Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Коттеджные поселки в системе расселения России 10
1.1. История формирования и особенности коттеджных поселений 10
1.2. Классификация коттеджных поселков 23
1.3. Развитие сети коттеджных поселков на макроуровне в современной России 34
Глава 2. Пространственная структура сети коттеджных поселений на мезоуровне (на примере Московской области) 48
2.1. Природные условия в размещении коттеджных поселков 48
2.2. Социально-экономические факторы развития коттеджных поселков 68
2.3. Этапы развития сети коттеджных поселков 82
Глава 3. Инструменты ландшафтного планирования в оптимизации структуры и функционирования коттеджных поселков 88
3.1. Особенности функционирования коттеджных поселков на микроуровне 88
3.2. Инновационные технологии «зеленого» строительства и «экологического» подхода для коттеджных поселений 97
3.3. Концепция ландшафтно-экологического планирования в коттеджной застройке 114
Заключение 134
Список литературы
- Классификация коттеджных поселков
- Развитие сети коттеджных поселков на макроуровне в современной России
- Социально-экономические факторы развития коттеджных поселков
- Инновационные технологии «зеленого» строительства и «экологического» подхода для коттеджных поселений
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Рассматривая сеть расселения как динамически развивающуюся систему, можно проследить за изменением типов поселений, как в городской, так и в сельской среде. В результате социально-экономических изменений в России, происходящих с 1990-х годах, в зоне влияния крупных городов стали появляться новые типы поселений – коттеджные поселки, как одни из важнейших характеристик истинной субурбанизации.
Неизменно высокий спрос и эффективность инвестиций на рынке недвижимости делают новое загородное строительство важным и самостоятельным фактором субурбанизации, пространственного развития крупных городов и их системы расселения. Возникновение и распространение коттеджных поселков наблюдаются во многих регионах России вокруг центральных городов. Это обусловлено стремлением горожан к лучшему качеству жизни, в результате чего обеспеченная прослойка городского населения определила спрос на внегородскую недвижимость для круглогодичного проживания. Особенно ярко эта тенденция проявилась в Московском регионе, в котором в период с начала 2000-х годов к настоящему времени построено более 1400 поселков с застройкой коттеджного типа.
В связи с быстрыми темпами развития коттеджного строительства и ростом его влияния на систему расселения в целом возникает необходимость анализа нового типа поселения для определения факторов и условий его формирования на макро-, ме-зо- и микро - масштабных уровнях. На макроуровне проведен анализ развития коттеджных поселков вокруг крупнейших городов России. Анализ ситуации на мезо-уровне проведен на примере Центрального федерального округа (ЦФО), а также территории Московской области, где раньше чем в других регионах страны рынок жилья стал более разнообразным по ценам и типам загородного жилья ввиду своего столичного положения. Поэтому Московская область представляет интерес для анализа структурных и функциональных особенностей данного типа поселений, а также прогнозирования развития сети коттеджных поселков вокруг других крупных городах России. На микроуровне рассматривается территория ближнего Подмосковья с локальным анализом размещения коттеджных поселков. На основе полимасштабного подхода разработана концепция проектирования коттеджных поселков с применением инновационных «зеленых технологий» и инструментов ландшафтно-экологического планирования в процессе формирования загородной застройки. Ис-3
пользуемый подход позволяет исследовать структуру и генезис нового типа поселений, а так же прогнозировать тенденции их развития.
Объект исследования – коттеджные поселки, формирующиеся в процессе субурбанизации крупных городов России.
Предметом исследования является территориальная структура коттеджных поселков в регионах России.
Цель исследования – выявить роль географических факторов формирования сети коттеджных поселков в России на разных масштабных (территориальных) уровнях.
Для реализации поставленной цели решались следующие задачи:
-
Определение и сравнительная характеристика коттеджных поселков как нового селитебного типа поселений в системе расселения России;
-
Выявление пространственной структуры и функциональных особенностей сети коттеджных поселений вокруг крупных городов России;
-
Анализ влияния ландшафтно-экологических и социально-экономических факторов на формирование коттеджной застройки на разных территориальных уровнях;
-
Разработка концепции ландшафтно-экологического проектирования коттеджной застройки на основе современных технологий «зеленого строительства».
Методы исследования. В процессе работы были применены сравнительно-географический, историко-эволюционный, картографический, статистический методы, типологический подход. Применен полимасштабный подход для оценки роли географических факторов в формировании коттеджной застройки на макро-, мезо - и микроуровнях. Для построения картографического материала использовались программы MapInfo, ArcView, AutoCAD, Adobe Illustrator.
Теоретической и методологической базой исследования послужили труды ведущих отечественных и зарубежных ученых, изучающих системы расселения – Г.М. Лаппо, В.В. Владимирова, Н.И. Наймарка, Е.Н. Перцика, А.Г. Махровой, Т.Г. Нефедовой, А.И. Трейвиша; по изучению культурных ландшафтов – В.Б. Сочавы, Ю.А. Веденина, В.Н. Калуцкова; прикладные и теоретические исследования в сфере городского и ландшафтного планирования – А.В. Дроздова, Е.Ю. Колбовского, Л.К. Казакова, Ф. Дуглас (Farr Douglas); работы по ландшафтной архитектуре – В.С. Теодоронского, А.П. Вергунова, М.Е. Игнатьевой, В.А. Нефедова; по планированию селитебных зон и градостроительству – А.С. Курбатовой,
Р. Чаплина (Ross Chaplin); исследования ландшафтной структуры Московского региона – И.И. Мамай и В.К. Жучковой.
Информационная база исследования. При проведении исследования использовались отчеты риэлтерских и аналитических компаний рынка загородной недвижимости (Индикаторы рынка недвижимости (IRN), Blackwood, сайт Cottage.ru), результаты полевых исследований автора, проведенных в 2006-2013 гг., литературные и картографические материалы и космические снимки.
Научная новизна исследования. В работе уточнено содержание понятия «коттеджного поселка» как нового типа поселения, сформировавшегося в процессе субурбанизации в новых социально-экономических условиях России. Для выявления особенностей данного типа поселения и оценки роли географических факторов в формировании сети коттеджных поселков России применен полимасштабный подход: проведены исследования на макро – (федеральный уровень), мезо- (региональный уровень) и микроуровнях (сельские поселения). Разработана и апробирована концепция проектирования коттеджных поселков с учетом современных тенденций зеленого строительства и ландшафтно-экологического анализа факторов формирования коттеджных поселков. В процессе диссертационного исследования были получены следующие результаты:
-
Выявлены особенности коттеджных поселков в сравнении с другими типами сельских поселений; уточнено определение термина «коттеджный поселок»;
-
Определены регионы развития сетей коттеджных поселков на макроуровне;
-
Выделены социально-экономические факторы, влияющие на развитие сети коттеджных поселений в лидирующих субъектах России, проявляющиеся на мезоуровне;
-
На микроуровне проанализирована взаимосвязь пространственного размещения коттеджных поселков и ландшафтной структуры территории ближнего Подмосковья;
-
В соответствии с социально-экономическими условиями выделены этапы развития сети коттеджных поселений в Московском регионе;
-
Предложена концепция проектирования коттеджных поселков, учитывающая ланд-шафтно-экологические условия.
Практическая значимость работы. Результаты исследования использовались при реализации совместного научно-исследовательского проекта «Теоретические и архитектурные проблемы сохранения и развития культурного ландшафта в условиях
изменяющейся России» (МГУ Географический факультет – РААСН НИИТАГ, 2010– 2011), гранта РФФИ «Устойчивость культурных ландшафтов, как фактор сохранения и развития сельской и городской среды Европейской части России» (2012–2013), в лекционных курсах «Методы полевых исследований» и «Современные тенденции ландшафтного планирования», читаемых студентам и магистрантам кафедры рационального природопользования, а также в курсе «Эстетика и дизайн ландшафта» системы дополнительного образования МГУ имени М.В.Ломоносова. Результаты исследования использованы при реализации проектов «Концепция благоустройства «Скол-ково»» (2007), «Проект реконструкции пионерского лагеря «Ильичевец»» (2008), «Проект благоустройства коттеджного поселка «Вымпел»» (2011), «Концепция коттеджного поселка «Тихая гавань» (2013) и других, выполненных автором совместно с ландшафтными студиями «План Б» и «Ромбо Стайл».
