Введение к работе
Актуальность исследования обусловлена возникновением относительно нового для Российской Федерации вида предпринимательства по инвестиционному обеспечению недвижимости в деятельности девелоперских субъектов хозяйствования. В его основу положена разработка, организация финансирования и реализация проектов по развитию недвижимости на всех стадиях ее жизненного цикла, осуществляемые девелоперскими предприятиями.
Несмотря на то, что девелоперские предпринимательские структуры могут функционировать в любой организационно-правовой форме, их деятельность отличается от других участников рынка недвижимости полной, в том числе финансовой, ответственностью за конечные результаты инвестиционного обеспечения в пределах соответствующих бюджетных ограничений.
Предпринимательская деятельность девелоперских субъектов хозяйствования включает прединвестиционные, инвестиционные этапы, эксплуатацию, а также управление, продажу объектов недвижимости с последующим капитальным ремонтом, реконструкцией или ликвидацией объекта недвижимости.
В настоящее время девелоперскими предприятиями выполняется в пределах 10% общего объема работ с объектами недвижимости. В то же время динамика объемов деятельности, а также лидирующее положение девелоперских предприятий среди традиционных участников сферы инвестирования недвижимости позволяют судить о положительных перспективах их развития, что особенно актуально для поставленных в настоящее время к решению задач реализации основных положений «Программы социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу».
Степень разработанности проблемы. Проблемы развития девелопмента являлись предметом исследования многих ученых. Среди них отметим труды таких зарубежных авторов, как: Гарольд Керзнер, Дэвид И. Клиланд и Роланд Гарис, а также отечественных ученых С.И. Абрамов, А.Н. Асаул,
П.Г. Грабовый, И.И. Мазур, Н.Г. Ольдерогге, В.И. Ресин, И.А. Рохлин,
В.Д. Шапиро, В.З. Черняк, Н.Ю. Яськова.
Вклад зарубежных и отечественных ученых в разработку структуры и функций девелоперских хозяйствующих субъектов, системы организации и управления проектами недвижимости и их стоимостью, оценки недвижимости и предпринимательства, финансового менеджмента неоспорим. Полученные ими научные результаты имеют большое теоретическое и практическое значение. Вместе с тем, исследование особенностей предпринимательской деятельности девелоперских предприятий, определение их влияния на достижение планируемых экономических результатов в перспективном периоде с учетом изменений в практике методов инвестирования остается пока за пределами системных исследований и требует специального комплексного исследования. Все это предопределило выбор темы диссертационной работы, ее актуальность и практическую значимость.
Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методических положений формирования механизма оптимизации состава инвестиционных проектов, как основы развития и роста стоимости девелоперского предприятия.
Достижение поставленной цели в диссертации обеспечивается решением следующих научных задач:
исследовать и развить сущностные представления о понятийном аппарате и определении роли предпринимательской деятельности девелопмента;
выявить особенности формирования механизма инвестиционного обеспечения предпринимательской деятельности девелоперских субъектов хозяйствования;
разработать методические подходы к системному анализу инвестиционного обеспечения предпринимательской деятельности девелоперских предприятий;
определить прогнозные оценки наступления негативных факторов влияния внешней среды, показателей сформированного состава инвестиционных проектов для обеспечения деятельности девелоперских субъектов хозяйствования;
разработать методические положения применения теории игр в процессе формирования состава инвестиционных проектов и механизма развития девелоперского предприятия;
создать функциональную модель механизма формирования и реализации состава инвестиционных проектов девелоперской предпринимательской структурой;
предложить методические подходы к определению эффективности осуществляемого состава проектов создания недвижимости девелоперских предприятий.
Объектом исследования выступают предпринимательские девелоперские структуры, осуществляющие инвестиционное и организационное обеспечение предпринимательской деятельности по выполнению проектов недвижимости, их качественного преобразования.
Предметом исследования являются теоретические и методические проблемы формирования механизма инвестиционного развития объектов недвижимости девелоперских хозяйствующих субъектов.
