Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Социально-экономические аспекты реализации интересов субъектов ипотеки 12
1.1. Экономические интересы в системе отношений ипотечного кредитования 12
1.2. Реализация интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования в процессе их взаимодействия 48
Глава 2. Историческое и логическое в формировании современной отечественной ипотеки 79
2.1. Исторические корни современной ипотеки в России 79
2.2. Адаптация зарубежного опыта ипотечного кредитования 95
Глава 3. Проблемы и перспективы согласования интересов субъектов ипотеки в переходной экономике России 113
3.1. Современное состояние ипотеки в России 113
3.2. Противоречия ипотечного жилищного кредитования и механизм их разрешения 132
Заключение 153
Список литературы 165
Приложение 179
- Экономические интересы в системе отношений ипотечного кредитования
- Реализация интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования в процессе их взаимодействия
- Исторические корни современной ипотеки в России
- Современное состояние ипотеки в России
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Переход от административно-командной экономики к рыночному хозяйству в России нарушил сложившийся ранее механизм обеспечения населения жильем, основанный на государственном финансировании строительства жилых домов и из фондов предприятий. В настоящее время государственная основа строительства жилья практически отсутствует, а предприятия, которые в большинстве своем стали негосударственными и перешли на полную самоокупаемость и самофинансирование, не в состоянии осуществлять крупные капитальные вложения в социальный сектор.
Но потребность в улучшении жилищных условий, по-прежнему, испытывают различные категории граждан: молодые семьи, граждане, которые проживают в устаревших морально и физически жилых домах, в общежитиях, арендующие жилье.
Мировая практика показывает различные способы решения жилищной проблемы, как путем предоставления в аренду государственных квартир и частных квартир в многоквартирных домах, так и посредством использования ипотечного кредитования, привлекая денежные сбережения населения.
В России ипотечное кредитование стало возможным в результате приватизации жилого фонда и введения института частной собственности.
Организация доступного для населения рыночного механизма обеспечения жильем, является важнейшим направлением реформы жилищного сектора в России, учитывая, что в последние годы инвестиции в жилищное строительство резко сократились, по-прежнему остается низким платежеспособный спрос на жилье, поскольку инфляционная волна обесценила сбережения многих категорий семей, а молодые семьи еще не успели сделать накопления для покупки жилья.
Одним из путей увеличения платежеспособного спроса на жилье и фактором экономического роста является механизм ипотечного жилищного кредито- вания. Этот процесс многогранен и достаточно сложен, при его развитии необходимо учитывать экономические интересы всех участвующих субъектов, только при условии согласования и реализации экономических интересов кредиторов, заемщиков, инвесторов, государства, участвующих в процессе ипотечного жилищного кредитования, можно добиться успеха в решении социально значимой проблемы обеспечения жильем населения.
В процессе исследования фундаментальных основ ипотечного кредитования с точки зрения выявления экономической сущности собственно кредита и непосредственно ипотеки автором были проанализированы работы основоположников экономической теории А. Смита, К. Маркса, Ф. Энгельса, Д. Кейнса.
Теоретическое осмысление экономического интереса, потребностей и стимулов как экономических категорий имеется в работах А.И. Воропаева, Б.Я. Гершковича, Г.В. Голосова, Г.И. Зинченко, В.П. Каманкина, П.А. Канапухина, Ф.П. Кошелева.
Исторический опыт России и зарубежных стран в области ипотечного кредитования освещен в работах П. Барроса, И. Гиндина, В. Кудрявцева, Р. Страйка. Е. Черных, Е. Ширинской и др. В процессе анализа состояния ипотечного кредитования в переходной экономике России были использованы работы С. Ананских, Д. Будакова, Н. Косаревой, А. Ларионова, А. Смолянникова, В. Стюнькова, В. Полякова, В. Усова,
В исследовании также были использованы нормативные и правовые акты Правительства Российской Федерации, инструктивные документы Центрального Банка РФ и материалы некоторых российских коммерческих банков.
Как правило, в научной литературе работы, связанные с ипотечным кредитованием, имеют форму методических практических рекомендаций, либо носят описательный характер исторического российского и зарубежного опыта в этой области, ряд публикаций относятся к разряду нормативных, законодательных документов, содержат анализ правового базиса данного процесса. Поэтому исследование ипотечного кредитования с точки зрения механизма реализации интересов его субъектов, несомненно, актуально и представляет теоретический и практический интерес, поскольку для создания эффективной системы ипотечного кредитования требуется знание интересов всех субъектов, особенностей их взаимодействия и противоречий, возникающих при реализации этих интересов. Недостаточная изученность способов согласования интересов субъектов, актуальность, теоретическая и практическая значимость выработки механизма реализации интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования определили выбор темы диссертации, цель исследования, его задачи.
