Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Методические подходы к оценке и формированию инвестиционных программ поддержки жилищного строительства 12
1.1. Сущность управления инвестиционными проектами в жилищном строительстве 12
1.2 Современные подходы к формированию и оценке государственных программ развития жилищного строительства 34
1.3. Классификация государственных инструментов инвестиционной поддержки жилищного строительства 52
ГЛАВА 2. Анализ эфективности государственных инструментов инвестиционной поддержки жилищного строительства 64
2.1. Особенности инвестиционно-строительной деятельности в жилищном строительстве Волгоградской области 64
2.2. Методика оценки экономической эффективности государственных инвестиционных инструментов поддержки жилищного строительства 76
2.3. Анализ эффективности государственных расходов, направленных на развитие жилищного строительства 102
ГЛАВА 3. Формирование и выбор инвестиционных инструментов для региональных программ жилищного строительства 129
3.1. Экономико-математическая модель распределения государственных
средств при формировании программы жилищного строительства 129
3.2. Экспериментальная проверка модели 141
Заключение 158
Библиографический список
- Современные подходы к формированию и оценке государственных программ развития жилищного строительства
- Классификация государственных инструментов инвестиционной поддержки жилищного строительства
- Методика оценки экономической эффективности государственных инвестиционных инструментов поддержки жилищного строительства
- Экспериментальная проверка модели
Введение к работе
Актуальность исследования. Экономическое воздействие государства на развитие различных видов экономической деятельности реализуется посредством принятия и исполнения бюджета на очередной финансовый период. Строительство, в т.ч. жилищное строительство, ввиду конкретных особенностей - ресурсоемкости, причем как материальной, так и финансовой; длительного временного периода (от 3-5 лет); значительного числа субъектов инвестиционного процесса (инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик, субподрядчик, потребитель и др.) - требует непосредственного участия государства. И как показывает опыт жилищного строительства в экономически развитых стран, государственное вмешательство не сводится к административным рычагам, а предполагает финансовую поддержку посредством различных инвестиционных инструментов.
В настоящее время инвестиционные инструменты жилищного строительства являются слабодифференцированными. Однако по мере развития инфраструктуры финансового рынка возрастает интерес его участников к применению альтернативных технологий финансирования инвестиционно- строительных проектов, в т.ч. государственного финансирования.
В этих условиях проблема эффективности использования государственных средств является достаточно острой как для инвестора-застройщика, так и для федеральных (региональных) и местных органов власти. Эффективное освоение государственных средств способствует устойчивому росту доходов инвестора-застройщика и решению проблемы обеспечения жильем населения региона и страны в целом.
Однако следует отметить, что существующая методика оценки эффективности жилищных программ и их формирования, предлагаемая Минрегионразвития, не отражает экономическую эффективность расходов денежных средств бюджетов всех уровней, направленных на развитие жилищного строительства. Поэтому проблема экономической оценки и формирования государственных инвестиций в жилищном строительстве является актуальной задачей.
Степень разработанности проблемы. Поскольку в работе акцентируется внимание на отечественных особенностях формирования и реализации инвестиционных программ жилищного строительства, в основу положены научные и практические результаты российских исследователей.
Вопросы строительства жилья относятся к социальной сфере. Теоретические исследования в этой области выполнены экономистами: Н.А. Анисимовой, Л.М. Бадаловым, В.В. Гасиловым, С.С. Голубевой,
Г. Грязновой, Т.М. Ковалевой, Е.В. Коломиным, А.В. Ларионовым,
М. Родионовой, В.И. Самарухой и др. К числу наиболее значимых работ в области жилищного строительства следует отнести труды С.В. Барулина, В.В. Бузырева, М.К. Беляева, В. А. Дмитриева, В.В.Иванова, В.Н. Кабанова, Е.А.Каменева, О.В. Максимчук, А.И.Ролик, И.В. Федосеева.
Важный вклад в исследование проблем эффективности инвестиций, в том числе в жилищном строительстве, внесли зарубежные специалисты, такие, как А. Вагнер, Дж. Винн, Х.С. Герсдорф, А. Мюллер-Армак, М. Ра- шид, Ж. Сей.
Исследованием теоретических вопросов экономики строительства занимались А.Н. Ассаул, С. А. Баронин, В.В. Бузырев, В.М. Васильев, Х.М. Гум- ба, А. А. Зубарев, А. А. Ильинский, В.В. Исаев, В.Н. Кабанов, Л.М. Каплан, Г.А. Креймер, К.Ю. Кулаков, Д.С. Львов, В.В. Новожилов, Г.Н. Порывай, Е.Б. Смирнов, Т.Н. Цай, В.С. Чекалин, С.Н. Хавренек, Г.В. Хомкалов.
