Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Арендные отношения - важнейшая составляющая эффективности использования муниципальной собственности городских и сельских поселений 17
1.1. Формирование имущественно-земельных отношений в муниципальном хозяйстве на современном этапе 17
1.2. Организационно-экономические аспекты муниципальной собственности 28
1.3. Сущность аренды муниципальной недвижимости городских и сельских
поселений и экономическая природа арендных платежей 39
ГЛАВА 2. Исследование основных резервов, факторов и инструментов повышения степени эффективности использования муниципальной недвижимости городских и сельских поселений 53
2.1. Трансформация концепции аренды муниципальной собственности как источника доходов бюджетной системы 53
2.2. Маркетинговые исследования и проблемы регулирования рынка городской недвижимости 63
2.3. Основные резервы, факторы и инструменты повышения эффективности управления муниципальной недвижимостью городских и сельских поселений 77
ГЛАВА 3. Пути совершенствования арендных отношений в сфере муниципальной собственности городских и сельских поселений 94
3.1. Проблемы совершенствования оценки недвижимости в соответствии с международными стандартами . 94
3.2 Основные направления институционального развития земельного рынка в условиях города 128
3.3. Повышение степени эффективности использования объектов нежилого фонда городских и сельских поселений 151
Заключение 174
Список литературы 178
- Формирование имущественно-земельных отношений в муниципальном хозяйстве на современном этапе
- Организационно-экономические аспекты муниципальной собственности
- Трансформация концепции аренды муниципальной собственности как источника доходов бюджетной системы
- Проблемы совершенствования оценки недвижимости в соответствии с международными стандартами
Введение к работе
Актуальность исследования. В условиях перехода к социально ориентированной рыночной экономики принципиально изменяются отношения собственности с её подразделениями - распоряжением, владением, пользованием. Собственность - фундаментальная категория экономической теории, стоит в центре всех социально-экономических отношений, образуя самую глубокую «тайну» любого способа производства. Многообразие отношений собственности может быть адекватно описана с помощью теории «ниш» или «пучка» отношений, когда каждая форма собственности в ходе соревнования, естественного отбора доказывает своё превосходство над другими, свою большую народнохозяйственную эффективность. Среди специфических отношений собственности в условиях смешанной экономики особое место занимает муниципальная собственность, находящаяся в распоряжении или владении определённых субъектов Российской Федерации, которые осуществляют свои полномочия в соответствии с Конституцией, общими Законами и Постановлениями Правительства РФ.
В сфере распоряжения муниципальной собственностью отдельные субъекты РФ имеют определенную самостоятельность, могут принимать самостоятельные решения на базе своих Законодательных собраний и распоряжений глав Администрации. Эти решения принимаются в соответствии с общими федеральными законами, но имеют и самостоятельную юридическую силу. В настоящее время назрела жизненная необходимость разработки целостной системы экономического регулирования отношений собственности, как на федеральном уровне, так и в отдельных регионах страны. Это прежде всего относится к муниципальной собственности, так как она в данный отрезок времени проведения реформ выступает своего рода гарантом экономической независимости и безопасности в осуществлении социально ориентированной государственной политики.
Муниципальная собственность, как и всякая другая, распадается на своего рода «пучок» отношений собственности - на движимое и недвижимое имущество, здания и сооружения, земельные участки и т.д. Кроме того, муниципалитетам предоставлено право распоряжения местными земельными участками на правах аренды, ибо земля является их муниципальной собственностью, хотя и не объектом свободной купли-продажи, -впредь до принятия законов на федеральном уровне. Земля - не всякий товар, это - особый вид недвижимости, но по поводу её вполне возможны арендные отношения - на базе соответствующих экономических оценок, формирующихся на основе теории дифференциальной ренты. Развитие арендных отношений в современных условиях по поводу оборота всех форм недвижимости трудно переоценить. Этим и определяется особая актуальность темы предпринятого исследования.
Арендные отношения в сфере оборота муниципальной недвижимости требуют соответствующего экономического и правового регулирования, их нельзя пускать на самотёк в условиях рынка, но именно методы косвенного (рыночного) регулирования получают сейчас особую остроту и актуальность. Для научной разработки методов такого регулирования особое значение приобретает изучение как отечественного, так и зарубежного опыта, практики экономической оценки муниципальной недвижимости, установления научно обоснованных норм и размеров арендных плат, их присвоения и использования в хозяйственном обороте. Оживление и подъём хозяйственной активности просто немыслим без совершенствования практики участия властных структур по поводу распоряжения и использования муниципальной недвижимости, сдачи её в аренду на определённых условиях, законодательного оформления величины арендных плат и их распределения как на федеральном уровне так и в рамках деятельности отдельных субъектов РФ. Участие властных структур в этом процессе - жизненная потребность и необходимость.
