ развития жилищной сферы региона (справка о внедрении), Агентством государственной экспертизы в строительстве Иркутской области при реализации программ государственно-частного партнерства (справка о внедрении), компанией ООО «ВостСибСтрой» при составлении прогноза развития регионального рынка жилищного строительства (справка о внедрении).
Публикации но теме исследования. По теме диссертационной работы автором опубликовано 11 научных работ общим объемом 7,35 п.л., из них 4 в ведущих рецензируемых научных журналах, определенных Высшей аттестационной комиссией РФ, 1 монография в соавторстве, общий авторский вклад 6,05 п.л.
Структура, содержание и объем диссертации. Диссертация включает введение, три главы, заключение, библиографический список, включающий 148 наименований работ отечественных и зарубежных авторов, 14 приложений. Общий объем диссертации 186 стр., работа содержит 16 рисунков, 24 таблицы.
Во введении обосновывается актуальность темы исследования, определены цель и задачи, объект и предмет исследования, показана степень разработанности темы, сформулированы научная новизна, теоретическая и прак-
тическая значимость исследования, представлены основные результаты работы.
В первой главе «Проблемы реализации социально-жилищного инвестирования в регионе» рассмотрены основные понятия и классификации социального инвестирования, выявлена его роль в развитии региона и экономическая сущность. Введен термин «социально-жилищное инвестирование». Проанализированы результаты реализации жилищных программ в Иркутской области, выявлена сущность проблем жилищной сферы региона и обоснована необходимость формирования регионального механизма социально-жилищного инвестирования.
Во второй главе «Территориальный подход к реализации социально-жилищного инвестирования» рассмотрены существующие территориальные системы СЖИ в регионах РФ и за рубежом, в результате чего выявлены специфические особенности реализации СЖИ, которые могут быть использованы в исследуемом регионе. Также выявлены основные факторы и условия, как способствующие, так и препятствующие развитию социальной ипотеки, как одной из форм СЖИ в регионе. В результате анализа существующих подходов к расчету показателей доступности жилья был выявлен ряд присущих им недостатков, для устранения которых предложен авторский подход для расчета индекса доступности жилья, на основе которого произведен расчет этого показателя в регионе.
В третьей главе «Методический подход к формированию и реализации механизма социально-жилищного инвестирования в регионе» предложена методика отбора реципиентов для СЖИ на основе комплексной системы показателей. Предложен алгоритм формирования и реализации механизма социально-жилищного инвестирования в регионе. В результате на основе комплексного анализа состояния жилищной сферы Иркутской области определен потенциал региональных жилищных рынков для улучшения доступности жилья и поддержки строительной отрасли в регионе.
В заключении обобщены результаты и сформулированы основные выводы диссертационной работы.
В приложениях представлена справочно-аналитическая информация, дополняющая и поясняющая отдельные положения исследования.
1. ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ СОЦИАЛЬНО-ЖИЛИЩНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ В РЕГИОНЕ 1.1. Инвестиционная система как подсистема регионального социально-экономического комплекса
Теория и практика регионального развития показывают, что основной целью управления территориальными образованиями является удовлетворение широкого спектра растущих социальных потребностей населения. Степень удовлетворения этих потребностей посредством социальЕіого инвестирования является критерием оценки и выбора стратегии социально-экономического развития региона.
Рассматривая систему регионального социально-экономического комплекса, необходимо определиться с терминологическим аппаратом региональной экономики.
Главными составляющими предмета региональной экономики являются:
- экономика отдельного региона;
экономические связи между регионами;
региональные системы (национальная экономика как система взаимодействующих регионов);
размещение производительных сил;
региональные аспекты экономической жизни, включая региональные аспекты экономики производства, инвестиционного процесса, трудовой деятельности, уровня жизни, финансов и т.п.
