Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Экономическое содержание муниципальной собственности 11
1.1. Отношения собственности в системе экономических отношений... 11
1.2. Муниципальная собственность как особая форма собственности. 20
1.3. Особенности реализации форм муниципальной собственности 34
Глава II. Муниципальная собственность как основа развития системы местного самоуправления в России 46
2.1. Специфика формирования муниципальной собственности в РФ 46
2.2. Особенности структуры муниципальной собственности в России 56
2.3. Роль муниципальной собственности в формировании местных бюджетов 64
Глава III. Основные направления повышения эффективности использования муниципальной собственности в России 75
3.1. Совершенствование системы управления муниципальным имуществом 75
3.2. Повышение эффективности использования недвижимого Имущества муниципальных учреждений 82
3.3. Приватизация и аренда как способы повышения бюджетной Эффективности муниципального имущества 94
3.3. Демократизация отношений муниципальной собственности 100
Заключение 115
Список литературы
- Особенности реализации форм муниципальной собственности
- Особенности структуры муниципальной собственности в России
- Роль муниципальной собственности в формировании местных бюджетов
- Повышение эффективности использования недвижимого Имущества муниципальных учреждений
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В настоящее время в России продолжается реформа системы местного самоуправления. Со вступлением в действие нового закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» были уточнены функции местных органов власти, произошел реальный переход на четырехуровневую бюджетную систему, были заложены новые принципы формирования финансовых основ органов власти на местах. Была также проведена огромная работа по разграничению прав собственности между различными уровнями власти. Все это способствовало оживлению экономических и социально-политических процессов на местах. Вместе с тем не все вопросы местного значения сегодня решены в полной мере. К числу таких проблем относятся, в первую очередь, вопросы муниципальной собственности.
Муниципальная собственность составляет экономическую основу местного самоуправления, обеспечивает целостность и управляемость отдельных локальных хозяйственных систем. Она выступает также инструментом социальной защиты местного сообщества и поддержки качества его жизни. Доходы от использования муниципального имущества наряду с налоговыми доходами идут на формирование местных бюджетов. Поэтому от состояния муниципальной собственности зависят перспективы развития многих муниципальных образований и возможности воспроизводства потребностей населения, проживающих совместно на отдельных территориях.
Однако, несмотря на всю значимость имущественного комплекса органов местного самоуправления, вопросы его эффективного функционирования не решены в полной мере. Существует необходимость четкой спецификации прав муниципальной собственности, направленной на создание эффективной институциональной среды. Требует решения проблема согласования интересов всех субъектов, проживающих на отдельной территории, деятельность которых так или иначе связана с реализацией муниципальной собственности. Не в полной мере решена также проблема оценки эффективности управления муниципальной собственностью. Недостаточная теоретическая проработанность указанных вопросов, а также их особая практическая значимость предопределили выбор темы диссертационного исследования, ее теоретическую и практическую значимость.
Степень изученности проблемы. В мировой экономической мысли накоплен богатый опыт теоретических исследований отношений собственности. Значительное место данная проблема занимала в трудах отечественных экономистов – А.И. Богданова, А.М.Еремина, И.А..Ильина, Я.А.Кронрода, Н.Д. Колесова, В.В.Куликова, Г.В.Плеханова, В.Н.Черковца и других, а также зарубежных ученых – Г.Ф.Гоббса, П. Лафарга, Дж.Бьюкенена, Р. Майсгреба.
Исследованию различных аспектов экономического содержания и форм реализации собственности посвящены также работы А.В.Бузгалина, Г.В. Горланова, Г.П.Журавлевой, П.А.Игнатовского, В.О.Исправникова, А.И.Когланова, В.Н.Лексина, Д.С.Львова, Н.Я.Петракова, В.А.Пешехонова, А.Ф.Полякова, В.Т.Рязанова, К.А.Хубиева и других.
Экономико-правовые аспекты собственности были предметом исследования в трудах представителей неоинституционализма – Р.Коуза, Д.Норта, А.Оноре, О. Уильямсона, К. Менара. В отечественной экономической мысли институциональный анализ собственности представлен работами Р.И.Капелюшникова, В.В.Кокарева, В.Л.Тамбовцева, А.Е.Шаститко.
