Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Эволюция арендных отношений в доктрине и законодательстве.
1. Договор имущественного найма в Римском праве 12
2. Договор имущественного найма по российскому дореволюционному гражданскому праву 24
3. Договор имущественного найма по советскому гражданскому праву 40
Глава 2. Здания и иные сооружения как объекты аренды.
1. Понятие и признаки недвижимости 58
2. Особенности зданий и иных сооружений как объектов аренды 73
3. Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений. 95
Глава 3. Соотношение общих норм об аренде и норм об аренде зданий и иных сооружений.
1. Сфера применения норм об аренде зданий и иных сооружений 106
2. Стороны договора аренды зданий и иных сооружений 110
3. Форма и государственная регистрация договора аренды зданий и иных сооружений 122
4. Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и иных сооружений 137
5. Арендная плата 164
Заключение 179
Список использованной литературы 183
- Договор имущественного найма в Римском праве
- Понятие и признаки недвижимости
- Сфера применения норм об аренде зданий и иных сооружений
Введение к работе
Актуальность темы исследования обусловлена несколькими факторами. Расширение сферы рыночных отношений привело к широкому использованию субъектами имущественного оборота договора аренды как инструмента регулирования хозяйственных связей. Аренда как временное возмездное пользование чужим имуществом обладает рядом положительных качеств, позволяющих активно применять ее в различных сферах экономики. Арендатор, не обладающий достаточными денежными средствами для приобретения имущества в собственность, имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом не несет риска случайной гибели или порчи этого имущества, а, являясь титульным владельцем, обладает абсолютной защитой своих прав, в том числе от собственника этого имущества.
Одним из важнейших факторов является вовлечение в гражданский оборот недвижимого имущества, и, в частности, таких объектов как здания и иные сооружения. Здания и иные сооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться на правовом регулировании отношений, предметом которых они являются. Законодатель пытается унифицировать правовое регулирование отношений, предметом которых является недвижимое имущество. Одним из таких унифицированных требований является требование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако в отношении зданий и иных сооружений реализация данного требования носит непоследовательный характер. Установив обязательную государственную регистрацию договора аренды зданий и иных сооружений, заключенного на срок не менее одного года, законодатель, тем не менее, оставил без внимания договоры аренды зданий и иных сооружений, заключенные на неопределенный срок и пролонгацию договора. На практике это привело к непоследовательному применению норм о государственной регистрации договоров аренды зданий и иных сооружений.
Не решенным остается вопрос о сущности нежилых помещений. Являясь частью здания, они, тем не менее, не подпадают под действие специальных норм об аренде зданий и иных сооружений. Существующая практика отождествления нежилого помещения со зданием может быть признана ошибочной, а, следовательно, требуется изменение действующего законодательства.
Еще одна проблема тесно связанная с арендой зданий и иных сооружений заключается в отсутствии легального определения имущественного комплекса, который в большинстве случаев представляет собой совокупность недвижимых объектов, расположенных на определенном земельном участке. Арендные отношения, предметом которых является такой объект, удостоились внимания законодателя лишь применительно к отдельному виду имущественного комплекса - предприятию. Родовое понятие имущественного комплекса в законодательстве отсутствует.
Определенные трудности при применении норм об аренде зданий и иных сооружений возникают в связи с реализацией норм Земельного кодекса Российской Федерации. Наряду с концептуальным расхождением с ГК РФ, Земельный кодекс содержит нормы, носящие гражданско-правовой характер и противоречащие гражданскому законодательству.
Все вышесказанное свидетельствует о важности исследования проблем, связанных с арендой зданий и иных сооружений, о необходимости внесения изменений и дополнений в действующее законодательство.
Степень разработанности темы. Исследование института аренды берет свое начало в римском частном праве. Категории, разработанные римскими юристами, явились основой для формирования нормативной базы и цивилисти-ческих исследований в странах континентальной системы права, к которой принадлежит Россия.
В дореволюционной цивилистике категории «аренда», «имущественный наем» исследовались достаточно широко. Однако спецификой этих исследований являлось то, что основное место в работах русских ученых отводилось найму движимого имущества или найму земельных участков. Связано это, прежде всего, с тем, что строения не являлись самостоятельным объектом, а считались принадлежностью земельного участка, на котором они располагались. Среди исследований договора аренды можно отметить труды Д.И. Азаре-вича, Н. Александрова, К.Н. Анненкова, Ю. Барона, Н.П. Боголепова, А. Боровиковского, А. Думашевского, Н.Л. Дювернуа, К. Змирлова, Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича и др.
