Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1.
СОЦИАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВО, ГРАЖДАНСКОЕ И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЕ ПРАВО: МЕТОДОЛОГИЯ РЕГУЛИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ НЕДВИЖИМОСТИ 22
1.1. Методология правового анализа регулирования социально-ориентированного рынка недвижимости 22
1.2. Социальное государство как субъект управления недвижимостью, гражданского и предпринимательского права: методология исследования 49
ГЛАВА 2.
РАЦИОНАЛЬНОСТЬ СИСТЕМЫ ЦЕЛЕВЫХ И ФУНКЦИОНАЛЬНЫХ ОСНОВ РАЗВИТИЯ ПРАВООТНОШЕНИЙ НЕДВИЖИМОСТИ 75
2.1. Развитие права на недвижимость: системность оснований, учет особенностей предпринимательской деятельности и гражданского оборота 75
2.2. Рациональность системно-правовых связей субъектов и объектов отношений недвижимости 96
2.3. Целевые и функциональные основы развития системы государственно-правовых, предпринимательских и гражданско-правовых отношений в сфере недвижимости 126
ГЛАВА 3.
СОЦИАЛЬНО-ОРИЕНТИРОВАННЫЕ РЫНОЧНЫЕ ОТНОШЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ: АНАЛИЗ СУБЪЕКТОВ И ОБЪЕКТОВ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ 150
3.1. Правоведение и аналитика недвижимости: проблемы упорядочения нормативности, правосубъектности в рыночных отношениях недвижимости 150
3.2. Предпринимательское право и отношения собственности в системе рыночной недвижимости 168
3.3. Право собственности: необходимость учета особенностей субъектов и объектов недвижимого имущества в правоотношениях предпринимательства 186
ГЛАВА 4.
РАЗВИТИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СИСТЕМЫ ПРАВООТНОШЕНИЙ НЕДВИЖИМОСТИ: ОБЪЕКТИВНЫЕ ОСНОВЫ, СУБЪЕКТИВНЫЙ ФАКТОР И МЕХАНИЗМ РЕГУЛИРОВАНИЯ
4.1. Объективные основы н субъективный фактор развития предпринимательства на основе системы управленческих и гражданских правоотношений недвижимости
4.2. Механизм правового регулирования и обеспечение правопорядка в отношениях недвижимости
4.3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, используемая в предпринимательской деятельности
ГЛАВА 5.
ОРГАНИЗАЦИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТНОШЕНИЙ НЕДВИЖИМОСТИ:
СИСТЕМНО-РЕГИОНАЛЬНЫЙ АНАЛИЗ 261
5.1. Государственное, предпринимательское и гражданско-правовое регулирование рынка недвижимости: анализ общего и особенного в субъектах Российской Федерации 260
5.2. Становление нового качества функционирования региональной системы регулирования отношенийнедвижимости 290
5.3. Привлечение частных структур (компаний) к управлению, предпринимательско-правовому и гражданско-правовомуобеспечению недвижимости: рациональность и фикции в статусе юридических лиц 308
ГЛАВА 6.
ПРАВОВЫЕ СТИМУЛЫ И РАЗВИТИЕ АНАЛИТИКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ГРАЖДАНСКОМ ОБЩЕСТВЕ 332
6.1. Правовое стимулирование рынка недвижимости - институт аналитики недвижимости 332
6.2. Правовая аналитика недвижимости и правовые стимулы в предпринимательской деятельности 348
6.3. Технологнзацня правовых стимулов развития рынка недвижимости 360
ГЛАВА 7.
ПРАВОВАЯ АНАЛИТИКА: ПРАВООБЕСПЕЧЕНИЕ ИННОВАЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СФЕРЕ БЕЗОПАСНОСТИ СУБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 370
7.1. Правовая аналитика: профилактика основных угроз инновационной деятельности и безопасности субъектов недвижимости 370
7.2. Организационное и правовое обеспечение имущественной безопасности 389
7.3. Правовая аналитика недвижимости и предпринимательское право: определение
информационно-стратегических ориентиров имущественной безопасности 403
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 425
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ НОРМАТИВНЫХ
ПРАВОВЫХ АКТОВ И НАУЧНОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 436
- Методология правового анализа регулирования социально-ориентированного рынка недвижимости
- Развитие права на недвижимость: системность оснований, учет особенностей предпринимательской деятельности и гражданского оборота
- Правоведение и аналитика недвижимости: проблемы упорядочения нормативности, правосубъектности в рыночных отношениях недвижимости
Введение к работе
Актуальность темы исследования определяется исключительной ролью системы рыночных правовых отношений в становлении и развитии социально-ориентированного рынка недвижимости (недвижимого имущества). Проблема важна в общетеоретической плоскости, но более актуальна в аналитико-правовом прикладном ключе для современной России, где происходят радикальные изменения во всей жизни общества. Осуществляется переход системы административных, предпринимательских и гражданских правоотношений в сфере недвижимости из тоталитарного состояния в иное - рыночно-конкурентное русло обновления своих структур, что приносит позитивные результаты в развитии недвижимости как важнейшего объекта гражданских прав. Главное - общество трансформируется для достижения социально-экономической стабильности, динамичного развития системы отношений недвижимости, включая, прежде всего, сферу триединства сущности этой системы - государственно-управленческих, предпринимательских и гражданских правоотношений.
Однако весь комплекс проблем, связанных с равновесием и устойчивым состоянием системы имущественных отношений в социально-ориентированном рынке, остается пока недостаточно изученным.
Нет специальных монографических исследований, комплексно освещающих мир правовой аналитики недвижимости и ее основания - системы регулирования управленческих, предпринимательских и гражданских правоотношений. Теоретически их осмыслить и, по возможности, ответить на злободневные вопросы публичного и частно-правового реформирования сферы недвижимости, хотя бы на их часть, представляется жизненно необходимым и важным.
Как свидетельствуют реалии рынка, характер процессов, происходящих в обществе, требует не противопоставления государственного сектора
имущества частному и публичного права - частному праву, а их взаимосочетанию, особенно в области управления недвижимостью. Актуальными являются не застоявшиеся схемы правоотношений, а их радикальные преобразования на пути все более глубокого проникновения публичного права в ткань гражданского, предпринимательского и других отраслей частного права. К тому же качественно изменяются право и управление в России, где с развитием гражданских правоотношений в сфере недвижимого имущества (правоотношения недвижимости) все более складывается паритет частных и публичных начал, особенно свойственный предпринимательскому праву.
Стержень данной работы - выявление специфики и особенностей исследуемой системы, ее адаптации к новым условиям формирования устойчивых взаимосвязей управленческих, предпринимательских и гражданских правоотношений недвижимости рыночного типа, изучение их с той степенью прагматичности и достоверности, которые позволяют оперировать этими понятиями как научным инструментом в конкретной познавательной и преобразовательной практике публично-правового и частно-правового хозяйствования.
Нельзя, однако, согласиться с теорией стихийности, полным отказом от государственного регулирования имущественных отношений недвижимости. Необходим поиск оптимальных пределов и методов управления в сочетании с гражданско-правовым и предпринимательско-правовым регулированием этих общественно значимых отношений. Ибо и частное право, и публичное право служат человеку и обществу, а нормы о праве собственности составляют комплексное правовое образование .
К сожалению, единства в понимании природы и системности форм государственно-управленческих, предпринимательских и гражданских пра-
1 См.: Гражданское право. Учебник. 2-е изд.// Отв. Ред. Е.А. Суханов. Т. 1. М., 2003. С. 485; Гражданское право России. Часть первая. Учебник // Под ред. З.И. Цибу-ленко. М., 2004. С. 302, 312; Рыженков А.Я., Черноморец А.Е. Очерки теории права собственности (прошлое и настоящее). Волгоград. 2005. С. 554-575.
воотношений в контексте социально-ориентированного рынка недвижимости в науке нет. Все это говорит о необходимости разработки научно обоснованной парадигмы правовой недвижимости и концепции развития данной, исключительно актуальной системы общественных отношений с использованием достижений правовой аналитики недвижимости, разработке которой в определенной мере посвящено настоящее исследование.
Теоретико-практический анализ целостности системы государственного управления, предпринимательско-правового и гражданско-правового регулирования отношений недвижимости, ее важной роли в установлении правовых основ единого рынка подчеркивает необходимость последовательного оформления в систему тех демократических институтов, ценностей, во имя которых развиваются социально-ориентированный рынок и связи между публично-правовыми и частно-правовыми явлениями в жизни общества. Необходимо, по существу, обеспечить качественно новый уровень связанности правом управленческих, предпринимательских и гражданских отношений недвижимости, сформировать его новую, социально-ориентированную систему. В связи с этим предпринимается попытка исследования диалектической связи между правотворчеством и фактически сложившимися управленческими, предпринимательскими и гражданскими правоотношениями в контексте социально-ориентированного рынка недвижимости как объекта изучения отраслей публичного и частного права.
Степень научной разработанности темы. Межотраслевой, комплексный характер исследования предполагает многоплановость поставленных в диссертации вопросов и необходимость обращения к нормативно-правовой и монографической литературе, освещающей различные аспекты решаемых проблем.
Современный аналитическо-правовой аспект темы опирается на труды философов, классиков правовой мысли. Речь идет о трудах Платона,
Аристотеля, Макиавелли Н., Гоббса Т., Канта И., Локка Дж., Монтескье Ш., Гегеля Г.В.Ф., Маркса К., Бердяева Н.А., Ильина И.А., Ленина В.И. и др.
С целью обеспечения комплексности исследования отражен современный опыт исследователей других стран в сфере формирования системы правовых отношений. Автор использовал теоретические положения и выводы работ М. Альберта, С.Л. Брю, СО. Доннела, П. Друкера, Г. Кунца, К.Р. Макконела, М.Х. Мескона, Р.К. Мертона, Ф. Хедоури, Д. Чайлда, Д.О. Шонесси и других ученых.
Также использованы труды ученых-юристов, экономистов, социологов по регулированию управленческих, предпринимательских и гражданских отношений, отражены результаты обобщения практики деятельности органов государственной власти и методология управления.
Проведенному анализу и полученным выводам способствовали труды ученых, исследующих проблемы теории государства и права, государственного права и управления, административного, гражданского и предпринимательского права: Т.Е. Абовой, С.С. Алексеева, А.П. Алехина, В.К. Андреева, Л.В. Андреевой, Г.В. Атаманчука, Д.Н. Бахраха, И.Л. Бачило, Е.В. Богданова, В.В. Витрянского, В.Г. Вишнякова, А.К. Голиченкова, Е.П. Гу-бина, Р.В. Енгибаряна, В.В. Ершова, И.В. Ершовой, С.Э. Жилинского, В.И. Жукова, В.В. Зайцева, А.И. Иванова, Д.А. Керимова, Ю.М. Козлова, Ю.К. Краснова, П.В. Крашенинникова, О.Е. Кутафина, Б.М. Лазарева, В.В. Лаптева, Г.В. Мальцева, Н.И. Матузова, B.C. Мельникова, Т.Н. Нешатаевой, Л.А. Новоселовой, А.В. Оболонского, Л.Л. Попова, В.А. Прокошина, Г.Ф. Ручкиной, А.Я. Рыженкова, В.Д. Сорокина, Ю.Н. Старилова, Е.А. Суханова, Ю.А. Тихомирова, B.C. Толстого, Ю.К. Толстого, А.П. Фокова, Д.А. Фурсова, В.М. Сейнароева, В.А. Слесарева, Л.И. Шевченко, А.Е. Шерстобито-ва, М.К. Юкова, В.Ф. Яковлева и др.
Вопросы имущественных отношений рассматривались и с финансовой точки зрения. Наиболее значимые в этом направлении работы Г.А. Гаджиева, Е.Ю. Грачевой, А.Д. Селюкова, Н.И. Химичевой и др.
Вместе с тем нельзя признать достаточным уровень научного рассмотрения комплекса межотраслевых проблем формирования системы рыночных правоотношений недвижимости. Отсутствует целостная теоретическая концепция развития этих отношений с позиций укрепления государственного единства и правовых основ единого рынка.
С учетом того, что проблемы обеспечения единой системы рыночных правоотношений недвижимости не получили своего решения, следует констатировать необходимость их научного осмысления и выработки теоретических подходов и практических рекомендаций. В связи с этим представленная работа является одной из первых в юридической науке, содержащей системный и межотраслевой анализ рыночных правоотношений недвижимости.
Объектом диссертационного исследования выступают общественные, главным образом, управленческие, предпринимательские и гражданские отношения, возникающие в связи с их системно-правовым обеспечением и конституционным установлением правовых основ единого социально-ориентированного рынка.
Предметом диссертационного исследования является межотраслевая система (комплекс) правовых норм, регулирующих формирование рыночных отношений недвижимости на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, методология системного анализа правовых приоритетов в развитии управленческих, предпринимательских и гражданских отношений на рынке недвижимости.
Цели и задачи диссертационного исследования состоят в раскрытии смысла, содержания и направлений развития отношений недвижимости под влиянием социального государства и рынка, и на этой основе - в ком-
плексной интерпретации ряда положений отраслей публичного и частного права.
Достижение поставленной цели осуществляется в результате научного решения комплекса исследовательских задач, отражающих логическую последовательность предпринятого анализа триединства нормативно-правового содержания категории «система рыночных правоотношений недвижимости»:
проанализировать, выявить и обобщить основные черты исторически формирующейся и развивающейся системы управленческих, предпринимательских и гражданских правоотношений недвижимости, ее функций и места в публичной и частно-правовой жизни общества;
рассмотреть сложившиеся в научной литературе представления об управленческих, предпринимательских и гражданских правоотношениях, осмыслить причины, обусловившие отсутствие научных исследований системности отношений недвижимости;
выявить основные черты формирования эффективной системы рыночных правоотношений недвижимости, их уровней и видов относительно земли, жилых и нежилых помещений, риэлторской деятельности, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
разработать собственную концепцию анализа системы рыночных правоотношений в контексте правовой аналитики недвижимости, предварительно определив связи публичного права и частного права в механизме правового регулирования системы отношений недвижимости;
дать анализ статуса участников управленческих и гражданских правоотношений, рассмотреть наиболее важные вопросы его развития с точки зрения того, как фактические отношения должны отразиться в законодательстве;
показать динамику правового регулирования управленческих, предпринимательских и гражданских отношений недвижимости через катего-
рий: власть, собственность, система государственного и муниципального управления, государственные и частные интересы, правовое стимулирование, противоречия, конфликты, оптимизация отношений недвижимости;
раскрыть правовые основания возникновения, осуществления и прекращения отношений имущественной безопасности;
проанализировать особенности процедуры и методов реализации правоотношений недвижимости;
выработать, исходя из правовой аналитики недвижимости, предложения по практическому применению элементов системы рыночных правоотношений недвижимости и предложить меры, обеспечивающие изменение их нормативно-правовой базы в условиях административной реформы.
Методологическая и теоретическая основы исследования пред
ставлены, соответственно кругу освещаемых вопросов, совокупностью ос
новных современных методов познания и описания системы общественных
явлений, отношений и процессов. Это - исследовательский инструментарий
диалектики, системного комплексного подхода, структурно-
функциональный анализ, сравнительный и социологический методы, единство конкретно-исторического и концептуального изучения явлений и процессов, а также социально-юридические методы анализа и толкования нормативных актов. Комплексный подход позволил широко применить такие его составляющие, как системно-компонентный, системно-функциональный, системно-структурный, системно-интегративный, системно-коммуникационный подходы. В значительной мере использованы методы компьютерного моделирования, межотраслевой подход в качестве инструмента анализа правовых институтов и отношений.
Применение названных методов позволило исследовать объект в целостности и всесторонности.
Источниковую базу исследования составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский, Градостроительный, Земельный, Водный
кодексы РФ, КоАП РФ, федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации и ее субъектов, правовые акты органов местного самоуправления, а также ряд международных правовых актов. В работе использованы постановления Конституционного Суда Российской Федерации, а также постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, акты других федеральных судов по вопросам отношений в сфере недвижимого имущества.
В процессе работы над диссертацией изучен и использован значительный объем научной, монографической литературы отечественных и зарубежных ученых по правовым, экономическим и социальным аспектам функционирования системы имущественных отношений на различных этапах исследования.
Эмпирическую базу диссертационного исследования отражают данные статистических сборников, материалы газетных и журнальных публикаций, программные и иные материалы органов государственной власти и местного самоуправления, посвященные проблемам правового регулирования отношений недвижимости, а также факты реальной практики их пра-вореализации.
Существенную помощь оказали социологические исследования, проведенные в составе научных коллективов, по проблемам развития системы правоотношений недвижимости России и ее регионов, личные наблюдения автора в исполнительных органах федерального и регионального уровня, в научно-педагогической деятельности, а также участие в подготовке, переподготовке и повышении квалификации руководящих работников в рассматриваемой сфере деятельности.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что впервые осуществлен межотраслевой, комплексный анализ проблем формирования и развития системы правового регулирования рыноч-
ных отношений недвижимости в условиях административного реформирования.
Проведенное исследование дало возможность сформулировать и обосновать следующие положения и выводы, обладающие научной значимостью и новизной, и выносимые на защиту:
Рассмотрена в диссертации недвижимость как определенное экономико-правовое явление, ставшее значимой частью собственности в рыночных условиях. Главные ее элементы - земля, жилые и нежилые помещения, сооружения, наиболее ценные вещи должны использоваться в интересах удовлетворения конституционных и иных прав граждан. Владение, пользование, распоряжение и управление жилыми и нежилыми помещениями, землей, другими природными ресурсами с правовых позиций анализируются как основа жизнеобеспечения, т.е. жизни и деятельности народа, как достояние граждан, независимо в какой форме собственности находится недвижимость. В диссертации впервые перенесен акцент на взаимодействие конституционных, предпринимательско-правовых, гражданско-правовых целей, задач и функций прогнозирования и программирования, на рациональность ограничений и запретов, организационную поддержку, консультирование и стимулирование в сфере права недвижимости.
Доказывается, что отношения, связанные с недвижимостью, регулируются правовыми нормами не только гражданского законодательства, но и многих других отраслей законодательства, и в то же время представляют собой недостаточно скоординированный объем норм, который целесообразно сосредоточить в одном федеральном законе - «О недвижимости». Ставится вопрос о повышении роли гражданского, предпринимательского права в обеспечении качества: а) внутрифедеральных договоров, содержащих правовые нормы об управлении объектами недвижимости, равно как и соответствующих соглашений между правительствами, губернаторами, министерствами о сотрудничестве, делегировании прав в сфере
недвижимости и расширении кредитно-управленческих соглашений; б) административно-правового регулирования государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним.
Систематизированы аргументы, в силу которых имущественные, управленческие, интеллектуальные отношения права недвижимости в условиях рынка переросли рамки институтов гражданского и административного права и поэтому трансформируются в самостоятельную сферу «право недвижимости» в рамках предпринимательского права. По такому пути развивается и будет совершенствоваться предпринимательское право, которое тесно соприкасается с налоговым, финансовым, земельным и другими отраслями права, что обогащает теорию и практику конституционного, гражданского и других базовых отраслей права. В связи с этим доказывается, что предприятие, вопреки указанию ГК РФ (ст. 132), является особым видом имущества с переменным составом элементов имущественных и неимущественных прав. Предприятие нельзя квалифицировать только как недвижимость, поскольку оно включает в себя права требования, долги, интеллектуальные права, а также земельные участки здания, сооружения и т.п. - непременный элемент юридического лица как субъекта права. Права на предприятие и сделки с ним не должны регистрироваться по федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принятие части четвертой ГК РФ дополнительно подтверждает данное положение.
Разработана теория развития имущественно-правовых отношений, включая концепцию права на недвижимость, в основе которой находится триединство элементов системы, охватывающей управленческие, предпринимательские и гражданские правоотношения при четком разграничении их публично-правового и частно-правового регулирования.
Непременным элементом этой целостности являются: системность целевых и функциональных особенностей отношений недвижимости; взаи-
мообусловленность прямых и обратных связей управляющих органов и управляемых субъектов; упорядоченность отношений недвижимости юридическими нормами. Предложенная концепция позволяет всесторонне развивать право на недвижимость в интересах личности и государства. Достоверность концепции подтверждена в результате применения новых методологических подходов к исследованию права на недвижимость в условиях административного реформирования (сокращение функций управления недвижимостью, осуществляемых госорганами; развитие саморегулируемых и оптимизация деятельности существующих организаций в сфере недвижимости; оптимизация функций управления недвижимостью по результатам осуществляемой деятельности).
Предложена и обосновывается посредством существующих взаимосвязей предпринимательских и гражданских правоотношений теория управления недвижимостью, основанная на действии комплексной отрасли законодательства о недвижимом имуществе, в которой необходимо выделяются организационно-правовая, управленческо-правовая, информационно-правовая и правоохранительная функции органов управления недвижимостью на федеральном, региональном и местном уровнях. При этом регион рассматривается как социально-экономическое единство части территории государства, построенной с учетом особенностей географического, природного, культурного факторов и наличия имущественного комплекса в формате всех видов недвижимости.
Сформулирована теоретико-практическая конструкция «права ограниченного владения земельным участком» как особого вещного права. Суть конструкции состоит в том, что собственник земельного участка, предоставляя его под строительство другому лицу, принимает на себя обязанность обеспечить возможность пользоваться участком как этому лицу, так и последующим собственникам здания, возведенного на этом земельном участке. Это право следует закрепить в федеральном законе «О недвижимости»
и модельном законе субъекта РФ "О порядке управления объектами недвижимости".
С точки зрения аналитики недвижимости целесообразно законодательно закрепить практику правового стимулирования в этой сфере как целенаправленного сознательного изменения статуса объектов правового обеспечения недвижимости под влиянием рынка недвижимости и развития права собственности на недвижимое имущество, включая оценку и налогообложение последнего, наличие у хозяйствующего субъекта определенной совокупности: прав и гарантий самостоятельного принятия решений; видов, форм и сфер хозяйственной активности на рынке недвижимости; методов осуществления и использования результатов этой деятельности.
7. Обосновывается действие на перспективу правового механизма со
вершенствования государственной регистрации права на недвижимое иму
щество и сделок с ним, а именно:
исключение дублирования функций, осуществляемых в части общеправовой государственной регистрации, инвентаризационного учета и на-логово-правовой регистрации различными государственными органами путем наделения данными функциями единой структуры - Федеральной регистрационной службы Российской Федерации и установление в главе 7 КоАП РФ соответствующих дополнительных составов административных правонарушений и ответственности за нарушение порядка регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
создание единого банка информационных данных для нужд информационного взаимодействия этих органов с налоговыми органами, местным самоуправлением, органами, производящими оценку недвижимости для целей налогообложения объектов недвижимости и др.
8. Предлагается обеспечить достижение целей повышения капитали
зации недвижимости путем широкого вовлечения ее в хозяйственный обо
рот, что невозможно без всесторонней и эквивалентной оценки объектов
недвижимости как для предпринимательско-инвестиционной деятельности, так и для налогообложения. Единый подход к ее учету и оценке, предлагаемый автором, позволит избежать противоречий в применении норм гражданского, земельного и налогового законодательства, облегчит применение всего комплекса норм о недвижимости в административно-правовой, финансовой, судебной и иной правовоприменительной практике.
9. Обоснованы и реализованы (частично) на различных этапах исследования рекомендации автора уполномоченным органам исполнительной власти субъектов РФ принять ряд нормативно-правовых актов, а именно, положений: а) о комиссии по вопросам распоряжения недвижимым имуществом; б) о порядке и условиях страхования государственного имущества; в) об утверждении примерных форм уставов государственных унитарных предприятий и государственных учреждений; г) о порядке проведения торгов на право заключения договоров на передачу имущества во временное владение, пользование и распоряжение; д) о порядке использования средств, полученных от аренды нежилых помещений; е) об организации содержания и эксплуатации объектов нежилого фонда, находящегося в государственной казне, и др.
Научная и практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что представленные выводы и сформулированные на их основе предложения могут обеспечить повышение теоретико-практического уровня развития системы правового регулирования в контексте социально-ориентированного рынка недвижимости и административного реформирования, способствовать внедрению научно обоснованной парадигмы правовой инноватики недвижимости, реализации целостной концепции повышения эффективности системы управленческих, предпринимательских и гражданских правоотношений в сфере недвижимого имущества.
Сформулированные в диссертации выводы и предложения помогут создать определенную теоретико-методологическую базу нормотворческой деятельности субъектов отношений недвижимости; нового законодательства и совершенствования действующего в сфере недвижимого имущества; создания организационно-правовых форм управленческой, предпри-нимательско-правовой и гражданско-правовой деятельности, направленных на ликвидацию излишних звеньев в государственном аппарате.
Результаты исследования могут быть использованы в дальнейших научных разработках данной проблемы, в учебном процессе, а также при подготовке управленческих кадров, работников органов юстиции и арбитраж-но-судебной системы.
Апробация результатов исследования. Диссертация, публикации, научные доклады соискателя обсуждены и одобрены на кафедре гражданского права Российской академии правосудия, на кафедрах юридического факультета Курского государственного технического университета. Получены позитивные отзывы на монографические работы.
Основные теоретические выводы и положения диссертационного исследования нашли отражение в докладах, сделанных на международных, всероссийских, межрегиональных конференциях, семинарах и "круглых столах". Ряд теоретико-прикладных материалов по теме диссертации опубликован в сборниках научных трудов Российской академии государственной службы при Президенте РФ, Национального института бизнеса и в центральных журналах.
Концептуальные положения диссертации, а также практические рекомендации в области формирования системы рыночных правоотношений недвижимости, изложенные автором, приняты во внимание (на законодательном уровне), в частности внесены изменения в Гражданский, Лесной и Водный кодексы, в федеральные законы «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Работая в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Курской области, заведующим кафедрой гражданского права и деканом юридического факультета Курского государственного технического университета, сотрудничая с рядом корпоративных и независимых информационно-аналитических служб, соискатель занимался деятельностью по апробации инновационных подходов к проблемам трансформации отношений недвижимости и ее составляющих, разработкой и реализацией технологий, обеспечивающих управленческую и народнохозяйственную стабилизацию в России. Кроме того, автор участвует в создании методических пособий и рекомендаций для управленческих кадров, занятых в сферах недвижимости, предпринимательства и реализации административной реформы.
Основные идеи, методики, результаты проведенных исследований в наиболее концентрированном виде изложены в монографиях и научных статьях, посвященных формированию системы рыночных правоотношений переходного этапа. Теоретические положения диссертации апробировались в процессе чтения автором лекций для аспирантов, студентов и слушателей Курского государственного технического университета, Курского филиала Орловской региональной академии государственной службы, Курского филиала Российского государственного социального университета и др.
Основные теоретические предложения и выводы диссертационного исследования получили отражение в публикациях автора.
Структура диссертационного исследования обусловлена целями и задачами диссертации, отражает ее логику и состоит из трех разделов, включающих в себя семь глав, разделенных, в свою очередь, на двадцать параграфов; заключения; списка использованных нормативных правовых актов и научной литературы.
Методология правового анализа регулирования социально-ориентированного рынка недвижимости
Регулирование общественных отношений недвижимости представляет собой одну из социальных функций права и государства. Отсюда вытекает значение, которое приобретает тот механизм, с помощью которого анализируются пути достижения социальной цели права и государства на федеральном, региональном и муниципальном уровнях1. Речь идет о механизме анализа такой юридической конструкции, которая охватывает управленческие, гражданские и предпринимательские правоотношения в контексте социально-ориентированного рынка недвижимости.
С точки зрения правовой аналитики недвижимости как науки о правовом анализе отношений недвижимости понятие данного механизма позволяет обобщить все воздействующие на эту систему факторы, расставить их по своим местам, увидеть те основные функции, которые выполняют прежде всего юридические, социальные, психологические и другие факторы в процессе правового регулирования, т.е. в процессе выполнения правом своих функций в сфере недвижимости. Именно с помощью правовой аналитики недвижимости можно понять процесс трансформации правовых принципов и норм в поведение (правомерное и противоправное), возникновение законности и правопорядка или правового нигилизма. Все это позволяет обосновать необходимость совершенствования правового регулирования имущественных отношений, повышения эффективности и качества реализации права, уровня юридической культуры населения и профессионализма работников предпринимательских и управленческих органов. Категория «правовая аналитика недвижимости» является емкой и многогранной, допускающей разные подходы и позволяющей рассматривать недвижимость в различных аспектах.
Принято считать, например, что механизм анализа государственно-правового регулирования отношений собственности состоит из двух основных полярных элементов. Во-первых, это - способы воздействия: дозволения и запреты, а также позитивное обязывание (активная сторона). Во-вторых, это - способы реализации, которые проявляются в фактическом поведении людей, в совершении действий или в воздержании от действий (результативная сторона). Между названными способами признается наличие промежуточных звеньев - правосубъектности, юридических фактов, правоотношений, представляющих собой последовательные стадии перевода правовых предписаний в упорядоченность общественных отношений1. Упускаются из виду нормы права, акты реализации права и другие правовые средства. Дозволения и запреты, а также обязывания представляют собой наиболее глубинный слой рассматриваемой юридической конструкции и содержатся в нормах права. К тому же они пронизывают и приводят в действие все звенья правовой аналитики недвижимости: правоотношения, правоприменение, акты реализации права, во многом предопределяя их содержание и особенности.
С точки зрения правовой аналитики действие настоящей юридической концепции и ее механизма включает ряд последовательных стадий. Среди них одно из первых мест занимает стадия формирования и общего действия юридических норм, которая предполагает тесную взаимосвязь теории государства и права, регионального права и системно-регионального анализа отношений недвижимости, зависимость последнего от предыдущих институтов или, точнее, единство и взаимосвязь права, государства и субъектов РФ при формировании системы управленческих, гражданских и предпринимательских правоотношений недвижимости. Затем идет стадия возникновения, на основе юридических фактов, конкретных прав, обязанностей, правоотношений как индивидуализированной меры поведения субъектов отношений недвижимости. В жизни нередко этой стадии предшествует факультативная стадия - применение права, без которой правоотношения возникнуть не могут. Она имеет место, если возникает правовая патология в форме спора о праве или правонарушениях, а также, если осуществляется оперативно-исполнительная, государственно-властная организующая деятельность.
Развитие права на недвижимость: системность оснований, учет особенностей предпринимательской деятельности и гражданского оборота
Рыночная экономика предъявляет определенные, и притом весьма жесткие, требования к характеру действующих в ее рамках субъектов имущественных отношений. Поэтому необходимы принципиальные изменения в мотивации, воздействующие на поведение участников предпринимательского и всего управленческого процесса в сфере недвижимости1.
Представляется, что для исследования вопроса об управленческо-правовой сущности хозяйствующих субъектов здесь полезно обращение к истории развития соответствующего законодательства. Все это связано и с юриспруденцией, то есть правовым решением вопроса о содержании функций государственного и муниципального управления недвижимостью, и с взглядами экономистов на происходящие процессы трансформации хозяйствующих субъектов.
Пути, по которым происходило формирование новых приватизированных предприятий в Российской Федерации на начальном этапе рыночной трансформации, были самыми различными: аренда, частичное реформирование государственных предприятий, создание условий для самостоятельного возникновения частных и муниципальных предприятий, приватизация государственных предприятий.
Аренда представляла собой одну из попыток сделать государственные предприятия в большей степени независимыми и улучшить мотивацию труда для рабочих. Она была введена Основами законодательства СССР об аренде 1989 г. Данным законом государство пыталось внедрить в практику хозяйствования аренду трудовым коллективом своего государственного предприятия, что относит данную форму воздействия на экономику к сфере частного права. Нетрудно найти здесь черты самоуправленческого социализма югославского варианта. Такой модели соответствует негибкость движения рабочей силы, так как принятие и увольнение каждого отдельного работника становится по сути дела посвящением во владельцы и наоборот. Помимо прочего сопутствуют также невозможность перелива капиталов, склонность к текущему потреблению в ущерб долгосрочным инвестициям1.
Российскими законами о предприятиях допускалось создание в сфере хозяйственных отношений разнообразных ассоциаций, концернов и корпораций. В настоящее время государство и местное самоуправление обладают совокупностью предприятий, называемых унитарными. Особенности государственного управления ими, а также специфика их правового положения в экономике региона позволяют говорить о том, что в данном случае имеется сходство с механизмом государственного управления плановой экономикой. Ведь современные государственные предприятия - это сложные обра-зования, включающие в себя два начала: рыночное и административное . К сожалению, нет достоверных сведений о том, насколько эффективны государственные (унитарные) предприятия в экономическом обороте. Но в литературе отмечается, что в их деятельности слабо проявляются общественные приоритеты, зато ими создается немалая брешь в государственном бюджете, ибо многие госпредприятия работают в убыток1.
Невозможность успешного функционирования рынка на основе только государственных предприятий доказана, да и немногочисленность унитарных предприятий подчеркивает это обстоятельство. Скорее они своим существованием подчеркивают произошедшие изменения в статусе основной массы коммерческих организаций, поскольку направлены не столько на получение прибыли, сколько на достижение определенных государственных целей (статья 113 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Эти цели по своей природе не могут быть частными, они формируются на основе потребностей общественного развития. В такое представление о методах управления государственным сектором экономики региона вписывается постановление Правительства от 6 октября 1994 г. «О порядке планирования и финансирования деятельности казенных заводов», предложившее применение к ним режима директивного планирования. Только в этом значении государственное предприятие достаточно органично может вписываться в рыночную экономику.
Основным проявлением деятельности государства по созданию новых хозяйственных форм является рыночная трансформация основной части государственного сектора экономики, а также стимулирование экономической активности снизу, в регионах и муниципальных образованиях. В решении вопросов приватизации основную роль играет властное воздействие, поэтому те отношения в процессе приватизации, которые складываются не в рамках договоров, следует считать управленческими.
Правоведение и аналитика недвижимости: проблемы упорядочения нормативности, правосубъектности в рыночных отношениях недвижимости
В системе правовой аналитики недвижимости значительное место занимают имущественное правоведение - наука об имущественном праве, категория, действующая в сфере юридико-общественных отношений недвижимости правообеспечения рынка недвижимости, связанная с организующим воздействием права и государства на поведение субъектов рыночных отношений и преследующая цели сознательной деятельности их субъектов путем объединения, координации совершаемых действий на основе права1. В то же время управление - категория властного характера, предполагающая подчинение участников этих правоотношений единой воле. Власть - категория, которая, с одной стороны, используется в отношении людей, а с другой - самими людьми, их волей.
Задачи и функции правового регулирования процессов развития рынка недвижимости реализуются не механически, а сознательно, путем выработки имущественно-правовых функций, норм, иных средств. Так, особенностью имущественно-правовых норм является то, что субъекты данного вида отношений осуществляют задачи регулирования процессов стабилизации рынка недвижимости как общественно необходимой категории в масштабе всего государства и общества1.
Конечно, исследование государственно-правовых и гражданско-правовых отношений здесь не ограничено только сферой распорядительной деятельности от имени государства. При разработке правовых норм реализации имущественной политики государства должны учитываться не одни лишь количественные различия в уровне социально-экономического развития, но и основные факторы, обусловившие индивидуальные правовые отношения равноправных субъектов.
Среди методологических оснований анализа многообразия имущественно-правовых отношений как фундамента имущественного правоведения следует рассмотреть функционально-правовую основу, отражающую высокую степень социальности, государственности и муниципальности в этих отношениях. Речь идет об основе, которая создает возможность как для наиболее эффективного удовлетворения потребностей участников рынка недвижимости, так и для внутривидовой регуляции в двусторонних и многосторонних, общих и конкретных, абсолютных и относительных правоотношениях.
Самой природой имущественно-правовых отношений запрограммировано достижение в поведении их субъектов конкретных результатов. Очевидно, что таковыми являются зрелые, сложившиеся урегулированные правом отношения в данной сфере. Однако по мере усложнения имущественных правоотношений как формы общественных отношений, в силу обострения потребности в стабильности и устойчивости социально-экономического развития страны, волевой и принудительно-силовой способ формирования этих отношений уступает место договорному, когда благо предоставляется в обмен на благо. Подобная ситуация раскрывается только при функциональном, многофакторном анализе жизнедеятельности субъектов имущественных правоотношений.
Функциональным свойством правоотношений, например, в предпринимательской сфере, становится отражение сознательного, целенаправленного и стабильного характера экономических потребностей. Поскольку указанные потребности на разных этапах развития настоящей сферы неодинаковы, то и содержание функции упорядочения нормативности различно в регулируемых отношениях.
Необходимость удовлетворения имущественных потребностей дает возможность наполнения адекватным содержанием государственных и муниципальных функций и наиболее совершенным нормативным регулированием отношений недвижимости. Вместе с тем возможно несоответствие содержания данных правоотношений экономическим и иным функциям государства, регионов, муниципальных образований.
Среди важнейших целей, функций и норм, достигаемых в государственно-имущественных отношениях, надо отметить воздействие на такие внешние и внутренние факторы, как мотивации ради достижения максимальной эффективности и мотивированности поведения участников рынка недвижимости.
Это же обстоятельство обусловливает возможность систематизации (не исключается кодификация) законодательства о недвижимости, так как нередко различными правовыми актами закрепляются порой противоречащие друг другу принципы и функции имущественной политики государства.
Имущественно-правовой подход к объекту, субъекту, их функциям предопределил стремление выработать адекватный институциональный инструментарий, необходимый для детального анализа исследуемых явлений. А именно: каковы решающие направления, на которых нужно обеспечивать обществу необходимый в современном мире динамизм имущественно 153
правового регулирования государственных и муниципальных отношений недвижимости, как раскрывать наиболее существенные из них, такие как организация осуществления предпринимательской деятельности, правовое обеспечение ее отдельных субъектов, социальные гарантии и правовой режим хозяйствующих субъектов, правовые основы обеспечения качества товаров (работ, услуг), эффективного использования собственности и др.1 В этой связи заслуживают внимания следующие функции имущественно-правового стимулирования государственных и муниципальных отношений: организационно-правовая, властно-правовая, информационно-правовая, законодательная и правоохранительная.
