Введение к работе
Актуальность темы исследования. В условиях сокращения бюджетных ассигнований на жилищное строительство возрастает роль собственных и заемных средств населения в качестве основного источника инвестиций. В этой связи представляется актуальным разработка и внедрение механизмов инвестирования строительной отрасли на основе создания привлекательного инвестиционного климата. Это создает дополнительный платежеспособный спрос на жилье, так как возможность оплаты жилья в рассрочку делает его доступнее.
Согласно действующей в настоящее время схеме привлечения инвестиций в строительство банк кредитует Застройщика под залог его собственных активов. Частные инвесторы при покупке квартир по договорам долевого участия в строительстве на стадии строительства получают жилищные, или потребительские кредиты, а после сдачи объектов в эксплуатацию - ипотечные кредиты, перечисляемые Застройщику в счёт оплаты стоимости договора. При этом два процесса кредитования, направленные на строительство одного и того же объекта, разобщены. Такая схема взаимоотношений приводит к росту процентных ставок по кредитам за счет возрастающего риска.
Разработанный автором механизм инвестирования строительной отрасли на основе создания привлекательного инвестиционного климата предусматривает кредитование в пределах одной строительной площадки и частных инвесторов, и предприятия-застройщика. При этом одна кредитная организация выдаст кредит Застройщику на строительство определенного объекта и параллельно кредитует частного инвестора на приобретение квартир в строящемся доме. Этот механизм позволит снизить процентные ставки по кредитам, снизить риски, упростить процедуры проверки платёжеспособности. В целом это позволит значительно увеличить объёмы инвестиций в строительство.
Степень разработанности проблемы. В настоящее время применяется большое количество методов привлечения инвестиций в отрасль строительства. При этом для застройщиков инвестиции чаще всего подразумеваются только в форме кредита или кредитной линии. Для физических лиц, инвестиции - это собственные накопления, составляющие чаще всего незначительную часть стоимости квартиры, и банковские кредиты. Эти источники инвестиций связаны со значительными рисками, что приводит к увеличению стоимости кредита. Отдельные вопросы, посвященные разработке механизмов кредитования с привлечением кредитных средств, нашли свое отражение в работах таких российских ученых, как А.Н. Асаул, С.А. Баркалов, И.А. Бланк, B.C. Боголюбов, В.В. Бузы-рев, Б.В. Генералов, П.Г. Грабовый, Ю.А. Дмитриев, И.В. Довдиенко, М.И. Ка-менецкий, Ю.Н. Лапыгин, Р.А. Набиев, Ю.П. Панибратов, А.Б. Петрухин, Л.Г. Селютина, В.М. Семенов, А.П. Суворова, В.З. Черняк и некоторых других.
Вместе с тем, следует отметить, что указанные авторы затрагивают лишь отдельные юридические и экономические проблемы подобных экономико-организационных схем, не уделяя внимание особенностям формирования и распределения кредитных средств. Практически не предпринимались попытки оптимизации основных параметров инвестирования, а также оценки их эффек-
тивности. Кроме того, отсутствует единый экономико-организационный механизм, дающий возможность унифицировать подходы к организации процессов инвестирования строительства.
Среди зарубежных учёных занимающихся вопросами организации подобных финансовых схем, можно отметить значительный вклад целого ряда специалистов, таких как К. Рэдхэд, С. Хьюз, Т. Стейнметц, Ф. Уитт и других. Однако исследования, выполненные с использованием опыта развитых стран, не могут быть в полной мере применены к современным российским условиям, связанным с неразвитостью кредитного механизма.
Целью диссертационного исследования является разработка механизма инвестирования строительной отрасли на основе создания привлекательного инвестиционного климата.
Поставленная цель определила необходимость решения следующих задач:
S выявить взаимосвязь между сбережениями граждан и инвестициями в реальный сектор экономики;
S выполнить анализ жилищного сектора, как объекта социальных инвестиций со стороны государства, с целью выявления актуальных проблем на рынке жилья;
S исследовать уровень развития ипотечного жилищного кредитования в условиях низкого уровня доходов граждан;
S выявить дифференцированность доступности ипотечного кредита по регионам России;
S оценить рынок ипотеки в условиях экономического кризиса;
S провести анализ и оценку существующих методов инвестирования строительной отрасли и выявить наиболее перспективный;
S разработать механизм обеспечения инвестиционными ресурсами процесса строительства жилья с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия кредитных линий;
S разработать модель оптимизации объема целевого фонда кредитора при ограничениях на возможные инвестиции со стороны потенциальных инвесторов;
S уточнить метод оценки инвестиционных рисков в процессе строительства жилого дома при реализации механизма обеспечения инвестиционными ресурсами процесса строительства жилья с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия кредитных линий.
