Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Аренда земли в России: история становления и современное развитие И
1. Аренда земли в России: исторический аспект 11
2. Значение и развитие института аренды земли при осуществлении экономической реформы в Российской Федерации 35
Глава 2. 0бщая характеристика аренды земли 58
1. Соотношение частного и публичного в правовом регулировании аренды земли , 58
2.Понятие, признаки и форма договора аренды земли 76
3.Предмет договора и связанные с ним особенности правового регулирования аренды земли 92
Глава 3. Особенности современного правового регулирования аренды земли в Российской Федерации 111
1 . Заключение, изменение и расторжение договора аренды земли 111
2.Арендная плата 135
3. Стороны договора аренды земли, их права и обязанности 144
4.Особенности аренды земельных долей 162
Заключение 175
Библиографический список нормативных правовых актов, судебной практики и литературы 184
- Аренда земли в России: исторический аспект
- Соотношение частного и публичного в правовом регулировании аренды земли
- Заключение, изменение и расторжение договора аренды земли
- Стороны договора аренды земли, их права и обязанности
Введение к работе
Актуальность темы исследования предопределяется как недостаточной степенью разработанности нормативной правовой базы сделок с недвижимостью, так и имеющейся потребностью в теоретическом осмыслении отдельных вопросов гражданских правоотношений в отношении земли.
На протяжении многих десятилетий аренда земли находилась в России в большей своей части под запретом, что обусловило неразвитость нормативной правовой базы в этой области. При этом имели место некоторые исключения (см., например, т.н. трудовое землепользование, предусмотренное в Земельном кодексе РСФСР 1922 года). Отсутствие достаточного нормативного правового регулирования арендных отношений в сфере землепользования породило ситуацию слабости теоретической базы таких отношений.
Российское законодательство об арендных отношениях стало развиваться лишь с конца 80-х годов XX столетия. В этой связи можно отметить Указ Президиума Верховного Совета СССР 1989 года «Об аренде и арендных отношениях в СССР», Закон РСФСР 1990 года «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991 года, первую и вторую части Гражданского кодекса РФ (1994, 1996 гг.). Логичное завершение данный процесс законодательного оформления арендных отношений нашел в Земельном кодексе РФ от 25 октября 2001 года. Однако подготовленная таким образом нормативная правовая база все еще нуждается в развитой единой судебной практике высших судебных инстанций, которая на настоящий момент в России в должном объеме отсутствует.
Практика применения норм об аренде земли также отличается крайней противоречивостью. Эта ситуация обусловлена частым использованием в предпринимательской деятельности, в повседневных отношениях договора аренды земли, ставшим одним из наиболее распространенных гражданских правовых договоров. Такое частое использование приводит и к многочисленным спорным
ситуациям, которые в силу отсутствия достаточной нормативной правовой базы и единообразной практики применения противоречиво разрешаются судами различных инстанций.
Степень научной разработанности темы. Теоретические и методологические основы исследования. Исследованная в настоящей работе проблематика, несмотря на свою новизну, уже становилась предметом анализа в работах современных российских юристов. По уже отмеченным выше объективным причинам особое внимание научному исследованию арендных отношений было обращено лишь в конце 80-х годов, после того как законом было разрешено применение аренды в сфере землепользования. Однако, несмотря на активные исследования российских правоведов в данной области, все еще сохраняется потребность в комплексных исследованиях проблем правового регулирования аренды земли, основанных на новейшем законодательстве. Представленная работа должна восполнить данный пробел, имея своей целью стать одним из первых всесторонних исследований аренды земли в России с учетом чрезвычайно динамично развивающегося законодательства. При этом в работе определяется задача выявления соотношения публично-правового и частного правового начал в регулировании аренды земли. Этим обусловлена научная новизна диссертационного исследования.
В качестве теоретической основы для настоящего исследования исполь
зовались труды представителей российской науки гражданского права, земель
ного права и теории права: С.С.Алексеева, Я.В.Абрамова, С.А.Боголюбова,
М.И.Брагинского, В.В.Витрянского, А.М.Гуляева, Б.Ф.Ерофеева, Ю.Г. Жарико
ва, И.А.Иконицкой, О.С.Иоффе, А.Ю.Кабалкина, Д.И.Мейера,
К.П.Победносцева, С.Б.Пугинского, О.Н.Садикова, Е.А.Суханова,
Н.А.Сыродоева, Ю.К.Толстого, В.А.Хохлова, Г.В.Чубукова, Г.Ф.Шершеневича
и др. Вместе с тем, многие из использованных в качестве теоретической базы
работ построены на ранее действовавшем законодательстве, а также на дореволюционном российском праве.
Договор аренды земли в последние годы становится объектом пристального внимания в науке гражданского права. Показателем этого являются проводимые диссертационные исследования. Среди последних диссертаций следует отметить работы: Мызров С.Н. Договор аренды: Дисс... канд.юрид.наук. -Ульяновск, 2000; Чуркин В.И. Правовое регулирование аренды земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации: Автореф. дисс... канд.юрид.наук. - Москва, 2000.
В представленном диссертационном исследовании нашли свое отражение руководящие разъяснения пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ, опубликованная и неопубликованная практика российских судов по вопросу правовой природы договора аренды, проблемам заключения, исполнения, расторжения договора аренды земли и ответственности по договору.
Нормативную правовую основу диссертационного исследования составили такие нормативные правовые акты (в том числе действующие, а также прекратившие свое действие), как Конституция РФ 1993 г., Гражданский кодекс РФ (части первая и вторая) 1994-1996 г.г., Земельный кодекс РФ 2001 г., Градостроительный кодекс РФ 1998 г., Федеральные законы: «О разграничении государственной собственности на землю» 2001 г., «О государственном земельном кадастре» 2000 г., «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» 1997 г., «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 1997 г.; Закон РСФСР «О плате за землю» 1991 г.; Земельный кодекс Республики Татарстан 1998 г., Градостроительный кодекс Республики Татарстан 2001 г., Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан «Об арендной плате за землю» 1995 г.; Земельный кодекс РСФСР 1922 г., Закон РСФСР «О трудовом землепользовании» 1922 г., Гражданский кодекс РСФСР 1922 г., Гражданский кодекс РСФСР 1964 г., Основы законодательства Союза ССР и
союзных республик об аренде 1989 года, Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г., Закон РСФСР «О земельной реформе» 1990 г., Земельный кодекс РСФСР 1991 г. и др. В работе нашли свое отражение и дореволюционные российские нормативные правовые акты об аренде земли, а также иностранные источники.
Методологическую основу диссертационного исследования составили принципы и категории диалектики, логический метод, метод системно-структурного анализа, метод исторического анализа, методы сравнительного правоведения и др.
Цели и предмет исследования. Целью настоящего диссертационного исследования является изучение проблем нормативного правового регулирования и практики применения арендных отношений в сфере земли. Таким образом, проводимый в работе анализ должен иметь как теоретическое, так и прикладное (практическое) значение. Конечной целью работы является выявление противоречий в действующем законодательстве и правоприменительной практики, определение возможных путей развития законодательства об аренде земли, выработка предложений по совершенствованию механизма правового регулирования арендных отношений с землей.
Стремление ограничить предмет исследования некоторыми, наиболее показательными для целей настоящей работы вопросами обусловило выбор основных разделов работы. Анализ проводится, начиная с истории становления института аренды земли в России (включая здесь и дореволюционный этап) и заканчивая состоянием нормативного правового регулирования в настоящее время. Как показывают современные исследования в науке частного права, метод исторического анализа часто помогает не только в понимании существующего состояния правового регулирования, но и в самом решении актуальных проблем. Важное место в работе должен занять блок вопросов о значении и развитии института аренды земли при осуществлении экономической реформы
в России. Вопрос о соотношении частного и публичного начал в правовом регулировании аренды земли направлен на разрешение проблемы об отраслевой принадлежности сделок с недвижимостью, о своеобразном обременении норм об аренде земли императивным регулированием. Традиционные разделы об элементах договора (предмет, стороны - права и обязанности, форма, срок, цена - арендная плата) призваны дать всестороннюю характеристику особенностям договора аренды по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами. Логичным в связи с этим стало для нас и рассмотрение вопроса о порядке заключения, изменения и расторжения договора аренды земли. Некоторую самостоятельность приобрел раздел об аренде земельных долей, что связано с активным введением (особенно с середины 90-х годов) категории «земельная доля» в гражданский оборот.
Научная новизна. Положения, выносимые на защиту. Как уже было отмечено в разделе о степени научной разработанности темы, представленная работа претендует стать первым комплексным исследованием современного правового института аренды земли на основе последних кардинальных изменений в законодательстве. При этом впервые исследование проводится по схеме анализа: история - соотношение частного и публичного начал в договоре аренды земли - элементы договора - заключение, изменение и расторжение договора. Использование наряду с теоретическими рассуждениями статистических данных и практики правоприменения, в том числе судебной практики, должно иметь важной значение для дальнейшего развития самой теории сделок с недвижимостью и совершенствования российского законодательства.
Проведенное диссертационное исследование содержит следующие основные положения, выносимые на защиту:
1. Аренда земли представляет собой самостоятельный комплексный правовой институт, регулируемый нормами различных отраслей права: гражданским правом, земельным правом и др. Статус отдельного пра-
вового института говорит о внутреннем единстве и самостоятельности норм об аренде земли, подчеркивая одновременно значение и место аренды земли в гражданском обороте.
Гражданское право имеет приоритет в сфере регламентации имущественного оборота земли перед земельным правом. Учитывая комплексность гражданского правового института аренды земли, требуется выделить основную отраслевую принадлежность механизма правового регулирования аренды земли.
Оборот земли в результате арендных отношений имеет как рыночный, так и внерыночный (административный) характер. Это прежде всего обусловлено основополагающим значением земли среди всех других объектов гражданских прав, ролью земли для формирования стабильных правовых и экономических отношений.
Требуется специальная регламентация особенностей и условий аренды земельных долей, что связано со значительным увеличением споров в данной области и недостаточностью правового регулирования.
Необходимо в нормативном порядке установить положение о сроке договора аренды земли как о существенном элементе договора. Данное положение объясняется особым значением земли как объекта гражданских прав.
Обязанности арендатора следует подразделять на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию земли. Эти обязанности характеризуются внутренней самостоятельностью и независимостью, хотя и имеют много общего друг с другом.
Требуется на законодательном уровне более детально разрешить вопрос о возмещении стоимости улучшений земельного участка, произведенных в результате исполнения договора аренды.
8. В законодательстве следует закрепить комплексный подход при регулировании аренды земли и аренды расположенных на участке зданий и сооружений.
Наряду с указанными основными положениями, выносимыми на защиту, в работе содержатся и другие выводы и предложения.
Практическая значимость исследования. Представленное диссертационное исследование направлено на разрешение важных практических вопросов в области правового регулирования сделок с недвижимостью. Работа должна внести свой вклад в совершенствование судебной практики по вопросам заключения и исполнения договора аренды земли. Выводы диссертационного исследования направлены на совершенствование российской законодательной базы в соответствующей области.
Представленное диссертационное исследование, его научные результаты могут быть использованы при чтении лекций и ведении семинарских (практических) занятий по курсам «Гражданское право», «Земельное право», по спецкурсам «Сделки с недвижимостью», «Гражданско-правовые договоры» и др. Сама работа может быть рекомендована для изучения студентам юридических специальностей, в том числе студентам старших курсов, занимающимся исследованием вопросов арендных отношений.
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права и процесса Казанского государственного университета, где прошла свое обсуждение. Положения, представленные в настоящем диссертационном исследовании, нашли свое отражение:
В опубликованных научных и учебно-методических работах;
В процессе ведения лекционных и семинарских занятий по курсам «Гражданское право», «Земельное право» на юридическом факультете Казанского государственного университета.
3. В выступлениях на ежегодных итоговых научных конференциях юридического факультета Казанского государственного университета.
Структура работы обусловлена целями и задачами проводимого исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка нормативных правовых актов, судебной практики и литературы.
В главе первой ставится вопрос об истории становления и современном состоянии аренды земли в России. В данном разделе раскрывается как исторический аспект института аренды земли, так и вопрос о значении и развитии института аренды земли при осуществлении экономической реформы в России.
Аренда земли в России: исторический аспект
Исследование места и роли аренды земли на различных этапах истории России позволяет познать ее сущность, значение для экономического и общественного развития, выявить тенденции и закономерности развития юридических норм.
Договоры, регулирующие передачу имущества в пользование, относят к классическим видам договоров, с древней историей и традиционной трактовкой, однако в русском праве юридическая разработка договора найма не получила должного развития, отсутствовало его законодательное определение при наличии множества частных постановлений, регулирующих найм. К.П.Победоносцев в конце XIX века отмечал, что скудость в юридической разработке внутреннего содержания найма объясняется состоянием нашего сельского хозяйства и промышленности, до сих пор во многих местах первобытным, а в других - весьма неразвитым. Исторические условия не позволили договору аренды земли приобрести в России то значение и распространение, которое принадлежало ему на Западе, однако отмена крепостного права, рост промышленности, освоение окраин державы с каждым годом расширяли область аренды, что требовало от законодательства новых и более детальных определений. Трудности законодателя в установлении общих условий договора аренды земли вызваны также сильным отличием в разных местностей России уровня социально-экономического развития и национальных особенностей хозяйствования. В Российской империи частное землевладение в городах и сельской местности в основном регулировалось нормами гражданского права. Основным источником гражданского права в XIX - XX в. являлся т.Х Свода законов Российской империи. В связи с тем, что Свод во многом отражал принципы феодального права и устарел, в него были введены многочисленные изменения и дополнения. В конце XIX - начале XX в. велись крупные кодификационные работы с целью обновления устаревшего законодательства. В частности, разрабатывались проекты Гражданского уложения, которые так и не были завершены. Общинное, или, как его называли, мирское землевладение крестьян регулировалось административными постановлениями, которые стесняли право общин свободно распоряжаться своими землями. Поскольку на общинных землях лежало бремя выкупных платежей и существовала круговая порука крестьян за эти платежи, закон признавал право общин влиять на выдачу паспортов для отдельных своих членов, желавших уйти на заработки в другую местность или переселиться в города. Порядок сдачи в аренду свободных государственных земель предусматривал особый Устав о казенных оборочных статьях. Доступ к полезным ископаемым, залегающим на государственных землях, регулировал Устав горный, а вырубку леса и пользование дарами природы на принадлежащих государству лесных землях - Устав лесной.
Как уже отмечалось выше, определение найма отсутствовало в законе и его можно вывести из решения гражданского кассационного департамента Правительствующего Сената 1868 г., № 248. К началу XX века в русском праве под наймом имущества, понимался возмездный договор, в силу которого одна сторона предоставляет пользование своим имуществом другой стороне на известный срок и за известное вознаграждение. Имущественный наем земли именовался арендой.
Сторонами договора аренды являлись хозяин имущества или управитель, действующий по доверенности и в ее пределах. От обоих участников арендного договора требовалась правоспособность к совершению договоров. Особо в праве быть арендаторами земли были ограничены евреи и лица польского происхождения. Так, например, по закону о ссуде 1865 г. они не могли быть арендаторами имений, приобретенных на льготных основаниях в Западных губерниях. Ограничены в праве найма были и лица, ограниченные в праве владения, например, супруг, являясь пожизненным владельцем, сдавая в аренду имение, был вправе получать арендную плату не вперед, а лишь по истечении года2.
Существенным являлось условие арендного договора о сроке, отсутствие которого влекло недействительность договора. Как казенные, так и частные имения могли быть переданы в аренду исключительно на определенный срок (решение гражданского кассационного департамента Правительствующего Сената 1876 г., № 350). Срок договора стороны устанавливали по своему усмотрению. Предельный срок найма первоначально определялся для казенных земель, отдаваемых в оброчное содержание, но в 1824 году по частному делу было признано, что между частными лицами срок найма недвижимого имущества не должен превышать 12 лет. Позднее это правило вошло в Свод законов Российской империи (т.Х, часть 1-ая, Законы Гражданские, статья 1692).
Соотношение частного и публичного в правовом регулировании аренды земли
Соотношение частного и публичного в правовом регулировании актуально для всех видов общественных отношений. В юридической науке данный вопрос является предметом исследования многих ученых и рассматривается ими.
Сквозь призму публичных начал может быть рассмотрена любая проблема юридического характера, поскольку такой способ воздействия на общественные отношения как правовое регулирование, выражая соответствующие волю и интересы государства, объективно привносит публичный эффект в структурирование и упорядочение всех и всяких социальных связей (включая и об-ладающие частной природой) .
Большое значение для современной России имеет соблюдение баланса интересов общества и частных лиц при осуществлении пользования и распоряжения землей. Основной проблемой в этой сфере является определение пределов государственного вмешательства во владение и пользование землей частными землевладельцами и ограничения их прав в пользу общества.
Соотношение публичного и частного в правовом регулировании общественных отношений рассматривается, как правило, с позиций соотношения публично-правового и частно-правового регулирования76, имеющих, на наш взгляд, идентичную природу. Применительно к отношениям по поводу земли, особен но в аспекте совершения сделок с земельными участками часто употребляемы категории соотношения гражданского и земельного права в регулировании земельных имущественных отношений77.
Выявление соотношения гражданского и земельного права в регулировании аренды земли не позволяет четко выделить сферы регулирования данной области отношений со стороны каждой из этих отраслей права, поскольку, как Единство и борьба двух начал - частноправового и публичноправового -выступают основной теоретической формулой эволюции права79. И такой дуализм выступает необходимым элементом правового развития.
Б.Б.Черепахин хорошо понимал опасность смешения частно-правового регулирования с публично-правовым, "объединения" этих типов регулирования в "новое качество правового регулирования" (преобладать в котором неизбежно будет последнее в силу собственной природы).80
Частное и публичное разделяются по способам регулирования правовых отношений. В одних областях государственная власть предписывает гражданам, во имя общего государственного порядка, обязательное для них поведение для определенного момента и при определенных условиях.
В области же права частного государственная власть воздерживается от непосредственного и властного регулирования отношений, предоставляя его множеству самостоятельных субъектов. Все эти субъекты права предполагаются носителями собственной воли и собственной инициативы, и именно им предоставляется регулирование взаимных отношений между собой. Государство не определяет эти отношения принудительно, а лишь занимает позицию органа, охраняющее то, что будет определено другими. Для приверженцев либеральных ценностей частное право всегда будет правовой гарантией от произвола государства.
Функция охранения частных интересов в свою очередь определяется публичным правом. Согласно частному праву лицу не предписывается сдать в аренду земельный участок, например, все это зависит от него самого или иных частных лиц, но государственная власть охраняет то отношение, которое будет установлено частными лицами. Таким образом, в общих чертах, сфера публичного права включает в себя, во-первых, публичные отрасли права, во-вторых, публичные отрасли законодательства, в-третьих, отрасли законодательства публичной направленности, в-четвертых, элементы публичного в частном праве.
Существенным признаком правового регулирования является субъектный состав регулируемых отношений.
Частные лица являются потенциальными субъектами частного права. Исторически на роль частных лиц выдвинулись отдельные индивиды, имеющие естественное происхождение (физические лица) и их групповые образования (юридические лица). С точки зрения субъектных признаков частные отношения - это отношения суверенных участников социальной связи. Социальная роль субъектов отношений проявляется, прежде всего в их связи с имуществом. Суверенитет в цивилистическом аспекте рассматривается с точки зрения допустимой меры приложения свободы участниками общественных отношений к имуществу для удовлетворения своих потребностей.81
По мнению Б.Б.Черепахина, разграничение права на частное и публичное должно проводиться в зависимости от способа построения и регулирования юридических отношений, присущего системе частного и системе публичного права. Частно-правовое отношение построено на началах координации субъектов; частное право представляет собой систему децентрализованного регулирования жизненных отношений. Публично-правовое отношение построено на началах субординации субъектов; публичное право представляет собой систему централизованного регулирования жизненных отношений.
Заключение, изменение и расторжение договора аренды земли
Как предусмотрено ст.46 Земельного кодекса РФ, ст. 21 Закона Российской Федерации "О плате за землю" и ст. 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ст. размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором.
Арендная плата является платой за срочное и возмездное пользование и владение землей и не зависит от того насколько результативна хозяйственная деятельность тех, кому земельный участок передан в аренду.
В соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливают соответствующие органы государственного управления с учетом видов использования земель и категорий арендаторов. В отношении земельных участков, находящихся в частной собственности, такие условия согласно Земельному кодексу РФ устанавливаются договором аренды.
На наш взгляд такое разделение на договорный и внедоговорный порядок взимания арендной платы не отвечает требованиям гражданского законодательства, устанавливающего общие положения об арендной плате, которая всегда определяется договором. Право органов государственного управления устанавливать порядок определения размера арендной платы - это право собственника земли, предлагающего свои условия аренды, которые затем находят свое отражение в договоре аренды земельного участка.
Сравнение размера арендной платы, формирующейся на основе договорных отношений между органами местного самоуправления и арендаторами, с уровнем земельного налога за аналогичные земли показывает, что арендная плата практически всегда выше земельного налога.
Причем на землях сельскохозяйственных предприятий она выше примерно в 2 раза, а в городах: под промышленными предприятиями в 4-20 раз, а под объектами предпринимательской деятельности - в 80 раз.
Нельзя не отметить сегодняшнюю повсеместную незаконную практику административной аренды, когда в договоре не указывается существенного условия - размера арендной платы на весь срок договора. Вместо этого в таких договорах устанавливается обязанность арендатора согласиться с любым размером арендной платы, который будет установлен в последующем актом органа государственного управления. Это противоречит нормам ГК РФ о существенных условиях договора (ст. 432; ст. 614 ГК РФ). Кроме того, такая "административная аренда" фактически является не предусмотренным законом налогом, условия которого устанавливаются индивидуально. Такой практике, безусловно, должен быть положен конец.
Действующим земельным и гражданским законодательством Российской Федерации предусмотрено, что арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме. Формы арендной платы прописаны в ст. 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации. По соглашению сторон в договоре аренды земли возможны иные формы арендной платы.
Обязанность арендатора земли своевременно вносить арендную плату проистекает из закона (ст. 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Подобный пункт обычно вносится и в текст договора аренды земли.
Контроль за своевременным поступлением арендных платежей осуществляет арендодатель. При аренде государственных или муниципальных земель контрольные функции осуществляет полномочный представитель арендодателя, в настоящее время служба земельного кадастра.
Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором, однако при передаче в аренду земель, находящихся в государственной собственности, соответствующие органы исполнителей власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов . В Республике Татарстан ставки арендной платы установлены Положением "О порядке определения размеров арендной платы за земли несельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной и коммунальной собственности"159, причем местные администрации вправе эти ставки увеличивать путем применения к ним неограниченного повышающего коэффициента, учитывающего вид деятельности арендатора и целевое назначение земель. Величина этих поправочных коэффициентов увеличивает ставки арендной платы для некоторых категорий земель в 10, 25, 50 и даже 75 раз, что в корне нарушает принцип создания землепользователям равных условий хозяйствования на земле.
Имеется определенная специфика арендных отношений с государственными или муниципальными землями в области арендной платы, которая заключается в том, что размер арендной платы может меняться как по соглашению сторон, так и в порядке волеизъявления одной стороны - арендодателя в лице полномочного органа местной администрации. В последнем случае размер арендной платы может меняется чаще, но не более одного раза в год.
При передаче в аренду земель из государственной собственности государством не только полностью исключается договорный характер не только установления размера арендной платы, но нарушаются и общий порядок ее взимания, установленный законом, что проявляется в установлении обязанности выплачивать арендную плату за землю арендатора здания, сооружения либо нежилого помещения. Данная обязанность устанавливается в противовес положениям ст. ст. 652 и 654 ГК РФ, закрепляющим, что если договором не определен порядок аренды земельного участка под передаваемым в аренду зданием, сооружением, то арендатор приобретает право пользоваться частью земельного участка, необходимой для его обслуживания. Плата за аренду здания, сооруже дельцу недвижимости, превышая при этом полномочия, предоставленные им законом.
Арендная плата за землю может взиматься с арендатора недвижимого имущества только в случае, если договором аренды предусмотрено заключение договора аренды земельного участка. При отсутствии такой оговорки, в силу п.2 ст.654 ГК РФ, предполагается, что арендная плата за пользование недвижимостью включает плату за пользование земельным участком. Договором аренды нежилого помещения может быть предусмотрена обязанность арендатора возместить арендодателю сумму уплаченного им земельного налога за соответствующую часть земельного участка.
Стороны договора аренды земли, их права и обязанности
Исследование договора аренды земли невозможно без рассмотрения вопроса об участниках договорных отношений и предъявляемых к ним требований.
Анализ субъектного состава арендных отношений позволяет сделать вывод о том, что круг участников этих отношений очень разнообразен, но в целом они подразделяются на две основные группы: арендодателей и арендаторов. Арендодатели и арендаторы обладают равными правами и признаются самостоятельными субъектами правоотношений. Арендодатели полностью самостоятельны при распоряжении, в частности, в передаче в аренду принадлежащего им земельного участка, при этом право собственности на этот земельный участок сохраняется за ними. Арендатор вправе, используя арендованный земельный участок, самостоятельно вести хозяйство и по своему усмотрению распоряжаться произведенной продукцией.
Право сдавать в аренду земельный участок - часть права распоряжения, являющегося важнейшим правомочием, вытекающим из права собственности.
В соответствии со ст.260 и ст.608 ГК РФ правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник. В соответствии с законодательством земля может находиться в государственной, муниципальной и частной собственности, т.е. в собственности граждан и юридических лиц.
Право распоряжения земельными участками, находящимися в федеральной собственности принадлежит Российской Федерации, в собственности субъектов Федерации - субъектам Российской Федерации, в лице исполнительных органов государственной власти, земельными участками, находящимися в муниципальной собственности - органам местного самоуправления. Однако в настоящее время соблюдение такого порядка распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности невозможно, поскольку не произведено разграничение государственной собственности. В соответствии с нормами федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" до разграничения государственной собственности на землю распоряжение указанными землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если иное не будет предусмотрено законом.
Разграничение государственной собственности на землю позволит соблюсти баланс интересов Федерации, ее субъектов и муниципальных образований. Его принципы и основные критерии установлены в Федеральном законе "О разграничении государственной собственности на землю"164 который вступает в действие с 20 января 2002 года. До проведения такого разграничения невозможно дать четкий ответ на вопрос, какие государственные органы имеют право распоряжаться земельными участками, находящимися в государственной
Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 30. -Ст.3060. собственности, и какими земельными участками имеют право распоряжаться органы местного самоуправления.
Статья 9 Конституции РФ не решает вопроса о соотношении прав федерации и ее субъектов на землю, а пункт «в» статьи 72, вводя положение о "совместном ведении" по вопросам владения, пользования и распоряжения землей, устанавливает, что правомочиями собственника природных ресурсов обладают и Федерация, и ее субъекты, не раскрывая при этом объема правомочий государственных органов Российской Федерации и государственных органов субъектов РФ. Поэтому для его определения и решения конкретных вопросов в области регулирования отношений землепользования необходимо обратиться к иным нормативным правовым актам.
Попытки разграничения государственной собственности и ранее предпринимались законодателем путем принятия федеральных законов, объявляющие отдельные виды и категории земель федеральной собственностью. Так, например, в соответствии со ст.5 ФЗ от 25 августа 1995 г. № 153-ФЗ "О федераль-ном железнодорожном транспорте" землями железнодорожного транспорта являются земли федерального значения; Указом Президента РФ от 16 декабря 1993 г. № 2144 "О федеральных природных ресурсах"166 были определены земельные участки, находящиеся в исключительной федеральной собственности.
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 28 августа 1995 г. №154-Ф3167 в ведении муниципальных образований находится распоряжение муниципальной собственностью, а к исключительной компетенции представительных органов местного самоуправления относится установление порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью (п.З ст. 15). Однако фактически эта норма не может применяться, так как объекты муниципальной земельной собственности еще не выделены из земель, находящихся в государственной собственности.
В опережающем порядке разграничить государственную собственность стремились субъекты Российской Федерации и муниципальных образований на землю с целью сформировать собственность субъектов РФ и муниципальную собственность. Эти процессы фактически перестали контролироваться со стороны федеральных властей. Так, например, в Земельном кодексе Республики Татарстан вообще не признается существование федеральной собственности на землю.
Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 года № 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" полномочия Советов народных депутатов по вопросам земельно-правовых отношений были переданы соответствующим администрациям (исполнительным органам власти на местах).
В Республике Татарстан такими органами являются местные администрации, а по определенным категориям земель Кабинет Министров Республики Татарстан (ст.59 Земельного кодекса РТ).
В связи с отсутствием реального разграничения права государственной собственности на землю множество споров возникает по поводу аренды участков в полосе отвода железных дорог, в придорожных полосах автомобильных дорог.
Имеющаяся неоднозначность в этом вопросе ставит в сложное положение землепользователей при оформлении прав на землю в полосе отвода железных и автомобильных. Законодательство не дает прямого ответа на вопрос, кто же вправе распоряжаться федеральными землями, вследствие чего, субъекты Российской Федерации, местные администрации самостоятельно берут на себя эти функции. Иногда решения о предоставлении собственных земель в пользование третьим лицам принимают сами предприятия железнодорожного транспорта, дирекции автодорог, что незаконно, поскольку земли отведены им, как правило, на праве постоянного пользования.
Предприятия железнодорожного транспорта основывают свое право осуществлять распоряжение земельными участками на основании ст. 5 Федерального закона РФ "О федеральном железнодорожном транспорте", но данная статья говорит только о правомочии пользования, а не распоряжения. Более того, в п. 2 ст. 5 данного закона предусмотрено правовое регулирование земель транспорта с учетом требованиями земельного законодательства РФ, а сами земли промышленности и транспорта в составе городских земель согласно ст. 70-71 не были исключены из ведения городских властей.168