В советский период в связи с отрицанием деления вещей на движимые и недвижимые, арендные отношения, предметом которых являлись здания и иные сооружения, не исследовались вовсе. Исключение составляли только гражданско-правовые отношения, предметом которых являлся индивидуальный жилой дом. Однако подобного рода исследования осуществлялись в рамках жилищного права. Вместе с тем, нельзя не отметить, что общие проблемы аренды разрабатывались в трудах A.M. Винавера, Ф.И. Гавзе, СВ. Занковской, Э.А. Зинчука, О.А. Красавчикова, А.И. Мальгиновой, И.Б. Новицкого и др.
Современный период характеризуется недостаточностью исследования такого вида договора аренды как договор аренды зданий и иных сооружений. Это обусловлено тем, что данный вид договора аренды впервые законодательно закреплен лишь в части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации, введенной в действие 1 марта 1996 года. Некоторые положения законодательства об аренде зданий и иных сооружений и сегодня вызывают активные споры и неоднозначную правовую оценку.
В современных учебниках по курсу гражданского права содержатся отдельные разделы о договоре аренды, однако, специального цивилистического исследования, посвященного проблемам аренды зданий и иных сооружений, не проводилось. Существующие немногочисленные работы, посвященные договору аренды зданий и иных сооружений, как правило, не носят характер цивили-стических исследований, а посвящены бухгалтерским и налоговым аспектам арендных отношений.
Теоретическая база исследования. Комплексная разработка темы потребовала обращения к трудам представителей различных областей знаний -философии, теории права, истории права, цивилистики и др.
Теоретический фундамент исследования составили:
- классические работы представителей русской правовой мысли - Д.И. Азаревича, Н. Александрова, К.Н. Анненкова, Н.П. Боголепова, А. Боровиковского, М.Ф. Владимирского-Буданова, А. Воронова, Ю.С. Гамбарова, Д.Д. Гримма, Г.Ф. Дормидонтова, Н.Л. Дювернуа, К. Змирлова, Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, С.А. Муромцева, Н.О. Нерсесов, И.А. Покровского, В.А. Умова, Г.Ф. Шершеневича и др.
-работы советского и современного периодов: М.М. Агаркова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, Ю.Г. Жарикова, О.С. Иоффе, Я.А. Канторовича, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, Л.А. Лунца, М.Г. Масевич, И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского, Е.А. Суханова, Б.Б. Черепахина, В.В. Чубарова, Г.С. Шапкиной и др.
В работе использованы труды зарубежных авторов, а также нормативные правовые акты Российской Федерации и зарубежных стран.
Предметом исследования является отношения по временному владению и пользованию зданиями и иными сооружениями, категория недвижимости, правовой релсим недвижимого имущества и его влияние на арендные отношения, предметом которых является такой специфический объект как здание.
Аренда недвижимости включает в себя аренду не только зданий и иных сооружений, но и других объектов недвилсимости. Однако в рамках настоящей работы рассмотрены только арендные отношения, предметом которых являются здания и иные сооружения. Непосредственная связь зданий и иных сооружений с землей существенно расширяет предмет исследования, однако при проведении данного научного исследования не ставилась цель глубокого анализа аренды земли. Аренда земельных участков рассмотрена в работе только применительно к договору аренды зданий и иных сооружений.
Цели и задачи исследования. Цели работы состоят в выявлении особенностей правового режима недвижимости и его влияния на арендные отношения, в изучении и теоретическом обобщении правовых проблем применения гражданско-правовых норм о договоре аренды зданий и сооружений, в выявлении закономерностей развития института аренды, в определении взаимодействия публично-правовых и частноправовых механизмов регулирования арендных отношений, в отражении недостатков действующего правового регулирования аренды зданий и сооружений, в установлении средств их устранения, в предложении мер по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего аренду зданий и иных сооружений.
