Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Правовая характеристика инвестиционной деятельности в жилищной сфере
1.1. Инвестиции как экономико-правовая категория 14
1.2. Правовая природа объекта инвестиционной деятельности в жилищной сфере 33
1.3. Инвесторы как участники инвестиционной деятельности в жилищной сфере 48
Глава 2 Инвестиционные правоотношения в жилищной сфере
2.1. Основные черты инвестиционных правоотношений в жилищной сфере 63
2.2. Правовые формы инвестирования в жилищную сферу 76
2.3. Договор участия в долевом строительстве как самостоятельная форма инвестирования в жилищную сферу 103
Глава 3 Правовые основы защиты инвестиций в жилищной сфере
3.1. Государственные гарантии инвестиций в жилищную сферу 122
3.2. Юридическая ответственность участников инвестиционной деятельности в жилищной сфере 135
Заключение 150
Список источников и литературы 156
- Правовая природа объекта инвестиционной деятельности в жилищной сфере
- Правовые формы инвестирования в жилищную сферу
- Договор участия в долевом строительстве как самостоятельная форма инвестирования в жилищную сферу
- Юридическая ответственность участников инвестиционной деятельности в жилищной сфере
Введение к работе
Актуальность темы исследования. На современном этапе развития мирового сообщества инвестиции играют крайне важную роль в экономике любой страны. Без здорового инвестиционного климата государство попадает в некий вакуум, который всячески тормозит любые позитивные экономические процессы. Достигается же комфортный инвестиционный климат, по нашему мнению, посредством создания благоприятных условий хозяйствования и наличия эффективного законодательства. Это касается всех сфер инвестирования, включая жилищную, которая представляет собой самостоятельную область деятельности различных субъектов гражданского права в сфере строительства, реконструкции и оборота жилых помещений, хотя настоящая область общественной деятельности имеет свою особую специфику.
Дело в том, что, с одной стороны, повышение доступности жилья для граждан, обеспечение комфортных и безопасных условий их проживания относится к приоритетным направлениям государственной политики, а с другой – жилищная сфера является весьма привлекательной для инвестирования субъектами гражданского права.
В то же время анализ действующих нормативно-правовых актов, регулирующих инвестиционную деятельность субъектов гражданского права в жилищной сфере, позволяет сделать вывод, что некоторые задачи все еще остаются неразрешенными.
Так, например, на законодательном уровне не закреплены последствия уклонения одной из сторон договора долевого участия в строительстве от его государственной регистрации, которая является обязательной в силу закона. Настоящий пробел в законодательстве позволяет недобросовестным заказчикам заключать договоры с различными субъектами в отношении одного и того же объекта недвижимости.
Кроме того, некоторым дефинициям, в частности, таким, как «жилой дом (многоквартирный дом)», «квартира» и некоторым другим, в законодательстве даются достаточно узкие определения, что не позволяет полностью раскрыть правовую природу указанных понятий как объектов инвестиционной деятельности.
Анализ судебно-арбитражной практики также свидетельствует о наличии проблемных аспектов. Так, окружные арбитражные суды не могут согласовать свою позицию относительно правовой природы инвестиционных договоров, квалифицируя такие договоры как смешанные, содержащие в себе элементы различных договоров. Дело в том, что договоры нередко изобилуют положениями, предусмотренными различными правовыми институтами, и суд может сталкиваться с необходимостью определения правовой природы заключенного договора и применения тех или иных правовых норм к спорным отношениям.
Указанное положение дел не способствует развитию законодательства и, как следствие, гармоничному развитию инвестиционной деятельности в жилищной сфере. Наличие пробелов в законодательстве и несогласованность подходов к определению ряда дефиниций и правильной квалификации инвестиционных договоров, по нашему мнению, негативно сказывается на развитии процесса инвестирования со стороны различных субъектов гражданского права в жилищную сферу.
Таким образом, все вышеуказанные и некоторые другие проблемы свидетельствуют о несомненной актуальности исследуемой проблематики. Нерешенность на данный момент ряда задач и необходимость в их всестороннем решении обусловили выбранную тему исследования. При этом в силу ограниченного объема работы мы постарались уделить внимание наиболее проблемным сторонам исследуемой области общественных отношений.
Степень научной разработанности темы. Проблемы правового регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере в целом являются объектом пристального внимания правоведов и специалистов-практиков, что подтверждается значительным числом публикаций, посвященных различным аспектам указанной проблематики.