Вопросы совершенствования управления публичными финансами нашли отражение в работах известных российских экономистов - О.В. Бо- гачевой, Ю.А. Вавилова, О.В. Врублевской, С.Ю. Глазьева, В.П. Горегля- да, А.Г. Грязновой, О.Г. Дмитриевой, А.Г. Игудина, А.Н. Илларионова, С.И. Котляревского, С.М. Кузнецова, А.М. Лаврова, В.Н. Лексина, А.Г. Мнацаканяна, А.Г. Панскова, И.В. Подпориной, Г.Б. Поляка, В.М. Ро- дионовой, М.В. Романовского, Б.М. Сабанти, Н.М. Сабитовой, А.Г. Силуа- нова, Н.Г. Сычева, М.И. Ткачук, М.К. Фисенко, А.М. Ходачека, В.Б. Христенко и др.
Несмотря на имеющиеся разработки отечественных и зарубежных ученых проблема эффективности использования и формирования государственных инвестиций в рамках жилищного строительства остается недостаточно изученной.
Актуальность данной тематики, недостаточная ее разработанность определили цель и задачи настоящего диссертационного исследования.
Целью исследования является разработка и научное обоснование теоретико-методических подходов и практических рекомендаций, обеспечивающих формирование государственных инвестиций в жилищном строительстве.
Для достижения намеченной цели были поставлены и последовательно решены следующие задачи:
-
исследованы теоретические и методические основы оценки и формирования государственных инвестиционных проектов жилищного строительства;
-
проведен анализ двадцати региональных жилищных программ, в т.ч. в Волгоградской области;
-
определены и классифицированы государственные инструменты инвестиционной поддержки жилищного строительства, используемые в отечественной практике;
-
выявлена зависимость между целевыми показателями региональных жилищных программ и распределением государственных средств относительно предложенных инвестиционных инструментов;
-
разработана модель оптимального распределения государственных средств относительно различных инвестиционных инструментов;
-
разработаны методические рекомендации по оценке экономической эффективности государственных инвестиций в жилищном строительстве;
- выявлен оптимальный инструмент финансирования жилищного строительства с точки зрения сальдо доходов и расходов регионального бюджета.
Предметом исследования являются теоретические и методические подходы к экономической оценке и формированию государственных инвестиционных инструментов в жилищном строительстве.
Объект исследования - федеральные, региональные и муниципальные программы развития жилищного строительства.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования предполагает использование при формировании государственных инвестиционных инструментов поддержки жилищного строительства разработанной методики оценки экономической эффективности жилищной программы, которая характеризуется нулевым (положительным) сальдо доходов и расходов бюджетов всех уровней.
Методологическая, теоретическая и эмпирическая база исследования. Методологическая база исследования представлена системным подходом к изучению функционирования социально-экономического сектора. Теоретической основой послужили фундаментальные и прикладные исследования отечественных и зарубежных ученых по проблемам эффективности государственных расходов на финансирование жилищного строительства, а также функционирования рынков жилья.
Информационную основу составили законодательные и нормативные документы федеральных и региональных органов власти, статистические данные Федеральной службы государственной статистики и Волгоградского областного комитета государственной статистики, аналитические материалы научно-исследовательских центров, сведения, опубликованные в научных изданиях.
Для решения поставленных в работе задач были использованы методы системного, структурного, логического и сравнительного анализа, методы математической статистики и экономико-математического моделирования и др.
Методическая схема исследования приведена на рис. 1.
Научная новизна результатов исследования заключается в разработке и обосновании теоретико-методических подходов к экономической оценке и формированию государственных инвестиций с целью увеличения объемов жилищного строительства с учетом ограниченного объема государственных средств, в частности:
по результатам анализа и структурирования двадцати региональных жилищных программ уточнено понятие «государственного инструмента инвестиционной поддержки жилищного строительства», и предложена классификация государственных инвестиционных инструментов поддержки жилищного строительства по следующим признакам: цель инвестиций, объект (направление) инвестиций и источник инвестиций;
Рис. 1. Методическая схема диссертационного исследования
получена зависимость между значением целевого индикатора «годовой объем ввода жилья» и распределением государственных средств относительно предложенных инвестиционных инструментов. Выявленная зависимость характеризуется Парето-оптимумом, т.е. 22 % государственных средств, направленных через тот или иной инвестиционный инструмент, обеспечивают 60 % запланированных результатов;
разработана методика оценки экономической эффективности региональных программ жилищного строительства. Для количественной оценки экономической эффективности государственных расходов предлагается использовать два критерия. Первый - значение «годового объема ввода жилья» в расчете на единицу расходов регионального бюджета. Второй - прирост налоговых доходов регионального бюджета в расчете на один рубль государственных расходов. Такие критерии позволяют судить об эффективности государственных расходов, а также выполнять сравнение технологий государственного инвестирования между собой;
предложена экономико-математическая модель распределения государственных средств в рамках региональной программы жилищного строительства, основанная на методах исследования операций (метод Гомори). Принципом такого распределения должен стать экстремум значения интегрированного показателя эффективности государственных инвестиций, направленных на развитие жилищного строительства.