Муниципальная собственность была объектом исследования еще в дореволюционной России, а также в период НЭПа и рассматривалась в работах Велихова Л.А., Данилова Ф.А., Кручинского М.А. В современной российской литературе муниципальная собственность исследуется в работах Воронина А.Г., Ивлева Г.Ю., Любимого В.А., Мозолина В.П., Шевцова А.Н.
Отдельные вопросы развития хозяйств муниципальных образований рассматривались в работах зарубежных ученых – Р. Гнейста, В.Зомбарта, Э.Маркварта, Дж.Форрестера, Л.Штейна и других.
В целом имеется относительно небольшое количество специальных работ, посвященных исследованию содержания муниципальной собственности, ее природы, условий формирования, источников и перспектив развития. В большинстве случаев работы носят прикладной характер, где особое внимание уделяется исследованию юридических, политических и управленческих аспектов. При этом не решенными остаются вопросы оптимального состава муниципальной собственности, форм ее реализации. Нет глубоких и всесторонних исследований, которые бы касались направлений повышения эффективности использования муниципальной собственности в интересах различных групп граждан совместно проживающих на отдельной территории. Крупный, но недостаточно изученный блок представляют собой вопросы, связанные с процессом и формами реализации муниципальной собственности.
Недостаточное исследование указанных проблем предопределили цель и задачи диссертационного исследования.
Целью диссертационной работы является выявление закономерностей и направлений трансформации института муниципальной собственности, а также форм ее реализации как экономической основы местного самоуправления и определение на этой основе основных направлений развития муниципальной собственности в России.
Реализация цели предполагает решение следующих задач:
- уточнить сущность муниципальной собственности как основы местного самоуправления;
- раскрыть формы реализации муниципальной собственности и выявить основные тенденции их изменения в современных условиях;
- проанализировать структуру муниципальной собственности с точки зрения ее оптимального состава;
- уточнить принципы формирования муниципальной собственности, позволяющие в полной мере реализовать ее возможности в качестве основы местного самоуправления;
- раскрыть роль муниципальной собственности в формировании местных бюджетов;
- проанализировать специфические особенности муниципальной собственности как объективной основы формирования и реализации экономических интересов различных хозяйствующих субъектов, действующих на локальной территории;
- разработать меры по совершенствованию системы управления муниципальным имуществом;
- выявить возможные направления демократизации отношений муниципальной собственности как одного из направлений повышения эффективности управления ею.
Объектом исследования выступает институт муниципальной собственности.
Предметом исследования являются социально-экономические и организационно-экономические отношения, возникающие в процессе трансформации института муниципальной собственности и развития форм ее реализации.
Теоретической и методологической основой диссертации являются фундаментальные исследования и прикладные разработки представителей классической экономической теории, неоинституциональной теории прав собственности, теоретические положения и научные принципы экономики города, муниципального хозяйства, местного самоуправления.
Информационную базу диссертационной работы составили сведения официальных федеральных и региональных статистических органов. В диссертации использовались статистические данные Росстата, Федеральной службы государственной статистики, материалы периодических изданий.
Нормативно-правовую базу представляют положения Европейской Хартии местного самоуправления, законодательные акты федеральных и региональных представительных органов власти, федеральные и региональные подзаконные документы, акты органов местного самоуправления, в которых закреплены принципы распределения прав собственности, а также программы и материалы общероссийских, межрегиональных, региональных ассоциаций муниципальных образований и другие.
Научная новизна исследования заключается в следующем:
1. Уточнена природа муниципальной собственности и определены ее принципиальные отличия от других форм собственности: коллективно-групповой характер присвоения средств и результатов производства в пределах относительно самостоятельных (обособленных) местных территорий; управление муниципальной собственностью всеми членами местного сообщества; коллектив равных собственников как главный субъект муниципальной собственности; распределение благ, созданных местным сообществом, в интересах всех граждан, проживающих на данной территории; определенное количество общественно значимых товаров и услуг, а не прибыль как главная форма распределения.
2. Раскрыт механизм реализации муниципальной собственности, включающий: формы участия граждан в использовании муниципальной собственности в интересах местного сообщества (прямо и опосредованно); формирование целей и приоритетов использования муниципальной собственности; определение направлений использования дохода от муниципального имущества.
3. Выявлены основные особенности современного состояния муниципальной собственности в РФ, которые должны учитываться при выработке направлений совершенствования управления ею: незавершенность разграничении прав собственности между уровнями власти; высокая степень изношенности муниципального имущества; преимущественно социальная направленность муниципального имущества, что предопределяет его затратный характер и низкую эффективность; отстраненность местного населения от управления муниципальной собственностью; отсутствие общественного контроля за доходами от использования муниципального имущества.