Целью исследования является - на основе теоретического анализа ипотечного жилищного кредитования и экономических интересов каждого из его субъектов определить механизм реализации этих интересов с учетом зарубежного и отечественного опыта в этой области.
Осуществление поставленной цели потребовало решения следующих основных задач: -раскрыть социально-экономическую сущность ипотечного жилищного кредитования на основе анализа интересов его субъектов; - проанализировать взаимодействие субъектов ипотеки с точки зрения механизма реализации их интересов; -изучить исторический опыт России в области ипотечного кредитования с целью определения возможности его применения на практике; -рассмотреть схемы ипотечного жилищного кредитования, используемые в " рыночной экономикой, и определить целесообразность их адапта- ции к отечественной практике; -охарактеризовать современное состояние ипотечного жилищного кредитования в России; -выявить противоречия интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования и разработать методы их разрешения.
Объектом диссертационного исследования выступают интересы субъектов ипотечного жилищного кредитования.
Предметом исследования является система социально-экономических отношений между покупателем недвижимости (заемщиком и залогодателем в одном лице), продавцом недвижимости, кредитором и инвестором по поводу разрешения противоречий и создания механизмов реализации их социально-экономических интересов в процессе приобретения жилья.
Основные положения диссертационного исследования, выносимые на защиту.
Система экономических отношений в процессе ипотечного жилищного кредитования характеризуется спецификой объекта, многосубъектн остью (покупатель жилья (заемщик), кредитор, инвестор, государство), разнонаправлен-ностью и противоречивостью их интересов и функций. Заемщик, приобретая жилье в собственность, получает доход в форме ренты за счет экономии уплачиваемой ранее платы за аренду жилья, использования высвободившихся сбережений как капитала, которая становится источником платежей по обслуживанию ипотечного кредита. Макроэкономические функции, реализуемые в процессе ипотечного жилищного кредитования: сберегательная, инвестиционная, стабилизирующая, социальная.
Типологическим признаком ипотечного кредита является предоставление в качестве залога объектов недвижимости, в рамках которого их целесообразно классифицировать по цели использования и по мотивации (стимулам) заемщиков. Специфика ипотечных жилищных кредитов характеризуется по критериям: кредитор, наличие государственных субсидий, вид процентной ставки. Ипотечное жилищное кредитование осуществляется многосторонним взаимодействием его субъектов: покупателя недвижимости (заемщика), кредитора, инвестора, государства, - каждый из которых нацелен на реализацию собственного интереса. Наряду с традиционными принципами срочности, платности, возвратности, обеспеченности, целевого использования, мониторинга, ипотечный кредит требует выполнения специфического принципа соответствия срочности ресурсов и активов кредитора.
Анализ опыта ипотечного кредитования в дореволюционной России показывает ключевую роль государства в организации системы ипотечного кредитования, когда ипотекой занимались государственные банки. В этот период была разработана достаточно эффективная система ипотечного кредитования - «кредит на облигациях», которая в адаптированном виде успешно используется развитыми странами для организации своих систем ипотечного кредитования на современном этапе, чего не наблюдается в отечественной практике.
В мировой практике ипотечное жилищное кредитование широко распространено, его типичные модели - усеченная открытая, расширенная открытая, сбалансированная автономная. В чистом виде привнесение данных моделей в российскую экономику может быть затруднено, но при адаптации их рациональных элементов целесообразно учесть отечественный опыт и специфику переходной экономики.
Ипотечное жилищное кредитование в современной России уже имеет определенный опыт развития, созданы конкретные схемы ипотеки, постоянно совершенствуется законодательная база, принимаются государственные программы развития ипотеки, но реальные результаты получены только в некоторых крупных городах. Это обусловлено существованием проблем: экономических — финансово-экономическая нестабильность, влияющая на уровень банковского процента и размер реальных доходов населения, слабое использование вторичного рынка ипотечных ценных бумаг; юридических - отсутствие законодательных основ операций с земельными участками, функционирования рынка эмиссионных ипотечных ценных бумаг, выселения жильцов при наступлении залогового случая; а также влиянием недоверия населения, национальных традиций и менталитета.
