Содержание к диссертации
Введение
1. Учет инвестиционной собственности 10
1.1. Проблемы учета инвестиционной собственности 10
1.2 Основные отличия учета инвестиционной собственности по международным стандартам от учета по российским стандартам 19
1.3. Классификация инвестиционной собственности 31
1.4. Оценка инвестиционной собственности 40
1.5. Представление в отчетности 54
1.6. Методические рекомендации по совершенствованию учета инвестиционной собственности 61
2. Анализ инвестиционной собственности 83
2.1. Проблемы анализа инвестиционной собственности 83
2.2. Вопросы учета риска при определении ставки дисконтирования для оценки справедливой стоимости доходным способом 95
2.3. Классификация методов анализа с точки зрения их пригодности для определения справедливой стоимости инвестиционной собственности 110
Заключение 125
Список литературы 133
Приложения 147
- Проблемы учета инвестиционной собственности
- Проблемы анализа инвестиционной собственности
- Классификация методов анализа с точки зрения их пригодности для определения справедливой стоимости инвестиционной собственности
Введение к работе
В соответствии с Концепцией развития бухгалтерского учета и отчетности в Российской Федерации на среднесрочную перспективу [42, п.2.1.], одобренной в 2004 году:
«Основное направление развития бухгалтерского учета и отчетности -повышение' качества информации, формируемой в них. Мировой опыт показывает, что характеристики, определяющие полезность информации, достигаются непосредственным использованием МСФО или применением их в качестве основы построения национальной системы бухгалтерского учета и отчетности.
Главная задача в области индивидуальной бухгалтерской отчетности заключается в обеспечении гарантированного доступа заинтересованным пользователям к качественной, надежной и сопоставимой персонифицированной информации о хозяйствующих субъектах. Для решения этой задачи индивидуальную бухгалтерскую отчетность необходимо составлять по российским стандартам, разрабатываемым на основе МСФО.
Кроме того, должно определяться соответствие проектов стандартов и других нормативных правовых актов: общим принципам бухгалтерской отчетности в рыночной экономике; законодательству Российской Федерации; экономическим условиям хозяйственной деятельности в Российской Федерации; МСФО; отраслевой специфике деятельности хозяйствующих субъектов; требованию практической реализуемости.
В период 2004 - 2007 гг. планируется утверждение основного комплекта российских стандартов индивидуальной бухгалтерской отчетности на основе МСФО».
В 2001 году был принят международный стандарт финансовой отчетности № 40 «Инвестиционная собственность». В данном стандарте выделяется новый вид актива - инвестиционная собственность. С выделением нового актива в МСФО 40 утверждаются соответствующие данному активу способы
и правила признания, оценки, указывается объем раскрываемой в отчетности информации. Инвестиционной собственностью в соответствии с МСФО 40 называется недвижимость, которая не используется для собственных нужд, но предназначена либо для сдачи в аренду, либо удерживается ради повышения ее справедливой стоимости.
В российских- стандартах бухгалтерского учета отсутствует понятие инвестиционной собственности, хотя до принятия изменений в ПБУ 6/01 в соответствии с приказом Минфина от 12.12.2005 №147н выделялся близкий по содержанию вид активов - доходные вложения в материальные ценности. В настоящее время доходные вложения в материальные ценности считаются по российским стандартам частью основных средств.
Диссертационное исследование посвящено теме учета и анализа инвестиционной собственности. Актуальность данной темы связана со следующими аспектами:
Во-первых, это предпосылки, обусловленные глобализацией экономики, как неизбежным процессом. В условиях глобализации, с одной стороны, иностранные игроки ищут рынки сбыта, производственные ресурсы, возможности для создания производства в России, с другой, российские компании пытаются освоить заграничные рынки и объединиться для этого с иностранными компаниями. Полезная и понятная для предприятий по обе стороны границы система бухгалтерского учета и отчетности, решает задачи прозрачности бизнеса, создает единую основу в оценке состояния и финансовых результатов, дает основу для эффективного финансового контроля.
Во-вторых, как мы упомянули выше, Министерством финансов Российской Федерации в 2004 году одобрена «Концепция развития бухгалтерского учета и отчетности в Российской Федерации на среднесрочную перспективу». В соответствии с данной концепцией одной из задач, стоящей перед профессиональным бухгалтерским
сообществом и государством, является гармонизация действующих в России стандартов учета и отчетности с МСФО.