4. Разработаны критерии оценки эффективности использования муниципальной собственности, включающие степень реализации ее целевой функции, степень участия граждан в принятии решений о направлениях использования муниципального имущества и распределения доходов от него.
5. Определены приоритетные направления развития форм реализации муниципальной собственности в РФ и на этой основе определены пути повышения эффективности ее использования: завершение процесса разграничения прав собственности между субъектами РФ и органами местного самоуправления; оптимизация структуры муниципальной собственности в соответствии с приоритетами развития местных сообществ; повышение эффективности использования недвижимого имущества муниципальных учреждений; повышение эффективности приватизации муниципального недвижимого имущества; повышения эффективности передачи в аренду недвижимого имущества муниципальной казны; демократизация отношений муниципальной собственности.
6. Раскрыт механизм повышения эффективности использования недвижимого имущества муниципальных учреждений путем разграничения конкурентного, условно конкурентного и неконкурентного рынка. Доказано, что наиболее рациональным способом повышения эффективности использования имущества учреждений, работающих на неконкурентных и условно конкурентных рынках, является автономизация при параллельном выводе на аутсорсинг непрофильных функций. На конкурентных рынках целесообразно преобразовать муниципальные предприятия в коммерческие организации, что позволит им конкурировать с предприятиями частной формы собственности и осуществлять привлечение кредитных ресурсов.
Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическая значимость работы заключается в том, что основные результаты и выводы диссертационного исследования могут составить основу дальнейшего исследования сущности и содержании муниципальной собственности как особого вида собственности и как экономической основы местного самоуправления.
Полученные практические результаты работы могут быть использованы для выработки эффективных механизмов управления муниципальной собственностью, при определении ее структуры и механизмов привлечения граждан к управлению муниципальным имуществом в РФ.
Положения, разработанные в диссертационном исследовании, могут быть использованы в преподавании курсов «Экономическая теория», «Муниципальный менеджмент», а также при подготовке специализированных курсов по вопросам местного самоуправления.
Апробация работы. Апробация работы осуществлялась в рамках официальных выступлений и научных публикаций автора. Основные положения и результаты диссертационного исследования докладывались автором на конференциях: 14 Международной научно-практической конференции «Маркетинг в развитии территорий» (Ярославль, 2011 г.); Российско-германской научно-практической конференции «Современный муниципалитет - фабрика услуг или платформа для гражданского общества?» (Пермь, 2012), X Международной конференции «Государственное управление в XXI веке: повестка дня российской власти» (Москва, 2012 г.).
Материалы диссертации использованы при чтении курса «Управление муниципальным имуществом» в Пермском институте муниципального управления (ВШПП).
Публикации. По теме диссертации опубликовано 4 статьи, в том числе в журналах по списку ВАК – 4.
Структура и объем диссертации. Содержание и логика исследования предопределили ее структуру и последовательность изложения материалов. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.
Особенности реализации форм муниципальной собственности
Проблема «собственности» является одной из наиболее сложных вопросов экономической науки. В разных направлениях экономической мысли ее содержание определяют по-разному. Но там, где собственность рассматривается как отдельная категория, она выделяется в качестве системоообразующего элемента социально-экономических отношений. Отношения собственности могут существовать в разных формах. И одной из таких форм является муниципальная собственность. Поэтому, чтобы уяснить сущность и содержание муниципальной собственности, необходимо уточнить само понятие «собственность» и ее роль в системе экономических отношений.
Самое первое определение собственности связано с отождествлением ее с вещью. Во многом это было связано с тем, что термин proprietas, который появился в римскую эпоху, означал вещь, которая принадлежала кому-либо и которая противопоставлялась другим вещам, находившимся в общем владении. В соответствии с римским правом, собственность не подразделялась на «частную» и «общественную», поскольку собственность-вещь обязательно принадлежала кому-либо.
В эпоху Средневековья собственность рассматривалась во взаимосвязи с хозяйственными и правовыми отношениями. Широко распространенное определение собственности в тот период подразумевало под ней любое движимое и недвижимое имущество, а также коммерческие обязательства, которые приносили определенную выгоду для собственника. В век Просвещения существовало множество самых разных воззрений на природу собственности и ее взаимосвязь с государством, но пожалуй центральной идеей того периода была идея о том, что свобода - истинный дух собственности. Но именно возникновение собственности привело, в конечном счете, к появлению власти и управления.
В современном ему значении понятие «собственность» возникло в ХУП-ХУШвеке, в период стремительного развития идей естественного права, когда собственность возводилась в разряд естественных, неотчуждаемых прав человека. Но пожалуй самым революционным стало определение собственности, которое ей дал П.Ж.Прудон (1809-1865 гг.). Он определял собственность как «творение разума невежественного» , т.е. объяснял собственность волей собственника. Именно ему принадлежит известное выражение: «Собственность - это кража». Тем самым считается, что впервые в экономической мысли именно Прудон сделал первый шаг к определению собственности в качестве экономического отношения.
Английский экономист Д. Юм, сторонник А.Смита утверждал, что никто «не может сомневаться, что договор о распределении собственности и о стабильности обладания ею - это наиболее необходимое обстоятельство для устройства человеческого общества и что после заключения соответствующего соглашения немногое остается сделать».2
Позднее исследование собственности в качестве основания всей системы экономических отношений получило свое развитие в марксизме. В соответствии с учением К.Маркса, собственность как экономическая категория выражает отношения присвоения-отчуждения средств производства и создаваемых с их помощью материальных благ в процессе их производства, распределения, обмена и потребления. Причем К. Маркс понимал присвоение в узком и широком смысле слова.
В узком смысле слова «присвоение» означает процесс производства субъектом жизненно важных благ с целью удовлетворения своих потребностей. И такое присвоение существовало всегда, даже в эпоху господства натурального хозяйства. Однако, чтобы сложились отношения собственности, чтобы вещь действительно была присвоена, должны возникнуть отношения присвоения между хозяйствующими субъектами, а это реализуется уже с развитием товарно-денежных отношений. Следовательно, собственность обусловлена совокупностью разнообразных потребностей хозяйствующих субъектов, деятельностью человека, а также разделением труда.
Тесное переплетение экономического и юридического содержания собственности, в конечном счете, привело к тому, что в экономической науке уже на протяжении длительного времени пытаются либо разграничить экономическое и юридическое содержание собственности, либо сводят содержание к собственности к юридическим отношениям.
Так, еще в эпоху СССР В.П. Шкредов отмечал, что «отношения собственности в отличие от производственных являются юридическими, волевыми отношениями, то есть такими, которые непосредственно зависят от воли людей» . По его мнению, собственность находится вне экономической системы, но одновременно воздействует на нее.
На юридический аспект собственности указывают и автору учебника «Экономикс». Они отмечают, что собственность является важным институтом общества, что она «наряду со свободой заключать обязывающие партнеров юридические контракты позволяет частным лицам или предприятиям по своему усмотрению приобретать, контролировать, применять и реализовывать материальные ресурсы. Институт частной собственности поддерживается на протяжении веков правом завещания, то есть правом владельца собственности назначать преемника этой собственности после своей смерти» . На этом основании частная собственность трактуется ими как юридическая категория, отражающая свободное волеизъявление хозяйствующих субъектов.
Юридический аспект собственности особенно указывают В.Кошкин и В. Шупыро, которые дают следующее определение собственности: «Собственность - это отношение между человеком, группой или сообществом людей (субъектом), с одной стороны, и любой субстанцией материального мира (объектом) - с другой, заключающееся в постоянном или полном отчуждении, отсоединении, присоединении объекта субъектом».5
В неоинституциональной теории широко используется понятие «право собственности». Представители этой школы, например Р. Коуз, определяют права собственности как «совокупность властных, санкционированных обществом поведенческих отношений, складывающихся между людьми по поводу использования ими экономических благ».