Поставленные цели обусловили выдвижение следующих задач:
- проанализировать исторические основы института аренды, выявить закономерности его развития и влияние на состояние современного гражданского законодательства;
- выявить особенности зданий и иных сооружений как объектов аренды;
- выявить особенности прав арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений;
- установить особенности сферы применения норм об аренде зданий и иных сооружений;
- выявить особенности государственной регистрации договора аренды зданий и иных сооружений;
- охарактеризовать комплекс прав и обязанностей сторон в договоре аренды зданий и иных сооружений;
- определить составляющие арендной платы и описать механизм ее формирования;
- сформулировать предложения по совершенствованию действующего законодательства.
Методология исследования. Методологическую основу исследования составили общенаучные диалектические методы познания, включающие принцип объективности, системности, историзма, индукции, дедукции и др. Наряду с общенаучными методами познания применялись частнонаучные методы: описательный, лингвистический, формально-логический, исторический, системно-правовой, сравнительно-правовой.
Общая логика исследования построена на целостном понимании аренды как правового и экономического явления, служащего инструментом регулирования хозяйственных связей субъектов имущественного оборота.
Научная новизна работы заключается в том, что в ней впервые предпринято комплексное исследование договора аренды зданий и иных сооружений как особого вида договора аренды. Исследование проблем, связанных с применением договора аренды зданий и иных сооружений, позволило выявить особенности данных объектов как недвижимого имущества, определить соотношение нежилого помещения со зданием и иным сооружением, дать понятие имущественного комплекса. Анализ проблем, связанных с государственной регистрацией договора аренды зданий и иных сооружений позволил сделать вывод о необходимости ввести требование государственной регистрации ввода во владение, а не договора аренды зданий и иных сооружений.
Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать следующие основные положения и выводы, выносимые на защиту:
1. Договор аренды здания или иного сооружения является правоустанавливающим юридическим фактом, влекущим одновременно возникновение двух видов отношений: отношений по временному владению и пользованию зданием или иным сооружением и отношений по использованию части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования.
2. Нежилые помещения являются самостоятельным объектом гражданских прав, отличным от зданий. Признаками нежилого помещения являются:
1) опосредованная связь с земельным участком;
2) отсутствие автономности расположения относительно других аналогичных объектов (относительная обособленность);
3) возможность изменения нежилого помещения путем перемещения элементов здания, ограничивающих это помещение.
3. Имущественный комплекс - это совокупность разнородных объектов, связанных с одним земельным участком и объединенных единым целевым назначением.
4. Передача недвижимости определяется как «ввод во владение», поскольку правила о передаче имущества, предусмотренные ст. 224 ГК РФ применяются только в отношении передачи движимых вещей.
5. Продолжение арендатором пользования имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя представляет собой особенность условия о сроке в договоре аренды и является специальной нормой по отношению к ч.З ст. 425 ГК РФ.
6. В договоре аренды зданий и иных сооружений обязательно должна быть предусмотрена денежная оценка неденежной формы арендной платы. Указание в ст. 654 ГК РФ на обязательное определение в договоре аренды зданий и иных сооружений размера арендной платы не исключает разнообразие ее форм, поэтому договор аренды зданий и иных сооружений может содержать условие о недежной форме арендной платы.
Проведенное исследование позволило сделать следующие предложения по совершенствованию действующего законодательства.
1. Учитывая тот факт, что в действующем гражданском законодательстве договор лизинга признается видом договора аренды, а суть обязательства, возникающего из договора лизинга, аналогична сущности обязательства из договора аренды, можно предложить (в случае, когда предметом договора лизинга является здание или иное сооружение) следующую схему правового регулирования. Правоотношения, возникающие из договора лизинга, регулируются, в первую очередь, специальными правилами § 6 главы 34 ГК РФ, при отсутствии таковых - правилами § 4 главы 34 ГК РФ (аренда зданий и сооружений). Если же отсутствуют какие-либо правила в § 4 главы 34 ГК РФ, то применению подлежат общие положения об аренде недвижимости, содержащиеся в § 1 главы 34 ГК РФ, и только при их отсутствии - общие положения об аренде, содержащиеся в § 1 главы 34 ГК РФ. Такая усложненная система правового регулирования позволит более полно и четко урегулировать данные отношения, избежать применения противоречивых положений Закона «О лизинге», защитить интересы сторон в договоре и кредиторов. Предлагается ввести в параграф 6 т. 34 ГК РФ норму, устанавливающую субсидиарное применение норм параграфа 4 гл. 34 ГК РФ.
