Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Исторические аспекты развития частной собственности на землю в России 17
1.1. Дореволюционное реформирование частной собственности на землю (1861-1917) 17
1.2. Развитие права частной собственности на землю в России 43
Глава 2. Проблемы приобретения и реализации права собственности на землю юридическими и физическими лицами 74
2.1. Земельный участок как объект права собственности на землю. Понятие и содержание права собственности на землю 74
2.2. Основания приобретения и реализации права собственности на землю юридическими и физическими лицами 85
2.3. Особенности реализации права собственности на землю юридическими лицами, находящимися в процедуре банкротства 153
2.4. Особенности прекращения права частной собственности на землю.. 180
2.5. Ограничения права частной собственности на землю 213
Заключение 23 7
Библиографический список использованной литературы 243
Приложения 258
- Дореволюционное реформирование частной собственности на землю (1861-1917)
- Развитие права частной собственности на землю в России
- Земельный участок как объект права собственности на землю. Понятие и содержание права собственности на землю
Введение к работе
Вовлечение в оборот земельных участков в качестве объектов недвижимости в России потребовало, с одной стороны, реформы гражданского законодательства и создания нормативной базы для реализации субъектом права собственности на земельный участок, а с другой стороны, расширения способов защиты приобретенного права от неправомерного ограничения.
В результате проведения приватизации государственного и муниципального имущества значительное число объектов недвижимого имущества перешло в частную собственность, что позволило субъектам гражданского права заключать с ними различные гражданско-правовые сделки, передавать по наследству, вносить в качестве вклада в имущественный капитал юридических лиц и отчуждать иным образом. Увеличению оборота недвижимости способствовало и повышение объемов нового строительства жилых и нежилых помещений, в том числе достройка "замороженных" ранее объектов недвижимости. С учетом вышеизложенного следует отметить, что возникают проблемы реализации права собственности на землю как физическими, так и юридическими лицами, вызванные несоответствием существующих правовых норм новым реалиям.
Однако эта реформа носила половинчатый характер: приватизация земли посредством "земельных долей" осложнила создание самого предмета оборота - земельного участка. Понятие "земельная доля" означает право на определенное количество гектар земли, но без выдела земельного участка в натуре. Только 5% общего числа земельных долей были выделены в натуре и превратились в реальную недвижимость. "Собственность" граждан на земельную долю не определена и ненадежна, собственник зависит от местных руководителей, которые распределяют участки в пользование.
Результатом стало то, что сегодня большие площади земель брошены (не используются более 40 млн. гектар земли из уже полученных земельных долей, значительная часть долей - 8,3 млн. гектар - просто не получена*(см. Приложение 2)).
Законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
| виртуальная собственность на сельскохозяйственную землю заменяется
j реальной. Устанавливается порядок, по которому собственник может
оформить свои права на конкретный участок земли, определенный на
ч местности. Концептуально закон преследует цель в максимальной степени
распространить на использование и оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения общие правила гражданского законодательства. Можно предположить, что тот компромисс, который достигнут - наличие ограничений на приобретение значительных по площади земельных участков одним лицом - существенно не ограничит рынок земли.
По . официальным данным на 1 января 2004 года** площадь
*' сельскохозяйственных земель в России составляла 406,5 млн. гектар.
Масштабы этого рынка, после вовлечения этих земель в оборот, сейчас даже трудно оценить. Легализация ясных ценовых ориентиров приведет к более рациональному использованию земли.
Необходимо констатировать, что вследствие перехода России к рыночной экономике актуальным является также рассмотрение реализации права собственности на земельный участок через призму гражданского законодательства о банкротстве. Реализация права собственности юридического лица, находящегося в процедуре банкротства затруднена,
ft
* Государственный (национальный) доклад «О состоянии и использовании земель Российской Федерации за 2003». Сай СИ, «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование», № 4 (9) 2004 г. с.5-12.
** Государственный Комитет РФ по земельной политике "Государственный (национальный) Доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации за 2004 г." - М.:Открытые системы, 2005г.
что явилось результатом бессистемности вышеуказанных реформ. Все вышесказанное не только свидетельствует об актуальности избранной темы, но и создает условия для изучения и анализа положения дел в этой области, для разработки комплексной концепции, позволяющей реализовать субъекту право собственности на земельный участок.
' Актуальность темы диссертационного исследования. Обращение к
^ исследованию особенностей реализации права собственности на землю
юридическими и физическими лицами актуально по целому ряду причин:
рассмотрение аспектов реформирования гражданских правоотношений в исторической динамике позволяет найти пути решения правовых проблем, возникающих в процессе правоприменительной практики;
основой к формированию практики реализации субъектами права собственности на землю, несомненно, является теоретическая база, складывающаяся из законодательных актов, подлежащих применению.
.. Начало применения 17 главы Гражданского кодекса Российской
Федерации положил вступивший в силу 30 октября 2001 г. Земельный
h кодекс Российской Федерации, претендующий на соразмерность
экономическим и политическим реалиям, что ставит перед юристами-практиками ряд вопросов, требующих разрешения посредством теоретических измышлений, которые подкрепляются возникшей практикой применения норм.
- гражданско-правовые реформы, касающиеся реализации права
*? частной собственности на землю, проводимые в РФ, не принесли
ожидаемых результатов. Отсутствие правового анализа вносимых в
гражданское и земельное законодательство изменений, а также результатов
их применения, отсутствие единой федеральной концепции
реформирования гражданских отношений приводит к низкой
эффективности предпринятых мер.
Актуальность темы подтверждается также и тем, что многие из правовых проблем, связанных именно с реализацией права собственности на землю юридическими и физическими лицами, затрагивались частично и не были исследованы на достаточном уровне. Анализировались некоторые стороны, аспекты права собственности на землю. Настоящая диссертация
) является исследованием гражданско-правовых проблем, связанных с
реализацией права собственности на землю юридическими и физическими лицами.
^ Состояние вопроса.
При создании теоретической базы и понятийного аппарата диссертационного исследования использовались положения и выводы видных дореволюционных российских и советских юристов, работы которых были посвящены проблемам гражданского законодательства и договорного права. Труды таких видных дореволюционных российских ученых, как СЮ. Витте, Д.И. Мейер, Д.С. Розенблюм, Г.Ф. Шершеневич касались исключительно общих гражданско-правовых проблем, связанных
с уступкой прав, сделками купли-продажи недвижимого имущества, в
целом, и не затрагивали особенностей правового регулирования оборота права собственности на земельные участки - как имущественного права. Общие проблемы гражданско-правового регулирования права собственности и сделок с недвижимым имуществом раскрываются в трудах советских и российских ученых - цивилистов В.К. Андреева, В.В. Безбаха, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, В.В. Витрянского, А.Г. Гойхбарга,
О.С. Иоффе, А.Л. Маковского, А.И. Масляева, В.А. Рахмиловича,
Е.Н. Суханова, Ю.К. Толстого, Л.В. Щенниковой, В.Ф. Яковлева.
^ Настоящее исследование опирается на общую теорию частно-
правового и публично-правового регулирования гражданских правоотношений, возникающих по поводу земли разработанную специалистами по российскому гражданскому праву - Г.А. Аксененком, Г.С. Башмаковым, 3. С. Беляевой, С. А. Боголюбовым, Г. Е. Быстровым,
Н.Н. Ведениным, Г.А. Волковым, М. Ю. Галятиным, А. К. Голичненковым, Б. В. Ерофеевым, Ю.Г. Жариковым, И. А. Иконницкой, М. И. Козырем, О. С. Колбасовым, Н.И. Красновым, О.М. Оглоблиной, И.Ф. Панкратовым, Н.А. Сыродоевым.
В исследуемой сфере были изучены работы экономистов-аграрников -Н.С. Бондаря, Б.Д. Завидова, Ф.Р. Муратшина, А.А. Родина, СИ. Сая.
В трудах вышеуказанных ученых проанализированы содержание права собственности на землю, виды права собственности, основания возникновения, методы защиты права собственности на землю, изложены рекомендации по совершенствованию законодательства в сфере прав собственности на землю.
На актуальность темы исследования указывает большое число публикаций, посвященных, в основном спорам, возникающим в результате изменения гражданского законодательства (например, В.Н. Литовкин, В.А. Рахмилович), касающихся введения в гражданский оборот земельных участков, в особенности земельных участков, имеющих сельскохозяйственное назначение. Однако фундаментальных работ, учитывающих современную специфику, связанную с изменением гражданского и земельного законодательства, раскрывающих теоретические и практические вопросы реализации права собственности на землю в России и за рубежом в последнее время опубликовано не было.
Острота проблемы реализации законодательства о земле, явившаяся результатом отсутствия взаимосвязи между теоретическими методами изменения и практическим исполнением законодательства, а также негативными последствиями, сопровождающими такое отсутствие, в целом, повлияла на выбор темы диссертационного исследования, определила ее цель и задачи.
Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования является право собственности на землю юридических и физических лиц.
Предмет исследования составляют правоотношения, возникающие по поводу реализации права собственности на землю юридическими и физическими лицами, а также разработка предложений по изменению законодательства с целью урегулирования правовых коллизий и не соответствий реалиям.
Цели и задачи исследования. Основной целью настоящего
а исследования является обоснование необходимости и научно-практической
значимости изучения взаимосвязи между теорией и практикой реализации
h права собственности на землю юридическими и физическими лицами как
самостоятельной проблемы гражданского права.
Из многочисленных вопросов данной проблематики выбраны особенности реализации права собственности на землю юридическими и физическими лицами, выявлена научная обоснованность их реализации в условиях рыночного реформирования гражданского законодательства.
В соответствии с поставленной целью были сформулированы следующие основные задачи:
% - через призму исторического опыта реформирования гражданского и
земельного законодательства выявить основные недостатки предыдущих изменений с целью оптимизации законотворческого процесса и соответствия изменений требованиям современных условий и субъектов правоотношений, возникающих по поводу земли;
- определить пути и способы развития высокой эффективности
землепользования, преодоления возникающих негативных последствий
реформирования по мере развития рыночных отношений, гражданского
оборота земельных участков;
к - провести оценку формирующейся практики реализации права
собственности на землю в условиях применения положений главы 17 ГК РФ и нового ЗК РФ;
- на основе комплексного анализа существующего гражданского и
земельного законодательства, разработать ряд предложений по
совершенствованию гражданских отношений для приведения в соответствие теории и практики реализации права собственности на землю юридических и физических лиц, обосновать рекомендации по изменению законодательства.
Методология и методика исследования. Методологическую основу диссертационного исследования составляют современные достижения
і теории познания, фундаментальные теоретические положения философии,
относящиеся к проблеме исследования. Решение сформулированных
у исследовательских задач, а также выводы диссертационного исследования
базировались на положениях Конституции Российской Федерации, Гражданского Кодекса Российской Федерации, федеральных законов, законов субъектов РФ, нормативных правовых актов ведомств, касающиеся проблем взаимосвязи теории и практики реализации права собственности на землю юридическими и физическими лицами, а также в результате обобщения практики трансформации земельного законодательства, критическое осмысление работ ведущих специалистов
І по данной проблеме.
При разработке теоретических вопросов темы и практических рекомендаций автор опирался на научные труды отечественных и зарубежных ученых в области общей теории права, гражданского права, земельного права, экономики, философии и других наук гуманитарного профиля, имеющих значение для разработки в дальнейшем законодательной базы, обеспечивающей согласования теории и практики реализации права собственности на землю юридическими и физическими
лицами.
> Диссертантом были использованы исторический, формально-
логический методы исследования, специальные методы (экспертных оценок, наблюдение), математико-статистические методы и другие.
Эмпирическую базу исследования составили: данные официальной статистической отчетности (согласно Государственным национальным
докладам о состоянии земель в Российской Федерации с 1999-2004гт.) Использованы также опубликованные материалы судебной практики по России, ее субъектов и ряда зарубежных государств.
При подготовке диссертации использовался личный опыт работы
автора в качестве помощника конкурсного управляющего на предприятиях,
признанных несостоятельными (банкротами) с 2000 г.
і Научная новизна исследования определяется своевременной
постановкой проблемы, проведением с учетом новых экономических,
V политических и социальных условий комплексного анализа теоретических
и практических проблем реализации права собственности на землю юридическими и физическими лицами.
Научная новизна работы состоит в том, что в ней рассмотрены особенности реализации права собственности на землю юридическими и физическими лицами в контексте новейших изменений гражданского и земельного законодательства.
В диссертации представлена значимая информация об основных
К подходах к решению проблемы взаимодействия теории и практики
реализации права собственности на землю, обращено внимание также на исторический аспект реформирования гражданского и земельного законодательства по вопросу предоставления права собственности на землю, в динамике показан процесс возникновения права частной собственности на землю.
Новизна исследования заключается также в применяемом подходе к
рассмотрению права собственности на землю и предложениях по
совершенствованию законодательства о праве собственности на землю
юридических и физических лиц, а также в системном обобщении и
обосновании основных направлений реформирования права собственности на землю юридических и физических лиц и эффективного механизма его реализации.
Основными выводами, которые выносятся на защиту, являются:
1. Вывод о том, что в истории российского реформирования гражданских
отношений можно выделить два пути решения вопроса о субъектах
земельной собственности. Первый - эволюционный путь, был присущ
реформам 1861 и 1906 гг., но по разным субъективным и объективным
причинам они оказались незавершенными. Второй путь был характерен для
і реформ 1917 и 1991 гг.- революционный, реализованный в первом случае
путем национализации земли, а во втором - разрушением
4 высокотехнологического индустриального земледелия. Таким образом,
при реформировании гражданских правоотношений, возникающих по поводу земли в России, для достижения оптимального результата, мы вправе определить тенденцию эволюционного типа преобразований с учетом всей системы мер правового, социально-экономического, природно-территориального, исторического, политического и национального характера.
2. Вывод о том, что наиболее качественные изменения в праве личной
К собственности на землю в России произошли в период с 1905 г. по 1917 г.
Немаловажную роль для успешного развития реформы, названной
Столыпинской оказал созданный в 1883 году крестьянский Поземельный
банк, который предоставлял кредиты общинам, товариществам и
отдельным крестьянам (см. Приложение 1/2). Следовательно, с целью
оптимизации процесса реформирования права частной собственности на
землю, по нашему мнению, следует активно использовать банковский
капитал во взаимосвязи с развертыванием земельного рынка:
-во-первых, со стороны государства, способствовать учреждению
и Земельных банков, путем предоставления данным юридическим лицам
налоговых льгот или освобождения от налогов;
-во-вторых, земельный фонд вышеуказанных банков может состоять из земель, выкупающихся у предприятий, находящихся в процедуре банкротства;
в-третьих, предоставлять физическим и юридическим лицам, занимающимся сельским хозяйством, кредиты, например, под десять процентов годовых с целью выкупа земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственность.
3. Сформулировано понятие «земельный участок», ввиду чего предлагается внести изменение в главу 17 ГК РФ, которая, по нашему мнению должна
і носить название «Право собственности и другие вещные права на
земельный участок», ст. 260 «Общие положения о праве собственности на
I* земельный участок», ст. 264 «Права на земельный участок лиц, не
являющихся собственниками земельных участков»;
4. Вывод о том, что собственность (в том числе и частная)
представляет собой экономическое отношение, складывающееся по поводу
какого-либо блага. То есть собственность - это не земельный участок, а
отношение к этому участку и по поводу него. В связи с этим в уточнении
нуждается п. 1 ст. 15 ЗК РФ. Точнее было бы определить: «В
собственности граждан и юридических лиц (частной собственности)
*ь находятся земельные участки, приобретенные гражданами и
юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ».
5. . Вывод о необходимости технического формирования единого
объекта недвижимости: земельный участок и расположенного на нем
строения, сооружения до совершения государством какой-либо сделки с
этими объектами. Это касается и части земельного участка прилегающего к
строению, сооружению, и являющегося необходимой территорией для их
использования. Целесообразно внести изменения в статьи 552 и 553 ГК РФ,
it а именно: 1) Пункт 2 ст. 552 ГК РФ следует сформулировать следующим
образом: «В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на соответствующий земельный участок».
2) Ст. 553 ГК РФ целесообразно изложить в следующей редакции: «При продаже земельного участка, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, покупателю передается в собственность земельный участок совместно с объектами недвижимости, расположенными на нем».
6. Вывод о том, что поскольку режим бесхозяйной вещи земельный
і участок приобретает в силу ст. 225 ГК РФ и ст. 53 ЗК РФ, следовательно, к
нему применимо основание приобретения права собственности в силу
К* приобретательной давности. Однако необходимо внести изменение в п. 2
ст. 214 ГК РФ, следующим путем: «Земля и другие природные ресурсы, не
находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо
муниципальных образований, являются федеральной собственностью (в
оригинале государственной собственностью)» с целью определения при
разграничении государственной собственности (на федеральную и
субъекта РФ) в какой государственной собственности должны находиться
не имеющие собственника земельные участки при реализации ст. 225 ГК
* РФ.
7. Поскольку земля, особенно, земельные участки
сельскохозяйственного назначения, в определенных случаях, относится к
невозместимым, незаменимым и невозобновляемым природным ресурсам,
сделан вывод о том, что необходимо внести ряд дополнений в ФЗ «Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения»:
7.1. Недопустимо приватизировать вышеуказанные участки без сохранения их целевого назначения. Таким образом, п. 4 ст. 1
Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного
^ назначения» следует дополнить абзацем:
«Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения производится исключительно с сохранением целевого назначения участка».
7.2.Ввиду недопустимости двойственного эффекта взаимного инвестирования с иностранными государствами, ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует дополнить абзацем: «Договор аренды заключается с иностранными гражданами, лицами без гражданства, а также юридическими лицами, в уставном (складочном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов иностранными юридическими лицами сроком до десяти лет».
7.3.С целью предотвращения злоупотреблений с земельными участками сельскохозяйственного назначения вне конкурсного порядка предоставления вышеуказанных земель в аренду, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков п. 2 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует дополнить предложением:
...в официальном нормативно-правовом издании администрации субъекта Российской Федерации...».
Разработан способ определения цены земельного участка, в праве общей собственности подлежащего выделению. В результате очевидна необходимость дополнения п. 1 ст. 13 в Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» абзацем: «Если рыночная цена выделяемого земельного участка в счет доли в праве общей собственности не известна, следует выделять участок, качественная оценка которого в баллогектарах равна сумме баллогектаров, указанных в свидетельствах о праве собственности на землю собственников земельных долей, выделяющих участок».
Поскольку особенностью реализации права собственности на землю юридическими лицами является установление жестких временных рамок,
сделан вывод о внесении ряда изменений ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»:
9.1. ст. 124 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» путем увеличения срока, на которое может быть введено конкурсное управление для юридических лиц с балансовой стоимостью имущества более 1 млн. руб. по ходатайству арбитражного управляющего (одобрения кредиторов).
j 9.2. Отменить действие п. 2 ст. 137 ФЗ «О несостоятельности
(банкротстве)», которая устанавливает преимущество удовлетворения
{* обязательных платежей перед обязательствами, обеспеченными залогом
имущества, с целью оптимизации условий для инвестирования в российскую экономику.
10. Вывод о необходимости расширения перечня оснований
прекращения права собственности на землю, ввиду чего ст. 44 ЗК РФ
«Право собственности на земельный участок прекращается при
отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам,
отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу
установленном гражданским законодательством», дополнить фразой: ...а также в силу иных оснований, предусмотренных гражданским законодательством».
11. Сформулирован вывод о том, что в случае, когда установлен
публичный сервитут, ни в гражданском, ни в земельном законодательстве
понятие «соразмерности» платы не определено. Таким образом, если
размер вознаграждения сторонами изначально не предусмотрен, то автор
предлагает использовать определение платы по правилам п.З ст.424 ГК
н рф.
Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что конкретные данные и основанные на них выводы могут быть использованы в практической деятельности органов власти для разработки программ реструктуризации землепользования, создания
,V(|
юридической базы для рационального использования ресурсов, реализации более сильной правовой политики, а также в процессе преподавания юридических дисциплин, связанных с проблемами, возникающими по поводу реализации права собственности на землю юридическими и физическими лицами.
Апробация результатов исследования. Результаты проведенного исследования, основанные на них выводы, положения и рекомендации прошли апробацию в процессе обсуждения на заседании кафедры гражданского права Государственного института интеллектуальной собственности, в четырех опубликованных работах автора общим объемом 3, 25 п.л.
Материалы диссертационного исследования использованы при проведении занятий со студентами Института языков и культур им. Л.Н. Толстого.
Структура диссертации. Включает введение, 2 главы, 7 параграфов, заключение, библиографический список использованной литературы и приложения.
Дореволюционное реформирование частной собственности на землю (1861-1917)
Покровского, общество, если оно не хочет прийти к итогу, подобному гибели римской цивилизации и распаду Римской империи, должно научиться управлять лежащими в его основе имущественными отношениями. А для этого надо "прежде всего, понять их, то есть понять их историческое происхождение, их сущность и отношение к высшим идеалам человечества" . Задача эта ложится главным образом на плечи политической экономии и гражданского права.
Гражданско-правовые институты землевладения и землепользования непрерывно претерпевают изменения практически в каждом государстве, это происходит под воздействием динамики правовых, социально-экономических, политических и других факторов. Однако, процессы смены владельцев, пользователей и собственников земельных участков дополняются крупными мероприятиями общенационального и регионального масштаба, именуемыми земельными реформами.
В России выделяется крестьянская земельная реформа второй половины XIX в., охватывающая как раскрепощение земли, так и освобождение крестьян от феодально-земельной зависимости. Вышеуказанная реформа осуществлялась волнообразно, поэтапно в силу сложности и масштабности земельного реформирования усложненных форм земельной собственности и их комбинации, дифференцированной по регионам огромного государства Российского. Земельный вопрос для преимущественно крестьянской России XIX и начала XX в. был центральным для народа, разночинной интеллигенции. К нему вновь и вновь возвращались писатели, государственные деятели, юристы, экономисты.
Раскрепощение земли означало прогресс в общественном развитии и одновременно создавало основу ускорения рыночных форм хозяйствования на земле, включало огромную массу крестьян землевладельцев в сферу купли-продажи земли, в конкурентные отношения предпринимательства, по кредитно-ссудным операциям.
Демократическому землевладению и землеустройству соответствует демократичный характер общества. Феодально-крепостническое землевладение обуславливает и соответствующий характер общественных отношений. Проблемы решения земельного вопроса стояли не только перед Россией прошлого, но и быстро развивающихся Европы и Северной Америки. В 1889 г. в США вышла книга Генри
Джорджа "Прогресс и бедность". Автор, доказывая распространившуюся бедность главным образом феодальной, частной собственностью на землю, владельцы которой аккумулировали земельную ренту для своего обогащения, обрекая безземельное население на нищету. Выход он видел в национализации всей земли.
Одной из характерных черт российской действительности было постоянное отставание от европейской цивилизации в решении такого насущного вопроса как гражданские отношения, возникающие по поводу земли. Воплощенный сконцентрировано в лозунге "Земля и воля", он и после отмены крепостного права оставался актуальным, так как сохранила свою остроту такая глобальная проблема как крестьянское малоземелье.
Самые крупные по масштабам внутренние катаклизмы в отечественной истории XVII - XX вв. так или иначе, одной из своих первопричин всякий раз имели какие-либо трудноразрешимые противоречия в сфере гражданских отношений по поводу земли. С попытками найти оптимальное решение земельного вопроса, а вместе с тем и обеспечить прогресс в сельском хозяйстве связаны наиболее яркие страницы в истории земельного реформаторства. Аграрные реформы XIX и XX в. по-своему отразили многогранность социально-экономического развития России.
Эволюция гражданского строя России представляет собой диалектическое взаимодействие двух векторов развития, отражающих цивилизационные особенности европейского и азиатского мира, что связано с "промежуточным" положением России между Европой и Азией, это предопределило ее тяготение как к европейским правовым и политическим ценностям, так и постоянную зависимость от традиции восточного деспотизма.
Развитие права частной собственности на землю в России
Изучение происхождения и этапов земельно-правового строительства необходимо для познания сущности, структуры, социального назначения процессов реформирования гражданского законодательства в целом. Однако одна лишь историческая последовательность не может быть исходной позицией теоретико-правового исследования, важную смысловую нагрузку выполняют юридические аспекты эволюции реформы гражданских правоотношений, возникающих по поводу специфического объекта гражданского оборота - земли.
Процесс современного реформирования законодательства о земле целесообразно разделить на два этапа:
- денационализация земли, прекращения исключительных прав собственности на землю государства;
- создание новых организационно-правовых форм хозяйствования.
Существовавшая ранее монополия государственной собственности на землю не оправдывала себя как единственный способ владения, пользования и распоряжения землей, задерживала развитие экономики страны. Требовалась модернизация самой сути земельных отношений и переход к качественно новым категориям в экономике, одной из которых становится рынок.
Возврат к рыночным отношениям в землепользовании начался с 1987 года. Особенность этого периода заключалась в переносе центра тяжести в правовом регулировании землепользования на совершенствование правового статуса землепользователей. В частности, Закон СССР «О государственном предприятии (объединении)» от 30 июня 1987 года допустил аренду земли и регламентировал порядок ее реализации. Неэффективность сельского хозяйства актуализировала вопрос об изменении форм собственности.
Острейшие проблемы села, решение которых не терпело отлагательства, стимулировали необходимость проведения в стране земельной реформы.
Первоначально речь шла о реорганизации колхозно-совхозного строя, альтернативой ему могла стать система крестьянского (фермерского) хозяйства. Характерно, что в первые годы реформ термин «частная собственность» применительно к земле старательно обходился, могли говорить о владении, распоряжении, иногда - о личной собственности.
Начиная с 1989 года, изменение форм собственности считается единственной гарантией успеха перестроечной экономики. В то же время Г.Х. Попов, будучи депутатом СССР, считал, что немедленное изменение отношений землепользования является исключительно важным блоком перестройки всей экономики страны. Более конкретно поставил вопрос экономист В. Узун: «Выход из кризиса возможен только при условии, если будет узаконено многообразие форм собственности на землю (государственная, кооперативная, частная), и основная часть сельскохозяйственных угодий будет передана в собственность тех, кто ее обрабатывает Новизной их был провозглашавшийся институт пожизненно наследуемого владения землей. Владелец становился как бы собственником земельного участка без права распоряжения: продажи и залога. Введение пожизненно наследуемого владения в рамках конкретных правомочий владельцев отменяет исключительную государственную собственность. Разрешалась аренда и передача земли по наследству; декларировалась платность землепользования. Хотя вопрос о земельном налоге был проработан очень слабо, но арендная плата имела большое значение для дальнейшего хода реформ. Устанавливался порядок наделения землей фермерских хозяйств, работникам совхозов и колхозов предоставлялось почти безоговорочное право выхода из колхозного хозяйства для организации своей фермы без получения отдельной доли на каждого члена семьи. Статья 26 Основ 1990 года устанавливала: «...Членам колхозов и других сельскохозяйственных кооперативов, работникам сельскохозяйственных предприятий, выходящих из их состава выделяется земельный участок».
Декларировалось формирование для горожан резервного районного фонда в целях бесплатного наделения земельными участками.
В отличие от более позднего российского законодательства в «Основах законодательства Союза ССР и Союзных республик» 1990 года закладывалась иная концепция земельного передела.
Предполагалось постепенное отсечение от колхозно-совхозных землепользователей массивов для предоставления их фермерам без верхних ограничительных размеров на одно хозяйство.