Так, общетеоретические и специальные вопросы правовой регламентации инвестиционной деятельности в жилищной сфере, гражданско-правовую природу инвестиционного договора и его взаимосвязь с поименованными гражданско-правовыми договорами, правовой статус инвестора и способы правовой защиты участников инвестиционного процесса исследовали:
Ащаулов А.В., Басыров И.И., Вытнов В.А., Гареев И.Ф., Горбачевская Е.Ю., Губанова Е.С., Дикун А.В., Долинская В.В., Киндеева Е.А., Козлова Е.Б., Коновалов В.В., Ласковый В.А., Литягин Н.Н., Мавлютов Р.Р., Майфат А.В., Мустафина Л.Р., Пешков В.В., Пискунова М.Г., Потяркин Д.Е., Рожков В.Л., Сокол П.В., Трапезников В.А., Фархутдинов И.З., Щербинин С.С. и другие.
В работах Акчулпановой Е.Х., Апполонова А.О., Дурнова А.С., Еремичева И.А., Капицы О.Л., Кирсановой Е.В., Козловой Е.Г., Косякина К.С., Майбороды Т.Ю., Маркобузовой Н.В., Резцовой Е.В., Сайфуловой Л.Г., Тарховой О.Ю., Шишенко М.С. и других правоведов предметом исследования является анализ правового регулирования отношений, возникающих в рамках заключения и исполнения договоров участия в долевом строительстве. В то же время исследования указанной проблематики проводились преимущественно до момента принятия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который оставил некоторые вопросы неразрешенными. В частности, недостаточно внимания уделено вопросам привлечения к ответственности за уклонение одной из сторон договора от его государственной регистрации.
Кроме того, несмотря на большое количество научных трудов, посвященных отдельным аспектам исследуемой проблематики, на текущий момент комплексного исследования правового регулирования инвестиционной деятельности субъектов гражданского права в жилищной сфере не проводилось.
Таким образом, можно смело констатировать, что рассматриваемая в настоящем диссертационном исследовании проблематика на данный момент времени разработана в недостаточной степени и нуждается в дальнейшем научном исследовании.
Объект исследования. Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в гражданском обороте при осуществлении субъектами права инвестиционной деятельности в жилищной сфере.
Предмет исследования. Предметом исследования является правовое регулирование инвестиционной деятельности, осуществляемой субъектами гражданского права в жилищной сфере, в соответствии с нормами различных отраслей законодательства, правоприменительной и судебной практикой.
Методологическая основа диссертационного исследования. В целях получения максимально объективных данных о предмете исследования автором использовались общенаучные методы, такие как сравнение, индукция, дедукция, аналогия, анализ, синтез. Кроме того, применялись специальные методы научного познания: метод сравнительного правоведения, метод комплексного анализа, системный анализ, формально-логический метод.
Так, метод комплексного анализа позволил изучить экономико-правовую природу инвестиций, апеллируя к различным отраслям права и экономической науки, что дало возможность выявить основные признаки указанного явления. Использование метода системного анализа способствовало выявлению элементов инвестиционного правоотношения в жилищной сфере, установлению взаимосвязей между его элементами и иными явлениями объективной действительности в целях исследования основных характеристик указанной области общественных отношений.
Теоретическую основу исследования составляют работы отечественных правоведов, касающиеся вопросов правового регулирования отношений, возникающих в процессе осуществления инвестиционной деятельности в жилищной сфере. Кроме того, использовались фундаментальные труды в области гражданского, договорного, предпринимательского права таких правоведов, как: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Грибанов В.П.,
Гонгало Б.М., Губин Е.П., Иоффе О.С., Клейн Н.И., Крашенинников П.В.,
Лахно П.Г., Садиков О.Н., Сергеев А.П., Синайский В.И., Суханов Е.А.,
Толстой Ю.К.
Теоретической базой для проведения диссертационного исследования также послужили научно-практические комментарии к действующему законодательству Российской Федерации, авторефераты и диссертационные исследования по исследуемой проблематике и смежным вопросам, монографии на исследуемую тематику.
Нормативную базу исследования составляют Конституция Российской Федерации, кодифицированные нормативно-правовые акты Российской Федерации, федеральные законы, указы Президента Российской Федерации, постановления и распоряжения Правительства Российской Федерации и иные нормативно-правовые акты, регулирующие объект диссертационного исследования.