Методологической основой диссертационного исследования явились научные труды российских и зарубежных ученых-экономистов в области предпринимательской деятельности, девелопмента, экономического и инвестиционного развития девелоперских предприятий, основные положения современной экономической теории, системного анализа, экономико-математические методы оптимизации, методы инвестиционного анализа и прогнозирования, инструментарий теории игр, инструкции и положения, статистические материалы о деятельности девелоперских предприятий с объектами недвижимости.
Обоснованность и достоверность результатов исследования, выводов и рекомендация обеспечивается:
использованием в качестве теоретической и методической основы диссертации фундаментальных исследований и прикладных работ ведущих отечественных и зарубежных ученых по проблемам инвестиционных проектов создания и модернизации объектов недвижимости девелоперских предприятий;
анализом и обобщением нормативно-правовых актов, концепций, проектов, научно-исследовательских разработок по проблемам деятельнсоти девелоперских предприятий, формирования механизма их инвестиционного и экономического развития;
применением системного подхода, методов, основанных на теории принятия управленческих решений, теории игр, системном анализе, экономико-математических методах прогнозирования и оптимизации;
апробацией результатов диссертационного исследования на научно-практических конференциях и семинарах, отражением основных положений диссертации в публикациях автора.
Научная новизна диссертационной работы заключается в обосновании научных принципов и положений, обеспечивающих разработку организационно-экономического механизма формирования инвестиционного обеспечения и развития объектов недвижимости в деятельности девелоперского хозяйствующего субъекта, позволяющего диверсифицировать виды его деятельности при оптимальном соотношении риска и доходности.
В ходе проведения исследования автором получены следующие научные результаты:
развиты и предложены трактовки понятий «девелопер», «девелопмент», их экономическая, правовая, территориальная, бюджетная, социальная направленность влияния на результаты инвестирования в недвижимость, предоставляющие возможность рационализировать структурно-функциональные модели девелопмента;
установлены особенности формирования рационального механизма инвестиционного обеспечения предпринимательской деятельности девелоперских предприятий, влияющие на повышение уровня взаимосвязей технологических и ресурсных элементов системы инвестирования, снижение степени риска и обеспечение выбора экономически значимых инвестиционных проектов в формируемом их составе девелоперского предприятия;
разработаны методические подходы к осуществлению системного анализа инвестиционного обеспечения предпринимательской деятельности девелоперских предприятий на основе создания инвестиционной стратегии, оптимизирующей риск и прибыльность формируемого состава инвестиционных проектов с использованием экономико-математических методов;
выполнен прогноз среднесрочного развития состава инвестиционных проектов девелоперского предприятия, оценивающего их изменение под влиянием факторов внешней среды в интервалах верхней и нижних границ, соответственно характеризующих оптимистический и пессимистический варианты развития, позволяющей менеджменту девелоперской предпринимательской структуры принимать своевременные решения о корректировке состава инвестиционных проектов, их позиционировании на рынке недвижимости;
сформированы методические положения об использовании теории игр в процессе включения экономически значимых проектов в их общий состав и создания рационального механизма развития девелоперской предпринимательской структуры, позволяющие определить ее стратегию, учитывающую разнообразие инвестиционных проектов с различным функциональным назначением и показателями инвестирования в недвижимость, оптимизировать состав проектов, их экономическую эффективность, определить основные направления и возможность осуществления оптимистического сценария перспективного развития девелоперского предприятия;
создана функциональная модель механизма формирования и реализации состава экономически значимых инвестиционных проектов, представляющая собой сочетание финансовой и производственно-хозяйственной деятельности, направленной на рост стоимости девелоперской предпринимательской структуры, как результата использования доходов от реализации девелоперского продукта на основе соблюдения принципов адекватности, управляемости и оптимальности формируемого состава инвестиционных проектов;
предложены методические рекомендации по определению эффективности осуществления и оптимального сочетания инвестиционных проектов в их общем составе, максимизирующего его доходность при минимуме риска, обеспечивающего заданные уровни ликвидности и эффективности управления проектным инвестированием девелоперских предпринимательских структур.