Общеизвестно, что доходы от хозяйственной деятельности властных структур в России крайне невелики и практически сводятся к доходам от участия в перераспределении собственности. Что касается западных властных структур, то здесь, наоборот, доходы от такой деятельности значительны и являются результатом «предпринимательства властей». Под «предпринимательством властей» обычно понимают хозяйственную деятельность государственных (муниципальных) предприятий, управление государственной (муниципальной) недвижилюстью как городских, так и сельских поселений, а также организацию налогообложения результатов обращения, имущества на первичном и вторичном рынках недвижимости.
Таким образом, оживление и дальнейшее развитие хозяйственной деятельности властей всех уровней - проблема, которая затрагивает интересы всех: и граждан, и профессиональных и непрофессиональных участников рынка недвижимости, и органы власти, в том числе субъектов Российской Федерации.
Все вышеизложенное в значительной степени относится и к крупным городам и сельским поселениям Российской Федерации. В них сосредоточены значительные объемы недвижимости, эффективное управление которой способно дать серьезный финансовый эффект, а арендная плата за эксплуатацию недвижимости способна стать источником существенных поступлений в бюджет. Это в значительной степени объясняет тот факт, что органы государственной власти и местного самоуправления населенных мест уделяют совершенствованию системы управления недвижимостью, одной из неотъемлемых составляющих которой являются объекты нежилого фонда и земельные участки, самое пристальное внимание. В городах создана солидная база для разработки эффективной системы управления недвижимостью. Это обеспечило в последние годы реальные объемы поступлений в бюджет городских и сельских населенных мест от использования недвижимости и земельных участков.
В настоящее время в крупных городах, поселках и сельской местности, с одной стороны, имеет место достаточно высокий процент собираемых применительно к недвижимости арендных и иных нормативных платежей, а с другой - отмечается наличие значительного числа актуальных управленческих проблем. Это касается и многочисленных аспектов недооценки муниципальной недвижимости, и не всегда эффективного управления ею. Исследования подтверждают чрезвычайно высокий уровень «управленческой недостаточности» в сфере муниципальной недвижимости, что влечет за собой значительные потери бюджетных доходов. Имеются солидные резервы увеличения стабильных арендных платежей и расширения и стабилизации налоговой базы землепользования с целью увеличения доли земельных поступлений в бюджет органов местного самоуправления и государственного бюджета в целом.
Итак, эффективное управление недвижимостью - одна из основных составляющих развития муниципального менеджмента любого крупного города, поселка городского типа и многочисленных сельских поселений. Выстраивание систем управления недвижимостью - процесс такой же напряженный и непрерывный, как и сама жизнь. Здесь необходимо согласование систем управления всех уровней - государства, местных администраций, законодательных собраний Государственной Думы и прочих ветвей власти, т.е. всех участников единого процесса организации функционирования недвижимости.
Органы муниципальной власти городских и сельских поселений выступают на рынке недвижимости в двух ролях: во-первых, в роли регулятора рынка недвижимости (регулирующая функция) и, во-вторых, в роли хозяйствующего субъекта (хозяйственная функция).
Если первая роль ставит перед муниципальным менеджментом задачу - сформировать целостную и непротиворечивую нормативную базу регулирования рынка недвижимости, то вторая роль состоит в организации
процесса вовлечения в хозяйственный оборот недвижимой собственности с целью зарабатывания средств для финансирования бюджетной сферы и инвестиций в развитие территории, в благоустройство, в рационализацию использования земельных участков.
Таким образом, перед органами государственной власти и местного самоуправления городских и сельских поселений стоит чрезвычайно важная задача по радикальному совершенствованию управления недвижимостью, неотъемлемой составляющей которой являются объекты нежилого фонда и земельные участки, отнесенные в установленном порядке к государственной (муниципальной) собственности, используемой в процессе хозяйственной деятельности всех субъектов РФ.
Поскольку традиционной формой управления объектами недвижимости в хозяйственном обороте крупных городов, как и других субъектов РФ, является оформление арендных отношений, задача дальнейшей оптимизации механизма формирования и развития, арендных отношений в сфере государственной (муниципальной) собственности столицы представляется, нам чрезвычайно актуальной. Все вышеизложенное обусловливает необходимость дальнейшей разработки как методологических подходов, так и практических механизмов совершенствования управления государственной (муниципальной) недвижимостью на уровне субъектов федерации, в числе которых крупные города, рабочие поселки, сельские поселения, ведущие хозяйственную деятельность.
Степень научной разработанности проблемы. Проблемы собственности на недвижимость, и прежде всего на землю, издавна привлекали к себе пристальное внимание. Много сделал для анализа теоретических основ экономической реализации поземельной собственности основоположник политической экономии в Англии У. Петти, который впервые выдвинул понятие земельной ренты, хотя и отождествлял ее со всей прибавочной стоимостью. Французские физиократы во главе с Ф. Кенэ уделяли
этой проблеме самое пристальное внимание, считая землю единственным источником всякого богатства, а земледельческий труд - единственным видом производительного труда. Считая ренту «чистым даром природы», физиократы много сделали для исследования форм экономической реализации земельной собственности, развития фермерского хозяйства, пропаганды преимуществ рационального использования земли в целях роста национального богатства.
