Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. История возникновения и развития института ипотеки 10
Глава 2. Договорное регулирование ипотеки жилых помещений
1. Понятие и сущность договора ипотеки 38
2. Порядок заключения, изменения и расторжения договора ипотеки 54
Глава 3.Элементы договора ипотеки жилых помещений
1. Субъекты договора 87
2. Содержание договора 111
3. Ответственность сторон по договору 139
Заключение 158
Список используемой литературы 164
Приложения 179
- История возникновения и развития института ипотеки
- Понятие и сущность договора ипотеки
- Субъекты договора
Введение к работе
Актуальность темы исследования
Политические и социально-экономические изменения, произошедшие в России за последнее десятилетие, оказали серьезное влияние на дальнейшее развитие гражданского права и значительно изменили традиционные правовые институты. Больше внимания стало уделяться проблемам, связанным с обеспечением исполнения обязательств, в частности, с залогом недвижимого имущества (ипотекой). С принятием Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1 (далее - Закон «Об ипотеке»), ставшим наряду с Гражданским кодексом РФ основным источником ипотечного права, появились законодательные предпосылки по формированию отечественного ипотечного рынка. Закон «Об ипотеке» установил ранее отсутствовавшее в российском законодательстве правило залога жилых квартир. Допускался лишь залог жилого дома, находящегося в личной собственности граждан.
В последнее время именно ипотека жилых помещений вызывает особый интерес. И связано это с тем, что жилье является единственным достаточно ценным имуществом, заложив которое граждане и юридические лица могут получить капитал для предпринимательской деятельности. Кроме того, получение кредита на покупку жилья с последующим его залогом - один из реальных путей решения жилищной проблемы, так актуальной для нашего современного общества. К примеру, в США на одного человека (в среднем) приходится 64 кв.м жилья, в развитых странах - 30-45 кв.м. Только каждый десятый житель России имеет площадь более 18 кв.м; около трети населения имеют менее 9 кв.м. Ежегодно в России только одна семья из ста приобретает новую квартиру. Если к этому прибавить проблему старения жилищного фонда, то положение с жильем в России можно назвать катастрофическим".
Чаще всего имущественные отношения принимают форму договора. В последнее время значение договора резко возросло и связано это с тем, что зачастую он является единственным регулятором взаимоотношений сторон. Договор ипотеки порождает, изменяет и прекращает ипотечные правоотношения. Несмотря на перспективность развития ипотечных отношений, оформление конкретных договоров зачастую наталкивается на определенные трудности, вызванные прежде всего несовершенством законодательной базы.
Институту договора всегда уделялось особое внимание в цивилистике. Доказательством тому служит наличие фундаментальных исследований в области правового регулирования договора, и ипотеки в частности. Неоценимую помощь в написании диссертации оказали труды русских дореволюционных юристов: Л.В. Гантовера, Г. Дернбурга, А.С. Звоницкого, Р. Зома, Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича, посвященные рассмотрению вопросов становления и развития института ипотеки.
В советский период вопросы договорного регулирования были предметом исследования таких ученых-цивилистов, как М.М. Агарков, Б.С. Антимонов, О.С. Иоффе, Л.А. Лунц, И.Б. Новицкий, Ю.Х.Калмыков, P.O. Халфина.
Несомненный интерес вызывают работы, посвященные комплексному исследованию договорного регулирования, таких авторов, как МИ. Брагинский, В.В. Витрянский, В.В. Меркулов.
Некоторые аспекты исследуемой темы свое дальнейшее научное осмысление получили в трудах А.А. Вишневского, B.C. Ема, Е.Павлодского, В.А. Рыбакова, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, В.А.Тархова, В.А. Хохлова, З.И. Цыбуленко.
Однако, несмотря на большое количество работ, посвященных данной тематике, вопросам договора ипотеки, предметом которого могут быть жилые помещения, не было уделено должного внимания. Современные исследования представляют собой либо комментарии действующего законодательства, либо работы, посвященные исследованию отдельных аспектов ипотечного права. Однако данные работы не исчерпывают всех теоретических и практических проблем применения договора ипотеки жилых помещений. К тому же необходимо отметить, что существование Закона «Об ипотеке» дало больше оснований для возникновения различных мнений и научных дискуссий, чем его отсутствие, поскольку данный закон далеко не безупречен.
Основная цель диссертационного исследования заключается в комплексном анализе и изучении договорного регулирования ипотеки жилых помещений и разработке предложений по совершенствованию правового регулирования ипотеки в России.
Для достижения данной цели ставятся следующие задачи:
- анализ нормативно-правовых актов, регулирующих ипотечные правоотношения;
- изучение истории возникновения и развития института ипотеки;
- анализ содержания договора ипотеки жилых помещении и его юридической конструкции;
- исследование порядка заключения, изменения и расторжения договора ипотеки жилых помещений;
- установление особенностей гражданско-правовой ответственности сторон по договору ипотеки жилых помещений;
- разработка и обоснование предложений по совершенствованию законодательства об ипотеке жилых помещений.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между субъектами договора ипотеки жилых помещений.
Предметом исследования является договор ипотеки жилых помещений как основание возникновения ипотечных правоотношений и регулирующие его нормы.
Научная новизна работы заключается в том, что она представляет собой первое после принятия Закона «» комплексное монографическое исследование юридической природы и содержания договора ипотеки, предметом которого являются жилые помещения.
На защиту выносятся следующие научные положения, выводы и рекомендации:
1. Приведено новое содержание понятия договора ипотеки жилых помещений, под которым следует понимать соглашение залогодержателя (кредитора по основному обязательству) и залогодателя (должника или третьего лица) об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей в отношении жилого помещения, являющегося предметом договора.
2. Обоснован вывод о том, что под регистрацией ипотеки следует понимать регистрацию обременения права собственности залогодателя на жилое помещение путем залога. Под регистрацией договора ипотеки понимают регистрацию сделки, предметом которой является жилое помещение.
3. Определена классификация жилых помещений на помещения, пригодные для постоянного и временного проживания. Предметом договора ипотеки жилых помещений следует признавать лишь помещения, пригодные для постоянного проживания и отвечающие санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. В связи с этим ипотека помещений, предназначенных для временного проживания, производится на общих основаниях и положения главы 13 Закона «Об ипотеке» на них не распространяются.
4. Предложено изменить п.1 ст. 8 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности» положением об обязательности проведения оценки предмета договора ипотеки при ипотечном кредитовании в любом случае, а не только при возникновении спора о величине стоимости предмета ипотеки, как того требует п. 1 ст. 8 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности». Объясняется это тем, что оценка предмета договора ипотеки является существенным условием.
5. Проведен сравнительный анализ норм Закона «Об ипотеке» как специального закона и Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее -Закон о регистрации), который показал, что в отношении порядка регистрации ипотеки необходимо применять правила, предусмотренные Законом о регистрации. В связи с этим выявлена целесообразность дополнения п. 1 ст. 20 Закона «Об ипотеке» следующей формулировкой: «Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещного права залогодателя на недвижимое имущество, являющееся предметом договора ипотеки».
6. Обоснована необходимость введения в Закон «Об ипотеке» положения, регламентирующего возможность участия на стороне залогодержателя только полностью дееспособного лица.
7. Аргументирована недопустимость использования в качестве предмета договора жилые помещения при наличии двух обстоятельств:
1) когда жилое помещение, принадлежащее залогодателю на праве собственности, является единственным для него и членов его семьи, совместно проживающих с ним, пригодным для постоянного проживания;
2) когда договором ипотеки обеспечивается исполнение кредитного обязательства в предпринимательских целях.
8. Выявлена целесообразность исключения предусмотренной п. 4 ст. 9 Закона «Об ипотеке» возможности обеспечения ипотекой обязательства, сумма которого подлежит определению в будущем.
Методологическая основа и методы исследования. Для решения поставленных перед диссертационным исследованием задач автором изучались положения действующих нормативно-правовых актов РФ, зарубежных стран, которые в той или иной степени затрагивают вопросы правового регулирования договора ипотеки.
В работе использовались следующие общенаучные и частно-научные методы познания: диалектический, исторический, сравнительно-правовой и метод системного анализа.
Эмпирической основой исследования послужила опубликованная в печати судебно-арбитражная практика по спорам, возникающим из договора ипотеки жилых помещений, и собранная автором лично.
Теоретической основой исследования являются научные труды отечественных и зарубежных ученых, касающиеся проблем нормативного регулирования договорных отношений, порядка заключения договора, гражданско-правовой ответственности и ее форм, а также научные труды в области общей теории права, всеобщей истории государства и права, гражданского и римского права, имеющие значение для изучения и решения исследуемого круга проблем.
Нормативную базу исследования составили Конституция РФ, гражданское законодательство, ведомственные нормативные акты, постановления пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ.
Теоретическая и практическая значимость исследования
Теоретическая значимость диссертационной работы определяется тем, что положения и выводы, полученные в ходе диссертационного исследования, могут служить основой для совершенствования российского ипотечного законодательства. Практические предложения могут быть использованы в законотворческой деятельности по дальнейшему совершенствованию гражданского законодательства, создании ведомственных нормативных актов, правоприменительной деятельности органов юстиции, работе юридических и служб, организующих ипотечное кредитование, в учебном процессе при преподавании курсов гражданского права в высших и средних юридических учебных заведениях, при подготовке методических рекомендаций и учебных пособий по теме диссертационного исследования.
Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты исследования были обсуждены и одобрены на кафедре гражданско-правовых дисциплин Академии права и управления Минюста России. Основные научные положения, выводы и рекомендации, сформулированные автором в диссертационном исследовании, нашли свое отражение в научных публикациях. Автором было подготовлено пять статей по теме диссертационного исследования.
Некоторые положения диссертационного исследования были внедрены в практическую деятельность Управления юстиции РФ по Рязанской области и использованы в учебном процессе при проведении семинарских и практических занятий, а также при чтении лекций.
Структура диссертации определена кругом исследуемых проблем, се целями и задачами. Работа состоит из введения, трех глав, объединяющих шесть параграфов, заключения, списка используемой литературы, приложений.
История возникновения и развития института ипотеки
Возникновение и развитие залогового права, совершенствование его форм было обусловлено состоянием экономических отношений, складывающихся в обществе. Одним из первых способов обеспечения исполнительности должника была его личность и лишь в 326 году до н.э. император Петеллий запретил обращать взыскание на личность должника. Отныне ответственность за неисполнение принятых им на себя обязанностей могла распространяться только на его имущественную сферу. Именно тогда возник такой способ обеспечения исполнения обязательства, как поручительство, при котором третье лицо - поручитель — обязывалось отвечать за долги другого. Римлянам оно казалось лучшим средством обеспечения исполнения обязательства, «так как поручительство материальной гарантии прибавляет моральную, ибо люди, не заслуживающие доверия, не легко находят надежных поручителей»1. Однако и оно не всегда было эффективным. В связи с этим постепенно возникла необходимость наряду с личным поручением применять вещное. Это выражалось в форме залога, в силу которого кредитор имел право обратить взыскание на заложенное имущество с целью удовлетворения своего требования преимущественно перед другими кредиторами. Наиболее распространенной с древних времен из всех форм залога была ипотека.
Само слово «ипотека» указывает на греческое происхождение этого понятия и переводиться как основание, залог. Данный термин введен в обиход знаменитым афинским реформатором и законодателем, одним из так называемых семи мудрецов Солоном в 6 веке до н.э. Он придумал радикальный способ обращения личной ответственности должника по обязательству в имущественную. На границе имения должника устанавливался столб с надписью, что это имущество служит обеспечением претензии залогодателя на сумму заключенной кредитной сделки. Такой столб назывался «ипотекой» (подставкой), и слово в переносном смысле стало употребляться для обозначения любого залога под кредит. Ставился такой столб на участке земли в знак запрета заемщику вывозить с него все приведенное, привезенное, принесенное.
Возникновение ипотеки было обусловлено появлением частной собственности, прежде всего на земельные участки. Эти процессы наиболее активно развивались в Древней Греции, что и явилось предпосылкой развития залогового права. При залоге движимых вещей они передавались во владение кредитора и находились у него до уплаты долга. В случае неуплаты долга кредитор продавал их для удовлетворения своих требований. При залоге недвижимости применялась ипотека, то есть залог с оставлением се во владении должника и с предоставлением кредитору права распорядиться ею и случае неуплаты долга в срок. Для защиты прав кредитора недвижимое имущество, обремененное ипотекой, должник-залогодатель не имел права продавать третьим лицам.
Возникшая в Древней Греции ипотека получила свое дальнейшее распространение в гражданском праве Древнего Рима. Однако ей предшествовали другие формы залога недвижимого имущества - фидуция и пигнус. В связи с этим необходимо отметить, что на разных этапах развития залога недвижимого имущества правоотношения между его субъектами складывались по-разному, а следовательно, имели различные наименования и содержание. Общим для залога недвижимого имущества было то, что он давал кредитору вещное право на заложенное недвижимое имущество, заключающееся в возможности удовлетворения своего требования к должник) за счет стоимости данного имущества в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своего обязательства преимущественно перед другими кредиторами.
Несмотря на то что потребность в реальном кредите возникла в древнем обществе очень рано, такая потребность удовлетворялась в других формах в связи с тем, что ранее ему не было известно закладное право. Древнейшей формой являлась продажа вещи с правом обратного выкупа: лицо, желающее получить взаймы, продавало кредитору какую-либо вещь за сумму займа с тем, чтобы по уплате долга вещь была ему возвращена.
Первоначальной формой залога была фидуция, суть которой состояла в следующем. Посредством манципации должник передавал в обеспечение долга вещь на праве собственности с оговоркой, что в случае удовлетворения по обязательству, обеспеченному залогом, заложенная вещь должна быть передана обратно в собственность должника. В древнейшую эпоху эта оговорка имела только моральное значение: верность своему слову требовала от лица, получившего таким образом вещь в залог, исполнения дополнительной оговорки. Если долг не был уплачен, обязанность возврата вещи для кредитора отпадала. Если же долг был выплачен, но кредитор вещи вернуть не пожелал, то какого-либо иска должник не имел, а кредитор признавался недобросовестным. Позднее должнику, исполнившему обязательство, была предоставлена возможность предъявить иск к кредитору о возврате вещи.
Понятие и сущность договора ипотеки
Социально-экономические изменения, произошедшие в России, оказали серьезное влияние на развитие гражданского права и значительно изменили традиционные правовые институты. Все больше внимания стало уделяться проблемам, связанным с обеспечением исполнения обязательств.
Недолгая история современной российской банковской системы своими бесконечными вхождениями в кризисы наглядно показала верность простого тезиса: «Банки устойчивы, если надежно защищены деньги вкладчиков. А деньги вкладчиков надежно защищены, если банк размещает их под надежное обеспечение». При этом общеизвестно, что в цивилизованных странах к числу наиболее важных средств исполнения заемщиком своих обязательств перед банком является ипотека .
Современное понятие ипотеки по российской гражданско-правовой доктрине существенно отличается от традиционного подхода к данному виду залога, сформировавшегося еще в римском праве, где под ипотекой понимался всякий залог при сохранении за залогодателем права владения и пользования заложенным имуществом, будь то движимое или недвижимое, и в этом смысле ипотека противопоставлялась закладу.
Подобный подход к понятию «ипотека» существует в Гражданском кодексе Казахстана, предусматривающий, что предметом ипотеки может быть любое имущество. Квалифицирующим признаком ипотеки как вида залога является оставление заложенного имущества во владении и пользовании залогодателя. Таким образом, объем полномочий сторон по договору залога признается критерием классификации залога на два вида: ипотеку и заклад.
Российское гражданское право под ипотекой понимает залог недвижимого имущества. Таким образом, видообразующим признаком ипотеки является предмет залога, которым может быть только недвижимое имущество.
Пункт 2 ст. 334 ГК РФ гласит, что под ипотекой следует понимать залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Данное определение несколько отличается от того, которое давалось в ст. 42 Закона «О залоге», где ипотекой признавался залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
К сожалению, Закон об ипотеке не раскрывает понятия данного института, что вызывает некоторое удивление. Видимо, законодатель решил не акцентировать внимание на определении термина «ипотека» в связи с тем, что ГК РФ и Закон РФ «О залоге» уже раскрывает данный термин. Однако нам думается, что целесообразно было бы в Законе об ипотеке закрепить норму п. 2 ст. 334 ГК РФ, содержащую определение термина «ипотека» в той же редакции.
В соответствии с гражданским законодательством ипотека является одним из способов обеспечения исполнения обязательства, возникающего между кредитором и должником. При ипотеке закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника во владении и пользовании.
Законодатель закрепил сущность ипотеки в том, что одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами. Преимущественный характер права залога по действующему законодательству проявляется в том, что при конкуренции требований одной очереди, которые могут быть удовлетворены за счет определенного имущества, предпочтение будет отдано требованию, обеспеченному правом залога на это имущество. Действующим законодательством установлены некоторые изъятия из преимущественного права залогодержателя. К примеру, в силу ст. 106 Федерального закона РФ от 8 января 1998 года №6 - ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при банкротстве залогодателя требования кредитора-залогодержателя удовлетворяются в третью очередь. В соответствии со ст. 78 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 года № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» преимущество перед требованиями залогодержателя предоставлено кредиторам четырех очередей. Установление законодателем подобных изъятий из преимущественного права залогодержателя, как мы полагаем, существенно снижает ценность залогового права.
Субъекты договора
Как известно, договор - это сделка, в которой участвуют как минимум две стороны. Договор ипотеки жилых помещений не является исключением. Сторонами в нем выступают залогодатель - лицо, которое передает свое имущество в ипотеку, и залогодержатель - лицо, принимающее в ипотеку имущество залогодателя с целью обеспечения исполнения основного обязательства (кредитор). Как назвал их в свое время К. Победоносцев, лица, между которыми посредством залога устанавливается особое юридическое отношение.
Пункт 2 ст. 334 ГК РФ гласит, что общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила.
Как мы ранее отмечали, залоговое право - право дополнительное, которое не может возникнуть ранее основного. Ипотека обеспечивает исполнение определенного обязательства. Как справедливо заметил К. Победоносцев, залог обыкновенно соединяется с обязательством личным, и потому между этими двумя лицами устанавливается двоякое отношение: одно - по поводу обязательства, другое - по поводу имущества, служащего обеспечением обязательства .
Закон об ипотеке не содержит каких-либо ограничений относительно того, кто может быть залогодержателем. В зависимости от того, какое обязательство исполняется должником, можно установить круг лиц, которые могут быть залогодержателями в ипотечных правоотношениях. К примеру, если ипотекой обеспечивается исполнение заемного обязательства, то на стороне залогодержателя может выступать любое лицо, признанное субъектом гражданского права. В случае, когда ипотека служит средством обеспечения кредитного обязательства, залогодержателем может быть лишь юридическое лицо, поскольку кредитором может выступать лишь банк или иная кредитная организация, имеющие лицензию Центрального банка России.
В соответствии со ст. 17 ГК РФ за всеми гражданами Российской Федерации признается в равной мере способность иметь гражданские права и обязанности. И в этой связи особый интерес вызывает такая категория лиц, как несовершеннолетние.
В соответствии со ст. 21 ГК РФ способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя фажданские обязанности и исполнять их (фажданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста. Однако закон установил так называемый минимальный возраст начала дееспособности с 6 лет (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
Необходимо вспомнить о том, что за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени только родители, усыновители и опекуны, за исключением мелких бытовых сделок, сделок, направленных на безвозмездное получение выгоды, не требующих нотариального удостоверения либо государственной регистрации и сделок по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения (в силу ст. 28 ГК РФ). Из этого можно сделать вывод, что возможность участия малолетних в договоре ипотеки отпадает, так как договор ипотеки всегда подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Следующая категория несовершеннолетних наделена большими правами. В возрасте от 14 до 18 лет для совершения сделок несовершеннолетними необходимо письменное согласие их законных представителей. Исключением из этого правила является возможность несовершеннолетних самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией и иными доходами; осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими; совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные ГК РФ. Пункт 2 ст. 26 ГК РФ предусмотрена и такая возможность участия несовершеннолетних данной категории, как быть членами кооперативов в соответствии с Законом о кооперативах.