Развитие ипотечного жилищного кредитования в России тормозится комплексом противоречий между: необходимостью широкого использования ипотеки как важного источника привлечения инвестиций в экономику и недос- таточной проработанностью или отсутствием адекватной нормативно правовой базы по рефинансированию ипотечных кредитов и реализации заложенного жилья; необходимостью соблюдения принципа соответствия срочности ресурсов и активов кредитора и его нарушением в практической деятельности; стремлением государства снизить социальную напряженность путем решения жилищной проблемы и отсутствием реального стимулирования развития ипотечного кредитования; потребностью потенциальных заемщиков (покупателей жилья) в получении долгосрочных ипотечных кредитов и недостаточным предложением этой услуги со стороны кредиторов; стремлением кредитора в случае невозврата кредита реализовать заложенное жилье и существованием юридической возможности воспрепятствовать в этом.
7. Механизм реализации интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования - это система целенаправленных мер по разрешению противоречий, возникающих между субъектами, включающая концепцию, цели, методы, инструменты, формы, мониторинг и коррекцию. Основными направлениями совершенствования механизма определены: создание систем ипотечного кредитования по типу расширенной открытой модели и сбалансированной автономной; развитие инфраструктуры в сфере ипотечного жилищного кредитования во всех регионах России, формирование государственной социальной политики в области обеспечения жильем социально незащищенных слоев населения; с использованием методов - правовых (совершенствование юридической базы по институтам, участвующим в процессе предоставления и рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, по ипотечным ценным бумагам, используемым для привлечения инвесторов, по процессу реализации заложенного жилья), административных (формирование нормативной базы для функционирования институтов ипотечного кредитования и контроля за ними); налоговых (льготы для ипотечных кредиторов и инвесторов); ценовых (субсидирование процентных ставок и первоначального взноса для социально незащищенных слоев населения, компенсация роста процентной ставки в период высокой инфляции).
Научная новизна результатов диссертационного исследования заключается в следующем: дополнены и систематизированы функции ипотечного жилищного кредитования: социальная, сберегательная, инвестиционная, стабилизирующая, реализация которых оказывает существенное влияние на экономический рост и достижение социальной стабильности в обществе; предложена классификация ипотечных кредитов по мотивации (стимулам) заемщиков, на основе которой выделена группа ипотечных жилищных кредитов, используемых в качестве способа реализации интереса субъекта (покупателя) в приобретении жилья; -доказано, что наряду с традиционными принципами кредита, в качестве специфического основополагающего при предоставлении ипотечных жилищных кредитов действует принцип соответствия срочности ресурсов и активов кредитора, на основе которого реализуется интерес кредитора; -составлена структурно-логическая схема функционального взаимодействия субъектов и их агентов, участвующих в процессе приобретения жилья на основе ипотечного кредита, позволяющая сформировать механизм и структурировать согласование их интересов; - выявлены организационные, институциональные, структурные, финансо вые, ценовые, нормативные противоречия и определены основные направления механизма их разрешения посредством применения адекватных мер: создание государственной сети ипотечных агентств в регионах, занимающихся рефинан сированием ипотечных кредитов, и стандартизация их деятельности в области функционирования и выпуска эмиссионных ценных бумаг, обеспеченных за кладными; проведение целенаправленной политики по стимулированию созда ния специальных ипотечных институтов посредством налоговых льгот и субси дирования процентных ставок; создание фонда «временного проживания» для возможности отселения жильцов из квартир, подлежащих реализации; форми- рование системы государственного субсидирования для социально необеспеченных слоев населения.
Эмпирическая и нормативно-правовая база исследования сформировалась из официальных данных ЦСУ СССР и Госкомстата РФ, фактов, опубликованных в научной печати, периодических изданиях, на сайтах в ИНТЕРНЕТе, в частности ИНТЕРФАКС, законодательных и нормативных актов РФ, Президента, Правительства, Субъектов Федерации. Кроме этого, использованы нормативные и инструктивные документы Центрального Банка РФ и некоторых коммерческих банков, в частности Инкомбанк и Альфа-Банк.
При разработке теоретических положений диссертационной работы применялись методы функционального, структурного и генетического анализа в рамках системного подхода и статистического анализа.
Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что результаты исследования позволяют теоретически обосновать целесообразность применения и развития системы ипотечного жилищного кредитования в качестве способа реализации экономического интереса, в первую очередь, покупателя жилья и других субъектов, а также предложенные рекомендации по дальнейшему её совершенствованию могут быть использованы на практике в работе Департамента инвестиций и целевых программ Администрации Волгоградской области. Фонда ипотеки Волгоградской области с целью повышения эффективности проводимой жилищной политики российского государства.
Отдельные положения работы могут быть включены в учебные и методические материалы курсов «Экономическая теория», «Денежное обращение и кредит» для студентов экономических специальностей вузов, а также для слушателей курсов повышения квалификации работников банков и других небанковских институтов, которые занимаются жилищным кредитованием.
