Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА I. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ИПОТЕКИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 13
1.1. Понятие, субъекты, объекты, предмет ипотеки 13
1.2. История становления ипотеки и эволюция законодательства об ипотеке в России: историко-правовой анализ 44
1.3. Юридическая природа права залога 59
1.4. Краткий обзор законодательства об ипотеке и опыт ипотечного кредитования в иностранных государствах 74
ГЛАВА II. РЕАЛИЗАЦИЯ НОРМ ПРАВА, РЕГУЛИРУЮЩИХ ИПОТЕКУ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 88
2.1. Правовой механизм осуществления ипотеки в Российской Федерации 88
2.2. Права, обязанности и ответственность сторон по договору ипотеки. Обращение взыскания на предмет ипотеки 109
2.3. Основные направления совершенствования правового регулирования ипотеки в Российской Федерации 139
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 145
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
- Понятие, субъекты, объекты, предмет ипотеки
- История становления ипотеки и эволюция законодательства об ипотеке в России: историко-правовой анализ
- Правовой механизм осуществления ипотеки в Российской Федерации
Введение к работе
Институт залога недвижимости (ипотеки) является одним из древнейших в гражданском праве европейских государств. Он был известен еще в римском праве, но особенное значение во всем мире он приобрел в XX веке в странах с развитой рыночной экономикой.
Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.
Вместе с тем необходимо заметить, что в России существуют значительные трудности экономического и правового характера, препятствующие быстрому развитию ипотеки. Высокий уровень инфляции до последнего времени не способствовал вложению денег предпринимателями в долгосрочные проекты. Выдача кредитов на длительные сроки было достаточно невыгодным делом, банки предпочитали зарабатывать деньги на рынке краткосрочных обязательств. Не только банки, но и потенциальные заемщики не были уверены в завтрашнем дне и в возможности погашения полученного кредита. Если сегодня заемщик имеет стабильный доход и рассчитывается по кредиту, то завтра он может его лишиться. Процентные ставки по кредитам в иностранной валюте долгое время держались на уровне 15-30% годовых, а по рублевым кредитам
4 превышали 200% отметку1. При этом срок предоставления кредитов по общему правилу не превышал пяти лет. Абсолютное большинство населения не могло позволить себе взять кредит на таких условиях. В связи с этим ипотечное кредитование было делом невыгодным и крайне неразвитым. В последнее время происходят существенные изменения. Рынок краткосрочных денежных средств уже не приносит столь высоких доходов, и банки вынуждены вкладывать деньги в пусть не приносящие быстрого обогащения, но более стабильные долгосрочные проекты. Изменение налогового законодательства позволило увеличить легальный доход граждан, которые неофициально получали денежные средства, достаточные для приобретения недвижимого имущества, однако не желали (а часто и не имели возможности) декларировать свои реальные доходы. Однако именно наличие высоких легальных доходов является важным условием для выдачи ипотечного кредита. Несмотря на обеспечение обязательств по возврату денежных средств ипотекой, банки предоставляют кредиты только тем гражданам, которые имеют такой доход. Если банки не могут проверить реальные доходы граждан, владеющих недвижимостью, то эти граждане не могут претендовать на получение кредитов. В настоящее время ситуация медленно, но все же изменяется к лучшему. Таким образом создаются более комфортные условия для развития жилищного ипотечного кредитования.
Помимо экономических трудностей, которые испытывает Россия, следует отметить и несовершенство законодательства об ипотеке, которое, в основном, состоит из Гражданского кодекса РФ и Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"3. Важное место в становлении ипотечного кредитования занимает Постановление Правительства РФ № 28 "О мерах по
1 См: Телеграмма ЦБР № 115-94 от 28.04.1994; Телеграмма ЦБР № 121-94 от 16.05.1994;
Телеграмма ЦБР № 3-95 от 05.01.1995.
2 Гражданский кодекс Российской Федерации, части 1-3 (далее "ГК РФ") - М.:
Издательство Норма, 2002.
3 Федеральный Закон № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 - СЗ
РФ № 29 от 28.07.1998, ст. 3400 (далее "ФЗ "Об ипотеке").
