Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА 11
1.1. Мировой опыт реконструкции жилищного фонда 11
1.2. Российский опыт реконструкции жилищного фонда 29
1.3. Анализ процессов реконструкции и реабилитации
жилищного фонда промышленных предприятий 46
ГЛАВА 2. НАУЧНО-МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ МЕХАНИЗМА РЕАБИЛИТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ПЮМЫПШЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ 64
2.1. Процессы воспроизводства и выбытия жилищного фонда 64
2.2. Методический подход к анализу процесса реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий 81
2.3. Методика расчета технико-экономических показателей реабилитации жилых зданий промышленных предприятий 98
ГЛАВА 3. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ПРОЕКТОВ РЕАБИЛИТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИТИЙ 115
3.1. Методика оценки эффективности проектов реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий 115
3.2. Оценка эффективности реабилитации жилищного фонда предприятий в Свердловской области 132
3.3. Разработка основных рекомендаций по совершенствованию механизма реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий 149
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 160
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 167
ПРИЛОЖЕНИЯ 177
- Мировой опыт реконструкции жилищного фонда
- Процессы воспроизводства и выбытия жилищного фонда
- Методика оценки эффективности проектов реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий
Мировой опыт реконструкции жилищного фонда
Проблема обеспечения населения жильем была и остается одной из наиболее важных во всем мире. Жилье является необходимым элементом существования человека и отражает социальный и экономический уровень развития производительных сил, духовного и технического потенциала, эстетических принципов общества [6]. Поэтому во всем мире основное внимание уделяется строительству комфортабельного жилья, наиболее полно отвечающего потребностям общества.
Первые послевоенные десятилетия (1950-1966 гг.) для стран мира характерны экстенсивной застройкой новых свободных территорий. При этом в основном возводились типовые безлифтовые дома средней этажности с экономичными малометражными квартирами. Строительство велось с возрастающим из года в год объемом применения новейших полносборных железобетонных конструкций (табл. 1.1.1).
Массовое строительство жилых зданий путем монтажа из крупных панелей применялось более чем в 20 европейских странах [5]. Актуальность такого экономичного индустриального строительства определялась большими потерями жилищного фонда в годы Второй мировой войны и интенсивностью процессов урбанизации, характерных для большинства стран [7].
Большое влияние на создание в бывшем СССР системы крупнопанельного домостроения, типового проектирования и нормирования массового жилища сыграл опыт Франции и Германии. В то же время Советский Союз оказывал большое содействие в развитии массового крупнопанельного домостроения в таких странах как Чехословакия, Венгрия, Югославия, Румыния, Куба, Монголия, ГДР 15, 8, 9].
В развитых европейских странах, созданный в 1950-1960 гг. четырех -пятиэтажный жилищный фонд, начал устаревать раньше, чем в Советском Союзе и постсоциалистических странах. Поэтому его массовая реконструкция началась в 1970-е годы и практически завершилась к середине 1980 годов. Сегодня она продолжается только в некоторых европейских странах [10].
В настоящее время Россия по объему жилищного строительства и реконструкции значительно отстает в сравнении с экономически развитым странам мира [8]. Однако есть одно существенное преимущество - возможность использовать накопленный опыт и избежать совершенных ошибок. Изучение практики зарубежных методов и подходов к реконструкции существующего жилищного фонда и взаимный обмен опытом может оказать большую помощь при совершенствовании массовой реконструкции жилищного фонда в нашей стране.
Франция была одной из первых европейских зарубежных стран, применивших метод строительства жилых зданий из крупных панелей заводского производства. В 1949 году в Гавре фирмой "Р. Камю и К" были построены первые в стране четырех- и пятиэтажные крупнопанельные дома. В 1951 г. осуществлено строительство крупнопанельных домов в г. Сен-Жермен, в 1952 г. - в г. Фонтенбло, 1953 - 1956 гг. - на севере Франции [5]. Физическое и моральное старение жилья обострило проблему его реконструкции. Во Франции программа реконструкции и модернизации практически завершилась на всей территории страны в начале 1990 годов. Подавляющее большинство типовых панельных домов здесь сохранено, реконструировано, утеплено и заново обустроено в инженерном отношении. Снос таких домов осуществлялся, как правило, только в связи с прокладкой новых авто-, тепло-, электромагистралей, причем наравне с архитектурными памятниками. Решения принимались на основе детального градостроительного, социального и экономического анализа альтернативных путей решения судьбы здания и всей застройки [10].