Особенности структуры муниципальной собственности в России
В настоящее время выделяют несколько функций муниципальной собственности, которые можно объединить в несколько основных групп. 1. Воспроизводственные функции. В рамках данной группы можно выделить несколько основных направлений, тесно связанных между собой: воспроизводство материальных и нематериальных благ. Данная функция позволяет возобновлять производство многообразных материальных и нематериальных благ для удовлетворения потребностей индивидов, которые невозможно удовлетворить в одиночку. Такое удовлетворение осуществляется на базе муниципальной собственности. Это может быть, например, воспроизводство инженерной инфраструктуры (транспорта, инженерных коммуникаций и сооружений, связи, информационной), экологической инфраструктуры; - воспроизводство человека как совокупного работника данного территориального образования путем создания соответствующей среды: жилищного фонда, коммунально-бытового обслуживания, системы образования, здравоохранения и т.п.; - воспроизводство территории как среды обитания человека. 2. Функции по обеспечению экономического развития муниципального сектора экономики. Муниципальная собственность является основой независимости и самостоятельности местной экономики, гарантом наиболее эффективного использования местных ресурсов. В рамках данной группы выделяют такие функции как: - обеспечение доходов местных бюджетов. В идеале муниципальная собственность должна являться одним из основных источников доходов местных бюджетов. Правда, в реальности в России она таковым не является.
Однако следует заметить, что использование муниципальной собственности является одновременно и источником налоговых доходов бюджетов; - обеспечение развития рыночной инфраструктуры, создание условий для развития малого и среднего бизнеса на определенной территории. Муниципальная собственность способствует: развитию микросреды малого и среднего бизнеса; появлению новых организационно-правовых форм функционирования предприятий; организационно-правовой интеграции и диверсификации предприятий. Муниципальная собственность своими инструментами обеспечивает формирование оптимальной структуры экономики территориальных образований; - функция координации экономической жизни, содействие развитию конкуренции и оптимизации поведения участников рынка.
Социальные функции муниципальной собственности. Данная функция проявляется через развитие социальной инфраструктуры, удовлетворение социальных потребностей населения и обеспечение социальной защиты населения: - обеспечение деятельности учреждений здравоохранения, культуры, образования, физкультуры и спорта; - социальная поддержка населения и обеспечение занятости; - экологическая безопасность населения: переработка отходов, мониторинг субъектами муниципальной собственности состояния окружающей среды, защита права собственности граждан на экологически чистую среду проживания и пр.
Реализация функций муниципальной собственности непосредственно связана с интересами и противоречиями, которые несут в себе субъекты муниципальной собственности. Этот вопрос является особенно важным, поскольку формирование эффективной системы управления муниципальной собственностью напрямую связано с тем, каким образом в процессе реализации функций реально согласуются различные экономические интересы, формирующиеся на отдельной территории.
Как следует из самой экономической природы муниципальной собственности, общий интерес всех участников отношений муниципальной собственности состоит в обеспечении развития определенного муниципального образования, создании такой системы жизнеобеспечения, которая была бы направлена на удовлетворение общественных потребностей особого рода, ориентированных, в первую очередь, на социальное развитие территории. В этом смысле интересы различных субъектов муниципальной собственности совпадают. Однако в процессе реализации муниципальной собственности интересы субъектов могут не совпадать.
Как отмечалось выше, субъектами муниципальной собственности могут быть население данной территории, социальные институты, организации и предприятия муниципального хозяйства и других форм собственности, работники. Для каждого из этих субъектов характерен свой набор отношений и прав собственности, режим присвоения, степень реализации себя как собственника. Естественно, что мотивация и интересы деятельности при этом у них различаются, что не может не приводить к следующим внутренним противоречиям в процессе реализации муниципальной собственности:
Роль муниципальной собственности в формировании местных бюджетов
Основные формы реализации муниципальной собственности находят отражение в ее структуре. В настоящее время в Российской Федерации муниципальная собственность по количеству объектов, их повсеместному распространению и видам осуществляемой ими деятельности необычайно обширна и многообразна. В соответствии со ст.49 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ от 6 октября 2003 г. экономическую основу местного самоуправления составляют находящееся в муниципальной собственности имущество, средства местных бюджетов, а также имущественные права муниципальных образований.
В современной экономической литературе часто встречается классификация объектов муниципального имущества, закрепленная в статье 215 Гражданского кодекса РФ. Согласно данной статье муниципальное имущество, подобно государственному, делится на две части. Одна часть закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями на самостоятельных, хотя и ограниченных вещных правах хозяйственного ведения и оперативного управления. Это «распределенное» муниципальное имущество составляет базу для участия этих организаций в обороте в качестве самостоятельных юридических лиц. Другая, нераспределенная часть муниципального имущества, прежде всего средства местного бюджета и внебюджетных фондов, составляет казну соответствующего муниципального образования.