Адам Смит считал экономическое учение физиократов самым близким к истине. Он воспринял от них идею «естественной закономерности» общественной жизни и развил на новой основе их учение о земельной ренте, сведя ее к части прибавочной стоимости (прибыли) и подчеркивая исключительную значимость земли в деле организации не только рационального земледелия, но и промышленного производства. Вершиной до-марксовой политической экономии, как известно, стало учение Д. Рикардо, создавшего стройную теорию поземельной ренты и критикуя частную собственность на землю. Он создал основы учения о дифференциальной ренте I и дифференциальной ренте II и в основном раскрыл тенденции их исторической эволюции.
К. Маркс высоко оценивал заслуги Д. Рикардо, исправив его ошибки и создав свою собственную теорию ренты, непревзойденную до сего времени. Во-первых, он впервые создал учение об абсолютной ренте, творческой причиной которой он считал частную собственность на землю, а потому она отпадает вместе с национализацией земли и устранения частной собственности на землю. Во-вторых, он развил учение о дифференциальной ренте, освободив её от всякой связи с так называемым «законом убывающего плодородия почвы» и показав, что дифференциальная рента возникает не только при переходе обработки земли от лучших участков к худшим, как полагал Д. Рикардо, но и при переходе обработки от худших земель к лучшим. Кроме того, К. Маркс показал возможности рациональ-
ного земледелия и в будущем обществе на основе учения о дифференциальной ренте, а также сохранения ее в условиях отсутствия «сглаживания» плодородия земельных участков и существования единой рыночной цены на сельскохозяйственную продукцию.
Особые заслуги в исследовании причин образования ренты и роста арендных отношений в «изолированном государстве» принадлежат немецкому экономисту И.Г. Тюнену, который положил основания учения о предельных величинах в экономическом анализе. По И.Г. Тюнену, сельскохозяйственная направленность землепользования имела вид концентрированных кругов, расходящихся от центра города, при постоянном убывании интенсивности землепользования по мере удаления земельных участков от центра к периферии. Тем самым он продолжил на новой основе частичные указания К. Маркса о том, что в общественном производстве и земля и присоединенный к ней капитал (в городах - оборудованные территории, вложенные иммобильные основные фонды) выступают своего рода «всеобщим средством труда», потому что земля «дает рабочему locus stand (место, на котором тот стоит), а его процессу fielol of employment (сферу действия)»; примером же этого рода средств труда, но уже предварительно подвергшихся процессу труда, К. Маркс считал рабочие здания, дороги, каналы и т.д. Тем самым К. Маркс и И.Г. Тюнен подготовили почву для научного исследования природы городской ренты и причин её образования. Они легли в основу современных разработок экономической оценки земли и городских участков, а тем самым - и для анализа экономической реализации муниципальной собственности.
Известный английский учёный, основоположник всех видов современных «экономикстов» А. Маршалл впервые разработал учение об урбанизированном экономическом эффекте и развил на новой основе учение К. Маркса о цене земли как капитализированной ренте. Он считал, что проблема сельскохозяйственных земель проще, чем проблема городских,
поскольку сельскохозяйственное предприятие является единственным предприятием на данном участке земли (как известно, монополию на землю как объект хозяйства К. Маркс считал причиной существования дифференциальной ренты). А. Маршалл показал, что городские земли могут рассматриваться не только как ресурс многоцелевого назначения («материальные условия»), не только как пространственная база для осуществления строительства («основа местоположения, территориальная операционная база»), но и как обладающая основными свойствами городская среда, обеспечивающая за счет повышения концентрации производительных сил получение специфического урбанистического эффекта.
По существу именно А. Маршаллу принадлежит заслуга подлинно научной разработки сущности, величины и динамики городской ренты как формы экономической реализации муниципальной собственности. В отличие от земель, используемых в сельском и лесном хозяйстве, в садоводческих и парковых хозяйствах и пр., главным условием и средством производства которых выступает плодородие, для города земля является фактором производства, который в разной степени, прямо или косвенно, необходим при изготовлении всех товаров. Как базовый ресурс, земля города является источником всех производимых в городе благ, причем в случае рационального использования городских земель их естественная производительная способность со временем не убывает, а возрастает. Согласно А. Маршаллу, цена участка земли в городе равна его сельскохозяйственной цене, увеличенной на показатель выгод местоположения. Он описал причины и движущие мотивы конкуренции между потенциальными владельцами земельных городских участков и механизмы ценообразования на городскую землю. Потенциальный владелец участка формирует свою цену, исходя из своих будущих доходов от эксплуатации выбранного им участка, за минусом затрат на его приобретение и обустройство.