Апробация работы. Основные положения и выводы диссертации на различных этапах представлялись на обсуждение научной общественности в докладах, выступлениях на научно-практических конференциях и семинарах моло- дых ученых г. Волгограда, на заседаниях кафедры политической экономии Волгоградского государственного университета.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 3 работы общим объемом 0,9 п. л.
Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложения. Структура диссертации отражает цели и задачи работы.
Экономические интересы в системе отношений ипотечного кредитования
Интересы человека присутствуют практически во всех отношениях, в которых участвует человек. Он - их носитель и их творец. Интересы всегда были, есть и останутся первичной движущей силой деятельности людей. С понятием «интереса» неразрывно связано определение «потребности». «Интересы - это осознанное выражение потребностей, так как в прогрессе осознания своих потребностей у людей возникает интерес к их удовлетворению»[106, 5]. Так как человек имеет огромное количество различных потребностей, то и интересов возникает у него достаточно много, поэтому интересы подразделяются на экономические, политические, национальные, религиозные, познавательные и т.д. Потребности и интересы взаимосвязаны и выступают как сущность и явление.
Экономические потребности - это понятие исходное для определения экономических интересов. «Экономические потребности — общественная экономическая форма натуральных (материальных и духовных) потребностей» [66, 16]. Потребности и интересы неразрывно связаны друг с другом, экономический интерес субъекта представляет собой взаимодействие между его экономическими потребностями [66, 18] Так, например, интерес в приобретении жилья сформировался в результате появления у человека сразу нескольких потребностей: в необходимости иметь место для проживания; в независимости; в ведении обособленного хозяйства; в создании собственной семьи; в уединении, если необходимо; в получении большего комфорта и домашнего уюта и др.
Экономические интересы в качестве экономической категории являются формой проявления экономических отношений. Ф. Энгельс писал, что «экономические отношения каждого данного общества проявляются прежде всего как интересы». [155, 271] Экономические отношения как и экономические интересы многообразны и специфичны для каждого способа производства и неразрывно связаны друг с другом. Как вне экономических отношений нет экономических интересов, так и вне экономических интересов нет экономических отношений.
Экономические интересы одновременно и продукт и звено системы экономических отношений. Экономическое отношение выступает как соединение, взаимосвязь экономических интересов различных субъектов, а экономический интерес - как соединение, взаимосвязь экономических отношений одного и того же субъекта (если считать экономическими отношениями взаимодействие субъекта между его экономическими потребностями). Экономические отношения создают, формируют экономические интересы, а экономические интересы оформляют и движут экономические отношения.
В своей работе Каманкин В.П. очень осторожно высказывается по поводу ведущей роли экономических интересов, не отрицая, то, что без экономических интересов не могут существовать экономические отношения, он категорически отрицает определяющую роль экономических интересов, ссылаясь на положение Плеханова Г.В. о том, что интересы «создаются экономическими отношениями людей» [110, 260] Тем не менее, нельзя отрицать, что экономические интересы это политэкономическая категория, оказывающая влияние на весь процесс общественного воспроизводства и являющаяся той силой, которая движет процесс экономических отношений, а также является формой проявления этих отношений.
Итак, экономические интересы - это важнейшая категория, без которой невозможны экономические отношения, в чем же их сущность? Она проявляется в возникновении побудительных мотивов трудовой и хозяйственной деятельности, обусловленных потребностями людей, достигнутым уровнем развития производительных сил и экономических отношений. Иными словами, интересы рождают мотивы, формирующие человеческие поступки, которые можно назвать социальными действиями. Последние способствуют дальнейшему совершенствованию и развитию отношений и реализации интересов людей и удовлетворению их потребностей, в этом проявляется важное значение интересов для развития общества.
Реализация интереса субъекта происходит в несколько этапов. Во-первых, субъект должен осознать свой интерес в результате появления определенной потребности. Во-вторых, познанные интересы проходят через «сито» ценностных установок и участвуют в формировании специфических образований - мотивов стимулов, определяющих то, ради чего собственно это действие совершается.
В-третьих, после осознания интереса и определения мотива необходимо собственно удовлетворить интерес путем «опредмечивания» выработанных мотивов и стимулов. Формирование мотивов у субъекта как бы завершает подготовительнуго стадию процесса реализации интереса. Далее начинается фаза реализации, т.е. совершения социального действия.
Экономические стимулы и мотивы можно также определить более теоретически обоснованно через экономические интересы. «Та экономическая потребность, в форму подготовки реализации которой превращается процесс, и выступает в качестве стимула этого процесса». [66, 30] Так как экономический интерес представляет собой взаимосвязь экономических потребностей, то реализация экономического интереса возможна через удовлетворение этих потребностей, причем роль этих потребностей неравнозначна. Одна из них находится в состоянии непосредственного текущего удовлетворения, однако внутренняя суть этого процесса глубже самого по себе текущего удовлетворения потребности и состоит в том, чтобы подготовить к реализации другую, новую, стоящую на очереди экономическую потребность.