Важно отметить также, что эксплуатационные качества экономичных зарубежных квартир зачастую ниже, чем в отечественных панельных пятиэтажных домах [7]. Однако, как правило, предпочтение отдается реконструкции, а не сносу данного жилищного фонда.
Во Франции5 реконструкции подлежит жилищный фонд «домов умеренной стоимости», составляющий около 3 млн. квартир, в которых проживает более 10 млн. населения. Жилищный фонд «домов умеренной стоимости» состоит в основном из домов постройки 1949-1974 гг. и составляет 15 % жилищного фонда Франции.
Процессы воспроизводства и выбытия жилищного фонда
Прежде чем перейти к рассмотрению методического подхода к процессу реабилитации жилищного фонда, представляется логичным провести анализ современного состояния жилищного фонда страны и Свердловской области и исследовать процесс воспроизводства жилищного фонда.
В настоящее время жилищный фонд РФ составляет более 23 % всего воспроизводимого недвижимого имущества страны и насчитывает более 2,7 млрд. кв. м общей площади, из них муниципальный фонд - 24,7 %, государственный фонд - 10,1 %, частный - 55 %. В городах расположено примерно 72 % жилищного фонда, а в сельской местности - 28 %. Доля государственного жилищного фонда сократилась за последний период в 4,3 раза и составила в 1999 г. 166 млн. кв. м. В собственность граждан в процессе приватизации жилья передано 42% от государственного и муниципального жилищного фонда России [1]. В среднем на одного жителя страны приходится 18,3 кв. м общей площади [1].
Переход России к рыночным отношениям сопровождается значительным снижением темпов воспроизводства и увеличением темпов выбытия жилищного фонда. В условиях переходной экономики успех жилищной политики и жилищной реформы может быть обеспечен на основе разработки и реализации мероприятий, основанных на исследовании и анализе процессов воспроизводства и выбытия жилищного фонда. Для этого необходимо разработать новые научно обоснованные подходы, учитывающие сложившиеся современные условия в жилищной сфере.
Состояние существующего жилищного фонда и развитие процессов его воспроизводства определяются жилищной политикой государства. В Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики" [78] определена цель жилищной политики. Она формулируется как «обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан; осуществление строительства и реконструкции государственного, муниципального и частного жилищных фондов; создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования; развития частной собственности; содержания и ремонта жилищного фонда...» [78]. Поставленная цель достигается на основе решения ряда задач: обеспечения воспроизводства жилищного фонда в объеме, соответствующем возможностям и потребностям общества; создания системы финансово-кредитного обеспечения воспроизводства жилищного фонда в условиях переходной экономики и правовой базы регулирования жилищных отношений; формирования условий для повышения эффективности использования ресурсов в жилищной сфере.
Во многих литературных источниках [79-82] отмечается, что в настоящее время необходима разработка обоснованной жилищной политики, и что главным в решении жилищной проблемы является поиск механизма, «который позволит обеспечить народ качественным жилищем и стабильно поддерживать эту обеспеченность на таком уровне, когда можно сказать, что снята острота жилищной проблемы ...» [82]. Следующим шагом успешного реформирования жилищной сферы является разработка единой научной концепции жилищной политики. Основа для разработки концепции жилищной политики схематично представлена на рис. 2.1.1. Здесь все жилье подразделяется на следующие основные категории: ветхое жилье, подлежащее сносу; новое жилье; и жилье, подлежащее ремонту, реконструкции и реабилитации. А процессами, характеризующими состояние жилищного фонда, являются: выбытие жилья, сохранение жилья и поступление жилья. Далее представляется целесообразным провести подробный анализ основных категорий жилья и процессов жилищной сферы.