Эмпирическую базу исследования составили аналитические материалы российской и зарубежной судебной практики: использовались материалы как опубликованных, так и неопубликованных решений Верховного Суда Российской Федерации, Постановлений Президиума Верховного Суда Российской Федерации и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, материалы окружных арбитражных судов.
Целью диссертационного исследования является изучение особенностей правового регулирования инвестиционных отношений в жилищной сфере, а также выработка рекомендаций по совершенствованию норм российского законодательства в исследуемой области.
Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи диссертационного исследования:
- исследовать правовую природу инвестиций в жилищной сфере в контексте их взаимосвязи с экономическими процессами;
- проанализировать основные правовые источники, регулирующие отношения, возникающие в рамках инвестиционной деятельности в жилищной сфере;
- исследовать правовую природу объекта инвестиционной деятельности в жилищной сфере и выявить его основные характеристики;
- изучить сущностные характеристики субъектов инвестиционной деятельности в жилищной сфере как участников гражданского оборота и основные подходы к выделению отдельных групп инвесторов;
- проанализировать основные черты возникающих в жилищной сфере инвестиционных правоотношений;
- провести сравнительно-правовой анализ существующих правовых форм инвестирования в жилищной сфере;
- рассмотреть основные характеристики договора участия в долевом строительстве;
- выявить существующие недостатки в законодательстве, регулирующем отношения в сфере долевого участия в строительстве как самостоятельной формы инвестирования и в сфере инвестирования в жилье в целом, и сформулировать предложения по их устранению;
- исследовать основные направления правовой защиты и природу юридической ответственности за нарушения в сфере инвестирования в жилье;
- сформулировать комплексные предложения по совершенствованию законодательства, регулирующего исследуемую область общественных отношений.
Научная новизна диссертационного исследования. Научная новизна состоит в том, что настоящее исследование является одной из первых работ, посвященных комплексному изучению особенностей правового регулирования исследуемой области общественных отношений. Проведен всесторонний сравнительный анализ существующих в научной и специальной литературе определений понятия «инвестиции», «инвестиционная деятельность» и иных дефиниций. В частности, предложен ряд авторских определений, относящихся к исследуемой проблематике, а также сформулирован целый блок предложений по внесению изменений в федеральное законодательство.
Подход, используемый автором, позволил выявить основные тенденции развития законодательства, регулирующего отношения по поводу инвестирования в жилищную сферу.
Научная новизна нашла свое отражение в теоретических и практических положениях, выносимых на защиту.
Проведенное исследование позволило сформулировать и вынести на защиту следующие основные положения:
1. Сформулировано авторское определение понятия «инвестиции в жилье», под которым предложено понимать «имущество, а также права, имеющие денежную оценку, подлежащие вложению субъектами гражданского права в дозволенных законодательством формах в строительство (реконструкцию) жилых объектов с целью получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта», позволяющее рассматривать в качестве инвестиций в жилищной сфере права на интеллектуальную собственность.
2. Сформулирован вывод о необходимости закрепления дефиниции «многоквартирный жилой дом» на законодательном уровне в целях унифицированного применения соответствующего определения в правоприменительной деятельности. В этой связи предложено внести в статью 16 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ следующие изменения:
Пункт 1 части 1 изложить в следующей редакции: «жилой дом (многоквартирный дом), часть жилого дома»;
Добавить часть 3 следующего содержания: «Многоквартирным жилым домом признается индивидуально-определенное здание, состоящее из двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, более половины площадей которого предназначены для проживания граждан». Части 3 и 4 статьи считать частью 4 и 5 соответственно.
3. Выявлено, что существенным признаком квартиры как объекта инвестиций в жилье является возможность иметь из нее прямой доступ как к помещениям общего пользования в многоквартирном доме, так и к земельному участку, прилегающему к многоквартирному дому. Учитывая, что в Жилищном кодексе РФ определение указанного объекта сформулировано слишком узко, и это на практике может породить имущественные споры, связанные с квалификацией квартиры как жилого помещения в многоквартирном доме, имеющего прямой доступ к прилегающему к такому дому земельному участку,
предложено дополнить законодательную дефиницию указанием на возможность прямого доступа к земельному участку, изложив пункт 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ в следующей редакции: «Квартирой признается структурно обособленное помещение, расположенное в многоквартирном доме, с возможностью прямого доступа к помещениям общего пользования и (или) к земельному участку, прилегающему к многоквартирному дому, включающее в себя одну или несколько комнат, а также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, вытекающих из проживания последних в таком обособленном помещении».