Перспективным было возникновение различных споров, связанных с изменением законодательства, в связи с этим, статья 52
Основ впервые устанавливала разрешение вышеназванных споров судами общей юрисдикции и государственным арбитражем.
Однако Основы земельного законодательства не учитывали различную степень готовности на местах к проведению земельной реформы и были излишне унифицированы, что почти сразу породило правовую коллизию. Принимавшиеся республиканские земельные законы во многих случаях резко отличались от них.
Земельный участок как объект права собственности на землю. Понятие и содержание права собственности на землю
Признание многообразия форм собственности внесло существенные изменения в регулирование гражданских отношений. Потребовалось, прежде всего, определить понятие и дать перечень объектов регулирования. Согласно п. 1 ст. 261 объектом права собственности определяется земельный участок , территориальные границы которого определены в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по землеустройству.
Не выделяя определения и не давая перечней объектов регулирования, ЗК РСФСР 1991 г. использовал в тексте три основных объекта: земля, земельный участок и земельная доля (земельный пай). В ЗК РФ 2001 г. сформулирована ст. 6, посвященная объектам земельных отношений, дано правовое определение земельного участка. В качестве объектов земельных отношений в ней указывается на такие объекты, как земля, земельный участок и часть земельного участка.
Земельный участок, согласно п. 2 ст. 6 ЗК РФ , является объектом земельных отношений. И с этой точки зрения он выступает как часть поверхности земли (включая почвенный слой), границы которой определены и удостоверены в установленном законом порядке. В ст. 1 Федерального закона от 2 января 2000 г. «О государственном земельном кадастре» в понятие земельного участка также включено все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. В понятие, данное в указанной статье, включаются здания, сооружения, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры, зеленые насаждения и т.п.
В соответствии с упомянутым законом собственник земельного участка вправе по своему усмотрению использовать все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает права других лиц.
Составной частью земельного участка как недвижимого имущества в соответствии с гражданским законодательством являются расположенные на земельном участке здания, строения и сооружения, принадлежащие собственнику участка, а также следующие природные объекты:
- почвенный слой (п. 2 ст. 261 Гражданского кодекса РФ); замкнутые водоемы и непроточные водные объекты, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами (ст. 40 Водного кодекса РФ, п. 2 ст. 261 Гражданского кодекса РФ);
- древесно-кустарниковую растительность (ст. 20 Лесного кодекса РФ, а так же п. 2 ст. 261 ПС РФ); общераспространенные полезные ископаемые, используемые для собственных нужд, пресные подземные воды, не числящиеся на государственном балансе, колодцы и скважины до первого водоносного слоя (ст. 19 ФЗ от 21.02.92 г. № 2395 «О недрах» , а также п. 1 ст. 40 ЗК РФ).
Что касается перечисленных природных объектов, то, как отмечает И.Ф. Панкратов, ст. 260 ПС РФ предусматривает возможность права собственности собственника на находящиеся на его земельном участке замкнутые водоемы, леса и другую лесную растительность.
Таким образом, как объект земельных отношений земельный участок может выступать объектом права собственности только в качестве индивидуально определенного земельного участка, имеющего признаки, выделяющие его из других объектов гражданского оборота своими физическими и правовыми параметрами, включая и уникальный кадастровый номер.
С этих позиций земля «как таковая» объектом права собственности быть не может. В этом смысле она и определяется как природный объект и природный ресурс (п. 1 ст. 6 ЗК РФ) и выступает объектом лишь в отношениях по охране и контролю (п. 1 ст. 43 ФЗ от 10 января 2002 г. «Об охране окружающей среды» ).
Как уже отмечалось, объектом права собственности являются не все земли вообще, а конкретный земельный участок. Это правило индивидуализации объекта гражданских отношений является общим для гражданского законодательства. Поэтому право собственности может распространяться только на вещи, определенные родовыми или индивидуальными признаками, что позволяет легко отграничить их от других подобных вещей и установить над ними господство собственника. Отграничение это осуществляется и через территориальные границы земельного участка, зафиксированные в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов (ст. 26 ЗК РФ), выдаваемых собственнику специально уполномоченными государственными органами.