Положения, выносимые на защиту.
1. Теоретические положения о влиянии девелопмента и механизма инвестиционного обеспечения девелоперских предпринимательских структур на экономические результаты инвестирования в недвижимость.
2. Стратегия ресурсного обеспечения и прогнозирование среднесрочного развития состава инвестиционных проектов девелоперского предприятия.
3. Формирование состава экономически значимых проектов и рационального механизма развития девелоперской предпринимательской структуры посредством инструментария теории игр.
4. Создание функциональной модели механизма формирования и реализации состава инвестиционных проектов девелоперского предприятия.
5. Определение эффективности приведения в оптимальное сочетание доходности и риска инвестиционных проектов девелоперского предпритяия.
Теоретическая значимость результатов диссертационного исследования заключается в том, что разработанные теоретические положения создания и использования рационального механизма обеспечения инвестиционного и экономического развития девелоперских предпринимательских структур направлены на развитие теории управления эффективностью проектного инвестирования «риск-менеджмент» применительно к деятельности девелоперских предпринимательских структур.
Практическая значимость результатов диссертационного исследования. Сформированный в диссертации методический подход к формированию механизма инвестиционного обеспечения и развития девелоперского субъекта хозяйствования позволяет использовать предложенный механизм для обеспечения устойчивого развития инвестиционной и экономической деятельности, повышения эффективности и надежности функционирования девелоперских предприятий.
Практическая значимость диссертации состоит и в том, что разработанные методические положения позволяют определить оптимальные объемы инвестиций в проекты создания и качественного преобразования девелоперского предприятия, что предоставляет возможность расширить состав видов его деятельности, повысить эффективность использования ресурсов.
Апробация и публикации результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационного исследования докладывались на научно-практических конференциях и семинарах Балтийской академии туризма и предпринимательства и Московской государственной академии коммунального хозяйства и строительства.
Автором опубликованы 5 научных работы по теме диссертации.
Структура диссертации сформирована с учетом соблюдения причинно-следственной взаимосвязи и логической последовательности элементов и факторов исследуемых проблем и объектов. Структурно главы и параграфы диссертационной работы сформированы таким образом, чтобы в наибольшей степени отразить актуальные, малоисследованные проблемы по теме диссертации. Цели и задачи диссертационной работы определили ее структуру и объем. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложений.
Во введении обоснована актуальность диссертационного исследования, определены цель, задачи, объект и предмет исследования, установлены теоретическая и методическая основа исследования, научная новизна, теоретическая и практическая значимость.
В первой главе «Теоретические положения инвестиционного развития девелоперских субъектов хозяйствования» изложены роль, сущностные представления о предпринимательской девелоперской деятельности, раскрыты особенности формирования механизма инвестиционного обеспечения предпринимательской деятельности девелоперских предприятий.
Вторая глава «Методические положения системного анализа и прогнозирование инвестиционного обеспечения предпринимательской деятельности девелоперских субъектов хозяйствования в условиях нестабильного состояния внешней среды» включила методические подходы к системному анализу инвестиционного обеспечения предпринимательской деятельности и прогнозирование наступления негативных факторов влияния внешней среды, показателей состава инвестиционных проектов для обеспечения деятельности девелоперских предприятий.
Третья глава «Экономико-математическое и функциональное моделирование механизма формирования и определения эффективности осуществления состава инвестиционных проектов в предпринимательской деятельности девелоперских предприятий» содержит методические положения применения теории игр в процессе формирования состава инвестиционных проектов и механизма развития девелоперских предприятий, рекомендации по созданию функциональной модели механизма формирования и осуществления состава инвестиционных проектов, по определению эффективности реализуемого состава инвестиционных проектов создания недвижимости девелоперских предприятий.
В заключении диссертации приведены основные выводы, предложения и рекомендации как результаты диссертационного исследования.
