Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Законодательство об управлении многоквартирными домами: краткий очерк и тенденции развития 12
1.1. Формирование и развитие законодательства об управлении многоквартирными домами до 1937 года 12
1.2. Особенности развития законодательства об управлении многоквартирными домами в условиях преобладания публичной собственности на помещения в многоквартирных домах (1937-1988 годы) 20
1.3. Тенденции развития законодательства об управлении многоквартирными домами в условиях возрождения частной собственности на помещения в многоквартирных домах 34
Глава 2. Понятие договора управления многоквартирным домом и его общая характеристика 48
2.1. Понятие договора-управления многоквартирным домом, его место в системе гражданско-правовых договоров 48
2.2. Элементы договора управления многоквартирным домом 80
2.2.1. Стороны договора управления многоквартирным домом 80
2.2.2. Объект в договоре управления многоквартирным домом 95
2.2.3. Цена в договоре управления многоквартирным домом 106
2.2.4. Срок в договоре управления многоквартирным домом 113
Глава 3. Заключение договора управления многоквартирным домом, его существенные условия 117
3.1. Заключение договора управления многоквартирным домом 117
3.2. Существенные условия договора управления многоквартирным домом 135
Глава 4. Содержание обязательства, возникшего из договора управления многоквартирным домом. Ответственность сторон за нарушение обязательства 158
4.1. Обязанности сторон по договору управления многоквартирным домом 158
4.2. Ответственность сторон за нарушение обязательства, возникшего из договора управления многоквартирным домом 175
4.2.1. Ответственность исполнителя 175
4.2.2. Ответственность заказчика 187
Глава 5. Изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом 197
5.1. Общие положения об изменении и расторжении договора управления многоквартирным домом 197
5.2. Односторонний отказ от исполнения обязательства, возникшего из договора управления многоквартирным домом 205
Заключение 215
Список использованных источников и литературы 221
- Формирование и развитие законодательства об управлении многоквартирными домами до 1937 года
- Понятие договора-управления многоквартирным домом, его место в системе гражданско-правовых договоров
- Заключение договора управления многоквартирным домом
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования. С момента появления многоквартирных домов, как функционально-планировочной формы организации жилища, возникла необходимость управления ими. Жилищное законодательство России до принятия Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 15 июня 1996 г. №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» предусматривало преимущественно государственное управление жилищным фондом с совмещением функций владения, управления и обслуживания. Масштабная приватизация в указанной сфере повлекла за собой развитие частной собственности на помещения в многоквартирных домах. Назрела необходимость преобразования системы управления в соответствии с новыми общественно-экономическими условиями. В Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФ1 переход на договорные отношения был назван в числе основных способов создания конкурентной среды в системе управления и обслуживания жилищной сферы, повышения качества выполняемых работ и оказываемых услуг. Вместе с тем, ни одна из договорных моделей, предусмотренных законодательством того периода, полностью не подходила для правового опосредствования отношений между собственниками жилья (организациями, ими уполномоченными) и управляющими организациями. Предложенная Жилищным кодексом РФ конструкция договора управления многоквартирным домом заполнила существовавший до этого правовой вакуум и послужила основой формирования отношений управления многоквартирными домами.
Как всякое новое правовое явление, договор управления многоквартирным домом привлёк внимание современных учёных-правоведов и практикующих юристов. Появились комментарии, журнальные статьи, объектом исследования которых в той или иной мере явилась новая договорная конструкция. Так, правовая природа договора управления многоквартирным домом исследовалась такими авторами, как В.А. Белов, Т.А. Борзенкова, С.А. Бушаёнкова, Д.П. Гордеев, И.А. Дроздов, Е.Б. Козлова, В.П. Литовкин, М.А. Ульрих, И.А. Фаршатов, С.Л. Филимонов, Т.А. Филиппова, Г.Ф. Шешко и др. Особенности состава и правового режима объекта управления - общего имущества многоквартирного дома - рассматривались в публикациях следующих авторов: B.C. Ермакова, С.Г. Певницкого, Д. Савельева,
1 Одобрена Указом Президента РФ от 08 апреля 1997 г. №425 // СЗ РФ. 1997.№18. Ст. 2131.
5 А.Д. Сидоренко, В.А. Фогеля, Е.А. Чефрановой, О. Хованского, Д. Щеренко и др. К теоретическим и практическим проблемам заключения и исполнения договора управления многоквартирным домом обращались И.Б. Миронов, А.Б. Рыжов, Ю.П, Свит и др. Отдельные правовые аспекты рассматриваемого договора анализировались в рамках диссертационных исследований (СЮ. Шахов «Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом», 2007; О.Е. Жульева «Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом», 2007; В.К. Михайлов «Правовое регулирование отношений управления многоквартирным домом», 2008; Н.М. Мантул «Гражданско-правовое регулирование деятельности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирных домов», 2009; СВ. Стрембелев «Управление общим имуществом многоквартирного дома: коммерческо-правовой аспект», 2009 и др.). Вместе с тем ранее выполненные работы не ориентированы специально на анализ договора управления многоквартирным домом, рассматривая его в качестве одного из элементов объекта исследования. Отсутствует целенаправленное и обстоятельное монографическое исследование договора управления многоквартирным домом. Поэтому многие вопросы (о цене договора управления многоквартирным домом, ответственности его сторон, особенностях изменения и прекращения) остались практически без внимания правоведов; по ряду важных положений (о природе договора, его месте в системе гражданско-правовых договоров) высказываются противоречивые, иногда лишенные достаточного обоснования суждения.
Между тем отсутствие сложившейся теории договора управления многоквартирным домом (как сделки, и как договорного обязательства, возникающего на её основе) негативно сказывается на состоянии действующего законодательства, практике договорной работы и правоприменительной деятельности судов. Правовое регулирование договора управления многоквартирным домом отличается пробелами, а практика его заключения, исполнения, а также защиты прав и законных интересов сторон — противоречиями.
Актуальность темы, выбранной для настоящего диссертационного исследования, обусловлена и все возрастающим распространением договора управления многоквартирным домом. Так, по данным Администрации г. Новокузнецка на 1 января 2010 г. управление 57% многоквартирных домов осуществляют управляющие
организации2. Таким образом, договор управления многоквартирным домом становится стандартным явлением, непосредственно затрагивающим интересы множества пользователей помещениями в многоквартирных домах.
В связи с вышеизложенным комплексное исследование договора управления многоквартирным домом является актуальным и объективно необходимым.
Объект и предмет исследования. Объектом настоящего исследования является договор управления многоквартирным домом, рассматриваемый как сделка и как обязательство. Предметом исследования служат нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие отношения, возникающие в связи с заключением договора управления многоквартирным домом; практика договорной работы, правоприменительная практика, доктринальные положения, относящиеся к указанной сфере.
Цели и задачи исследования. Цель настоящего исследования заключается в целостной характеристике договора управления многоквартирным домом и выработке теоретических положений, которые послужили бы основой для совершенствования законодательства и практики его применения.
Достижение цели предполагается осуществить посредством решения следующих задач:
выявление предпосылок появления в отечественном праве договора управления многоквартирным домом;
определение правовой природы договора управления многоквартирным домом;
анализ таких элементов договора управления многоквартирным домом как стороны, объект, цена и срок;
раскрытие содержания договора управления многоквартирным домом как сделки, и как обязательства;
установление особенностей гражданско-правовой ответственности сторон по договору;
исследование специфики заключения, изменения и прекращения договора управления многоквартирным домом;
выявление недостатков в правовом регулировании договора управления многоквартирным домом и разработка предложений по его совершенствованию.
2 Официальный сайт Администрации г. Новокузнецка. - Режим доступа: . свободный (дата обращения: 20.01.2010).
Методологическая и теоретическая основа исследования. Методологическую основу исследования составили общенаучные методы познания: анализ, синтез, обобщение, абстрагирование, аналогия, а также частнонаучные методы: историко-правовой, системно-структурный, сравнительно-правовой, логический и др. В работе использованы следующие приёмы толкования закона: грамматический, систематический, функциональный.
Теоретической основой исследования послужили труды учёных дореволюционного периода: К. Анненкова, В. Бартенева, Ю.С. Гамбарова, A.M. Гуляева, Н.Л. Дювернуа, К.М. Коркунова, Д.И. Мейера, СВ. Пахмана, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича и др., советского периода: СИ. Аскназия, Ф.И. Гавзе, О.С. Иоффе, Н.И. Клейн, О.А. Красавчикова, Л.А. Лунца, В.П. Мозолина, И.Б. Новицкого, Н.И. Овчинникова, В.А. Ойгензихта, И.П. Прокоп-ченко, О.Н. Садикова, А.А. Собчака, B.C. Толстого, СА. Хохлова и др.
Многие выводы автора основываются на современных работах таких учёных, как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Д.П. Гордеев, Л.Ю. Грудцына, И.А. Дроздов, М.А. Егорова, B.C. Ермаков, А.Ю. Кабалкин, А.В. Кашанин, П.В. Крашенинников, И.Д. Кузьмина, В.Н. Литовкин, И.Б. Миронов, В.К. Михайлов, Е.В. Оболонкова, Д.В. Огородов, С.Г. Певницкий, Ю.В. Романец, А.Б. Рыжов, Ю.П. Свит, Л.В. Санникова, А.Д. Сидоренко, В.Н. Сидоров, Е.А. Суханов, А.Н. Танага, Е.В. Татарская, И.А. Фаршатов, СЛ. Филимонов, В.А. Фогель, Б.Л. Хаскельберг, М.Ю. Челышев, Е.А. Чефранова, К.Е. Чистяков, Г.Ф. Шешко и др.
Для решения поставленных задач важное значение имели труды специалистов в области экономики, менеджмента, жилищно-коммунального хозяйства и других областей знания: А.Н. Алисова, Л.А. Бургановой, В.В. Дранишниковой, И.С Ивянской, Б.Н. Миронова, В.Я. Мищенко, В.И. Плотникова, А.Н. Ряховской, Ф.Г. Таги-Заде, И.А. Фельдмана и др.
Для исследования отдельных вопросов диссертант обратился к иностранному законодательству и трудам зарубежных юристов: Ариидзуми Тору, Вагацума Сакаэ, Е. Годэмэ, Р. Саватье.
Нормативно-правовая и эмпирическая база исследования. Нормативно-правовую базу диссертационного исследования составили Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, федеральные законы, указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ, акты федеральных органов исполнительной власти, законодательство субъектов РФ, нормативно-правовые акты муниципаль-
8 ных образований Кемеровской, Новосибирской областей и некоторых других регионов России.
Эмпирической основой диссертации послужила опубликованная и неопубликованная судебная практика, примерные (рекомендуемые) договоры управления многоквартирным домом, а также действующие договоры между собственниками помещений и организациями, осуществляющими управление многоквартирными домами на территории Кемеровской области и некоторых других субъектов РФ.
Научная новизна результатов исследования. Выполненная работа представляет собой одно из первых монографических исследований, специально посвященное договорным отношениям по профессиональному управлению многоквартирными домами. Избранное, строго сфокусированное направление исследования позволило выявить сущность договора управления многоквартирным домом, его место в системе гражданско-правовых договоров, имеющиеся в правовом регулировании пробелы, противоречия, неясности.
Основные положения, выносимые на защиту:
1. Предложена периодизация развития законодательства об управлении жилой
недвижимостью, отражающая роль договора в организации процессов управления и
обслуживания многоквартирных домов. Выявлено отсутствие в отечественном
законодательстве исторической основы для современной модели договора управле
ния многоквартирным домом.
2. Обоснована принадлежность договора управления многоквартирным домом к
числу гражданско-правовых сделок, поскольку он направлен на установление
имущественных отношений, основанных на началах равенства, отсутствии админи
стративного подчинения.
Доказана несостоятельность квалификации договора управления многоквартирным домом в качестве смешанного (комплексного). Определение в нормах жилищного законодательства названия, понятия, содержания и порядка заключения договора управления многоквартирным домом позволяет отнести его к категории поименованных договоров. Договоры, получившие специальную регламентацию в нормах законодательства, не могут рассматриваться в качестве смешанных (комплексных), поскольку отпадает необходимость в применении к ним в соответствующих частях правил о договорах, элементы которых составляют их содержание.
Аргументировано положение о том, что договор управления многоквартирным домом является самостоятельным видом договора, относящимся к типу договоров
9 об оказании услуг управления. Фактором, объединяющим договоры в указанный тип, является характер опосредуемой ими деятельности. Во-первых, такие договоры направлены не на совершение разовых действий, а на осуществление комплекса действий - процесса, растянутого во времени. Во-вторых, предполагаемый положительный эффект от воздействия управляющего на объект управления выступает в виде некоего социально-экономического блага, различающегося в зависимости от объекта воздействия. В-третьих, обязанность субъекта управления во всех рассматриваемых договорах осуществляется через выполнение функций управления. С точки зрения права деятельность по реализации данных функций квалифицируется как совокупность фактических и юридических действий. При этом для обязательств, в рамках которых осуществляется управленческая деятельность, характерно отсутствие исчерпывающего определения параметров этой деятельности, что предполагает свободу действий управляющего.
5. Делается вывод о том, что договор управления многоквартирным домом, во
преки распространенному мнению, не является публичным, поскольку не отвечает
основным признакам, закреплённым в статье 426 ГК РФ. Соответственно, отсутст
вуют основания для возложения на управляющего многоквартирным домом обя
занности заключения договора в каждом случае обращения с предложением об
управлении многоквартирным домом.
6. Обоснована необходимость введения обязательного порядка заключения до
говора управления многоквартирным домом для собственников помещений незави
симо от формы собственности и способа принятия решения о передаче функций
управления управляющей организации.
7. Аргументировано положение о том, что по характеру осуществляемой дея
тельности (профессиональной, предпринимательской) в качестве управляющего
многоквартирным домом могут выступать индивидуальные предприниматели и
коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий. Использова
ние для обозначения стороны исполнителя понятия «организация» признано
неудачным, поскольку общепринятое значение данного термина исключает инди
видуальных предпринимателей. Наименованием, наиболее адекватно отражающим
как субъектный состав исполнителя, так и суть осуществляемой им деятельности,
по мнению диссертанта, является словосочетание «управляющий многоквартирным
домом».
Аргументировано, что заказчик, как сторона в договоре управления многоквартирным домом, может быть представлен собственниками помещений в многоквартирном доме или товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом либо иным специализированным потребительским кооперативом (а не их органами). Положение товариществ собственников жилья (жилищных кооперативов, иных специализированных кооперативов) характеризуется отсутствием самостоятельных интересов, отличных от интересов их членов, и финансированием за счёт взносов последних. Диссертантом обоснована необходимость учёта данных особенностей при регламентации договора управления многоквартирным домом с участием указанных юридических лиц.
Установлено, что объектом управления по договору управления многоквартирным домом является или общее имущество многоквартирного дома (если помещения в этом доме принадлежат хотя бы двум разным лицам), или многоквартирный дом в целом. Последнее имеет место в случаях, когда все помещения многоквартирного дома принадлежат одному лицу.
Определено, что плата заказчика исполнителю по договору управления многоквартирным домом состоит из нескольких элементов, которые имеют различную природу. Плата за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома представляет собой возмещение издержек управляющему многоквартирным домом. Плата за услуги по управлению является его вознаграждением. Плата за коммунальные услуги, не производимые управляющим многоквартирным домом, не входит в состав цены договора управления многоквартирным домом.
Обоснована необходимость совершенствования легальной конструкции существенных условий договора управления многоквартирным домом: во-первых, предложено отразить в ней организационный характер деятельности управляющего многоквартирным домом, во-вторых, исключить ряд условий (о порядке изменения перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке определения размера платы за коммунальные услуги, о порядке внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, о порядке контроля за выполнением обязательств управляющей организацией) ввиду существования большого числа императивных и диспозитивных норм, восполняющих их отсутствие в договоре.
Практическая значимость и апробация результатов исследования. Выводы и предложения, сформулированные автором, могут быть использованы в правотворческой деятельности с целью совершенствования российского законодательства, в правоприменительной практике при разрешении споров, связанных с заключением, исполнением и прекращением договора управления многоквартирным домом, при преподавании курсов гражданского и жилищного права, а также при разработке программ повышения квалификации специалистов управляющих организаций и председателей товариществ собственников жилья (жилищных кооперативов).
Работа выполнена на кафедре гражданского права Кемеровского государственного университета. Основные положения диссертации нашли отражение в 14 научных публикациях автора, в том числе в научном издании, рекомендованном Высшей аттестационной комиссией РФ, а также являлись предметом выступлений автора на научно-практических конференциях (Томск, ЮИ ТГУ - 2005-2010 гг., Новокузнецк, НФИ КемГУ - 2005, 2006, 2008, 2009 гг., Кемерово, Кемеровский институт (филиал) РГТЭУ - 2009 г.) Результаты научного исследования используются автором при чтении курсов жилищного и гражданского права и при проведении практических занятий по названным дисциплинам в Новокузнецком филиале-институте Кемеровского государственного университета.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, пяти глав, объединяющих одиннадцать параграфов, заключения и списка использованных источников.
Формирование и развитие законодательства об управлении многоквартирными домами до 1937 года
История существования многоквартирных домов как типа строения и как объекта управления уходит своими корнями в далекое прошлое. Так, В. Святловский, рассматривая «жилищный вопрос» в Риме времен Катона, описывает громадные казармообразные дома, носившие характерное название «insulae» (острова)3. Инсулы - специально строившиеся многоквартирные дома для сдачи жилья внаем. Их появление объясняется быстрым притоком населения в города и ограниченностью городских земель, большую часть которых занимали постройки и сады богачей. Уже в I в. до н. э. численность инсул в Риме достигала более 46 тысяч4. Обыкновенно «insulae» имела одного собственника, на которого и ложилось бремя его содержания. Однако, согласно заметкам В. Святловского, обычно собственник не занимался управлением своей недвижимости сам, а с этой целью передавал ее управляющему. Последний не только сдавал в наем квартиры в управляемом доме отдельным семействам, но и осуществлял его эксплуатацию и ремонт: «Типичную картину деятельности домоправителя рисует «Ювенал: колеблющуюся стену он укрепил подпорками, трещины замазал и уверяет жильцов, что они могут спать спокойно»5.
Распад Римской империи, разрушение городов, возврат населения к сельской жизни надолго приостановили развитие многоквартирных домов. Поэтому и наследники инсул появились лишь по прошествии многих веков6.
В России до середины XVII в. город и деревня представляли собой в социальном, экономическом и культурном отношениях единое пространство. Сельский вид большинства русских городов и деревенский характер образа жизни городского населения являлись закономерным следствием аграрного по преимуществу характера городской экономики. Господствующий вид труда, как известно, накладывает неизгладимый отпечаток на занимающихся им людей, на их окружение и быт: он диктует тип жилища, застройку поселения и отдельной усадьбы . Старинные дворы, из которых и складывались улицы города (деревни), заключали в себе по нескольку изб. Надворные постройки были жилые и служебные или кладовые. Очень часто несколько строений всех этих видов находилось в одном и том же дворе. Двор зажиточного человека, кроме домов для помещения семейства, заставлен был множеством людских изб и служб . В это время отсутствуют упоминания о многоквартирных домах.
Только после 1775-1785 гг. мещане, купцы и городские ремесленники стали превращаться в городское сословие, и лишь к середине XIX в. большинство российских городов трансформировалось из аграрно-административных в ремесленно-промышленные и торговые центры9. Это несущественно отразилось на типологии жилых зданий провинциальных городов: до 1917 года практически весь жилищный фонд в них состоял из одно-двухэтажных индивидуальных жилых домов и усадеб. Иная ситуация складывалась в крупных городах, особенно в таких крупных центрах как Москва и Санкт-Петербург, где на рубеже 18-19 вв. из-за развития промышленности и вызванного этим притока населения широко развивалось строительство доходных домов10. Доходный дом - это многоквартирный жилой дом, возводившийся (или возникавший вследствие реконструкции) с целью извлечения дохода от сдачи квартир в наем. Мерилом достоинства такого дома была его доходность, поэтому дома строились многоквартирные и многоэтажные. Особенно большее значение строительство многоквартирных доходных домов приобретает в 1810-е-1850-е годы. При этом шло оно по разным направлениям. С одной стороны, в результате обеднения дворянства дворянские особняки делились на несколько богатых квартир и сдавались в наем. С другой стороны, второй, а иногда и третий этажи купеческих домов отделывалось под квартиры для сдачи внаем. А первый этаж предназначался для торговли и был занят магазинами. Кроме того, появились и специально построенные многоэтажные многоквартирные дома, разделенные лестничными клетками на секции. Этажность доходных домов и количество квартир в них зависело от плотности застройки городских земель. Так, в Москве было еще довольно много незастроенной площади, и доходные дома строили невысокими. Типичным был двухэтажный четырехквартирный дом. В Петербурге в центральной части города строили пяти- и шестиэтажные дома, вплотную примыкающие друг к другу1 .
Поскольку все квартиры и иные помещения в доходных домах являлись объектом права собственности одного лица - обычно купца, фабриканта или банкира12, то управление и организация обслуживания этой недвижимости являлись его заботой. Данные функции могли передаваться третьим лицам, однако, специальной договорной модели для опосредствования возникающих в таком случае отношений, дореволюционное законодательство не предусматривало.
Понятие договора-управления многоквартирным домом, его место в системе гражданско-правовых договоров
Появление нового договора порождает проблему его правовой квалификации: выявления правовой природы, определения его места и роли в системе договоров.
В части 2 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом определяется как договор, по которому одна сторона (управляющая организация) обязуется по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Регулирование договора управления многоквартирным домом нормами жилищного, а не гражданского законодательства требует, прежде всего, решения вопроса о его отраслевой принадлежности. Сторонники признания норм жилищного законодательства формой существования самостоятельной отрасли права -жилищного, предлагают признавать и самостоятельность жилищно-правовых договоров117. Представляется, что до настоящего времени так и не предложены убедительные аргументы в опровержение традиционного представления о жилищном законодательстве как отрасли законодательства, но не отрасли права118. В соответствии с ним, жилищное законодательство, ввиду отсутствия однородного предмета, специфических метода и принципов регулирования общественных отношений не приобретает какой-либо самостоятельности ни в общей системе права, ни в системе отдельных составляющих его правовых отраслей, представляя собой совокупность законов и иных правовых актов, регулирующих жилищные отношения. Эти отношения по своей юридической природе неоднородны и состоят из имущественных (гражданских) и управленческих (административных), объединяемых единым объектом отношений - законченным строительством и находящимся в эксплуатации и пользовании жилищем (жилым помещением)119. Соответственно природу юридических фактов, предусмотренных нормами жилищного законодательства в качестве оснований возникновения жилищных прав и обязанностей, следует определять исходя из зависимости от воли субъектов и их направленности (гражданско-правовая, административно-правовая и т.д.). Договор управления многоквартирным домом направлен на установление имущественных отношений, основанных на началах равенства, отсутствии административного подчинения и занимает свое место среди гражданско-правовых сделок, на которые распространяется действие Гражданского кодекса РФ120 (далее - ГК РФ), в частности ст. 445 (ч.4 ст. 161ЖКРФ).
Поскольку для совершения договора управления многоквартирным домом необходимо и достаточно волеизъявления двух сторон, он относится к числу двусторонних сделок.
Каждая из сторон договора управления многоквартирным домом приобретает права и обязанности по отношению к другой стороне. Следовательно, рассматриваемый договор является взаимным.
«Обоюдность предоставлений»121, имеющая место в рассматриваемом договорном обязательстве, свидетельствует о его возмездном характере.
Гражданско-правовые договоры «по моменту возникновения прав и обязанностей» " или «по времени возникновения правоотношения» " дифференцируются на консенсуальные и реальные. «Квалификация конкретного поименованного договора по консенсуальной модели обычно обеспечивается за счет указания в его Кабалкин А.Ю. Гражданско-правовые договоры в России: Общие положения: курс лекций. М., 2002. С. 27. определении на обязанность»124. В договоре управления многоквартирным домом одна сторона обязуется по заданию другой стороны совершить необходимые действия: оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги. Следовательно, договор управления многоквартирным домом является консенсу-альным и для его заключения необходимо и достаточно согласования всех его существенных условий, круг которых определен в части 3 ст. 162 ЖК РФ.
Для решения вопросов правового регулирования договора важное значение приобретает классификация договоров на поименованные и непоименованные. О возможности заключить непоименованные договоры законодатель говорит в двух статьях Гражданского кодекса РФ. Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ, «...гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему». В п. 2 ст. 421 ГК РФ указывается: «Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иным правовым актом».
Заключение договора управления многоквартирным домом
Одной из особенностей договора управления многоквартирным домом является установленный законодательством режим его заключения, который можно обозначить как обязательный для кредитора, управомоченного требовать деятельности для целей управления. Решение этого вопроса поставлено в зависимость от субъектного состава на стороне кредитора. Как отмечалось, в качестве заказчика могут выступать:
1. товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, созданный собственниками помещений в многоквартирном доме;
2. собственники помещений в многоквартирном доме (физические, юридические лица, публичные образования).
В первом случае заключение договора управления многоквартирным домом не составляет обязанность созданной собственниками некоммерческой специализированной организации. В соответствии со ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества. Закон не относит вопрос о заключении договора управления многоквартирным домом к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (часть 2 ст. 145 ЖК РФ)331, оставляя его на усмотрение правления (ст. 148 ЖК РФ). Таким образом, если иное не предусмотрено уставом товарищества собственников жилья, договор управления многоквартирным домом заключает председатель с одобрения правления товарищества.
Нормы ЖК РФ о жилищных и жилищно-строительных кооперативах не позволяют определить орган, уполномоченный принять решение о передаче функций по управлению многоквартирным домом и заключении договора управления многоквартирным домом, поскольку компетенция органов управления определяется уставом кооператива (ч. 1 ст. 113, ч. 2 ст. 116 ЖК РФ). Таким образом, в зависимости от содержания устава такое решение может быть принято общим собранием (конференцией) членов кооператива, правлением или председателем правления кооператива. Договор от имени кооператива подписывает председатель правления (ч.2ст. 119ЖКРФ).
Во втором случае решение вопроса зависит от формы собственности. Для собственников многоквартирных домов, все помещения в которых находятся в публичной собственности, ст. 163 ЖК РФ устанавливает обязанность заключать договоры управления с управляющими организациями, выбираемыми по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса. Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, а, следовательно, и особенности заключения договоров управления такими домами, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления (ч.І ст. 163 ЖК РФ). При этом одни публичные образования при проведении открытых конкурсов по выбору управляющих организаций руководствуются Постановлением Правительства РФ от 06 февраля 2006 г. №75 «О порядке проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»332, другие разрабатывают собственные положения о порядке проведения таких конкурсов .
Для тех многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат хотя бы двум различным- собственникам (как правило, частным), законодатель предусмотрел два различных варианта заключения договора управления многоквартирным домом в зависимости от того, кто принимает решение о передаче функций управления управляющей организации: общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме или органы местного самоуправления.
При первом варианте предпосылкой заключения договора является решение общего собрания собственников о выборе соответствующего способа управления и конкретной управляющей организации. ЖК РФ допускает проведение общего собрания как в очной форме (при совместном присутствии собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование), так и в форме заочного голосования (посредством передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование) (ч. 1 ст. 47, ч. 5 ст. 48).