Ипотечное жилищное кредитование - это, прежде всего, инструмент, позволяющий реализовать интерес покупателя жилья и удовлетворить его потребность в жилье, а «двумя главными после пищи потребностями человечества являются одежда и жилище» [129, 293], так считал А. Смит, и с ним трудно не согласиться. Жилье - это третья потребность человека, если первые две удовлетворены в современном обществе, то с последней гораздо сложнее, потому что жилье это дорогостоящая потребность, требующая значительных средств, которые не могут быть заработаны за короткий период, а эта потребность возникает практически сразу после того, как человек создает собственную семью. Таким образом, удовлетворение потребности в жилье чрезвычайно важно для человека, а ипотечное кредитование как способ решения этой задачи также значимый процесс в общественном хозяйстве.
Реализация интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования в процессе их взаимодействия
Типология и классификация ипотечных кредитов является теоретической основой создания эффективного механизма реализации интересов его субъектов. Виды ипотечных кредитов различны, и взаимодействия субъектов в пределах каждого вида отличаются друг от друга.
Исходя из понятия ипотеки и ипотечного кредита, можно сделать вывод, что его типологическим признаком является предоставление в качестве залога объектов недвижимости, то есть ипотечный кредит в широком смысле слова представляет собой любое обязательство, выполнение которого обеспечено залогом недвижимости.
Абсолютно все ипотечные кредиты можно классифицировать по признакам, характерным для собственно кредитов: по срочности, видам заемщиков, цели использования и т.д. Классификация по цели использования ипотечных кредитов показана в Таблице 1.1.
1.Земельные ипотечные кредиты предоставляются только в тех странах, где земельные участки находятся в свободном обороте и могут являться объектом купли-продажи и залога. В нашей стране земля находится в ограниченном обороте и часто не может являться объектом купли-продажи, земельные участки находятся в собственности государственных органов либо под контролем государственных органов и передаются пользователям в аренду как краткосрочную так и долгосрочную, поэтому говорить о земельных ипотечных кредитах пока преждевременно, хотя эта тема могла бы стать самостоятельным объектом изучения, так как ипотека земли это очень объемный и важный экономический и политический вопрос, который имеет во всех аспектах большое значение для России.
2. Кредиты на строительство или приобретение коммерческой недвижимости, которые предоставляются юридическим лицам и предпринимателям.
Эти кредиты объединены в одну группу, потому что недвижимость, которая в конечном итоге приобретается за счет ипотечных кредитов используется для извлечения дохода, за счет полученного дохода погашается кредит и проценты.
Кредиты на строительство жилья юридическим лицам, которые осуществляют строительство недвижимости для последующей продажи, являются краткосрочными или среднесрочными и предоставляются застройщику в момент, когда он уже располагает отведенным участком под строительство жилья и выполнил часть строительных работ за свой счет (до 25% сметной стоимости всех работ). Залогом могут выступать в этом случае объекты незавершенного строительства, строительные материалы, земельные участки.
Эти кредиты предоставляются строительным фирмам для того, чтобы они могли закончить строительство, к примеру, многоквартирного дома. Реализуя затем готовые квартиры, строительный кредит погашается.
В случае, когда заемщик приобретает или строит жилье для сдачи потом в аренду, ипотечный кредит может быть долгосрочным, при этом обслуживание кредита осуществляется за счет арендных платежей.
Собственно и эта группа ипотечных кредитов представляет собой ипотечные кредиты, которые с экономической точки зрения являются капитализированной будущей рентой по заложенной недвижимости, если отнести к этому понятию арендные платежи и доход, получаемый при продаже готового жилья.
3.Коммерческие кредиты под залог недвижимости. В эту группу входят все кредиты под залог недвижимости, которые не представляют собой капитализированную будущую ренту, то есть цель их использования напрямую не связана с недвижимостью, а обслуживание кредита осуществляется не за счет дохода, получаемого собственником недвижимости в виде ренты, а за счет других доходов.
Предоставляются эти кредиты юридическим и физическим лицам на пополнение оборотных средств, на модернизацию производства, на потребительские цели и т.д. В залог по данному кредиту могут быть оформлены нежилые помещения, земельные участки, залог предприятий или другой недвижимости. Это, как правило, краткосрочные или среднесрочные кредиты.
Фактически по экономическому смыслу такие кредиты являются обычными банковскими ссудами, цели предоставления различны, подход к оценке кредитоспособности заемщиков также отличается в зависимости от цели кредита и вида заемщика, ипотека в данном случае выступает только обеспечением.
Эта группа ипотечных кредитов не является объектом исследования настоящей работы, так как эти кредиты не обладают экономической сущностью, присущей ипотечным кредитам.
4. Жилищные ипотечные кредиты. Долгосрочное кредитование покупки либо строительства жилья населением под залог недвижимости. Заемщиками выступают физические лица, кредит долгосрочный, иначе заемщик его погасить не в состоянии, погашение осуществляется, как правило, ежемесячно по строго установленному графику, в обеспечение оформляется обычно та недвижимость, которая приобретается за счет кредита.
При этом данный вид ипотечных кредитов также представляет собой капитализированную будущую ренту, которая состоит из экономии арендной платы, удовлетворения потребностей в жилье, дохода, полученного от использования высвободившихся средств в качестве капитала.
Именно этот вид ипотечного кредита является наиболее типичным для общепринятого понятия ипотеки и является объектом исследования моей диссертации.
Эта группа ипотечных кредитов имеет ряд особенностей. Во-первых, - это ссуда под строго определенный залог. (Обычная банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом.) В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается и из вырученной суммы погашается задолженность кредитору. Тот факт, что залогом выступает недвижимость, существенно облегчает залогодержателю контроль за сохранностью предмета залога, однако усложняет реализацию залога в случае непогашения кредита, так как недвижимость не относится к высоколиквидным активам.
Во-вторых, эта ссуда имеет строго целевое назначение. Она используется на приобретение или строительство жилья, причем зачастую объект кредитования определяется конкретно и заранее (до предоставления кредита).
В-третъих, эти кредиты предоставляются на длительный срок, обычно от 5 до 30 лет. Длительный срок растягивает погашение кредита во времени, уменьшая таким образом размер ежемесячных выплат.
Исторические корни современной ипотеки в России
Современная ипотека в России появилась после введения института частной собственности на жилье, когда была разрешена приватизация жилого фонда, стало возможным использование в качестве залога недвижимости (жилья). Административно-командная экономика не давала такой возможности и ипотека в тот период не развивалась. Но достаточно интересным представляется изучение дореволюционного опыта царской России в области ипотеки, развитие форм частной собственности в то время способствовало появлению различных моделей ипотечного кредитования.
Огромный опыт царской России в области ипотеки показывает, каким образом развивалась система ипотечного кредита, из каких учреждений она состояла, в чем заключались содержание банковских операций, особенности взаимоотношений кредитных учреждений с обладателями свободных капиталов, ссудополучателями. ЕЗся эта информация просто необходима для того, чтобы сейчас не допустить ошибок, сделанных раньше.
"Основными факторами, определявшими эволюцию российской ипотеки, были развитие форм собственности, степень рыночной ориентации экономики, уровень ее обеспеченности капиталами долгосрочного характера, формирование собственных банковских традиций."[59, 6J
Одним из факторов возникновения ипотечного кредитования в России стало помещичье землевладение. Помещики испытывали острую нужду в деньгах для жизни, подобавшей российским дворянам, покупки предметов роскоши, заграничных путешествии. Хозяйства же их, основанные на принудительном труде крепостных крестьян, были в большинстве своем малоэффективными. Барщина, а также появившаяся в первой половине XIX века система оброка не обеспечивали многих дворян достаточными средствами существования.
Со времен возникновения в середине XVIII в. первого банка и до середины XIX в, дворянские интересы стояли на первом месте в кредитной политике российского правительства. Это нашло отражение и в типах кредитных учреждений. Ими являлись в основном так называемые дворянские банки. Первый из них - Государственный банк для дворянства - возник в 1754 г. при императрице Елизавете Петровне. В 1786 г. он был преобразован в Государственный заемный банк, просуществовавший до конца 50-х годов XIX в. В 1802 г. к нему был присоединен вспомогательный для дворянства банк, созданный в 1797 г. Все эти банки с точки зрения формы собственности были казенными, а по характеру деятельности - в основном учреждениями ипотечного кредита. Ссуды предоставлялись под залог имений вместе с крепостными "душами", к которым относились даже крестьянские малолетние дети. По желанию помещиков Государственный заемный банк выдавал им ссуды на 15, 28 и 33 года.[59, 7]
В процессе разыпия системы ипотечного кредита росли и аппетиты заемщиков, задолженность которых быстро увеличилась в связи с непроизводительным использованием средств. Со временем кредитная вакханалия достигла таких масштабов, что дала Н.В. Гоголю великолепный сюжет для "Мертвых душ". Вся афера знаменитого коллежского Павла Ивановича Чичикова основывалась на расчете получить под заклад якобы живых крестьян - "ревизских душ", купленных по дешевке, - большую денежную ссуду, которую он намеревался прибыльно пустить в оборот.
Гиндин И.Ф. отмечал в отношении ипотечных поземельных кредитов в России в дореформенный период (до 1860 г.), что они предоставлялись «в крепостнической оболочке, из расчета числа крепостных в «населенном имении» и как одна из мер многообразной помощи государства помещикам и их обогащения». , 473]
Помещики использовали, полученные кредиты на потребление, не вкладывали эти средства в оборотный либо основной капитал для извлечения прибыли, а возврат кредитов зачастую был затруднен, либо осуществлялся посредством вторичного залога недвижимости для получения нового кредита. В результате помещичья задолженность приняла крайне долгосрочный характер и достигла предельной величины от оценки имений.
В данном случае ипотечный кредит фактически являлся дополнительным источником дохода для помещика, так как на практике зачастую не выполнялись основные принципы ипотечного кредита, такие как возвратность, целевое использование, регулярный мониторинг, соответствие срочности ресурсов активам кредитора. Соответственно, реализация интересов субъектов ипотеки была неполной, не был удовлетворен интерес кредитора в минимизации своих рисков.
Авансированная будущая земельная рента, полученная помещиками в виде ипотечного кредита, фактически проедалась. В результате «накопление денежных капиталов в России значительно отставало от потребностей растущего капиталистического хозяйства. Направление очень существенной доли денежных капиталов в ипотечный кредит помещикам и потребительское его использование (наряду с ростом государственного долга для покрытия бюджетных дефицитов) обостряло недостаток в денежных капиталах и усиливало зависимость России от иностранного капитала.» [34, 475]
Важно также отметить, что ипотечное кредитование в России, проводившееся дворянскими банками, не выполняло основных функций, присущих ипотечному кредитованию. В частности, стабилизирующая функция, оказывающая определенное влияние на устойчивость банковской системы через развитие ипотечных банков, которые являются надежными кредитными институтами, оказалась полностью несостоятельной.
Дворянские банки, занимавшиеся ипотечным кредитованием, не только не стали надежными кредитными институтами, но в итоге оказались на грани банкротства из-за большого объема неплатежей заемщиков.
Для поддержания ликвидности банку необходимо планировать денежные потоки, а когда ни один кредит не возвращается в срок ни о каком планировании и речи быть не может. Смысл оформления имущества в залог по кредиту не только в том, чтобы его реализовать в случае неуплаты, но и в том, чтобы заставить должника в срок заплатить, И самое важное то, что необходимо четко определить цель использования кредита и возможность его возврата, что никогда не делалось в "дворянских" банках. Нельзя забывать и о регулярном мониторинге предоставленного ипотечного кредита, выявление проблем у заемщика с платежами по кредиту на ранней стадии позволит банку вовремя сориентироваться и решить возникающие сложности.
Предоставление ипотечного кредита с непременным использованием принципов, о которых подробно описано в 1 главе, является обязательным, только в этом случае ипотечное кредитование будет выполнять присущие ему функции, а интересы его субъектов успешно реализуются.
Современное состояние ипотеки в России
Россия имеет колоссальным запас знаний об ипотечном кредитовании, данный инструмент финансирования приобретения недвижимости использовался еще в царской России, опыт царской России в области ипотеки использован в западных моделях ипотечного кредитования, что еще раз доказывает насколько богата национальная экономическая история.
Развитие системы ипотечного кредитования в России было приостановлено в октябре 1917 г. Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически устранила основу для ипотечного кредитования.
Только после того как Россия в 1991 году начала проведение рыночных реформ стало возможным возрождение ипотечного кредитования. Частная собственность на жилые помещения, которая появилась после принятия законов о приватизации жилого фонда, дала толчок к развитию рынка недвижимости и открыла новые возможности для собственников жилья, которые приобрели значительные капиталы в виде объектов недвижимости.
Переход жилищной сферы на рыночную основу явился причиной возникновения комплекса новых проблем. Одной из самых главных стала проблема финансирования жилищного строительства. С уходом государства как основного заказчика при строительстве жилых домов многие строительные фирмы столкнулись с недостатком оборотных средств, которые ранее в избытке предоставлялись за счет государственного бюджета.
Жилищная проблема, связанная с трудностью реализации прав человека на достойное жилье, которая существовала в плановой экономике, с переходом к рынку приобрела новое значение. Если в социалистической России решение жилищной проблемы практически для любого гражданина неизменно зависело от того, кто имеет возможность распределять материальные блага, то теперь приобрести жилье или улучшить жилищные условия каждый гражданин может самостоятельно, но при условии, что у него есть на это средства. Если раньше была проблема распределения, то теперь проблема финансирования.