5 развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации". Существуют также нормативные акты субъектов Федерации, в числе которых необходимо отметить Закон Санкт-Петербурга № 7-2 "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге" от 01.02.1999, Закон г. Москвы № 11 "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве" от 31.03.1999, и ряд иных нормативных актов. Вопросы государственной регистрации ипотеки урегулированы в Федеральном Законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Названные законы, хотя и представляют собой шаг вперед в регулировании жилищной ипотеки, обладают существенными недостатками. Содержащиеся в них нормы достаточно противоречивы, особенно это касается возможности залога недвижимости без одновременного залога земельного участка, прав и обязанностей должника, не являющегося залогодержателем, возможности выселения недобросовестного должника из заложенного жилого помещения. Существуют также противоречия между федеральным и региональным законодательством. Имеются и другие недостатки в правовом регулировании, препятствующие развитию залога жилой недвижимости, например сложность и длительность процедуры регистрации ипотеки.
В связи с этим в настоящее время существует необходимость в анализе нормативно-правовых актов об ипотеке и смежных с ней отраслях, и выработке научно обоснованных рекомендаций по совершенствованию законодательства. Проводимые в последнее время научно-теоретические исследования не до конца решают возникающие проблемы. Совокупность указанных факторов обусловила выбор автором темы настоящей диссертационной работы.
Предметом исследования является ипотечное законодательство в России, тенденции и перспективы его развития; особенности государственно-правового регулирования ипотеки и выявление важных проблем в механизме
осуществления ипотечного кредитования в России. Исследование посвящено
изучению юридической природы ипотеки, в особенности жилищной ипотеки,
а также практическим вопросам правового регулирования жилищной
ипотеки по современному российскому законодательству. В работе
освещаются общие вопросы залогового права, проблемы жилищной ипотеки,
а также правоприменительная практика. В исследовании не затрагиваются
проблемы морского залога, а также залога иного имущества, функционально
приравненного к недвижимому, т.к. данный вид ипотеки представляет собой
специальную область, которая, по моему убеждению, должна составить
предмет отдельного исследования. Вопросы обращения взыскания и
реализации предмета ипотеки освещены в том объеме, в котором они
затронуты непосредственно в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)",
вопросы, регулируемые нормами гражданско-процессуального и
арбитражно-процессуального права в настоящем исследовании практически не исследуются. В то же время исследованные в настоящей диссертации вопросы составляют, в основном, предмет регулирования гражданского материального права.
Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие между кредитором-залогодержателем и залогодателем, а также должником, не являющимся залогодателем, в процессе осуществления ими прав и обязанностей, вытекающих из ипотечного правоотношения.
Целью настоящего исследования является анализ существующих нормативно-правовых актов об ипотеке, критическое осмысление этих актов и их оценка, выработка научно-обоснованных рекомендаций по совершенствованию законодательства. Исследование посвящено изучению юридической природы ипотеки, в особенности жилищной ипотеки, а также практическим вопросам правового регулирования жилищной ипотеки в современном российском праве.
7 Исходя из актуальности темы, недостаточности уровня научной разработанности по ряду важных аспектов ипотеки и для достижения поставленной цели определены основные задачи:
Проанализировать существующие в правовой науке теоретические представления и положения об ипотеке (залоге недвижимости);
исследовать эволюцию ипотечного законодательства и дать сравнительно-правовой анализ законодательства в Российской Федерации и ряде зарубежных стран;
проанализировать сложившиеся в мировой практике жилищного кредитования "ипотечные схемы" и провести сравнительно-правовой анализ "ипотечных схем", разработанных и внедренных на территории Российской Федерации;
выявить проблемы, возникающие при подготовке, заключении, государственной регистрации, исполнении договора жилищной ипотеки и предложить рекомендации по решению данных проблем;
подробно изучить субъектный состав ипотечного правоотношения, а также права и обязанности сторон, возникающие в процессе исполнения ими договора ипотеки;
сформулировать предложения по совершенствованию законодательства об ипотеке, предложить рекомендации по внесению изменений и дополнений в действующее законодательство.
Методологическую основу исследования составляют общенаучные и
специальные методы: диалектический, сравнительно-правовой,
статистический, формально-логический, технико-юридический и другие способы научного познания. В работе сравнивается регулирование ипотеки по законодательству Германии, Франции, анализируются положения проекта Гражданского Уложения Российской Империи, основные представления о
8 залоге по римскому праву. В работе нашли применение такие логические приемы познания, как анализ, синтез, гипотеза, индукция, дедукция и другие. Институт ипотеки освещается в работе комплексно в тесной взаимосвязи с другими правовыми институтами, прежде всего с институтом права собственности. Ипотека исследуется как развивающийся институт, который в разные исторические периоды имеет свои особенности.
