Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические аспекты развития аренды сельскохозяйственных земель в России 9
1.1. История развития аренды земли в России 9
1.2. Методические подходы к определению арендных платежей за земли сельскохозяйственного назначения 24
1.3 Теоретические положения управления земельными ресурсами в условиях арендных отношений 42
Глава 2. Методические положения установления арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения 62
2.1. Анализ земельных ресурсов и земельного рынка Ивановской области 62
2.2. Методика расчета рентной составляющей в размере арендной платы в сельскохозяйственных предприятиях и муниципальных образованиях 87
2.3. Методика установления размера арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения 103
Глава 3. Эффективность определения арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения на рентной основе 121
3.1. Расчет арендной платы в СПК Маяк и СПК имени Дзержинского и муниципальных образований региона 121
3.2. Оценка результатов и эффективность расчета арендной платы за земельные участки в СПК Маяк, СПК имени Дзержинского и районах Ивановской области 130
3.3. Использование рентной составляющей при определении наиболее эффективного использования земельного участка 139
Выводы и предложения 143
Библиографический список 146
Приложения 154
- Методические подходы к определению арендных платежей за земли сельскохозяйственного назначения
- Анализ земельных ресурсов и земельного рынка Ивановской области
- Методика установления размера арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения
- Использование рентной составляющей при определении наиболее эффективного использования земельного участка
Введение к работе
Актуальность проблемы. Право аренды в последние десятилетия является одним из самых распространенных видов предоставления земельных участков различных категорий в РФ. Аренда земельных участков должна по своей природе повышать эффективность использования арендованных территорий, поскольку участники отношений нацелены на получение максимум дохода в долгосрочном периоде, а это без качественного использования земельного участка в соответствии с его видом использования невозможно.
Актуальность выбранной темы состоит в том, что развитие арендных отношений характеризуется усилением государственного и рыночного характера регулирования таких отношений и экономической составляющей управления земельными ресурсами в условиях данного права. Привлечение повышенного внимания к арендным отношениям, во-первых, призвано способствовать окончательному формированию и повышению цивилизованности земельного рынка в регионах, во-вторых, способствовать перераспределению земли между эффективными хозяйствующими субъектами, нацеленными на рациональное ее использование, в-третьих, помогать сохранению аграрного потенциала регионов и страны в целом путем сокращения неиспользуемых земельных участков или используемых недостаточно эффективно.
В свою очередь платное землепользование, как главный элемент экономического механизма управления земельными ресурсами, требует обоснованного и систематизированного подхода в установлении земельных платежей, в т. ч. арендной платы. По нашему мнению, арендная плата должна иметь многофункциональный характер, которая может в зависимости от экономических факторов и направлений принимать разные значения и иметь стимулирующий или ограничивающий характер и, следовательно, стать регулятором в использовании земель. Актуальным в данной области становится исследование механизма аренды земельных участков в системе управления земельными ресурсами на региональном и муниципальном уровнях на основе привлечения самого широкого спектра данных землеустройства и государственного кадастра недвижимости. В данной работе предложены направления совершенствования механизма аренды земельных участков теоретического и методического характера на примере одной из самых многочисленных категорий земельного фонда - земли сельскохозяйственного назначения.
Степень разработанности проблемы. Вопросам изучения арендных отношений и механизма формирования арендного платежа за земли различных категорий в частности земли сельскохозяйственного назначения, а также понятий земельной ренты и ее составляющих, посвящены работы многих уче-
ных-экономистов. Наиболее значимыми из них являются труды: А.А.Варламова, С.Н. Волкова, В.А. Вашанова, А.Э. Сагайдака, С.А. Гальчен-ко,, Н.И. Калинина, Н.В. Комова, П.Ф. Лойко, Э.А. Маркарьяна, М.В. Мишу-стина, СИ. Сая, В.В. Милосердова, А.С. Миндрина, СИ. Носова, О.Т. Хисма-тулова, В.Н. Хлыстуна. К числу зарубежных экономистов-классиков следует отнести К. Маркса и Д. Риккардо, А. Смита, И. Г. фон Тюнена и др.
Однако научная разработанность данной проблематики далеко не исчерпана, так как с течением времени и развитием экономики меняются подходы и направления в реализации эффективной экономической политики землепользования, как государства, так на уровне региона и муниципального образования, поэтому возрастает потребность в формировании экономического механизма управления земельными ресурсами в т. ч. современных методиках расчета земельных платежей включая арендную плату, научно обоснованных, экономически справедливых, прозрачных и понятных для участников арендных отношений. Это и определяет актуальность данной темы.
Цель работы: Совершенствование теоретических и формирование методических положений определения арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с целью исследования в работе поставлены и решены следующие задачи:
Усовершенствовать теоретические положения механизма аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения как элемента системы управления земельными ресурсами;
Оценить взаимосвязь действующих ставок арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения и уровня социально-экономического развития муниципальных образований Ивановской области.
Провести ранжирование муниципальных образований Ивановской области по их социально-экономическому развитию в увязке с уровнем сельскохозяйственного производства и почвенным потенциалом;
Разработать методику расчета арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения, основанную на дифференциальной ренте 1 и 2.
Обосновать минимальный экономически целесообразный размер арендной платы, исходя из кадастровой стоимости и ставки земельного налога.
Предложить порядок определения начальной выкупной цены права аренды за земельные участки сельскохозяйственного назначения при проведении аукционов по продаже права аренды в рамках управления земельными ресурсами.
Апробировать методику определения арендной платы и величины начальной выкупной цены права аренды за земельные участки сельскохозяйст-
венного назначения в районах и сельскохозяйственных предприятиях Ивановской области.
8. Определить эффективность предложений по применению предлагаемой методики расчета арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения.
Объектом исследования земельные участки сельскохозяйственного назначения Ивановской области.
Предметом исследования является процесс аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, как элемента управления земельными ресурсами территорий муниципальных образований.
Научная новизна работы заключается в следующем:
предложены принципы аренды земель сельскохозяйственного назначения; уточнены понятия земельной дифференциальной ренты, дифференциальной ренты 1 и 2;
обосновано распределение дифференциальной ренты 2 между собственником земельного участка и арендатором;
разработана методика определения арендного платежа за земли сельскохозяйственного назначения на основе дифференциальных рент;
предложен порядок формирования величины начальной выкупной цены продажи права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения;
обоснован минимальный уровень арендной платы, обеспечивающий справедливое распределение доходов на основе кадастровой информации;
усовершенствована методология механизма аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения в системе управления земельными ресурсами муниципального образования.
Исходные материалы: В процессе исследования использованы Законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации и Постановления Правительства РФ, нормативно-правовые документы Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии. Законы, постановления правительства, нормативные акты муниципальных образований Ивановской области, материалы внутрихозяйственной оценки сельскохозяйственных производственных кооперативов Маяк и имени Дзержинского, также отчетная экономическая и статистическая информация, нормативно-справочные материалы, специальная научная литература.
Теоретическая значимость исследования заключается в следующих разработках:
- определение направлений совершенствования механизма аренды зе
мельных участков сельскохозяйственного назначения в Ивановской области
на основе землеустроительной и кадастровой информации;
-уточнение, формирование принципов аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения на основе оценки рисков в условиях арендного оборота земель;
- определение роли и места аренды в экономическом механизме управления земельными ресурсами на уровне муниципального образования.
Практическая значимость исследования заключается в том, что полученные и внедренные в практику результаты исследования, а также сформулированные на его основе выводы и предложения могут быть использованы органами управления субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями в практике сдачи земельных участков в аренду, а также в процессе поиска дополнительных источников инвестирования в такой важнейший сектор экономики, как сельское хозяйство. Материалы исследования используются в учебном процессе по курсам: «Финансово-имущественная оценка», «Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов и природных ресурсов», «Теоретические основы земельного кадастра» ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству».
Методические подходы к определению арендных платежей за земли сельскохозяйственного назначения
Исследованием арендных земельных отношений занималось небольшое количество ученых, но некоторые аспекты рассматривали такие ученые -экономисты как А.А. Варламов, С.Н. Волков, В.Н. Хлыстун, А.С. Миндрин, СИ. Носов, П.Ф. Лойко, А.Э. Сагайдак, О.Б. Лепке. Из небольшого числа ученых, работы, которых связаны с арендой земель, следует выделить: Вербняка А.Ф., Козадаева, Н.В. Кузнецовой Э.Г., Носовой О.В., Рубцовой Л.Н., Столетову О.И. Рассмотрим мнение и мысли данных ученых в вопросах установления, определения и расчете арендного платежа.
В диссертационной работе Носовой О.В. специальное место отводится рассмотрению методики расчета рентных платежей для хозяйств, при учете факторов плодородия для земли и транспортных расходов, связанных с размещением сельскохозяйственных предприятий, выступающей основой, экономического выравнивания условий сельскохозяйственного производства.
Указанная методика разработана Всероссийским научно исследовательским институтом экономики труда и управления в сельском хозяйстве. Проведенный в работе анализ, статистических данных позволил сделать вывод о том, что в тех хозяйствах, где высокие транспортные расходы, обусловленные дальностью местоположения, там и среднеобластные транспортные расходы в расчете на 1 гектар сельскохозяйственных угодий будут превышать нормативные транспортные расходы. Выше изложенное свидетельствует о необходимости учета при определении величины ренты транспортных расходов, поскольку там, где высокие такие расходы, соответственно затраты на производство продукции выше. Упомянутая выше методика заключается в нормативно-рентном методе определения арендной платы. Основу метода составляют:
определение арендной платы предельных земель;
определение арендной платы рентообразующих земель.
Предельными землями называются такие, которые при данном соотношении цен и затрат не возмещают или возмещают затраты только на возделывание продукции. Этот термин означает превышение дохода, полученного с помощью того или иного фактора, над затратами, необходимыми для продолжения использования данного фактора на прежнем уровне. Для исчисления этого показателя использовано различие почвенного гумуса и влияние его на урожайность зерновых культур при неизменном содержании в почве фосфора и калия. Показатель содержания гумуса в почве относительно стабилен и, кроме того характеристика его процентного содержания имеется в каждом хозяйстве в агрохимической карте в разрезе рабочих участков. [124]
Метод применим для всех форм собственности сельскохозяйственных угодий. Алгоритм расчета определения ренты использован по методике Гипрозема 1992 г
Следовательно, все предельные земельные угодья независимо от фс РМЬІ собственности не могут иметь ренту от цены земли выше !% Рентообразующие земельные угодья при всех равных условиях появля отся только при 2.20% содержании гумуса. При содержании гумуса в почве 2.20 % и более цена арендной платы при действующих ценах на обслуживание производства и реализацию продукции сельского хозяйства не может бЗыть выше 3% от цены земли, что и подтверждают наши расчеты: Др= (36—40 -1812 1.87)= 252 руб/га. (252 х 100) :8316 = 3%[105].
По нашему мнению верный подход решения проблем с определением и обоснованием арендной платы через рентную составляющую, но время тре55ует совершенствования алгоритма расчета и применение других подходов котсгэ Рые отражали бы современное развитие арендных отношений. Не понятно, поч емУ все-таки при разных показателях ренты одинаковый уровень арендной платы. Авторами методики заявлено, что алгоритм расчета ренты был разработан еще в 1992 году, прошло почти 20 лет, а это внушительный период для изменений экономического характера на уровне государства и отдельных субъектов предпринимательства.
Ученый-экономист Рубцова Л.Н. также придерживается заключающегося в распределении дифференциального дохода между участниками арендных отношений и говорит что, научно обоснованная плата за арендуемый участок земли должна выполнять главную функцию контроля использования земли. И норматив арендной платы должен быть индивидуализирован применительно к данному участку земли. В то же время разработка методики платы за землю, по мнению Рубцовой должна исходить из следующих положений;
1. Сущность платежа за землю должна заключаться в распределении дифференциального дохода между арендодателем (в лице государства или других экономических субъектов) и арендатором.
2. Дифференциальная рента I должна постепенно превратиться в основу муниципального земельного налога, который будет составлять основу для осуществления мероприятий по повышению плодородия почв и др.Дифференциальная рента II должна распределяться между арендатором и арендодателем,
3. Период аренды должен иметь максимально возможную продолжительность, но не менее пятидесяти лет (в зависимости от местных условий).
4. Размер рентного платежа должен быть фиксированной величиной на пять лет только по двум-трем основным видам продукции данного севооборота, а по остальным - зависеть от рыночной конъюнктуры и устанавливаться на один-два года.
5. Размер рентного платежа должен учитывать срок аренды или договора.
6. Изъятие дифференциальной ренты может осуществляться как в денежной, так и натуральной форме. I I
7. Дифференциация рентных платежей должна осуществляться с учетом экономической оценки земли.
8. Должна быть установлена система штрафов за браконьерское использование земли, несоблюдение севооборотов и т.д. Минимальный размер такого штрафа должен быть равен сумме нанесенного земле ущерба [137].
Также экономист проводит некоторый анализ определения величины размера арендной платы за землю при издольной форме формирования арендной платы и установления фиксированных ставок арендной платы. Выделяет плюсы и минусы вариантов образования арендной платы, сравнивает с зарубежным опытом.
Арендная плата устанавливается из доли урожая (в процентах от стоимости реализованной продукции, валового (хозрасчетного) дохода или урожая в натуре). Этот подход особенно эффективен в условиях нестабильной экономической ситуации, когда большинство сельскохозяйственных товаропроизводителей оказалось на грани банкротства. При аренде из доли урожая величина платы прямо зависит от сбора продукции. Аренда из доли урожая предполагает, что произведенная сельскохозяйственная продукция является результатом взаимодействия земли, труда и денежных средств. Поэтому доход делится пропорционально инвестиционным и трудовым затратам и с учетом качества земли (с ухудшением качества земли доля урожая, идущая собственнику, уменьшается). Это общий принцип. Вместе с тем, при подписании арендных договоров из доли урожая существуют самые широкие договоренности, отражающие возможность и намерения сторон. Капитальные затраты по сохранению и повышению плодородия земель, а также затраты на охрану окружающей среды осуществляются собственниками за счет своих средств из доли получаемых ими арендных платежей.
Издольную арендную плату, возможно, применять в фермерских и крестьянских хозяйствах, агропромышленных формированиях, совхозах, колхозах при краткосрочной аренде сроком на 1-3 года и при других определенных условиях. При издольной форме аренды плата за землепользование может изыматься в денежной, натуральной и денежно-натуральной (или смешанной) формах, что регулируется договором об аренде. Им же регулируется размер арендной платы за землю.
Анализ земельных ресурсов и земельного рынка Ивановской области
Ивановская область — административно-территориальная единица в европейской части России, субъект Российской Федерации, входит в состав Центрального федерального округа. Площадь — 21 437 км2. Население — более 1000 тыс. человек. Областной центр — город Иваново, расстояние от Иваново до Москвы — 275 км.
Административное деление. В состав области входят 21 муниципальный район и 6 городских округов (рисунок 5).
Рассмотрим числовые характеристики земельных ресурсов в Ивановском регионе. Земельный фонд Ивановской области на 1 января 2010 года составляет 2143,7 тыс. га и его распределение по категориям земель представлено на рисунке 6. Наибольшие площади составляют категории «Земли сельскохозяйственного назначения» - 1074,2 тыс.га (50,1%), «Земли лесного фонда» - 806,6 тыс.га (37,6%), «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» - 85,5 тыс.га (4,0%), «Земли водного фонда» -44,4 тыс.га (2,1%)[84].
Из вышеприведенных данных по распределению земель по целевому назначению в муниципальных районах следует сделать вывод о том, что на территории области преобладают земли сельскохозяйственного назначения и занимают в среднем половину площади административного района (рисунок 7). Поэтому исследования относительно данной категории земель актуальны и важны в части управления землями сельскохозяйственного назначения.
Земли сельскохозяйственного назначения предоставлены: в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение 99 сельскохозяйственным товариществам и обществам, 210 сельскохозяйственным производственным кооперативам, 23 государственным и муниципальным унитарным сельскохозяйственным предприятиям, 15 научно-исследовательским и учебным учреждениям, 11 подсобным сельским хозяйствам промышленных предприятий и организаций, 113 прочим предприятиям, организациям и учреждениям, а также 261458 гражданам их семьям для ведения различной сельскохозяйственной деятельности [84]:
На 1 января 2010 года общая площадь земель сельскохозяйственного назначения составляет 1074,2 тыс.га или 50,1% от общей площади земель по области. В состав данной категории земель входят земли фонда перераспределения площадью 181,6 тыс.га что составляет 17%. В 2009 году площади земель сельскохозяйственного назначения уменьшились на 0,5 тыс.га в результате перевода в земли других категорий, в основном на территории Заволжского, Ивановского, Ильинского и Приволжского муниципальных районов при переводе в земли населенных пунктов. Наличие земель сельскохозяйственного назначения приведено в таблице 9.
Из общего количества земель сельскохозяйственного назначения 70% составляют сельскохозяйственные угодья, из них 73% пашня.
Наличие земель в фонде перераспределения в составе земель сельскохозяйственного назначения приведено в таблице 10. Наибольшее наличие земель в фонде перераспределения в составе земель сельскохозяйственного назначения в Приволжском и Тейковском муниципальных районах образовалось за счет невостребованных долей. В 2009 году фонд перераспределения земель пополнился на 0,4 тыс. га в связи с зачислением в него земельных участков после прекращения прав на них сельскохозяйственных организаций и граждан.
В 2009 году из фонда перераспределения земель было предоставлено различным организациям 9,7 тыс.га сельскохозяйственных угодий. Большая часть земель была предоставлена из фонда перераспределения земель в Гаврилово-Посадском (31%) и Заволжском (22%) муниципальных районах. В то же время в 2009 году было переведено в фонд перераспределения земель 5 тыс.га сельскохозяйственных угодий, из которых 30% приходится на Тейковский, 25% на Шуйский муниципальные районы [84]. Качественное состояние земель сельскохозяйственного назначения отражает государственная кадастровая оценка земель данной категории, приведем некоторые данные оценки в муниципальных районах Ивановской области. Следует отметить, что оценка земель проводилась по методике государственной оценке земель сельскохозяйственного назначения от 2005 года.
Учитывая периодичность проведения государственной кадастровой оценки земель, на территории Ивановской области в 2006-2007г.г. выполнены работы по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, которые позволили определить показатели кадастровой стоимости 1 гектара земель сельскохозяйственного назначения по объектам кадастровой оценки, минимальные и средние удельные показатели кадастровой стоимости 1 кв.м земель сельскохозяйственного назначения по оценочным группам в разрезе муниципальных районов Ивановской области и в целом по Ивановской области. Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждены постановлением Правительства Ивановской области от 10.05.2007. №105-п.
Объектами кадастровой оценки являются земельные участки сельскохозяйственного назначения в границах землевладений (землепользовании), предоставленные физическим и юридическим лицам для целей сельскохозяйственного производства [15].
Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проведена по пяти группам земель, выделяемым по функциональному использованию, в соответствии с утвержденными Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.
Результаты кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения по муниципальным районам Ивановской области приведены в таблицеїі. Средняя кадастровая стоимость 1 гектара земель сельскохозяйственного назначения - колеблется от 6487 руб. в Пестяковском районе до 25140 руб. в Ивановском районе и до 26934 руб. в Гаврилово — Посадском районе, а в среднем по области этот показатель составил -15752 руб.
Методика установления размера арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения
По мнению автора, арендная плата, основанная на земельной ренте должна состоять из величин дифференциальных рент 1 и 2, поэтому следующей задачей является распределение между участниками арендных отношений данных показателей. Участниками будут выступать органы местного самоуправления, поскольку доходы от земельных налогов аккумулируются в бюджетах местного уровня, собственники земельных участков, арендаторы земельных участков. Местные органы получают доход в виде земельного налога, уровень которого определен федеральным законодательством. Для более понятного и корректного распределения арендной платы между участниками арендных отношений приведем два общих варианта сдачи земельного участка в аренду:
1. Земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности.
2. Земельный участок находится в частной собственности.
Рассмотрим схему поступления платежей при этих двух вариантах представленную на рисункеІЗ.
Распределение дифференциальной ренты 2 между собственником и арендатором проведем с помощью определения состава оптимального портфеля, используя при этом модель Марковица. Задачами портфельного анализа являются иллюстративным материалом для применения теории финансовых и предпринимательских рисков. Модель Г. Марковица активно применяется в практических расчетах для различных рынков, нами используется в распределении второй составляющей сверх дохода с земельного участка [161].
Теория Г. Марковица говорит, что прирост к доходности сопровождается большим приростом к риску. Следовательно, надо четко подбирать инструменты, чтоб инвестиционный портфель приносил справедливую, а не заниженную прибыль.
Соотношение риска и доходности при аренде земельных участков взаимозависимо и прямо пропорционально. Соотношение риска и доходности должно быть оптимальным; надо увеличивать доходность и уменьшать риск, в чем напрямую заинтересован арендатор — производитель сельскохозяйственной продукции.
Соотношение риска и доходности — самое важное понятие для любого инвестора - арендатора, которое гласит, что доходность прямо пропорциональна риску. Иными словами, соотношение риска и доходности объясняет, что, чем больше риск, тем больше прибыль, и чем меньше риск, тем меньше доходность. Становиться ясно, что доходность и риск тесно и прямо связаны, откуда, собственно, и термин «соотношение риска и доходности» [152].
Риск является вероятностью ненаступления ожидаемого исхода. Чем больше изменчивость инструмента, тем больше вероятность того, что ожидаемый исход не наступит. Изменчивость или волатильность измеряется, кроме прочего, коэффициентом Бета или стандартным отклонением. Зная текущий риск и прибыль, можно оценить, насколько эффективна инвестиционная деятельность арендатора. Но для того, чтоб брать максимум доходности при минимуме риска, инвестиции должны находиться на границе эффективности по теории Марковича. [152].
Для определения состава оптимального портфеля необходимо определить общую доходность портфеля, в который входят доли арендатора и арендодателя, затем определить доходности арендатора и арендодателя. Доходности будут определены кумулятивным методом и рассчитаны по следующей формуле
За срок экспозиции земельного участка в нашем случае принимается с момента подачи объявления сдачи в аренду до заключения договора передачи в пользование
Rrisk — предпринимательский риск, определяется экспертным методом в зависимости от определяемой доходности - ставки дисконтирования арендатора и арендодателя, общей доходности.
Rk - возврат капитала, рассчитывается только при общей доходности по формулам
Если ожидаемая общая доходность оптимального портфеля обозначена как OD и ожидаемые доходности двух ближайших «угловых» портфелей арендатора и арендодателя обозначены, как DiH В2соответственно, тогда состав оптимального портфеля может быть определен с помощью решения следующего уравнения относительно Y: 0D = (Di X Y) + [D2 X (1 - Y)](21)
Оптимальный портфель будет состоять из доли Y, инвестированной в ближайший портфель — доля арендатора, находящийся «выше» оптимального по доходности, и доли арендодателя (1 — 7), инвестированной в ближайший портфель, расположенный «ниже» оптимального по доходности. Решив вышеприведенное уравнение, определяем долю Y, что будет являться долей арендатора при распределении ДР 2. Соответственно доля собственника будет составлять оставшуюся часть -(1 — У) [161].
В результате проведенных алгоритмов определяющих ДР 1 и ДР 2 как на уровне участка, так и уровне района. Определили доли арендатора и арендодателя в ДР 2 с помощью модели Марковица.
Арендная плата будет состоять из ДР 1 и доли собственника в ДР 2 определенную с помощью модели Марковица которая расписана выше. Формула определения арендной платы в общем виде будет представлена в следующим образом
Расчет ставок арендной платы осуществляется путем построения регрессионной модели с помощью, которой определяются ставки для участков в хозяйстве и административных районах.
Для распределения дифференциальной ренты 2 определяем состав оптимального портфеля, для этого необходимо рассчитать общую доходность портфеля, доходности арендатора и арендодателя. Для этого в первую очередь необходимо определить и распределить между участниками арендного договора величину предпринимательского риска.
Общая величина риска измеряется в СКО (т.е. среднеквадратичное или стандартное отклонение), которое измеряет изменчивость доходности с течением времени, в нашем случае был взят период в 6 лет с 2004 по 2009 год. Именно изменчивость доходности является главным проявлением риска, расчетные значения данной величины приведены в таблице приложения G.
Путем экспертных оценок были распределены риски участников арендного договора. В таблице 24 представлены группы рисков доля риска каждого из субъектов.
Использование рентной составляющей при определении наиболее эффективного использования земельного участка
Поскольку в регионе идет тенденция на развитие животноводческой части сельскохозяйственного производства, а это требует интенсивное формирование кормовой базы в хозяйствах. Поэтому по нашему мнению будет целесообразней данные участки трансформировать в более неприхотливые и требующие меньшего вложения угодья, которыми в данной полосе являются пастбища и сенокосы. Также разместить обрабатывающие производства продукции животноводства — мини молокозавод. В СГЖ Маяк по произведенным расчетам присутствуют 16 неудовлетворительных по производству зерновых культур рабочих участка, 12 из которых предлагаем трансформировать в сенокос, потому что данные участки обладают такими характеристиками как удаленность, мелкоконтурность, несколько переувлажнены. Три участка следующих участка предлагается использовать под пастбище, поскольку они умеренно плодородны, и приближены к производственным центрам. Рабочий участок с номером 13 площадью 1,3 гектара предлагается использовать под обрабатывающие производства животноводческой продукции в частности молока. Это достаточно выгодный способ получить дополнительные прибыли хозяйству и отказаться от сдачи молока по низким закупочным ценам. В подтверждение выше сказанного приведем расчеты по рабочим участкам. Доход с трансформированных угодий будет считать через урожайность многолетних трав (сено) в пересчете в кормовые единицы. Разность валовой продукции с рабочего участка до и после трансформации будет составлять эффект от проведенных мероприятий. Затраты на обслуживание, обработку трансформированных угодий будет составлять по сенокосу 1080 рублей на гектар, по пастбищу 731 рубль на гектар. Разделив полученный эффект на затраты получим эффективность проведенных нами действий.
Как видно из таблицы 33 урожайность будущих кормовых угодий выше чем, зерновых культур. Для определения стоимости полученных кормов нами с помощью коэффициента (0,56) урожайность переведена в кормовые единицы. В результате соотношение валовой продукции выглядит следующим образом (таблица 34).
Расчетные величины для 13 рабочего участка следующие. Стоимость строительства мини молокозавода составит 1,5 млн. рублей — это будет единовременные затраты, средний ежемесячный доход находится в пределах 150 тысяч рублей, соответственно в год эта цифра 1,8 млн. рублей. До строительства валовая продукция с всего земельного участка составляла 3995,73 рублей. Разность между 1,8 млн. рублей и приведенной цифрой валовой продукции составляет 1796004,27 рублей, что будет экономическим эффектом. Эффективность в данном случае будет составлять 1,19. Во втором хозяйстве существенно меньше худших рабочих участков и их число сокращается до трех, хотя общая площадь их больше. Данные участки автор предлагает трансформировать в пастбище. В результате получим следующие показатели по урожайности (таблица 35).
В этом хозяйстве тенденция сохраняется по увеличению урожайности на кормовых угодьях по всем трем рассматриваемым участкам. Значения валовой продукции, эффекта и эффективности следующие (таблица 36).
Таким образом, можно сделать вывод, что целесообразней использовать земельные участки предлагаемым способом, на земельных участках, где эффективность получается меньше единицы, следует подумать об ином использовании и развитии данных земельных участков. В целом предложенное использование позволит избавиться от неудовлетворительных показателей производства на данных рабочих участках.