Но, тем не менее, в общегосударственном масштабе жилищная проблема осталась той же самой - в России недостаточно много возводится новых жилых домов для удовлетворения потребностей населения в улучшении жилищных условий. Пути решения этой проблемы различны, если в плановой экономике объем возводимого жилья зависел от размера государственного финансирования жилищного строительства, то в рыночной экономике предложение на рынке жилья будет тем больше, чем выше уровень платежеспособного спроса на объекты жилищного строительства.
А платежеспособный спрос на жилье можно увеличить несколькими путями: 1. общий экономический росс 1 стране повышает доходы населения и увеличивает спрос практически на вес виды товаров, в том числе на недвижимость; 2. системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования позволяют увеличить количество семей, готовых приобрести новое жилье, за счет использования кредитных ресурсов; 3. налоговые льготы для производителей жилья и для покупателей жилья снижают себестоимость объектов недвижимости; 4. государственные субсидии и специальные программы помощи малоимущим гражданам позволят им улучшить свои жилищные условия.
Ипотечное жилищное кредитование является одной из систем финансирования покупки жилья либо улучшения жилищных условий. Такие системы финансирования органично вливаются в состав полноценного рынка недвижимости и помогают развиваться строительной отрасли, смежным отраслям и всей экономике в целом.
Для финансирования жилищного строительства в России в 1992-1993 гг. был создан ряд специализированных ипотечных и земельных банков. Среди них Ипотечный акционерный банк (Москва), Банк "Пересвет" (Москва), Ипоте-кобанк (Санкт-Петербург), І Іпотечний Стандартбанк (Москва), Кубанский залоговый банк (Краснодар), Фора-Баи к (Москва), Донской акционерный коммерческий банк реконструкции и развития (Ростов-на-Дону) и др. Эти банки объединились в Российскую ассоциацию ипотечных банков. Цель ассоциации -способствовать координации усилий своих членов по внедрению и развитию кредитования жилищного строительства.
С 1992 года некоторые российские банки пытаются работать с кредитами на приобретение жилья, создавая своп схемы по финансированию покупки недвижимости. Так как в этот период еще не была сформирована необходимая законодательная база для залога жилья, то операции банков несколько отличались от традиционной ипоіеки. Для примера рассмотрим наиболее типичные модели.
Очень интересна схема Ипотечного Стандартбанка. [65, 5] В 1993 г. Стандартбанк заключил договор с КамАЗом о финансировании незавершенного строительства. Фа кін чески КамАЗ заложил в банке строящиеся дома сотрудников. В схеме ипотечного кредитования, разработанной специалистами Ипотечного Стандартбанка и КамАЗа, участвуют 4 субъекта: банк, КамАЗ, заемщик (физическое лицо). строитель-подрядчик,
В функции банка входит иыдача кредита, обслуживание и отслеживание платежей, а также общая координация действий участников схемы.
Заемщик берет долгосрочный рублевый кредит под 10% годовых и выплачивает задолженность по процентам и кредиту. КамАЗ выступает в роли инвестора и выплачивает банку разницу между рыночной процентной ставкой по кредиту и кредитной ставкой заемщика. Подрядчик, которому сразу передается полный объем средств для строительства жилья, обязуется построить для заемщика квартиру или дом.
В 1994 г. Ипотечным Стандартбанком был заключен аналогичный договор с московским предприятием Ява-табак". Только в этом случае не было незавершенного строительства, а банк сразу покупал заемщику жилье.
Стандартбанк по договору с предприятием "Ява-табак" выдал долгосрочные кредиты (5-15 лет) на покупку квартиры работникам предприятия, которые выплачивают часть суммы кредита и процент по нему, составляющий в различных случаях от 10% до 20% годовых. Оставшуюся часть основного долга погашает предприятие. На него же ложится и возмещение банку разницы между кредитной процентной ставкой для работника и рыночным уровнем процентной ставки. Правда до окончательного погашения долга недвижимость не является полной собственностью заемщика, уже проживающего в ней, т. к. квартира оформляется в совместное владение работника и предпритятия, что гарантирует "Яве" возврат недвижимости в случае форс-мажорных обстоятельств. Одновременно с оформлением в совместную собственность недвижимость закладывается в Ипотечный Стандартбанк.
Разработанная Ипотечным Стандартбанком схема требует наличия надежного инвестора (поручителя) при получении ипотечного кредита, что гарантирует банку возврат средств и процентов. При этом для заемщика никаких гарантий не существует, недвижимость не полностью в его собственности и он может очень легко ее лишиться.