Степень научной разработанности темы диссертационного исследования. Проблема правового регулирования ипотеки в последнее десятилетие широко обсуждается в юридической научной литературе и привлекает к себе все более пристальное внимание ученых, практиков и предпринимателей. Издаются монографии, научно-практические работы, публицистические статьи в периодических изданиях, в которых анализируются различные проблемы правового регулирования ипотеки жилья и жилищного ипотечного кредитования. Эти исследования во многом восполняют пробел, образовавшийся в отечественной юридической науке в советский период, когда вопросы ипотеки практически не подвергались научному исследованию.
Теоретическую базу диссертационной работы составили труды
выдающихся русских цивилистов дореволюционной России, в частности:
К.Н.Анненкова, М.Ф.Владимирского-Буданова, Л.В.Гантовера,
А.С.Звоницкого, Л.А.Кассо, Д.И.Мейера, К.П.Победоносцева,
И.А.Покровского, А.Л.Фрейтаг-Лоринговена, В.М.Хвостова,
Г.Ф.Шершеневича, которые уделяли много внимания теоретическим основам залога.
Кроме того, рассмотрение теоретико-правовых проблем ипотеки,
современного состояния жилищного ипотечного кредитования и актуальных
проблем действующего законодательства осуществлялось на основе
исследований ученых правоведов, специалистов в области теории и истории
права и государства: С.С.Алексеева, С.Н.Бабурина, М.В.Баглая,
О.Е.Кутафина, В.Г.Коломацкого, В.В.Лазарева, Е.А.Лукашевой,
9 М.Н.Марченко, Г.В.Мальцева, В.С.Нерсесянца, В.А.Туманова, Т.М.Шамбы, А.И.Экимова и др.
В работе проанализированы труды видных современных ученых-
цивилистов: В.А.Безбах, М.И.Брагинского, А.В.Бровкина, Ю.Е.Булатецкого,
В.В.Витрянского, Б.М.Гонгало, В.А.Егиазарова, С.Э.Жилинского,
Н.И.Косяковой, Л.А.Новоселовой, Т.Н.Нешатаевой, И.Б.Новицкого,
Б.И.Пугинского, Е.А.Суханова, Ю.К.Толстого, Б.М.Сейнароева,
З.М.Фаткудинова, А.Е.Шерстобитова, Д.Ю.Шестакова, В.Ф.Яковлева и др.
Автором были изучены работы М.В. Власова, В. Д. Ларичева, В.К.Райхера, И.А. Сиротиной, А.Н. Ужегова.
Проведенный анализ вышеназванных источников, а также практический опыт диссертанта позволяют сделать вывод о необходимости дальнейшего исследования проблем правового регулирования жилищной ипотеки в Российской Федерации с целью выявления основных направлений совершенствования законодательства об ипотеке, определения основных методов и направлений государственной поддержки данного вида предпринимательской деятельности.
В исследовании всесторонне проанализированы положения Федерального Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", выявлены его недостатки и предложены конкретные рекомендации по их исправлению, а также по совершенствованию законодательства об ипотеке, включая, помимо самого ФЗ "Об ипотеке", Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РСФСР, Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"4, а также связанные с ними подзаконные нормативные акты. В работе использованы материалы из практики арбитражных судов РФ, постановления Пленумов Верховного Суда
Федеральный закон № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. от 05.03.2001, 12.04.2001, 11.04.2002) от 21.07.1997. -СЗ РФ № 30 от 28.07.1997, ст.3594 (далее - Закон "О государственной регистрации").
10 РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ по вопросам залога как движимого, так и недвижимого имущества.
Практическая значимость содержащихся в диссертации выводов и рекомендаций, раскрывающих юридическое содержание положений, выносимых на защиту, состоит в том, что они направлены на дальнейшее совершенствование российского законодательства об ипотеке. Материалы диссертации могут быть использованы в научных исследованиях, в преподавании гражданского и предпринимательского права, а также ряда иных правовых и экономических дисциплин для студентов вузов.
Полученные результаты могут быть использованы специалистами в
сфере гражданского предпринимательского, коммерческого права,
экономистами различных профилей.