Итак, более чем столетняя история западного опыта исследований
по проблеме стоимости городских земель и величины земельной ренты (ибо цена земли, как первым установил К. Маркс, есть капитализированная земельная рента) отразилась в работах таких исследователей, как А. Маршалл, Р. Хард, М. Хальбвахс, Р. Хейг, Р. Тарвей, Р. Ратклифф, П. Уэнд, Л. Уинго, У. Алонсо, М. Маарек, Р. Мейер и др. Несмотря на различия в подходах и способах формализации, модели всех перечисленных авторов имеют много общих черт. В частности, все они сходны в акцентировке значения времени, расходуемого на передвижение (обобщенные транспортные издержки) при оценке земельных участков, доказывая тем самым, что вопрос о городской земельной ренте нельзя рассматривать в отрыве от развития транспортных средств и коммуникаций.
В отечественной литературе исследования природы, причин образования и динамики городской земельной ренты также издавна привлекали внимание исследователей. Ещё в 1878 г. Л.З. Слонимский подробно изло-жил идеи И.Г. Тюнена, которые легли в основу отечественных разработок городской ренты. В России большим авторитетом пользовались также идеи К. Маркса, пропагандировавшиеся не только в специальных журналах, но и в практике преподавания, в том числе и его учение о земельной ренте. Эта традиция не прерывалась и последующими теоретиками, особенно в 20-е годы, когда на сцену выступила целая плеяда сторонников И.Г. Тюнена, идеи которого ассоциировались с учением К. Маркса.
В современной отечественной литературе много внимания проблеме собственности, в том числе и муниципальной, а также форм её экономической реализации уделяют Абалкин Л.И., Никифоров Л.В., Хавина С.А. и др., рассматривая проблему многосубъектности собственности и стратегию её дальнейшего развития. Поэлементный анализ собственности форм её экономической реализации, принципы экономической оценки природных ресурсов, и прежде всего земельных участков, в том числе городских, подробно освещается в работах Банина А.П., Бочарова Ю.П., Барани-
наВ.В., ВашановаВ.А. и Лойко П.З., Герасимовича В.Н. и Голуба А.А., Карнауховой Е.С., Канторовича Л.В., Львова Д.С., Макарова В.Л., Немчинова B.C., Лемешева М.Я., Гофмана К.Г., Пчелинцева О.С., Сухотина Ю.В., Овсиенко Ю.В., Федоренко Н.П., Шухова Н.С. и многих других. Теоретические и практические вопросы планировки городов и градостроительства рассматривались в работах Любовного В.Я., Бубеса Э.Я., Давидовича В.Г., Витт М.Б., Кабаковой СИ., Кузнецова Г.А., Щеглова В.А., а также ряда зарубежных исследователей.
Вместе с тем, современное состояние разработки проблем экономи
ческого регулирования в сфере оборота муниципальной недвижимости
все еще оставляет желать много лучшего. В особенности это относится к
проблемам арендной платы за городские участки земли в условиях пере
хода к рыночным отношениям, состояния практического применения эко
номической оценки недвижимости в городских и сельских поселениях,
особенностям экономических механизмов саморегулирования арендных
отношений в смешанной экономике. Частично эти недостатки восполнены
в работах В.А. Прорвича, СИ. Кабаковой, Н.В. Калининой,
А.А. Сегединова и некоторых других, но проблема комплексной, системной оценки факторов рыночного регулирования и распределения арендной платы, методологических основ оценки городских земель и их эффективности до сих пор остаются дискуссионными.
Цель и задачи исследования. Целью диссертации является исследование экономических механизмов регулирования арендных отношений в сфере оборота муниципальной собственности, форм и методов определения экономической оценки городских и сельских земель, разработка методики этой оценки.
В соответствии с поставленной целью в работе ставятся следующие задачи:
1. развить теоретико-методологические основы формирования
%
арендных отношений в муниципальном хозяйстве в смешанной экономике при переходе от планового управления к гибкому экономическому регулированию этих отношений в социально ориентированной рыночной системе;
проанализировать финансово-правовые формы регулирования муниципальной недвижимости на современном этапе, а также их действенность и эффективность;
выявить сущность аренды муниципальной недвижимости городских и сельских поселений при формировании принципиально новых арендных отношений рыночного типа;
раскрыть экономическую природу арендных платежей на базе рентных оценок и особенности формирования рынка городских земель путём обобщения практического опыта как в отечественной, так и в зарубежной литературе и практике хозяйствования;
разработать научное понимание городской ренты на основе системного подхода и принципа оптимальности;
выявить механизмы оптимального регулирования рынка городских земельных участков, их вовлечения в хозяйственный оборот и способы экономической оценки эффективности хозяйственных мероприятий в муниципальном хозяйстве;
рассмотреть и выяснить тенденции трансформации концепции аренды муниципальной собственности в условиях радикальных экономических реформ в стране;
провести маркетинговые исследования рынка земли и нежилых помещений в крупных городах, рабочих поселках и т.д.;
идентифицировать основные факторы и инструменты, а также выявить резервы повышения эффективности управления муниципальной недвижимостью;
рассмотреть возможность и определить подходы к проблеме
совершенствования оценки недвижимости в плане приближения ее к международным стандартам;
выявить тенденции и определить направления институционального развития земельного рынка в городских и сельских поселениях;
разработать и обосновать перечень актуальных управленческих мероприятий, направленных на повышение эффективности использования муниципальной недвижимости в плане обеспечения поступлений стабильных арендных платежей и расширения их потенциала.
