Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Значение организационно-правовых особенностей товариществ собствецников жилья в решении проблем учета и управления 16
1.1. Место товариществ собственников жилья в системе финансирования жилищно-коммунального обслуживания 16
1.2. Сравнительный анализ способов управления жилищным фондом: перспективы развития учета и самоуправления 26
Глава 2. Разработка концептуальных основ организации и методологии бухгалтерского учета в товариществах собственников жилья 37
2.1. Роль общеорганизационных документов в постановке и организации бухгалтерского учета товариществ собственников жилья 37
2.2. Рассмотрение вопросов учета общего имущества в товариществах собственников жилья 51
2.3. Разработка методологических положений по учету ключевых объектов товариществ собственников жилья 63
Глава 3. Разработка методических рекомендаций по бухгалтерскому учету в товариществах собственников жилья 77
3.1. Новые решения в учете общего имущества и основных средств товариществ собственников жилья 77
3.2. Актуальные вопросы учета целевых средств в товариществах собственников жилья 92
3.3. Основные аспекты учета затрат и расходов в товариществах собственников жилья 107
Заключение 123
Список использованной литературы 142
Приложения 163
- Место товариществ собственников жилья в системе финансирования жилищно-коммунального обслуживания
- Роль общеорганизационных документов в постановке и организации бухгалтерского учета товариществ собственников жилья
- Новые решения в учете общего имущества и основных средств товариществ собственников жилья
Введение к работе
Актуальность выбранной темы. Функционирование жилищно-коммунального хозяйства (далее - ЖКХ) напрямую зависит от эффективности взаимодействия населения, местных органов власти и подрядных организаций, предоставляющих услуги в жилищной сфере.
В советский период в нашей стране учет жилищного1 фонда в процессе его эксплуатации осуществлялся специализированными государственными обслуживающими предприятиями, такими как ДЕЗ, ЖЭК, РЭУ и т.п. Они создавались единственным собственником - государством, и являлись бюджетными организациями.
Радикальные перемены в России в начале 90-х годов прошлого столетия затронули все сферы экономических отношений. Вопросы управления и содержания жилищного фонда не стали исключением. Уже с начала приватизации было предусмотрено, что собственники приватизированных жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования [16, абз.4 ст.З]. Федеральной жилищной политикой определялось общее имущество кондоминиума2, предназначенное для обслуживания более одного домовладельца [21, ст. 8]3.
В Конституции РФ, принятой 12 декабря 1993 года закреплялось право
1 Согласно п.1 сг. 19 ЖК жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на
территории Российской Федерации. Жилищный фонд классифицируется по категориям собственников
(частный, государе гвенный, муниципальный) и в зависимости от целей использования (индивидуальный,
специализированный и др.) В настоящей работе автором используется термин «жилищный фонд» в отношении
общедолевого имущества собственников как неотъемлемой части жилых помещений, существование которых
невозможно одно без другого.
2 В действующем законодательстве термин "кондоминиум" больше не применяется. Для обозначения объекта
\ управления ТСЖ используется понятие "общее имущество собственников помещений многоквартирного дома".
3 В настоящее время Закон Российской Федерации от 24.12.1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной
жилищной политики" утрашл силу на основании Федерального закона Российской Федерации от 29.12.2004 г.
№ 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
4 частной собственности, находящееся под охраной закона [1, ст.35]. Это потребовало создания механизмов реализации конституционных прав граждан. В ст. 291 Гражданского кодекса РФ [2], (далее - ГК) вводился новый вид некоммерческих организаций - товарищества собственников жилья (далее -ТСЖ). Их деятельность регулировалась специальным законом [19], который перестал действовать с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ [10, ст. 2] (далее - ЖК).
К началу реформирования ЖКХ жилищный фонд страны характеризовался высокой степенью износа - свыше 70%. По оценкам экспертов, целесообразность самоуправления жилищным фондом с износом свыше 30% считается сомнительной [112, 174]. Такой вывод вполне логичен. Ведь с передачей жилищного фонда в частную собственность государством не предполагалась одновременная передача накопленных средств из фондов на капитальный ремонт ветхого жилья.
Возникли проблемы и с адаптацией учета к Общему плану счетов. В 1997 году были разработаны рекомендации по ведению бухгалтерского учета в ТСЖ [53]. Однако последовавшая смена плана счетов, реформирование самого бухгалтерского учета и налоговой сферы свели эту попытку «на нет».
Переход всех рисков с государственного уровня на частный плохо сочетается с государственным регулированием цен и тарифов, которое в целях социальной защиты граждан существует и по сей день. Проблемы ветхого жилого фонда переложены на новых собственников. Так, например, в Москве финансирование капитального ремонта осуществляется в пределах утвержденного бюджета за счет средств, выделяемых Управлению городского заказа на капитальный ремонт жилищного фонда, а также средств собственников помещений [81, п. 1.3], [82]. Получается, что доля финансирования капитального ремонта за счет собственников определяется только пределами утвержденного бюджета.
В 2005 году Фонд «Коммунальная культура жизни» провел социологический опрос среди москвичей, для того, чтобы оценить их
5 отношение к реформе ЖКХ. В результате выяснилось, что почти 40% собственников высказываются за взаимодействие с существующими ДЕЗами (Дирекциями единого заказчика). Доверие населения к другим, прежде всего к частным, компаниям пока невелико [172].
На государственном уровне для успешного проведения преобразований в отрасли ЖКХ поставлен ряд задач [191]. Из их перечня видно, что основными требуемыми действиями для их решения являются «создание», «разработка», «внедрение», что обобщенно характеризует инновационный характер путей дальнейшего развития ЖКХ в нашей стране [136]. В этой сфере «эксперименты» обходятся дорого, так как они непосредственно затрагивают человека. Поэтому проблемы в жилищной сфере имеют особое социально-экономическое значение.
Таким образом, одна из наиболее известных в мировой практике идей развития жилищного самоуправления через институт ТСЖ нашла свое отражение в реформировании отечественного ЖКХ. Реформа направлена на повышение качества жилищно-коммунального обслуживания населения. ТСЖ при этом должна была стать преобладающей формой управления, но этого не произошло. Причинами тому стала недостаточность механизмов регулирования деятельности ТСЖ, недоверие граждан к этой форме управления и ряд других факторов.
К настоящему времени в муниципальных домах, где частным собственникам принадлежит более половины квартир, ТСЖ стали создаваться по инициативе органов местного самоуправления в массовом порядке. В этой связи актуальность проблем жилищного самоуправления только возросла. Многие вопросы деятельности ТСЖ, в частности отраслевой бухгалтерский учет, оказались недостаточно регламентированы специальными нормативными актами, и стали предметом дискуссий и споров.
Проблемам ведения бухгалтерского учета в ТСЖ, в условиях реформирования отрасли, посвящены труды экспертов и юристов, в том числе В.А. Овчинникова, к.т.н., к.ю.н., профессора кафедры конституционного и
муниципального права Северо-Западной академии государственной службы, A.M. Сергиенко, И.А. Фельдмана, Е.А. Чефрановой. Специальные исследования сущности и субординации учетных принципов провели М.И. Кутер, В.Д. Новодворские, ЯЗ. Соколов, А.Н. Хорин и др. Категориальный аппарат бухгалтерского учета обогащался исследованиями В.А. Патона, А.К. Литтлтона, Т.Г. Сандерса, Г.Р. Хатфилда, А. Мура, С. Гилмана. Вопросы бухгалтерского учета в некоммерческих организациях раскрывались и комментировались в публикациях таких ученых как П.И. Вахрин, П.Ю. Гамольский, В.А. Ерофеева, Г.И. Пашигорева, В.И. Пилипенко, Н.А. Чепик и др. Однако проблема совершенствования бухгалтерского учета в ТСЖ разработана значительно меньше. Она требует комплексного изучения.
Поиск «оптимальных» способов управления, учитывающих все требования законодательства, стал преимущественным занятием руководителей и правлений ТСЖ. При этом все риски, связанные с непрофессионализмом руководителей в этой сфере, ложатся на плечи собственников, которые вынуждены впоследствии покрывать убытки ТСЖ. Интересы же самих собственников стоят при этом на первом месте не всегда, а возможность контроля с их стороны ограничена, в том числе по причинам некорректного ведения бухгалтерского учета. Ревизионные комиссии ТСЖ часто обнаруживают злоупотребления руководства, когда они уже совершены, но не имеют инструментов для предотвращения злоупотреблений, например, посредством регулярного анализа показателей отчетности.
Большинство исследователей истории бухгалтерского учета отмечали, что развитие учета всегда шло к некой цели, обеспечивающей связь собственника с его собственностью, то есть цель отвечала чисто экономическим задачам. Для ТСЖ характерен широкий круг пользователей, заинтересованных в получении бухгалтерской информации лиц. Причем интерес имеется не только к сводной, итоговой отчетности, но и к содержащейся в регистрах бухгалтерского учета.
Я.В.Соколов в своем труде «Бухгалтерский учет: от истоков до наших дней» отмечает, что «бухгалтеры всегда, с той или иной степенью успешности,
7 решали три задачи: 1) сделать учет максимально информативным и точным; 2) добиться его простоты и дешевизны и 3) получить своевременную информацию о фактах хозяйственной жизни». Полагаем, что совокупность соответствующих этим задачам критериев достоверности, рациональности и актуальности характеризуют в целом качество учета.
Но эти задачи в значительной мере исключают друг друга, поскольку интересы собственника, администратора, служащих, подотчетных лиц, кредиторов и дебиторов противоречивы. Это утверждение верно и для ТСЖ: неадекватен подход к ТСЖ налоговых органов, не разработаны методики контроля собственниками деятельности руководства ТСЖ и фактически бесконтрольное управление последним значительными денежными потоками.
В Древней Греции на должности с материальной ответственностью назначались только богатые люди, а в инвентаризации, прежде всего, было заинтересовано ответственное лицо [167, с.35]. Распространение демократических принципов исключили возможность установления имущественного ценза при решении вопросов участия в управлении4. По формальным признакам многие правонарушения выпадают из поля зрения государства и становятся проблемой граждан. Например, в ТСЖ очень сложно распознать и доказать злоупотребления руководства, не имея объективной информации.
В учете некоммерческих организаций предпринимаются попытки сочетания двух видов счетоводства: камерального (аналогично бюджетным организациям) и патримониального (аналогично непроизводственной сфере коммерческих организаций). Но до сих пор не предложено методики, которая
Скрыто при решении вопросов управления общим имуществом признаки имущественного ценза присутствуют вопреки их неконституционности. Например, на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома количество голосов каждого собственника пропорционально доле площади принадлежащих ему помещений. То есть при подсчете голосов наибольший вес имеет голос наиболее «богатого» (владеющего большим количеством квадратных метров) собственника, хотя его гражданские права нормально пользоваться своим жилищем и извлекать из его полезные свойства точно такие же, как у любого другого собственника.
8 бы позволяла сочетать учет целевых поступлений и выбытий с учетом состояния и движения имущества, которое рассматривается как следствие выполнения сметы. Современными учеными признается возможность синтеза двух учетных систем в рамках отдельной некоммерческой организации путем совмещения принципа начисления и системы кассового исполнения сметы (бюджета).
Существующая в настоящее время противоречивость и несопоставимость бухгалтерской информации, формируемой в ТСЖ, снижают ее достоверность и ставят под сомнение ее полезность для целей управления. Во многих ТСЖ ежегодная стоимость текущего ремонта общего имущества превышает стоимость самого имущества, по которой оно принято к учету. При расчетах за один и тот же вид ресурсов и услуг применяются разные тарифы в несопоставимых показателях.
В отличие от других некоммерческих организаций, свобода ТСЖ на распоряжение своими средствами ограничена Законом не только целями деятельности, но и конкретным назначением средств по видам услуг и их стоимости. В отношениях с третьими лицами ТСЖ действует в интересах и за счет собственников, и несет ответственность за качество обслуживания как исполнитель. Но методология камерального учета не приспособлена для отражения фактов финансово-хозяйственной деятельности, вытекающих их таких правоотношений. А патримониальный учет для некоммерческих организаций признается неподходящим даже противниками синтеза двух систем. Кроме того, ЖКХ как социально-значимая сфера экономики регулируется в основном административными, а не рыночными методами. Поэтому ТСЖ в своей деятельности ограничено больше, чем другие некоммерческие организации. Важнейшей проблемой в этой связи остается разработка концептуальных основ учета в ТСЖ, совмещающих две системы бюджетного учета с учетом экономических и правовых особенностей ТСЖ.
В духе Концепции развития бухгалтерского учета в России, принятой в 2004 году, совершенствование отраслевого бухгалтерского учета в ТСЖ
9 должно быть направлено на повышение качества информации, формируемой в учете и отчетности, и обеспечение доступа к ней заинтересованных пользователей. Достижение поставленной цели в организациях различных правовых форм и отраслей экономики основывается на их особенностях (в т.ч.организационных, правовых, социально-экономических). Исходя из этого для совершенствования бухгалтерского учета ТСЖ могут быть сформулированы концептуальные основы, то есть основные (главные) положения по организации и методологии учета, реализовывающие цели Концепции применительно к ТСЖ (в отраслевом учете).
Обеспечение достоверности и информативности показателей бухгалтерского учета и отчетности ТСЖ предполагает:
- использование особенностей ТСЖ для повышения качественных
характеристик бухгалтерского учета;
разработку положений по организации и методологии учета в ТСЖ, обеспечивающих его системность;
оптимизацию учетного процесса в соответствии с целями деятельности ТСЖ путем разработки методики учета ключевых объектов.
Обеспечение доступа заинтересованных пользователей предполагает совершенствование форм отчетности, позволяющих оценивать результаты деятельности ТСЖ и принимать обоснованные управленческие решения.
Актуальность темы для современного отечественного учета в ТСЖ и необходимость дальнейшей разработки указанных проблем обусловили выбор цели диссертационного исследования и постановку его задач.
Целью настоящей работы является разработка основных положений по организации и методологии бухгалтерского учета в ТСЖ, направленных на совершенствование отраслевого учета и повышение его качественных характеристик. Это позволит обеспечить интересы пользователей бухгалтерской информации, будет способствовать принятию ими обоснованных решений и повышению качества жилищно-коммунального обслуживания.
10 Для достижения поставленной цели требуется решение следующих задач:
определение основной функции управляющих жилищных организаций и выделение проблемных областей в современной системе финансирования жилищно-коммунального обслуживания;
исследование возможности использования правовых и экономических особенностей управления жилищным фондом посредством ТСЖ для повышения качества учета и управления;
определение особенностей формирования учетной политики и отчетности ТСЖ;
определение ключевых (главных) объектов учета в ТСЖ и разработка соответствующих методологических решений;
исследование общего имущества как объекта учета и управления в ТСЖ и разработка методики его учета;
разработка и совершенствование методик учета в ТСЖ основных объектов.
Предметом исследования является методологический аппарат бухгалтерии ТСЖ, позволяющий вести учет и формировать достоверную бухгалтерскую информацию на основе действующего законодательства и положений по бухгалтерскому учету при соблюдении правовых экономических особенностей товарищества как формы жилищного самоуправления.
Объект исследования — организация учета в ТСЖ преимущественно городов федерального значения, а также связанные с ним хозяйственные и социально-экономические отношения, имеющие место при управлении общим имуществом посредством ТСЖ.
Теоретическую основу исследования составили современные работы российских ученых и специалистов в области бухгалтерского учета некоммерческих организаций, а также в области отраслевого учета в ЖКХ. Развитие методологии бухгалтерского учета в ТСЖ нашло отражение в работах Т. Веселовой, Л.Ю. Грудцына, Г.И. Пашигорева, В.И. Пилипенко, И.А. Фельдмана. Развитие теоретических положений учета в некоммерческих организациях представлено в трудах П.Ю. Гамольского, Е.В. Егорова, С.А.
Кирсанова, М.Л. Макальской, СЮ. Матвеева, В.Д.Новодворской), Н.Л. Пирожковой, В.И. Радачинского, А.К. Толмасовой. При подготовке диссертации использовались нормативно-правовые акты РФ, регулирующие вопросы бухгалтерского учета, отчетности и деятельность ТСЖ. а также разъяснения органов исполнительной власти по вопросам применения законодательства.
Методологическая база исследования включает в себя системный подход, аналогию и дедукцию. Методы исследования, используемые в диссертационной работе: нормативный (рассмотрение законодательной базы, регламентирующей деятельность ТСЖ); статистический; формально-юридический и сравнительно-правовой, а также методы бухгалтерского учета (оценка, двойная запись, балансовые обобщения и др.). При обосновании теоретических выводов применялись методы логического обобщения, экспертных оценок, сравнения.
Эмпирической базой исследования послужили результаты обобщения практики организации бухгалтерского учета и отчетности ТСЖ городов федерального значения, факты, опубликованные в экономической литературе, наблюдения автора при внедрении разработок в деятельность существующих ТСЖ, информация специализированных агентств, информационные ресурсы сети Интернет.
Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке концептуальных основ бухгалтерского учета в ТСЖ посредством теоретического обоснования положений по организации и методологии учета в ТСЖ в целях повышения его качественных характеристик.
Автором выносятся на защиту следующие научные результаты данного диссертационного исследования в области бухгалтерского учета:
- исследованы организационно-методические аспекты учета в ТСЖ и сформулированы следующие положения, имеющие концептуальное значение в области организации учета:
достоверность бухгалтерского учета и отчетности в ТСЖ можно существенно повысить путем согласования учетной политики с уставом и сметой;
для оценки результатов деятельности ТСЖ формирование данных бухгалтерского учета и составление отчетности целесообразно вести в разрезе статей сметы;
в области методологии учета ТСЖ:
для принятия обоснованных управленческих решений необходим учет общего имущества в разрезе его элементов;
плата собственников помещений за услуги ТСЖ в рамках его уставной деятельности не является выручкой и начисляется путем отражения задолженности собственников по внесению платежей в корреспонденции с источником целевого финансирования;
операции по учету коммунальных платежей не связаны с уставной деятельностью ТСЖ, поэтому операции по их начислению и уплате не отражаются на изменении источников целевого финансирования;
регулярные взносы членов ТСЖ - часть обязательных платежей, в связи с чем ТСЖ вправе отражать задолженность собственников по внесению обязательных платежей вне зависимости от наличия членства;
все средства ТСЖ, кроме средств коммунальных платежей, прямо или опосредованно образуют источники целевого финансирования ТСЖ и используются для потребления, накопления или вложения во внеоборотные активы, в связи с чем необходимо вести раздельный учет источников разного назначения;
- разработаны методические рекомендации по формированию учетной политики ТСЖ, включая учет таких объектов как фонд во внеоборотных активах, специальные целевые фонды, резервы предстоящих расходов и др;
усовершенствована форма отчета о целевом использовании средств ТСЖ путем адаптации ее структуры для оценки результатов деятельности ТСЖ на основе учета всех поступлений средств в ТСЖ;
обоснован порядок учета общего имущества в ТСЖ за балансом, что позволяет формировать отчетность в соответствии с принципом имущественной обособленности ТСЖ;
проведена классификация источников целевого финансирования ТСЖ, среди которых выделены первичные и вторичные источники, что позволяет формировать объективную информацию об источниках предназначенных для текущего потребления; накопления или вложения;
- предложена методология ведения учета на счете 86 «Целевое
финансирование» в разрезе субсчетов, позволяющих отражать изменение
данного показателя при учете операций по приобретению, изменению и
выбытию основных средств, при учете бюджетных субсидий, при образовании
и использовании средств специальных целевых фондов.
Практическую значимость исследования определяют его основные положения, результаты и выводы, ориентированные на широкое использование при ведении бухгалтерского учета и осуществлении контроля (ревизий) деятельности ТСЖ в интересах различных групп пользователей бухгалтерской информации. В работе приведены рекомендации, практическая значимость которых, подтверждается результатами внедрения:
- разработан рабочий план счетов бухгалтерского учета в ТСЖ,
позволяющий использовать минимальное количество регистров синтетического
учета без их перегрузки, что существенно рационализирует учет;
предложена структура сметы, основанная на выделении определенных видов затрат в самостоятельные статьи, которая позволяет вести отдельный учет субсидируемых из бюджета видов услуг, оценивать рациональность содержания администрации ТСЖ и контролировать накладные расходы, не связанные напрямую с жилищно-коммунальным обслуживанием потребителей;
разработана методика учета общего имущества за балансом, для чего
14 введены новые забалансовые счета: 012 «Общее имущество собственников многоквартирного дома» и 013 «Износ жилищного фонда», позволяющая достоверно отражать изменение его стоимости в случаях реконструкции, модернизации, и принимать обоснованные управленческие решения по вопросам текущего ремонта различных элементов общего имущества;
внедрены новые методики учета в ТСЖ различных объектов (основных средств; услуг по содержанию, эксплуатации и текущему ремонту; коммунальных услуг; целевого финансирования; резервов), повышающие достоверность и информативность показателей бухгалтерского учета;
для отражения расчетов между собственниками и поставщиками услуг предложено использовать счет 76 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами», к которому могут быть открыты субсчета «Кредиторская задолженность перед собственниками по платежам за коммунальные услуги» и субсчета «Расчеты с поставщиками коммунальных услуг», что позволяет контролировать переплату собственников по коммунальным платежам и обеспечивать исполнение обязательств ТСЖ как исполнителя услуг;
- предложена структура счетов учета расчетов с собственниками, в
соответствии с которой для учета обязательных платежей целесообразно
использовать общие счета для расчетов с собственниками по обязательным
платежам и для учета кредиторской задолженности по оплате коммунальных
услуг вне зависимости от наличия у них членства и отдельно вести счета для
учета расчетов с собственниками по вступительным и дополнительным
взносам; это позволяет формировать достоверную информацию о состоянии
расчетов ТСЖ с собственниками;
на основе классификации источников целевого финансирования разработана структура счетов аналитического учета целевого финансирования, позволяющая рационализировать формирование отчета о целевом использовании средств.
Результаты диссертационного исследования были использованы в деятельности ассоциации ТСЖ «Митинский оазис» (г.Москва), ТСЖ «Башня»
15 (г.Москва), ТСЖ «Мичуринский - 27» (г. Москва), ТСЖ «Пр.Обуховской Обороны - 289» (г.Санкт-Петербург), ТСЖ «Раменки 9» (г.Москва), ТСЖ «Фрунзенское» (г.Санкт-Петербург).
Структура настоящей работы обусловлена вышеназванными задачами и состоит из введения, трех глав (включая 8 параграфов), заключения, списка использованной литературы (из 191 наименования) и 10 приложений. Работа содержит 8 рисунков, 11 таблиц и 2 формулы.
Во введении обосновывается актуальность темы диссертации, характеризуется степень разработанности проблемы, определяются цель, задачи, предмет и объект исследования, теоретическая основа и методологическая база исследования, раскрывается научная новизна и практическая значимость работы.
В соответствии с целью и задачами исследования в работе рассматриваются три группы проблем.
В первой главе работы рассматриваются вопросы, связанные с теоретическим обоснованием возможности использования особенностей ТСЖ для повышения качественных характеристик бухгалтерского учета.
Вторая глава посвящена разработке положений по организации и методологии учета в ТСЖ, направленных на повышение достоверности бухгалтерской информации.
В третьей главе проведена разработка методик учета в ТСЖ различных объектов в целях эффективного управления.
В заключении диссертационной работы обобщены основные результаты, сформулированы теоретические выводы и практические рекомендации, полученные в процессе научного исследования, проанализирована их взаимосвязь.
Ряд терминов, наименований, понятий и утверждений, используемых в настоящей работе, во избежание проблем их толкования и потому требующих дополнительных пояснений сопровождаются пронумерованными сносками с примечаниями автора.
Место товариществ собственников жилья в системе финансирования жилищно-коммунального обслуживания
Проблемы жилищного самоуправления, затронутые во введении, условно можно разделить на три группы: проблемы управления жилищным фондом, проблемы самоорганизации граждан и повышения роли собственников в управлении жилищным фондом, проблемы развития договорных отношений. Решение этих проблем не представляется возможным без учета их экономических и правовых аспектов.
Исследование организационно-правовых особенностей ТСЖ выделено нами в отдельную главу данного исследования по двум причинам. Во-первых, сочетанием экономических и правовых аспектов характеризуется одно из главных орудий управления - бухгалтерский учет, который «... представляет собой упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе, обязательствах организации и их движении...» [9, ст. 1]. Во-вторых, этого требует логика, поскольку отсутствие в нормативных актах «бухгалтерских» определений основных категорий, используемых в регулировании деятельности ТСЖ, является одной из причин, порождающих многочисленные споры и дискуссии. Кроме того, зачастую именно несовместимость экономического и правового толкования терминов приводит к ложным заключениям.
Целесообразно отметить, что для теоретической части настоящего исследования первоочередное значение имеют экономические аспекты, так как они хорошо поддаются абстрагированию и моделированию. Элементы права применимы постольку, поскольку устанавливают юридическую взаимосвязь между объектами, процессами и явлениями, рассматриваемыми в настоящей работе. Нормы отечественного права задают исследованию исходные ограничения, что позволяет использовать имеющуюся эмпирическую базу, а также конкретизируют предмет и результаты работы. . Место товариществ собственников жилья в системе финансирования жилищно-коммунального обслуживания
Отдельные элементы совместного управления собственниками своим недвижимым имуществом с целью его сохранения, потребления полезных свойств и без цели получения прибыли встречаются задолго до появления многоквартирных домов с общей инфраструктурой жизнеобеспечения.
С возникновением государства с его неотъемлемым признаком территориальной принадлежности в разных странах в разное время первичной экономической единицей становились хозяйства отдельных государств, королевств, кланов, общин, отдельных людей. При этом общие вопросы жизнеобеспечения на ограниченной территории всегда были общей заботой людей, имевших на этой территории собственность.
Принцип обязанности собственника заботиться о своей собственности был заложен еще римскими юристами, в трудах которых часто встречаются фразы типа «относиться к вещи как к своей», что означало - заботиться и не желать ее повреждения, гибели.
Как отмечает в своей книге «Бухгалтерский учет: от истоков до наших дней» профессор Я.В. Соколов, потребительский характер распространялся изначально на все отрасли хозяйства до перехода к производящей экономике. «Так, торговля в эпоху средневековья рассматривалась как непроизводственная сфера деятельности, и в связи с этим целью торговли считалось покрытие расходов, а не получение прибыли» [167, с.63].
Первыми сложными хозяйствами, обслуживаемыми лишь в целях потребления, были королевские домены. Более сложными хозяйствами были поместья, дворцы и дома знати, для управления которых нанимались специальные люди: дворецкие, управители, приказчики. Дворцы и дома знатных людей в корне отличались от поместий, так как служили сугубо потребительским целям и включали в себя лишь инфраструктуру, необходимую для их содержания и удовлетворения нужд хозяев. Эти хозяйства ничего не производили, и средства для их содержания было необходимо брать из других источников. При этом объективно возникала необходимость учета расходов на их содержание.
С возникновением промышленных и ремесленных центров появились городские общины. Переход к производящей экономике сопровождался индустриализацией производства и развитием промышленности. Это привело к урбанизации.
Компактность размещения людей на ограниченной территории является одним из принципов функционирования современных городов и мегаполисов.
Таким образом, необходимость обустройства промышленных центров стала предпосылкой распространения многоэтажного жилищного строительства и последующего развития жилищного самоуправления.
В России исторически круг собственников долгое время оставался весьма узким, а жилища большей части населения страны не были связаны друг с другом. Большее, что могло объединять крестьянские дворы, были источники воды и дороги. В советский период в России частная собственность ликвидировалась, поэтому распространение электричества и таких благ как центральное горячее водоснабжение, теплоснабжение, газ не сразу сыграли свою роль в развитии жилищного самоуправления.
Тем не менее, именно в этот период появились первые отечественные инструменты и методики управления многоквартирными домами. Изначально они служили целям правильного распределения, позже - целям учета потребления и экономии. Управление жилищным фондом, как и распределение всех благ, взяло на себя государство, единственный на тот момент собственник.
Не трудно догадаться, что отечественный учет в условиях командно-административной системы, был преимущественно плановым, а первые методики основывались на принципах камерального учета.
Роль общеорганизационных документов в постановке и организации бухгалтерского учета товариществ собственников жилья
. При ведении бухгалтерского учета ТСЖ руководствуются общими и специальными нормативными правовыми актами, а также не противоречащими действующему законодательству положениями устаревших, но не отмененных правовых актов, например, письмом Министерства финансов от 29.10.1993 [57], приказом государственного Комитета по жилищной и строительной политике от 14.07.1997 [53] и т.п.
Создание ТСЖ в Росси началось еще в 90-е годы. Несмотря на принятые за прошедшее время законодательные акты, регулирующие деятельность некоммерческих организаций, изменения принятые в связи с этим в налоговом законодательстве система бухгалтерского учета в некоммерческих организациях, по существу, практически не развивалась.
В настоящий момент сложилось два концептуальных подхода к построению системы учета в некоммерческих организациях:
аналогично непроизводственной сфере коммерческих предприятий; аналогично бюджетным организациям.
Но они относятся к разным системам учета. Совмещение систем камерального и патримониального учета в отдельной некоммерческой организации признается учетными более вероятным, чем их синтез для целей бухгалтерского учета любых некоммерческих организаций.
Поиск в существующей нормативно-правовой базе отраслевых стандартов, методик и рекомендаций положительных результатов не дает. Тем не менее, ТСЖ уже существуют и им необходимо вести учет, обеспечивающий выполнение его основных целей и задач. Пока «пробелы» отраслевого нормативного правового регулирования ТСЖ не будут ликвидированы, приходится опираться на имеющиеся в действующем законодательстве нормативные правовые акты общего характера.
Правоприменительная практика ведения бухгалтерского учета в ТСЖ, с одной стороны, порождает немало проблем из-за существования многочисленных вариантов использования и толкования тех или иных правовых норм, а с другой стороны, предоставляет широкое поле для творчества. В литературе и периодических изданиях можно найти огромное количество статей, посвященных применению нормативных документов общего характера к ТСЖ, однако трактуются положения нормативных правовых документов различными теоретиками по-разному.
В то же время в распоряжении каждого ТСЖ имеется ряд общеорганизационных документов, определяющих специфику конкретной организации (устав, смета). Основным их ограничением является требование непротиворечивости действующему законодательству. Содержание указанных документов законодательством не регулируется, а определяется самой организацией. Поэтому они все чаще используются в ТСЖ для постановки и организации бухгалтерского учета, а также для решения не урегулированных законодательством вопросов, путем включения в документы положений, закрепляющих порядок применения тех или иных инструментов учета и управления. Поскольку в ТСЖ к таким инструментам может быть отнесено почти все, что прямо или косвенно влияет на размер платежей собственников, эта мера значительно снижает риск ошибок и злоупотреблений. Это таюке облегчает задачу по формированию учетной политики ТСЖ, так как в общеорганизационных документах устанавливаются как сами объекты учета, так и признаки, по которым их можно идентифицировать (например, вступительные взносы).
Несмотря на обилие исследований в области применения различных видов общеорганизационных документов ТСЖ, до настоящего времени они не подвергались комплексному изучению. Устав регулирует деятельность внутри ТСЖ, отношения, связанные с управлением домом и прилегающей к нему территорией. Для бухгалтерского учета имеет значение закрепленные в нем полномочия правления ТСЖ, осуществляющего руководство деятельностью ТСЖ, порядок формирования и утверждения сметы, а также образование фондов.
Традиционно устав не считают значимым для бухгалтерского учета документом. Это связано с тем, что в большинстве организаций применимы типовые форматы и методики учета и устав в принципе не рассматривается в качестве инструмента финансового регулирования или регламентации учета каких-либо объектов. Но для ТСЖ это не так.
Необходимо понимать, что порядок формирования сметы и образования фондов может рассматриваться как инструмент финансового регулирования деятельности ТСЖ. От этого зависит размер платежей собственников, размер накоплений и резервирования средств ТСЖ, уровень риска утраты или обесценение средств фондов, возможность снижения обязательных платежей, определение источников образования фондов и т.д. При наделении правления ТСЖ полномочиями по установлению порядка формирования сметы и образования фондов всегда есть риск, что этот инструмент будет использован не в интересах собственников. Если отнести это к компетенции общего собрания членов ТСЖ, что потребует процедуры весьма длительной и затратной, и будет затруднено быстрое принятие решений. Таким образом, самой надежной альтернативой этому, по нашему мнению, является включение в устав ТСЖ соответствующих статей. Чем четче в уставе описано, что можно и что нельзя, что обязательно, что должно — тем ниже любые риски манипуляций данным финансовым инструментом со стороны администрации ТСЖ. Кроме того, изначально может быть задан и формат раскрытия и представления отчетных и плановых данных, и политика распределения средств экономии и доходов, которые не смогут быть произвольно изменены бухгалтером или председателем правления ТСЖ. А собственники и ревизионная комиссия смогут также оценивать работу правления, в том числе по итогам формального выполнения или невыполнения принятых в уставе норм.
Затруднения с реализацией данного подхода в основном связаны с тем, что в типовых уставах ТСЖ ничего подобного даже не упоминается, инициаторы создания ТСЖ сами не обладают достаточными знаниями для разработки полноценного документа, а нанять квалифицированного юриста для этого не получается из-за отсутствия средств на этапе создания ТСЖ.
Новые решения в учете общего имущества и основных средств товариществ собственников жилья
Как было установлено в параграфе 2.2 настоящей работы, в качестве решения на ближайшую перспективу , общее имущество многоквартирного дома следует учитывать за балансом. Для этого предлагается ввести забалансовый счет 012 «Жилищный фонд, переданный в управление и
Временный характер обусловлен постоянным развитием и совершенствованием законодательства. эксплуатацию» (далее — счет 012), учет на котором должен осуществляться по элементам и в разрезе видов систем, связанных с жизнеобеспечением многоквартирного дома.
В отличие от существующего порядка, согласно которому жилищный фонд учитывается без аналитического учета, мы считаем целесообразным аналитический учет жилищного фонда вести по элементам в зависимости от срока их полезного использования:
- Многоквартирный дом (без учета стоимости инженерных систем), включающий конструктивные элементы здания (лестничных маршей, кровли, возможных к отчуждению помещений и т.п.) и земельный участок;
- инженерные системы: водоснабжения; водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, лифтового оборудования, противопожарные системы, системы диспетчеризации и иные системы находящиеся в доме;
- прочие объекты общего имущества (объекты благоустройства и т.п.).
Когда утверждают, что некоторые элементы общего имущества, а именно инженерные сети, в силу своего конструктивного единства с домом не могут быть выделены в самостоятельный объект учета в принципе, этому находятся обоснованные возражения. От видов инженерных систем зависит комфортность многоквартирного дома и соответственно их количество и стоимость существенно различается. К тому же некоторые из них, например, системы диспетчеризации, могут носить временный характер и с течением времени демонтироваться без нанесения ущерба дому в целом. Без выделения их стоимости в составе общего имущества нельзя проследить, за счет чего происходят изменения стоимости общего имущества, и как следствие, размера требуемых взносов на его содержание.
Для ведения забалансового учета нами разработаны регистры, в которых отражается в совокупности стоимость конструктивных элементов многоквартирного дома и стоимость различных инженерных систем, с отражением величины начисленного износа по элементам. Ремонт, восстановление и новое строительство осуществляется, как правило, за счет целевых сборов, а не за счет амортизационных отчислений. Поэтому, имея необходимые данные из строительных проектов по стоимости и сроке полезного использования каждой отдельной системы, следует начислять износ, используя нормы начисления амортизации, для того чтобы определить размер суммы денежных средств на ремонт и восстановление разных элементов (например, инженерных систем).
В настоящее время учет износа общего имущества в ТСЖ носит условный характер, зачастую не несет никакой достоверной информации для ее пользователей и ничем экономически не обосновывается. Согласно письма Госстроя начисление износа по объектам жилищного фонда производится в конце года по нормам амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов, утвержденным Постановлением Совета Министров СССР от 22 октября 1990 г. N 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР» [53, п.4.3]; [57, п.З]. Эти нормы установлены в процентах к балансовой стоимости всего здания. На практике это приводит к тому, что при усредненном показателе износа, например, всего 15%, дом может фактически требовать капитального ремонта и быть опасным для проживания граждан.
Внутренние методики, используемые органами по учету объектов градостроительства, для бухгалтеров ТСЖ недоступны. Но ТСЖ ежегодно могут запрашивать в местном бюро технической инвентаризации выписку или справку об объекте и использовать ее данные при исчислении износа. В таких справках износ указывается отдельно по разным конструктивным элементам. По заявлению лиц выписки из единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности выдаются в течение пяти дней [51, п. 18].
В любом случае, какой бы срок полезного использования дома не был установлен, его реальное состояние будет зависеть только от качества технического обслуживания, своевременности проведения ремонта и планово-предупредительных мероприятий. Ежегодно перед отопительным сезоном государственными инспекторами по техническому надзору проводится осмотр, необходимые испытания и освидетельствование, по результатам которых составляется акт и/или выдаются предписания об устранении нарушений по конструктивным элементам здания. Эти данные также попадают в бюро технической инвентаризации. Поэтому сведения из этого источника являются достоверными и постоянно актуализируются и могут применяться в бухгалтерском и управленческом учете ТСЖ.
Недостатком забалансового учета общего имущества является следующее. Расходы собственников, предназначенные для улучшения общего имущества и его потребительских свойств, списываются на текущие затраты на содержание и обслуживание. Но эти расходы являются капитальными. Если бы жилым домом целиком владела организация, то соответствующие затраты обязательно бы отражались на увеличении ее имущества. Невозможность аналогичного учета таких затрат в ТСЖ очевидна. Текущие затраты ТСЖ образуют расходы на производство услуг, которые потребляются в процессе эксплуатации общего имущества, при этом затраты на улучшение общего имущества к таким явно не относятся.
С другой стороны для ТСЖ, не являющегося собственником общего имущества, все затраты на содержание и ремонт текущие, и они меняются из года в год в зависимости от потребностей собственников. Исходя из правила, по которому ТСЖ ведет свою деятельность на основании сметы проведение капитального ремонта тоже должно входить в краткосрочный план ТСЖ (смету) на определенный год. Следовательно, исполнение такого «необычного» плана работы на год при соответствии расходов источникам их финансирования в бухгалтерском учете будет отражать объективную информацию об исполнении «необычной» сметы за счет ранее сделанных накоплений. Таким образом решение проблемы учета капитальных затрат на улучшение общего мы видим в изменении подхода к пониманию капитального ремонта общего имущества в ТСЖ, согласно которому расходы на капитальный ремонт должны учитываться при принятии сметы на соответствующий период. Исходя из этого, плановые расходы на проведение капитального ремонта рано или поздно попадают в смету, а сметные расходы покрываются за счет целевых средств (включая средства фондов).
Кроме того, ничем не запрещено делать переоценку жилищного фонда, учитываемого за балансом. Так на сумму соответствующих затрат, сделанных за счет целевых сборов, может быть увеличена стоимость элемента общего имущества, подвергшегося модернизации и обновлению. Такой подход к учету затрат на улучшение общего имущества согласуется с функциями ТСЖ по аккумулированию и распределению средств.
Помимо учета общего имущества ТСЖ должны учитывать имущество, которое используется ими для управленческих целей. Оно учитывается в качестве основных средств и может включать следующие объекты:
- помещение, в котором располагается ТСЖ, если оно было выделено в качестве самостоятельного объекта из общего имущества, то есть имеется свидетельство о государственной регистрации нежилого помещения в качестве собственности ТСЖ;
- офисная техника, удовлетворяющая стоимостным и прочим критериям принятия ее к учету в качестве основных средств;
- офисная мебель и т.п.