На наш взгляд, более правильно делить муниципальную собственность на две части - финансовую и имущественную в соответствии с различной природой данных активов, что позволяет более четко разделить подходы к управлению отдельными частями муниципальной собственности, оценить эффективность управления муниципальной собственностью. В соответствии с этой классификацией, средства бюджета и внебюджетных фондов можно отнести к финансовой. Имущественная часть будет включать имущество и имущественные права муниципального образования: имущество органов местного самоуправления, а также имущественные земли, иные природные объекты, предприятия, организации, банки, финансово-кредитные организации, муниципальный жилищный фонд и нежилые помещения, муниципальные учреждения образования, здравоохранения, культуры, спорта и другое движимое и недвижимое имущество.
Согласно сущности и назначению муниципальной собственности структуру данного вида собственности должны, в первую очередь, составлять объекты, необходимые для решения вопросов местного значения. Это в основном общественные блага, имеющие высокую степень важности для эффективного функционирования муниципального хозяйства и решения вопросов местного значения.
Следуя этой логике, структуру муниципальной собственности должны составлять и, как правило, составляют, следующие виды объектов: - объекты здравоохранения; - объекты образования; - объекты культуры и благоустройства территории; - объекты бытового и коммунального обслуживания; - объекты массового спорта и физической культуры; - объекты обеспечения безопасности и основ жизнедеятельности; - жилой фонд; - нежилой фонд, здания и сооружения.
Большинство перечисленных объектов относится к объектам социальной сферы, которая является низкодоходной. Конечно, и данные объекты муниципальной собственности могут приносить доход, например, за счет сдачи в аренду нежилых помещений. Это могут быть также доходы предприятий бытового обслуживания, торговли, работающие на коммерческой основе, т.е. оказывающие платные услуги населению, коммунальные предприятия, учреждения здравоохранения, образования, культуры, спорта. Однако, доминирующая часть социальных объектов муниципальной собственности не только не приносит дохода, но требует от органов местного самоуправления постоянных и значительных финансовых затрат для обеспечения существования и функционирования этих объектов. В их числе подавляющая часть учреждений образования, здравоохранения, культуры, жилого фонда, коммунальных служб и другие сферы, финансируемые из местных бюджетов.
На основе способности объектов муниципальной собственности приносить доход, всю собственность данного вида можно разделить на две части; «активную» - объекты собственности, приносящие или потенциально способные приносить доход и «пассивную» - ресурсопоглощающую часть муниципального имущества. В каждом отдельном муниципальном образовании соотношение данных двух частей складывается индивидуально в зависимости от целого ряда особенностей муниципалитета. Однако в любом случае в настоящее время в нашей стране объем «пассивной» части объектов преобладает. В некоторых муниципалитетах она доходит до 95%.
Такое положение дел не соответствует статусу муниципальной собственности как экономической основы муниципального образования и препятствует выполнению муниципальной собственностью функций по обеспечению развития муниципального сектора экономики. Такой перекос, на наш взгляд, вызван особенностями формирования данного вида собственности в России. Как отмечалось выше, в ходе преобразований государственной собственности в России в 90-е гг. за местными органами власти закреплялись преимущественно убыточные предприятия, В то время как основная часть прибыльных и наиболее значимых объектов передавалась в ведение региональных и федеральных органов власти.
Повышение эффективности использования недвижимого Имущества муниципальных учреждений
Исходным моментом при построении рыночных механизмов в жилищной сфере является определение понятия «жилищный капитал». Несомненно, что в рыночных условиях жилище человека, будь то квартира или дом - это субстанция, в которой сосредоточен капитал, функционирующий в рыночном обороте и кругообороте. Особенность жилищного капитала (ЖК) заключается в том, что приоритетной областью его применения является воспроизводственный процесс именно в жилищной сфере.
Начиная с июля 1991 года, когда вступил в действие Федеральный закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в нашей стране был запущен процесс формирования ЖК. Этот процесс осуществляется в двух основных направлениях: в рамках уже функционирующих жилищ и при запуске в оборот объектов нового жилищного строительства. Что касается первого направления, то зарегистрированная и оценённая по рыночным стандартам собственность квартиры и индивидуального дома уже сегодня может быть отнесена к ЖК. Сложнее дело обстоит с многоквартирными домами, которые являются по законодательству объектами совместной собственности жильцов этих домов и обособленных владельцев нежилых помещений (в случае наличия таковых в МКД).
Попытка за счёт одномоментного акта приватизации МКД превратить граждан в полнокровных жилищных собственников и заставить их действовать по правилам рынка в России не состоялась. Изменить ментальность бывшего в советское время ответственного квартиросъемщика (который до сих пор уверен, что ему обязаны заменить кран, унитаз, приборы отопления) на ответственного собственника жилья в рамках сложившихся в настоящее время экономико-правовых отношений в наше жилищной сфере вряд ли удастся.
Российское законодательство ввело понятие общего имущества многоквартирного дома и наделило собственника квартиры правом владения долей этого имущества. Сегодня, приобретая часть внутреннего пространства многоквартирного дома (помещение), мы также приобретаем часть стен, перекрытий, труб и фундамента (то есть долю в общедолевом имуществе). На этом законодатель успокоился и решил, что дело сделано - в нашей стране возникло право на недвижимое имущество в рамках многоквартирных домов, и основная часть горожан может владеть своими приватизированными и приобретёнными квартирами и нежилыми помещениями на законных основаниях.
Если рассмотреть право владения долей общего имущества, которое не имеет ни размера, ни стоимости, ни даже точного перечня, становится очевидным, что это правовая фикция. Действительно, нельзя измерить общее имущество потому, что нет и не может быть одной единицы измерения для водопроводных труб, лифтового оборудования, стен, фундамента, распределительных щитов и земельного участка. А именно совокупность этих объектов и ещё множества других (причём, разных в различных домах) составляет сложное и неопределённое понятие общего имущества.
Стоимость общего имущества с точки зрения затрат понятна, но с точки зрения рыночной стоимости равна нулю, потому оно не отчуждаемо в принципе. Нельзя продать часть водопроводной трубы, не нанеся урон собственникам. Тем не менее, если убрать это «ничего не стоящее» имущество, то стоимость квартир в многоквартирном доме также приблизиться к нулю. Никто не даст и копейки за квартиру, в которой нет воды и тепла, к которой невозможно подняться по сломанной лестнице, не говоря уже об отсутствующих стенах и крыше дома. На самом деле уничтожение общего имущества полностью ликвидирует и помещения (квартиру). Убирая «нулевой» стоимостный компонент мы приводим к нулю стоимость помещений. Естественно, что право собственности требует обеспечения точности и ясности в определении и регистрации объекта собственности. Общее же имущество не может быть признано объектом собственности прежде всего потому, что на сегодня не имеет ни системы учёта, ни размеров, ни стоимости.
Что же такое правообладание пространством в рамках правовой фикции (владение помещением в границах общего имущества)? С нашей точки зрения, право собственности на помещение - это, на наш взгляд, завуалированное право пользования помещением квартиры. Приобретая квартиру и оформляя на неё так называемое «право собственности», мы получаем право пользоваться неким пространством, ограниченным общим имуществом. Номинально это право бесплатное и бессрочное, но в действительности необходимость убыточного и неэффективного содержания общего имущества, расходы на капитальный ремонт и прочее составляют плату за пользование помещением собственника. Бессрочность такого пользования также ограничена состоянием всего дома (его износом), что делает эту бессрочность также фикцией.
Как же можно измерить общее имущество и обеспечить действительную бесплатность и бессрочность пользования квартирой? Общее имущество образно можно уподобить «начинке» или «внутренностям» некоего объекта. Если мы сможем точно измерить и оценить весь объект, а затем вычесть из него все помещения, имеющие «владельцев», то останется общее имущество. Когда помещения зарегистрированы, учтены и оценены, осталось только «образмерить» многоквартирный дом. Но вот тут-то и начинаются проблемы. В нашей стране не существует таких объектов права и собственности как многоквартирный дом. Хотя именно он и является объектом недвижимости, связанный с землёй и представляющий собой единый хозяйственный и экономический комплекс.
В России сегодня не существует действительного права собственности на недвижимое имущество в многоквартирных домах по той простой причине, что только весь дом или его часть, которую можно было бы выделить в относительно независимое физическое целое, являются объектами недвижимости. Если от неизвестного отнять известное, то получится неизвестное. Этот парадокс известен любому юристу, но никто не может решить, что же с этим делать. Ведь нельзя же у граждан отнять квартиры и заменить их собственностью на долю в многоквартирном доме. Потому что первое называется собственностью на квартиру, а второе - всего лишь владением долей в чём-то непонятном и «чуждом нашей ментальности».