Апробация результатов исследования. Сформулированные в представленной диссертации выводы, предложения и рекомендации обсуждены и одобрены на заседании кафедры гражданского права юридического факультета Российского государственного торгово-экономического университета, а также изложены в докладах и выступлениях на межвузовских научных конференциях.
На защиту выносятся следующие положения:
1. В целях уменьшения риска кредитора-залогодержателя и легализации сложившейся практики заключения договоров ипотеки, предложена новая редакция п. 1 ст. 7 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)": "На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Если федеральным законом не установлено иное, согласие физических лиц, являющихся собственниками имущества, должно быть нотариально удостоверено, согласие юридических лиц дается в простой письменной форме".
2. Обоснована необходимость отмены нотариального удостоверения договора ипотеки, предусмотренного ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и п. 2. ст. 339 ГК РФ, и внесения соответствующих изменений в законы и подзаконные нормативные акты, устанавливающие необходимость такого удостоверения.
3. Обоснована необходимость привидения норм ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регулирующих государственную регистрацию ипотеки, в соответствие с нормами главы IV ФЗ "об ипотеке (залоге недвижимости)". В частности должны быть унифицированы нормы, регулирующие основания и сроки приостановления государственной регистрации при установлении фактов, дающих основания для такого приостановления, а также полномочия регистратора в отношении возможности осуществления запросов документов и дополнительных сведений от заявителя. Внесение изменений в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" позволит избежать коллизии законов и упорядочить процедуру государственной регистрации ипотеки.
Предложена новая редакция п. 1 ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", отменяющая обязательный залог жилого дома или квартиры, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность заемщика, и предусматривающая возможность предоставления в качестве средства обеспечения обязательства иного недвижимого имущества заемщика либо третьего лица.
Обосновано положение о необходимости законодательного закрепления прав заемщика, не являющегося залогодателем, проверять заложенное имущество, как по документам, так и фактически, а также осуществлять защиту заложенного имущества, в том числе путем предъявления виндикационного иска от имени залогодателя и без специальной доверенности.
6. Обоснована необходимость внесения изменений в ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и изложения п. 1 указанной статьи в следующей редакции: "Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества, являются основанием для выселения залогодателя и совместно проживающих с ним членов его семьи при условии предоставления таким лицам жилой площади из фонда жилья для временного поселения граждан в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством. В случае достижения согласия между лицом, приобретшим бывший предметом ипотеки жилой дом или квартиру в результате его реализации, и бывшим залогодателем, может быть заключен договор найма указанного жилого помещения в порядке, предусмотренным Гражданским кодексом РФ".
Структура работы. Объем и структура диссертационного исследования определяются его целями и задачами и включают введение, две главы, состоящие из семи параграфов, в том числе параграфа, целиком посвященного вопросам совершенствования законодательства об ипотеке, заключения и списка использованной литературы
Понятие, субъекты, объекты, предмет ипотеки
Залог известен со времен Римской Империи, право которой относило его к разряду прав на чужие вещи (jura in re aliena)5. Залог изначально служил способом обеспечения обязательств, предоставляя залогодержателю право в случае неисполнения их должником получить удовлетворение путем перевода в свою собственность заложенного имущества. В настоящее время в российском праве под залогом понимается такой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор - залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законом. Указанное определение дано в ст. 334 ГК РФ, а также в ст. 1 Закона РФ "О залоге"6 (в настоящее время действует в части, не противоречащей ГК РФ и ФЗ "Об ипотеке").
Залог охватывает вещи, их принадлежности, неотделимые плоды, если иное не предусмотрено законом или договором. Отделимые плоды включаются в предмет залога в случаях и пределах, обусловленных законом или договором. Залог также может быть распространен на имущество, которое может стать собственностью залогодателя в будущем (п. 6 ст. 340 ГК РФ).
В соответствии со ст. 336 ГК РФ можно заложить любое имущество, за исключением вещей, изъятых из оборота. Вышеприведенное положение было введено в российское гражданское право только Гражданским кодексом 1995 года, ранее допускался только залог имущества, принадлежащего гражданам на праве личной собственности . Таким образом, новый ГК РФ впервые предоставил участникам товарооборота возможность предоставить в залог основные средства производства, недвижимое имущество и предприятия, а также установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой. Кроме того, Кодекс утвердил общие положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, а также установил основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Указанные нововведения позволили существенно расширить сферу применения залога, а также вызвали необходимость изменения всего гражданского законодательства РФ, особенно в части, касающейся отношений собственности.