Объектом исследования являются предприятия жилищного строительства как субъекты инвестиционного рынка.
Предмет исследования - методы и способы инвестирования строительной отрасли направленные на создание привлекательного инвестиционного климата для всех участников.
Теоретическая и методологическая база исследования. Решение поставленных задач осуществлялось с учетом законодательных актов РФ и постановлений Правительства РФ, нормативных, методических и программных документов федеральных, региональных и муниципальных органов управления.
Теоретической и методологической базой исследования явились труды отечественных и зарубежных ученых в области обеспечения стабильных инвестиций в строительную отрасль. Исследование выполнено с применением общих методов
научного познания: наблюдения, сравнения, оптимизации, анализа и синтеза. Для решения поставленных задач в работе применены статистические, математические и инструментальные методы исследования. Кроме этого, использована статистическая информация Федеральной службы государственной статистики, Ивановского областного комитета государственной статистики и Управления жилищной политики и ипотечного кредитования администрации г. Иваново.
Логика исследования отражает последовательность основных стадий исследования, представленных ниже. На начальных этапах выявлена взаимосвязь между сбережениями граждан и инвестициями в реальный сектор экономики, выполнен анализ жилищного сектора, как объекта инвестиций со стороны государства, на основании которого определен ряд актуальных проблем на рынке жилья. Исследован уровень развития ипотечного жилищного кредитования в условиях низкого уровня доходов граждан, выявлена дифференциация доступности ипотечного кредита по регионам России. На основании полученных результатов оценен рынок ипотеки в условиях экономического кризиса. Проведен анализ существующих методов инвестирования строительства. На основании полученных результатов выявлен наиболее перспективный и доступный для максимального количества инвесторов метод инвестирования строительной отрасли. Это позволило автору разработать механизм обеспечения инвестиционными ресурсами строительной отрасли с участием комбинированных источников инвестиционных средств путём открытия кредитных линий застройщику и частным инвесторам. Для оптимизации объема целевого фонда кредитора при ограничениях на возможные инвестиции со стороны потенциальных инвесторов разработана оптимизационная модель, которая была апробирована при строительстве жилого комплекса в г. Иваново инвестором-застройщиком ОГУП «Ивоблстройзаказчик». Усовершенствован метод оценки инвестиционных рисков в процессе строительства жилого дома при реализации механизма обеспечения инвестиционными ресурсами строительства жилья с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия кредитных линий, который был апробирован при строительстве жилого дома в г. Иваново застройщиком ООО «Импульс».
Работа выполнена в соответствии с паспортом специальности 08.00.05 (п. 4.17).
Научная новизна данного исследования заключается в следующем:
Уточнена классификация методов инвестирования строительной отрасли по способам и источникам. Новый тип классификации более обоснованно выявит перспективные и оптимальные методы в каждом конкретном механизме инвестирования с учетом индивидуальных особенностей проектов.
Разработан экономико-организационный механизм обеспечения инвестиционными ресурсами строительства жилья с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия кредитных линий застройщику и частным инвесторам. Предложенный механизм увеличит объемы инвестиций в строительную отрасль, повысит привлекательность инвестиционного климата, обеспеченного корректировкой процентных ставок по предоставляемым ипотечным кредитам за счёт параллельного кредитования застройщика и частных инвесторов.
Разработана методика расчета прибыли от реализации механизма обеспечения инвестиционными ресурсами строительства жилья с участием
комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия параллельных кредитных линий для застройщика и частных инвесторов, позволяющая определить коммерческую выгоду для кредитора и застройщика.
Разработана математическая модель оптимизации объема целевого фонда кредитора при ограничениях на возможные инвестиции со стороны потенциальных инвесторов, позволяющая произвести расчет и оптимизацию объема денежных средств, необходимого кредитору для обеспечения застройщика инвестиционными ресурсами для планового строительства жилого объекта. Ввод скорректированных в соответствии с изменяющимися условиями переменных позволит кредитору определить оптимальный объем необходимых инвестиций на заданный период времени.
Уточнена методика оценки инвестиционных рисков застройщика в рамках механизма обеспечения инвестиционными ресурсами процессов строительства жилья с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия кредитных линий с учетом вероятностей возникновения рисков и возможных потерь. Применение этой методики позволит своевременно устанавливать и предотвращать риски. Это повысит эффективность инвестиционных проектов в строительстве.
Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что предложенная автором классификация методов инвестирования строительной сферы в зависимости от способа получения инвестиционных средств и от источника инвестирования повысит уровень знаний в области инвестиционной деятельности.
Разработанный автором экономико-организационный механизм обеспечения инвестиционными ресурсами строительства жилья с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия кредитных линий, обеспечит дополнительные инвестиции в строительную отрасль, привлечет средства частных инвесторов, создаст условия для выполнения календарного плана строительства объекта, снизит накладные расходы застройщика, гарантирует прибыль для всех участников.
Разработанная автором математическая модель оптимизации объема целевого фонда кредитора при ограничениях на возможные инвестиции со стороны потенциальных инвесторов привлечет в строительную отрасль дополнительные инвестиции, обеспечит необходимый объем инвестиционных ресурсов кредитора в заданный период времени, оптимизирует инвестиционные потоки по проекту, создаст благоприятные условия для реализации экономико-организационного механизма обеспечения инвестиционными ресурсами строительства жилья с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия кредитных линий.
Уточненная автором методика оценки инвестиционных рисков компании-застройщика в рамках механизма обеспечения инвестиционными ресурсами процессов приобретения и строительства жилья с рассрочкой платежа с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия кредитных линий повысит эффективность управления инвестиционными рисками строительных организаций, снизит их негативное влияние на строительную деятельность, гарантирует отсутствие денежных потерь при возможном наступлении инвестиционных рисков.
Положения и рекомендации, разработанные автором в настоящей диссертационной работе, могут быть использованы в качестве учебно-методических материалов студентами экономических и строительных специальностей ВУЗов.
Апробация результатов исследования. Материалы диссертационной работы по разработке механизма инвестирования строительной отрасли на основе создания привлекательного инвестиционного климата использованы Управлением жилищной политики и ипотечного кредитования администрации г. Иваново, Муниципальным учреждением «Фонд развития капитального строительства и ипотечного кредитования», областным государственным унитарным предприятием «Ивоблстройзаказчик» г. Иваново, строительной организацией ООО «Импульс» г. Иваново.
Результаты научной деятельности автора отмечены благодарностью от Правительства Ивановской области в рамках проведения IV областного фестиваля «Молодая наука - развитию Ивановской области» в 2008 году. Результаты исследования автора были отмечены дипломом первой степени в рамках II областного фестиваля «Молодая наука - развитию Ивановской области» в 2006 году.
Основные положения диссертационной работы обсуждались и получили положительную оценку на XI Международной научно-технической конференции «Информационная среда вуза», проводившейся в Ивановской государственной архитектурно-строительной академии в 2004 году; на четвертой научной конференции аспирантов и соискателей, проводившейся в Ивановской государственной архитектурно-строительной академии в 2005 году; на научно-практической конференции «Устойчивое развитие российского города: методология, стратегия, программы», проводившейся в Ивановской государственной архитектурно-строительной академии в 2005 году; на научной конференции «Молодая наука -социально-экономическому развитию Ивановской области», проводившейся в Ивановском государственном университете в 2006 году; на XIV Международной научно-технической конференции «Информационная среда вуза», проводившейся в Ивановском государственном архитектурно-строительном университете в 2007 году; на XV Международной научно-технической конференции «Информационная среда вуза», проводившейся в Ивановском государственном архитектурно-строительном университете в 2008 году.
Материалы диссертационного исследования используются в учебном процессе Ивановского государственного архитектурно-строительного университета.
Публикации. По теме исследования опубликовано 23 работы, отражающие основное содержание диссертационной работы, общим объёмом 50,11 п.л., в том числе авторских 27,77 п.л. В том числе, по результатам проведенного исследования опубликована монография «Формирование системы обеспечения финансовыми ресурсами процессов приобретения и строительства жилья» общим объемом 17,5 п.л., в том числе авторских 5 п.л.