В-третьих, в России активно развивается рынок недвижимости. Растет спрос на недвижимость, который постоянно превышает предложение, что обуславливает рост цен. Растущие цены на рынке недвижимости делают его привлекательным объектом инвестиций. Целями инвестора в данном случае могут быть как удержание объекта ввиду возможного повышения цен, так и сдача в аренду. Причем инвестор может преследовать одновременно обе цели: получать доход от сдачи в аренду и также ждать повышения цены для продажи через несколько лет. Привлекательность с финансовой точки зрения таких операций приводит к росту объемов инвестирования и количества инвесторов.
В-четвертых, сам стандарт № 40 «Инвестиционная собственность» вступил в силу не так давно - в 2001 году. Введение его в состав МСФО сопровождалось спорами, касающимися вопросов выделения данного актива из основных средств, способов оценки, объемов раскрываемой в отчетности информации. Степень изученности проблемы на уровне исследования возможностей принятия соответствующего российского стандарта, а также способов анализа нового для российской учетной практики актива можно назвать низкой.
Некоторые вопросы учета недвижимости в целом и инвестиционной собственности в частности затрагивались в работах таких российских исследователей, как Аверчев И.М, Бабаев Ю.А., Блохин К.С, Верещагин С.А., Евсюкова И.А., Кондраков Н.П., Рассказова-Николаева С.А., Суглобов А.Е., Тютюнникова Е.В., а также в трудах таких зарубежных исследователей, как Д.Александер, А.Бриттон, Э. Йоринссен, X.. Грюнинг и др.
Проблемы анализа инвестиций вообще и инвестиций в недвижимость в частности рассматривались такими российскими исследователями, как Баканов М.И., Белокрыс A.M., Виленский П.Л., Галасюк В., Глазунов В.Н., Горемыкин В.А., Ефимова О.В., Ионов В.А., Ковалев В.В., Марченко А.В.,
Ример М.И., Шеремет А.Д., а также следующими зарубежными специалистами: Барман Г., Бригхэм Ю., Гитман Л.Дж., Дамодаран А., Хелферт Э., Фридман Дж., Шарп У. и др.
Теме гармонизации российских стандартов с международными стандартами, трансформации отчетности, МСФО, как таковым, посвящены труды следующих российских ученых: Аверчев И.М., Николаева О.Е., Палий В.Ф., Пашигорева Г.И., Соловьева О.В., Чая В.Т., Шишкова Т.В. и др.
Цель данного диссертационного исследования можно сформулировать, как определение направлений совершенствования учета инвестиционной собственности и оценка возможности использования методов анализа, разработанных изначально для инвестиций на рынках капитала, для определения справедливой стоимости инвестиционной собственности.
Задачи, которые необходимо решить, чтобы достичь указанных выше целей, можно определить следующим образом:
Провести сравнительный анализ учета инвестиционной собственности по МСФО и по ПБУ и выявить основные отличия учета инвестиционной собственности в части признания, оценки, выбытия, объема раскрываемой информации.
Сформулировать и обосновать, исходя из отличий МСФО от ПБУ, предложения по гармонизации учета инвестиционной собственности в части классификации.
Сформулировать и обосновать, исходя из отличий МСФО от ПБУ предложения по гармонизации в части оценки инвестиционной собственности.
Сформулировать и обосновать, исходя из отличий МСФО от ПБУ предложения по гармонизации в части представления информации об инвестиционной собственности в отчетности.
" Доказать обоснованность использования методов, разработанных для оценки финансовых активов, для оценки инвестиционной собственности по справедливой стоимости.
Доказать обоснованность применения модели риска используемой на
финансовых рынках для расчета ставки дисконтирования при оценке
инвестиционной собственности по справедливой стоимости доходным
способом.
Объектом исследования выбраны предприятия Белгорода и Белгородской области: ОАО «Универмаг «Маяк»», ООО «ИнвестАрендаСервис», ОАО «Белгородагропромстрой», ОАО «Дмитротарановский сахарный завод», занимающиеся инвестициями в недвижимость и сдающие недвижимость в аренду, и имеющие крупные для локального рынка обороты по данному направлению бизнеса.