4. Обоснован вывод о том, что инвестиционные правоотношения в жилищной сфере, возникающие по поводу строительства жилого помещения, имеют вещно-обязательственную природу, при которой вещные правоотношения являются производными от обязательственных. Вступая в инвестиционные правоотношения по поводу создания объекта недвижимости инвестор не наделен вещными правами ввиду отсутствия материального объекта вещных прав, но имеет право требовать от обязанного лица выполнения работ по созданию жилого объекта и передачи этого имущества в собственность в соответствии с условиями заключенного договора.
5. Указано на необходимость применения диверсифицированного подхода к регулированию инвестиционных правоотношений субъектов гражданского права в зависимости от следующих оснований: в зависимости от субъекта, осуществляющего инвестиции; в зависимости от мотива инвестирования; в зависимости от юридической природы капитала; в зависимости от числа участников (инвесторов).
В этой связи предложена авторская классификация инвесторов:
- в зависимости от субъекта, осуществляющего инвестиции: физические лица, юридические лица, союзы (объединения) юридических лиц, публично-правовые образования;
- в зависимости от мотива инвестирования: извлечение прибыли –инвестор-предприниматель или достижение иного полезного эффекта (индивидуального или социального) – инвестор-потребитель или публичный инвестор;
- в зависимости от юридической природы капитала: российские инвесторы или иностранные инвесторы;
- в зависимости от числа участников (инвесторов): индивидуальные или коллективные.
6. Проведенный анализ норм части первой ГК РФ позволил сформулировать авторское определение гражданского оборота применительно к жилищной сфере: это область общественных отношений, урегулированная нормами гражданского права, складывающаяся в процессе заключения субъектами правоотношений в допустимых законодательством формах сделок, направленных на приобретение/отчуждение прав на жилые помещения, и исполнения принятыми в рамках указанных сделок обязательств, в рамках строительства и реконструкции жилых помещений.
7. Установлено, что требования, предъявляемые законодательством к финансовому положению (устойчивости) застройщика в рамках реализации договора долевого участия в строительстве, далеко не всегда обеспечивают их неукоснительное исполнение в регионах Российской Федерации с низкими экономическими показателями.
В этой связи предлагается предусмотреть возможность установления требований к финансовой устойчивости для застройщиков, зарегистрированных и осуществляющих свою деятельность на территории дотационных субъектов РФ, на уровне региональных нормативно-правовых актов путем внесения изменений в Постановление Правительства РФ от 21.04.2006 № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», изложив статью 4 в следующей редакции: «Расчет нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика производится застройщиком в соответствии с , утверждаемой Федеральной службой по финансовым рынкам по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации. В дотационных субъектах Российской Федерации, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации, порядок расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика может устанавливаться нормативно-правовыми актами таких субъектов Российской Федерации».
8. Выявлено отсутствие закрепленной на законодательном уровне ответственности сторон договора долевого участия в строительстве за уклонение от его государственной регистрации, в связи с чем предлагается внести в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следующие изменения:
Пункт 3 статьи 4 изложить в следующей редакции: «Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным . Стороны обязуются представить документы на регистрацию в течение 10 дней с момента заключения договора».
В статью 4 добавить пункт 4 следующего содержания: «В случае уклонения одной из сторон от регистрации договора уклоняющаяся сторона обязана выплачивать другой стороне пеню в размере 0,05 (ноль целых пять сотых) процента от цены Договора за каждый день просрочки».
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования.
Теоретическая значимость диссертации заключается в том, что автором предпринята одна из первых по предметной направленности попыток провести комплексный анализ правового регулирования общественных отношений в сфере инвестиционной деятельности в жилье, включающих в себя строительство, реконструкцию и гражданский оборот жилых помещений.
Практическая значимость диссертации состоит в возможности использования полученных результатов в процессе выработки предложений по совершенствованию законодательства, регулирующего общественные отношения в исследуемой области.
Результаты исследования также могут представлять интерес для преподавательской деятельности в процессе чтения лекций по гражданскому, договорному, предпринимательскому и инвестиционному праву Российской Федерации.
Апробация результатов исследования. Основные результаты исследования нашли свое отражение в публикациях автора по теме диссертации. Некоторые положения диссертационного исследования были также использованы в учебном процессе в рамках проведения лекционных и семинарских занятий по гражданскому и предпринимательскому праву.