2. Требуется обеспечить соответствие положений об аренде земельных участков (ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации) положениям ГК РФ об аренде, поскольку в правовом регулировании аренды недвижимости (зданий и иных сооружений, а также земельных участков) должно наблюдаться единообразие, то при сдаче земельного участка в субаренду или перенаем необходимо именно согласие собственника, а не его уведомление.
Необходимо внести изменения в ст. 22 Земельного кодекса РФ, установив, что при передаче арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, в т.ч. отдаче арендных прав земельного участка в залог, внесении их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка, необходимо письменное согласие собственника земельного участка. При этом ответственным по договору остается прежний арендатор, за исключением случаев перенайма.
3. Необходимо установить требования государственной регистрации не договора аренды, а ввода во владение арендованным имуществом, поскольку именно с этого момента у арендатора возникают права владения и пользования арендованным имуществом, которые ограничивают право собственности арендодателя.
Практическая значимость результатов исследования. Теоретические выводы и предложения, сформулированные в диссертации, могут быть использованы при совершенствовании действующего законодательства, в процессе преподавания в вузах курса гражданского права, в научно-исследовательской работе, в деятельности субъектов имущественного оборота.
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова. Основные научные положения диссертации, выводы и предложения по совершенствованию действующего законодательства, изложены автором в ряде научных публикаций.
Структура и содержание работы определяются целями и задачами исследования и отражают его логику. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих 11 параграфов, заключения и библиографического списка.
Договор имущественного найма в Римском праве
Обращение к римскому праву при рассмотрении вопросов, связанных с арендой имущества, является не случайным. Римское право как универсальное, было воспринято практически во всех европейских странах. В 1872г. Н.Л. Дювернуа писал: «Взглянув на право с универсальной точки зрения, мы уясним себе значение римского права, которое оно свободно, без всякой внешней аутори-зации, силой одного своего внутреннего достоинства, завоевало в XV веке в германском мире и способно ... сделать новые завоевания у нас».1
Зародившись в Риме договор locatio-conductio, объединявший в себе три разновидности найма (locatio-conductio rei, locatio-conductio operarum, locatio-conductio operis), предопределил развитие не только практики и юридической мысли, но и явился первоосновой современного договора аренды. В качестве признаков договора locatio-conductio одни цивилисты называли консенсуальный характер, синаллагматичность, использование в качестве эквивалента платы не сами предметы, а пользование или же труд.2 Другие - общий признак договоров группы locatio-conductio видели в том, «что одна сторона обязуется предоставить другой стороне пользование известным объектом, а другая сторона обязуется уплатить первой определенное денежное вознаграждение».3 Третьи - видели общее между договорами группы locatio-conductio не в пользовании, которое составляет специальное содержание найма, а в возмездности, двустороннем и срочном характере, денежной форме вознаграждения.
При этом в отношении движения вещи наблюдалось единство конструкции locatio-conductio, а в движении денег можно было увидеть различие: при locatio-conductio геі и locatio-conductio operarum плату вносит conductor, а при locatio-conductio operis - locator.
Относительно срочности договора найма в римском праве не было однозначных требований и, в принципе, не исключалась возможность существования вечных наймов. Но подобная ситуация привела к пониманию договора найма как «способа перенесения вещного права». Такое видение противоречило обязательственной природе договора найма, и позднее договор locatio-conductio стал считаться особым институтом с преобладанием вещного характера.
Предметом исследования настоящего раздела является договор найма вещей (locatio-conductio геі) в римском праве.
Современная российская правовая доктрина не делает различий между понятиями наем и аренда, но в некоторых зарубежных странах такое различие существует. В римском праве, по мнению некоторых исследователей (В.А. Умова, О.С Иоффе, В.А. Мусина), такое различие существовало. «Наем недвижимых имений имеет целью или непосредственное употребление их: в этом случае договор будет наймом ... или кроме непосредственного употребления еще и пользование плодами вещи. ... В последнем случае для получения выгод требуется приложение труда - это аренда».1 Другие авторы говорили об аренде только в отношении пользования земельным участком.2 Г. Дернбург писал об отсутствии только термина, выражающего сущность арендных отношений, но сами эти отношения имели место при передаче имущества не только для пользования, но и получения доходов.3
Под договором найма вещей (locatio-conductio геі) в римском праве понимался договор, по которому одна сторона (locator, наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (conductor, нанимателю) одну или несколько определенных вещей в пользование, а наниматель, в свою очередь, обязывался уплатить за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодате-лю.
Вместе с тем, в римском праве существовали обязательства, которые наймом прямо не назывались, но к ним применялись положение о locatio-conductio. Такими обязательствами были: пользование вещью или услугами за вознаграждение, выраженное не в денежной форме, «случай, когда за вознаграждение обещается услуга, состоящая исключительно или преимущественно в духовной деятельности».1
Субъектами договора найма вещей являлись наймодатель (locator) и наниматель (conductor). Причем наймодатель не обязательно должен был быть собственником или владельцем вещи. «Взаимные обязательства отдающего в наем и нанимателя возникают даже в том случае, когда первый не имеет никакого права на предоставленную второму вещь».
Понятие и признаки недвижимости
Среди объектов аренды особо следует выделить недвижимое имущество, которое имеет огромное социально-политическое и экономическое значение. Необходимость выделения недвижимого имущества из общего числа объектов аренды и объектов гражданских прав в целом вызвана рядом объективных условий. Наряду со значительной стоимостью, объекты недвижимого имущества тесно связаны с землей. Сама же земля, также являясь недвижимостью, занимает особое место среди объектов недвижимости. С одной стороны, земельный участок сам является недвижимостью, с другой - он служит решающим критерием определения иного имущества как недвижимости. Еще одной особенностью, послужившей поводом для установления специального регулирования отношений по поводу недвижимых объектов, является особенность владения этими объектами. Владение, недвижимостью, в том числе, зданиями и иными сооружениями, коренным образом отличается от владения движимыми вещами. Если владение движимой вещью, в любом случае, очевидно для третьих лиц (ее можно непосредственно взять в руки, положить в карман), то владение недвижимостью может не иметь никаких внешних проявлений, а может проявляться самыми различными способами. Отсутствие собственника или владельца земельного участка или здания на участке или в самом здании еще не говорит об отсутствии владения.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земля, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Как отмечалось выше (см. 4 гл.1), понятие недвижимости дается через перечисление объектов, нет единого классификационного критерия, однако из содержания ст. 130 ГК РФ можно выделить, по крайней мере, два признака недвижимости:
- прочная связь с землей;
- невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.
Однако этим признакам отвечают не все объекты недвижимости. Во-первых, не отвечают приведенным признакам земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, которые в силу своих природных свойств являются «основными объектами недвижимости».1 Участки недр и обособленные водные объекты, в свою очередь, являются недвижимостью не потому, что обладают прочной связью с землей, а «в силу их естественных физических свойств. ... В противном случае было бы невозможно установить права собст-венности на недра вне зависимости от права собственности на землю».
В юридической литературе выделяются иные признаки, позволяющие объединить различные объекты в общую категорию недвижимости. К числу таких признаков относят особую ценность, неповторимость объектов, требующие ин-дивидуализации и особого учета. Думается, что подобный признак не может служить классифицирующим критерием, поскольку применим к объектам разного рода, не имеющим общих черт, кроме того, данный признак носит оценочный характер. Бриллиант, любой другой драгоценный камень или произведения живописи, обладая высокой стоимостью, особой ценностью, нередко не только экономической, но и художественной, являются, бесспорно, неповторимыми. Однако это не делает их недвижимым имуществом.
Говоря о таком признаке недвижимости, как прочная связь с землей, необходимо подчеркнуть, что речь идет не о земле вообще, а о конкретном земельном участке, на котором это имущество расположено. Перенос имущества на другой земельный участок означает, что «юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом».1
Исходя из анализа ст. 130 ГК РФ, с учетом вышеназванных признаков можно выделить три класса недвижимости.
Первый - недвижимость, названная таковой в силу своих природных свойств - недвижимость «по природе» (земля, обособленные водные объекты, недра). Второй - недвижимость, прочно связанная с землей (здания, сооружения, иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению) и третий класс - такие объекты, которые не обладают признаками недвижимости, но отнесены к данной категории по прямому указанию закона - недвижимость «по закону».
Несмотря на законодательное определение недвижимости в ст. 130 ГК РФ, в научной литературе так и не достигнуто единообразия в толковании категории недвижимости. Некоторые авторы под недвижимостью понимают «землю, все, что прочно связано с землей, в т.ч. природные ресурсы, а также имущество, отнесенное к данной категории законом».2 Данное определение отражает подход к пониманию недвижимости, доминировавший в дореволюционной цивилистике. С позиций современного гражданского права оно страдает неполнотой, поскольку в данном определении отсутствует такой признак недвижимости как невозможность перемещения без несоразмерного ущерба.
Сфера применения норм об аренде зданий и иных сооружений
При рассмотрении особенностей правового регулирования аренды зданий и иных сооружений, необходимо ограничить сферу применения соответствующих норм.
Следует отметить, что схема правового регулирования отношений из договора аренды зданий и иных сооружений строится несколько иначе, чем регулирование отношений из договора купли-продажи недвижимости. Если в последнем случае установленные ГК РФ правила относятся к купле-продаже любого вида недвижимого имущества, то при регулировании аренды специальные нормы адресованы не любому виду недвижимости, а только зданиям и иным сооружениям. Правила, относящиеся к аренде недвижимости, помещены в раздел общих положений об аренде. К ним относятся ч.2 ст. 609 ГК РФ (договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом), ч.2 ст. 607 ГК РФ (законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов), ч.2 ст. 617 ГК РФ (в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное) и др.
Указанные положения, хотя и относятся к аренде недвижимого имущества, по отношению к аренде зданий и иных сооружений носят характер общих положений и применяются в субсидиарном порядке, т.е. при отсутствии специальных норм об аренде зданий и иных сооружений.
«Таким образом, правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируются, в первую очередь, правилами, помещенными в 4 гл. 34, при отсутствии таковых - правилами об аренде недвижимого имущества, расположенными в общих положениях об аренде (1 гл. 34), и только при отсутствии каких-либо правил об аренде недвижимости - иными общими положениями об аренде».1
Говоря о сфере применения норм об аренде зданий и иных сооружений, нельзя не затронуть вопрос о правовом регулировании отношений, возникающих из такого вида договора аренды как договор финансовой аренды (лизинга).
В соответствии со ст. 665 ГК РФ под договором финансовой аренды (лизинга) понимается договор, по которому арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
В качестве предмета договора финансовой аренды (лизинга) могут выступать любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов (ст. 666 ГК РФ).
Следует заметить, что спорным вопросом в рамках проблемы о правовой природе лизинга является вопрос о месте договора лизинга в системе гражданско-правовых договоров. В решении данного вопроса нет единого мнения. Одни исследователи утверждают, что договор лизинга является одним из видов договора аренды. Другие, что договор лизинга является самостоятельным типом договора (sui generis). Сторонники последней точки зрения говорят о том, что попытки определить юридическую природу при помощи известных институтов гражданского права (аренды, купли-продажи в рассрочку, поручения и т.п.) приводят к тому, что часть отношений участников лизинга остается не урегулированной, т.к. не подпадает под признаки существующих институтов.4
Не останавливаясь на рассмотрении природы договора лизинга и его месте в системе гражданско-правовых договоров, можно отметить, что в ГК РФ правила о договоре лизинга помещены в главу 34 ГК РФ «Аренда», а законодательный подход к регулированию отношений лизинга отражает взгляд на него как на один из видов договора аренды. Однако научный спор вряд ли можно считать законченным, в силу динамичности как отношений между субъектами лизинга, так и законодательства.
Учитывая реально сложившееся правовое регулирование, можно сделать вывод, что сущность обязательства, возникающего из договора лизинга аналогична сущности обязательства из договора аренды. Квалифицирующим условием, позволяющим выделить договор лизинга в отдельный вид договора аренды, является возложение на арендодателя обязанности по приобретению, основываясь на указаниях арендатора, необходимого имущества. А так как договор лизинга является видом договора аренды, на него должны распространяться и общие положения об аренде (ст. 625 ГК РФ).
Следует заметить, что правовое регулирование отношений, возникающих из договора лизинга, не ограничивается положениями ГК РФ. Нормы, направленные на регулирование отношений из договора лизинга содержатся в Федеральном Законе от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»1 (далее - Закон о лизинге) и Конвенции о международном финансовом лизинге.
