Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Учетно-аналитическое обеспечение ипотечной деятельности и организация финансового учета в ипотечных корпорациях и агентствах
1.1. Учетно-аналитическое обеспечение ипотечной деятельности 9
1.2. Организация финансового учета в ипотечных корпорациях и агентствах 22
1.3. Методика построения и использования структурированного рабочего плана счетов 33
Глава 2. Организация и методика управленческого учета в ипотечных компаниях 64
2.1. Методика управления платежеспособностью в ипотечных корпорациях и агентствах 64
2.2. Управленческий учет рисковыми активами ипотечных компаний 93
2.3. Управленческий учет секьюритизацией ипотечных кредитов 109
Глава 3. Стратегический учет и контроль в ипотечных корпорациях и агентствах 124
3.1. Стратегическое прогнозирование, учет и контроль ипотечной деятельности 124
3.2. Методика составления и использования стратегического производного балансового отчета 134
3.3. Аудит эффективности деятельности ипотечных компаний 143
Заключение 152
Список литературы 159
Приложения 181
- Учетно-аналитическое обеспечение ипотечной деятельности
- Методика управления платежеспособностью в ипотечных корпорациях и агентствах
- Стратегическое прогнозирование, учет и контроль ипотечной деятельности
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Учетно-аналитическое обеспечение деятельности ипотечных компаний является основой для принятия ими финансовых, управленческих и стратегических решений, обеспечивает выполнение таких важнейших функций как планирование, контроль и сохранность капитала.
Сложившаяся система финансового учета в ипотечных корпорациях и агентствах не обеспечивает в полной мере аналитичность формируемой в ней информации, а также существенно ограничивает возможности определения финансового результата по видам деятельности и управления ресурсным потенциалом ипотечных компаний. Отсюда следует понимание необходимости разработки конкретных рекомендаций по совершенствованию системы учета в основном звене ипотечных отношений - ипотечных корпорациях и агентствах.
Система тактики и стратегии учета в ипотечных компаниях требует комплексного подхода к решению проблемы контроля за денежными потоками и резервной системой ипотечных корпораций и агентств при использовании финансовых ресурсов государства и граждан, что обуславливает разработку и дальнейшее совершенствование механизмов управления платежеспособностью, риском и рисковыми активами ипотечных компаний.
Одним из самых приоритетных направлений является разработка стратегического учета в ипотечных корпорациях и агентствах на основе моделей стратегического прогнозирования, а также внедрение системы стратегического контроля в целях обеспечения собственности, платежеспособности, резервной системы ипотечных компаний.
Исследованию теории и практики финансового, управленческого и стратегического учета в ипотечных компаниях посвятили работы следующие отечественные ученые-экономисты: О.С. Белокрылова, В.Б Гутик, Г.К. Жуков, А.П. Иванов, В.А. Калинин, В.В. Каращенко, О.В. Кольвах, Д.В. Курсеев, Л.Б. Лазарова, И.А. Маслова, Е.И. Муругов, Л.В. Попова, Ю.Ф.Симионов,
Я.В. Соколов, Л.В. Сотникова, И.В. Сугаипова, В.И. Ткач, А.Д. Шеремет и др.; в зарубежной литературе эти проблемы затрагивают А. Апчёрч, Д. Бейли, 3. Боди, Л. Гитман, М. Мертон, П. Самуэльсон, Д. Сигел, К. Уорд и др.
Проблемы совершенствования финансового, управленческого и стратегического учета постоянно находятся в центре внимания ученых и получили полное отражение в научной литературе. Однако методических рекомендаций по организации системы учета в ипотечных корпорациях и агентствах, методик по управлению риском и рисковыми активами ипотечных компаний, а также методики ведения в ипотечных компаниях соответствующей стратегическим задачам системы управленческого учета, представляющей необходимую информацию для принятия стратегических решений, в научной и практической литературе недостаточно.
Отсутствие разработок по указанным вопросам применительно к ипотечным компаниям, а также их востребованность практикой обусловили выбор темы диссертационного исследования, определили круг исследуемых вопросов и решаемых задач.
Работа выполнена в соответствии с научным направлением кафедры бухгалтерского учета и аудита ФГОУ ВПО «Ростовский государственный строительный университет» «Концепция рыночной системы учета, аудита и анализа» код ГРНТИ 06.71.05. УДК 338.45:69.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка научно-методических положений и практических рекомендаций по организации финансового, управленческого и стратегического учета в ипотечных корпорациях и агентствах. Поставленная цель обусловила целесообразность решения следующих задач:
определить комплекс показателей, обеспечивающих создание системы учетно-аналитического обеспечения ипотечной деятельности;
сформировать методику финансового учета в ипотечных корпорациях и агентствах в традиционной и интернациональной модели;
- разработать структурированный рабочий план счетов ипотечных
корпораций и агентств, на его основе составить методику финансового учета
закладных;
- разработать методики по управлению платежеспособностью и рисковыми
активами ипотечных компаний;
разработать модель секьюритизированного производного балансового отчета в целях эффективного управления процессами секьюритизации ипотечных кредитов;
разработать модель стратегического прогнозирования, учета и контроля ипотечной деятельности с учетом особенностей отрасли;
разработать методику аудита эффективности расходования государственных средств, вложенных в ипотечную деятельность.
Область исследования соответствует п. 1.8 «Бухгалтерский учет в организациях различных организационно-правовых форм всех сфер и отраслей» и п. 2.1 «Методологии и технологии аудита» Паспорта ВАК по специальности 08.00.12 «Бухгалтерский учет, статистика».
Объектом исследования являются ипотечные корпорации и агентства Российской Федерации, в том числе Южного федерального округа.
Предмет исследования составляет учетно-аналитическое обеспечение финансового, управленческого и стратегического учета в ипотечных компаниях.
Теоретической и методологической основой исследования являются положения, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных авторов по теории, методологии и организации финансового, управленческого и стратегического учета, а также законодательные и нормативные акты Российской Федерации по исследуемой проблеме.
В ходе исследования использовались как общенаучные методы познания-диалектика, анализ, синтез, аналогия, так и специальные приемы и процедуры: счета, двойная запись, документирование, оценка, балансовое обобщение,
отчетность.
Положения аргументированы результатами исследований и наблюдений, полученными сравнительно-историческими, диалектно-синтетическим и абстрактно-логическим методами.
Информационной базой диссертационного исследования послужили данные первичных и сводных учетных документов, регистров синтетического и аналитического учета, бухгалтерской отчетности, а также данные сетевого обследования региональных операторов, обеспечивающих систему ипотечных отношений в Российской Федерации.
Научная новизна исследования заключается в разработке и обосновании теоретических и методических положений по организации финансового, управленческого и стратегического учета в ипотечных корпорациях и агентствах на основе системного подхода.
Научная новизна подтверждена следующими научными результатами, выносимыми на защиту:
предложена система показателей, обеспечивающих создание эффективной системы учетно-аналитического обеспечения ипотечной деятельности на основе сетевого обследования региональных операторов Южного Федерального округа (п. 1.8 Паспорта ВАК по специальности 08.00.12);
сформирована методика организации финансового учета в ипотечных корпорациях и агентствах, построенная на традиционных и интернациональных моделях финансового учета, которая обеспечивает определение финансового результата по видам деятельности и управление ресурсным потенциалом ипотечных компаний (п. 1.8 Паспорта ВАК по специальности 08.00.12);
разработан структурированный рабочий план счетов ипотечных компаний, обеспечивающий эффективный учет и контроль за деятельностью участников ипотечного рынка, на его основе составлена методика финансового учета закладных и их рефинансирования (п. 1.8 Паспорта ВАК по специальности 08.00.12);
разработаны методики по эффективному управлению платежеспособностью и рисковыми активами ипотечных компаний, построенные на базе использования инструментов бухгалтерской инженерии (п. 1.8 Паспорта ВАК по специальности 08.00.12);
разработана модель секьюритизированного производного балансового отчета в целях управления процессами секьюритизации ипотечных кредитов (п. 1.8 Паспорта ВАК по специальности 08.00.12);
разработана модель стратегического прогнозирования, учета и контроля ипотечной деятельности с учетом особенностей отрасли, позволяющая обеспечить секьюритизацию, платежеспособность, резервную систему, собственность ипотечных компаний под влиянием внешних факторов (п. 1.8 Паспорта ВАК по специальности 08.00.12);
разработана методика аудита эффективности расходования государственных средств, вложенных в ипотечную деятельность (п. 2.1 Паспорта ВАК по специальности 08.00.12).
Практическая значимость диссертационного исследования. Выводы, исследования и предложенные методические рекомендации направлены на развитие, совершенствование и эффективное функционирование системы финансового, управленческого и стратегического учета и контроля в ипотечных корпорациях и агентствах, могут быть использованы руководителями и главными бухгалтерами ипотечных компаний в качестве консультационных и информационных материалов.
Апробация и реализация результатов диссертационного исследования. Основные положения и результаты диссертационного исследования докладывались на региональных и межвузовских научно-практических конференциях в 2003-2006 гг., в частности: I Межвузовской научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Молодежь XXI века - будущее Российской науки» (г. Ростов-на-Дону, 15-19 мая 2003г.), Международной научно-практической конференции «Строительство 2004» (г. Ростов-на-Дону, 07 апреля 2004г.), Международной
научно-практической конференции «Строительство 2005» (г. Ростов-на-Дону, 15 апреля 2005г.), Международной научно-практической конференции «Строительство 2006» (г. Ростов-на-Дону, 16 апреля 2006г.)
Достоверность полученных результатов диссертационного исследования подтверждается их практическим использованием в деятельности ипотечных компаний Ростовской области: ООО «Донская ипотечная компания «РОСТ», ООО «Ростовское ипотечное агентство «Адмирал-Ипотека» и в учебном процессе в ФГОУ ВПО «Ростовский государственный строительный университет» по дисциплинам «Финансовый учет», «Управленческий учет», «Стратегический учет собственности», «Оценка и анализ рисков».
Публикации. Основные положения диссертации опубликованы в шести научных работах, общим объемом 8,7 п. л.
Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, 8 приложений. Содержание работы изложено на 180 страницах текста и содержит 16 рисунков, 31 таблицу, 13 формул.
Учетно-аналитическое обеспечение ипотечной деятельности
Учетно-аналитическое обеспечение деятельности ипотечных компаний является основой для принятия ими финансовых, управленческих и стратегических решений, обеспечивает выполнение таких важнейших функций как планирование, контроль и сохранность капитала.
Несмотря на значимость данного направления, следует отметить недостаточный уровень научного и практического обобщения и систематизации имеющейся информации по организации учетного процесса в ипотечных компаниях. За истекшие 7 лет с момента возникновения института ипотеки1 были опубликованы работы не более 20 авторов (В. Б. Гутик, В. Ем, В. Жуков, В. В. Иванов, В. А. Калинин, Н. А. Кущий, Л. Б. Лазарова, В. И. Лимаренко, М, П. Лотинов, В. Н. Рукавишников, Е. В. Савченко, И. В. Сугаипова и др.), оказались совершенно не исследованными вопросы организации и методики финансового, управленческого и стратегического учета в основном звене ипотечных отношений - в ипотечных корпорациях и агентствах, недостаточно исследовано учетно-аналитическое обеспечение ипотечных отношений.
По мнению диссертанта учетно-аналитическое обеспечение ипотечной деятельности должно быть основано на использовании отчетных показателей, системы коэффициентов и моделей, необходимых для управления ипотечными процессами, а также системы производных балансовых отчетов (хеджированных, иммунизационных, секьютиризированных), что позволяет пользователям принимать адекватные решения по полученной информации.
Диссертантом предложена система учетно-аналитического обеспечения финансового, управленческого и стратегического учета в ипотечных компаниях, основанная на следующих основных положениях.
Во-первых, диссертант исходила из позиции, что система учета и контроля в ипотечных организациях должна соответствовать законодательству Российской Федерации, правилам и стандартам Федеральной программы ипотечного кредитования. То есть учитывалось, что концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденная Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000г. №28 (ред. от 08.05.2002г.), и Правила корректировки совокупного инвестиционного портфеля управляющих компаний, осуществляющих доверительное управление накоплениями для жилищного обеспечения, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 30.06.2005г. №407, предусматривают реализацию следующих основополагающих идей:
- совершенствование и внедрение общефедеральных стандартов;
- дальнейшее развитие двухуровневой модели ипотечного кредитования;
- организацию инфраструктуры вторичного рынка ипотечных кредитов;
- регулярный выпуск ипотечных ценных бумаг;
- обеспечение ликвидности первичных кредиторов и эмитентов ипотечных ценных бумаг (выкуп стандартных ипотечных кредитов; выкуп младших (долгосрочных) выпусков ипотечных ценных бумаг).
Реализуемая организационная структура Федеральной программы ипотечного кредитования Российской Федерации аналогична той, которая существует в США уже более 70 лет. Она оказалась достаточно простой и эффективной и позволила региональным операторам США в 2004 году привлечь в регионы финансовые ресурсы в объеме до 1 млрд. рублей для выкупа «стандартных» ипотечных кредитов путем продажи АИЖК закладных, принятых в качестве обеспечения кредитов более чем от 40 000 физических лиц, получивших ипотечные кредиты.
В ходе исследования диссертант учитывала возможности разработанной системы ипотечного кредитования Российской Федерации на предстоящие 5 лет, которые сводятся к следующим позициям:
- объем выданных ипотечных кредитов к 2010 году составит 1,3 трлн. руб., а стоимость ипотечных ценных бумаг - 0,6 трлн. руб.;
- государственные гарантии по корпоративным облигациям ОАО «Агентству ипотечного жилищного кредитования» составят 150 млрд. руб., гарантии субъектов РФ по ипотечным бумагам - более 100 млрд. руб.;
- произойдет увеличение уставных капиталов ипотечных корпораций и агентств до 200 млрд. руб. (ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» г. Москва - 25,0 млрд. руб., региональные ипотечные корпорации и агентства - от 1 до 3 млрд. руб.).
Во-вторых, диссертант придерживалась мнения, что система ипотечного кредитования РФ представляет собой паттерн2, базирующийся на одиннадцати участниках ипотечного рынка (Правительство РФ и региональная администрация; агентства по ипотечному жилищному кредитованию; региональные операторы, включающие 112 ипотечных корпораций и агентств, инвесторы; первичные кредиторы; заемщики - покупатели квартир; продавцы квартир; страховые компании; риэлтерские компании; оценочные компании), увязывающий логические связи, текущие устремления и необходимые конкретные действия участников с более общими ориентирами, рассчитанными до 2010 года.
Методика управления платежеспособностью в ипотечных корпорациях и агентствах
Создаваемая с 1993 года новая отрасль российской экономики - система ипотечного кредитования включает более 20000 институциональных единиц.
По данным проведенного сетевого обследования организаций функционирующих на рынке ипотечного кредитования, установлено наличие более 2 000 ипотечных агентств в виде обществ с ограниченной ответственностью, более 100 ипотечных корпораций с государственным капиталом, более 70 государственных ипотечных агентств, более 1500 банков, более 2000 оценочных компаний, около 1700 риэлтерских агентств, более 500 консалтинговых фирм, более 300 аудиторских организаций, около 100 депозитариев и девелоперских фирм, несколько сотен индивидуальных предпринимателей, занятых в системе ипотечного обеспечения и миллионы граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Эта новая отрасль экономики, аккумулирующая более триллиона рублей, затрагивает интересы каждого гражданина и требует создания методики управления платежеспособностью ипотечных корпораций и агентств, использующих финансовые ресурсы государства и граждан.
Впервые управленческий учет был признан отдельным видом учета более 30 лет назад и в XXI веке является основой принятия решений, что подтверждается следующими позициями.
Во-первых, управление ипотечной корпорацией и агентством включает два основных направления:
1. Стратегическое направление, носящее в основном внешний характер, в основе которого - стратегический производный балансовый отчет, основанный на факторах внешнего воздействия, их оценке и анализе, основной ориентации в достижении целей, реализации намеченных параметров, достижении размера чистых активов и чистых пассивов, стратегическом контроле.
2. Внутреннее направление, создаваемое на основе управленческого учета деятельности ипотечной организации и агентства, в основе которого разработка структурированного рабочего плана счетов, разработка объектов учета (управление результатами по видам деятельности, управление платежеспособностью, резервной системой ипотечной компании, использование финансовых ресурсов и т.д.); формирование системы принятия решений, становление информационные системы, управленческий анализ и контроль (рис. 2.1.)
Следовательно, процесс управления деятельностью ипотечной компании сводится к управлению двумя системами показателей внешней и внутренней направленности:
- объектами стратегического учета, получаемыми в системе фрактальных производных балансовых отчетов: сегменты деятельности и временные горизонты;
объектами управленческого учета: управление результатами, платежеспособностью, ресурсами, резервной системой.
Во-вторых, по мнению К. У орда процесс управленческого учета в сфере финансовой деятельности ипотечных корпораций и агентств сводятся к трем стадиям: финансовое планирование, финансовый контроль и финансовый анализ (рис.2.2).
Стратегическое прогнозирование, учет и контроль ипотечной деятельности
Ипотечная деятельность является фондообразующей в любой стране, определяет развитие всего хозяйства на длительную перспективу. Учитывая долгосрочный характер отношений участников системы ипотечного кредитования, подверженной влиянию факторов внутренней и внешней среды, на первый план выходит задача стратегического прогнозирования ипотечной деятельности, возникает необходимость разработки методики составления стратегического производного балансового отчета.
В своей основе стратегическое прогнозирование, учет и контроль направлены на учет факторов внешнего воздействия, в то время как управленческий учет ограничен факторами внутренней среды, внутреннего воздействия.
При разработке вопросов стратегического прогнозирования, учета, контроля и анализа деятельности ипотечных корпораций и агентств диссертант учитывала основные особенности отрасли ипотечного жилищного строительства и финансирования:
1) длительный период ипотечных проектов, как правило, до 30 лет;
2) взаимосвязь многих участников в ипотечных отношениях: ипотечные корпорации и агентства, банки, страховые и оценочные компании, корпорации, государство и муниципальные формирования, население;
3) наличие долгосрочных целей стратегического характера.
Кроме того, диссертантом учитывалось значительное влияние угроз экономического характера, связанных с долгосрочными финансовыми вложениями, осуществленными в размерах, превышающих собственный капитал ипотечных компаний в десятки раз, которые уравновешиваются долгосрочными кредитами и займами, что в свою очередь приводит к тому, что забалансовые обязательства, полученные и предоставленные, превышают собственный капитал обществ в десятки раз. В результате возникают значительные суммы отложенных налоговых активов и обязательств, необходимость в резервных фондах и многие другие факторы, требующие разработки, реализации, учета и контроля выработанной стратегии.
По мнению диссертанта, стратегия ипотечной компании требует связи четырех ключевых факторов: структуры компании с учетными механизмами при разработке структурированного рабочего плана счетов; определенной иерархии центров ответственности; партнеров по ипотечному бизнесу; основных ипотечных процессов: закладных, пулов закладных, облигационных выпусков и ипотечных кредитов.
Особенно важно отслеживать ипотечное инвестирование на всех участках рынка: строительство, залоговые операции, облигационные выпуски, ипотечное кредитование и др. Термин «инвестирование «во весь рынок» в 1982 году ввел Д. Маршалл и им описывалась инвестиционная стратегия, назначение которой состояло в отслеживании всего рынка, определяемого некоторым представительным индексом (S&p 500; Доу-Джонса; индекс NYSE и др.) Соображения, лежащие в основе инвестирования "во весь рынок" связаны с теорией эффективного рынка. Стоит напомнить, что теория эффективного рынка утверждает постоянную эффективность оценивания активов конкурентным рынком [122, с. 672], а отсюда стратегическое прогнозирование и учет должны ориентироваться на рыночную стоимость чистых активов всех участников ипотечного процесса. Следовательно, в процессе стратегического учета должна постоянно отслеживаться маржа между рыночной стоимостью жилья и рыночной стоимостью возвращения кредитов: положительная или отрицательная70 (отрицательная маржа может быть определена с помощью ипотечного производного балансового отчета. Например, владелец дома с закладной на сумму 500 000 рублей, рыночная стоимость которого составляет 450 000 рублей, имеет отрицательную маржу в размере 50 000 рублей). Все эти позиции привели к необходимости разработки и апробации модели стратегического прогнозирования и учета ипотечной деятельности, представленной диссертантом данными таблицы 3.1.
Модель стратегического прогнозирования, учета и контроля ипотечной деятельности, любого объекта ипотечного рынка, а в контексте нашего исследования ипотечной корпорации или агентства, ориентирована на показатели собственности: балансовая стоимость чистых активов; рыночная стоимость чистых активов; справедливая стоимость чистых активов; маржа положительная или отрицательная; чистые пассивы в оценке для определения стоимости капитала.