Структура работы определяется целью и поставленными задачами диссертационного исследования. Диссертация включает введение, три главы, объединяющие в себе восемь параграфов, заключение, список источников и литературы.
Правовая природа объекта инвестиционной деятельности в жилищной сфере
Существует и третий подход, в соответствии с которым инвестиции представляют собой конкретные инвестиционные правоотношения, возникающие между предпринимателями и связанные с размещением капитала и несением риска33. Действительно, инвесторы всегда «учитывают не только доходность капиталовложений, но и степень риска каждого инвестиционного проекта»34.
Сильной стороной данной теории, безусловно, является то, что в контексте проблематики рассматривается не объект материального мира или процесс вложения, а само правоотношение, корреспонденция прав и обязанностей субъектов инвестиционной деятельности. В то же время считаем необходимым разделить понятия «инвестиции» и «инвестиционные правоотношения», поскольку в первом случае речь идет об объекте гражданских прав, а втором -подразумевается собственно правоотношение со своим содержанием. Более того, авторы теории исследуют инвестиции, имеющие зарубежное происхождение - иностранные инвестиции, т.е. со своим специфическим субъектным составом.
Классифицировать инвестиции можно по разным основаниям. Так, В.В. Бочаров выделяет шесть разновидностей инвестиций3 \
Во-первых, в зависимости от объекта вложения денежных средств инвестиции могут быть реальные (капиталовложения) и финансовые. Реальные инвестиции - авансирование денег в материальные и нематериальные активы (инновации). В свою очередь, реальные инвестиции классифицируются по нескольким основаниям: по отраслевой структуре, к которой, в частности, относятся промышленность, транспортный и строительный секторы; по воспроизводственной структуре; по технологической структуре. При этом финансовые инвестиции представляют собой вложения средств в ценные бумаги.
Во-вторых, по характеру участия в инвестировании инвестиции могут быть прямыми и косвенными. В рамках прямых инвестиций инвестор принимает непосредственное участие в определении конкретного объекта вложений. Что же касается косвенных инвестиций, то их вложение опосредуется финансовыми институтами, к которым относятся коммерческие банки и другие профессиональные участники финансовых рынков.
В-третьих, в зависимости от периода инвестирования вложения инвестиции делятся на краткосрочные, при которых период вложений не превышает 1 года, и долгосрочные инвестиции, вкладываемые на срок более 1 года.
В-четвертых, инвестиции классифицируются и по форме собственности. Здесь выделяются частные и государственные инвестиции, совместные и индивидуальные. При этом «частные инвестиции выражают вложение средств в объекты предпринимательской деятельности юридических лиц негосударственных форм собственности, а также граждан, а государственные инвестиции характеризуют вложение капитала государственных унитарных и муниципальных предприятий, а также средств федерального и регионального бюджетов и внебюджетных фондов»j6.
В-пятых, в зависимости от регионального признака инвестиции делятся на внутренние и иностранные.
В-шестых, в зависимости от степени инвестиционного риска инвестиции подразделяются на безрисковые, инвестиции с низкой степенью риска, инвестиции со средней степенью риска и высокорисковые инвестиции3 .
Если говорить о признаках, присущих инвестициям, то единого мнения на этот счет не существует. В частности, некоторые авторы среди таковых выделяют следующие четыре признака . Первый признак выражается в обладании материальными и нематериальными ценностями в силу юридического основания, которое наделяет инвестора абсолютным правом распоряжаться последними лично либо принимать решения относительно их юридической судьбы. Следующий признак логично вытекает из первого и ознаменован возможностью принимать решения о вложении инвестиции в различные объекты именно с целью извлечения прибыли в последующем. Наделение вкладываемых ценностей статусом инвестиций представляет собой третий признак. Таким образом, четвертым признаком является наличие законодательно установленной возможности вести субъектом инвестиционную деятельность.
В свою очередь, С.Х. Шреуэр указывает на пять основных признаков инвестиций, относя к последним: ограниченный срок инвестиционного проекта, регулярность получения прибыли, наличие риска, сложность (существенность) содержания обязательства и важность для экономического развития страны .
Правовые формы инвестирования в жилищную сферу
Общественные отношения возникают в различных жизненных сферах, и они могут иметь разную по своей сути природу. Для того чтобы отношения охранялись государством, последние должны быть урегулированы нормами права, после чего они приобретают статус правоотношений. Причем именно в зависимости от того, в какой области общественной деятельности складываются эти отношения, решается вопрос о применении тех или иных правовых норм. В нашем случае отношения складываются в процессе осуществления инвестиционной деятельности в жилищной сфере.