Апробация работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и обсуждались на семинарах и конференциях: XIII, XIV, XVI Международных конференциях студентов, аспирантов и молодых ученых «Ломоносов – 2006», «Ломоносов – 2007», «Ломоносов – 2009» (Москва, МГУ); «Культурные ландшафты России и устойчивое развитие» (Москва, МГУ, 2009); Всероссийской молодежной научной школе (МГУ, 2009); «Современный ландшафтный дизайн: новые подходы и перспективы» (Санкт-Петербург, 2010); V Всероссийской научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Географическое изучение территориальных систем» (Пермь, 2011); Международной конференции «Зеленая инфраструктура: от глобального к локальному» (Санкт-Петербург, 2012); на секции «Экология» Центрального дома ученых РАН (Москва, 2014).
Результаты исследования представлялись на международных выставках «Ландшафтная архитектура» (2012), «Взгляд из дома» (2009, 2011, 2012) и отмечены дипломами. Материалы исследования были частично использованы в учебном пособии «Эстетика и дизайн ландшафта» (2010).
По теме диссертации опубликовано 12 работ, в том числе одна статья в научном журнале, включенном в перечень рецензируемых российских научных журналов и изданий для опубликования результатов диссертаций.
Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трёх глав, заключения, списка литературы и приложений. Основное содержание диссертационной
Классификация коттеджных поселков
Развитие и формирование коттеджных поселков неразрывно связано с современными процессами субарбанизации и урбанизации, происходящими в мире в целом и в России в частности. Численность городского населения отличается стремительным ростом во второй половине XX века (Лаппо, 1986). Очень быстрыми темпами характеризуется также развитие городов с населением свыше 100 тыс. человек. С 1800 по 1980 год количество больших городов увеличилось примерно в 30 раз, численность населения в них — в 51 раз, а доля населения, проживающего в таких городах, в 12 раз. Особенно быстрый рост больших городов при этом отмечается именно в XX веке. Еще более быстрыми темпами роста (по сравнению с большими городами) отличаются крупнейшие города-миллионеры. Но говорить об урбанизации одназначно в наиболее развитых странах в настоящее время нельзя. Начиная с 1960-х гг. практически во всех западноевропейских странах, в Канаде, Австралии, Новой Зеландии (в США - еще раньше) началось сокращение численности и доли горожан (Перцик, 1999). Однако это нельзя трактовать как поворот вспять процесса урбанизации: урбанизация вступила в новую фазу, получившую название субурбанизации.
Субурбанизация - развитие пригородов (от латинского suburbs - пригород). Первоначально субурбанизация выражается в появлении вокруг крупных городов небольших населенных пунктов. В итоге формируются городские агломерации - взаимосвязанные группы поселений (прежде всего городских), объединенные различными видами связей (трудовыми, производственными, рекреационными, инфраструктурными и др.) в динамичные системы. Затем начинается быстрое развитие пригородов (прежде всего демографическое) по сравнению с центральным городом. Наконец, пригороды развиваются "за счёт" центрального города: происходит интенсивное переселение в пригородную зону жителей из центрального города, перенос промышленных и других функций (Симагин, 1997). Причины, "выталкивающие" население из центральных городов и привлекающие жителей в пригород, следующие: 1) высокая стоимость хорошей недвижимости в городе; 2) перенаселенность; 3) моральный износ жилья в центральных городах; 4) острые экологические проблемы; 5) высокие местные налоги; 6) обострение социальных проблем: рост преступности, концентрация маргинальных групп населения (безработных, "цветных", иммигрантов), расширение трущоб, "непрестижность адреса". Как видно, многие из этих причин взаимосвязаны.
Необходимым условием для начала субурбанизации является развитие транспорта для обеспечения перевозок между местом жительства и местом работы, так как большинство переселяющихся в пригороды продолжают работать в центре города (в центральном деловом районе). Именно поэтому первые признаки субурбанизации появились в развитых странах после формирования в них пригородного железнодорожного и трамвайного сообщения (уже в конце XIX века). Но интенсивная субурбанизация началась с массовой автомобилизации населения, поскольку только личный автомобиль обеспечивает высокую степень свободы относительно размещения мест проживания и работы (Владимиров, 1982).
В соответствии с вышесказанным первоначально переселяются из центрального города в пригороды наиболее обеспеченные слои населения. Этим они создают для остального населения пример поведения, не выполнимый по экономическим причинам: люди хотели бы переселиться, но по своему уровню дохода не могут себе этого позволить. По мере повышения благосостояния в переселение вовлекаются все более широкие слои населения. Интенсивная субурбанизация связана с переселением многочисленного среднего класса. Вслед за субурбанизацией населения начинается перемещение в пригороды промышленности и других сфер деятельности. Началась она с вывода за пределы центральных городов крупных промышленных предприятий, требующих больших площадей и небезопасных в экологическом отношении (химических, нефтеперерабатывающих, металлургических и т.п.). Среди причин переноса промышленности обычно называются возрастание со стороны предприятий спроса на крупные земельные участки в связи с их укрупнением, переориентация на автомобильный транспорт вместо железнодорожного и внутреннего водного, более низкая стоимость земли в пригородах, миграция квалифицированных работников в пригородную зону и др. Перемещение торговли и сферы услуг непосредственно связано с субурбанизацией населения и идет одновременно с ним (Хрусталев, 2000). Перемещение управленческих функций обуславливается кризисным состоянием центральных городов, переселением служащих в пригороды, высокой степенью развития инфраструктуры в пригородах. Тем не менее, перемещение в пригороды рабочих мест всё-таки меньше, чем субурбанизация населения. Значительная часть жителей пригородов продолжает работать в центральных городах (Нефедова, 2012).
Естественно, что субурбанизация, причиной которой является кризис центральных городов, в ходе своего развития еще более его усиливает. Центральные города лишаются значительной части налоговой базы, в них сокращается количество рабочих мест и, соответственно, растет безработица, увеличивается концентрация маргинальных слоев населения с низкими доходами и т.д. В итоге, если в первые послевоенные десятилетия государственные программы стран Запада были направлены на деконцентрацию населения и экономики крупных городов ("подстегивая" субурбанизацию), то в настоящее время они направлены, в основном, на возрождение городских центров. Дальнейшее развитие процесса субурбанизации вылилось в интенсификацию переселения жителей уже не только в пригородные зоны, но и в переселение на внеагломерационные территории. В США признаки этого проявились в 1980-х гг. Этот процесс связывается с наступлением следующей после субурбанизации фазы развития урбанизации - контрубанизации (Симагин, 1997).
Развитие сети коттеджных поселков на макроуровне в современной России
Местности долинных зандров располагаются на абсолютных высотах 140-180 м и имеют два доминантных урочища. Ведущая роль принадлежит пологонаклонным, плоским и волнистым древнеаллювиально-водноледниковым равнинам (долинным зандрам). Их высота над урезом реки составляет 30-40 м. Выделяются два высотных уровня (170-180 м и 160 (155) -170 м), постепенно переходящих друг в друга: высокий долинный зандр (IV надпойменная терраса) и низкий (III надпойменная терраса). Долинные зандры сложены древнеаллювиально-водноледниковыми песками и супесями, иногда перекрытыми маломощными (0,5-1,5 м) покровными суглинками. Дочетвертичный фундамент составляют юрские глины с прослоями песков, с отметками кровли 140-160 м. Значительные участки долинных зандров заняты селитебными землями и распаханы. Сохранившиеся лесные массивы представлены сильно нарушенными мелколиственными, еловыми и сосновыми с участием дуба и липы кустарниковыми папоротниково-разнотравно-широкотравными лесами на дерново-слабо- и дерново-среднеподзолистых почвах. При этом в почвенно-растительном покрове наблюдается большая фациальная пестрота, в зависимости от неровностей микрорельефа и различий в литологии и мощности почвообразующих пород.
Именно долинные зандры являются приоритетным местом для строительства элитных коттеджей, из-за своего выгодного расположения вблизи р. Москва и благоприятных природных условий.
Следующими важнейшими доминантными урочищами являются плоские и мелкобугристые, наклонные древнеаллювиальные равнины (I и II надпойменные террасы), имеющие соответственно высоту 8-10 м (135-145 м абсолютной высоты) и 14-15 (22) м (142-160 м) над урезом реки. Они сложены древнеаллювиальными песками, реже супесями и суглинками, залегающими на неровной поверхности юрских глин с прослоями песков. Поверхность первой надпойменной террасы местами осложнена эоловыми буграми, грядами и котловинами. Большая часть территории низких надпойменных террас застроена или распахана (Хорошев, Артемова, Матасов и др., 2008). Среди мелколиственных лесов, сохранившихся на отдельных участках, встречаются сосновые боры, простые и сложные, относящиеся к разным типам, в зависимости от условий увлажнения и трофности субстрата. В почвенном покрове преобладают дерново-слабо- и дерново-среднеподзолистые супесчаные и легкосуглинистые почвы.
Доминантное урочище пойменной местности - выровненные высокие поймы (6-8 м над урезом реки), хорошо развиты на всем протяжении рассматриваемого участка долины р. Москва. Они сложены аллювиальными суглинками и супесями, подстилаемыми песками с прослоями гальки и гравия, залегающими на опущенном фундаменте из известняков карбона, реже - юрских глин. Пойменные дерновые почвы, развитые в этих краткопоемных местообитаниях, почти полностью распаханы, местами заняты разнотравно-злаковыми лугами. Относительно пониженные участки с оглеенными разновидностями почв заняты щучковыми, осоковыми и влажнотравно-злаковыми лугами. В поймах р. Москва все чаще встречаются как отдельная, так и организованная коттеджная застройка, хотя такой вид хозяйственной деятельности запрещен в водоохраной зоне. Застройщиков привлекает близость к воде, а соответственно к оригинальному пейзажу и рекреационному ресурсу.
Следующим по степени освоения под коттеджную застройку является Апрелевско-Кунцевский ландшафт, относящийся к виду волнистых и холмистых, моренных и плоских, водно-ледниковых и озерно-водноледниковых, свежих, влажных и сырых равнин. Он находится на приподнятом (160-190 м) цоколе из верхнеюрских глин с прослоями песков, нижнемеловых и неогеновых песков с прослоями глин и известняков карбона. По его территории проходят Можайская, Минская, Киевская и частично Калужская трассы. В Апрелевско-Кунцевском ландшафте - пять видов местностей (рис. 22). По 25-35% его площади занимают местности моренных и озерно-водноледниковых, моренных и водноледниковых и моренных равнин. На долю местностей водноледниковых и долинно-зандровых равнин приходится не более чем по 5% территории (Анненская,
Местности моренных и озерно-водноледниковых равнин сформировались на абсолютных высотах 190-210 м. Кровлю коренных пород слагают глины юры, пески нижнего мела и неогена. Доминантных урочищ - два. Плоские озерно-водноледниковые равнины, характеризующиеся повышенной трофностью субстрата и сложенные озерно - водноледниковыми суглинками, подстилаемыми глинами, алевритами и песками. Дерново-средне- и дерново-сильноподзолистые, местами - светлосерые лесные оподзоленные почвы, в результате слабого дренирования оглеены и большей частью заняты мелколиственно-еловыми с дубом и дубовыми влажнотравно-широкотравными лесами. Отдельные участки распаханы и застроены. Слабоволнистые моренные равнины сложены покровными суглинками на морене, с дерново-среднеподзолистыми, иногда слабоглееватыми почвами. Их повышенные участки распаханы, остальные - под мелколиственными с елью разнотравно-широкотравными лесами (Анненская, Жучкова, Калинина и др., 1997).
Социально-экономические факторы развития коттеджных поселков
Каждый год число коттеджных поселков Подмосковья в среднем увеличивается на 100 объектов и в общем количестве уже превысило тысячу поселений. Можно было бы предположить, что такие высокие темпы роста должны приводить к несистематизированной застройке любого свободного и инвестиционно привлекательного участка вблизи столицы, но при более детальном изучении вопроса становятся очевидными определённые закономерности в развитии новой сети расселения. Проанализировав риэлтерскую информацию о темпах ввода новых поселков на рынок загородного жилья (www.irn.ru), нами выделено три основных этапа застройки, обусловленных влиянием экономических, социальных и экологических факторов (рис. 36).
Первый этап начался вместе со «строительным бумом» в ближнем Подмосковье в конце 1990-х. Более точную дату назвать сейчас сложно, но можно условно обозначить ее как открытие первого организованного поселка. В этот период девелоперы начали осваивать новую нишу для инвестиций -коттеджные поселки, которые значительно отличались от привычных для того времени дачных поселков и отдельных точечных застроек особняками. Принципиальные различия выявлялись в престижности жилья и использовании современных технологий в строительстве и функционировании коттеджей. Естественно, что такие условия были ориентированы на богатых и сверхбогатых жителей Москвы.
Таким образом, появился новый элемент культурного ландшафта -коттеджный поселок - самостоятельное (а иногда обособленное) современное поселение, пригодное для круглогодичного проживания со своим индивидуальным архитектурно-планировочным решением.
Выбор участков под застройку определялся, в первую очередь, престижностью направления, а также близостью к Москве. Этим параметрам отвечали земли Рублево-Успенского, еще с советского времени ставшими элитными, а также территории западного Подмосковья, расположенные от Новорижского до Калужского шоссе, в пределах 15-20 км от МКАД (Махрова, 2008).
Застройка новыми поселками шла активно - до 2003 года было сдано в эксплуатацию более трехсот коттеджных поселков, из которых сто - за 2003 год. Это объясняется высоким спросом на новый вид жилья, как объект не только для проживания, но и для капиталовложений. Инвесторы активно вкладывали средства в новые строящиеся проекты и скупали наиболее привлекательные объекты с целью дальнейшей перепродажи, ведь рост цен на рынке элитной загородной недвижимости составлял до 30% в год (www.blackwood.ru). На основе данных компании Blackwood по продажам в 2004 году можно констатировать, что на второе место по значимости, после месторасположения поселка, выходит такой фактор, как дизайнерское решение проекта. Наличие единой продуманной архитектурной концепции проекта оказывает существенное влияние на 60% покупателей нового жилья. Привлечение профессиональных архитекторов и инженеров к проектированию коттеджных поселков привело к улучшению качества застройки и оптимизации функционирования поселков. В крупных поселениях стала развиваться инфраструктура: детские и спортивные объекты, рестораны, магазины, парковые зоны и прочее.
В 2004 году началось постепенное исчерпывание территориальных ресурсов, пригодных для строительства элитной загородной недвижимости, в пределах 30 км от МКАД, что дало импульс для освоения застройщиками 40-50 километровой зоны вокруг Москвы. Тенденция освоения новых строительных площадок усилилась после внесения изменений в Лесном Кодексе РФ, фактически открыв для застройщиков нетронутые лесные участки с возможностью аренды до 99 лет. Помимо этого, были внесены поправки в ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (2004). Внесенные изменения упростили процедуру перевода земель сельскохозяйственного назначения, земель поселений, особо охраняемых территорий и территорий лесного фонда в другие категории в целях развития инвестиционных процессов на территориях субъектов РФ, что значительно повлияло на развитие сети загородных поселений.
Таким образом, с 2005 года начался второй этап коттеджной застройки -более активный и масштабный. Причем масштабность проявлялась и в площади новых поселков - они становились крупнее с большим количеством домовладений. К популярным западным направлениям добавилось Дмитровское шоссе, со своим высоким рекреационным потенциалом — наличием большого количества крупных водохранилищ и спортивно-развлекательных центров, а также Каширское, Симферопольское, Волоколамское и Ленинградское направления. Приоритетной категорией поселков становится бизнес-класс, доля которого составляет около 70% от общего числа новых поселений (рис. 37). В этом сегменте значительную часть стали занимать новые типы жилья -таунхаусы и дуплексы (до 20%) (www.blackwood.ru).
Вплоть до осени 2008 года стоимость жилья равномерно росла, в некоторые периоды увеличение цены достигало 45% в год, особенно на престижных Рублево-Успенском, Минском и Новорижском направлениях (рис. 38). Это отражалось на выборе девелоперов в проектах застройки, большинство из которых было ориентировано на бизнес и премиум сегмент, в котором средняя стоимость в 2007 году составила, с учетом стоимости земли, $6690/м2.
Начало третьего этапа развития сети коттеджных поселков определил мировой финансовый кризис, изменив структуру загородного строительства Подмосковья, в особенности повлияв на стоимость загородного жилья (рис. 38). Значительно увеличилась доля эконом класса в общем числе коттеджных поселков. За 2009 г. на рынок загородной жилой недвижимости вышло около 60 проектов, 88%о из которых относились к низкобюджетному сегменту (www.blackwood.ru). Некоторые из застройщиков, пытаясь минимизировать риски, предлагали загородные проекты смешанной застройки, в которой возводятся коттеджи, таунхаусы и малоквартирные дома в одном поселке.
Инновационные технологии «зеленого» строительства и «экологического» подхода для коттеджных поселений
Основными принципами выделения функциональных зон является использование естественных природных особенностей местности для организации рекреационно-селитебного комплекса. Зоны располагаются с точки зрения природных условий, практичности, комфорта. На данном участке выделено 5 функциональных зон.
Транзитная зона предназначена для транспорта, перемещения людей. Зона имеет расположение, приближенное к уже существующей дорожной сети для меньшей трансформации территории и изменения техногенной нагрузки.
Административно-хозяйственная зона находится непосредственно при въезде на участок. Имеет данное расположение для максимально удобного использования составляющих зоны (контрольно пропускной пункт, хозяйственные постройки, домик администрации, пункт скорой медицинской помощи). Ранее участок земли, отведённый под административно-хозяйственную зону, имел аналогичное использование, судя по находящейся на нём водонапорной башни и нескольким постройкам хозяйственного характера использования.
Рекреационная зона включает в себя несколько подзон: 1. «Пляж». Под эту зоны выбран наиболее благоприятный по рельефу и спуску в воду участок прибрежной территории для создания пляжной зоны. 2. «Панорама». На данном участке имеется искусственная насыпь. На территории всей зоны создается искусственный рельеф, по участку пускается небольшой ручей с замкнутым циклом движения воды и водопадом. 3. «Японский городок». Очень живописная опушка леса. Сохранение искусственного холма, оставшегося от водоочистных сооружений, и возведение небольшого количества жилых построек. Создание водопадов на повышении в рельефе, сети ручьёв по всей территории. Все постройки и элементы декора территории выполнены в стиле японского сада. Уникальность этого участка заключается в его отдалении от всего комплекса. 4. «Пикник». Подзона расположена между хвойно-мелколиственным лесом и водоёмом. Физико-географические особенности участка и то, что он ранее не подвергался сильной техногенной нагрузке (по сравнению с другими участками территории) делают его максимально благоприятным для проведения отдыха на 122 природе. Участок для проведения пикников на природе, рыбалки. На территории расположены беседки, специальные места для разведения костров, мангалы, барбекю, отведены места для рыбной ловли. 5. «Спорт». Территория активного отдыха: открытые спортивные площадки (волейбольная, баскетбольная, мини-футбольная, теннисный корт), турники, стол для пинг-понга и т.д.
Селитебная зона занимает наибольшую часть всей территории. Зона жилой застройки разбита на несколько секторов. Она не сконцентрирована в одном месте. Это сделано для дифференциации классов жилья и размеров участков земли, отведённых под дома. По результатам исследования рынка загородной недвижимости и природного потенциала территории рекомендуется разместить на территории 2-х этажные коттеджи.
Буферная зона является природоохранной. Представляет собой лесополосу шириной около 50 м. вокруг участка. Лес подразделяется на 2 типа: хвойно-мелколиственный (елово-березовый с примесью осины, с лещиной в подлеске) разнотравный лес на дерново-подзолистых почвах и сосновый лес на дерново-подзолистых почвах. На всей зоне запрещено хозяйственное использование территории, разведение костров, рубка деревьев и т.д. По территории зоны проходит экологическая тропа.
На основании комплексного анализа природных условий (почв, растительности, водных ресурсов), территориальных особенностей современного использования территории, применяемых методов ландшафтного планирования и проектирования, а также с точки зрения эстетической привлекательности и комфортного использования составлена схема функционального зонирования территории, ставшая основой архитектурно-планировочной концепции планируемого коттеджного поселения (рис. 48).