Предметом исследования диссертационной работы явились арендные отношения в сфере муниципальной собственности городских и сельских поселений Российской Федерации, система их формирования и функционирования на уровне хозяйствующих субъектов РФ.
Объектом исследования явились муниципальная недвижимость и рынки недвижимости крупных городов и сельских поселений Российской Федерации, формы экономической реализации муниципальной собственности, принципы формирования рынка недвижимости.
Теоретическую и методологическую основу диссертационной работы составили фундаментальные труды отечественных и зарубежных специалистов в области проблем недвижимости и арендных отношений, отечественных и зарубежных рынков недвижимости, теории оценки инвестиционных проектов и программ.
В своих исследованиях автор руководствовался Законами и законодательными актами Российской Федерации, другими нормативными и правовыми документами (в т.ч. правительства г. Москвы).
При решении поставленных задач были использованы методы монографического, логического, экономического и экономико-математического анализа, методы математической статистики.
*
Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:
определены тенденции формирования имущественно-земельных отношений в муниципальном хозяйстве на современном этапе реформ в Российской Федерации и развития земельного рынка;
выявлены резервы, факторы и инструменты повышения эффективности управления муниципальной недвижимостью;
обоснованы пути совершенствования методики оценки недвижимости, находящейся в сосбственности субъектов Российской Федерации (в плане приближения к международным стандартам и с учетом особенностей реальных условий России);
разработаны методы оптимального регулирования арендных платежей на основе математического моделирования оценки городской земельной ренты;
показаны преимущества экономического регулирования муниципальной недвижимости рыночного типа по сравнению с прошлым прямым управлением рентными платежами;
доказано, что рынок земельных участков в крупных городах должен формироваться постепенно, по мере созревания экономических условий для совершенствования социально ориентированной рыночной экономики;
выдвинуто предложение по расширению земельного рынка при достаточно гибкой экономической политике, исключающей утверждение в полном объёме частной собственности на землю;
показано, что расширение рынка муниципальной недвижимости вполне приемлемо не только для условий крупных городов, но и для большинства сельских поселений;
предложены методы расчета цены земли как капитализированной ренты в условиях развитого рыночного муниципального хозяйства;
- особо разработаны методы финансово-правовых основ экономиче
ского регулирования недвижимой собственностью;
- предложен новый механизм управления доходной недвижимости для субъектов хозяйствования в крупных городах и сельских поселениях РФ;
- разработаны методические подходы к оптимизации процесса
управления недвижимостью городов и рабочих поселков, а также сель
ских поселений в условиях переходной экономики, с выходом на алго
ритм системы управленческих мероприятий по совершенствованию орга
низации использования муниципальных земельно-имущественных ресур
сов.
Практическая значимость работы.
Использование предложений, изложенных в диссертационной работе, позволит представителям муниципального менеджмента многих крупных городов и поселков России, а также сельских поселений на более высоком научно-методическом уровне осуществлять оценку муниципальной недвижимости; усовершенствовать механизмы исчисления арендной платы; использовать приведенные в работе рекомендации по основным направлениям расширения потенциала арендных платежей в своей практической деятельности.
Наряду с этим, методологические и теоретические положения и некоторые практические рекомендации, изложенные в диссертации, могут быть использованы научными работниками при проведении научных исследований по рассмотренной теме.
Материалы научных исследований, изложенные в диссертации, получены в ходе сбора и систематизации данных по выкупу прав аренды земельных участков в г. Москве и других субъектов РФ с целью оптимизации и регулирования цен на земельные участки в ходе оборота имущественно - земельной недвижимости за последние годы.
*
Результаты исследований автора регулярно использовались при подготовке ряда нормативных документов Москомзема, а также при разработке методических материалов по оптимизации оборота имущественно - земельной недвижимости в крупных городах и других субъектов РФ и документов по проведению экспериментальной продажи земельной собственности граждан в сельской местности и других хозяйствующих субъектах. Апробация работы.