Понятие «регион» является ключевым в региональной экономике. Академик РАН А.Г. Гранберг приводит следующее определение данного термина: «Регион - это определенная территория, отличающаяся от других территорий по ряду признаков и обладающая некоторой целостностью, взаимосвя-занностыо составляющих ее элементов» [36]. Имеют место быть и следующие определения данного термина, существующие в регионально экономике:
Регион - это область (район, часть страны), отличающаяся от других совокупностью естественных или исторически сложившихся экономико-географических особенностей, в большинстве случаев сочетающихся с особенностями национального состава населения [23]. Также, регион - это пространственно организованная форма жизнедеятельности населения, включающая сферы проживания, профессионально-трудовой деятельности, управляемая из единого политико-административного центра и объединяемая реальными и многообразными связями (производственно- трудовыми, политическими, социально-экономическими, этническими, культурно-бытовыми) на основе самоуправления и полной реализации своих прав как субъекта социально-политической жизни [23].
В последние годы этот термин все чаще используется и в законодательстве. Официальное определение этого термина содержат Основные положения региональной политики в Российской Федерации, утвержденные Указом Президента РФ о г 3.07.96 г. №803, согласно которому «регион - часть территории Российской Федерации, обладающая общностью природных, социально- экономических, национально-культурных и иных условий. Регион может совпадать с границами территории субъекта Российской Федерации, либо объединять территории нескольких субъектов Российской Федерации». В тех случаях, когда регион выступает как субъект права, под ним понимается только субъект Российской Федерации.
В документах Европейского союза [137] содержится следующая характеристика понятия «регион». Он трактуется как территория, представляющая очевидную общность с географической точки зрения, или такая территориальная общность, где есть преемственность и чье население разделяет определенные общие ценности и стремится сохранить и развить свою самобытность в целях стимулирования культурного, экономического и социального прогресса.
Следует отметить, что в российском законодательстве термин «регион» применяется:
для обозначения не всегда одинаковых по своим масштабам территорий, иногда к нему относят и муниципальные образования;
в нормативных актах наряду с понятием «регион» для обозначения отдельных частей российского пространства используется и иная терминология -бассейны, зоны, округа, районы и т.п.
В современной же экономической литературе понятие «регион» употребляется в трех значениях:
административно - территориальная единица унитарного государства или федерации;
экономико-географический район, включающий совокупность административно-территориальных единиц (Сибирь, Северный Кавказ и др.);
в мировой экономике - группа соседствующих государств [119].
Ряд авторов, таких как Г.В. Гутман, Л.А. Мироедов и СВ. Федин дали следующее определение: «регион - территориальное образование, имеющее четко очерченные административные границы, в пределах которых воспроизводятся социальные и экономические процессы обеспечения жизни населения, обусловленные местом региона в системе территориального и общественного разделения труда» [40].
Обобщая данные определения, можно сделать вывод, что при характеристике понятия «регион» учитываются четыре фактора:
1. в качестве ключевого признака региона выделяется территориаль
ный признак;
регион является частью целостной социальной и административной системы, поэтому должен обладать их основными чертами, хотя и не сводиться к ним;
регион должен иметь относительно завершенный воспроизводственный цикл и определенную экономическую специфику и формы ее проявления;
4. регион должен обладать социально-экономическим комплексом, основные звенья которого: материальное производство и социальная сфера, сбалансированы. Сегодня выделяют следующие свойства региона как системы:
однородность (особенно территориальная);
связанность или целостность (т.е. интенсивные и «тесные» внутренние связи между структурными компонентами региона доминируют над внешними связями, которые соединяют этот регион с остальной территорией страны как часть с целым);
самоорганизация или упорядочивание внутренней структуры системы. Таковая является необходимым условием регионального развития для реализации экономических и социально-политических функций региона;
полиструктурность^ т.е. структура региона может рассматриваться с различных точек зрения: экономической, социальной, духовной, природно-ресурсной, институциональной и т.п.;
синергизм, в результате которого возрастает степень упорядоченности элементов региональной системы и уменьшается энтропия.
Описанные свойства хоть и используются в качестве условий для идентификации определенной территории как региона, все-таки не могут быть задействованы как системообразующие факторы. Ведь согласно высказываниям таких экономистов, как В.В. Маслаков, К.И. Зубков и В.Ю. Плен-кин, то «невозможно точно определить, в каких границах территория может считаться однородной и целостной, а в какой точке пространства наступает прерывность и отрицание этого качества». Системообразующие признаки с точки зрения экономики [124] представлены на рисунке I.
