Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. ДОГОВОР АРЕНДЫ И ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ: ОБЩЕЕ И РАЗЛИЧНОЕ 12
1.1. Место договора аренды в системе договоров, направленных на передачу имущества 12
1.2. Понятие и особенности договора аренды зданий и сооружений. 28
Глава 2. ОБЪЕКТ, ФОРМА И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 43
2.1. Здания и сооружения как объекты арендных отношений. Проблема правового регулирования нежилых помещений как объекта договора аренды 43
2.2. Форма и государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений 83
Глава 3. ОСОБЕННОСТИ ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 109
3.1. Изменение договора аренды зданий и сооружений: основания, порядок, правовые последствия 109
3.2. Расторжение договора аренды зданий и сооружений: основания, порядок, правовые последствия 123
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 158
СПИСОК НОРМАТИВНЫХ АКТОВ 162
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 166
- Место договора аренды в системе договоров, направленных на передачу имущества
- Здания и сооружения как объекты арендных отношений. Проблема правового регулирования нежилых помещений как объекта договора аренды
- Изменение договора аренды зданий и сооружений: основания, порядок, правовые последствия
Введение к работе
Актуальность темы. Фундаментальные изменения, произошедшие в экономической системе Российской Федерации, потребовали коренного преобразования гражданского законодательства. Впервые, по сравнению с предшествующим отечественным гражданским законодательством, в российский гражданский оборот введены здания (сооружения) со специальным правовым регулированием режима их аренды. Указанное обстоятельство привело к широкому распространению договоров аренды зданий (сооружений) в предпринимательской и иных сферах, что неизбежно повлекло увеличение общего количества судебных споров, связанных с арендой.
Как показывает судебная статистика, за последние 6 лет количество дел по спорам, связанным с неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров аренды, рассмотренных арбитражными судами РФ, возросло на 51,08 %. Если в 2001г. количество рассмотренных дел по указанной категории споров составляло 22 417, то в 2002 г.— 23 286, в 2003 г,— 26 367, в 2004 г. — 32 068, в 2005 г. — 33 869 дел.
В процессе правоприменения были выявлены проблемы, с которыми сталкиваются суды и участники гражданско-правовых отношений при заключении, исполнении и расторжении договоров аренды.
В частности, актуален вопрос о возможности распространения норм об аренде зданий (сооружений) на отношения по аренде нежилых помещений внутри здания- Неоднозначно решается вопрос о том, как соотносятся отношения по аренде объектов, не завершенных строительством, с отношениями по аренде зданий (сооружений). Некоторая непоследовательность проявляется в законодательном регулировании государственной регистрации договоров аренды зданий (сооружений). Определенные трудности вызывает реализация пг3 ст. 450 Гражданского
4 кодекса РФ об одностороннем отказе от исполнения договора аренды зданий
(сооружений) в случае, когда такой отказ предусмотрен договором.
Таким образом, несмотря на перестройку гражданско-правового регулирования и закрепления ряда новелл, проблематика аренды зданий (сооружений) пока не получила глубокого и окончательного теоретического осмысления в современной цивилистике. Отсутствие прочного теоретического фундамента вызывает множество вопросов в правоприменительной практике, В связи с этим можно утверждать, что перед теорией и практикой стоят задачи, направленные на незамедлительное решение проблем гражданско-правового регулирования отношений аренды зданий (сооружений). Все сказанное в совокупности и предопределяет актуальность и необходимость настоящего исследования.
Цель и основные задачи исследования. Цель настоящего диссертационного исследования — комплексное рассмотрение теоретических и практических проблем в обязательствах аренды зданий (сооружений) и разработка на этой основе предложений по совершенствованию гражданско-правового регулирования указанных отношений.
Цель исследования предопределила постановку следующих задач:
определить место договора аренды в системе договоров, направленных на передачу имущества;
выявить особенности договора аренды зданий (сооружений);
исследовать понятие и признаки зданий и сооружений;
исследовать проблемы, связанные с государственной регистрацией договора аренды зданий (сооружений) и соглашений об изменении или дополнении указанных договоров и предложить пути их решения;
исследовать формы и порядок государственной регистрации договоров аренды зданий (сооружений);
- рассмотреть основания, порядок и правовые последствия изменения и
расторжения договоров аренды зданий (сооружений);
выявить пробелы законодательства, регулирующего отношения аренды зданий (сооружений);
изучить и проанализировать судебно-арбитражную практику рассмотрения споров, вытекающих из договоров аренды зданий (сооружений);
разработать и представить теоретическое обоснование по дальнейшему совершенствованию законодательства, регулирующего отношения аренды зданий (сооружений), и судебно-арбитражной практики по спорам данной категории.
Объектом исследования являются отношения, возникающие в связи с арендой зданий (сооружений). Однако в рамках настоящей работы рассматриваются не только арендные отношения с указанными объектами, но и отношения, возникающие при аренде помещений, представляющих собой изолированные части зданий и объектов незавершенного строительства.
Предметом исследования выступают нормы гражданского права, регулирующие отношения аренды зданий и сооружений, практика применения данного гражданско-правового института, а также теоретические разработки и взгляды ученых в области арендных отношений.
Степень разработанности темы. В дореволюционный период
исследованием института найма занимались такие цивилисты, как
Д.И. Мейер, В.А. Умов, К.П Победоносцев, И. Оршанский,
Г.Ф- Шершеневич, П. Хохряков, А. Боровицкий, К Принтц, И.М. Тютрюмов, К. Змирнов, Н. Александров,
В советский период институт имущественного найма исследовался мало. Между тем нельзя не отметить исследования данной области отношений,
проведенные Э.А. Зинчук, (ХА, Красавчиковым, И.Б. Новицким, МГ. Прониной, О.С Иоффе, А.И. Мальгинова, И.С. Перетерского.
Среди современных ученых-цивилистов вопросы аренды изучают БД Завидов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, ЕЛ, Суханов, А.Г Дорошкова, А.В, Ерш, Е.Б. Козлова, JI.B. Ильина, Е.Е. Дорогавцева, О.М Козырь, С.Н. Мызров, B.R Литовкин, Л.Т. Кокоева.
Вместе с тем следует отметить, что в проводимых исследованиях в основном внимание уделялось общим вопросам применения норм об аренде. Большинство авторов исследовали вопросы, возникающие в связи с коллизией правовых норм. Однако указанные темы до конца разработаны не были, их авторы ограничивались лишь высказываниями относительно возможности применения тех или иных норм к сложившимся арендным отношениям.
Наиболее близки к тематике настоящего исследования диссертация на соискание ученой степени доктора юридических наук Л.Т. Кокоевой «Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений» (Саратов, 2004), диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук А.В. Ерш «Аренда зданий и иных сооружений» (Москва, 2003), А.Г. Дорошковой «Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения» (Рязань, 2002), О.В. Кругловой «Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в предпринимательской сфере» (Самара, 2002), А.А. Садретдинова «Правовое регулирование аренды зданий и сооружений» (Казань, 2002).
Однако с момента написания большинства работ накоплен новый практический опыт и произошло обновление гражданского законодательства.
Поскольку при исследовании вопроса о правовом регулировании аренды помещений были затронуты вопросы, связанные со статусом нежилых помещений как объектов гражданских прав, были изучены и привлечены
7 работы специалистов в этой области; В,А. Лапача, Т.В, Глинщиковой,
И.П. Пискова,
Методологической основой диссертационного исследования явились общенаучные методы (историко-логический, системно-аналитический, диалектический, социологический), а также такие специальные методы, как исторический, формально-юридический, структурно-функциональный, эмпирический, в частности сравнение, статистический, эмпирическо-теоретический — аналогия, дедукция.
Теоретическую основу исследования составили монографии, статьи таких представителей науки гражданского права, как Д.И. Мейер, Г.Ф. Шершеневич, О.С. Иоффе, Б.В, Завидов, В.В. Витрянский, МИ. Брагинский, Ю.К. Толстой, ЕЛ, Суханов, О.А. Красавчиков, С.А, Соменова и некоторые другие.
Эмпирической основой исследования послужила опубликованная в печати и собранная автором судебно-арбитражная практика по спорам, возникающим при заключении, исполнении и расторжении договоров аренды зданий (сооружений).
Научная новизна настоящего исследования заключается в том, что диссертационная работа представляет собой последнее по времени и одно из первых комплексных исследований проблематики аренды зданий (сооружений).
На защиту выносятся следующие положения, отражающие научную новизну проведенного исследования.
1. Нежилые помещения являются объектами, входящими в состав зданий и сооружений- Поэтому аренда нежилых помещений должна регулироваться теми же нормами, что и аренда зданий и сооружений, поскольку нежилые помещения обладают теми же характеризующими признаками, что и здания: искусственность возведения, индивидуальность, самостоятельность с точки зрения возможности использования по
8 назначению, высокая стоимость. В этой связи нормы 4 гл. 34 Гражданского
кодекса РФ «Аренда зданий и сооружений» следует распространить на
отношения, связанные с арендой нежилых помещений.
Если договор аренды не содержит исчерпывающего перечня индивидуализирующих признаков передаваемого в аренду помещения, но поведение сторон с момента заключения договора свидетельствует о том, что между ними отсутствует спор об объекте аренды, то условие о предмете считается согласованным, а сам договор аренды незаключенным.
Объектом договора аренды зданий или сооружений могут быть только объекты недвижимости, прочно связанные с землей и введенные в установленном порядке в эксплуатацию. Объекты, не завершенные строительством, не являющиеся объектом действующего договора строительного подряда, хотя и представляют собой недвижимость, но предметом договора аренды зданий или сооружений быть не могут,
Соглашение сторон договора аренды здания и сооружения об изменении такого договора, подлежащего государственной регистрации, должно пройти государственную регистрацию только в том случае, если подобным соглашением изменяются содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Для расторжения договора аренды зданий (сооружений) в связи с существенным нарушением его условий достаточно, если такое нарушение влечет возможность наступления убытков в будущем.
Поскольку обязанность по государственной регистрации договора аренды здания (сооружения), заключенного на срок более года, равным образом распространяется как на арендодателя, так и на арендатора, необходимо установить срок, в течение которого стороны обязаны обратиться с заявлением о государственной регистрации договора. За неисполнение указанного требования целесообразно установить санкцию в виде непризнания договора аренды заключенным.
9 7. Предусмотренная п. 2 ст. 610 ГК РФ возможность одностороннего
отказа от исполнения договора аренды обусловлена особым характером
условия о сроке. Договор аренды, заключенный с указанием срока, не может
быть расторгнут путем одностороннего отказа одной из его сторон от
исполнения договора.
Проведенное исследование позволило сделать следующие предложения
по совершенствованию действующего законодательства.
1, Изменить название 4 гл.34 Гражданского кодекса РФ «Аренда
зданий и сооружений» на название «Аренда объектов нежилого фонда
(зданий, сооружений, нежилых помещений)».
Указанное изменение на законодательном уровне распространит нормы данного параграфа на отношения, связанные с арендой нежилых помещений.
2, Поскольку помещения признаны законодателем недвижимым
имуществом, представляется целесообразным дополнить п, 1 ст. 130
Гражданского кодекса РФ и изложить его в следующей редакции:
«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба для его назначения, в том числе леса, многолетние насаждения, а также сооружения, здания, в том числе изолированные помещения в них».
3, Изложить п. 1 ст. 650 ГК РФ в следующей редакции:
«По договору аренды объектов нежилого фонда арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору объекты нежилого фонда (нежилые помещения, здания и иные сооружения).
Объектом договора аренды нежилого помещения может быть только изолированное помещение, не предназначенное для общего пользования».
4. Для более эффективного применения норм о государственной
регистрации договоров аренды зданий и сооружений распространить нормы об обязательной государственной регистрации на договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на неопределенный срок и заключенные на срок менее года, возобновленные на тех же условиях на неопределенный срок, немедленно по истечении годичного срока с момента заключения таких договоров.
В этой связи представляется целесообразным добавить п. 2 ст. 651 ПК РФ абз. 2 следующего содержания:
«Договор аренды здания или сооружения, заключенный на неопределенный срок или заключенный на срок менее года, возобновленный на тех же условиях на неопределенный срок, по истечении годичного срока со дня заключения договора подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».
5. Дополнить п. 1 ст. 452 ГК РФ абзацем следующего содержания:
«Соглашения об изменении существенных условий или расторжении
договора, подлежащего государственной регистрации, подлежат государственной регистрации».
6. Изложить абз. 2 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» в следующей редакции:
«С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества в течение месяца со дня заключения договора».
7. Предлагается скорректировать арбитражную практику, согласно
которой срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный
с первого числа какого-либо месяца текущего года до тридцатого (тридцать
первого) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения
п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году, а сам договор подлежит
государственной регистрации. Согласно императивным нормам
Гражданского кодекса РФ об исчислении сроков в названном случае срок действия договора будет менее года, такой договор аренды здания (сооружения) в государственной регистрации не нуждается.
8, Дополнить ст. 620 Гражданского кодекса РФ абз. 7 следующего содержания:
«Если арендная плата за арендованное имущества внесена арендатором предварительно, арендатор вправе требовать её возвращения, за исключением части, причитающейся арендодателю за пользование имуществом до момента расторжения договора- В случае, если арендованное имущество в нарушение договора арендатору не было предоставлено либо арендатор не мог реально им воспользоваться по вине арендодателя, арендатор вправе потребовать возвращения предварительно внесенной арендной штаты в полном объеме».
Практическая значимость исследования заключается в том, что выводы и предложения, сформулированные в диссертации, могут быть использованы в законотворческой деятельности в целях устранения выявленных пробелов и недостатков и совершенствования норм гражданского законодательства, в правоприменительной практике при разрешении конкретных споров, связанных с арендой зданий, сооружений и помещений, а также позволят сделать единообразной правоприменительную деятельность судов с точки зрения наиболее эффективного применения норм гражданского права при рассмотрении споров по аренде указанных объектов недвижимости.
Положения диссертации могут использоваться в качестве теоретической базы для дальнейшего изучения проблем, связанных с арендой зданий (сооружений) и помещений.
Результаты исследования могут быть применены в практике преподавания в юридических вузах, при написании учебных пособий.
Место договора аренды в системе договоров, направленных на передачу имущества
На третьей ступени возмездные и безвозмездные договоры, направленные на передачу имущества, делятся по такому признаку, как объем передаваемых прав, и формируют соответствующие подгруппы. В частности, возмездные договоры делятся на договоры по возмездной передаче имущества в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление и по возмездной передаче имущества в пользование, Можно продолжить деление договоров каждой из подгрупп на более мелкие типы по иным признаками, например, по признаку недвижимости. По данному признаку последняя группа договоров будет классифицироваться на договоры, направленные на передачу в пользование недвижимости, и на договоры, направленные на передачу в пользование иного имущества. Для того чтобы определить место договора аренды в системе гражданских договоров, следует обратиться к понятию указанного договора. В соответствии со ст. 606 ПС РФ договором аренды (найма) признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.
Из данного определения видно, что договор аренды по признаку направленности является договором на передачу имущества во временное пользование. Именно передача имущества в пользование составляет предмет обязательства, возникающего из этого договора1. Признак направленности позволяет ограничить договоры аренды от иных обязательств, имеющих с данным договором внешнее сходство, например, от договора купли-продажи с рассрочкой платежа. Указанный договор относится к договорам на
Существует точка зрения, что указанные договоры имеют сложный предмет, включающий в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество (объект второго рода). Указанной точки зрения придерживаются М.И.Брагинский, В.В. Витрянский. См,: Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 445, передачу имущества в собственность, на это и направлено основное обязательство, а внесение платы имеет для данного договора вторичное значение. Для договора аренды основной обязанностью является передача имущества во временное владение и пользование, и условие о передаче имущества в собственность начинает действовать только в момент, когда сумма выплаченной арендной платы равна сумме выкупа. До этого момента данный договор будет регулироваться положениями об аренде. В договоре аренды передача имущества во временное пользование уточняется признаком возмездности. Этим обусловлено особенное место договора аренды в системе договоров, направленных на передачу имущества в пользование. Как правильно отметил Ю.В Романец, гражданское право предназначено главным образом для регулирования возмездных отношений. В этой связи сущность обязательства определенной направленности в наиболее чистом виде проявляется в возмездном договоре. Поэтому институт аренды избран законодателем в качестве базового для регулирования всех обязательств, направленных на передачу имущества во временное пользование. «В нем содержатся не только нормы, регламентирующие возмездные отношения по передаче имущества во временное пользование, но и унифицированные правила, обусловленные направленностью обязательства на передачу имущества во временное пользование, независимо от его возмездное или безвозмездности» . Эти унифицированные правила применяются и к договору безвозмездного пользования (ст. 678 ГК РФ).
Поскольку договор аренды относится к договорам, направленным на передачу имущества в пользование, то ему присущи общие признаки, характерные для всех договоров данной группы, К таковым, помимо самого предмета обязательства, относится наличие у лица, передающего имущество, правомочий по его распоряжению, т. е. указанное лицо, как правило,
Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России, М, 2001. С, 329. является либо собственником имущества, либо лицом, управомоченным законом или собственником на передачу имущества. Лицо, принимающее имущество, становится его законным владельцем и получает, как и собственник, вещно-правовую защиту.
Следующая особенность указанной группы договоров, присущая и договору аренды, заключается в том, что они охватывают большой спектр разнообразных правоотношений, что выражается в наличии многочисленных отдельных видов указанных договоров, в отношении которых устанавливается особая регламентация с помощью специальных правил в рамках общего регулирования соответствующих самостоятельных типов договоров. Так, договор аренды насчитывает пять различных видов: прокат, аренда (фрахтование на время) транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).
Договор аренды можно квалифицировать по способу деления надвое. Данный договор по основанию— встречное предоставление— является возмездным. Арендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.
По моменту возникновения обязательств договор аренды является консенсуальным, т, е. считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, и момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Передача сданного в аренду имущества представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, а не о реальном характере договора аренды.
Здания и сооружения как объекты арендных отношений. Проблема правового регулирования нежилых помещений как объекта договора аренды
Здания и сооружения довольно часто выступают объектами гражданско-правовых сделок, в том числе и аренды. Однако универсального определения указанных понятий на нормативном уровне не выработано. Современными цивилистами в учебниках, монографиях, статьях34 затрагивалась проблематика соотношения и разграничения понятий зданий и сооружений» но до конца указанная тема разработана не была.
Так, по мнению А.А. Иванова, различать эти понятия можно, исходя из общеупотребительного значения данных слов: «Здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно»35. Такой же точки зрения придерживается Е.Н. Васильева, которая определяет здание как «разновидность архитектурно-строительного сооружения, предназначенного для целей пребывания в нем людей»36. Под сооружением она предлагает понимать «любой иной, кроме здания, строительно-архитектурный или технический объект, в том числе гидротехнический, транспортный, включая объекты транспортной инфраструктуры— железнодорожные и автомобильные путепроводы, мосты, пристани, линии электропередачи, трубопроводы и т.д.»37. СП. Гришаев считает, что понятие «здание» предполагает наличие капитального сооружения, тесно связанного с землей . А.В. Волынцева в статье «Вопросы частного права и цивилистики»39 идет еще дальше и предлагает ввести такой критерий определения зданий, как наличие конструктивньтх элементов, позволяющих говорить о здании как о целостном объекте. К конструктивным элементам она относит фундамент, пол, стены, перегородки, крышу, отделку и т. п., объединенные единым архитектурным решением.
По мнению В.Н. Литовкина, под зданиями понимаются такие объекты, которые «дифференцируются на две большие группы: жилые и нежилые с двумя различными правовыми режимами» .
Понятие «сооружение» обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, например: колодцы, оранжереи, парники, навесы, некоторые элементы внешнего благоустройства, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства, мосты и другие инженерные сооружения.
И.П. Писков различает здания и сооружения по тому признаку, что «здания могут располагаться только на одном земельном участке, в то время как сооружения могут возводиться на нескольких земельных участках»41.
Что касается определения зданий и сооружений в нормативно-правовых актах, то на законодательном уровне таких определений не дано, а различные источники не раскрывают терминологического содержания указанных понятий в чистом виде. Более того, определение отдельных видов одного из этих понятий производится, как правило, через другое.
Например, в Законе от 21 июля 1997 г. №117-ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений» дается понятие гидротехнического сооружения как платины» здания гидроэлектростанции и других сооружений, А Конвенция о запрещении разработки, производства, накопления и применения химического оружия и о его уничтожении, принятая в Париже 13 января 1993 г,4 и ратифицированная на территории РФ, определяет стандартное здание как любое здание, включая подземные сооружения, построенные в соответствии с распространенными в промышленности стандартами для объектов, не производящих любой химикат, указанный в п. 8 а), і) ст. II Конвенции, или коррозийно-активные химикаты.
Изменение договора аренды зданий и сооружений: основания, порядок, правовые последствия
Под изменением договора понимается трансформация любого или нескольких его условий, составляющих содержание договора,
Е.Е. Миронец определяет изменение договора как волевое действие управомоченных лиц (лица), имеющих целью (непосредственно или косвенно) изменение на будущее время либо с момента, указываемого в соглашениях таких лиц, возникших из договора прав и обязанностей его сторон, либо замену стороны в договоре, и влекущее в соответствующих случаях прекращение дополнительных обязательств .
При изменении договора меняются конкретные его условия, но не модель договора. Иногда стороны уже при заключении договора устанавливают, что в последующем он будет дополнен рядом условий, которые будут являться неотъемлемой частью договора. Обычно это происходит в тех случаях, когда на момент заключения договора у сторон не было ясности относительно какого-либо обстоятельства, влияющего на его исполнение. Поэтому часто употребляют выражение «изменения и дополнения договора». Однако поскольку любые дополнения все-таки изменяют первоначальный текст договора, более правильным представляется употреблять термин «изменения договора», подразумевая любые изменения, в том числе и в виде дополнений, а слово «дополнение» опускать.
Возможность изменять условия договора по соглашению сторон обусловлена принципом свободы договора, состоящего в праве сторон как заключать договор, так и изменять его. Однако для обеспечения стабильности гражданского оборота важно защитить каждую из сторон от произвольного изменения договора другой стороной. В связи с этим общие основания и порядок изменения договора регламентируются законом.
Основания и порядок изменения договора зависят от применения конкретного способа его изменения.
В ст. 450 Гражданского кодекса РФ предусматриваются два способа изменения договора: по соглашению сторон и посредством обращения стороны в суд с соответствующим иском.
Поскольку гл. 34 ГК РФ, регулирующая арендные отношения, не предусматривает каких-либо особых способов изменения договора аренды, то изменение этого договора происходит общими перечисленными способами, установленными ст, 450 ГК РФ.
В судебной практике не часты случаи изменения договора аренды по соглашению сторон, учитывая, что при указанном способе изменения договора стороны как раз стремятся избежать вмешательства суда» Однако такая практика все-таки существует. Как правило, это те случаи, когда соглашение об изменении договора заключается сторонами в виде мирового соглашения, достигнутого в ходе судебного разбирательства. Такое соглашение подлежит утверждению судом только при условии, что оно не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, В данном случае как раз имеет место ограничение законом права на изменение договора по соглашению сторон.
По общему правилу соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычая делового оборота не вытекает иное. При этом изменения договора в письменной форме могут быть совершены как путем составления одного документа, подписанного сторонами, так и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. В последнем случае представляется возможным руководствоваться по аналогии нормами ГК РФ, регулирующими порядок заключения договора (ст. 433—443 ГК РФ), с учетом того, что стороны будут не заключать договор, а изменять его.