Основные положения и выводы диссертационного исследования докладывались и получили одобрение на Международной конференции «Собственность в XX столетии», Москва, 2000 г., на круглом столе «Экономико-правовые аспекты устойчивого развития российского общества», Москва, 2000 г.
Материалы, вошедшие в диссертацию, использовались при разработке методик управления недвижимостью на уровне субъектов РФ.
Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, изложена 190 страницах, без приложений.
*
*
Формирование имущественно-земельных отношений в муниципальном хозяйстве на современном этапе
Поскольку земельные отношения включают в себя отношения собственности на средства производства и землю, а также отношения, связанные в ходе оборота ресурсов и возникающие при этом особенности распределения взимания и использования платы за землю, то становится очевидным преобразование их с учетом особенностей, продиктованных рыночной средой. При этом принципы и методы изменения земельных отношений в любой экономической системе должны играть решающую роль, и служить ориентиром подтверждающим правильность выбора проводимых реформ.
В плане взаимосвязи с человеком и его социально-экономической деятельностью, земля проявляет самые различные и исключительно многоплановые функции: экологическую (как природный объект, существующий вне воли человека); социальную (как место и условия жизни человека); политическую (как территория государства, пространственный предел государственной власти); экономическую (как объект хозяйствования).
Земля обеспечивает основное пространство и сырьевые ресурсы, необходимые для всех видов производств. На рис. 1 приводится подробная классификация функций и качеств городских земель:
Географическая концепция земли предполагает рассмотрение таких аспектов, как климат, топография распределения природных ресурсов, наличие центров народонаселения, условия развития регионов, элементы технологии и культуры, представляющие чрезвычайно важное значение для земельного регулирования.
Юридическая концепция рассматривает множественность форм земельной собственности и сложнейшие аспекты включения земли в коммерческий оборот посредством совершения с нею сделок купли-продажи, аренды, наследования, залога и т. пр. В отношении перечисленных коммерческих операций земельные отношения приобретают имущественный характер, а земля как коммерческий объект выступает в качестве недвижимости, о чем будет подробно изложено в следующих разделах данной диссертационной работы.
Не менее важен и социальный аспект концепции земли, который определяет всю сложную гамму проблем землепользования и повсеместно регулируется правительством и местными органами власти в соответствии с конституцией Российской Федерации.
Что касается экономической концепции .земли, то согласно ее положений земля является важнейшим источником благосостояния общества и всех его индивидов, которое измеряется в денежном выражении как меновая стоимость. Следовательно, земля имеет экономическую цену постольку, поскольку она может конвертироваться в товары и услуги, полезные потребителям и оплачиваемые ими. Наряду с этим земля вместе с ее обустройством и наземными постройками составляет недвижимую часть имущества граждан и юридических лиц, которая подлежит имущественному налогообложению. Экономическая характеристика земли как источника благосостояния общества, с одной стороны, и объекта цены, с другой, является основополагающей в контексте существования имущественно-земельных отношений. Именно земля выступает тем вещественным фактором, посредством которого человеческий труд с применением средств производства осуществляет процесс воспроизводства материальных благ и нематериальных ценностей, составляющих совокупный общественный продукт. Этот процесс, по существу, формирует экономические отношения, представляющие собой единство отношения человека к природе и отношений между людьми
Организационно-экономические аспекты муниципальной собственности
В системе опорных элементов рыночной модели экономики важнейшую роль играет недвижимость. Это категориальное понятие, присущее всем экономическим системам, в которых имеет место право собственности на землю и другие естественные ресурсы, а также любое другое имущество, прикрепленное к земле и неотделимое от нее. Поскольку в данной диссертационной работе мы уделяем внимание в основном такой экономической категории, как городская недвижимость (объекты нежилого фонда и земельные участки), отнесенной в установленном порядке к муниципальной собственности, то будет правомерно рассмотреть в первую очередь аспект городской собственности с позиций финансовой системы крупного городского хозяйства.
Общеизвестно, что с позиций финансовой системы городская собственность - это перспективный, постоянно растущий источник дохода. Но вместе с тем - это и важнейший объект городских расходов, который городской менеджмент всегда стремится оптимизировать. За последнее десятилетие в ходе развития товарно-денежных отношений произошло обособление государственной (городской) собственности как самостоятельного объекта управления (в том числе и финансового управления). Это потребовало значительных изменений в структуре и функциях системы управления городом, создания специальных органов для контроля за движением и использованием муниципальной собственности во всех ее видах, так как умение управлять собственностью города - одна из главных гарантий получения запланированного дохода.
Термин собственность обычно употребляется как синоним некоторого вида имущества, хотя многими учеными, - экономистами, философами и юристами, - смысл этого термина трактуется гораздо шире. Согласно известного определения английского мыслителя Джона Локка (XVI-XVII век) «Собственность - это есть личность, жизнь, свобода и имущество человека», при том условии, что «свобода является основанием всего остального». Исследованию феномена собственности посвящено значительное число литературных источников, экономических, философских и юридических. Тем не менее, нас в данном случае интересует толкование термина «собственность», представляющего собирательное название различных видов имущества.
В зависимости от субъекта права собственности, собственность может быть публичной и частной. Частная собственность - это имущество частных лиц, которые могут быть представлены либо физическими лицами (гражданами России, лицами без гражданства, гражданами иностранных государств), либо юридическими лицами.
Содержание права собственности сформировалось еще во время Римской Империи. Так, римские юристы считали, что собственнику любой вещи должны принадлежать пять основных правомочий: 1) право пользоваться вещью; 2) право извлечения плодов, доходов; 3) право распоряжения вещью; 4) право владения вещью; 5) право истребовать вещь из чужого незаконного владения.
Но и в Римском частном праве имелся ряд ограничений права собственности (главным образом это относилось к недвижимости). То есть, собственник был вправе делать со своей вещью все, что ему прямо не было запрещено законом.
В государствах общего права (США, Великобритания и ряд других) считается, что собственнику принадлежит «узел, или пучок, или набор прав» (bundle of rights): 1) право владения (right to possess); 2) право пользования (right to use); 3) право распоряжения (right to disposal); 4) право залога (right to mortgage); 5) право завещать (right to will); 6) право наслаждаться (right to enjoy).
Публичная собственность может быть государственной (в России двух видов: собственность Российской Федерации и собственность субъекта Российской Федерации) или муниципальной, то есть собственностью местного самоуправления. Но так как согласно статьи 12 Конституции «органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти», муниципальная собственность не может считаться государственной. Однако в соответствии со статьями Уставов городов установлен двойной статус представительного и исполнительного органов власти, согласно которым эти органы одновременно являются органами городского (местного) самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации и обладают всеми законодательно установленными полномочиями указанных органов. Следовательно, термины «государственная собственность» и «муниципальная собственность» имеют одинаковое содержание.
Действующим Гражданским кодексом РФ предусматривается, что от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Что касается самого понятия «государственная собственность», то ни в ГК РФ, ни в других федеральных правовых актах суть этого понятия не раскрывается.
Итак, Уставы городов определяют субъектом права собственности - население города; именно оно является коллективным собственником государственной собственности.
Помимо муниципальной собственности в городских поселениях есть Федеральная собственность, собственность инофирм, собственность субъектов Российской Федерации и т.д. На рис. 2 приводится перечень видов собственности городского поселения.
Трансформация концепции аренды муниципальной собственности как источника доходов бюджетной системы
Рассматривая муниципальную собственность, а так же финансовое благополучие крупного городского поселения, равно как и сельского крайне важно и необходимо увязывать ее с отношениями всех видов земель, а так же с деятельностью общественных учреждений; регулирующих свою деятельность на основе законодательства, начавший свой отсчет с XVIII века с так называемой «Жалованной грамоты городам», утвержденной великой императрицей Екатериной II в 1785 году. Согласно этого документа выборные учреждения получали и право на самостоятельную деятельность, и средства на осуществление этой деятельности. Таким образом, в историческом плане впервые собственность городского поселения передавалась местному самоуправлению, доходы с которых ранее шли напрямую в государственную казну.
В рамках концепции доходности городской территории можно выделить несколько основных каналов и видов поступлений: - доходы бюджета местного самоуправления, которые являются достоянием всего общества, проживающего на территории муниципального образования; - доходы физических и юридических лиц от предпринимательской деятельности; - прямые инвестиции в производство и недвижимость, расположенную на территории муниципального образования.
Эти каналы доходности взаимосвязаны и взаимообусловлены. Причем, доходность территории является интегральной характеристикой, все компоненты которой взаимосвязаны между собой и составляют единое целое.
Местные бюджеты получили в свое распоряжение также один процент отчислений от казенного питейного дохода. Следует заметить, что в конце XVIII века это был основной источник пополнения городской казны; эти средства направлялись на содержание училищ, больниц и приютов.
Весомым дополнением к бюджету российских городов (в период с конца XVIII до начала XIX века) были такие статьи доходов, как поземельный сбор, налоги с пивоварен, бань, извоза, а также акциз с торгующих крестьян.
В начале XIX века значительную роль в формировании городского бюджета стало играть развивающееся российское купечество. В 1823 году вместо поземельного сбора с городской недвижимости был введен так называемый оценочный сбор, который стал по существу главной статьей доходной части городских бюджетов вплоть до революционных событий 1917 года. В то же время был введен также городской сбор с гильдейского купечества.
Во второй половине XIX века важным источником пополнения городского бюджета уже был частный капитал. Его использование город осуществлял двумя путями: 1) в форме концессии и 2) через облигационные займы. В результате этих форм заимствований у частного капитала крупного города появилось газовое освещение (1870 г), городская конка, а затем, в самом начале XX века, и электрический трамвай. В 1888 г городской голова Н.А.Алексеев на полученные в виде займа 3 млн. рублей осуществил строительство первого совершенного полумеханизированного городского коммерческого предприятия - скотобоен. С этого времени муниципализация предприятий стала характерной особенностью развития городского хозяйства.
Выбор совершенно нового направления хозяйствования городских властей стал возможен во многом благодаря введению «Городового положения» в 1870 году. Оно предоставляло городским думам и управам значительную хозяйственную самостоятельность.
К последнему десятилетию XIX века в доходной части бюджета наиболее значительными источниками являлись «прямые налоги», доходы (налог) от «недвижимых имуществ» и «сборы с особых предприятий» (табл. 3).
Проблемы совершенствования оценки недвижимости в соответствии с международными стандартами
В Российской Федерации понятие о недвижимости и ее рыночной оценке еще 10-12 лет назад мало что говорило ее гражданам. Тем не менее, деление имущества на «движимое и недвижимое» берет в России свое начало с введенного еще Петром І в 1714 году указа от 23 марта «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Было оно хорошо известно россиянам также и в конце XIX - начале XX века. Но в нашей новейшей истории понятия о недвижимости и необходимости ее оценки были вновь зафиксированы только в статьях нового Гражданского кодекса Российской Федерации в последнем десятилетии XX века. В последние годы проблемы оценки вовлекаемой в коммерческий оборот недвижимости стоят особенно остро. В связи с этим российской рыночной практике настоятельно необходимы не только хорошо отработанные мировой системой теоретические основы оценки недвижимости, но и присущие переходному периоду развития отечественной экономики модифицированные модели оценки, соответствующие требованиям специфических условий молодого рынка недвижимости Российской Федерации. Виды стоимости. С понятием стоимость каждое физическое и юридическое лицо сталкивается в своей производственной деятельности практически постоянно, так как категория стоимости относится к числу тех фундаментальных экономических категорий, без которых не может быть совершена никакая коммерческая сделка на любом рынке. Тем более, если речь идет о рынках недвижимости. Следовательно, вопрос о стоимости объектов имущественно-земельной недвижимости, продающихся на свободном рынке, то есть вопрос об их рыночной стоимости, всегда актуален как для потенциальных продавцов, так и для потенциальных покупателей. Не менее важным вопрос о стоимости объектов недвижимости всех видов является также при их аренде и налогообложении. В этом разделе диссертационной работы мы приведем определения тех категорий (видов, типов) стоимости, которые используются для целей оценочной деятельности в отечественной рыночной практике, а также укажем те законодательные и нормативные документы, действующие в Российской Федерации, в которых даны определения этим категориям. 1) Рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией. 2) Инвестиционная стоимость являет собой стоимость объекта собственности, определяемую с учетом требований инвестора и заданной целью инвестирования. На формирование инвестиционной стоимости достаточно большое влияние оказывают определенные требования инвестора, а также другие причины, которые могут повлиять на оценку будущей прибыльности, степень риска, возможные изменения в налоговом законодательстве и так далее. 3) Страховая стоимость. Данный вид стоимости определяется для целей страхования объектов собственности. Существенное влияние на установление страховой стоимости оказывают требования, зафиксированные в страховых полисах и договорах. Важную роль в определении этой стоимости имеет учет величины износа страхуемых объектов собственности. Как правило, для целей страхования достаточно широко используют стоимость воспроизводства либо полную восстановительную стоимость, а так же стоимость замещения либо полную стоимость за вычетом тех элементов, которые строго оговорены в договоре (полисе) страхования. 4) Балансовая стоимость. В бухгалтерском учете различают понятия балансовой и остаточной стоимости. Балансовая стоимость в свою очередь подразделяется на первоначальную и восстановительную. Первоначальная стоимость определяется как совокупность всех затрат на приобретение, либо строительство объектов собственности. Восстановительная стоимость (иногда ее называют полная восстановительная стоимость) представляет собой совокупность затрат на воспроизводство в современных условиях и текущих ценах точно такого же объекта, по существу его идентичной копии, совпадающему с аналогом по функциональным, конструктивным, эксплуатационным и другим количественным и качественным характеристикам. 5) Ликвидационная стоимость. Под ликвидационной стоимостью в теории оценки понимается цена, с которой вынужден согласиться продавец при продаже имущества в ограниченные временными параметрами сроки, что не позволяет значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи. 6) Стоимость для целей налогообложения. Эта стоимость представляет собой стоимость имущества, устанавливаемую по правилам, регламентируемым государственными органами. Она, как правило, не соответствует рыночной стоимости, особенно в странах с переходной экономикой. Так, в РФ законом установлено исчислять налог в зависимости от стоимости имущества, включенного в определенные статьи баланса предприятий и организаций.
