Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. История проектирования и строительства муниципального жилища 10
1.1 Социально-экономические и демографические предпосылки проектирования и строительства муниципального жилища 10
1.2 Этапы становления муниципального жилища (на примере зарубежного, отечественного и нижегородского опыта) 25
1.3 Современное состояние проблемы. Государственная программа «Доступное и комфортное жилье гражданам России» 45
Выводы по Главе 1 61
ГЛАВА 2. Архитектурная типология жилых зданий, сформировавшихся в условиях муниципального заказа 64
2.1 Градостроительный аспект проектирования муниципального жилища 64
2.2 Функционально-планировочный аспект проектирования муниципального жилища Композиционно-художественный аспект проектирования муниципального жилища
2.4 Конструктивный аспект проектирования муниципального жилища 113
Выводы по Главе 2 118
ГЛАВА 3. Перспективы развития архитектуры муниципальных жилых зданий 122
3.1 Основные направления формирования современного российского муниципального жилища 122
3.2 Рекомендации по изменению нормативных показателей при проектировании муниципального жилища 130
3.3 Функционально-планировочная модель социально доступного жилища на основе муниципального финансирования (на примере Нижнего Новгорода) 136
Выводы по Главе 3 139
Заключение 144
Библиографический список 149
Акты внедрения 165
- Этапы становления муниципального жилища (на примере зарубежного, отечественного и нижегородского опыта)
- Функционально-планировочный аспект проектирования муниципального жилища Композиционно-художественный аспект проектирования муниципального жилища
- Конструктивный аспект проектирования муниципального жилища
- Рекомендации по изменению нормативных показателей при проектировании муниципального жилища
Введение к работе
Актуальность исследования. Новые экономические отношения в Российской Федерации внесли серьезные изменения в структуру жилищного строительства по формам собственности, по источникам финансирования, типам жилых зданий и технологиям их возведения. Вероятность обеспечить в короткие сроки значительное количество семей, нуждающихся в жилище, при современном состоянии жилищного строительства и экономической ситуации, снизилась до минимального уровня. Необходимо проведение научно-исследовательских работ и принятие стратегических мер, обеспечивающих на современном этапе максимально возможное удовлетворение потребностей и запросов всех слоев населения и, в первую очередь, семей с умеренными и низкими доходами.
В последние десятилетия в России произошло особенно заметное уменьшение доли муниципального жилища в общем объеме строящихся жилых зданий по сравнению со строительством жилых зданий в Советском Союзе. Архитектура муниципального жилища - жилища, принадлежащего городу и строящегося на деньги городской администрации, не претерпела существенных изменений. При этом наметилось явное несоответствие динамики социальных требований к муниципальному жилищу и сохранения его прежних планировочных схем. Поэтому на современном этапе необходима разработка научного подхода к поэтапному улучшению планировочных и архитектурно-художественных параметров муниципального жилища.
В настоящее время концепция развития жилища в целом развивается в сторону улучшения его планировочных показателей. Необходимо отметить, что этот процесс сопровождал проектирование и строительство жилища всегда: достаточно привести пример постоянного совершенствования серий типовых проектов крупнопанельных и кирпичных жилых домов различной этажности в СССР. Обзор муниципального сегмента отечественного строительного рынка, имеющегося на данный момент в России, демонстрирует отставание от западных стран в вопросах социального обеспечения и реальных экономических и проектных механизмов строительства муниципального жилища, снижение роли государства в проблеме обеспечения жилищем нуждающихся граждан. Это указывает на необходимость продолжения исследовательской и практической деятельности в данном направлении.
В настоящее время при формировании жилой среды следует исходить из дифференциации городского населения и выделения на этой основе, как минимум, трех категорий граждан, учитывая материальные возможности и потребительские требования каждой из этих групп населения. На это направлен целый ряд государственных программ, ведущую роль среди которых занимает национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», который реализуется также в Нижегородской области. Данная программа состоит из двух основных блоков, первый из которых направлен на увеличение объемов жилищного строительства и ориентирован на увеличение платежеспособного спроса при покупке жилища за счет субсидирования, а второй - на улучшение качества жилья.
В настоящее время такие факторы, как демография, социальные требования, новые строительные материалы, остаются неучтенными при проектировании современного российского муниципального жилища. В России комплексный подход к проектированию муниципального жилища, о котором говорят многие исследователи, на данный момент не реализован.
Современные типологические схемы жилых зданий не соответствуют потребностям большей части населения и уже не отвечают образу жизни современной семьи, не развиты схемы обеспечения нуждающихся граждан жилищем, а программы не имеют достаточных условий для формирования рынка доступного жилища. В настоящий момент практически отсутствует предоставление «бесплатного» жилища, это усугубляется высоким уровнем инфляции, спадом в мировой экономике и отсутствием у основной массы граждан средств на приобретение жилища. В России в настоящее время в муниципальном жилище отсутствует деление на категории в зависимости от доходов граждан. Квартиры имеют неоправданно малую типологическую вариантность, планировочная структура характеризуется функциональной неразвитостью и статичностью, что диктует необходимость предложений по новой нормативной базе проектирования.
В этой связи становится актуальным проведение исследований в области новой типологии муниципального жилища, а также изучение требований по формированию жилой среды различных социальных групп.
Цель исследования заключается в выявлении особенностей формирования архитектуры современного российского муниципального жилища, определении требований к данному типу жилища, разработке нормативной базы для проектирования современного муниципального жилища.
Для достижения этой цели необходимо решить следующие задачи: проследить историю формирования архитектуры муниципального жилища в России и зарубежных странах; провести сравнительный анализ зарубежного и отечественного опыта в формировании архитектуры муниципального жилища; определить требования, предъявляемые на современном этапе к муниципальному жилищу; разработать предложения по формированию нормативной базы для проектирования муниципального жилища.
Объект исследования - муниципальные жилые здания и комплексы, социальные жилые здания и комплексы, входящие в подсистему муниципального жилища, а также проекты таких зданий.
Предмет исследования - архитектурная типология муниципального жилища.
Границы исследования. Типологические границы исследования определяются комплексным рассмотрением градостроительных, объемно- планировочных, функциональных, композиционно-художественных и конструктивных особенностей формирования архитектуры муниципального жилища. Географические границы - территория Нижнего Новгорода с включением в исторический обзор территории России, бывшего СССР, стран Европы и США. Хронологические границы исследования: с 1990 года по настоящее время, с включением анализа исторического развития архитектуры муниципального жилища на протяжении XX века.
Гипотеза исследования. В современных экономических реалиях формирование муниципального жилища в Российской Федерации должно учитывать потребности и экономические возможности различных слоев населения. Опираясь на то, что одним из основополагающих принципов при проектировании жилища является соответствие характера жилища социальному портрету потребителя, предлагается определить три типологических ряда муниципального жилища: минимальный стандарт, средний стандарт и максимальный стандарт.
Методы исследования основаны на комплексном подходе к исследуемой проблеме. В работе использованы: анализ научных исследований и литературных источников по обозначенной тематике, изучение и анализ нормативной базы и проектных материалов XX и XXI века; анализ исторического опыта проектирования муниципального и социального жилища; анкетирование респондентов различных социальных групп и моделирование на его основе требований к современному муниципальному жилищу; разработка взаимосвязанных классификаций типов жилища и категорий жилища.
Теоретическая база исследования включает следующие научные работы: - по общетеоретическим проблемам проектирования жилых зданий: М.В. Лисициана, В.М. Молчанова, Б.Р. Рубаненко, А. Бач, X. Брукмана, Д. Лэвиса, Дж. Максаи, У. Шродера, М. Элсаса; по типологии жилища и проблемам организации жилой среды: Ю.Н. Бубнова, В.Г. Волова, Е.И. Геллы, В.П. Генералова, И.П. Гнеся, В.Ю. Дурманова, Е.В. Кайдаловой, К.К. Карташовой, H.H. Коршуновой, A.B. Меренкова, Л.В. Петровой, С.Б. Поморова, Н.Д. Потиенко, Г.И. Пустоветова, С.А. Садовского, Н.С. Сапрыкиной, A.B. Сикачева, A.B. Степанова, М.Ю. Федоровой, A.A. Худина, М.Ю. Чикоты, Е.М. Чикуновой, Ю. Клабера, П. Нойферта; по социальным проблемам формирования жилища: С.Г. Буравченко, B.JI. Глазычева, К.В. Кияненко, В.А. Коссаковского, A.B. Крашенинникова, Е.С. Шомипой, В.П. Этенко, Е. Брамхаса, Jle Корбюзье. [95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116]
Научная новизна настоящего исследования состоит в том, что в нем впервые определяется структура муниципального жилища в общей системе жилища; предлагаются категории в муниципальном жилище; даются рекомендации по насыщению муниципальных жилых комплексов и зданий необходимыми функциями, объектами инфраструктуры, производственно- деловыми и рекреационными составляющими; формулируются общие подходы к проектированию муниципального жилища, предназначенного для регионального строительства в Нижнем Новгороде.
Практическая значимость работы заключается в том, что проектная практика получает основные направления и конкретные нормативные рекомендации формирования современного муниципального жилища. Выявленные особенности архитектурно-планировочных решений муниципального жилища позволяют использовать достаточный диапазон жилых ячеек для различных социальных групп населения России. Проведенное исследование может использоваться при решении социальных задач, стоящих перед национальным проектом РФ «Жилище». На защиту выносятся. матрица типов и стандартов современного российского муниципального жилища; комплексная архитектурно-планировочная модель архитектуры муниципального жилища для Нижнего Новгорода; рекомендации по планировочной организации и ее модификации для муниципального жилища с учетом современных требований.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные выводы и результаты работы внедрены в учебный процесс и реальное проектирование. Внедрение в учебный процесс проходило в ходе преподавательской работы автора на кафедре архитектурного проектирования ННГАСУ при руководстве курсовым проектированием и ВКР бакалавров архитектуры, при подготовке методических указаний «Многоэтажный жилой дом» для курсового и дипломного проектирования студентов направления подготовки и специальности «Архитектура». По теме диссертации имеется шесть публикаций, одна размещена в издании, рекомендованном ВАК России. Внедрение в практику реального проектирования проводилось в Архитектурной мастерской ННГАСУ при разработке проекта реконструкции застройки центральных улиц г. Кулебаки Нижегородской области и проекта жилого дома для молодых сотрудников ННГАСУ по ул. Тимирязева; в ООО «Бимар» при разработке жилого дома с помещениями общественного назначения по ул. Героя Васильева, 10 в Автозаводском районе г. Н.Новгорода; в ООО «Русский дом» при разработке проекта жилого дома по ул. Заводская, 32 в г. Семенове Нижегородской области.
Объем и структура работы. Диссертация состоит из двух томов. В первом томе представлен основной текст объёмом 148 страниц машинописного текста, который включает в себя введение, три главы, общие выводы, заключение, библиографический список (177 наименований), приложения, акты внедрений. Во втором томе содержится иллюстративный материал - 21 графоаналитическая таблица.
Этапы становления муниципального жилища (на примере зарубежного, отечественного и нижегородского опыта)
В соответствии со статьей 19 жилищного кодекса РФ жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на: 1. Частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц. 2. Государственный эюилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации); 3. Муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: 1. Жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. 2. Специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и пре доставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищиых фондов. 3. Индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования. 4. Жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование [1, ст. 19].
При этом по форме собственности в России по В.В. Кияненко существует пять видов жилищного фонда: частный, государственный, муниципальный, общественный и коллективный. Частное жилище — это собственность физических и юридических лиц. Государственное — принадлежит федеральным структурам или субъектам Российской Федерации. Муниципальное жилище — собственность органов местного городского самоуправления. Общественное жилище — собственность общественных объединений. Коллективное — это совместное владение перечисленных выше собственников [126].
Структура жилищного фонда различных европейских стран отличается друг от друга по формам предоставления жилища и отражена в приложении 23, 24. При этом, как уточняет Кияненко К.В., «в ряде стран вообще нет разницы между коммерческим и социальным жилищем по уровню комфорта, и соответствующий статус жилищной единицы определяется лишь в ходе ее эксплуатации» [2, С. 80].
В России понятие муниципального жилища появляется в постперестроечный период. Такое понятие возникает благодаря организации муниципалитетов, которые заменяют в настоящее время районную администрацию. В Концепции реформы ЖКХ в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ 28 апреля 1997 г., подчеркивается необходимость в процессе реформы повышения роли местного самоуправления и завершения процесса передачи в муниципальную собственность ведомственных объектов жилищно-коммунального хозяйства.
Муниципализация ведомственного жилища обусловлена необходимостью переключения ресурсов предприятий с непрофильной и экономически нецелесообразной деятельности по его содержанию на производственные задачи.
В структуре жилищного фонда, согласно новому Жилищному кодексу, предусмотрен фонд социального использования. Его собственниками являются государство и муниципалитеты. Жилые помещения из этого фонда предоставляются (распределяются) малоимущим, а также иным, указанным в законе гражданам на условиях бессрочного социального найма.
Жилищный фонд социального использования должен формироваться за счет прямого бюджетного финансирования. Его заказчиком выступают государство и муниципалитеты, подрядчиками — частные коммерческие компании, выбираемые в рамках соответствующих конкурсных процедур. Государство, выступает в качестве инвестора, устанавливает и регулирует цены, добиваясь от проектных и подрядных организаций снижения себестоимости жилища.
В процессе создания и управления фондами муниципального жилища должны участвовать муниципальные жилищные корпорации, жилищные кооперативы, некоммерческие жилищные ассоциации и частные владельцы. Расширение списка участников позволит увеличить диапазон арендной платы за муниципальное жилище, принципы его распределения, формы предоставления и увеличить категории предоставляемого жилища. Развитие института муниципального и частного арендного жилища, включая формирование маневренных фондов, позволит решить проблему рационального размещения трудовых ресурсов.
На основании всего вышеперечисленного делаем вывод, что муниципальным жилищем называется жилищный фонд, построенный на деньги муниципалитета и, на данный момент, принадлежащий муниципалитету. Муниципальное жилище предназначается для работников муниципальных предприятий (медицинские работники, учителя, милиционеры, работники администрации и другие работники госбюджетной сферы), а также для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Функционально-планировочный аспект проектирования муниципального жилища Композиционно-художественный аспект проектирования муниципального жилища
Экспериментальное жилищное строительство в сфере муниципального и социального жилища (1920 - 1938 гг.) Начало реформ жилищной политики закладывались в декретах 1918 года. Тогда были провозглашены «декреты о национализации земли» (февраль 1918 года) и «декрет об уничтожении частной собственности» (авг. 1918 года). Только что сформированное правительство пыталось решить проблему предоставления жилища путем расселения рабочих в национализированные дома. «Так, с 1918 года до 1924 года только в Москве было расселено свыше полумиллиона рабочих и их семей» [7, стр. 53].
В дальнейшем под влиянием идеи «город-будущего» Эбенейзера Говарда и в связи с ужасающим жилищным положением рабочих в промышленных и крупных городах России схема Говарда получила официальное одобрение в России, не исключая и ту причину, что «группа советских лидеров и функционеров посетила города-сады, созданные в Англии, в 1924 году» [7, стр. 50].
Рабочие поселки, появлявшиеся по всей России, мало поддерживали концепцию города-сада. В начале семьи просто получали участок земли под огород и ограниченное содержание скота. Города-сады строились в основном под покровительством Ассоциации строительных кооперативов. До официального учреждения общества были спроектированы рабочие поселки при саратовском заводе сельскохозяйственных машин «Звезда», Ярцевской текстильной фабрики под Смоленском, а также Истоминской текстильной фабрики под Москвой (проекты 19 года). «Эти города-сады были, очевидно, воплощением идеи бесклассового общества, в которой свободная планировка маленьких домов и парков исключала какую-либо иерархию зданий, символизировавшую политическое или социальное неравенство. Идея всеобщего равенства была воплощена столь вызывающе, что Ярцевский поселок подвергся резкой критике за отсутствие центра (по которому этот поселок можно опознать)» [7, стр.56].
В последующие годы идеи города-сада, поддержанные правительством, разрослись. Отражение этих идей произошло в конкурсе архитекторов на проект дома для рабочих по заказу Московского городского совета осенью 1922 года. Проекты Андрея Белогруда и Константина Мельникова демонстрируют создание общины из индивидуальных домов. Оба архитектора блокируют дома, организуя строчную застройку. «Строчная застройка возникла как альтернатива старым городским кварталам, и долгое время считалась символом современного градостроительства. В советских городах получила массовое распространение с 20-х годов и применяется до сих пор» [10, с. 17]. Константин Мельников в своем проекте объединил все коммунальные службы в здании, расположенном в центре поселка. Лучшими были признаны работы Сергея Чернышева и Леонида Веснина проекта здания, расположенного в Симоновском районе. В том же 1922 году Г. Бархин опубликовал свой труд «рабочий дом и рабочий поселок-сад», а в 1925 году — «современные рабочие жилища».
Как и на Западе, в нашей стране «город-сад» остался неполным экспериментом. Было реализовано небольшое количество проектов, только затем, чтобы снять напряжение жилищного кризиса. В погоне за квадратными метрами эти проекты остались не реализованы [78, 79, 80, 81].
Также этого период охарактеризовался сложной ситуацией с распределением жилой площади и законами жилищной сферы, которые носили противоречивый и запутанный характер. Проблемы с жилищем были везде одинаковы, но особенно остро они проступали в новых городах. Так, «в марте 1931 года, когда население Магнитогорска достигло 83 тысячи человек, общая жилая площадь составила 160 тысяч квадратных метров» [7, стр. 105]. То есть, 1,9 квадратных метра на человека. Первые жители Магнитогорска ютились в палатках на 10-15 человек. Позднее стали строится бараки, но бараки не решали жилищной проблемы. «В 1935 году только 16% жителей города жили в зданиях» [7, стр. 105].
В провинциальных городах с жилищем обстояло несколько лучше, поскольку «до начала 30-х годов местные власти могли самостоятельно решать жилищную проблему с учетом местных условий и предпочтений людей» [7, стр. 79]. Так, в Нижнем Новгороде и его пригородах проекты домов для рабочих представляли собой одноэтажные и двухэтажные дома, большей частью деревянные и лишенные декора на фасаде [135].
В Иваново-Вознесенске жилые дома были спроектированы группой, возглавляемой Леонидом Весниным, который подключил к работе Пантелеймона Голосова. «Проект состоял из деревянных каркасных домов на 2, 4 или 8 семей» [7, стр. 79].
С экономической точки зрения строительство небольших домов представлялось в то время наиболее рациональным. «Центральный Комитет партии большевиков поддерживал строительство индивидуальных домов как средство преодоления нехватки жилья» [7, стр.84]. Как само население, так и существующие методы могли бы обеспечить деревянными домами желающих, но тогда бы Россия выглядела аграрной страной, и никак не символизировала новую жизнь и лучшие перспективы. Поэтому следующий период охарактеризовался новым взглядом на семью, на общественные отношения. Это выразилось в архитектуре жилых домов как дом-коммуна.
Дом-коммуна был чисто советским феноменом. В домах-коммунах отразились идеи общинного уклада. За основу создания дома-коммуны легла идея Шарля Франсуа Мари Фурье. Идея дома-коммуны символизировала переход в новое светлое «завтра». «Само понятие жилой площади, как некой формулы, обозначившей жилищную проблему, впервые возникло в царской России, когда отчаянная нехватка жилища в городах привела к тому, что отдельная комната стала роскошью, недоступной для большинства людей, снимавших угол или койку в чьей-то квартире. Однако после 1917 года понятие жилой площади приобрело новый смысл. Если в царской России появление перегородок в комнатах и квартирах объяснялось нежеланием вступать в контакт с чужими людьми или семьями, в Советской России совместное проживание было признано новой моделью человеческих взаимоотношений» [7, стр. 103].
В 1918 году 20 августа муниципалитеты получили административное право распоряжаться городской землей. Многоквартирные дома были национализированы (и переданы в распоряжение работодателя, (то есть предприятия, администрации или учебного учреждения). Вслед за этим последовал ряд проектов домов-коммун, представленных на XIX государственной выставке, а также программа Н. Ладовского нестандартного строительства жилых домов, где Н. Ладовский определил качественный аспект жилой архитектуры: «архитектурный рационализм создается на экономических принципах, как и технический рационализм. Разница между ними в том, что технический рационализм — это экономия труда и материалов в производстве утилитарных вещей, а архитектурный рационализм - это экономия психической энергии в распознании пространственных и функциональных характеристик здания. Синтез этих двух типов рационализма в одном здании - это архитектура». [7, стр. 60]. Таким образом, здания проектировались, исходя из экономии средств и экономии пространства. Активно пропагандировалась идея упразднения семьи и замены ее индивидуумом, который мог присоединиться к любой социальной группе. Отсюда возникновение коммунальных служб: столовых, яслей, прачечных, расположенных рядом с домом-коммуной, а в большинстве случаев являющихся их частью. Подразумевалось, что человеку нужно было пространство для сна, отдыха, личной гигиены и частной жизни. Все это можно было осуществить в пределах одной комнаты. Так появились дома-коммуны, построенные для студентов в Москве, например, на Котельнической набережной. Они имели комнаты отдыха, столовые и другие места общественного пользования [80, 81].
Конструктивный аспект проектирования муниципального жилища
Понятие ипотечное кредитование неразрывно связано с построением банковской схемы кредитования заемщика, с так называемой двухуровневой моделью. По такой схеме работают многие развитые в экономическом плане страны и конечно яркий пример тому США. Построение такой классической модели ипотечного кредитования базируется на двухуровневом принципе. Покупатели квартир обращаются в ипотечный банк за недостающей суммой для приобретения недвижимости. Банк проверяет платежеспособность заемщиков, оформляет залог на недостающую сумму и принимает от покупателей закладные листы на сумму кредита. Далее банк формирует пул закладных и продает специализированным инвестиционным компаниям, которые в свою очередь оформляют эмиссионные ценные бумаги под обеспечение этих закладных и продают эти облигации на вторичном рынке другим заинтересованным инвесторам.
Данная модель бесспорно интересна с точки зрения развитой рыночной экономики, с крайне малыми колебаниями стоимостных показателей и как следствие небольшой инфляцией. Отработанная в течение десятилетий технология работы и сбалансированность интересов всех участников позволяет дать ощутимый эффект при работе данной схемы. Система хорошо работает в стабильной безинфляционной экономике, когда у банков есть заинтересованность в отвлечении активов на длительный срок под низкий процент, но дискредитировала себя в современных условиях экономического кризиса. И в нестабильной и инфляционной среде, каковая имеется на сегодняшний момент в РФ, текущее функционирование вышеназванной системы замораживается, и реализация ее в экономическом плане не представляется возможной. Российские банки не имеют длинных активов, и их интерес обозначен в чисто спекулятивных операциях. Зависимость Российской экономики от курса доллара и большая ставка резервирования ЦБ делают невозможным получение банковских ипотечных кредитов. Население с крупными доходами никогда не будет принимать участие в массовом масштабе как прямой и потенциальный участник системы ипотечного кредитования, так как у него всегда найдутся средства приобрести недвижимость за полную стоимость.
Участие малообеспеченного слоя населения как заемщика в системе ипотечного кредитования тоже проблематично. И хотя для малообеспеченных слоев населения существуют федеральные и региональные программы субсидирования приобретения жилья и его бесплатная передача [37, 38, 39] процентная ставка оказывается слишком большой чтобы ей воспользовались широкие слои населения. В результате сложившейся ситуации самый массовый слой населения со средним достатком остался в стороне. Как правило, представители этого слоя испытывают потребность в приобретении квартиры больших размеров, имеют денежные накопления, которых не хватает для улучшения своих жилищных условий, и имеют свою квартиру, в качестве капитала для участия в программе ипотечного кредитования. Как правило, эти люди находятся на этапе своей максимальной работоспособности и являются основным трудовым и интеллектуальным достоянием регионов РФ. Представители этого слоя являются прямыми и потенциальными участниками региональной системы ипотечного кредитования. Т.е. это потенциал, который и призван привести в движение финансовый рычаг региональной экономики ипотечного кредитования, дать толчок к промышленному и финансовому развитию региона.
Особое внимание, вследствие всего вышесказанного необходимо уделить региональной практики различных жилищных кооперативов. Региональная практика создания систем долгосрочного и среднесрочного жилищного кредитования на основе таких кооперативов наиболее развита. Это не что иное, как прообраз немецкой ссудо-сберегательной модели. Попытки накопить денежные средства на недвижимость в условиях постоянного роста инфляции и пирамидальный принцип построения таких кооперативов привели к печальным итогам обрушения данной системы во многих регионах РФ. Результат - тысячи квадратных метров затянувшегося строительства, причем в основном на стадии нулевого цикла и тысячи неудовлетворенных вкладчиков потерявших свои деньги.
Основной принцип - это не предоставление заемщику живых денежных средств, а предоставление ему рассрочки по оплате недвижимости. Общие технологические аспекты такой модели следующие: - покупатель квартиры получает право собственности на эту квартиру и вселяется в нее сразу после оплаты не менее 10% от всей стоимости квартиры, а оставшуюся часть оплачивает в течение 10-15 лет, в виде предоставленной рассрочки по оплате под 7-10% процентов в год; - покупатель имеет право сдать в зачет стоимости новой квартиры свою старую; - на погашение рассрочки по оплате Покупатели должны тратить не более 20% своего совокупного (семейного) дохода; - в обеспечение возврата рассрочки покупатель должен предоставить поручителей на сумму рассрочки и застраховать свою жизнь. Залог квартиры для покупателя недвижимости означает, что право собственности на эту недвижимость ограничено либо в силу закона, либо в силу договора ипотеки, т.е. покупатель не может продать ее, сдать в аренду, либо произвести ее отчуждение иным способом без согласия продавца (залогодержателя), пока не погасит всю сумму рассрочки (ипотечного кредита). Вышеназванная система технологична, в том плане, что настраивается на работу с различными участниками системы жилищного строительства и долгосрочного кредитования, а именно, администрацией, региональными законодательными органами, заинтересованными предприятиями, банками, застройщиками и др.
Основной стратегической целью ипотечного кредитования является создание системы льготного ипотечного кредитования населения Н.Новгорода, стоящего в очереди на улучшение жилищных условий в городской администрации Н.Новгорода, за счет привлечение в строительство жилища внебюджетных средств, в том числе средств застройщиков, собственных средств граждан, субсидий и ипотечных кредитов.
В последние годы жилищное строительство в Нижегородской области выросло по сравнению с прошлыми годами. Самый большой спад в строительстве пришелся на 2002 году, когда общая площадь построенного жилья составила 485 тыс. кв. м, что было в 2,5 раза меньше показателя 1990 г. В последующие годы объем жилищного строительства увеличивался. В 2003 г. он составил 576 тыс. кв. м, а в 2004 г. - 684 тыс. кв.м. Статистические данные по Нижегородской области показывают, что в 2006 г. было введено в эксплуатацию порядка 750 тыс. кв. м. жилища [14]. Как мы видим, тенденция увеличения жилищного строительства есть и она довольно существенна (прил. 19).
Рекомендации по изменению нормативных показателей при проектировании муниципального жилища
В 1932 г. А. Иваницкий разработал три варианта расселения для г. Горького. К реализации был принят вариант компактного города, в котором жилище располагалось в непосредственной близости от места работы трудящихся, при этом предполагалось равномерное распределение жилищ по всей городской территории. Уже в то время А. Иваницкий предложил разработать схему агломерации, в которую должны были войти г. Горький, г. Бор, г. Балахна, г. Дзержинск, г. Кстово, однако, в связи с тем, что данная идея намного опережала свое время, ее не приняли к реализации.
В доиндустриальный период архитектура жилища претерпела большую трансформацию. При строительстве использовались секционные, коридорные и галерейные типы зданий. Этажность варьировалась с трех до десяти этажей. В отечественной практике использовались дома-коммуны с комплексным обслуживанием и сложной планировочной структурой. За рубежом из подобных примеров можно отметить наиболее яркого представителя подобной архитектуры - дом в Марселе, архитектора Ле Корбюзье. Из зарубежного строительства также необходимо отметить квартал Фабио Фильзи, как один из лучших примеров муниципального жилища в Италии. Это один из ранних проектов Istituto Facista Autonomo per le Case Popolari (IFACP) (одного из первых государственных агентств по проектированию недорогого жилища в Италии). Этому жилищу присуще минимальное жилое пространство, в проекте используются типовые элементы, для здания характерны черты европейского функционализма. Квартал построен для рабочих. В квартале использованы два вида зданий по количеству секций: 2-секционные, 5-секционные. В квартале предусмотрено небольшое озеленение. Проект рассчитан на 2100 человек, которым предоставляются 1-но и 2-х комнатные минимальные по площади квартиры. На лестничную клетку выходят по три квартиры. На человека приходится около 7 кв.м жилой площади. Каждая квартира состоит из кухни, спальни, ванной, балкона. Объем лестницы выступает из основного объема здания во внутренний двор (Графаналитические таблица. Таблица 2.10).
В градостроительстве индустриального периода широкое распространение получили промышленно-селитебные зоны. В разрыве между производством и жилищем размещается вся система культурно- бытового обслуживания, работающего на обе стороны. На формирование архитектуры жилища в градостроительном плане влияют следующие факторы: - размеры участка строительства; - архитектурно-художественные особенности окружающей застройки; - условия зрительного восприятия. Застройка в городской среде также влияет на организуемое пространство и формирование композиций жилых объемов. В градостроительных зонах в зависимости от внешних факторов застройка может быть нескольких типов: периметральная, строчная, групповая, сетчатая, ковровая, одиночная [54]. Жизненную среду жилых районов формируют не только вид застройки, композиционные особенности жилища, но и окружающее пространство: дворы, сады, площадки отдыха, парки [55].
В период с 1925 по 1955 гг. строительная отрасль не могла удовлетворить возрастающий спрос на жилище, это способствовало строительству малоэтажных некапитальных домов с частичным благоустройством, расселение в которые производилось покомнатно. В основном это были рубленные 8-квартирные дома. Примером таких домов может служить жилой дом для рабочих, построенный в 1925 г. (арх. Г. Бархин). Дом имеет серповидный план, высокие крыши сформировали запоминающийся силуэт здания. В доме располагались 2-комнатные квартиры с кухней-столовой, имеющей выход на придомовой участок.
Жилищное строительство в 1920-х гг. велось на неосвоенных территориях, не имеющих хороших дорог и сетей коммунального обслуживания. Часто в результате стихийного строительства под жилище переделывались сараи, старые склады, ветхие здания. Вдали от культурно- бытовых учреждений в поселках Автозаводского, Сормовского и Приокского районов было построено большое количество жилищ, не превышающих трех этажей. Методом народной стройки (в которой активным участником выступало само население) в г. Горьком возводились в основном двухэтажные дома. На этапе экспериментального жилищного строительства в г. Горьком осуществлялось не только строительство отдельно стоящих зданий, но и квартальная застройка. Первые кварталы были построены на ул. Дзержинского (арх. А. Яковлев) и на ул. Ванеева (арх. К. Блохин). Во дворах разбиты детские площадки, выполнено благоустройство и озеленение [68].
«В г. Горьком увеличение капиталовложений в городское хозяйство стимулировало государственное и кооперативное строительство, ремонт жилищ и благоустройство территорий. За восемь довоенных лет было введено в эксплуатацию 570 тыс. кв. м жилой площади, почти столько же, сколько за весь предыдущий 15-летний период. Однако, в связи с продолжающимся бурным развитием промышленности прирост населения города продолжал опережать увеличение жилищного фонда» [18, С. 40]. В предвоенные годы увеличились затраты на инженерное оборудование и благоустройство территорий, планировался снос ветхих зданий и строительство новых домов средней и повышенной этажности. Жилую застройку предполагалось формировать преимущественно из 5-, 6-этажных зданий. Обеспеченность населения жилой площадью предполагалось довести до норматива в 9 кв.м. на человека, при этом сократить возведение жилищ облегченного типа до 15-20 %. По-прежнему самое крупное и наиболее комплексное жилищное строительство велось в Соцгороде автозавода. Селитебная территория была разбита прямоугольной сеткой улиц на 8 укрупненных жилых кварталов, между которыми выделена озелененная школьная, а на восточной окраине — коммунальная зона и центр с прилегающим к нему парком культуры и отдыха [53].
В 1933 году на проспекте Кирова были построены пять одинаковых пятиэтажных домов по проекту института норм и стандартов (ИННОРС). Это были первые опыты типового проектирования в г. Горьком.
«В 1934—1939 годах проектирование отдельных кварталов Соцгорода вели проектный отдел Автостроя и московские организации — Горстройпроект, архитектурные мастерские братьев А. и В. Весниных и
И.Голосова. Несмотря на то, что работы велись по единому проекту с однотипными прямоугольными кварталами, отсутствие творческой связи между мастерскими привело к тому, что стилистически кварталы № 3, 4 и 8 оказались мало связаны между собой и тем более с рядом расположенной застройкой 1930—1932 годов кварталов между проспектами Кирова и Жданова. Существенным недостатком является и то, что парадность и монументальность архитектурных сооружений нарастает не к центру, а наоборот, к периферии района. Так, примитивная архитектура строчной застройки кварталов № 1 и 2 по пр. Октября сменяется улучшенной архитектурой 3-го квартала, соседствующей с величественной парадной застройкой 4-го» [18, С. 45].