Обоснованность и достоверность результатов исследования. Обоснованность результатов исследования подтверждена корректностью применения апробированного в научной практике исследовательского и аналитического аппарата, адекватностью экономико-математической модели прогнозирования результатов реализации региональных жилищных программ, обоснованием выводов исследования произведенными расчетами, обсуждением результатов исследования на международных научных конференциях, опытом их практической реализации.
Достоверность результатов диссертационного исследования обусловлена использованием данных более 50 инвестиционных программ, описывающих жилищное строительство в 20 субъектах РФ, а также применением данных государственной и муниципальной статистики по Волгоградской области и г. Волгограду, а также методики вариантного проектирования для имитационного моделирования строительных процессов.
Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что разработанные методические положения по экономической оценке, формированию и выбору инвестиционных инструментов поддержки жилищного строительства способствуют расширению и углублению научных исследований в области формирования государственных инвестиционных программ.
Практическая значимость диссертационного исследования обусловлена разработкой системы научно-практических рекомендаций и экспериментальных расчетов (графики, модели, таблицы), позволяющих эффективно использовать государственные средства в условиях дефицита бюджетов всех уровней и осуществлять выбор оптимального инвестиционного инструмента в Волгоградской области и других регионах с учетом их территориальной специфики.
Основные положения и выводы, сформулированные автором в ходе проведенного исследования, могут быть использованы в преподавании учебных дисциплин «Инвестиции», «Государственное регулирование экономики».
Соответствие диссертации паспорту научной специальности. В
соответствии с формулой специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)» в диссертации представлены разработанные методические положения по оценке государственных инвестиционных программ, применение которых позволит обосновать управленческие решения государственных и муниципальных органов власти в области финансирования жилищного строительства.
Полученные результаты соответствуют пунктам: 1.3.70 - «Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики» и 1.3.77 - «Теоретические, методологические и методические основы определения эффективности инвестиционных проектов в строительстве».
Апробация и реализация результатов исследования. Основные теоретические и практические положения и результаты диссертационного исследования были доложены, обсуждены и одобрены на международных и всероссийских научно-практических конференциях: XVI Международной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Ломоносов», МГУ (г. Москва, 2009); X Международной научной конференции молодых ученых «Региональная наука», СОПС (г. Москва, 2009); XI Всероссийском симпозиуме «Стратегическое планирование и развитие предприятий», ЦЭМИ РАН (Москва, 2010)»; I Международной научно-практической конференции «Малоэтажное строительство», ВолгГАСУ (Волгоград, 2010); IV Международной конференции «Управление развитием крупномасштабных систем (MLSD'2010)», РАН, Институт проблем управления (г. Москва, 2011); Городской научно-практической конференции «Актуальные проблемы стратегии развития Волгограда» (Волгоград, 2012); I Международной научно-практической конференции «Стратегия развития инвестиционно-строительного комплекса в условиях саморегулирования», КГАСУ (Казань, 2012); 3 статьи опубликованы в журналах «Бизнес. Образование. Право. Вестник Волгоградского института бизнеса» (2012), «Российское предпринимательство» (2012), «Вестник ИНЖЭКОНА» (2013);
Методические и практические рекомендации по экономической оценке государственных инвестиций в жилищное строительство и обоснованию модели поведения государственных и муниципальных органов власти использовались администрацией Волгоградской области при формировании программы жилищного строительства в 2009-2011 гг.
Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 11 работ общим объемом 4,1 п.л., из них лично автором 3,5 п.л., в том числе 3 статьи в рецензируемых научных изданиях по перечню ВАК.
Структура работы и ее основные разделы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографического списка и 4 приложений. Общий объем диссертации составляет 176 страниц машинописного текста, который включает 39 таблиц, 15 рисунков. Библиографический список содержит 120 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.
Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулированы цель и задачи диссертационного исследования, определены его объект, предмет, показаны научная новизна, теоретическая и практическая значимость проведенных исследований.
