Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Обременение в теории гражданского права и практике 11
1. Виды обременении в современном российском законодательстве и судебной
практике 11
2. Категория «обременение» в науке гражданского права 46
2.1. Доктринальные представления об обременении 46
2.2. Понятие об обременении на основе концепции «объективного стечения» субъективных гражданских прав 63
Глава 2. Вопросы применения цивилистической концепции обременении в правовом регулировании 92
1. Правовое регулирование при «объективном стечении» обременении 92
2. Значение свойств обременении и их объектов для практики гражданского оборота 118
2.1. Значение свойства индивидуальной определенности объекта обременения 118
2.2. Значение свойства обособленности интереса, обеспечиваемого субъективным гражданским правом — обременением 130
3. Перспективы модернизации системы государственной регистрации обременении объектов недвижимого имущества 140
Библиографический список использованной литературы 154
Список использованных нормативных правовых актов 164
Список использованных индивидуальных актов 175
Список использованных материалов судебной практики
- Категория «обременение» в науке гражданского права
- Понятие об обременении на основе концепции «объективного стечения» субъективных гражданских прав
- Значение свойства индивидуальной определенности объекта обременения
- Перспективы модернизации системы государственной регистрации обременении объектов недвижимого имущества
Категория «обременение» в науке гражданского права
Изучение обременения как гражданско-правовой категории целесообразно начать с анализа гражданского законодательства; а также нормативных и индивидуальных правовых актов органов, государственной власти, содержащих, подходы, к толкованию гражданско-правовых норм, устанавливающих правовой режим обременении.
В ГК РФ термин «обременение» встречается в ряде статей, анализ которых позволяет выявить основные признаки данного правового явления. Так, согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по» своему усмотрению передавать, другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Из содержания этой нормы.можно сделать следующие выводы: а) обременение может являться результатом распоряжения имуществом, т.е. сопряжено с изменением его правового режима; б) способы обременения различны, одним из них является передача имущества в залог; в) объектом обременения-выступает имущество. В- ст. ст. 274 — 277 ГК РФ обременением признается сервитут. Следовательно, обременение может обладать следующими признаками: а) может быть ограниченным вещным, правом; б) может существовать и реализоваться наряду с правом собственности и иными вещными правами на обремененную вещь; в) может обладать свойством следования юридической судьбе вещи (далее — свойство следования); г) его объектом может выступать вещь; дУ являясь, ограниченным вещным правом, опосредует удовлетворение интересов сервитуария в пользовании вещью, а не собственника; е) может привести к лишению собственника фактической возможности реализовывать свое право «вчасти пользования вещью.
Согласно п. 4 ст. 342 ГК РФ обременением заложенного имущества назван его. предшествующий залог. Вслед за положениями ст. 209 ГК РФ залог признан обременением, его объектом выступает заложенное имущество. Правила о предшествующем и последующем, залогах ориентируют на проблематику возникновения и существования нескольких обременении (в данном случае залогов) одного и того же объекта.
Из правила, предусмотренного в ч. 1 п. 1 ст. 460 ГК РФ; следует, что права третьих лиц на предмет купли-продажи законодатель также относит к числу обременении. В ГК РФ не конкретизируется содержание прав третьих лиц, которые способны обременять товар: Некоторую ясность могут внести последующие статьи 461 и 462 ГК РФ об эвикции вещи, т.е. лишении покупателя права собственности либо владения t вещью. При эвикции третьи лица реализуют свои права на товар — право собственности либог иное право, включающее правомочие владения. Таким образом, права — обременения товара: а) лишают покупателя права собственности на товар либо владения им; б) полностью либо частично совпадают по содержанию с этим правом (в данном случае в части правомочия владения); в) имеют свойство следования.
Думается, эти признаки могут быть распространены на любые права — вещные или обязательственные, за «очистку» которых несет ответственность продавец. Более того, согласно ст. ст. 41-42 Конвенции Организации Объединенных Наций о договорах международной купли-продажи товаров 1980 г.3 к указанным правам могут быть отнесены и интеллектуальные права.
3 Сборник международных договоров СССР и Российской Федерации. Вып. XLVII. М., 1994. С. 335 - 357. В статье 586 ГК РФ устанавливается, что рента «обременяет» недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В отличие от предшествующих статей ГК РФ здесь говорится о свойстве следования обязательств, а не прав, т.е. при буквальном толковании под обременением понимаются именно обязательства плательщика ренты, а объектом обременения — недвижимое имущество. Характерно, что для движимого имущества, передаваемого под выплату ренты, в законе не упоминается о его обременении.
Юридическая связь между правами, обязанностями сторон рентного правоотношения и недвижимым имуществом, переданным под выплату ренты, имеет следующие особенности.
Согласно п. 1 ст. 583 ГК РФ основной обязанностью плательщика ренты является периодическая выплата получателю ренты определенной денежной суммы либо предоставление средств на его содержание в иной форме.
Если средства на содержание получателя ренты предоставляются в денежной форме, предметом обязанности плательщика ренты и соответствующего права получателя ренты не выступает то недвижимое имущество, которое передано под выплату ренты.
Вместе с тем, закон позволяет по договорам постоянной ренты и пожизненного содержания с иждивением устанавливать неденежную форму ренты. Например, под выплату ренты отчуждается квартира, в которой остается проживать получатель ренты, одновременно в нее вселяется плательщик ренты. В таком случае недвижимое имущество, отчужденное под выплату ренты, становится предметом обязанности плательщика ренты и права получателя ренты.
В статье 604 ГК РФ предусмотрено правило о необходимости получения согласия получателя ренты на отчуждение, передачу в залог и иное обременение недвижимого имущества, переданного под выплату ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.
Эта обязанность, на первый взгляд, входит в содержание собственно рентного правоотношения. Вместе с тем, в силу закона недвижимое имущество, отчужденное под выплату ренты, находится в залоге у получателя ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Необходимость получения согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога также предусмотрена в п. 2 ст. 346 ГК РФ. Думается, эта обязанность плательщика ренты относится к акцессорному залоговому, а не к рентному правоотношению.
Действительно, интерес получателя ренты как стороны рентного правоотношения направлен на ренту - то встречное предоставление, которое осуществляет плательщик ренты в обмен на имущество, полученное от получателя ренты. По существу данный интерес мало чем отличается, например, от интереса продавца или стороны договора мены. Само отчужденное имущество является лишь одним из источников обеспечения встречного предоставления плательщика ренты. Логично, что законодатель устанавливает правило о залоге этого имущества. Согласование сделок по распоряжению недвижимостью, переданной под выплату ренты, вытекает из акцессорного правоотношения, а не рентного.
Предусмотренное в ст. 605 ГК РФ правило о прекращении пожизненного содержания с иждивением по требованию получателя ренты с возможностью возврата плательщиком ренты, полученного по договору (недвижимого имущества, переданного под выплату ренты), имеет специальный характер по отношению к правилам о расторжении договора, предусмотренным п. 2 ст. 450, п. 4 ст. 453 ГК РФ. А потому эта норма не добавляет характерной черты самому рентному правоотношению.
Таким образом, если недвижимое имущество не опосредует натуральную форму ренты, то после передачи под выплату ренты оно не является предметом собственно рентного правоотношения. Свойство следования имеют не права получателя ренты на это имущество, а долг (обязанности) плательщика ренты в составе этого правоотношения. Напротив, недвижимость, обремененная сервитутом или залогом, выступает предметом именно правоотношения об установлении сервитута или залога, а свойство следования имеют права сервитуария, залогодержателя на объект обременения.
Понятие об обременении на основе концепции «объективного стечения» субъективных гражданских прав
«Объективное» основание для установления сервитута (безальтернативность удовлетворения нужд сервитуария) имеет значение прежде всего при- разрешении спора между сервитуарием и собственником участка. Если же сервитут устанавливается по соглашению- сторон, то указанное условие не является обязательным и сервитут может являться результатом выбора наиболее экономичного варианта удовлетворения нужд сервитуария- либо взаимного удовлетворения интересов сторон (нельзя забывать о платности сервитута, а также иных косвенных выгодах собственника участка).
Это же ставит под сомнение тезис В.И. Сенчищева, что сервитут не является результатом реализации права собственности, ведь наличие в его основе соглашения сторон свидетельствует об обратном. Кроме того, такие вещные права, как право хозяйственного ведения и оперативного управления также могут возникать независимо от воли собственника, например, в результате приобретения имущества унитарными предприятиями или учреждениями по сделкам с третьими лицами.
Объектом комплексного исследования, предпринятого В. А. Микрюковым, стали не только вещные права, но и иные гражданские права (обязательственные, интеллектуальные) . Однако основные тезисы данной теории базируются на результатах анализа обременении собственности и выводятся из специфических особенностей вещного правоотношения: Так, он заявляет, что обременено может быть любое гражданское право посредством установления на его объект дополнительных прав третьих лиц, которые обладают схожими с основным правом характеристиками и следуют за объектом. Поэтому, например, ограниченные вещные права могут быть обременены только иными вещными правами. К подходу В.А. Микрюкова можно указать ряд критических замечаний.
Во-первых, спорно, что все права-обременения собственности являются вещными. Квалификация требования от собственника совершения определенных действий, например,.уплаты рентных платежей, как предлагает В.А. Микрюков, в качестве вещного права вызывает серьезные сомнения. Для всех вещных прав важным признаком является в первую очередь их направленность на вещь, а не на поведение обязанного лица. С другой стороны право доступа автора произведения изобразительного искусства сопряжено с пользованием оригиналом произведения, т.е. предоставляет третьему лицу правомочие на вещь, существует в дополнение к праву собственности, имеет схожую содержательную характеристику (пользование), следует юридической судьбе вещи. Однако оно является интеллектуальным правом. Думается, в этой части теория В.А. Микрюкова через категорию «обременение» искусственно навязывает вещно-правовую природу тем правам, которые таковой не имеют.
Во-вторых, представляется неверным предложение автора считать объектом обременении одновременно права, их объекты и субъектов. Так, если относить к обременениям вещные права, то их объектами выступают вещи. Например, право оперативного управления имеет своим объектом" вещь, а не право собственности на нее и не самого собственника. В отношении обязательственных прав, соединенных с вещными правомочиями, тем самым приобретающих некоторые вещно-правовые черты (право аренды, безвозмездного пользования, залога и др.), действует та же логика. Аналогичный вывод справедлив для интеллектуальных прав, имеющих своим объектом охраняемый результат интеллектуальной деятельности либо средство индивидуализации. Упрощенный подход В.А. Микрюкова опрометчиво стирает различия между элементами правоотношения.
В-третьих, неверно выделять свойство следования в качестве характерной, исключительной черты обременении. Обосновывая наличие свойства следования, автор утверждает, что «по мысли отечественного законодателя, права-обременения должны быть постоянными, устойчивыми и сопровождать объект собственности»140. С таким подходом трудно согласиться. Свойство следования — специфический признак ограниченных вещных прав, подчеркивающий их независимость от личности основного правообладателя — собственника, ввиду чего изменение принадлежности вещи не влечет прекращение этих прав (п. 3 ст. 216 ГК РФ). В ряде случаев законодатель наделяет указанным свойством другие правовые явления, например, обязанности плательщика ренты, права арендатора и ссудополучателя и др. Однако, как представляется, это свидетельствует лишь о применении специального правового средства в других правоотношениях, также обеспечивающих независимость субъективных прав от изменений юридической судьбы их объектов. Как было показано выше, в законах этим свойством наделяются не только права, но и обязанности (обязательства), в том числе публичного характера.
Другие признаки, выделенные В. А. Микрюковым, — возмездность (предоставление компенсации собственнику) и абсолютный характер защиты141 не являются индивидуальными, присущими исключительно обременениям. Кроме того, возмездность права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельным участком проявляется разве что в рамках уплаты земельного налога (п. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации), а не гражданско-правового платежа в пользу собственника обремененного участка.
Значение свойства индивидуальной определенности объекта обременения
Являются ли обременениями права нескольких кредиторов должника, обязанного передать в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление- или в возмездное пользование другому лицу индивидуально-определенную вещь (ст. 398 ГК РФ). Если стоять на позициях действительности сделок, сторонами по которым- являются второй и последующие кредиторы, то права каждого кредитора до определенного момента будут выступать обременением объекта прав другого кредитора: Во-первых, объектом всех этих обязательственных прав выступает действие должника по передаче индивидуально-определенной вещи. Во-вторых, правомочия кредиторов совпадают, при этом в отличие от активной множественности в обязательстве они входят в содержание самостоятельных субъективных прав. В-третьих, каждый кредитор преследует собственный интерес, обеспечиваемый совпадающим правомочием и исключающий удовлетворение интереса других кредиторов. В-четвертых, права кредиторов ограничены по своему содержанию, поскольку при определенных условиях они не будут реализованы и прекратятся (например, при передаче вещи должником одному из кредиторов, при предъявлении иска одним из кредиторов, если невозможно определить какое из обязательств возникло раньше).
Яркими примерами обременении объектов обязательственных прав являются права кредиторов по денежным обязательствам должника при проведении в отношении него процедур несостоятельности (банкротства). Так, предусмотренная в ст. ст. 134 — 138 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» очередность удовлетворения требований кредиторов составляет ограничения прав кредиторов, возникшие в связи с проведением процедур несостоятельности (банкротства), обеспечивающие возможность реализации аналогичных прав кредиторами предыдущей очереди. Объект прав- кредиторов единый — имущественный комплекс должника (конкурсной массы). Думается, имущественный комплекс должника вполне конкретный, индивидуальный объект гражданских прав в отношениях конкурсного производства до превращения? его в\ совокупность денежных средств, полученных при обращении на него взыскания. В этом он имеет сходства с имущественным комплексом — предприятием (ст. 132 ГК РФ). Правомочия совпадают, интересы, обеспечиваемые этими правомочиями, обособлены, права одних кредиторов ограничиваются для обеспечения возможности реализации прав другими - все эти обстоятельства свидетельствуют о необходимости признания прав кредиторов предыдущей очереди обременениями объектов прав кредиторов последующих очередей.
Таким образом, среди обязательственных обременении можно найти примеры субъективных прав, правовой режим которых не имеет вещно-правовых элементов. Это подтверждает сделанный выше вывод о том, что в отличие от других доктринальных подходов к категории «обременение» концепция «объективного стечения» субъективных гражданских прав лишена вещно-правовой догматики и позволяет предпринять достоверное комплексное научное изучение обременении.
Признаки обременении имеют также некоторые права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации: Так, в случае предоставления другому липу права использования объекта исключительного права это лицо приобретает правомочия в отношении объекта исключительного права, которые коррелируют с ограничениями исключительного права, имеющегося у правообладателя. Во-первых, в течение срока действия лицензионного договора лицензиар обязан воздерживаться от каких-либо действий, способных затруднить осуществление лицензиатом предоставленного ему права использования объекта исключительного права в установленных договором пределах (п. 1 ст. 1237 ГК РФ). Во-вторых, предоставление лицензиату права использования объекта исключительного права может осуществляться без сохранения за лицензиаром права выдачи 88» лицензий другим лицам (исключительная лицензия) (пп. 2 п. 1 ст. 1236 FK РФ). Безусловно, в отличие от собственника при предоставлении другому лицу права пользования вещью обладатель исключительного интеллектуального правам сохраняет возможность реализации большего объема правомочий, испытывая минимальные ограничения своего права. Причина — в специфике объекта исключительного права. Тем не менее, это обстоятельство не препятствует признанию прав, лицензиатов обременениями объектов исключительных прав лицензиаров4.
Признакам обременении отвечают права- третьих лиц на свободное использование объектов исключительных прав. Например, согласно ст. 1273 FK РФ допускается без согласия автора или иного правообладателями1 без выплаты вознаграждения воспроизведение гражданином исключительно в личных целях правомерно обнародованного произведения. В данном случае объекты исключительного права и права на свободное использование, а также правомочия в их составе совпадают. Направленность интересов правообладателей, ч обеспечиваемых совпадающими правомочиями, противоположная. Ограничение исключительного права представлено в виде невозможности пресечь использование его объекта третьим лицом и возникновения права третьего лица независимо от согласия правообладателя.
Примером обременения объектов, вещных прав интеллектуальными правами служит право авторов произведений изобразительного искусства и архитектуры использовать оригинал такого произведения для обеспечения возможности его воспроизведения. Оно входит в содержание интеллектуального права, именуемого «право доступа»: правог автора произведения изобразительного искусства требовать от собственника оригинала произведения возможности осуществлять исключительное право на его воспроизведение, право автора произведения архитектуры требовать от собственника оригинала произведения возможности осуществлять фото- и видеосъемку произведения (ст. 1292 ГК РФ).
Перспективы модернизации системы государственной регистрации обременении объектов недвижимого имущества
В существующей редакции Закон- об ипотеке не позволяет заключать договоры ипотеки будущей недвижимости, т.к. условием заключения этого договора является наличие зарегистрированных, т.е. возникших, вещных прав на этой имущество (п. 1 ст. 5, абз. 2 п. 2 ст. 9, п.п. 1 и 2 ст. 10 Закона об і 01 Я. ипотеке). В юридической литературе это положение объясняется ссылкой на норму Закона об ипотеке о том, что государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для регистрации ипотеки как обременения (п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке); которая по действующим правилам веденшгЕГРП невозможна без внесения записи в ЕГРП о самом недвижимом имуществе (нельзя не отметить, что в истории российского гражданского права это правило уже имело место219).
Как представляется, законодатель, устанавливая привило о регистрации договоров ипотеки, руководствовался не соображениями методологии ведения ЕГРП, а мотивами повышения юридической защиты залогодержателей.
Приоритетной задачей государственной регистрации сделок является проверка их правомерности, заключенности, а обременении — их укрепление, подтверждение государством, после чего они могут приобретать силу не только для сторон сделки, но и для третьих лиц. Необходимость регистрации прав на предмет ипотеки до заключения- соответствующего договора обеспечивает реальность предмета залога и вещных прав на него. Кроме того, в отношении предмета ипотеки могут быть установлены ограничения прав и обременения, ряд из которых подлежит государственной регистрации. Поэтому если права на недвижимость будут зарегистрированы до заключения договора ипотеки, залогодержатель сможет заранее ознакомиться со сведениями ЕГРП, проверив тем самым юридическую «чистоту» предмета ипотеки.
Однако вопреки стремлению законодателя предоставить дополнительные гарантии прав и законных интересов залогодержателей указанное правило Закона об ипотеке, равно как и регистрация договоров ипотеки, представляются излишними. Регистрация ипотеки как обременения неминуемо влечет проверку регистрирующим органом легитимности договора ипотеки, которая проводится и при регистрации договора. Получается, что две регистрационные процедуры по существу повторяют друг друга. А потому укрепление обременении возможно и без регистрации договоров ипотека. Также участникам гражданского оборота должна быть предоставлена возможность заключать договоры ипотеки в отношении будущей недвижимости, что востребовано в строительной отрасли. Первые шаги в этом направлении, думается, уже сделаны законодателем при регламентации обеспечения залогом исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве (ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ). Одновременно следует сохранить норму о том, что право залога;как; обременение;возникнет на недвижимое имущество; лишь после:его государственной; регистрации; т.е.. укрепления. Выполнение этого условия естественно потребует от залогодателя предварительной либо одновременной; регистрации «вещных праві на; предмет ипотеки;
Рассмотрим-пример, довольно распространенный; на практикег.Застройщик возвел строение :на земельном участке; не отведенном для?этих целей:. Даже:при отсутствий» угрозы,- для?; жизни и здоровья граждан- данная;; постройка- являясь самовольной; подлежит сносу, еслш участок: не; будет предоставлен застройщику либок строение не будет передано в собственность, обладателя вещных прав на; участок (ст. 222 FK РФ): Допустим, что правообладатель участка; соглашается; предоставить его застройщику зш рыночную; плату, внесение которошбудетобеспечено; дним из выгодных способовюбеспечения такого обязательства; будет являться ипотека, строения,- возведенного; - на- участке; ведь, правообладатель участка; сохранит определенный юридический; контроль над его судьбой. Хотя.постройка уже фактически возведена,, она является-; самовольной; и не; может признаваться недвижимым: имуществом до оформления правшаучасток и саму постройку. Длящелей;ипотеки:это?будущая ; недвижимаявещь.
Сегодня; участники; описанной; ситуации не смогут использовать; ипотеку строения; покашрава застройщика на него не будут оформлены (а для этого ему должен быть, предоставлен- участок, за,- плату под обеспечение); Заключение-предварительного = договора об ипотеке; будущей; вещи не предоставит кредитору сразу права:.и ряд важных гарантий, вытекающих из основного договора (например, запрет последующей ипотеки этой же недвижимости). Заключение непосредственно договора ипотеки будущей;: недвижимости являлось бы одним из; оптимальных способов обеспечения обязательства по оплате предоставления прав на участок.