Предметом исследования является учетно-аналитическая информация объектов исследования, а также совокупность теоретических и практических вопросов, связанных с учетом и анализом инвестиций с недвижимость.
Теоретической и методологической базой исследования послужили результаты исследований российских и зарубежных ученых в области учета, оценки и экономического анализа, международные и российские стандарты учета и отчетности.
Среди методов, использованных в диссертационном исследовании, можно выделить следующие методы:
абстрактно-логический метод - использован для формулирования проблем исследования, интерпретация результатов;
метод сравнения - для сопоставления положений международных и российских стандартов учета и отчетности;
балансовый метод - предназначен для учета и систематизации фактов хозяйственной деятельности;
экономико-математический метод - использован в формализованных моделях анализа инвестиций в недвижимость;
статистический метод - предназначен для сопоставления данных распределенных во времени, использован при анализе риска инвестиций в недвижимость.
Научная новизна исследования заключается в разработке комплекса теоретических и практических положений, касающиеся классификации, способов оценки, представления в отчетности информации об инвестиционной собственности. В данной работе представлены предложения по гармонизации учета инвестиционной собственности, дано их обоснование. Так же в работе показана правомерность использования методов, разработанных первоначально для оценки финансовых активов, в случае оценки инвестиций в недвижимость. В ходе исследования достигнуты следующие результаты, характеризующие научную новизну и выносимые на защиту:
Выявлены все существенные отличия в учете объектов инвестиционной собственности по МСФО от учета соответствующих объектов по российским стандартам;
В части классификации инвестиционной собственности в работе показана экономическая обоснованность подхода отраженного в МСФО. Суть данного подхода состоит в выделении инвестиционной собственности из основных средств ввиду, во-первых, особых способов получения дохода, и специфики недвижимости как объекта для инвестирования, во-вторых.
В части оценки инвестиционной собственности доказано, что оценка по справедливой стоимости является экономически более адекватной для инвестиционной собственности, чем оценка по остаточной стоимости;
В части представления информации в отчетности было показано, что «критерий контроля над активом» является более важным для пользователей бухгалтерской отчетности в отличие от «критерия собственности».
Доказана обоснованность использования методов, разработанных первоначально для оценки и анализа финансовых активов, для оценки инвестиционной собственности по справедливой стоимости.
6. Доказана обоснованность применения для расчета ставки дисконтирования при оценке инвестиционной собственности по справедливой стоимости доходным способом модели риска, применяемой для финансовых рынков.
Также в работе получены следующие результаты, имеющие практическую прикладную ценность:
Предложены необходимые изменения в нормативных актах, регулирующих на разных уровнях учет инвестиционной собственности и представление информации о ней отчетности,
Предложены изменения к формам отчетности: бухгалтерский баланс (форма 1), приложение к бухгалтерскому балансу (форма 5).
Результаты исследования прошли апробацию на предприятиях города Белгорода и белгородской области, занимающихся инвестициями в недвижимость и сдачей площадей, находящихся в собственности, в аренду. Раскрытия по объектам инвестиционной собственности показали свою полезность для различных групп пользователей: инвесторов, кредитных организаций и др. Методы анализа, рассмотренные в работе, были успешно применены для оценки инвестиций в недвижимость с учетом выявленных в работе преимуществ и ограничений, присущих данным методам.
По результатам исследования было опубликовано ряд статей, в том числе в периодических изданиях, входящих в список изданий, признаваемых ВАК, для диссертации на соискание степени кандидата экономических наук.
Работа состоит из введения; двух глав: первая глава посвящена учету инвестиционной собственности, вторая глава посвящена вопросам анализа инвестиционной собственности; заключения; списка литературы и приложений. В приложениях приведены данные предприятий, на которых проводилась апробация результатов исследования, а также даны примеры использования различных методов анализа инвестиционной собственности, не дающих возможности определения справедливой стоимости, тем не менее, полезных как аналитические инструменты для решения других задач.