Новое жилье - это современные жилые дома, построенные с 1980 г. и по настоящее время и дома, построенные по каталогам унифицированных изделий с 1970 г. по 1980 г. Фактический срок службы таких жилых домов не превышает 30 лет. Темпы строительства нового жилья характеризуют динамику процесса поступления жилья. Однако в последние годы (1990-2000 гг.) темпы строительства нового жилья существенно сократились по сравнению с предыдущим периодом (1970-1980 гг.) [83, 84, 86]. На рис.2.1.2. (верхняя кривая) показана динамика жилищного строительства в РФ, которая свидетельствует о том, что в последние годы темпы строительства нового жилья в целом по стране уменьшились примерно в 2 раза: с 72,8 млн. кв. м, достигнутого в 1987 году до 37,9 млн. кв. м в 1992 г, В 1998 году на территории России построено жилья общей площадью 30,7 млн. кв. м, что составляет менее 50 % объемов 1987 г. Статистика о выбытии жилья появилась в России в 1995-1996 гг. Нижняя кривая на рис. 2.1.2 иллюстрирует нарастающую динамику выбытия жилья за период с 1996г. по 2000 г. с 35 до 48 млн. кв. м в год, что составляет для 2000 г. 140,4 % от ввода нового жилья.
Методика оценки эффективности проектов реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий
Основными требованиями, предъявляемыми к методике оценки эффективности проектов различных типов, является «объективность и достоверность такой оценки, ее совокупный, интегральный характер, количественная определенность, научно-методологическая обоснованность» [105].
В рамках исследования на основе ряда источников [40, 21, 39, 44, 109] были изучены и проанализированы различные методические подходы к оценке эффективности реконструкции жилых зданий. Проведенный анализ позволил выявить и сформулировать наиболее характерные особенности методических подходов к оценке эффективности реконструкции жилых зданий:
в составе капитальных вложений на реконструкцию жилых зданий необходимо учитывать дополнительные капитальные вложения, связанные с ликвидацией конструкций и инженерного оборудования;
к основным показателям, влияющим на эффективность реконструкции жилых зданий, следует отнести срок службы здания, в связи с этим оценку эффективности реконструкции жилых зданий необходимо выполнять с учетом фактора времени;
эффективность реконструкции жилых зданий во многом зависит от предстоящих эксплуатационных расходов, что предопределяет необходимость наиболее полного их учета;
в качестве критерия эффективности принимаются приведенные затраты по вариантам нового строительства и реконструкции жилых зданий;
разными авторами предлагается различный состав исходных данных в приведенных затратах на реконструкцию жилого здания.
Таким образом, проведенный анализ оценки эффективности реконструкции жилых зданий показал, что большинство научных работ при определении экономической эффективности реконструкции жилого здания базируется на методе сравнительной эффективности вариантов но минимуму приведенных затрат сопоставимых вариантов, и при этом недостаточно полно рассматриваются вопросы социальной эффективности.
Согласимся с авторами [44], которые считают, что в настоящее время теория эффективности выходит за рамки чисто экономической науки, так как изучает не только экономическую эффективность, но и комплексные социальные, экологические и другие результаты, их взаимодействие и соотношение с затратами. В научных работах некоторых авторов [105] отмечается также, что «только при условии одновременного учета всех факторов производства можно получить объективную и комплексную характеристику уровня экономической эффективности производства. Данный подход позволяет реализовать интегральный принцип количественной характеристики» отдачи затрат и достижения результата.
На современном этапе развития общества, когда социальные потребности общества выдвигаются на первый план [44] и в значительной мере определяют его требования, социальные, экологические и другие результаты должны выступать в качестве критериев эффективности при решении конкретных экономических проблем. В специальной литературе, посвященной изучению данной проблемы [44] отмечается, что «существующие методические и методологические основы определения эффективности реконструктивных работ по жилищному фонду нельзя признать окончательно сформированными. Это в свою очередь требует осуществления дальнейших исследований по совершенствованию методики оценки социально-экономической эффективности мероприятий по реконструкции жилых зданий», а в современных условиях - научно-методического подхода к разработке методики оценки эффективности реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий.
Можно разделить точку зрения Блеха Е.М., который утверждает, что «эффективность реконструкции жилищного фонда должна исходить из народнохозяйственного значения реконструктивных мероприятий - составной части процесса воспроизводства жилищного фонда» [39]. При новых экономических отношениях такой подход наиболее применим к процессу реабилитации жилищного фонда, и требует его сопоставления как способа воспроизводства зданий с новым жилищным строительством, так как «с позиции конечного эффекта неважно, реконструировать существующий фонд или снести его и построить новый комплекс. Оба решения обеспечивают один и тот же результат - одинаковое количество жилища и поэтому сопоставимы с экономической точки зрения» [39].