Исходя из смысла п. 2 ст. 334 ГК РФ, ипотека является одним из видов залога и представляет собой исключительно залог недвижимого имущества (понятие "недвижимое имущество" содержится в п. 1 ст. 130 ГК РФ). В соответствии с указанной статьей по договору об ипотеке одна сторона -залогодержатель вправе получить удовлетворение своих требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя за изъятиями, установленными федеральным законом. Данная правовая норма фактически дублируется в п.1 ст. 1 ФЗ "Об ипотеке".
Для начала рассмотрим, что же может являться объектом договора залога недвижимого имущества.
Как уже отмечалось ранее, ипотека - сравнительно новый правовой институт в постсоветской России. Понятие "ипотека" впервые в постсоветской истории было введено в Законе о залоге и признавало таковой залог недвижимости, непосредственно связанной с земельным участком, одновременно с земельным участком или правом пользования им. Введенное ГК РФ, а вслед за ним и ФЗ "Об ипотеке" новое понятие "ипотека" имеет более широкое содержание по сравнению с Законом "О залоге" и включает залог всех видов недвижимого имущества, в том числе земельных участков, залог морских и воздушных судов, судов внутреннего водного плавания, космических объектов. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, недвижимым имуществом признается предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ). Закон "О залоге" допускал залог морских и воздушных судов и космических объектов, однако не называл подобный залог ипотекой, что существенно противоречило международному законодательству, давно признавшему залог морских судов ипотекой8. Однако такое определение ипотеки в целом соответствовало мнению дореволюционных ученых-цивилистов, в частности К.П. Победоносцева, писавшего, что "недвижимые по природе суть те, которые состоят в органической или механической связи с землею, так что, теряя эту связь, теряют и свое первоначальное значение"9.
Гражданский кодекс оставил перечень недвижимого имущества открытым, в связи с чем он может быть изменен и дополнен иными видами имущества. Так, в соответствии со ст. 1 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" недвижимым имуществом признаются кондоминиумы.
Существенным новшеством Гражданского кодекса стало то, что ГК РФ впервые признал залог квартиры ипотекой, т.к. в соответствии с Законом о залоге, залог квартиры ипотекой не являлся.
Таким образом, можно заметить, что ГК РФ, а вслед за ним и иные нормативные акты РФ, выделяют два вида недвижимого имущества -имущество, прочно связанное с землей, (то есть собственно "недвижимое" имущество) и имущество, признаваемое недвижимым и подлежащее государственной регистрации в качестве такового. И если относительно признания объектов, неразрывно связанных с землей, у правоведов нет никаких разногласий, то возможность признания иного имущества "недвижимым" в силу необходимости, подвергается критике. Некоторые правоведы считают формулировку ст. 130 ГК РФ неудачной, отмечая, что таким образом "можно отнести к недвижимости чуть ли не любое имущество"1 . Нельзя не согласиться с подобным мнением.
История становления ипотеки и эволюция законодательства об ипотеке в России: историко-правовой анализ
Как гражданско-правовой институт, залог имеет достаточно длительную историю развития. Не меняя своей сущности как средства обеспечения обязательств по возврату предоставленных денежных средств, он на протяжении веков значительно изменял свои элементы.
Изучая древнее законодательство, в частности индийские Законы Ману (Манудхармшастры)47, можно сделать вывод, что уже во II веке до нашей эры залог был достаточно распространен в Индии и являлся одним из восемнадцати оснований для разбирательства в суде.
Залог был распространен и в Древней Греции, где был введен в 594 г. до н. э. архонтом Солоном. Именно в Греции впервые появился термин "ипотека" (Hypotheca), что в переводе означает "подставка, подпорка", т. к. установление такой "подставки" на границе участка означало, что данный земельный участок и находящееся на нем имущество является обеспечением займа на определенную сумму. Позднее, уже в римском праве, слово Hypotheca стало синонимом любого залога48.
Однако наибольшее развитие в Древнем мире залог получил в праве Римской Империи, которое внесло много существенных новелл в залоговые правоотношения и во многом сформировало представление о залоге в том виде, в котором он известен сейчас.
В римском праве право залога изначально относилось к праву на чужие вещи (jura in re aliena), причем на разных этапах развития существовали три разновидности залога49:
фидуция (Fiducia cum creditore);
пигнус или ручной заклад (Pignus);
ипотека (Hypotheca).