В первой главе «Методические подходы к оценке и формированию инвестиционных программ поддержки жилищного строительства» рассмотрены современные подходы к оценке показателей эффективности реализации жилищной программы, а также классификация государственных инструментов инвестиционной поддержки жилищного строительства; представлены результаты проведенного анализа двадцати региональных жилищных программ.
Во второй главе «Анализ эффективности государственных инструментов инвестиционной поддержки жилищного строительства» обосновано влияние инвестиционных инструментов на эффективность региональных жилищных программ; предложены методические положения по оценке эффективности региональных программ развития жилищного строительства на основе разработанной методики оценки экономической эффективности государственных инвестиционных инструментов поддержки жилищного строительства; представлены результаты проведенного анализа эффективности государственных расходов, направленных на развитие жилищного строительства.
В третьей главе «Формирование и выбор инвестиционных инструментов для региональных программ жилищного строительства» предложена экономическая модель распределения государственных средств между инвестиционными инструментами поддержки жилищного строительства, обоснован оптимальный инвестиционный инструмент развития жилищного строительства с точки зрения сальдо доходов и расходов регионального бюджета.
В заключении сформулированы основные результаты научного исследования, приведены обобщающие выводы и рекомендации.
Научные результаты, выносимые на защиту:
1. Классификация государственных инструментов инвестиционной поддержки жилищного строительства.
Зависимость между объемами жилищного строительства и распределением государственных средств относительно выявленных инвестиционных инструментов.
Методика оценки экономической эффективности государственных инвестиций в жилищном строительстве.
Экономико-математическая модель распределения государственных средств между инвестиционными инструментами развития жилищного строительства.
Современные подходы к формированию и оценке государственных программ развития жилищного строительства
Любые действия субъекта рынка, в т.ч. рынка жилья, прогнозируемы, если изначально прописан алгоритм его действий, создано соответствующее законодательное поле для его эффективного функционирования. Испытанным средством управления инвестициями является программно-целевой метод, решение о переходе к которому в отечественной практике принято Правительством Российской Федерации еще в 1992 году.
Однако прежде чем перейти к рассмотрению методологических подходов управления современным рынком жилья в России и инвестиционными интересами его участников, считаем необходимым определиться с системой понятий и терминов в данной области.
В советский период, когда жилая площадь находилась в основном в государственной и кооперативной собственности и, следовательно, не могла свободно продаваться и покупаться, категорию «рынок жилья» отечественная политическая экономия определяла как «сферу «купли-продажи» частных домов, дач и других владений подобного рода, а также кооперативных квартир, которые могли быть проданы и куплены».1
Для определения сущности инвестиционных процессов происходящих на рынке жилья авторам представляется целесообразным ознакомление с устоявшимися определениями зарубежных ученых-экономистов.
Так, например, Дж. Фридман и Н. Ордуэй считают, что «рынок недвижимости - это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение
Белоусова Л. С. Управление развитием регионального строительного комплекса, автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук. Л. С. Белоусова М., 2009. - С. 19. - 40 с полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного субъекта к другому; свободное формирование цен; перераспределение инвестиционных потоков и территорий между конкурирующими видами объектов и использования земель».
Исследуя рынок жилья, Г. Поляновский отмечает, что общий спрос на жилье зависит от количества потребителей и от их индивидуальных функций спроса. Иными словами, «общая функция спроса рынка жилья является результатом сложения индивидуальных функций» .
Г. Харисон определяет рыночную стоимость объекта недвижимости как «наиболее вероятную цену, за которую имущество будет продано на определенную дату на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, требуемых для заключения справедливой сделки между покупателем и продавцом, при том, что каждый из них действует ответственно и осознанно и на цену сделки не влияют дополнительные стимулы» .
Следует отметить, что рынок жилой недвижимости как таковой в современной истории России начал развиваться относительно недавно, однако отечественная терминология в исследуемой сфере национальной экономики практически сформировалась.
По мнению доктора экономических наук, профессора Б.А. Райзберга, «рынок недвижимости охватывает в качестве объекта продаж недвижимость в виде прежде всего двух основных товаров - жилья и земли. Рынок жилья распространяет свое действие на жилые помещения». При этом основными участниками данного рынка являлись покупатели, государство и продавцы. Анализируя вышеуказанные определения рынка жилья, его структуры и основных понятий, сформулированные отечественными и зарубежными учеными-экономистами, можно сделать следующий вывод: как в советский период, так и в период проведения реформ в условиях перехода к рыночной системе хозяйствования отношение к «рынку жилья» в экономической теории по существу как было, так и осталось неизменным — это рынок готового жилья. Разница в определениях прослеживается лишь в формах собственности на жилище. При этом ни в тот период, ни в настоящее время «рынок готового жилья» в экономической теории никоим образом не был связан с жилищным строительством. Мы не вполне согласны с подобными научными воззрениями.
На наш взгляд, комплексным представляется определение рынка недвижимости, в том числе жилой недвижимости, данное профессором К.Ю. Кулаковым, предлагающего понимать под «сферой недвижимости -интегрированное единство целого ряда отраслей, взаимосвязанное функционирование которых обеспечивает создание объектов различного назначения, что позволяет рассматривать данную сферу как многоотраслевой кластер».6
Доктор экономических наук, профессор В. Николаев ввел в научный обиход понятие «рынка строительства жилья»: «Если собрать все факторы и условия воедино, то строительный рынок может быть представлен как динамическая совокупность взаимодействующих субъектов собственности (земли, рабочей силы, капитала). Каждый из них, постоянно меняясь, оказывает влияние на стоимость строительства. Однако последняя как единое целое является субъективной величиной и зависит от представлений на этот счет покупателя и продавца в условиях рынка. Обычно эти представления со временем меняются. Поэтому и стоимость строительства как мера потребительной стоимости — переменна. О конкретной ее величине можно
В процессе строительства жилья принимают участие десятки, а то и сотни контрагентов: заказчики, проектные и консультационные фирмы, поставщики, организации-посредники, транспорт, подрядчики и другие субъекты, чей капитал переплетается в отдельно взятом строительстве, образуя исключительно сложную комбинацию интересов. Взаимодействие субъектов на данном рынке регулируется, с одной стороны, ценой производства (себестоимость строительства + средняя прибыль), а с другой — конъюнктурой рынка (соотношение спроса и предложения на жилье). «Исключительно важными условиями, без которых рынок работать не может, являются сопоставимость потребительских качеств и потребительной стоимости продукции; остаточная конкуренция между предприятиями; сбалансированность рынка или отсутствие длительного разбаланса».
Анализируя концепцию жилищно-строительного рынка доктора экономических наук, профессора В. Николаева, можно отметить в ней отсутствие связи и взаимодействия описанного выше рынка с «рынком готового жилья». С подобным подходом мы также не можем согласиться. Суть нашей аргументации заключена в следующем.
Отставание роста доходов населения от повышения цен на недвижимость способствовало развитию кризиса на отечественном рынке жилья в прежнем его понимании как «рынка купли-продажи готового жилища». В связи с резким сокращением бюджетных средств, направляемых в жилищное строительство, регрессировал российский «рынок строительства жилья». Доказательство данных тезисов ввиду их явной очевидности считаем нецелесообразным.
Классификация государственных инструментов инвестиционной поддержки жилищного строительства
Для строительных организаций Волгоградской области в 4 квартале 2009 года наиболее значимыми неблагоприятными факторами внешней среды выступали: недостаток заказов на работы отметили 71% руководителей строительных организаций, неплатежеспособность заказчика - 40%, конкуренцию со стороны других строительных фирм - 27% (табл. 2.6).
В 3 квартале 2011 года приоритеты немного изменились: недостаток заказов отметили 50% организаций, высокую стоимость материальных конструкций - 45%, высокий уровень налогов, неплатежеспособность заказчиков и конкуренцию со стороны других строительных фирм составили 34%, 33% и 32% соответственно. Эти факторы можно отнести и к наиболее важным рискам предпринимательской деятельности, которые необходимо учитывать при разработке инвестиционных проектов. Таблица 2.6 Оценка факторов, ограничивающих деловую активность строительных организаций в Волгоградской области (доля в % от общего числа строительных организаций) Факторы 4 кв. 2009 г. 4 кв. 2010 г. 1 кв. 2011 г. 2 кв. 2011 г. 3 кв. 2011 г. Высокий уровень налогов 25 27 28 29 34 Неплатежеспособность заказчиков 40 36 28 30 33 Высокая стоимость материалов, конструкций и изделий 24 32 40 42 45 Недостаток заказов на работы 71 67 62 60 50 Конкуренция со стороны других строительных фирм 27 24 28 29 32 Недостаток квалифицированных рабочих 12 11 7 11 20 Высокий процент коммерческого кредита 7 9 10 9 12 Проанализировав ситуацию на строительном рынке в 2009 году, эксперты Ассоциации строителей России отметили, что из-за существенного снижения ликвидности и качественного роста рисков не реализации готовых жилищных объектов банки практически полностью остановили кредитование предпринимательских проектов. Кроме того, резко снизились объемы ипотечного жилищного кредитования. В кризисный период количество банков, выдающих ипотечные кредиты, сократилось почти в 20 раз. Только 15 банков сохранили ипотечные программы. При этом на долю пяти крупнейших банков приходилось 80% объема ипотечного кредитования.
В 2010 году по данным аналитического центра АИЖК рынок ипотечного кредитования находился в фазе уверенного роста. Объём кредитов, которые были выданы за три квартала 2010 года, в 2,6 раза превышал аналогичный показатель сопоставимого периода 2009 года. За первые восемь месяцев 2010 года в количественном выражении предоставлено в 2,4 раза больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2009 года.
Поддерживая строительных компаний в период кризиса, Волгоградская городская Дума приняла решение о снижении размера ставки земельного налога и арендной платы за участки, предоставленные под многоквартирное жилищное строительство для компаний - застройщиков (с 1 января 2010 года), которое распространяется на весь период строительства объекта. Снижение платежей ускорит темпы работ и позволит застройщикам направить часть сэкономленных средств на развитие компаний. Это решение может стимулировать завершение долгостроев и развитие жилищного строительства.
В Волгограде после долгого перерыва возобновлено строительство муниципального жилья. В 2011-2013 годах за счет бюджетных средств планируется строительство 9-этажного жилого дома в микрорайоне 415 в п. ГЭС Тракторозаводского района общей площадью 7,0 тыс. м для различных категорий граждан, и 2-х домов в составе малоэтажной застройки по ул. Зевина в Советском районе общей площадью 1,1 тыс. м с вводом их в эксплуатацию в 2011 году. С учетом выделяемого бюджетного финансирования до 2013 года планируется строительство муниципального жилья общей площадью 11,6 тыс. м для удовлетворения потребностей жителей города и сокращения числа нуждающихся.
Одним из перспективных направлений развития рынка жилой недвижимости в Волгограде является малоэтажное строительство. У подножия Мамаева кургана начато строительство нового малоэтажного жилого комплекса "Олежкина слобода". На территории города ведется строительство малоэтажных жилых домов по ул. Восточно-Казахстанской и ул. Качинцев, коттеджей в пос. Ангарский в Дзержинском районе, малоэтажных комплексов по ул. Тимирязева в Советском районе и ул.Майкопская в Ворошиловском районе.
В 2010 году продолжается планомерная работа по формированию земельных участков на торги под жилищно-гражданское строительство. Только в 2010 году будет сформировано 68 земельных участков (в том числе 57 участков - для целей жилищного строительства), в состоянии торгов находятся 22 сформированных земельных участка, половина из них, площадью 78,2 га, предназначена под строительство жилья. На сегодняшний день в Волгограде предоставлены под возведение объектов жилья 120 земельных участков, которые находятся в разной степени строительства общей площадью более 900 тыс. кв. м.
Участие Волгограда в реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" планируется осуществлять посредством долгосрочной муниципальной целевой программы "Жилище" на 2011-2015 годы (концепция одобрена решением коллегии администрации Волгограда от 17.02.2010 № 1/1). Предполагается, что программа будет реализовываться посредством семи подпрограмм:
Методика оценки экономической эффективности государственных инвестиционных инструментов поддержки жилищного строительства
Со стороны предложения жилья: - увеличение товарооборота в торговле и бытовом обслуживании населения, связанное с ростом объема заработной платы вызванного увеличением объемов производства на территории региона; - рост объемов производства в сопряженных отраслях экономики, при увеличении объемов строительства жилья;
Со стороны спроса на жилье: - рост объемов жилищного строительства приводит к увеличению объема услуг, предоставляемых системой жилищно-коммунального хозяйства, что в свою очередь увеличивает значение регионального валового продукта; - увеличение объемов ипотечного кредитования приводит к росту объемов производства и увеличению количества рабочих мест в банковском секторе.
Прирост эффективности бюджетного инвестирования в жилищное строительство с учетом перечисленных факторов достигает 25 -30% от значений полученных при первичном расчете. Результат анализа инвестиционных инструментов (табл.3.3) позволяет утверждать, что все перечисленные инструменты не лишены серьезных недостатков, основные из которых: - органы муниципальной власти не являются основной движущей и управляющей силой в развитии массового жилищного строительства; - отсутствует взаимодействие всех заинтересованных сторон: органов федеральной, региональной, муниципальной власти, частных инвесторов и граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Следует отметить, что комфортное жилье - это жилье, отвечающее всем требованиям социального, культурного и бытового обслуживания населения. Жилая застройка должна быть комплексной и включать в себя все необходимые объекты социальной инфраструктуры, (больницы, поликлиники, школы, детские сады, спортивные комплексы, предприятия общественного питания, магазины продовольственных и промышленных товаров, кинотеатры, дома культуры и т.д.), а также объекты инфраструктуры транспортной и инженерной. Большая часть социальных объектов должны иметь шаговую доступность. Решение такой задачи предполагает наличие и объединение усилий, органов государственной власти и местного самоуправления, и частного бизнеса, и относится к компетенции разных уровней.