Инвестиции с точки зрения региона как субъекта экономических интересов есть объект воздействия и инструмент экономической политики. Управление инвестициями на мезоуровне является элементом процесса становления и реализации инвестиционного механизма регионального развития.
Рис. I. Системообразующие факторы региона
В современной экономической науке сформировалось целое научное направление исследований, связанных с изучением процессов инвестирования, регулирования инвестиционной деятельности, управления инвестиционными проектами и т.д. - инвестология. По мнению М.К. Беляева, инвестоло-гию можно определить как науку «о законах и принципах обращения инвестиционных ресурсов, формах и методах управления инвестиционными процессами» [13].
Значительная часть научных работ, выполняемых в рамках региональной экономики, также посвящена исследованиям проблем инвестирования. Поэтому можно говорить о появлении нового научного направления, в рамках которого ведутся исследования инвестиционных процессов и инвестиционной деятельности на мезоэкономическом уровне. Кроме того, встречается
понятие «инвестиционной регионалистики», также определяющее это научное направление [88]. Кроме того, Т.М.Овсянникова предлагает более соответствующее данному понятию определение «региональной инвестологии, поскольку предметом исследования являются инвестиции и инвестиционные процессы, а область исследования ограничена региональным уровнем» [88].
Исследования в рамках региональной инвестологии охватывают широкий круг проблем инвестирования, включая проблемы привлечения инвестиций и повышения инвестиционной активности, разработки механизмов регулирования инвестиционной деятельности и управления инвестиционными проектами, оценки эффективности инвестиций, разработки инвестиционных программ и др.
При этом можно выделить три основных методологических подхода к изучению проблем инвестирования:
воспроизводственный подход,
институциональный подход;
рейтинговый подход.
Воспроизводственный подход основан на признании роли инвестиций как основы расширенного воспроизводства и условия устойчивого комплексного развития региона. Региональная экономика исследуется как целостная система воспроизводственных отношений, а региональный воспроизводственный процесс рассматривается как непрерывно возобновляемый процесс кругооборота ресурсов региона, в том числе инвестиционных, обеспечивающих производство, распределение, обмен и потребление благ. При этом предполагается, что инвестиционные циклы встраиваются в региональные воспроизводственные процессы, а масштабы, направленность и эффективность инвестиций в региональную экономику в основном определяются экономическими интересами субъектов региональной экономики и эффективностью трансформации накоплений в инвестиции. Данный подход отображен в работах: Н.И. Климовой, В.И. Клисторина, А.С. Маршаловой, А.С. Новоселова и др.
В основе институционального подхода лежит признание роли формальных и неформальных институтов, определяющих экономическое поведение субъектов инвестиционной деятельности. При этом основное внимание уделяется исследованию институциональной среды, в которой осуществляются инвестиционные процессы. Такой подход к рассмотрению инвестиционной деятельности используется в работах: СМ. Бухоновой, Ю.А. Дорошенко, В.А. Андросова, Л.А. Головиной и др. Результатами этих исследований являются выбор и обоснование организационных форм осуществления инвестиционных процессов, разработка организационно- экономических механизмов регулирования инвестиционной деятельности и разработка региональной инвестиционной политики.
Рейтинговый подход основан на сравнении условий, факторов и параметров инвестиционной деятельности в разных регионах страны. В рамках этого подхода выполняются исследования по оценке инвестиционного климата, инвестиционной привлекательности и инвестиционной активности в регионах. При этом регион рассматривается как открытая социально- экономическая система, в которой осуществляется свободное движение инвестиционных потоков, интенсивность и размеры которых зависят от инвестиционной привлекательности, экономического потенциала регионов и инвестиционных рисков. В рамках этого подхода выполнены исследования И. Ройз-ман, И. Гришина, А. Шахназарова, Г. Марченко, В. Ревазова, а также составляются рейтинги регионов агентством «Эксперт-РА» и др. В последнее время компаративный подход, который также называется рейтинговым подходом, получил наибольшее распространение в научных исследованиях.