Как пишет А.В. Белицкая, появление инвестиционных отношений связано с зарождением и установлением капиталистического способа производства " . В эпоху первоначального развития капитализма предприниматель (купец, промышленник) выступал в качестве единоличного деятеля J ; позже появились объединения инвесторов в организационно-правовой форме societas, известной еще римскому праву. Каждый из членов такой организационно-правовой формы инвестирования нес неограниченную ответственность по его обязательствам, и «инвестор не мог заранее оценить инвестиционный риск от вложения капитала» . В XII веке появилась новая модификация вышеуказанной организационно-правовой формы «societas - compagnia». Коренным отличием и неоспоримым преимуществом такой формы инвестирования явилась возможность инвестора воздействовать на инвестиционные риски, т.е. управлять рисками, самостоятельно определяя для себя, в какой форме целесообразно размещать капитал, «при этом размер дохода зависел от формы участия, т.е. от степени риска инвестора» . В сфере морской торговли использовались формы прямого инвестирования капитала compagnia и colleganza, которые помогали инвестору управлять рисками, возникающими в процессе размещения капитала.
Сегодня, безусловно, инвестиционная деятельность приобрела совершенно иные формы. Что же она собой представляет?
В ФЗ об инвестировании в форме капитальных вложений под инвестиционной деятельностью понимаются вложения инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций. В специальной и научной литературе инвестиционной деятельности также даются различные определения. В частности, ее рассматривают как «цепочку взаимодействий: ресурсы (блага ценности) вложения (затраты) - прирост капитальных стоимостей - получение дохода»140. Полагаем, что предложенное определение несколько некорректно и неполно ч отражает суть явления, поскольку ставит знак равенства между производством материальных благ и собственно инвестиционной деятельностью, что недопустимо. Безусловно, в научной среде существуют и иные определения инвестиционной деятельности. Например, А.Б. Смушкин под инвестиционной деятельностью понимает «процесс инвестирования и активную деятельность, ч направленную на досіижение целей инвесторов» . L-.il. морозу инвестиционная деятельность представляется как сложный процесс, который включает в себя собственно инвестирование и реализацию инвестиций, подразумевающую активные практические действия участника инвестиционного процесса. Поэтому автор характеризует последнюю как «деятельность по вложению инвестиций и реализации инвестиций» .
В качестве сложного процесса инвестиционная деятельность рассматривается и в работах других авторов. Например, Ермаков Д.Н. раскрывает понятие инвестиционной деятельности через призму двух проекций, в широком и узком смысле14 . Так, по мнению автора, инвестиционная деятельность в широком смысле представляет собой деятельность, которая связана с вложением средств в объекты инвестирования с целью получения дохода или позитивного социального эффекта, а в узком -направлена на преобразование инвестиционных ресурсов во вложения. При этом в узком смысле инвестиционная деятельность включает в себя два этапа: непосредственно инвестирование и возврат вложенных инвестиций. В любом случае, инвестиционная деятельность, осуществляемая в жилищной сфере, обладает своей спецификой, и, соответственно, возникающие в этой связи правоотношения имеют свои характерные черты, свое особое содержание -субъективные права и обязанности.
Как справедливо замечает Кирилловых А.А., «название «субъективные» они получили потому, что принадлежат конкретным участникам возникших гражданских правоотношений и, таким образом, отличаются от гражданских прав и обязанностей в объективном смысле, поскольку в последнем случае речь идет об абстрактных предписаниях норм нрава, выраженных в различных нормативных актах государства»144. Субъективные права и обязанности неразрывно связаны друг с другом, и реализуются они уже в каждом конкретном договоре, где происходит взаимная корреспонденция правомочий субъектов правоотношений, в данном случае сторон договора.
В этой связи для проведения более полного анализа содержания правоотношений, возникающих в процессе осуществления инвестиционной деятельности, следует коснуться вопроса об ее участниках.
Так, О.В. Пиняскина выделяет следующие «стороны инвестиционных правоотношений: инвесторы, заказчики, подрядчики, получатели (реципиенты) инвестиций, финансовые посредники (инвестиционные и коммерческие банки, страховые компании, инвестиционные фонды, фондовые биржи)»145.
Необходимо еще раз подчеркнуть, что в качестве основных участников инвестиционной деятельности в жилищной сфере выступают инвестор, круг которых не ограничен действующим законодательством. Так, в качестве инвесторов выступают физические и юридические лица, государственные органы и органы местного самоуправления, иные субъекты. Поэтому, как справедливо отмечает Губин Е.П., «участвуя в инвестиционных правоотношениях в качестве стороны, инвесторы обладают правовым статусом, в значительной степени определяемым видом инвестиционных вложений, и соответственно рынком, на котором они осуществляют инвестиции»1 . Например, для инвесторов должны вменяться следующие основные обязанности: во-первых, инвестор должен осуществлять инвестиционную деятельность в строго определенных законодательством рамках и следовать предписаниям компетентных органов; во-вторых, соблюдать целевое использование инвесіиций (в нашем случае средства должны использоваться строго в жилищной сфере); в-третьих, соблюдать требования лицензирования и сертификации, если таковые установлены законом для определенной группы инвесторов (речь идет о предпринимательской деятельности, подлежащей лицензированию).
Договор участия в долевом строительстве как самостоятельная форма инвестирования в жилищную сферу
Следует также отметить, что нормы ФЗ о долевом участии регулируют отношения, в которых в качестве одной из сторон, как правило, выступает гражданин. Преимущественно такой субъект (гражданин) вступает в подобные отношения с целью улучшения жилищных условий, а не извлечения прибыли. В этой связи сам ФЗ о долевом участии указывает на то, что граждане, вступающие в отношения, не связанные с извлечением прибыли, находятся под защитой не только настоящего закона, но на эти отношения распространяется законодательство о защите прав потребителей, т.е. нормы ГК РФ и, главным образом, положения закона «О защите прав потребителей».
Кстати, ряд авторов полагает, что любой инвестиционный договор,, в котором одной из сторон является гражданин, вступающий в инвестиционные правоотношения не для целей извлечения прибыли, вне зависимости от того, подчиняется ли договор нормам ФЗ о долевом участии или иному правовому акту, «подпадает под регулирование законодательства о защите прав потребителей»293. Иными словами, предусмотренные законом «О защите прав потребителей» правовые гарантии в полной мере будут распространяться на указанные отношения.
Если же говорить о возможных рисках, с которыми могут столкнуться инвесторы в рамках долевого участия в строительстве, то здесь одним из самых распространенных рисков является банкротство застройщика. И хотя полностью обезопасить себя нельзя, как замечают некоторые эксперты, «сотрудничество с крупными компаниями, имеющими хорошую репутацию, является некоторой гарантией»294. В свою очередь, максимально минимизировать свой риск можно за счет добровольного страхования. В то же время участник долевого строительства волевым решением берет на себя определенные инвестиционные риски, связанные со строительным процессом, что позволяет ему в перспективе получить дополнительную выгоду, «которая в среднем составляет от пятнадцати по двадцати процентов в год, а при активном росте цен на готовое жилье этот показатель может доходить до 60 - 80%
Другая группа отношений, которые могут складываться в жилищной сфере опосредованно, связана с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений. На эти отношения распространяется действие ФЗ об инвестировании в форме капитальных вложений, который в свою очередь также «не является базовым, определяющим в целом общий порядок осуществления инвестиционной деятельности на территории РФ» , а регулирует специфическую группу общественных отношений.
В данном случае капитальные вложения представлены законодателем в виде инвестиций в основной капитал, включая затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты. Ну а в качестве объектов капитального строительства признаются здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек297.
Таким образом, государственные гарантии прав субъектов, вступающих в инвестиционные отношения в форме капитальных вложений, установлены статьей 15 вышеуказанного Федерального закона, и к их числу относятся следующие основные гарантии:
Если рассматривать указанный закон в целом, то последний гарантирует равноправие всем участникам инвестиционных отношений, независимо от организационно-правовой формы, что является развитием положений ГК РФ. Так, пункт 1 статьи 1 ГК РФ гласит: «гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений...». Указанная норма имеет императивное значение, указывающее на то, что ни один инвестор не может иметь преимущества перед другим в связи с формой собственности или организационно-правовой формой. В законодательстве РФ не должны содержаться правила, ставящие одних инвесторов в преимущественное положение по сравнению с другими.
Кроме того, ФЗ об инвестировании в форме капитальных вложений уделяет отдельное внимание приоритетным инвестиционным проектам. Так, под указанным проектом понимается инвестиционный проект, суммарный объем капитальных вложений в который соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, включенный в перечень, утверждаемый Правительством Российской Федерации.