Проблемы учета инвестиционной собственности
Проблемы учета инвестиционной собственности Рынок недвижимости в России в последние годы активно развивается. Так, по данным Федеральной службы государственной статистики [184] объем инвестиций в строительство за период с 2002 по 2005 год увеличился с 522,6 млрд. рублей до 1082,7 млрд. рублей, то есть на 107%. Так же растет по данным Федеральной службы государственной статистики и доходы от операций с недвижимостью с 2002 года по 2005 год они выросли с 1029 млрд. рублей до 1727,3 млрд. рублей, то есть на 68%.
По оценкам экспертов цифры выше: так в 2000-2002 годах средний годовой объем инвестиций в недвижимость составлял приблизительно 250 млн. долларов в год, в 2005-2006 годах он увеличился в двадцать раз и составляет около 5 млрд. долларов в год, что ставит Россию по этому показателю па один уровень с Китаем [185]. Большой рост объемов инвестиций в недвижимость делает проблемы касающиеся, учета инвестиционной собственности особенно актуальными.
С января 2001 года впервые и с января 2005 в новой редакции вступил в силу международный стандарт финансовой отчетности № 40 «Инвестиционная собственность». В данном стандарте впервые был выделен новый вид актива и приведены принципы его учета. Основная цель данного стандарта — предписание надлежащего порядка учета инвестиционной собственности и относящихся к ней требований к раскрытию информации. В стандарте устанавливаются следующие основные вопросы учета инвестиционной собственности [164, с.234]:
классификация в качестве инвестиционной собственности;
признание в качестве актива;
определение балансовой стоимости по
первоначальной оценке,
последующей оценке;
требования к раскрытию информации. Допустим, что предприятие имеет собственность, которую оно собирается сдать в краткосрочную или среднесрочную аренду и конечном счете (возможно в краткосрочной или среднесрочной перспективе) продать. Попытаемся найти ответ на два важных с точки зрения учета вопроса: является ли эта собственность внеоборотным или оборотным активом; требует ли экономическое содержание ситуации начисление ежегодной амортизации по такой собственности. Ответить на первый вопрос можно на основании критериев для оборотных активов изложенных в параграфе 57 МСФО 1, если торговля данным видом собственности является операционной деятельностью предприятия, то данный актив - оборотный, и в данном случае сам собой отпадает вопрос об амортизации. Если предприятие намеревается владеть данной собственностью в течение нескольких отчетных периодов, используя его для сдачи в аренду или для извлечения капитальных доходов, то определить, является ли оно оборотным или внеоборотным активом не так просто, хотя, возможно, по экономическому содержанию это скорее внеоборотный актив [68, с.279-280]. Также неочевидным, с точки зрения экономического содержания, является вопрос о необходимости амортизации. Данный вид собственности не потребляется для поддержания экономической деятельности предприятия [68, с280]. Также можно заметить, что пользователям отчетности исходя из целей, рассматриваемых при признании данного актива, возможно, будет более интересно знать какие капитальные доходы можно извлечь из данного актива, и какая величина рентных платежей ему соответствует, чем величину остаточной стоимости и начисленной амортизации соответственно.
Проблемы учета инвестиционной собственности уместно рассматривать по аналогии с отличиями в стандартах в аспектах классификации, оценки, раскрытия информации. Вопросы, касающиеся переклассификации тесно связаны и рассмотрены вместе с классификацией, принципы учета выбытия инвестиционной собственности не имеют существенных отличий от принципов применяемых для основных средств. Но вначале мы рассмотрим проблемы, присущие процессу гармонизации ПБУ с МСФО в части учета инвестиционной собственности в целом.
Основной и очевидной проблемой, касающейся учета инвестиционной собственности по российским стандартам является то, что в силу не выделения инвестиционной собственности из основных средств в ПБУ нет положения, которое бы регулировало учет инвестиционной собственности исходя из тех или иных особенностей данного актива.
В содержательном смысле проблемой является то, что существующий в МСФО стандарт 40 «Инвестиционная собственность» не может быть скопирован в качестве одного из ПБУ в силу разнохарактерности документов. МСФО и ПБУ решают разные задачи. МСФО призваны обеспечивать достоверность и прозрачность отчетности исходя из общих для всех стран принципов. ПБУ, как национальная система учетных стандартов, должна конкретизировать МСФО исходя из национальных особенностей. ПБУ по определению должны быть более детализированы. С этой особенностью связано то, что МСФО сконцентрировано больше на результате — отчетности, а ПБУ детально рассматривает и процесс учета, предшествующий созданию отчетности.
Проблемы анализа инвестиционной собственности
Проблемы анализа инвестиционной собственности Как было заявлено во введении, основной задачей, которую мы ставим перед собой во второй главе, является рассмотрение использования различных аналитических методов для определения справедливой стоимости инвестиционной собственности. Величина справедливой стоимости необходима как единый общепринятый стандарт оценки инвестиционной собственности. Преимущество его перед оценкой по остаточной стоимости было показано в первой главе диссертации. Мы сознательно, сузил и задачу, рассматривая не все возможные вопросы анализа, касающиеся инвестиционной собственности, а концентрируясь на специфических именно для инвестиционной собственности аспектах. Необходимость оценки по справедливой стоимости экономически обоснована, требуется в соответствии с бухгалтерскими стандартами, отличает инвестиционную собственность от основных средств. Выбор именно этой проблемы для второй главы дает синергетический эффект и увязывает ее с первой главой диссертации, посвященной учету инвестиционной собственности.
Вообще, анализ инвестиционной собственности, по нашему мнению, следует производить по аналогии с анализом, который традиционно используется для финансовых инвестиций. Инвестиционная собственность, является одним из видов инвестиций в реальные (не финансовые) активы и является, частным случаем инвестиций вообще. В ходе рассмотрения мы докажем, что для определения справедливой стоимости, не смотря на существенные отличия и особенности, присущие инвестиционной собственности, применение некоторых методов, используемых для оценки финансовых активов, обосновано.
Методы экономического анализа инвестиций помимо возможности оценки инвестиции подразумевают выработку критериев для выбора более привлекательного проекта для инвестиций. Сразу оговоримся, что такие методы, которые не направлены на оценку инвестиций как таковую, а направлены на создание критериев для косвенной оценки привлекательности инвестиций, нас не интересуют, так как они не решают поставленную нами выше задачу. Тем не менее, в справочном порядке по объектам исследования рассмотрено применение таких методов, и соответствующие расчеты даны в Приложениях 3 и 4.
Итак, основная проблема, которую можно решить с помощью методов анализа - это оценка инвестиционной собственности по справедливой стоимости для последующей постановки на баланс или отражения в пояснениях к отчетности, как это требует МСФО 40. Определение справедливой стоимости выдвигает ряд требований к справедливой стоимости как величине и способу оценки инвестиционной собственности. Все данные требования были рассмотрены выше в первой главе в параграфе, посвященном оценке инвестиционной собственности.
Перейдем к рассмотрению основных подходов к оценке инвестиций в недвижимость. Недвижимость можно оценивать тремя основными способами:
по стоимости затрат на сооружение;
способом сопоставимых продаж;
доходным способом.
Если соотнести данные виды оценки с концепциями стоимости, используемыми в учете, то можно сказать, первый способ оценки даст историческую стоимость; второй способ даст стоимость замещения (восстановительную стоимость) либо стоимость реализации; третий способ даст чистую текущую стоимость[68. с.82].
Представим различные концепции стоимости в виде схемы, в которой соотнесем бухгалтерские концепции с тремя основными подходами к оценке недвижимости.
Справедливая стоимость кратко определяется как цена сделки между осведомленными, заинтересованными, действующими без принуждения сторонами. Из способов оценки в классификации исследователей экономики недвижимости ей соответствуют способ сопоставимых продаж и доходный способ. Из традиционных концепций стоимостей, принятых в учете ей соответствуют стоимость замещения и стоимость реализации, но с оговорками, а также чистая текущая или экономическая стоимость. Порядок и приоритет оценки по получения каждого вида стоимости, показан нами в Схеме 1. Алгоритм оценки инвестиционной собственности. Там же было рассмотрено несовпадение стоимости замещения и стоимости реализации, а также были доказана обоснованность применения тем не менее метода справедливой стоимости как способа оценки инвестиционной собственности.
Для того чтобы понять, как применять методы анализа для инвестиционной собственности, рассмотрим специфику инвестиций в недвижимость по сравнению с долгосрочными инвестициями в финансовые активы. Основными отличительными характеристиками недвижимости как объекта для инвестиций являются следующие:
1. Неоднородность. Каждый объект недвижимости уникален в смысле физических характеристик и инвестиционных интересов.
2. Неделимость. Прямые инвестиции в недвижимость в большинстве случаев неделимы и имеют высокую стоимость.
3. Неэластичность предложения. Запас физической недвижимости в краткосрочной перспективе неэластичен. В силу этого, рынок инвестиций не может адекватно среагировать на изменение спроса изменением предложения
Классификация методов анализа с точки зрения их пригодности для определения справедливой стоимости инвестиционной собственности
Рассмотрим различные методы анализа инвестиционной собственности с точки зрения возможности их использования для определения справедливой стоимости инвестиционной собственности. К рассматриваемым методам относятся методы разработанные для анализа финансовых активов (CAMP, WACC, NPV, ROV) и нашедшие дальнейшее свое применение при анализе инвестиционный проектов. Методы анализа инвестиционной собственности, не дающие на выходе оценку инвестиций, а решающие другие задачи, имеют для нас второстепенный интерес и приведены в Приложении 3. К данным методам относятся: метод срока окупаемости, простая ставка доходности, коэффициент эффективности инвестиций, точка безубыточности, метод внутренней нормы рентабельности. В Приложении 4 представлены общеизвестные формулы аннуитетов с примерами их использования. Данные формулы в определенных случаях могут использоваться в таких методах как NPV, ROV.
Представим общую классификацию методов анализа инвестиционной собственности в виде схемы.
Классификация методов анализа инвестиционной собственностилассическим методом оценки инвестиций как финансовых, так и нефинансовых является метод чистой дисконтированной стоимости. Метод чистой дисконтированной стоимости (NPV) основан на сопоставлении величины исходной инвестиции (1С) с общей суммой дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых ею в течение прогнозируемого срока [165, с.314]. Поскольку приток денежных средств распределен во времени, он дисконтируется с помощью ставки дисконтирования (г).
Допустим, делается прогноз, что инвестиция (1С) будет генерировать в течение п лет, годовые доходы в размере Рь Р2, ..., Рп. Общая накопленная величина дисконтированных доходов (PV) и чистый приведенный эффект (NPV) соответственно рассчитываются по формуле: то проект ни прибыльный, ни убыточный. При прогнозировании доходов по годам необходимо по возможности учитывать все виды поступлений как производственного, так и непроизводственного характера, которые могут быть ассоциированы с данным проектом. Так, если по окончании периода реализации проекта планируется поступление средств в виде ликвидационной стоимости здания или поступления от продажи земли или здания, они должны быть учтены как доходы соответствующих периодов.
Если проект предполагает не разовую инвестицию, а последовательное инвестирование финансовых ресурсов в течение m лет, то формула для расчета NPV модифицируется следующим образом:
Расчет с помощью приведенных формул вручную достаточно трудоемок, поэтому для удобства применения этого и других методов, основанных на дисконтированных оценках, разработаны специальные статистические таблицы, в которых табулированы значения текущего значения денежной единицы или аннуитета в зависимости от временного интервала и значения коэффициента дисконтирования.
Необходимо отметить, что показатель NPV отражает прогнозную оценку изменения экономического потенциала предприятия в случае принятия рассматриваемого проекта. Этот показатель аддитивен во временном аспекте, т. е. NPV различных проектов можно суммировать. Это очень важное свойство, выделяющее этот критерий из всех остальных и позволяющее использовать его в качестве основного при анализе оптимальности инвестиционного портфеля.
Рассчитаем NPV для проекта ОАО «Универмаг «Маяк»» по приобретению и реконструкции здания под торговый центр (площади торгового центра планируется сдавать в аренду). Данный инвестиционный проект обладает следующими денежными потоками: - 35 млн.руб. отток в начале проекта; и по 3,5 мнл.руб. притока в последующие 10 лет. Цена капитала, как мы определили в предыдущем параграфе с помощью метода WACC, равна 22 %. Величина а„ берется из статистических таблиц при n = 10, ставке 22 % и авансовом способе получения выплат:
