Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Становление правового регулирования иностранных инвестиций в России 13
1. Правовое регулирование создания и деятельности совместных предприятий в СССР 13
2. Развитие законодательства об иностранных инвестициях в России 20
3. Международные соглашения как источник регулирования иностранных инвестиций 30
Глава 2. Государственная регистрация организаций с участием иностранного капитала 45
1. Организационно-правовые формы предприятий с иностранными инвестициями на территории России 45
2. Процедура государственной регистрации коммерческих организаций с иностранными инвестициями в России 56
3. Международная практика государственной регистрации компаний с участием иностранного капитала на примере Германии, Франции и ЕС...81
Глава 3. Государственная регистрация как механизм защиты прав иностранного инвестора на рынке недвижимости 101
1. Недвижимость как особый объект инвестиций 101
2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как гарантия соблюдения законных интересов и прав иностранных инвесторов на рынке недвижимости в России 112
3. Регистрация лизинга недвижимости - особой формы инвестирования... 123
Заключение 139
Список использованной литературы 142
- Правовое регулирование создания и деятельности совместных предприятий в СССР
- Организационно-правовые формы предприятий с иностранными инвестициями на территории России
- Недвижимость как особый объект инвестиций
Введение к работе
Характерным для современного развития мирового хозяйства является интенсивный рост международного движения капиталов. По данным на 2001 г., годовой объем частных иностранных инвестиций достиг 880 млрд. долларов1.
Отказ какой-либо страны от использования иностранных инвестиций неминуемо приводит к отставанию ее экономического развития, что особенно характерно для эпохи использования новых технологий.
Значительное влияние на привлечение иностранных инвестиций оказывает государственная политика в отношении капиталовложений, стабильность функций органов государственного управления, способы и методы осуществления их деятельности и в целом эффективность работы всего государственного аппарата по управлению экономикой. Возможности государства управлять, регулировать и контролировать развитие экономики своей страны - велики. Если профессионально понимается задача и ее осуществление разумно сочетается с потенциалом страны, то результаты государственного управления могут быть достаточно эффективными, что в свою очередь будет способствовать социально-экономическому росту.
В России решение проблем управления иностранным капиталом в настоящее время связано с проведением экономических реформ и совершенствованием российского законодательства. Не верно полагать, что при рыночных отношениях государственное регулирование отпадает. Между тем принцип свободы предпринимательства требует и обусловливает изменение методов и рычагов воздействия на экономические отношения. Это прежде всего касается отказа (полного или частичного) от прямых запретов и бесконечной системы разрешений. Система разрешений порождала не только неуверенность
Политика привлечения прямых иностранных инвестиций в российскую экономику. Бюро экономического анализа. -М., 2001. С. 13.
4 у предпринимателей, но и постоянную их зависимость от чиновничьего аппарата.
Не все сферы экономики в одинаковой степени подвержены государственному регулированию. Рассматриваемая нами сфера иностранных инвестиций является одной из наиболее зависимых от государственного регулирования. Так, до 1987 г. существовал полный запрет на доступ иностранного капитала в СССР, и никаких отношений с иностранными инвесторами вообще не существовало. Такой проблемы в СССР просто не было, несмотря на то, что в мировое движение капитала были вовлечены все государства мира (кроме стран социалистического лагеря).
Открыв доступ для иностранного капитала, Советское государство установило целую систему ограничений и запретов, что никак не соответствовало рыночным отношениям. В результате иностранный капитал в страну не пошел, тем более что существовавшая в стране плановая экономика была для него инородной. Стало очевидно, что необходимо изменить подходы к регулированию иностранных инвестиций, и было принято правильное решение - ориентироваться на международную практику. В июле 1991 г. был принят первый закон «Об иностранных инвестициях в РСФСР», который во многом соответствует международной практике регулирования правовых проблем иностранных инвестиций, в частности международным соглашениям о поощрении и защите иностранных капиталовложений.
В этот период происходит практически полный отказ от административного метода управления инвестиционным процессом. Это нашло отражение в замене разрешительного порядка (причем чрезвычайно усложненного) создания предприятий с иностранными инвестициями на нормативно-явочный, в отказе от прямых ограничений доли участия иностранного инвестора в капитале таких предприятий, органах его управления и т.д.
Отмена запретов и ограничений и особого разрешительного порядка не означала отказа от государственного управления, но свидетельствовала о серьезных его изменениях.
Эффективность регулирования иностранных инвестиций в условиях рынка и свободы предпринимательства основана на переходе от системы разрешений к регистрационному порядку допущения и деятельности иностранных инвесторов. Все это потребовало создания нового метода управления инвестиционными процессами. На сегодняшний день важнейшим механизмом государственного регулирования в этой сфере является государственная регистрация.
Указанные положения предопределили выбор темы исследования, ее актуальность и практическую значимость. Избрав темой исследования механизм государственной регистрации в аспекте его воздействия на иностранные инвестиции, автор видит свою основную задачу в том, чтобы показать, что этот механизм способен не только контролировать соблюдение норм законов при создании компаний и покупке недвижимости иностранным инвестором, но и защищать его права и интересы. Этой задаче соответствует структура работы.
В первой главе показываются сложный процесс становления в России законодательства об иностранных инвестициях, особые трудности его развития в период плановой экономики (1987 г.). Тогда не просто было определить права и интересы иностранного инвестора, в связи с неустоявшейся терминологией, отсутствием корпоративного законодательства.
Вторая глава посвящена главным образом развитию правового статуса предприятий с участием иностранного капитала [от совместных предприятий (СП) и предприятий с иностранными инвестициями (ПИИ) до коммерческих организаций с иностранными инвестициями (КОИИ)], изменению процедуры их создания и регистрации.
Особое внимание уделяется защите прав иностранных инвесторов в качестве акционеров, которая обеспечивается нормами национального права, в
6 первую очередь корпоративного права, и нормами соответствующих международных соглашений, в которых участвует Россия. Подробно рассмотрен процесс регистрации организаций с участием иностранных инвестиций.
Определяются основные функции механизма государственной регистрации, среди них особо выделяется защитная функция.
Для сравнения приводится практика регистрации компаний в странах Европы.
В третьей главе рассматриваются правовые проблемы, связанные с обеспечением прав иностранных инвесторов на рынке недвижимости и при заключении сделок с недвижимым имуществом. Показывается, что основным механизмом обеспечения защиты прав и интересов иностранного инвестора является государственная регистрация.
В работе также содержатся предложения по совершенствованию механизма государственной регистрации с учетом международной практики, и в частности практики Европейского союза.
Предметом исследования являются содержащиеся в действующем российском законодательстве нормы, создавшие новый механизм государственной регистрации юридических лиц, в том числе с участием иностранного капитала, а также прав иностранного инвестора на рынке недвижимости. Этот механизм обеспечивает систему государственного контроля процесса создания юридических лиц и приобретения прав на недвижимость, а также защиту прав и интересов субъектов, прошедших процедуру государственной регистрации.
Цель исследования - проследить становление нового механизма государственной регистрации, выявить его основные принципы, раскрыть содержание его важнейших функций и показать, в чем состоит стимулирующее государственное воздействие на приток иностранных инвестиций, что позволяет рассматривать государственную регистрацию в качестве одного из методов государственного управления в этой сфере.
Методология исследования. В работе использованы аналитический, формально-юридический, логический и исторический методы исследования, но главным образом - сравнительно-правовой. Российское право сопоставлялось с правом европейских государств и с правом Европейского союза в рассматриваемой сфере.
Теоретическую основу исследования составили труды известных ученых-юристов как дореволюционной России, так и современной: М.М. Агаркова, В.А. Алексеева, М.И. Брагинского, А.В. Бенедиктова, В.В. Витрянского, И.С. Зыкина, А.И. Каминки, В.В. Лаптева, Л.А. Лунца, Ф.Ф. Мартенса, М.Г. Розенберга, О.Н. Садикова, Г.Ф. Шершеневича. В работе использованы труды экономистов и юристов по инвестиционным проблемам, а также по общим вопросам гражданского права: М.М. Богуславского, А.С. Булатова, Н.Н. Вознесенской, А.В. Дмитриева, Н.Г. Дорониной, Ю.А. Ершова, Ю.И. Кормоша, Ю.П. Корчагина, Л.К. Линник, А.Л. Маковского, Н.Г. Семилютиной, В.П. Серегина, В.В. Силкина, С. А. Сосны, И.П. Фаминского. Отдельные разделы работы написаны с учетом работ зарубежных авторов: Ф. Джессапа, Ф. Кана, П. Фишера, Чен-Наи-Руена, Г. Шварценбергера.
Научная новизна диссертационного исследования. Данная работа является одним из первых комплексных сравнительно-правовых исследований механизма государственной регистрации в аспекте ее воздействия на иностранные инвестиции. Ее научная новизна заключается в следующем:
аргументировано, что механизм государственной регистрации не только выполняет функции контроля при создании иностранным инвестором предприятий на территории России и приобретении им прав на недвижимое имущество, но и способствует обеспечению защиты прав инвестора в качестве акционера и его прав и интересов на рынке недвижимости;
предложена авторская трактовка понятия «государственная регистрация» как института гражданского законодательства в аспекте его воздействия на приток иностранного капитала в экономику России. Оно может быть
8 использовано в практической деятельности для квалификации определенных отношений, возникающих в хозяйственной деятельности между субъектами гражданско-правовых отношений при осуществлении ими действий, направленных на защиту их собственных прав и интересов;
выделены и обоснованы основные функции механизма государственной регистрации, призванные обеспечить должный контроль со стороны государства за различными процессами в сфере привлечения иностранных инвестиций в экономику России и управление ими;
высказаны предложения по совершенствованию действующего порядка государственной регистрации как в области регистрации юридических лиц, так и при регистрации прав на объекты недвижимого имущества (особого объекта инвестиций), реализация которых будет способствовать оптимизации процесса государственной регистрации;
предложено внести изменения в действующее российское законодательство, направленные на пресечение следующих негативных явлений, наблюдаемых на российском инвестиционном рынке. Это и коррупция, и «темные» сделки, и утаивание истинных доходов, и неполные выплаты налогов, и многое другое. Кроме того, изменения касаются и отдельных статей специальных законов, например ст. 3 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ. Основные положения и выводы, выносимые на защиту:
I. Предлагается следующее определение государственной регистрации: это акт
публичной власти, удостоверяющий наличие конкретного гражданского права
или гражданско-правового факта, приобретенных (или возникших) с
соблюдением всех предписанных законом норм и процедур, и обеспечивающий
их охрану лицам, прошедшим государственную регистрацию.
II. Созданный Федеральным законом «О государственной регистрации
юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 08.08.2001 г.
№129-ФЗ механизм государственной регистрации юридических лиц следует
рассматривать как принципиально новый, который:
а) впервые устанавливает единый порядок государственной регистрации всех
юридических лиц (включая юридические лица с участием иностранного
капитала), а также единый орган, осуществляющий такую регистрацию;
б) закрепляет нормативно-явочный (регистрационный) порядок создания
юридических лиц;
в) требует регистрации не только самого факта создания юридического лица, но
и всех изменений, касающихся участников, размера капитала, количества и
видов акций, что особенно важно для коммерческих организаций с
иностранными инвестициями;
г) впервые создает единый реестр для всех регистрируемых юридических лиц.
III. На основе анализа указанного закона о регистрации и практики его
применения автор выделяет пять основных функций, осуществляемых
государственной регистрацией:
1. Правоустанавливающую (право-удостоверяющая). Регистрация - это
завершающий акт создания юридического лица. Статус юридического лица
приобретается с момента регистрации, все изменения вступают в силу также с
момента регистрации; начало деятельности, пределы ответственности также
определены регистрацией, закрепляющей за регистрируемым юридическим
лицом конкретную правовою форму (общество с ограниченной
ответственностью, акционерное общество и т.д.).
2. Государственного контроля. Государство в лице компетентных органов
осуществляет проверку процедур создания (ликвидации или реорганизации)
юридических лиц на соответствие действующему законодательству. Функция
контроля способствует государственному управлению в этой сфере.
3. Государственного учета всех юридических лиц, создаваемых на территории
Российской Федерации, в Едином государственном реестре юридических лиц,
куда заносятся все сведения о них.
4. Информационную. Регистрирующие органы предоставляют сведения
заинтересованным лицам о внесенных в реестр юридических лицах. Эта
функция обеспечивает право на информацию, без чего практически
10 невозможно осуществлять предпринимательскую деятельность в условиях рынка.
5. Защитную. Эту функцию диссертант выделяет особо. Учет всех юридических лиц в едином реестре имеет большое значение для инвестора. Внесение иностранного инвестора в реестр в качестве акционера созданной им компании, сведений о количестве и видах его акций является достоверным доказательством этих фактов, которые трудно оспорить недобросовестным конкурентам.
IV. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с
недвижимым имуществом имеют еще большее значение, чем регистрация
юридических лиц. Объясняется это некоторыми пробелами в законодательном
регулировании недвижимости, регистрация в известной мере их восполняет.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством этих прав и единственным доказательством существования субъективного права на недвижимость. Факт регистрации удостоверяет наличие права на недвижимость у лица, обратившегося за регистрацией. Вопрос же о возникновении прав на недвижимость не всегда ясен и требует дополнительного нормативного регулирования.
V. Анализируя Федеральный закон «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ и практику
его применения, автор выделяет те же пять основных функций,
осуществляемых государственной регистрацией, что и при регистрации
юридических лиц, а именно: правоустанавливающую (правоудостоверяющая),
контроля, учета, информационную и защитную, при этом отмечая их некоторое
отличие.
При регистрации недвижимости первая функция не всегда будет правоустанавливающей, но всегда правоудостоверяющей. Функция защиты приобретает еще большее значение при регистрации недвижимости. Государство охраняет зарегистрированное право на недвижимость от
11 недобросовестных посягательств, причем как со стороны третьих лиц, так и, возможно, государственных органов, предотвращая правонарушения.
Государственная регистрация недвижимости несет еще дополнительную функцию - фискальную, обеспечивающую поступление в бюджет средств от налогообложения недвижимости.
Выдвигается ряд предложений по совершенствованию российского законодательства. Отмечая недостатки российского регулирования лизинга недвижимости, в частности отсутствие возможности выкупа земельного участка, на котором находится объект недвижимости (здание, строение, сооружение), приобретаемый по лизингу, автор предлагает внести изменения в ст. 666 Гражданского кодекса РФ и в ст. 3 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» и разрешить приобретать в лизинг те земельные участки, которые составляют единый комплекс с недвижимостью.
Вносится предложение изменить требование Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» о пятидневном сроке регистрации и продлить его в соответствии с международной практикой до нескольких недель, поскольку пятидневный срок не дает возможности регистрирующему органу провести должную экспертизу многочисленных документов, требуемых при регистрации.
VIII. Проанализировав системы регистрации компаний ряда стран, автор
приходит к выводу, что национальные системы регистрации обеспечивают
информацию лишь по участникам внутреннего рынка, что недостаточно при
интенсивном развитии международных связей. В связи с этим предлагается
использовать практику Европейского союза по объединению информационных
систем регистрирующих органов стран ЕС в единую сеть - Европейский
бизнес-регистр. Это позволит создать реестр сведений о компаниях независимо
от места их регистрации, различий в системах и процедурах регистрации.
Механизм государственной регистрации, действующий в России в настоящее
время, к тому препятствий не содержит.
Теоретическая и практическая значимость исследования определяется его актуальностью и новизной. Сформулированные в диссертации положения могут быть использованы для совершенствования процесса государственной регистрации, главным образом Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и приведения его в соответствие с гражданским законодательством. Кроме того, сделанные выводы могут быть использованы при разработке концепции становления и развития единого института государственной регистрации.
Апробация результатов исследования. Данная работа обсуждена и одобрена на заседании кафедры предпринимательского права Юридического института Московской академии экономики и права.
Основные ее положения и выводы были изложены в четырех опубликованных по теме исследования статьях автора.
Результаты исследования использованы им в учебном процессе по дисциплине «Предпринимательское право», а также при подготовке докладов, обсуждаемых на конференциях, посвященных проблемам правового регулирования недвижимости и ее доходности, проходивших в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы.
Также материалы диссертационного исследования использованы на практике Представительством Компании с ограниченной ответственностью «Трехпрудный Менеджмент Лимитед» (Кипр) в г. Москве для организации инвестиционного процесса этой компании. Кроме того, в ходе осуществления государственной регистрации имущественных прав для организации хозяйственной деятельности Представительства.
Правовое регулирование создания и деятельности совместных предприятий в СССР
Формируя общую картину становления законодательства об иностранных инвестициях в России и прослеживая его главные особенности и тенденции по основным законодательным актам, мы ставим перед собой задачу уделить особое внимание регулированию регистрационного процесса, выявлению функций регистрационных органов, требованию их к предоставлению документации и т.д. и, главное, определить их роль и значение в государственном регулировании и контроле за процессом инвестирования.
Более 60 лет Советское государство относилось сугубо отрицательно к иностранному капиталу, создавая государственную плановую экономику1. Своеобразие политического и экономического развития СССР строилось на том, что были отвергнуты традиционные формы и методы хозяйствования царской России, существовавший иностранный капитал был полностью национализирован, иностранный инвестор изгнан. Ни о каком допуске иностранного капитала в период существования государственной собственности, государственных предприятий, системы государственного планирования народного хозяйства, командно-административных методов руководства не могло быть и речи.
Без учета указанного трудно понять, почему первые шаги, предпринятые в СССР спустя многие десятилетия по допуску иностранного капитала, были несовершенны и, как отмечается в печати, мало плодотворны. Причина, видимо, в том, что изменить привычное мышление и преодолеть устоявшееся отношение к иностранному капиталу как к «эксплуататору трудящихся» было очень непросто.
Появление первых нормативных актов, касающихся иностранных инвестиций в СССР, относится к январю 1987 г., когда произошел в принципе пересмотр отношения к иностранному капиталу. Содержание первых актов говорит о том, что при их подготовке были большие опасения, что как только иностранному капиталу разрешат доступ в СССР, он тут же заполонит нашу экономику.
Следует подчеркнуть, что в этих правовых актах не употреблялись такие термины, как «иностранный капитал», «иностранный инвестор». В них говорилось о совместных предприятиях (СП), их создании. Слова «капитал», «инвестиции» заменялись словом «участие».
13 января 1987 г. были приняты Указ Президиума Верховного Совета СССР «О вопросах, связанных с созданием на территории СССР и деятельностью совместных предприятий, международных объединений и организаций с участием советских и иностранных организаций, фирм и органов управления»1 и постановление Совета Министров СССР № 49 «О порядке создания на территории СССР и деятельности совместных предприятий с участием советских организаций и фирм капиталистических и развивающихся стран»2. Другое, той же даты, постановление Совета Министров СССР № 48, касалось создания совместных предприятий на территории СССР с участием стран - членов СЭВ3.
При анализе изданных в СССР правовых актов по регулированию иностранных инвестиций бросается в глаза тот факт, что было принято два отличающихся друг от друга документа: постановление СМ СССР № 48 и постановление СМ СССР № 49 по одному и тому же вопросу, касающемуся учреждения совместных предприятий на территории СССР.
Это было нелогично, к тому же с практической точки зрения наличие двух разных актов затрудняло развитие трехстороннего сотрудничества в форме совместного предприятия, например при участии советского предприятия, предприятия из социалистической страны и капиталистической фирмы. Нельзя было ответить на вопрос, какое же постановление применимо.
Анализ специальных актов, Указа Президиума Верховного Совета СССР и постановлений СМ СССР № 48 и 49 позволяет считать, что они носят комплексный характер, содержат нормы о правовом статусе совместных предприятий, о порядке их создания и деятельности, о мерах ответственности, затрагивают регулирование трудовых и налоговых отношений и т.д.
Комплексное, но при этом весьма скудное регулирование сложной и многоплановой проблемы имело множество пробелов. В частности, не оговаривалось, в каких сферах могли создаваться совместные предприятия1. Известно, что практически во всех странах мира в этой области деятельности имеются известные ограничения. Так, в большинстве капиталистических государств для этих целей открыты все сферы, за исключением страхования и некоторых оборонных отраслей.
Вместе с тем в постановлениях был закреплен ряд основополагающих принципов. Во-первых, указывалось, что совместные предприятия являются юридическими лицами советского права и на них распространяется советское законодательство. Во-вторых, для создания совместного предприятия был установлен строго разрешительный порядок. Учредители были обязаны получить разрешения от множества инстанций (более 20), включая различные министерства и ведомства - Госплан, Госснаб, Госбанк, Минфин, Минюст и т.д. Завершающей стадией являлось получение одобрения Совета Министров СССР. Необходимость одобрения Советом Министров СССР каждого совместного предприятия вскоре была признана нецелесообразной и отменена. Как бы то ни было, но получение множества разрешений представляло собой хождение по мукам и занимало нередко не один год. Ясно, что такой порядок никак не соответствовал намерению создать рыночные отношения. Отметим еще один важный момент, который характеризует всю сложность проблемы создания совместных предприятий. В тот период в СССР отсутствовало корпоративное законодательство, и как, в какой правовой форме создавать совместные предприятия было не ясно.
Организационно-правовые формы предприятий с иностранными инвестициями на территории России
Одной из основных правовых форм использования иностранного капитала в России на сегодняшний день являются коммерческие организации. При этом все коммерческие организация с иностранными инвестициями являются юридическими лицами. Самостоятельная правосубъектность создаваемой инвестором организации дает иностранному инвестору большие преимущества в осуществлении предпринимательской деятельности. Главным преимуществом следует считать то, что созданное иностранной компанией юридическое лицо по законодательству большинства государств относится к национальным юридическим лицам. Оно создается по законам страны, где оно осуществляет свою деятельность, и как национальное юридическое лицо пользуется национальным режимом, на него не распространяются те ограничения в допуске на местный рынок, которые могут быть предусмотрены для иностранных лиц.
В соответствии со ст. 48 Гражданского кодекса РФ «Юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде»1. В свою очередь, иностранными юридическими лицами, или, как принято в юридической литературе их называть, «нерезидентами», считаются юридические лица, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств, с местонахождениями за пределами Российской Федерации. Кроме того, к нерезидентам относятся предприятия и организации, не являющиеся юридическими лицами, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств с местопребыванием за пределами Российской Федерации, а также находящиеся в Российской Федерации филиалы и представительства вышеупомянутых нерезидентов.
Развитие коммерческих организаций с иностранными инвестициями как правовой формы организации деятельности иностранных лиц началось в России еще в период создания на территории бывшего СССР совместных предприятий.
Совместные предприятия были первой и вплоть до 1991 г. единственной формой использования иностранного капитала. Впервые после длительного периода запретов на территории СССР стало возможно создавать предприятия с участием иностранного капитала после принятия Указа Президиума Верховного Совета СССР «О вопросах, связанных с созданием на территории СССР и деятельностью совместных предприятий, международных объединений и организаций с участием советских и иностранных организаций, фирм и органов управления» от 13.01.1987 г. № 6362-XI1. Одновременно с указом были приняты еще два очень важных для того времени правовых акта, регулирующих порядок создания, регистрации и ликвидации совместных предприятий (постановление Совета Министров СССР «О порядке создания на территории СССР и деятельности совместных предприятий, международных объединений и организаций СССР и других стран - членов СЭВ» от 13.01.1987 г. № 482 и постановление Совета Министров СССР «О порядке создания на территории СССР и деятельности совместных предприятий с участием советских организаций и фирм капиталистических и развивающихся стран» от 13.01.1987 г. № 49 ). Следует помнить, что в тот период никакого законодательства о торговых товариществах не существовало и действовал старый Гражданский кодекс РСФСР, где таких норм также не было. Поэтому постановление № 49 содержало нормы, определяющие процесс создания СП, его права и обязанности, структуру, управление, регистрацию, ликвидацию и т.д.
В Советском Союзе согласно постановлениям СП - это субъекты национального (советского) права, юридические лица по советскому законодательству. Они могли от своего имени заключать договоры, приобретать имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцами и ответчиками в суде и третейском суде1. СП имели самостоятельный баланс и действовали на основе полного хозяйственного расчета, самоокупаемости и самофинансирования. Права юридического лица СП приобретали с момента регистрации их учредительных документов в Министерстве финансов СССР. Сообщение о создании СП публиковалось в печати. До регистрации СП государственным, кооперативным и другим общественным предприятиям и хозяйственным организациям запрещалось заключать какие-либо сделки с СП. Только после государственной регистрации СП советские банки могли открывать им расчетные и текущие счета.
Недвижимость как особый объект инвестиций
Исторически сложилась так, что недвижимость рассматривалась как фактор производства, а не как среда для инвестиций. Однако при более глубоком анализе данной категории, выявлении ее специфических признаков, можно сделать вывод о том, что недвижимость является прямым товаром инвестиционного характера.
Большое значение в исследовании недвижимости как особого объекта инвестиций имеет понятийный аппарат, который помогает разобрать эту сложную категорию на экономические и юридические аспекты.
«Недвижимость - это комплекс материальных объектов, образованный земельным участком, в том числе содержанием недр под ним и воздушным пространством над ним, а также прочно связанными с ним элементами, включая здания и сооружения».
Термин «недвижимая собственность», по своему объему, еще шире и включает, помимо указанного, пакет прав на собственность.
Недвижимость как объект правовых отношений, в российском законодательстве определяется ст. 130 Гражданского кодекса РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» .
Кроме того, к недвижимости также относятся предприятия в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ)2.
Характеризуя недвижимость как объект гражданско-правовых отношений, часто используют термин «недвижимая собственность». Недвижимая собственность - это, с одной стороны, юридическое понятие, означающее совокупность прав собственности на недвижимое имущество, а с другой стороны, единство физического тела (т.е. недвижимости в материальном толковании).
Кроме того, недвижимость принято рассматривать как объект экономического оборота, выполняющий множество функций. Исторически недвижимость рассматривалась только как фактор производства, а не как среда для инвестиций, и в этом смысле она характеризовалась лишь потребительской ценностью.
На современном этапе исследуется и подробно рассматривается функциональная способность недвижимости быть товаром особого рода -объектом инвестиций.
В настоящее время недвижимость является не только товаром длительного пользования, но и товаром инвестиционного характера. Налицо двойственность природы недвижимости - как вещи и как объекта права, вследствие чего под рынком недвижимости часто понимается рынок оборота прав на недвижимость, а не недвижимости как таковой.
Недвижимость как объект инвестиций обладает рядом специфических черт, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам. Данные особенности можно сгруппировать в четыре взаимосвязанных блока: а) базовые особенности недвижимости, обусловленные спецификой ее материально-вещественной сущности; б) особенности недвижимости как товара; в) особенности ее организационно-правового характера; г) особенности инвестиционного характера.
Любой объект недвижимости обладает определенными физическими свойствами, в первую очередь относимыми к земле. Наиболее существенными являются следующие аспекты.
Иммобилыюсть. Недвижимость является физически недвижимой, поскольку любой объект недвижимости привязан к конкретному земельному участку на земной поверхности. Разумеется, какая-то часть земли или содержание ее недр могут быть перемещены, но географическое расположение конкретного участка земли никогда не может быть изменено. Оно фиксировано.
Уникальность. Каждый объект недвижимости уникален и неповторим. На Земле нет одинаковых земельных участков, как и абсолютных аналогов стоящих на них зданий. Хотя участки земли могут быть довольно похожи, все они различны с географической точки зрения, поскольку каждый имеет свое местоположение.
Длительность создания и сроков службы зданий и сооруэюений. Сроки строительства зданий чаще всего превышают один год и могут доходить до нескольких лет. Но и по срокам службы здания и сооружения - наиболее долговечные из всех создаваемых человеком объектов. Например, российский классификатор основных средств выделяет семь типов зданий со сроками полезного использования: от 5 лет (киоски и ларьки) до 30 лет и выше (здания с железобетонными и металлическими каркасами, со стенами из каменных материалов, крупных блоков и панелей). Действующие в России строительные нормы выделяют 6 типов жилых зданий со сроками службы от 15 до 150 лет.