Ключевыми проблемами в решении этой задачи является:
1. Отсутствие площадок, подготовленных к строительству и обеспеченных инженерной системы электро-, газо-, тепло- и водоснабжения и водоотведения, наружного освещения, связи и т.д.) и транспортной(дороги, проезды, стоянки, парковки, разворотные площадки общественного и иного транспорта; тротуары, подземные переходы и пр.) инфраструктурами.
2. Отсутствие финансирования для их создания. Для решения задачи финансирования подготовки площадок под строительство (сбора исходно разрешительной документации; разработок градостроительной, землеустроительной и пр. документации) и создания на них необходимой инженерной инфраструктуры (далее «ИИ») предлагается использовать механизм привлечения государственной гарантии по кредиту для муниципального образования (под залог земельного участка для строительства) (рис. 3.2.). Процедура и последовательность управленческих решений для реализации технологии участия муниципальных органов в реализации программ массового жилищного строительства:
Антюфеев ВВ. Управление инвестиционными инструментами программ регионального жилищного строительства: автореф. лис... канд. экон. наук : 08.00.05 / Антюфеев Владимир Владимирович - С-П., 2010. -19 с.
Получение кредита на создание инженерной инфраструктуры под гарантию регионального бюджета 1. Исполнительная власть разрабатывает и утверждает документацию по подготовке территории под строительство. 2. Производит оценку земельного участка. 3. Рекомендуемая стоимость должна равняться сумме кредита необходимого на создание на ней объектов инженерной и транспортной инфраструктуры 30% от себестоимости строительства 1 м жилья. 4. Обращается в субъект федерации за получением государственной гарантии для банка под залог подготовленной площадки. 5. Оформляет кредит для строительства инженерной и транспортной инфраструктуры (процентную ставку по кредиту в этом случае гасит государство на основе действующей областной целевой программы строительства Жилья). 6. На основе аукциона (согласно 94 ФЗ о госзакупках) привлекает управляющую компанию для строительства инженерной и транспортной инфраструктуры (как показывает статистика, проведение аукционов по госзакупкам для муниципальных нужд позволяет сэкономить до 30% бюджетных средств).
Экспериментальная проверка модели
Путем реструктуризации ипотечных кредитов государство через принадлежащее ему АРИЖК предоставляет заемщикам возможность отсрочить выплаты по ипотечному кредиту на год. Этот вид поддержки касается тех граждан, у которых уменьшились доходы, а также тех, которые взяли кредит в иностранной валюте или с плавающей процентной ставкой.
Один из важных бюджетных инструментов решения жилищной проблемы, обеспечения доступности ипотечных кредитов является субсидирование процентной ставки по ИЖК за счет средств бюджета. В соответствии с направлениями бюджетной политики предполагается, что в 2010 году размер процентной ставки для заемщиков не должен превышать 11%.
В целом ряде субъектов РФ разработаны специальные жилищные программы, где отражен механизм субсидирования расходов граждан, в том числе и процентной ставки по ИЖК. Результаты исследования практики жилищного обеспечения граждан Волгоградской области, для которой характерна аграрная направленность экономики, показало, в указанном субъекте РФ реализуется ряд программ с общим объемом финансирования около 600 млн. руб. (таблица 3.6).
Одна из РЦП «Социальное развитие села Волгоградской области до 2012 года» касается улучшения жилищных условий граждан, проживающих в сельской местности, в том числе молодых семей и молодых специалистов. В 2009 году на реализацию указанных мероприятий было направлено 32,8 млн. руб., из них за счет средств федерального бюджета - 15,4 млн. руб. (46,7%), областного бюджета -4,7 млн.руб. (14,2%о), внебюджетных источников - 12,7 млн.руб. (39,1%). За счет этих средств улучшили жилищные условия лишь 25 семей, которыми приобретено (построено) 1739,6 кв.м общей площади жилья. В среднем - одна квартира на одно муниципальное образование.
Итого 605959,0 593370,4 97,9 в том числе: федеральный бюджет 433469,0 388766,6 89,7 областной бюджет 152503,0 191977,6 63,2 внебюджетные источники 19987,0 12626,2 63,2 При таких результатах обращает на себя внимание низкий удельный вес расходов областного бюджета, направляемых на социальное развитие сельских населенных пунктов. В то же время данный субъект РФ продолжает нести значительные расходы на установление надбавок врачам, учителям, работникам культуры и ветеринарии за работу в сельской местности. Этот вид выплат нормативными правовыми актами Волгоградской области отнесен к разряду стимулирующих, однако, на наш взгляд, он кардинально не решает вопроса привлечения кадров и не адекватен рыночным условиям. Не случайно на федеральном уровне такие надбавки были упразднены еще в 2004 году в процессе «монетизации» льгот.
Общий объем расходов на осуществление указанных выплат, по подсчетам специалистов данного субъекта РФ, в расчете на год составляет более 206 млн. руб. Мы убеждены, что в условиях рыночных отношений закрепление кадров на селе во многом обеспечивается за счет решения жилищной проблемы. Поэтому считаем, что если бы эти бюджетные ассигнования были переориентированы на цели жилищного обеспечения работников бюджетной сферы, то социальная эффективность таких расходов была бы значительно повышена за счет привлечения в сельскую местность молодых специалистов. Для реализации нашего предложения потребуется внести системные изменения в региональное законодательство, уточнить параметры областного бюджета, установить новые нормативы межбюджетного регулирования и уточнить объемы РЦП «Социальное развитие села Волгоградской области до 2012 года».
Отдельным направлением реализации жилищной политики является стимулирование социальной ответственности бизнеса за строительство корпоративного жилья. Для закрепления кадров в рыночном секторе их жилищный вопрос решается не только рыночными, но и «раздаточными» способами. Крупными бизнес-структурами приобретаются своим работникам квартиры, погашается часть их стоимости, предоставляются служебные общежития, выдаются льготные ссуды. Например, безвозмездную субсидию на приобретение жилья в собственность за счет средств ОАО «РЖД» могут получить такие категории работников, как: инвалиды труда I и II группы; многодетные семьи (имеющие троих и более детей до 18 лет); одинокие родители; работники, получившие корпоративную поддержку на приобретение (строительство) жилого помещения в собственность, при рождении у них детей в период выплаты задолженности по приобретаемому (построенному) жилому помещению; работники, длительное время работающие на станциях и участках с дефицитом трудовых ресурсов. В целом, по данным ОАО «РЖД», в 2008 году инвестиции в строительство жилья на сети железных дорог России составили 3,4 млрд. рублей. Введено в эксплуатацию 80 тыс. кв. м или 1228 жилых помещений. Сумма субсидируемой части выдаваемых ипотечных кредитов составила 6,2 млрд. рублей. В исследовании детально раскрываются особенности бюджетного регулирования вопросов, связанных с обеспечением жильем военнослужащих. При наличии оснований военнослужащие могут участвовать в реализации подпрограммы «Государственные жилищные сертификаты», по которой получают сертификат на возможность приобретения квартиры при увольнении, а также могут решить жилищную проблему в рамках накопительно - ипотечного принципа, суть которого заключается в формировании жилищных накоплений военнослужащих и поддержание их платежеспособности при решении жилищного вопроса с помощью ипотечного кредитования.
Основным источником формирования накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих являются взносы, выделяемые из федерального бюджета. Размер взноса на одного участника НИС устанавливается Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год. В 2009 году накопительный взнос был установлен в размере 168 тыс. руб., в 2010 г. - 175,6 тыс. руб. (в 2008 году он составлял 89,9 тыс. руб.). Помимо этого на рефинансирование ипотечных кредитов, выдаваемых военнослужащим - участникам накопительно-ипотечной системы, в 2009 году израсходовано за счет федерального бюджета 4,0 млрд. руб.
Один из потенциальных источников пополнения счетов - доходы, полученные от инвестирования управляющими компаниями накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих. Средства накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих являются собственностью Российской Федерации. Поэтому правом заключения договоров доверительного управления по итогам конкурса по отбору управляющих компаний обладает только уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, обеспечивающий функционирование НИС, федеральное государственное учреждение «Росвоенжилье». Анализ его функций показал, что в целом они охватывают практически полный спектр действий и взаимодействий в процессе функционирования системы обеспечения военнослужащих жильем на базе положений федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ. Вместе с тем, мы считаем, что этот перечень должен быть дополнен, в связи с ее значимостью, функцией контроля на всех этапах прохождения документов и процедур.
В соответствии с законодательством военнослужащим, прослужившим 20 и более лет, предоставляется право на получение накопленной суммы, которую после увольнения они смогут использовать на приобретение собственного жилья. Однако с помощью механизма НИС решить проблему жилищного обеспечения военнослужащих достаточно проблематично, так как размер жилищных накоплений не учитывает количественный состав семьи военнослужащего. Мы считаем, что размер государственной субсидии должен учитывать количество членов семьи участника НИС.
