Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Методы градоэкономическои оценки территории города .
1.1 Особенности городских территорий, как объекта оценки 14
1.2 Практика рентного подхода к оценке городских территорий 33
1.3 Практика затратного подхода к оценке городских территорий 40
1.4 Модификация затратного подхода к оценке городских территорий 44
Выводы по первой главе 47
Глава 2 Математико-модельные основы градоэкономическои оценки городских территорий
2.1 Зонирование территории города для проведения работ по оценке 50
2.2Методика определения показателя ОГЦТ 53
2.3 Практическое применение алгоритма вычисления показателя ОГЦТ 84
Выводы по второй главе 86
Глава 3 Прикладное использование методики
3.1 Оценочно - инвентаризационное использование методики 87
3.2 Оценочно-прогностическое использование методики 89
3.3 Регулятивное использование методики 96
Выводы по третьей главе 105
Выводы по диссертационному исследованию 106
Заключение 109
Литература 110
Иллюстративные приложения 116
- Практика рентного подхода к оценке городских территорий
- Модификация затратного подхода к оценке городских территорий
- Практическое применение алгоритма вычисления показателя ОГЦТ
- Оценочно-прогностическое использование методики
Введение к работе
Настоящее исследование необходимо предварить некоторыми общими рассуждениями, характеризующими очень специфичный объект, о котором пойдет речь, декларацией базовых тезисов, определяющих ход дальнейших рассуждений о Городе. Город - одно из наиболее комплексных проявлений человеческой цивилизации, своего рода формализация вечного парадокса человеческого самовыражения наивысшего уровня - уровня этноса. Религии, этические учения, философия, трактуют путь Человека (человечества), как путь непрерывного самопознания и самосовершенствования, имея подтекстом ницшеанское "человек есть то, что должно превзойти". Речь идет о духовном совершенстве, и вся история человечества складывается из мучительного противоречия, заключенного в том, что зрелость, сознание ясности духовного пути приходят лишь к закату пути земного. Именно отсюда берут своё начало религия, искусство, наука, как институты социума, реализующие человеческое стремление «прыгнуть выше головы». Духовное развитие изолированного индивидуума ограничено его опытом и продолжительностью жизни, личность в обществе имеет в своём распоряжении опыт всего этноса, а его мысли могут жить после него сотни лет, развиваясь и рождая новые. Таким образом, пытаясь вырастить в себе то, что отличает человека от зверя - дух, человек сознательно начал создавать вокруг себя среду, несущую на себе отпечаток мысли, сохраняя для будущего познанное и прочувствованное. Дистанцируясь от естественной среды, не будучи в силах понять полностью её внутреннюю логику и целесообразность, человечество, тем не менее, училось у природы и копировало её в своём окружении, наполняя новым смыслом или, точнее, своим пониманием. Эта среда и есть материальная культура - знаковая, символическая запись того состояния души общества, когда она создавалась. Город, как социальный феномен, является своего рода квинтэссенцией всех упомянутых процессов, которые представлены в нем наиболее явно, более того, город, как явление, обязан своим существованием этим процессам. И если картины, нотные партитуры, научные трактаты несут на себе отпечаток индивидуальности создателя - личности, город, как явление материальной культуры несёт на себе отпечаток создателя - этноса. Именно это определяет особое место градостроительства, как синтеза науки и искусства искусства "надличностного", требующего от градостроителя не столько самовыражения художника, сколько ощущения духа общества философа и знаний ученого. Город - одна из наиболее сложных из созданных человечеством структур и искусство градостроителя состоит в понимании закономерностей существования этой структуры, её поддержании и развитии. Только придерживаясь таких позиций, отказавшись от личностных амбиций и попытавшись "прочувствовать" Город можно прогнозировать и направлять его развитие.
Красота города не есть красота группы зданий расположенных на ограниченной территории, красота Города это ощущение внутренней логики, целесообразности, пропорциональности, синтезированное в том, что образует понятие «образ города». Это своего рода ордер, художественное осмысление жесткой объективно необходимой функциональной схемы.
Всё вышесказанное относится к "естественным" городам, то есть к городам, возникшим и развивающимся самостоятельно, именно к таким городам применимо классическое понятие "местного самоуправления", как выражения их внутренней организации. Города тоталитарных государств, а таких городов в России возникла масса, не несли того внутреннего смысла, являясь, по сути, трудовыми лагерями в социальном плане и архитектурными сверхансамблями с точки зрения градостроительства. Со временем, после смены нескольких поколений, после возвращения в связи с. крушением тоталитаризма, после отказа от концепции "город - часть механизма страны" и признания за Городом самостоятельности, такие города стали постепенно принимать черты «естественных». Начались и планировочные перемены в городской структуре.
Появление и развитие частного капитала привело к резкой дифференциации городской территории по степени привлекательности для бизнеса, а значит и инвестиций, объединение города в единое целое стало актуальнейшей проблемой, муниципальная власть, осознав себя как власть, так же заинтересована "навести в хозяйстве порядок".
Термин "Sustainable development" - устойчивое развитие, уже успел стать идиоматическим в западной теории градостроительства. В приложении к градостроительству все западные теории устойчивого развития города называют в качестве главных проблем крупных и крупнейших современных городов чрезмерную плотность застройки, невозможность или крайнюю болезненность любой реконструктивной деятельности на их территории.
Устранившись от экономического и правового аспектов градостроительного проектирования, российские
архитекторы сами провоцируют создание в России ситуации, с которой сегодня активно, но по большей части безуспешно пытаются бороться в Европе и Америке. Термин «Устойчивое развитие» имеет пока в России обратный вектор направленности в сравнении с Западом применительно к градостроительной деятельности. Так борьба с переуплотнением, крупные проекты по структуризации исторических планировочных структур, не удовлетворяющих возросшим требованиям к городской среде (Барселона, Париж), усиление государственного контроля в области градостроительства (пятилетние планы во Франции), являются как раз следствием доминирования до последнего времени частного права в планировочной практике. Напротив, для российских городов характерна крайне низкая плотность, даже в пределах застроенных территорий, что ведет так же к ряду проблем, но противоположного характера.
Проиллюстрировать сказанное можно аналитической работой, проведенной в ходе исследования в городе Челябинске. Челябинск - достаточно типичный представитель крупнейших промышленных городов и проблемы, существующие в его развитии, так же достаточно репрезентативны. При численности населения 1089 тысяч человек, город имеет площадь, достаточную для расселения 3500 тысяч с учетом всех возможных планировочных ограничений, только земель занятых кварталами и микрорайонами достаточно, чтобы при средней плотности населения (по СНиП) расселить около 2000 тысяч человек.
Преодоление этого перекоса уже началось, однако необходимо учесть опыт Запада при стратегическом планировании развития населенных мест, во избежание ситуации, аналогичной западной, в которой мы рискуем оказаться не в силу исторических предпосылок, а в силу собственной недальновидности. По замечанию Филипа Дэя «Западный наблюдатель может только позавидовать государствам, избавляющимся от оков коммунистической тирании. Не зашоренные глубоко укоренившимися представлениями о священности и безгрешности института частной собственности на землю, они более расположены к продвижению по пути построения справедливого и нравственно устойчивого общества на основе земельной и налоговой реформ, чем страны Запада»[22].
Целью исследования является выявление закономерностей архитектурно-планировочной деятельности с учетом социально-экономической территории города, разработка методики использования этих закономерностей при архитектурно-градостроительном анализе и в проектной деятельности.
В соответствии с целью исследования, в работе поставлены следующие задачи:
а) развитие системы критериев экономико- градостроительной оценки городских территорий;
б) анализ экономических показателей городских территорий и выявление взаимосвязей этих показателей и городской структуры;
в) создание методики использования полученных результатов в градостроительной практике;
г) разработка рекомендаций по управлению архитектурно- градостроительной деятельностью органами местного самоуправления;
Объект исследования - город, как система, объективно обуславливаемая рядом социально-экономических критериев.
Предмет исследования - принципы архитектурно- планировочной деятельности, обусловленные дифференциацией социально-экономической ценности городских земель.
Методика исследования:
Специфика темы диссертационной работы определила многообразие используемых методик. Основной упор сделан на математико-модельный анализ и прогнозирование с использованием как геоинформационных систем (на базе ГИС «ИНГео»), так и специфического программного обеспечения, разработанного в рамках работы над темой. В ходе предварительных исследований широко использованы статистические данные, натурные обследования, анализ соответствия математических прогнозов с реальными показателями. В рамках работы по теме проведен комплексный анализ статистических данных на базе ТЭО генпланов 10 городов Урала. Аналитическая работа так же производилась на местах, в соответствующих подразделениях городских администраций. В ходе работы проанализирована как сложившаяся на Западе градоэкономическая практика (работы фирмы «ПАДКО», департамента развития г. Нью Йорка, департамента градостроительства г. Парижа и т. д.), так и российская система организации подобной деятельности в досоветский и советский периоды (Л.А.Велихов, А.Э. Гутнов, И.М.Смоляр, Е.А. Ахмедова, A.M. Костин и другие). Основные результаты работы:
а) систематизация и классификация методов и методик, сложившихся в области оценки городских земель;
б) обоснование необходимости специфически градостроительного подхода к оценке городских территорий;
в) методика оценки относительной градостроительной ценности городской территории;
г) методика оценки относительной инвестиционной привлекательности городской территории;
На защиту выносятся следующие положения: 1)состав и структура комплекса факторов, определяющих относительную градостроительную ценность территории города;
2)закономерности влияния комплекса градостроительных факторов, на экономические показатели городских территорий;
3)влияние экономических показателей на планировочную структуру и типологию застройки города;
4)методика моделирования «Рационального города», как основа экономико-градостроительного анализа городских структур и разработки проектных предложений;
5)методика рассмотрения и оценки планировочных альтернатив в процессе градостроительной деятельности, включающая в себя методы зонирования городской территории, определения относительной градостроительной ценности зоны и градостроительного потенциала территории;
Основные результаты диссертации составляют научную новизну работы, позволяя организовать управляемую и экономически эффективную архитектурно-градостроительную деятельность в рамках реализации органами местного самоуправления своих функций. Кроме того, в работе намечен ряд перспективных направлений дальнейших исследований в этой области.
Апробация работы.
Основные положения диссертации были применены в следующих практических разработках:
«Архитектурно-планировочная концепция перехода г.Челябинска к устойчивому развитию» (Гран-при Международного смотра-конкурса дипломных проектов, диплом 1 степени МАПАШ); «Правила застройки и использования территории г.
Челябинска»;
Государственная кадастровая оценка земель г.
Магнитогорска (в стадии проектирования);
«Правила застройки и использования территорий г.Соликамска.»;
«Правила застройки и использования территорий г.
Троицка» (приняты Комитетом по управлению имуществом г. Троицка). Предложенные методики апробированы в прикладных проектно-исследовательских работах, выполненных в таких городах, как Троицк, Соликамск, Магнитогорск, Верхний Уфалей, Челябинск, что обуславливает региональную привязку диссертационного исследования (акты внедрения см. приложение 2).
Практическая ценность работы состоит в создании ряда прикладных методик, позволяющих осуществлять эффективную архитектурно-градостроительную деятельность в условиях рыночной экономики. Методики разработаны в тесном сотрудничестве с организациями, непосредственно осуществляющими проектную и управленческую деятельность в городах Урала. На базе исследования выработаны рекомендации по прикладному использованию полученных методик в реальной градостроительной практике с целью эффективного использования городских территорий. Они могут быть использованы при разработке концепций развития населенных мест, ТЭО генеральных планов, генпланов, проектов детальной планировки, правил застройки и использования территорий городов.
Практика рентного подхода к оценке городских территорий
Рентная оценка территории города строится на показателе доходности территории. При оценке таким образом городских земель, ценность территории определяется возможным объемом нетрудового дохода, получаемого с единицы площади участка. Рентный показатель, увязанный в матричной форме с потенциальным функциональным использованием, позволяет получить карту инвестиционной привлекательности для города, как субъекта хозяйственной деятельности, а так же для частных инвесторов.
Математическое моделирование позволяет достичь максимальной рентабельности функции в каждой, отдельно взятой зоне и наибольшей рентабельности городской территории в целом [40], однако этот подход приводит в итоге к ситуации: «чтобы корова давала больше молока и меньше ела, ее нужно больше доить и меньше кормить». Такая чисто рыночная оценка, объективна, как образец частного решения, но в ней не учитывается целый комплекс факторов, связанных с публичностью градостроительной деятельности, как деятельности всего сообщества. Это обусловлено государственной налоговой политикой, ориентирующейся все же до сих пор на подоходное налогообложение. Этот атавизм советского государственного строя, когда имущество в силу его всеобщей государственной принадлежности облагать налогом не имело смысла, серьезно тормозит развитие здорового гражданского оборота вообще и земельной реформы в частности. Таким образом, этот подход отражает исключительно интересы государства на территории города, более того, исключительно экономические интересы.
Эти интересы, зачастую, входят в определенный конфликт с интересами сообщества, проживающего на территории города, разумный баланс этих интересов и есть цель грамотного городского управления. Муниципальная власть, занимаясь развитием такой сложной системы как современный город, не может руководствоваться частно-экономическими показателями. Рассмотрение городской территории, как набора землеотводов или зон не может дать адекватной картины происходящих в городе процессов, поэтому именно муниципалитету необходим комплексный подход к проблеме управления городскими территориями.
Серьезной практической проблемой на сегодня является определенная оторванность градостроительной науки от складывающейся новой градостроительной практики. Так оценка земель, написание правоустанавливающих документов (согласно Градостроительному кодексу таковыми являются «Правила застройки и использования территории города») часто осуществляется в обход органов архитектуры и градостроительства. Этот вопрос, как правило, решают земельные комитеты, комитеты по управлению имуществом и т.д. Соответственно возникает достаточно опасный для перспективного развития перекос, когда во главу угла при оценке планировочных альтернатив ставится рентный показатель частного планировочного решения. Такой подход, будучи лишенным необходимой комплексности, не отражает специфики градостроительной деятельности, как деятельности сообщества. Более того, привлекательность проектного решения с точки зрения разового дохода заставляет городские власти зачастую пренебрегать интересами сообщества. Обоснование этого зачастую находят в том, что проектируемый объект в силу интенсификации экономических процессов на данном участке скомпенсирует эти неудобства ростом налоговых поступлений. Такое обоснование не выдерживает серьезной критики уже потому, что налоговые платежи на деловую активность в очень малой степени поступают в местный бюджет, не говоря уж о несовершенстве системы их сбора.
Именно этот подход декларируется при «рыночном» варианте управления развитием города, однако не следует забывать, что в развитых странах (США) он реализуется при помощи мощной и отлаженной государственной машины, когда и вопросы налогообложения, и вопросы компенсаций за вред или неудобства, причиняемые тем или иным действием, урегулированы. Именно таким образом происходит амортизация при принятии планировочных решений, отрицательно сказывающихся на интересах сообщества. Крайне непонятна при таком подходе и судьба историко-культурного наследия, которое представляет отнюдь не экономическую ценность и, даже при защите со стороны государства, будет вытесняться из центров в силу нерентабельности. Даже западные теоретики городской экономики землепользования отмечают, что при таком подходе государство: допускает частное присвоение дохода от увеличения стоимости земли, вызванное деятельностью органов государственной власти; терпимо относится к инфляционным последствиям роста стоимости земли, которые делают ее менее доступной; закрепляет неравенство, позволяя частным доходам от земли расти в геометрической прогрессии с ростом населения и развитием общества; поощряет спекулятивные вложения в землю и недвижимость в большей степени, чем инвестирование производства товаров и услуг; терпит недофинансирование сферы общественных услуг при одновременном существовании огромных частных состояний; профанирует идею достижения экологического равновесия, допуская обогащение за счет безграничного "освоения" земли; "наказывает" производство, устанавливая куда большие налоги на результаты труда и предпринимательской деятельности, чем частное потребление общественных ресурсов» [22].
Модификация затратного подхода к оценке городских территорий
Достаточно крупным недостатком затратного метода при его практическом применении является попытка усреднения требований к территории, то есть ценность определяется без связи с функциональной нагрузкой. Такой подход ведет к необъективности оценки (см рис.6 приложение 1). Отсутствие КБО и исторически ценной застройки не делает участок менее ценным для промышленного использования и наоборот, их наличие не повысит, если не снизит, степень удобства его использования в этом качестве. Так как именно разница в удобстве использования участка для какой либо функции относительно других участков порождает разницу в оценке, представляется объективно необходимым учет реального или потенциального функционального использования участка при определении его ценности. Синтез подходов к градостроительной экономике диктует и синтез оценочных моделей. Представляется логичным объединить рентную методику максимизации дохода с учетом интересов городского сообщества по оптимизации среды своего обитания.
Таким образом показатель, который будет в наибольшей степени соответствовать целям градоэкономической оценки, то есть оценки с позиции пользы для городского сообщества должен сочетать пофакторную структуру с дифференцированным подходом с точки зрения функции. Для построения обоснованной математической модели необходимы численные величины и их структурная организация. Исходя из этого положения, используя как основу существующие методики [30,32], была разработана структура критериев, которая при комплексной оценке позволила бы составить объективную картину процессов, происходящих в городе и влияющих на существование и развитие его планировочных структур, функциональную организацию и так далее.
Наиболее точным методом анализа, при достаточной проработке алгоритма, может служить компьютерное математическое моделирование с использованием специально разработанного программного обеспечения, с одновременным мониторингом и сопоставлением математически полученных результатов с процессами, имеющими место в реальности, с целью приведения модели к реальному масштабу. Примером таких процессов может являться рынок жилья, как наиболее развитый на сегодня вид оборота недвижимости. Несмотря на то, что относительные показатели стоимости квартир сильно опосредованно отражают относительную ценность территории, при использовании алгоритма учета относительных различий в качестве жилья, можно получить «земельную» составляющую стоимости.
Практическое применение алгоритма вычисления показателя ОГЦТ
Используя алгоритм вычисления показателя ОГЦТ, была создана экспертная система на базе геоинформационной системы ИнГео, имеющей раздельные графическую и семантическую базы данных в формате "Paradox", сервер баз данных и СОМ объектов с дополнительно надстроенными программными модулями. Система представляет собой электронный план города, структурированный по видам объектов и по элементам семантической информации, служащий базой для функционирования автоматизированной системы оценки городских территорий.
В среде оболочки «ИнГео» формируется основа карты города, содержащая 35 слоев, на каждом из которых должна формироваться совокупность объектов одного вида. Слои объединяются в 1 1 вспомогательных карт: 1.) Топоизученность 2.) Застройка 3.) Гидрография 4.) Лесные массивы 5. Щредприятия
Механизм вычисления показателя относительной градостроительной ценности территории (ОГЦТ) диктуется смыслом этого показателя. Он сочетает в себе функциональное дифференцирование критериев по вектору влияния, характерное для рентных методик оценки земель, но в то же время сохраняет пофакторную структуру, отражая объективное основание возникновения дополнительной стоимости. Балльная система оценки этого показателя характеризует его относительный характер, то есть его практическое использование возможно в качестве аналитического индекса, основы для дифференцирования инфраструктурных платежей, так как отражает степень обеспеченности функции необходимыми условиями для каждой отдельно взятой территории. Наибольший интерес этот показатель представляет в качестве оценочного показателя эффективности использования городской территории (см. рис. 11-13 приложение 1).
Основной целью разработанной во второй главе методики является создание системы оценки градостроительной ситуации в городе, которая позволяет выявить наиболее значимые объективные закономерности его развития, «проблемные» зоны города. Результатом работы экспертной системы является наглядная, закоординированная трехмерная диаграмма, представляющая город, как топоповерхность территориально-привязанного показателя ОГЦТ. Большая детализация информации может быть получена при построении ряда диаграмм по отдельным функциям или по отдельным факторам, а так же комплексных, по заданным параметрам. Такая аналитическая работа позволяет получить значительный объем информации о степени рациональности территориальной организации городской структуры. Именно рационализация функциональной организации в сочетании с эстетической гармонизацией и есть та деятельность, которая может быть определена как современное градостроительство, базируясь на нормативных документах (концепция перехода России к устойчивому развитию) и научных разработках в области градостроительства (В.А. Колясников). Полученная база данных, будучи интерактивной системой, при соответствующей организации мониторинга по заданным показателям позволяет непрерывно отслеживать изменения, происходящие в городе с позиции пользы для городского сообщества, и соответственно представляет материал для «тактических» управленческих решений. Результатом анализа по возможному функциональному использованию позволяет определить такие важные показатели, как: потенциал комплексного развития среды, -потенциал развития коммерческой активности и сервиса, потенциал комфортности жилой зоны, потенциал производственного/коммунального развития, потенциал рекреационного/лечебного развития и так далее.
Кроме того, возможно определение потенциала любой функции в заданной зоне, путем составления отдельного состава учитываемых параметров территории и соответствующих вычислений (см. рис. 14-17 приложение!).
Оценочно-прогностическое использование методики
Логичным продолжением использования методики представляется разработка проектной и иной перспективной документации по развитию и реконструкции городской структуры. На базе выработанной структуры возможна любая аналитическая работа с заданными численными параметрами, например, оценка планировочных альтернатив, исходя из представления об идеальном экономическом рельефе, как о поверхности, описываемой нормальным законом (см. рис. 18 19 приложениеі). С учетом индивидуальных особенностей, можно говорить о математико-модельном прогнозировании социально-экономических результатов реализации планировочных решений. Сопоставляя топоповерхность относительной градостроительной ценности при учете функциональной нагрузки городской среды с существующей застройкой несложно увидеть взаимосвязь между этой поверхностью и планировочной структурой, а так же типологией застройки городской территории. Отсюда возникает обратная связь - для возникновения того или иного типологического объекта, необходима определенная совокупность факторов с соответствующим показателем социально-экономического состояния. Оценив территорию для различных функций можно получить матрицу эффективности функции на заданной территории.
Сходная методика применяется при рентной оценке, однако показателем, определяющим эффективность, служит доход от функции, что не исчерпывает интересов сообщества на своей территории. Отношение разницы между реальным показателем и возможным в случае изменений к затратам, необходимым для производства этих изменений называется коэффициентом инвестиционной привлекательности. Эта величина и будет тем показателем, который позволит проводить сравнительный анализ проектных решений по социально-экономической эффективности. Принципиальное различие между такой оценкой и анализом, предварительно производимым инвестором (застройщиком), состоит в том, что изменения оцениваются комплексно, для всей территории города. Таким образом, оценка происходит интегрировано, что соответствует интересам сообщества горожан и целям органов местного самоуправления по реализации архитектурно-градостроительной деятельности, как публичной, направленной на благополучие города в целом. Специфика разрабатываемого подхода может быть формализована введением индекса суммарной градостроительной ценности территории города. При его использовании в качестве определяющего оценочного показателя, возможна ситуация, когда выгодное и полезное с рентной точки зрения решение повышает рентабельность конкретного участка, но может привести к обратному результату для сообщества в целом, т.е. к понижению индекса. Не все что хорошо для инвестора - хорошо для города. Рыночные отношения являются очень серьезным провоцирующим фактором, что грозит городам в дальнейшем проблемами, решать которые будет тяжело. Именно поэтому необходимо возвращение градостроительной науки к этим вопросам на уровне теории управления, методик и рекомендаций. Индекс представляет собой сумму произведений площадей зон на соответствующий показатель ОГЦТ. Практический расчет прогнозируемого показателя ОГЦТ проводится путем введения соответствующих изменений в имеющуюся базу данных Геоинформационной системы (например, ИнГео), заданный алгоритм расчета для существующей ситуации применяется к проектному решению, суммарное изменение показателя, полученное в результате, и будет социально-экономическим эффектом от произведенных изменений.
Сопоставив эту величину с величиной необходимых затрат (или возможных доходов) муниципальная власть и будет принимать решение по поводу реализации проекта. Таким образом, муниципалитет получает реальный инструмент анализа и оценки, минимизируя субъективность при принятии проектных решений и имея, четкое представление о перспективах. По результатам пофакторной оценки может быть составлена схема инвестиционной привлекательности городской территории в зависимости от предполагаемого варианта использования, а значит, возможно стратегическое планирование развития города. Именно базируясь на полученном материале, возможна многоальтернативная оценка стратегических подходов к планированию города в рамках реализации сообществом своего права на комфортную среду обитания.
Взаимосвязь показателя ОГЦТ с типологией и структурой городской застройки прослеживается достаточно явно. Так как показатель ОГЦТ характеризует интересы городского сообщества на той или иной территории, такая взаимосвязь носит социально экономический характер обусловленности. Практический анализ, произведенный при исследовании ряда городов, позволил установить следующие отношения показателя ОГЦТ, и типов застройки и использования городской территории в соответствии с функциональным использованием зоны:
