Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА I. ЗЕМЛЯ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВООТНОШЕНИЙ 13
1. Возникновение, становление и развитие гражданско-правового регулирования земельных отношений в России 13
2. Земельный участок как объект гражданских правоотношений 54
ГЛАВА II. ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ 95
1 . Общая характеристика вещных прав на землю 95
2. Право собственности на земельный участок 102
3. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками 120
4. Пожизненное наследуемое владение земельным участком 126
5 Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) 130
ГЛАВА III. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ 144
1. Понятие и сущность государственной регистрации прав на земельные участки 144
2. Процедура государственной регистрации прав на земельный участок 156
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ...177
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 190
- Возникновение, становление и развитие гражданско-правового регулирования земельных отношений в России
- Общая характеристика вещных прав на землю
- Понятие и сущность государственной регистрации прав на земельные участки
Введение к работе
Актуальность темы исследования. За последние 10 лет в России практически созданы основы нового земельного строя: ликвидирована государственная монополия на землю, осуществлен переход к многообразию форм собственности, проведена бесплатная передача земли от государства гражданам, введено платное землепользование, основная часть сельскохозяйственных земель передана в частную собственность, земли лесного фонда, природоохранные и другие наиболее ценные земли находятся в государственной собственности, выполнены значительные объемы земельно-кадастровых работ, созданы объективные условия для оборота земли.
Эффективное осуществление предпринимательской деятельности невозможно без охраны отношений собственности, подразумевающей законодательное закрепление пределов владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Любой собственник недвижимости должен быть уверен, что для нарушающих права его собственности наступят неблагоприятные последствия, ведущие к устойчивости гражданского оборота недвижимости. Это в первую очередь касается оборота основного объекта недвижимости - земельного участка.
В настоящее время состояние гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующего земельные отношения, нельзя признать удовлетворительным в части правового регулирования вещных и иных прав на землю, а также особенностей их государственной регистрации.
Многообразие прав на землю порождает проблему неэффективного и недостаточно быстрого оборота земель.
Нормы части второй ПС РФ, регулирующие оборот недвижимости, указали на правовую ситуацию, в которой собственниками земли и находящихся на ней строений и иной недвижимости выступают разные
лица, что, безусловно, влечет появление ограниченных вещных прав на земельные участки у приобретателей недвижимости (п.З ст.553, ст.553, п,2 ст.555, ст. 604 ГК).
Земельный кодекс, вмешиваясь в гражданско-правовое регулирование оборота земельных участков, делает шаг к исключению из правового обихода ограниченных вещных прав. Были введены ограничения, в результате установления которых с момента вступления в действие ЗК РФ возможность получения земельного участка на праве постоянного бессрочного пользования установлено только пяти субъектам, указанным в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ, а именно государственным и муниципальным органам и учреждениям и федеральным казенным предприятиям.
Гражданское законодательство объективно развивает институт ограниченных вещных прав, на земельные участки, учитывая особенности данного объекта недвижимого имущества. Таким образом, данная проблема еще больше усугубляет противоречия, существующие на рынке земли.
Современное гражданское и земельное законодательство устанавливают существенные ограничения оборотоспособности земельных участков находящихся в собственности гражданских и юридических лиц. В связи с этим государственное регулирование возникновения прав на землю, оборота земли требует дополнительного законодательного регулирования.
Руководствуясь положениями гражданского законодательства, по которым объект, вовлеченный в гражданский оборот, должен иметь соответствующие характеристики, позволяющие его однозначно индивидуализировать, идентифицировать и классифицировать, возникла необходимость в принятии федеральных законов, которые бы установили обязательные правила землеустройства и кадастрового учета, а также государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним по единообразной схеме на всей территории Российской Федерации и в итоге имели бы целью создание единого банка данных, отражающего правовой статус земельных участков и расположенного на них недвижимого имущества искусственного и природного происхождения на всей территории России путем создания единого кадастра объектов недвижимости.
Степень научной разработанности темы исследования. До начала проведения реформирования земельных отношений в российской науке гражданского права рассматриваемые проблемы земельных прав в силу существования монополии государственной собственности на землю не прорабатывались.
С переходом к рыночной экономике, осуществлением коренных земельных преобразований вопросы о видах и содержании вещных прав на землю рассматривались в трудах таких видных российских ученых как Е.А.Суханов, В.В.Витрянский, З.С.Беляева, С.А.Боголюбов, Г.Е.Быстров, Б.В. Ерофеев, Ю.Г. Жариков, И.А. Иконицкая, О.А Самончик, Н.А. Сыродоев, Г.В. Чубуков и других. Отдельные аспекты оформления, возникновения и перехода прав на землю и другую недвижимость исследовались в работах И.А. Иконицкой, А.В. Кузнецова, О.М. Козырь, Н.А. Сыродоева и других.
Однако в работах перечисленных авторов вопросы вещных прав на землю и их регистрации рассматривались в основном раздельно, применительно к тому или иному институту гражданского права. Комплексных исследований по проблеме содержания вещных прав на землю и оформления этих прав проводилось недостаточно.
Цель и задачи диссертационного исследования. Цель исследования состоит в том, чтобы на основе анализа имеющейся нормативно-правовой базы исследовать содержание существующих вещных прав на землю, а также выработать предложения, направленные на упорядочение системы этих прав и совершенствование механизма их
оформления, в целях повышения эффективности и гарантированности защиты прав собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов. Исходя из поставленной цели, автор ставит следующие задачи:
- провести анализ возникновения, становления и развития гражданско- правового регулирования земельных отношений в России на протяжении ее многовековой истории;
- выявить особенности земельных участков как особых объектов гражданских прав, которые характеризуются соответствующими признаками, позволяющими их индивидуализировать, идентифицировать и классифицировать;
- проанализировать содержание вещных прав на землю, их соотношение между собой и обосновать возможность сокращения их количества;.,
- определить особенности оформления вещных прав на землю и ограничений (обременении) этих прав по действующему законодательству Российской Федерации;
- выявить особенности государственной регистрации прав на земельные участки и разработать пути совершенствования регистрационного процесса;
- разработать рекомендации по совершенствованию гражданско- правового регулирования земельных отношений.
Объект и предмет темы диссертационного исследования. Объектом данного диссертационного исследования являются общественные отношения в сфере оборота земельных участков и их частей. Предметом диссертационного исследования являются система и содержание правовых норм, регулирующих вещные права на землю, их содержание и порядок государственной регистрации, а также правоприменительная практика в этой области в контексте с задачами развития земельного оборота.
Методологическую основу исследования составили общенаучные и специально-юридические методы познания: системно-структурный, функциональный, аналитический, синтеза, сравнительно-правовой, историко-юридический, формально-логический и другие. При проведении диссертационного исследования автор стремился обеспечить соблюдение системного подхода к анализируемому материалу.
Общее направление исследования определено с помощью диалектического метода познания, формирующего последующие методологические установки.
Теоретическую основу исследования составили труды С.С.Алексеева, С.А.Боголюбова, Г.Е.Быстрова, М.И.Брагинского, В.В.Витрянского, А.К.Голиченкова, Б.В.Ерофеева, В.В.Залесского, И.А.Иконицкой, О.С.Иоффе, О.М.Козырь, А.В.Копылова, О.И.Крассова, Л.А.Лунца, А.Л.Маковского, Н.Н.Осокина, В.В.Петрова, О.Н.Садикова, Е.А.Суханова, Н.А.Сыродоева, С.А.Хохлова, Г.Ф.Шершеневича, В.Ф.Яковлева, иностранных ученых Х.Коха, У.Магнуса, П.Винклер фон Моренфельса и других ученых.
Эмпирическую базу исследования составили федеральные законы и иные нормативные акты, являющиеся источниками гражданского и земельного права, а также нормативные акты и законопроекты зарубежных государств. Кроме того, диссертант использовал нормативно-правовую базу Московской области, а так же существующую судебную и арбитражную практику. В процессе исследования использовалась и Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятая на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 года.
Научная новизна исследования. Настоящее диссертационное исследование представляет собой одно из первых в российской правовой
науке комплексное исследование, посвященное анализу содержания видов прав на землю и особенностей их государственной регистрации.
Впервые осуществлен системный анализ правового закрепления оснований возникновения прав на землю, выявлена специфика их правового регулирования и выработаны рекомендации по его совершенствованию. Автором разработано определение части земельного участка, как объекта гражданских прав; обоснована необходимость закрепления в Гражданском кодексе Российской Федерации исчерпывающего перечня видов прав на землю, оснований их возникновения, а также установления в гражданском законодательстве норм, обеспечивающих последовательное исполнения принципа «единой судьбы» земельного участка и расположенных на нём иных объектов недвижимости.
Аргументируется необходимость корректировки перечня объектов, относящихся к недвижимому имуществу и обеспечение регулирования их правового режима. Предлагается пересмотреть механизм государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними. Государственной регистрации должны подлежать только права и их ограничения, а также сделки, которые сами по себе являются обременением недвижимого имущества (ипотека и др.).
Проведен системный анализ документального оформления прав на землю и на основе выявленных недостатков сделаны конкретные предложения по совершенствованию законодательства, упорядочению отечественной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Научную новизну исследования также определяют следующие основные положения, выносимые на защиту:
1. По смыслу законодательства государственная регистрация прав на недвижимое имущество является обязательной. Однако на уровне
нормативных актов не решен вопрос об исключительном правоустанавливающем характере регистрации. Представляется, что государственная регистрация прав на земельные участки и сделки с ними имеют правоудостоверяющий характер, на что указывает, в частности, п. 3 ст. 131 Гражданского кодекса РФ и ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливающие, что произведенная государственная регистрация прав на недвижимость удостоверяется либо свидетельством о государственной регистрации прав, либо путем совершения специальной регистрационной надписи на документе, представленном на регистрацию.
2. Обосновывается необходимость сокращения количества видов прав (правовых титулов) на землю, поскольку их множественность не способствует усилению гарантий субъектов этих прав, но создает дополнительные сложности в оформлении соответствующих прав, при учете земельных участков, ведении земельного кадастра, государственной регистрации прав на землю, вовлечению земельных участков в гражданский оборот.
Необходимо сохранить два вещных права на землю: право собственности и сервитут, а также обязательственное право - аренду при регулировании имущественного оборота земельных участков. На переходный период необходимо установить льготный режим переоформления ограниченных вещных прав на земельные участки на право собственности либо на аренду, с учетом упрощенного порядка постановки на кадастровый учет.
3. Часть земельного участка может стать предметом сделки только в том случае, если ее границы описаны и удостоверены в установленном порядке, характеристики части земельного участка (площадь, месторасположения, категория земли, разрешенный вид использования) описаны в земельном кадастре и данной части присвоен учетно- кадастровый номер, индивидуализирующий эту часть. В связи с
вышеизложенным целесообразно дополнить п.1 ст. 130 ГК РФ словами «часть земельного участка» после слов «земельный участок».
4. Доказывается целесообразность закрепления в Гражданском кодексе РФ исчерпывающего перечня видов прав на землю, оснований их возникновения, а также возможности трансформации одного вида прав на землю в другой.
В частности, с целью скорейшего исключения из имущественного оборота такого вещного права, как право пожизненного наследуемого владения представляется желательным предоставить возможность наследникам при оформлении наследственных прав без дополнительного переоформления сразу оформить данный земельный участок в собственность, предоставив право нотариусу включить в свидетельство наследника запись о возникновении не права пожизненно наследуемого владения, а права собственности. В этой ситуации государственный регистратор регистрирует принадлежащее наследнику право собственности на земельный участок, находящийся у наследодателя на праве пожизненно наследуемого владения.
5. Гражданское законодательство не устанавливает ни совместного, ни долевого права пожизненно наследуемого владения. На практике и в теории нередко возникают проблемы оформления и регистрации многосубъектного права пожизненно наследуемого владения.
В связи с этим предлагается следующая редакция абзаца 2 п.1 ст.271ГК РФ: «Если из закона, решение о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания, строения или сооружения имеет право постоянного (бессрочного) пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество с момента возникновения права на здание, строение, сооружение. Границы части земельного участка удостоверяются
уполномоченной организацией по ведению кадастра объектов недвижимости».
6. При переходе права пожизненно наследуемого владения гражданину по наследству (по завещанию или закону) в свидетельстве о наследстве указывается, что наследник приобретает право собственности, которое обязан зарегистрировать в государственной регистрационной службе. В свидетельстве о наследстве указываются кадастровый номер земельного участка, площадь, категория земли, разрешенный вид использования и месторасположение». Предполагается, что право собственности в данном случае возникает по закону. Регистрация такого права будет производиться по порядку установленному Законом о государственной регистрации, с обязательным приложением кадастрового плана земельного участка и других необходимых документов.
7. Доказывается целесообразность закрепления в Гражданском кодексе РФ и специальном законе о сделках с землей, с внесением соответствующих изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, положений устанавливающих случаи обязательного нотариального удостоверения сделок с земельными участками и другой недвижимостью, имея в виду увеличение числа сделок (купля-продажа, мена, дарение, аренда), требующих обязательного нотариального удостоверения, и отказа от государственной регистрации таких сделок, поскольку она, по мнению автора, поглощается регистрацией прав на недвижимое имущество.
Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретическая значимость исследования состоит в том, что сформулированные в диссертации выводы и предложения в определенной мере дополняют и развивают соответствующие разделы гражданского права, могут служить основой для дальнейшей разработки вопросов теории вещных прав на землю и их надлежащего оформления.
Практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что содержащиеся в диссертации положения и выводы могут быть
использованы в нормотворческой деятельности для разработки нового законодательства, а также при внесении изменений и дополнений в уже действующие законы и иные нормативные акты, что позволит усовершенствовать механизм защиты прав собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов.
Выводы, сделанные автором, и предложенные им рекомендации могут быть применены при подготовке учебных и методических пособий, а также в учебном процессе при чтении лекций и проведении семинарских занятий по частноправовым дисциплинам.
Апробация результатов исследования. Результаты исследования обсуждены и одобрены на кафедре гражданского и предпринимательского права Московского института экономики, политики и права.
Положения диссертации были изложены автором на научно-практических конференциях и семинарах по проблемам государственной регистрации прав на недвижимое имущество, проводимых в Москве и Московской области в 2003-2004 годах. Основные выводы диссертации получили отражение в опубликованных работах автора и используются в процессе преподавания курсов частноправовых дисциплин Московского института экономики, политики и права.
Возникновение, становление и развитие гражданско-правового регулирования земельных отношений в России
Необходимо отметить, что главной отличительной чертой земельных отношений в России на протяжении большого исторического отрезка времени было то, что частное землевладение определялось по сословному признаку. Эту особенность не затронули преобразования ни XIX, ни начала XX веков. Законодательство, регулирующее правовые основы возникновения прав на земельные участки, как таковое формируется в России только в начале XX века. Однако процесс становления начался гораздо раньше и продолжается по сей день. Развитие земельных отношений в России шло в двух направлениях. С одной стороны, из гражданско-правового регулирования стало постепенно выделяться право на недвижимость, в том числе и на землю. Одним из первых трудов, написанных на эту тему, была книга профессора Московского университета Л.А. Кассо «Русское поземельное право». Термин «поземельное» определял право на имущество, связанное с землей, и саму землю, то есть недвижимость1. С другой стороны, правоведы обратили серьезное внимание на сословное землевладение и, прежде всего, как на самое проблемное, на землевладение крестьянское. На эту тему издавались теоретические и практические работы. Сословный строй в России имел вплоть до начала XX в. достаточно сложную структуру и помимо наиболее многочисленных землевладельцев - сословия дворян и крестьян - включал сословие духовенства и городские сословия. Практически каждое из сословий (крестьяне - с 1861 г.) обладало определенными правами на землю. Объем прав и обязанностей во многом зависел от принадлежности землевладельца к тому или иному сословию. Одновременно право России признавало землю недвижимым имуществом, на которое распространялось общее гражданское законодательство и, естественно, положения о вещных и обязательственных правах. Помимо сословного землевладения российское право выделяло еще несколько «категорий» земель. Это земли казенные, удельные, майоратные, посессионные, земли духовенства, городские, сельские земли и земли сельских обществ. Большинство норм, регулирующих права и обязанности землевладельцев, были собраны в Гражданском уложении, составившем содержание тома X Свода законов Российской империи. Земельные нормы можно было найти и в многочисленном законодательстве о сословиях, а также в законодательстве, принятом для отдельных частей России. Необходимость рассмотрения исторического аспекта гражданско-правового регулирования земельных отношений в России обуславливается спецификой перехода к многообразию форм собственности на землю, неоднозначной ее оценки, закрепления частной формы собственности на различных этапах развития Российского государства. Как показывает исторический опыт, главными целями и задачами земельных реформ являлись изменения форм собственности на землю, перераспределение большей части земель в пользу тех, кто ее непосредственно обрабатывает. Со времен создания Российской империи и утверждения сословного строя долгое время земельные отношения в России сохранялись с незначительными изменениями, до тех пор пока общество не испытало в середине XIX в. значительное потрясение - аграрную реформу. С развитием государственности собственность на землю приобретала все большее значение. В IX в. благодаря объединению Киевского и Новгородского княжеств было положено начало формированию могущественного древнерусского государства - Киевской Руси, во главе которого стоял Великий Киевский князь, являющийся самым могущественным феодалом и верховным собственником всей земли. Отдельные волости и княжества, входившие в государство, управлялись княжескими наместниками (посадниками) из Киева. Источниками кодификации были нормы обычного права и княжеская судебная практика. К числу норм обычного права относят, прежде всего, положения о кровной мести и круговой поруке. Нормы, выработанные княжеской судебной практикой, закреплены в Русской Правде, представленной в трех основных редакциях: Краткая 1054 г., Пространная 1113 г., Сокращенная - середина XV в. Русскую Правду можно определить как кодекс частного права - все ее субъекты являлись физическими лицами. С конкретными субъектами связывалось содержание права собственности, причем в основном на землю. Первичной формой экономической реализации феодальной собственности явилось полюдье, представлявшее собой институт прямого внешнеэкономического принуждения населения, в котором в обнаженной форме выступали отношения государства и подчинения, равно как и начальная фаза превращения земли в феодальную собственность.
Общая характеристика вещных прав на землю
В условиях исключительной государственной собственности на землю земля была полностью изъята из гражданского оборота и любые сделки с землей, как нарушающие основы национализации земли, были недопустимы. Общий смысл проводимых в стране экономических реформ, составной частью которых является реформа гражданского и земельного законодательства, направленных на становление рыночной экономики, продиктовал необходимость ликвидации монополии государственной собственности на землю и утверждение частной собственности на нее. Становление частной собственности на землю, проходя промежуточные этапы, сопровождалось большими трудностями.
Ожесточенные споры между сторонниками и противниками введения частной собственности на землю возникли еще в Союзе ССР при подготовке Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле, которые были приняты Верховным Советом СССР 28 февраля 1990 г. (далее - Основы). Указанные споры завершились компромиссным решением, согласно которому в союзные Основы был включен такой новый для советского законодательства титул прав на землю, как пожизненное наследуемое владение. До принятия Основ использование земли могло осуществляться только на одном титуле -праве землепользования. В Основах была восстановлена аренда земли, которая была полностью запрещена с 1937 года.
Принятые в ноябре-декабре 1990 г. в РСФСР законы, направленные на реформирование земельных отношений, ввели одновременно и право собственности на землю, и право пожизненного наследуемого владения . Сохранился и ранее существовавший титул - право землепользования (право постоянного (бессрочного) и временного пользования землей).
Таким образом, Россия сразу вышла едва ли не на первое место в мире по числу прав на землю: права собственности, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, временное (срочное) пользование, аренда. Это повлекло кардинальные изменения в правовом режиме земли, в регулировании земельных отношений. Земля оказалась включенной в гражданский оборот в качестве объекта гражданских правоотношений.
Если раньше в Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г. ив Гражданском кодексе РСФСР 1964 г79, прямо указывалось, что земельные отношения полностью выводятся из сферы гражданского законодательства, поскольку регулируются земельным законодательством, то новый Гражданский кодекс Российской Федерации не только не содержит такой оговорки, но и включает самостоятельную главу 17 «Право собственности и другие вещные права на землю», а также ряд положений, относящихся к регулированию земельных отношений.
На первый взгляд может показаться, что земельные участки, будучи отнесены ГК РФ к объектам недвижимости (ст. 130), а права на них квалифицированы как вещные права (ст. ст.216, 260-287), подчиняются общему гражданско-правовому режиму. Однако анализ гражданского законодательства показывает, что оно содержит лишь некоторые общие подходы к регулированию земельных отношений. Это относится как к характеристике вещных прав на землю, основаниям их возникновения, а также распоряжения, так и в целом к правовому режиму земельных участков, который, в конечном счете, детально определяется земельным законодательством. Такой подход стал возможным в связи с вмешательством Земельного кодекса РФ в регулирование гражданско-правовых отношений. В ответ на вполне разумную позицию ГК РФ (п.З ст.2, ст. 129, 202 ГК РФ, ст. 13 ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ) по отношению к земельному законодательству Земельный кодекс РФ демонстрирует прямо противоположный подход. Согласно п.З ст.З Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а так же по совершению сделок с ними (т.е гражданско-правовые отношения) регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
По мнению В.В. Витрянского Земельный кодекс РФ не только не обосновано расширяет сферу своего действия за счет имущественных отношений, составляющих предмет гражданско-правового регулирования, но предлагает делать тоже самое и иным отраслям законодательства. Это прямой путь к разрушению нестабильной, только формирующейся системы правового регулирования имущественного оборота.
Действующее законодательство предусматривает возможность оборота земель и практически закрепляет монополию государственной собственности практически на все другие природные ресурсы. Хотя специальные законы относительно оборота земель еще только проектируются, но, тем не менее, анализ действующего законодательства позволяет выявить и систематизировать уже имеющиеся права на землю.
С учетом сказанного большой теоретический и практический интерес представляет анализ видов прав на землю и выяснение значимых с точки зрения юриспруденции отличий правового режима той или иной разновидности прав на землю.
Понятие и сущность государственной регистрации прав на земельные участки
Государственная регистрация прав является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, в том числе и на земельные участки, которая установлена в интересах государства и общества, а также в целях охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Данный гражданско-правовой институт является единственным доказательством зарегистрированного права, что означает презумпцию правильности регистрации прав.
В настоящее время в мире существуют две основные регистрационные системы прав на недвижимость: регистрация прав и регистрация договоров (документов).
Система регистрации прав на землю возникла в Южной Австралии в 1858 г. Ее основателем был сэр Роберт Торренс, который, став депутатом, провел закон, действующий, с некоторыми изменениями, по сей день. Данная система регистрации прав получила название «система Торренса». Сущность данной системы заключается в том, что все права на землю во всех штатах Австралии, независимо от способа приобретения права, регистрируется в поземельной книге и считаются возникшими, измененными или прекращенными только после такой регистрации. Система построена таким образом, что ошибки при внесении записей в поземельную книгу практически исключаются за счет того, что лица, специально назначенные для внесения записей - регистраторы, проводят проверку всех предоставленных документов. В поземельную книгу запись о праве заносится после завершения проверки юридической чистоты титула и выполнения всех сопутствующих работ. Исключение составляет регистрация прав на земельные участки, приобретаемые из государственной собственности. По окончании проверки все полученные данные заносятся в поземельную книгу о чем оформляется специальное удостоверение — аттестат права, один оригинальный экземпляр которого выдается правообладателю, а второй остается в поземельной книге в качестве самостоятельного листа. При переходе права к другому лицу правообладатель возвращает аттестат права в регистрационную службу, и оба прежних аттестата заменяются новыми с указанием нового правообладателя.
Вышеописанная система имеет свои недостатки. Так, например, права на землю, возникшие до введения в действие закона Торренса признаются действительными и регистрируются в поземельной книге по желанию правообладателя. Однако прекращение или изменение незарегистрированного ранее права требует его предварительной регистрации. В этом случае регистрация первичного права занимает от одного месяца до трех лет. Таким образом, процесс получения первичной регистрации является дорогим и требует больших временных затрат, что безусловно является серьезной проблемой.
Также можно рассмотреть и другую проблему - это возмещение убытков от ошибок при регистрации права. Сводя на нет вероятность неточности при регистрации, все же случаются технические ошибки. Положения закона Торренса устанавливают, что если при записи совершена ошибка, потерпевшие вследствие этого лица вправе предъявить гражданский иск к неосновательно обогатившемуся, но не может требовать исправления записи в поземельной книге, то есть ошибочную запись нельзя отменить даже в судебном порядке. При обнаружении технической ошибки она останется в реестре прав, а пострадавшему лицу может быть возмещен материальный ущерб по решению суда. Конечно же это серьезный недостаток системы.
Система Торренса громоздка, анархична и неповоротлива, тяжело воспринимает новое в земельном праве. Однако суды постепенно исправляют своими решениями дефекты этой системы регистрации прав на землю. Еще одним недостатком этой системы является отсутствие единого законодательного регулирования, поскольку территории Австралии устанавливают несколько отличные друг от друга требования к порядку ее ведения. Например, в разных территориях применяются различные положения о свидетельских показаниях при удостоверении залога земельного участка, различные требования к форме договора залога, методам направления уведомлений сторон и требований к их содержанию.
Другие страны восприняли и начали применять систему Торренса в измененном виде. Так, например, в Германии деятельность поземельного ведомства регулируется Законом о поземельной книге от 24.03.1897, принятым на основании Германского гражданского уложения от 18.08.1896, а также несколькими специальными нормативными актами. Германия пошла по цивилизованному правовому пути - сформировав единые законодательные требования.
Германское гражданское уложение устанавливает презумпцию правильности записей в поземельной книге: если в книге записано чье-либо право, то следует считать, что это право существует; если право в книге погашено, то предполагается, что оно уже не существует. Правда, в отличие от австралийской системы наличие либо отсутствие записи в поземельной книге может быть оспорено в суде. Таким образом, установлена презумпция действительности права, возникшего на основании записи в поземельной книге. Бремя доказывания недействительности права, основанного на записи, лежит на стороне, оспаривающей запись в поземельной книге. Такой подход представляется наиболее чистым с точки зрения права.