Юридическая ответственность участников инвестиционной деятельности в жилищной сфере
Проведенный сравнительно-правовой анализ существующих правовых форм инвестирования в жилищной сфере позволил сделать вывод о том, что наиболее востребованной формой закрепления отношений участников инвестиционной деятельности является инвестиционный договор как собирательная категория, который большинством авторам отнесен к разряду нетипичных договоров.
В свою очередь, нам удалось установить, что заключаемый в жилищной сфере инвестиционный договор, хотя и может быть не предусмотрен нормами Гражданского кодекса РФ или иными законодательными актами, но при этом он отвечает требованиям, предъявляемым к форме, элементам, структуре договора нормами гражданского законодательства и (или) сложившейся договорной практикой. В связи с чем полагаем, что об инвестиционном договоре, заключаемом по поводу приобретения/отчуждения права собственности на жилье, сложно говорить как о нетипичном, поскольку в большинстве случаев последний имеет гражданско-правовую форму, т.е. оформляются в виде договора, указанного в Гражданском кодексе РФ или специальном законе.
Из материалов правоприменительной практики окружных арбитражных судов следует, что инвестиционные договоры в жилищной сфере представляют собой смешанные договоры, содержащие в себе совокупность различных гражданско-правовых договоров. Учитывая, что инвестиционный договор, с одной стороны, является специфической правовой формой договорных отношений, а с другой - имеет гражданско-правовую природу, обоснована необходимость обеспечения правовой регламентации инвестиционных отношений на федеральном и местном уровнях.
Анализ норм Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» показал, что указанный закон способствует установлению стабильности в отношениях, складывающихся между застройщиками и долевыми участниками. При этом в качестве основной цели закон определил защиту прав и интересов граждан и юридических лиц, которые вкладывают собственные и заемные средства в строительство жилья в порядке долевого участия. Предусмотренная гражданско-правовая конструкция договора участия в долевом строительстве должна способствовать развитию инвестиционных отношений.
В то же время установлено, что некоторые требования, предъявляемые в рамках реализации вышеозначенного закона, не обеспечивают его неукоснительное исполнение, в связи с чем в ряде субъектах РФ нередки случаи использования застройщиками «серых схем», что главным образом связано с жесткими требованиями, предъявляемыми законодательством к финансовому положению застройщика. В этой связи автором сформулированы предложения, направленные на устранение возникающих конфликтов интересов институтов власти и частных субъектов инвестиционной деятельности.
Проведенный анализ специальной и научной литературы, посвященной вопросам обеспечения интересов субъектов инвестиционной деятельности в жилищной сфере, позволил сделать обоснованный вывод о том, что инструментарий правовых гарантий и способов защиты законных интересов инвесторов предоставляется преимущественного гражданским законодательством, и к основным мерам такой защиты относятся установленные Гражданским кодексом следующие способы: признание права; восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; возмещение убытков; взыскание неустойки; неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, а также некоторые иные способы. Причем доказано, что именно возможность применения закрепленных в законодательстве способов защиты гражданских прав являет собой одну из основных гарантий инвесторов в жилищной сфере. Кроме того, выявлена необходимость в устранении существующих в законодательстве административных барьеров, которые крайне негативно сказываются на развитии жилищного строительства.
Изучив основные определения гражданско-правовой ответственности, автор поддерживает точку зрения, которая под гражданско-правовой ответственностью за нарушение инвестиционного обязательства в строительстве понимает установленные законом или договором и обеспеченные мерами государственного принуждения неблагоприятные последствия, связанные с дополнительным имущественным обременением для стороны, которая не исполнила или ненадлежащим образом исполнила возложенные на нее обязательства.
При этом по договору долевого участия в строительстве предусмотрены три основные формы ответственности сторон, к которым относятся: неустойка, возмещение убытков, взыскание компенсации морального вреда. В свою очередь, обнаружено отсутствие в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» нормы, предусматривающей ответственность за уклонение одной из сторон от процедуры регистрации договора долевого участия, в связи с чем сформулировано предложение по у с хранению указанного пробела в законодательстве.
Подытоживая все вышеизложенное, отметим, что по результатам всего исследования в целом сформулированы конкретные предложения, направленные на совершенствование и развитие законодательства, регулирующего отношения, возникающие в процессе инвестирования в жилье, включая отношения в сфере долевого участия в строительстве как самостоятельной формы инвестирования.