Наиболее ранней формой залога являлась фидуция (доверие, твердая уверенность50), в соответствии с которой предмет залога сразу после заключения договора переходил в собственность кредитора, который в случае неисполнения должником основного обязательства оставлял его за собой. Если же залогодатель надлежащим образом исполнял обязательство, то кредитор должен был возвратить имущество должнику. Необходимо отметить, что "доверие" в этом случае оказывалось должником кредитору, а не наоборот, ибо должник отдавал свое имущество не будучи уверенным, что сможет получить его обратно. Нетрудно заметить, что в указанной сделке полностью гарантировались права кредитора, а положение должника было крайне невыгодным, ибо кредитор становился собственником заложенной вещи и имел возможность распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе отчуждать вещь третьим лицам. Кредитор мог невозвратить вещь залогодателю, но в таком случае он был обязан компенсировать ее стоимость последнему, кроме того, сверх материального возмещения невозвращение предмета залога "навлекало на кредитора бесчестие моральное - (infamina)". Фактически фидуция являлась продажей вещи с правом ее последующего выкупа. Позднее, несомненно на основе римского права, в древнегерманском праве сходная сделка получила название "Kauf auf Wiederkauf (покупка с правом продающего на обратную покупку проданной вещи51).
Дальнейшее развитие отношений привело к возникновению залогового обеспечения, получившего в римском праве название pignus (ручательство, доказательство52) - (в германском праве - "altere Satzung"). При пигнусе залогодатель передавал залогодержателю предмет залога не в собственность, а только во владение, которое по особому соглашению между сторонами могло быть соединено с пользованием заложенной вещью53. Т. е. должник ручался собственным имуществом, что по наступлении срока он должным образом исполнит свои обязательства, в случае же если он не исполнял их, залогодержатель получал право на удержание заложенной вещи. Продажа вещи при неуплате долга рассматривалась со стороны залогодержателя как кража (furtum) . Однако непосредственно при установлении залога кредитор мог заключить с залогодателем соглашение о том, что предмет залога при неуплате переходит в его собственность (lex commissoria) или продается (pactum de vendendo). Но и эта форма обеспечения не в полной мере удовлетворяла интересы залогодателя, т.к. собственник - земледелец не мог получить сельскохозяйственный кредит, предполагавший оставление предмета залога (сельскохозяйственного инвентаря и скота) у залогодателя. Будучи лишен прав владения и пользования заложенным имуществом, залогодатель не мог использовать полученный кредит для улучшения заложенной вещи.
И тогда римское право выработало принципиально новую форму залога, удовлетворявшую требованиям и кредитора и залогодержателя, а именно:
- установление залога не сопровождалось обязательной передачей заложенной вещи во владение кредитору;
- кредитор получал на заложенную вещь особое абсолютное право, которое давало ему защиту против виндикационного иска залогодателя, а также возможность истребования заложенной вещи у третьих лиц55.
Правовой механизм осуществления ипотеки в Российской Федерации
Как уже отмечалось в настоящей диссертационной работе, на сегодняшний день ипотека жилья в РФ имеет определенную правовую базу. Одним из основных правовых актов, являющимся базовым для формирования ипотечной системы в РФ является Постановление Правительства РФ от 11.01.2000г. № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации". Указанный документ формулирует основные задачи, стоящие перед государством в сфере правого регулирования ипотечного кредитования, определяет стандарты и требования, предъявляемые к ипотечным жилищным кредитам.
В соответствии с разделом 2.2. указанного Постановления ипотечные жилищные кредиты должны быть долгосрочными и предоставляться на срок от 3-х и более лет. Оптимальным признается срок в 10 - 15 лет - именно такой срок, по мнению авторов Постановления, позволяет заемщику расплатиться за предоставленный кредит с наименьшими ежемесячными выплатами.
Кроме федерального, в ряде регионов развивается собственное законодательство. Можно отметить ипотечные программы таких регионов, как Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Башкортостан, Чувашия. Однако наиболее развитым законодательством об ипотеке в настоящее время следует признать законодательство г. Москвы.
На сегодняшний день в Москве действуют две основные ипотечные схемы: так называемые "американская" и "немецкая" модели.
По "немецкой" схеме жилье приобретается через ссудно-сберегательные кассы: после внесения первоначального взноса, составляющего до 50% от стоимости квартиры, заемщик может рассчитывать на кредит (остальные 50%), который следует погасить в течение 3-5 лет. Отдельные программы предлагают вносить первоначальный взнос не сразу, а постепенно - это так называемое долгосрочное накопительное страхование, работающее по следующей схеме: с каждой зарплаты вычитается определенная сумма, а когда денег накопится достаточно много, можно подавать заявку на получение кредита. Такая схема достаточно необременительная для потенциального заемщика, однако на накопление первоначально необходимой суммы требуется достаточно длительное время.
Положительным моментом в этой схеме является то, что от заемщика во многих случаях не требуется подтверждения доходов, что очень существенно в современных российских условиях.
Учитывая уже имеющийся зарубежный банковский опыт, ряд банков (Сбербанк России, банк "СБС-АГРО" (до кризиса 1998 года) и др.) предпринимали попытки разработать и внедрить проекты долгосрочных целевых жилищных накопительных схем, предполагающих сочетание накопительной и ипотечной программ. Смысл программы жилищных сбережений заключается в следующем:
- гражданин заключает с банком договор, в соответствии с которым он берет на себя обязательства за определенный срок (свыше 1 года) накопить определенную сумму денег, которая явится первоначальным взносом при получении ипотечного кредита;
- банк берет на себя обязательства предоставить клиенту ипотечный кредит на приобретение жилья в случае выполнения им условий накопления и соответствия требованиям банка при выдаче ипотечных кредитов.
Многие банки рассматривают открытие долгосрочных жилищных накопительных счетов как первый этап работы с клиентом в процессе кредитования, позволяющего собрать дополнительную информацию о доходах клиента, его платежеспособности, источниках получения средств. Учитывая преимущества жилищных вкладов и их благоприятную роль в деле формирования аналогов кредитных историй, банки проявляют значительный интерес к жилищным сберегательным программам и начинают рассматривать их как неотъемлемый элемент своей кредитной деятельности.
Отмечая положительную роль накопительных счетов как источника привлечения банками долгосрочных ресурсов, нельзя не сказать, что в существующей ситуации граждане опасаются класть значительные денежные средства на долгосрочные накопительные депозиты как в связи с продолжающейся инфляцией, так и в силу недоверия к банковским институтам, особенно укрепившегося после финансового кризиса 1998 года. Кроме того, отсутствует государственная поддержка жилищных накоплений и гарантий сохранности вкладов в той форме, как это существует в Германии или во Франции. В настоящее время в РФ ведутся работы по созданию механизмов такой поддержки. Можно предположить, что с принятием соответствующих нормативных актов банки станут проводить более активную политику по привлечению заемщиков.
"Американский" вариант несколько дороже, однако именно он был принят за основу при создании нового российского законодательства. По "американской" схеме, адаптированной для Российской действительности, ипотечный кредит можно получить предоставив коммерческому банку документы, подтверждающие постоянный совокупный доход семьи. Кредит может составить 60 - 70% от стоимости квартиры, и погашать его придется в течение 10 - 15 лет с процентной ставкой от 15% годовых в валюте -соответственно, чем больше совокупный доход семьи, тем на более крупную сумму можно рассчитывать. Внеся первоначальный вклад не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры, заемщик получает в собственность квартиру, которая и становится залогом возврата кредита, а потому заемщик не имеет права распоряжаться ей в полной мере . В соответствии в правительственной программой, изложенной в Постановлении Правительства № 28 кредит и проценты по нему должны выплачиваться заемщиком в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Кроме того, величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 - 35 процентов совокупного дохода заемщика, что с очевидностью показывает, что такой вид ипотеки рассчитан на людей с достаточно высокими доходами, а таковых, к сожалению, не так и много. Риэлтеры отмечают1 , что американский вариант плохо адаптирован для российских условий, т. к. основой его является развитой рынок ценных бумаг, на котором банки могут реализовать закладные на имущество, тем самым осуществляя рефинансирование выданных кредитов. Основным преимуществом американской модели является то, что кредитор страхует себя от возможных потерь, вызванных невозвратом кредита, с помощью различных механизмов ипотечного кредитования. Эти механизмы позволяют не только уменьшить риски кредитора, но и существенно снизить размеры первоначального взноса, осуществляемого заемщиком1 6.
Похожие диссертации на Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации
