Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА I. Особенности градостроительной и жилищной политики территориальных организаций местного самоуправления на современном этапе
1.1. Анализ закономерностей формирования и тенденций развития жилищного строительства и рынков земли в деятельности муниципальных органов управления 16
1.2. Основные принципы и подходы по реализации градостроительных проектов малоэтажного жилищного строительства с использованием современной концепции застройщика 53
1.3. Особенности формирования инвестиционного портфеля недвижимости муниципального образования с учетом развития рынка малоэтажного жилищного строительства 76
Выводы по главе I 87
ГЛАВА 2. Методические основы градостроительной деятельности по развитию малоэтажной жилищной недвижимости 89
2.1. Выбор факторов пространственно-территориального развития объектов коттеджной застройки на основных фазах жизненного цикла 89
2.2. Исследование резервов градостроительной деятельности при коттеджной застройке с учетом оценки рисков выбора территории в пригородных зонах и сельской местности 108
2.3. Обобщенная экономико-математическая модель относительной конкурентоспособности и доверия объектов малоэтажного жилищного строительства
Выводы по главе 2 130
ГЛАВА 3. Методические рекомендации по выбору эффективного механизма развития проектов малоэтажного жилищного строительства
3.1. Анализ рисков инвестиционно-градостроительных проектов коттеджной застройки, реализуемых градостроительной компанией 132
3.2. Комплексная оценка организационной надежности градостроительной системы малоэтажного жилищного строительства (на примере реального проекта) 144
Выводы по главе 3 159
Основные выводы и предложения 160
Список литературы 162
Приложения 170
Акты внедрения 177
- Основные принципы и подходы по реализации градостроительных проектов малоэтажного жилищного строительства с использованием современной концепции застройщика
- Особенности формирования инвестиционного портфеля недвижимости муниципального образования с учетом развития рынка малоэтажного жилищного строительства
- Исследование резервов градостроительной деятельности при коттеджной застройке с учетом оценки рисков выбора территории в пригородных зонах и сельской местности
- Комплексная оценка организационной надежности градостроительной системы малоэтажного жилищного строительства (на примере реального проекта)
Введение к работе
Жилищный фонд большинства городов РФ, который построен после 1950 г., обладает высокой степенью капитальности. Доля ветхого и аварийного жилищного фонда находится на уровне 1,2%, но по отдельным городам (например, Астрахань, Архангельск, Воронеж, Улан-Удэ и др.) достигает 3,2%, что, главным образом, связано с наличием зданий старой постройки и экстремальными природно-климатическими условиями. Наиболее распространенным типом квартир в городах являются двухкомнатные квартиры. Обеспеченность жильем находится на уровне 17-18,4 кв. м общей площади на человека.
Показатели капитальности, благоустройства и обеспеченности жильем не высоки, если сравнивать их с аналогичными в странах с развитой рыночной экономикой. Если производить группировку по качеству жилищного фонда во взаимосвязи с уровнем доходов населения, то можно констатировать, что ни в одной стране мира, где население имеет столь низкие доходы, как в России, оно не владеет таким благоустроенным и капитальным жилищным фондом. По уровню доходов населения мы приближаемся к странам с самыми низкими доходами, а по показателям качества жилищного фонда к странам со средними доходами и, может быть, несколько выше.
Из сказанного можно сделать один весьма существенный вывод: поскольку уровни доходов населения в среднесрочной перспективе увеличатся, значительная часть населения будет удовлетворять свои потребности в жилье как за счет пользования уже существующими жилыми зданиями и помещениями на рынке вторичного жилья, так и строительства многоквартирных и индивидуальных домов. Это, в свою очередь, означает, что приоритетное место в комплексе воспроизводственных мероприятий на обозримую перспективу должен занимать капитальный ремонт и малоэтажное индустриальное строительство. Следует отметить, что наличие неблагоустроенного и полностью морально устаревшего жилищного фонда характерно даже для крупных городов, в частности — для многих центров субъектов федерации. Таким образом, для городов с длительным периодом градостроительной эволюции имеет место одновременное «наложение» двух существенных проблем -моральный износ самого жилищного фонда усугубляется низким уровнем благоустройства и инженерного обеспечения.
Проблема обеспечения российских граждан высококачественным доступным жильем является в настоящее время одной из самых актуальных. Она имеет глубокие исторические, социально-экономические, политические корни. Начиная с 2002 года, проблема обеспечения граждан высококачественным жильем стала решаться более успешно за . счет увеличения удельного веса ввода в действие жилых домов населением за свой счет (долевое строительство) и с помощью кредитов. Получило широкое распространение малоэтажное строительство коттеджных поселков, загородных домов в пригородах.
Необходимым условием развития жилищной сферы является совершенствование ее управления на федеральном, региональном и местном уровнях с использованием рыночных механизмов, разнообразием организационных форм и условий жилищного строительства с использованием инноваций в инвестиционной деятельности девелоперских компаний и др.
Учитывая, что процесс жилищного строительства весьма длительный и тесно связан с градостроительством и территориальным развитием, важнейшим инструментом обеспечения качественного роста жилья является использование свободных земельных участков в пригородных зонах и системы девелопмента компанией при реализации территориальных Программ, необходимых для решения задач по обеспечению граждан доступным жильем. Прогнозирование жилищного строительства на федеральном и региональном уровнях позволяет увязать его с общими направлениями социально-экономического развития России и субъектов Российской Федерации. На этой базе могут обосновываться федеральные и региональные программы жилищного строительства и обеспечения жильем населения, в том числе за счет строительства многоквартирных городских домов и загородного индустриального строительства коттеджного типа.
Коттеджное индустриальное строительство имеет много разновидностей по типам домов. Самый распространенный из них - это деревянно-каркасный дом «сэндвич», который является наиболее теплосберегающим из существующих на сегодняшний день технологий, применяемых в практике индустриального малоэтажного строительства.
Возникновению идеи здорового жилища в Канаде, где впервые стала широко применяться деревянно-каркасная технология, способствовало растущее осознание того, что здоровье человека связано с окружающей его средой и экономикой. Преобладание деревянных каркасных домов на канадском и американском рынках жилья открыло многочисленные возможности для внедрения принципов здорового жилища в России. И, действительно, строительство домов с деревянным каркасом является экологическим и рациональным решением. Дерево - это воспроизводимый природный ресурс, который при правильном возобновлении и применении, повышает качество жизни, поддерживает природное равновесие и способствует развитию национальной экономики.
Рассмотрение принципов здорового жилища дает полное представление о многих возможностях, открывающихся на различных этапах строительства, начиная от расположения и ориентации дома до внутренней отделки и ландшафта. "Здоровое жилище" - это тема, дающая возможность ученым-градостроителям строительной отрасли и практикующим девелоперским фирмам вести постоянный поиск экологических и рациональных методов проектирования, строительства и эксплуатации. Идея здорового жилища основана на пяти принципах:
- здоровье жильцов;
- эффективное использование природных ресурсов;
- экологические требования к окружающей среде;
- экономия энергии;
- доступность жилья.
Каждый принцип здорового жилища состоит из нескольких связанных между собой элементов. Все они должны рассматриваться на стадии проектирования до начала строительства дома. Внедрение этих элементов в ходе строительства имеет особенно важное значение, обеспечивая переход от идеи здорового дома к реализации территориальных программ доступного жилья.
В рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» развитие рынка загородной недвижимости будет иметь поступательную тенденцию, так как это позволяет использовать индустриальный метод возведения малоэтажных домов общей площадью от 100м2 и выше, построенным по новым технологиям, имеющим невысокую себестоимость и соответственно доступную покупательскую способность граждан с использованием ими различных способов финансирования собственного жилья.
За последние 5-7 лет на рынке жилищной недвижимости появилось достаточное количество российских компаний, профессионально занимающихся реализацией проектов малоэтажного строительства. Среди них - девелоперские компании, использующие территориальный принцип управления градостроительным проектом на региональном уровне, при этом, на рынке жилья произошло перераспределение сил между отечественными и зарубежными компаниями такого типа.
Застройщик, который становится важнейшим участником инвестиционно-строительного проекта, заинтересован в его осуществлении и успешном достижении поставленной цели, поскольку является, как правило, будущим владельцем и пользователем результатов проекта. В ряд главных направлений деятельности девелоперской компании выдвигаются градостроительные, управленческие и экономические проблемы, поиск, формирование и использование различных материальных ресурсов и источников инвестирования.
Любые инвестиционно-строительные проекты имеют долгосрочный характер и приносят доход в течение относительно длительного периода. Как показали исследования, весь девелоперский цикл от зарождении идеи до завершения и реализации проекта для объектов реконструкции и обновления сложившейся территории составляет от 3 до 15 лет, для коттеджного строительства до 3-х лет. Этот срок зависит от характера и технологической сложности проекта, срока строительства, освоения производственных мощностей, окупаемости вложений экономической стабильности в стране и т.д.
Многообразие факторов и условий реализации проектов требует создания интегральных, многокомпонентных систем управления ими, способных реагировать на изменение каждого из значимых факторов, учитывать их взаимодействие и динамику изменения в пространстве и времени.
Однако, научно-методическая база применительно к подобного рода системам управления и методам оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов, реализуемых в регионах России, разработана недостаточно.
Соответственно разработка и обоснование методов формирования эффективного механизма управления застройки на рынке объектов коттеджной недвижимости, охватывающих весь жизненный цикл проекта, тоже представляет требующую решения проблему, актуальную в научном и прикладном отношении. От ее решения во многом будет зависеть разрешение жилищной проблемы, а также обеспечение подъема и достижения высоких темпов роста экономики города, региона.
Автор исходит из того, что научно-методическая база управления инвестиционно-строительными проектами состоит в теоретическом и методическом обосновании в рыночных условиях такой конструкции управления, которая охватывала бы как проблему в целом, так и ее составляющие:
- зарождение идеи в виде проектных предположений и вариантов ее приложения; - выбор на основе анализа наиболее оптимальной организационной структуры для реализации проекта;
- выявление комплекса проектных проблем и разработка рациональных решений (строительно-конструктивных, отвода земель в сложившейся застройке города и их наиболее рационального использования, учета всех видов ресурсов, по транспорту, коммуникациям и т.д.), формирующих организационно-производственную надежность системы в целом;
- реализацию инвестиционно-строительного проекта (то ли реконструкции и обновления микрорайона, квартала, то ли коттеджная застройка новых комплексов) и уточнение его параметров, связанное с изменением конъюнктуры;
- эксплуатацию введенных в действие объектов недвижимости, в том числе инфраструктурных.
В связи с вышеизложенным, научной гипотезой исследования является выбор эффективного механизма деятельности градостроительной компании при реализации территориальных программ доступного жилья за счет развития индустриальных методов малоэтажного коттеджного строительства в различных регионах с учетом оценки рисков и степени инвестиционной привлекательности территориального рынка жилищной недвижимости.
В рамках темы исследования объекты недвижимости рассматриваются не только как носители физических свойств, но и экономических свойств, так как каждый объект недвижимости имеет определенную стоимостную оценку и является источником дохода для собственника.
Пассивная политика и нерыночная ориентация местных властей, низкий уровень доходов населения, миграционный отток, низкие темпы строительства снижают уровень и спрос предложения на объекты недвижимости, что не способствуют развитию рыночных отношений на данной территории, сдерживают рост цен на объекты недвижимости.
Напротив, активная рыночная политика местных властей, высокий уровень доходов населения, высокие темпы развития бизнеса и предпринимательства и инвестиционная активность, рост темпов строительства, в том числе малоэтажного, опережающий рост спроса на объекты недвижимости создают благоприятные условия для развития рынка. Цены на объекты недвижимости быстро растут и затем стабилизируются на достаточно высоком уровне.
На рынке жилья (как на первичном, так и на вторичном) в настоящее время возникла ситуация, характеризуемая определенными диспропорциями. Она носит объективный характер и определяется:
- высокими ценами на недвижимость;
- ростом конкуренции на рынке жилья;
- многократным увеличением соотношения спроса над предложением;
- возможностью приобретения жилья сейчас только для слоев населения с высокими доходами.
В части решения этих проблем возможно за счет коттеджного строительства в пригородных зонах и сельской местности. Население осуществляет свой выбор такого жилища не только из экономических соображений, но и в соответствии с составом и структурой семьи, престижностью и экологичностью жилья, перспективными целями, связанными с типом выбираемого жилья и с другими изменениями.
Основные принципы и подходы по реализации градостроительных проектов малоэтажного жилищного строительства с использованием современной концепции застройщика
Вопросам использования свободного земельного пространства в пригородных зонных, концепции современной деятельности застройщика (девелопера), закономерностям формирования развития жилищного строительства и рынков земли в деятельности муниципальных органов управления, пространственно-территориальному развитию объектов коттеджной застройки, анализу рисков инвестиционно-градостроительных проектов и оценке надежности градостроительной системы жилищного строительства посвящены работы [3,6,22,30,31,50,91,92 и др.].
Реализация территориальных программ и _ входящих в ее состав подпрограмм в сфере жилищного строительства, которые являются составляющими национального проекта, предусматривает участие федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления.
Система регулирования и понятия «земельная политика» в данной области по значению отличаются друг от друга во всех странах. Оба термина выражают общепринятые взгляды на то, как необходимо обращаться с землей и территориально-пространственным развитием. Земельная политика и система регулирования в области землепользования зависят, в первую очередь, от социальных задач муниципальных органов в данный момент, а также от наличия или дефицита земли. К примеру, в Соединенных Штатах Америки, Финляндии, странах с доминирующими идеями свободного рынка и с огромной площадью, земельная политика в своей основе либеральна, государство, в принципе, не вмешивается в деятельность региональных и местных властей, при этом предоставляется обширное поле деятельности для частной инициативы. В Нидерландах, Германии наблюдается дефицит земли, в то время; как страны имеют более социально-демократическую политическую направленность. Вследствие этого правительство играет намного более активную роль в вопросах землепользования и пространственно-экономического планирования. В России нынешняя степень либерализации земельной политики зависит от региона и от территориальных муниципальных властей. На нынешнем этапе осуществления жилищной политики на уровне местного самоуправления по земельным вопросам наблюдаются значительные различия для различных регионов страны.
Рынок жилищной недвижимости - это относительно открытый и всеобъемлющий рынок. В принципе, определение цены является результатом взаимосвязи между предложением и спросом; ограниченное предложение в сочетании с большим спросом приводит к более высокой цене и наоборот. Равновесие на рынке сопрягается со стабильным ростом цены, сравнимым с уровнями инфляции.
Тем не менее, равновесие на рынке в целом не означает, что отдельные его сегменты также находятся в равновесии. В некоторых отдельно взятых сегментах рынка предложение может не совпадать со спросом, что приводит к отклонениям при определении цены.
Кроме взаимосвязи между предложением и спросом важную роль в определении цен на землю играет региональный инвестиционный климат. Данный фактор имеет во многом психологическую основу и, в значительной степени, определяется опытом в (недавнем) прошлом и ожиданиями в отношении будущего. Ожидания в отношении будущего во многом формулируются в соответствии с экономическими прогнозами. Если и опыт и ожидания положительны, цены растут более быстро, но, если и опыт и ожидания негативны, наблюдается падение цен.
Специфический фактор, влияющий на цены малоэтажной жилищной недвижимости, связан с влиянием государственным регулированием цен. Данное влияние сказывается посредством законодательных актов в области городского и сельского планирования или посредством государственного контроля за развитием городских и сельских районов. Изменения в зонировании, новые разработки или реконструкция оказывают, зачастую, прямой эффект на стоимость конкретных объектов и связанных с ними земельную недвижимость.
Власти оказывают влияние на определение цен на землю в связи с их ролью в распределении земли. Их целью должно быть распределение земли по максимальной возможной цене в сочетании с одновременным предотвращением полного падения спроса. Должны быть покрыты расходы на подготовку площадки для строительства. Более длинные сроки распределения земли приведут в подобном случае к более высоким расходам.
Власти намеренно могут определить цену, отличную от рыночной, путем функциональной политики в области цен на землю. Целью подобной политики является стимулирование или замедление определенной деятельности на муниципальной земле. Стимулирование размещения функций (например, социальное жилищное хозяйство), может быть достигнуто путем распределения земли по более низкой цене. Разница между рыночной и отпускной ценой может рассматриваться как субсидия.
Из этого следует, что цены на коттеджную недвижимость в значительной степени определяются взаимосвязью между спросом и предложением на землю, региональным инвестиционным климатом и эффективной градостроительной политикой, проводимой органами местной власти.
Как было сказано ранее, на практике выбор преимущественной формы земельных отношений осуществляется на уровне субъектов Федерации и муниципалитетов. В областях и городах РФ проводится различная активная земельная политика, которую можно дифференцировать по трем основным направлениям: - земля не продается в частную собственность, основной формой земельных отношений является аренда - долгосрочная или краткосрочная (Москва, Новосибирск); - земля ограниченно передается в частную собственность под определенные виды функционального использования, в том числе под индивидуальное жилищное строительство, гаражи, коттеджи, дачи (г.Алтайск, г.Казань), либо для развития коммерческой деятельности (например, г. Санкт-Петербург); - земля активно передается и продается в частную собственность под многоквартирное жилищное и малоэтажное строительство (например, г.Самара, г.Волгоград). В условиях передачи земли в частную собственность под малоэтажное коттеджное строительство схема развития земельного рынка выглядит следующим образом:
Особенности формирования инвестиционного портфеля недвижимости муниципального образования с учетом развития рынка малоэтажного жилищного строительства
Таким образом, основные фонды в промышленности и личных домохозяйствах, которые в современных условиях идентифицируются как объекты промышленной и жилищной недвижимости, являются основными объектами национального богатства страны и одновременно основными объектами воспроизводства в национальной экономике страны. Но при этом выявленной экономической тенденцией является максимальный прирост домашнего имущества граждан, которое на 90% составляет жилищная недвижимость. Это подтверждает актуальность приоритетного государственного регулирования рынка доступного жилья для обеспечения нормативного воспроизводства жилищной недвижимости. Подтверждением важности воспроизводства жилого фонда также является значительная доля основных фондов жилого фонда и ЖКХ во всей стоимости национальных фондов, составляющая 24,1%.
Рассматривая жилищное хозяйство и ЖКХ как значительный инвестиционный ресурс воспроизводства национальной экономики, следует отметить, что именно он является объектом управления при формировании и развитии рынка доступного жилья. По своей величине данные активы сопоставимы со стоимостью основных фондов в промышленности России (рисЛ .9), что подтверждает их особую значимость для планирования процессов воспроизводства в экономике страны.
В качестве главного организационного обеспечения общенационального проекта формирования доступного жилья в нашей стране должны быть разработаны различные методы выбора эффективной реализации жилищной политики на уровне муниципального управления для любого крупного города и механизмы реализации целевых инвестиционных программ. Требует значительной переработки ныне действующая ФІЩ "Жилище" и для ее реализации необходима параллельная работа одноименных региональных и муниципальных целевых инвестиционных программ для-обеспечения софинансирования; Основными источниками софинансирования данного жилищного, проекта должны быть как бюджетные средства федерального центра и субъектов Российской Федерации так и частные инвестиции в равной пропорции.
Особенно важным является увеличение объемов привлечения внебюджетных источников (частные инвестиции). Прежде всего,, это средства заказчиков-застройщиков, средства предприятий, участвующих в проектах по модернизации жилищно-коммунального хозяйства и жилищного фонда,, а также средства финансовых организаций и населения. Особенно актуально и приоритетно для России развитие небанковских форм привлечения инвестиций населения в виде- ссудосберегательных жилищно-накопительных систем на основе потребительских жилищных кооперативов.
Таким образом, выполненное исследование позволяет сделать следующие выводы о том, что при реализации общегосударственной концепции формирования рынка доступного жилья и реализации жилищной политики крупного города необходимо обратить внимание на то, что: а) В; жилищном строительстве остается низкая доля ипотечного кредитования и низкий уровень развития ссудосберегательных жилищно-накопительных систем в связи с высокой степенью монополизации кредитно-финансовых рынков; высокими ставками ипотечного кредитования; высокий уровень первоначального взноса, по ипотечным кредитам; отсутствие эффективных механизмов по повышению доступности кредитования застройщиков; несовершенство законодательства по жилищно-накопительным системам. б) стоимость жилья не снижается и рыночная стоимость строительства значительно превышает фактические затраты по причине превышения спроса над предложением; высокий уровень издержек застройщиков на преодоление административных барьеров и монополизации строительного рынка; превышение фактических сроков строительства жилых объектов против нормативных в 2-3 раза; значительный износ производственных фондов в строительстве и низкий уровень их загрузки; недостаточный уровень применения в строительстве энергосберегающих технологий СМР и базы местных строительных материалов; в) значительный рост объемов строительства жилья не обеспечивается, поскольку отсутствует эффективный механизм долгосрочного территориального планирования в жилищное строительство и _ подготовки площадок для застройки на уровне муниципального управления; не ликвидирован монополизм в строительной отрасли, обусловленный спекулятивным ростом цен на жилье; не обеспечен опережающий рост инвестиций в производственную базу строительства. Более того, для формирования и развития рынка доступного жилья может стать угрожающей ситуация, когда в ближайшие годы состояние жилого фонда резко ухудшится из-за роста аварий в коммунальном хозяйстве, роста доли ветхого и аварийного жилья; жилищные проблемы, особенно в сфере эксплуатации жилого фонда, могут стать серьезным источником социального напряжения в обществе и др.. Несмотря на это одним из главных факторов развития доступности на рынке жилья может стать приоритетное развитие коттеджного строительства в пригородных зонах и сельской местности с использованием механизма ипотечного кредитования, системы рефинансирования жилищных кредитов, социальных бюджетных жилищных программ по продаже жилья в рассрочку, а также участие муниципальных органов управления в выборе методов эффективной реализации градостроительной жилищной политики с учетом планирования предельных объемов строительства жилищных объектов. Комплекс этих факторов оказывает существенное влияние на формирование и развитие рынка доступного жилья, активизируя платежеспособный спрос и предложение жилья. Только опережающее развитие предложения над спросом, в условиях роста доходов населения, обеспечит формирование рынка доступного жилья. Это позволит избежать неоправданный инфляционный рост цен на жилую недвижимость.
Исследование резервов градостроительной деятельности при коттеджной застройке с учетом оценки рисков выбора территории в пригородных зонах и сельской местности
Для формирования рынка доступного жилья в России предлагаются различные методические подходы и .сценарии развития, в том числе и разработанные автором, применение которых обеспечило бы прежде всего опережение предложения над спросом, поскольку развитие инвестиционных кредитно-финансовой процессов не самоцель, а лишь вспомогательный инструмент долгосрочного воспроизводства жилой недвижимости. В первую очередь необходимо строить больше. По данным Российской гильдии риэлторов, в общей сложности на продажу выставляется около 200 млн.м.кв.жилья, а для решения жилищной проблеме в стране должно быть построено минимум 1,3 млрд. кв. м жилья. Опережающее развитие жилищного строительства должно позволить выйти из «порочного круга», когда низкие объемы строительства поддерживают высокие цены на жилую недвижимость, а рост стоимости жилья ограничивает платежеспособный спрос и сдерживает увеличение объемов строительства.
Наряду с общими особенностями строительства, рассмотрим специфику реализации национального жилищного проекта в регионах России и г.Москве, поскольку именно формирование эффективных территориальных рынков доступного жилья, в соответствии с научной позицией автора, является главным инструментом реализации национального жилищного проекта в России. Анализ материалов проекта Концепции национального жилищного проекта Госстроя и планов реструктуризации ФЦП «Жилище» показывает, что этот вопрос находится в поле внимания правительственных структур. Специалисты отмечают, что управление реализацией Национального проекта должно сочетать активную федеральную позицию в области жилищной политики с многообразием форм и методов осуществления преобразований в регионах и муниципалитетах.
Российские регионы находятся в неравных условиях с Москвой. Если в Москве и в экономически развитых регионах с активными рынками жилья уже сегодня созрели предпосылки для резкого увеличения числа граждан, которые могут решать свои жилищные проблемы рыночными методами, то для большинства регионов России характерны явно недостаточные темпы жилищного строительства и модернизации в жилищно-коммунальном комплексе, недостаточный платежеспособный спрос населения на жилье, высокие риски на крынке жилья и ипотечного кредитования.
В этих регионах необходимы интенсивные действия по развитию инфраструктуры рынка жилья, приемлемого ипотечного жилищного кредитования и создания условий для увеличения жилищного строительства, привлечения частных инвестиций в жилищную и коммунальную сферы. Именно в таких регионах, готовых к проведению необходимых преобразований, представляется целесообразным на первом этапе софинансировать из федерального бюджета наиболее приоритетные инфраструктурные проекты с целью стимулирования дальнейшего проведения реформ на региональном и муниципальном уровнях, развития жилищного строительства, рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования.
Наиболее сложная ситуация сложилась в менее развитых регионах со значимой остротой основных проблем в жилищной сфере. В регионах данной группы особая острота основных проблем в жилищной сфере сочетается с ограниченностью возможностей по их решению, что определяет крайне низкую инвестиционную привлекательность жилищной и коммунальной сфер в этих регионах. Регионам этой группы должно уделяться особое внимание при реализации Национального проекта в жилищной сфере.
Помимо дифференциации путей решения задач на уровне регионов, крайне важно учитывать особенности отдельных типов поселений, в первую очередь малых городов и сельских поселений. Это касается прежде всего таких сфер, как территориальное планирование и градостроительное регулирование, реконструкция и модернизация жилищного фонда, управление жилищным фондом. В частности, в поселениях малой численности допустимо фрагментарное решение задач территориального планирования: Вследствие, как правило7низкой бюджетной обеспеченности поселения данного типа будут в наибольшей степени нуждаться в помощи из средств бюджетов субъектов Российской Федерации.
Высокая внутрирегиональная дифференциация должна учитываться также и при определении параметров и процедур признания граждан малоимущими и. нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договору социального найма.
Следует учитывать также особенности территорий Крайнего Севера, иных территорий с высоким миграционным притоком или оттоком населения. В районах интенсивного миграционного оттока программы ликвидации ветхого и аварийного жилья должны быть скоординированы с программами содействия переселенцам, а также программами консолидации коммунальной инфраструктуры.
В районах Крайнего Севера в силу природно-климатических особенностей, системы расселения и состава населения «классические» рыночные механизмы в жилищной сфере будут играть относительно меньшую роль, а органы государственной власти и местного самоуправления - относительно более активную, в том числе в части строительства и управления специализированным жилищным фондом. Особую роль в развитии жилищно-коммунальной сферы в этих регионах будут играть крупные градообразующие компании. Одним из самых «узких» мест реализации национального жилищного проекта является отсутствие эффективного общефедерального экономического механизма регулирования территориальных рынков доступного жилья. Значительная дифференциация регионов России по уровню деловой активности, степени развития институциональной структуры жилищного рынка и предлагаемый механизм распределения федеральных финансовых средств могут привести к тому, что «богатые» территории получат большую инвестиционную поддержку и обеспечат максимальное развитие своих территориальных рынков доступного жилья. При этом вполне возможна ситуация, когда будет увеличиваться разрыв между регионами по степени развития рынков жилья по уровню доступности и комфортности.
Существуют и другие недостаточно проработанные проблемы: отсутствие четко определенных национальных жилищных приоритетов и стратегий их достижения, перспективных национальных жилищных стандартов по уровню обеспеченности жильем, структуре, комфортности, экологичности жилищ по территориям РФ, социальным группам населения. Необходимо обеспечить их строгое соблюдение и реализацию через долгосрочные ипотечно-инвестиционные территориальные программы воспроизводства жилищной недвижимости.
Комплексная оценка организационной надежности градостроительной системы малоэтажного жилищного строительства (на примере реального проекта)
Начало разработки последующего поколения инновационной продукции на стадиях П, III (т.е. до стадии IV) предыдущего поколения инновационной продукции и определение «точек перехода» позволяют градостроительной компании получать прирост прибыли (АР), оптимизировать дополнительные инвестиции (A3) и достигать показателей эффективности своей инвестиционно-градостроительной деятельности.
Непрерывная смена нововведений в условиях агрегированных (взаимосвязанных) жизненных циклов спроса, продукции и технологий приводит к ускорению окупаемости инвестиций в инновации. Из рис. 2.3 видно, что срок окупаемости инновационной продукции П2 (t окт) объединяет часть срока окупаемости инновационной продукции Пі (t окпі) и срок последующей наработки на инвестиционные вложения по продукции Пі (до стадии зрелости Пі). Срок окупаемости инновационной продукции П3 Оок-пз) включает часть срока окупаемости инновационной продукции П2 (toK-пг ) и срок последующей наработки на вложения по продукции ТТ2 (до стадии зрелости П2). Таким образом, достигается прибыль от реализации предыдущих поколений инновационной продукции и окупаемость последующих поколений.
Полный цикл жизни отдельной инновации охватывает три частных цикла: научный, изобретательский и производственный. Эти три цикла осуществляются друг за другом последовательно, но с некоторым взаимным наложением во времени. Между указанными циклами имеется связь через временной инновационный лаг, равный определённому средневероятностному промежутку времени [8,10]. Это лаг между моментом появления технического решения (либо между моментом регистрации, оформления идеи, проекта) и моментом максимального объёма использования идеи (проекта) в производстве. На рис. 2.3 показаны инновационные лаги сменяющих друг друга во времени поколений инновационной продукции (П1? П2, П3). Определив усреднённую величину инновационного лага, можно установить устойчивую величину цикла данного вида продукции (технологии), в том числе и по стадиям.
Своевременные замены одних типов коттеджных домов другими в условиях плодотворной (изменчивой) технологии образуют так называемые частные «зоны эффекта реинжиниринга» (3 Эг, Эз) для продукции Пь Пг, Пз. При достижении этих зон градостроительная компания получает: во-первых, окупаемость затрат, во-вторых, максимальную прибыль (Рмах), а в «точках перехода» - приращение прибыли (АР). Кроме того, достигается суммарный временной эффект t э.сум. за счёт сокращения времени наступления частных «зон эффектов» и увеличения временной продолжительности этих «зон» (At3 At2 Ati).
Величины «зон эффектов реинжиниринга» с временной и результативной точек зрения должны возрастать (Зз 3г 3і). Таким образом, частные «зоны эффекта реинжиниринга» в совокупности создают для структурного предприятия девелоперской компании «зону суммарного эффекта реинжиниринга» (Зсум=Зі+32+33+...+Зп), объединяющую все достижимые жизнециклические эффекты (АР, At). Осуществляя производство инновационной продукции во взаимосвязи с теорией жизненных циклов, градостроительная компания увеличивает зону своего «суммарного эффекта». Это способствует рациональному использованию дефицитных инвестиционных ресурсов, достижению скорейшей окупаемости вложений и получению дополнительной прибыли от реализации инновационной продукции. Анализ агрегированных жизненных циклов позволяет судить о динамике показателей эффективности строительного производства, периоде роста производства инновационной продукции до максимального (ьок+ At), которому эквивалентны наибольшие величины показателей экономической эффективности (Еин., Эпн.).
Таким образом, инновационный процесс на структурном предприятии градостроительной компании имеет непрерывный характер и не заканчивается созданием новой продукции. В основе деятельности любого предприятия заложена идея внедрения новой технологии, выпуска новой продукции. Если же основная идея функционирования изживет себя, то предприятие прекратит свою деятельность. В инновационном процессе происходит объединение жизненных циклов продуктового спроса, технологии производства и предприятия-инноватора в структуре градостроительной компании.
В соответствии с теорией жизненных циклов для производственного предприятия градостроительной компании, занимающегося инновационной деятельностью, необходима разработка инновационной стратегии с учётом стадий циклов и рыночной позиции. Инновационная стратегия представляет собой согласованную совокупность инновационных решений, оказывающих существенное воздействие на эффективность деятельности как самого предприятия, так и градостроительной компании и имеющих долгосрочные последствия [80,83 ]. Продуманная инновационная стратегия обеспечивает производственному предприятию, входящего в состав градостроительной компании, получение прибыли и создаёт условия для маневренного использования инвестиций при освоении нововведений.
Для поддержания своей конкурентоспособности в каждый конкретный период времени производственная единица (предприятие), специализирующаяся на выпуске продукции для удовлетворения определённой общественной потребности, должна работать над перспективной продукцией. Определяющим в формировании инновационной стратегии служит то обстоятельство, что средства в освоение продукции нужно вкладывать значительно раньше получения реального эффекта в виде завоевания прочных позиций на рынке. Инновационная стратегия требует выявления и прогнозирования тенденций изменений характеристик инновационной продукции на всех стадиях жизненных циклов.
