Содержание к диссертации
Введение
Глава I Совершенствование теории управления земельными ресурсами как основы развития регионов 12
1.1 Совершенствование теории управления земельными ресурсами 12
1.2 Теоретические положения управления земельными ресурсами в субъектах Российской Федерации 42
1.3 Совершенствование методологических основ организации управления земельными ресурсами в городах 54
Глава II Совершенствование методологии государственного земельного кадастра как основы управления земельными ресурсами городов 93
2.1 Развитие методологии государственного земельного кадастра России как основы управления земельными ресурсами 93
2.2 Организационные основы ведения земельного кадастра в Республике Татарстан и в г. Казани 129
2.3 Формирование экономического механизма создания и ведения системы государственного земельного кадастра 138
2.4. Совершенствование терминологии государственного земельного кадастра 145
Глава III Методические положения создания и ведения государственного земельного кадастра в Республике Татарстан 157
3.1 Развитие нормативно-правового обеспечения регулирования земельных отношений и земельного кадастра 157
3.2 Информационное обеспечение земельного кадастра 163
3.3 Экономическая эффективность системы государственного земельного кадастра в городе Казани 175
Глава IV Методические положения формирования рынка земли в городах 187
4.1 Правовые основы развития земельного рынка в городах Республики Татарстан 187
4.2. Методические положения формирования рынка земли в городах 200
4.3. Методические положения совершенствования арендных отношений в городах 218
Глава V Методические положения проведения комплексной экономической оценки земель г. Казани 232
5.1 Анализ развития экономической оценки городских территорий 232
5.2. Условия и особенности ценового зонирования территории г. Казани... 243
5.3. Формирование системы земельных платежей г.Казани в 1992-96 гг 254
5.4. Совершенствование методики экономической оценки земель города Казани для целей налогообложения 262
5.5 Перспективы развития и использования экономической оценки г. Казани 272
Заключение 283
Список использованной литературы
- Теоретические положения управления земельными ресурсами в субъектах Российской Федерации
- Организационные основы ведения земельного кадастра в Республике Татарстан и в г. Казани
- Информационное обеспечение земельного кадастра
- Методические положения формирования рынка земли в городах
Введение к работе
Актуальность исследования. Реформирование земельных отношений в России напрямую зависит от решения ряда теоретических и организационно-экономических проблем.
В современных условиях главной целью реформирования является рациональное сочетание государственного управления земельными ресурсами с экономической самостоятельностью субъектов земельных отношений. Это диктуется и особым положением земли как объекта природы, хозяйствования, управления и экономической деятельности, необходимостью совершенствования земельных отношений и повышения эффективности землепользования.
Проводимые на современном этапе земельные преобразования требуют совершенствования системы управления земельными ресурсами, финансового и кадрового обеспечения, разграничения видов и форм собственности на землю и т.д. Острота земельных отношений выдвигает их в качестве основного фактора формирования политической, экономической и социальной политики государства, что определяет народнохозяйственную значимость эффективного управления земельными ресурсами.
Повышение эффективности использования земли связано с многогранностью функций и свойств земли, что, в свою очередь, влияет на сущность, содержание и механизм управления земельными ресурсами.
Развитие общественных отношений непосредственно связано с регулированием земельных отношений и развитием рынка земли. Именно земельные отношения концентрируют в себе множество важных экономических, политических, социальных и экологических проблем.
Доказано, что управление социально-экономическими процессами, к которым относятся и земельные отношения, проявляются в форме координирую-
щего и стимулирующего воздействия субъекта управления (в нашем случае государства и муниципальных образований) на других участников и объекты земельных отношений с помощью различных методов экономического регулирования, законов, нормативов и других факторов и стимулов.
Необходимо отметить также возрастающую роль информации (в т.ч. и земельно-кадастровой) б обеспечении современной системы управления. Информация обладает рядом существенных достоинств и специфических свойств: она может производиться, накапливаться и храниться, не выпадать из пользования (хотя может стареть).
Одно из отличительных свойств современного этапа развития земельных отношений в России состоит в том, что информационная земельно-кадастровая база данных становится одним из главных источников экономического развития территорий, включая и муниципальные образования. Это связано с тем, что земельно-кадастровая информация обеспечивает эффективное использование капитала на определенной территории в определенный период времени.
В Российской Федерации, в том числе в Республике Татарстан формирование рынка земли происходит при непосредственном участии государства и под его контролем. Основная масса земель находится в собственности государства, поэтому государство должно не только регулировать происходящие изменения на рынке земли, но и управлять всем земельным фондом, представляющим собой значительный капитал. Однако на современном этапе предпринимаемые государством меры по управлению земельными ресурсами не позволяют использовать полностью потенциал земли. Во многих городах страны сложилась парадоксальная ситуация, когда простаивающие заводы-гиганты занимают значительные территории в центрах городов наиболее привлекательные для инвесторов. Эти земли необходимо эффективно перераспределять с использованием экономического или административно-правового механизма. При
этом многим предприятиям либо предоставляются льготы, либо они полностью освобождаются от уплаты земельного налога, что резко уменьшает размер земельных платежей. Так, в бюджете города Казани доля налогов на недвижимость в доходной части составляет чуть более 1%, тогда как в развитых странах эти налоги в бюджете муниципалитетов составляют от 20 до 40%.
Происходящие в Российской Федерации, в Республике Татарстан экономические преобразования требуют совершенствования системы управления земельными ресурсами на различных административно-территориальных уровнях в целях рационального использования и охраны земель. В этих условиях возрастает роль государственного земельного кадастра, включая экономическую оценку земель, обеспечивающего повышение экономической эффективности использования земель. В решении теоретически важных и практически значимых вопросов управления городскими земельными ресурсами на основе их экономической оценки заключается актуальность темы диссертации, научный интерес и практическая значимость поднимаемых и решаемых в ней вопросов.
Степень изученности вопроса. Отдельные аспекты проблем регулирования земельных отношений, управления земельными ресурсами, функционирования земельного рынка, создания земельного кадастра и экономической оценки земли рассмотрены в работах российских и зарубежных ученых: В.П. Антонова, В.В. Артеменко, В.Р. Беленького, А.А. Варламова, С.Н. Волкова, Т. Гвортни, В.И. Гладких, СИ. Кабаковой, Н.В. Комова, А.Ю. Крюкова, Г.В. Ломакина, А.П. Огаркова, Н. Ордуэя, Л.М. Рабиновича, А.Э. Сагайдака, А.А. Сегетдинова, B.C. Шаманаева, В.Н. Хлыстуна, Ф. Харрисона, Д. Фридмана и др.
Проблемы управления земельными ресурсами и формирования структуры органов управления, функционирования земельного рынка требуют учета особенностей современного этапа развития земельных отношений, на котором зна-
чительно возрастает роль государственного земельного кадастра как основы управления, с одной стороны, и информационной базы - с другой.
Анализ опубликованных работ свидетельствует о недостаточной разработанности данной проблемы в отечественной науке. Поэтому решение поставленной проблемы в целом имеет большую актуальность, а опыт Татарстана в решении вышеперечисленных задач приобретает важное значение.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка теоретических, методологических и методических положений системы управления земельными ресурсами городов, повышение эффективности их использования в условиях формирования и функционирования земельного рынка.
Достижение поставленной цели предполагает постановку и решение следующих задач:
совершенствование теории и методологии управления земельными ресурсами в городах;
развитие теоретических положений о роли и месте государственного земельного кадастра в механизме государственного управления земельными ресурсами;
разработка методических положений по совершенствованию структуры управления земельными ресурсами в городах;
совершенствования экономического механизма земельных отношений в городах, включая аренду земли;
совершенствование методических положений по определению комплексной экономической оценки городов;
совершенствование терминологии государственного земельного кадастра.
Объектом исследования послужили земельные ресурсы Республики Та
тарстан в целом и городов республиканского подчинения в частности.
Предметом исследования явились организационные, экономические, социальные и другие отношения, возникающие в процессе управления земельными ресурсами и формирования рынка земли.
Методика исследования. Методологической и теоретической основой диссертационного исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные проблемам управления земельными ресурсами, развития и функционирования земельного рынка, создания и ведения земельного кадастра и оценки земли, включая материалы научно-практических конференций, статьи в научных сборниках и журналах. В процессе исследования использовались данные государственных отчетов Госкомземов Российской Федерации и Республики Татарстан по использованию земельных ресурсов, а также различные нормативно-правовые документы, регулирующие земельные отношения и использование земельных ресурсов.
В ходе проведенного исследования применялись разнообразные приемы статистико-экономического анализа, экономико-статистические, монографические, экспертной оценки и другие методы.
Научная новизна диссертации заключается в доказательстве необходимости и возможности управления городскими земельными ресурсами на основе их экономической оценки; в разработке системы мер, направленных на повышение эффективности использования городских земель в рыночных условиях.
Суть новизны состоит в следующем:
1) уточнены и развиты отдельные аспекты теории управления земельными
ресурсами городов с учетом зарубежного опыта и требований экономических за
конов рыночных отношений в специфических условиях Российской Федерации;
2) обоснованы главные методологические положения формирования и
функционирования государственного земельного кадастра как одного из основ
ных механизмов управления земельными ресурсами;
разработаны методические положения по экономической оценке городских земель на основании их ценового зонирования;
разработана концепция развития и функционирования рынка земли в городах на основе результатов оценки земли и недвижимости;
разработана и практически использована методика и система нормативов по определению численности и структуры аппарата государственных органов управления земельными ресурсами, а также критериев оценки эффективности их функционирования;
рекомендованы новые методические подходы к определению величины арендных платежей с учетом вида объекта недвижимости и характера деятельности арендатора;
впервые с использованием многофакторного моделирования осуществлен расчет экономической эффективности городского земельного кадастра, результаты которого использованы в процессе анализа и прогнозирования рынка городских земель;
разработана терминологическая база государственного земельного кадастра, способствующая его обоснованному ведению и практическому использованию его результатов.
Практическая значимость результатов исследования заключается в обобщении и решении ряда проблем управления земельными ресурсами, создания и ведения государственного земельного кадастра, функционирования земельного рынка на примере городов Республики Татарстан.
Результаты исследования формируют практическую основу по созданию государственного земельного кадастра, управлению земельными ресурсами и функционированию земельного рынка в городах. В диссертации приведены практические материалы, связанные со структурой управления земельными ресурсами, формированием рынка земли и увеличением экономической отдачи от
использования земель. Эти материалы и подготовленный диссертантом терминологический словарь могут быть успешно применены в других городах и субъектах Российской Федерации, Рекомендованные диссертантом укрупненные нормативы численности и структуры городских комитетов по земельным ресурсам и земельной реформе могут быть использованы в других городах Российской Федерации.
Достоверность выводов и предложений соискателя подтверждается широкой апробацией и реализацией результатов исследований; применением современных методов экономических исследований.
Апробация и реализация работы. Основные положения диссертации отражены в 12 опубликованных работах объемом 157,7 п.л., включая монографию «Управление земельными ресурсами и развитие рынка земли в городах. Теория, анализ, практика» - 7,9 п.л. и терминологический словарь «Недвижимость (землеустройство, градостроительство и экономика)» - 48,4 п.л.
При личном участии диссертанта подготовлены и изданы три сборника нормативно-правовых документов: «Земельные отношения в Татарстане и Казани сегодня» - 26 п.л., «Право собственности на землю в Республике Татарстан и в г. Казани» - 8,5 п.л., «Регулирование земельных отношений в Республике Татарстан и г. Казани» - 6,7 п.л.
Терминологический словарь «Недвижимость (землеустройство, градостроительство и экономика)» успешно применяется в системе Госкомзема, органами градостроительства и архитектуры, комитетами государственного и коммунального имущества, а также преподавателями и студентами вузов соответствующего профиля.
Основные выводы диссертационного исследования были доложены на Всероссийской конференции, организованной международным союзом экономистов 7 октября 1997 г.; на международной научно-технической конференции «Земле-
устроительная наука и образование XXI века» в 1999 году в г. Москве, на семинаре председателей городских земельных комитетов в 1996 г. в Казани, на коллегии государственного комитета Республики Татарстан по земельным ресурсам и земельной реформе в июне 1998 г.; на коллегии Государственного комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству в феврале 1999 г.
Опыт проведения аукционов в г. Казани по продаже земельных участков, организуемых под руководством диссертанта с 1996 г., успешно применяется в других городах. Разработанные методики по определению арендных платежей, оценке земель г. Казани могут быть использованы в других городах Российской Федерации.
Объем и структура диссертации» Диссертация общим объемом 350 страниц состоит из введения, четырех глав, выводов и предложений производству, списка использованной литературы из 241 наименования. Работа содержит 27 таблиц, 33 рисунка и схемы, 12 приложений.
Теоретические положения управления земельными ресурсами в субъектах Российской Федерации
С момента выборности исполнительная власть субъектов Федерации стала выражать собственные интересы, зачастую не совпадающие с интересами государства в целом, тогда как государственная власть не может иметь собственные интересы по определению. Исходя из сказанного, для создания эффективной системы управления регионами следует, на наш взгляд, знать и учитывать: 1) региональную политику государства, т.е. внешние связи региона; 2) внутренние компоненты и элементы как природные, так и социальные, единой пространственной системы региона.
Любая политика есть целенаправленная деятельность органов, проводящих эту политику, для достижения поставленных целей, выражающих интересы определенного круга людей соответствующими методами и средствами, а также структурами, с помощью которых эти интересы формируются, реализуются и защищаются.
Объектом региональной политики является ограниченная территория, которая представляет собой систему природных и социальных компонентов, обеспечивающих воспроизводство населения, создающих условия труда и отдыха общества в целом и отдельного человека в частности, проживающих на этой территории.
Развитие науки, техники и технологий в настоящее время достигло такого уровня, что человек все более активно и результативно вторгается в природные процессы, существенно влияет на биосферу, активно формирует процессы экосистемы, стимулирует динамичное развитие всей геосистемы. Такое мощное воздействие человеческого фактора позволило великому русскому ученому В.И. Вернадскому сделать вывод, что Земля вступает в новую эпоху развития, эпоху неосферы [40]. Это означает, что в любых территориальных образованиях проявляет себя человеческий фактор своими разумными (или неразумными) действиями. Говоря о территории, мы неизбежно подразумеваем пространство,
ограниченное определенными границами, в котором активно проявляет себя человеческий фактор в единой системе с землей, ее биосферой и космосом.
Таким образом, под региональной политикой понимается упорядоченная система действий, которая охватывает все элементы территориально-пространственной системы - природные, социально-экономические, правовые и т.д. Эта система должна быть управляющей, то есть она должна формировать динамическое равновесие пространственной системы и стимулировать ее развитие. В этом случае любая вышестоящая система иерархического ряда воздействует на нижестоящую, являясь внешним возмущающим фактором, от которого зависит динамическое равновесие этой пространственной системы. В свою очередь, последняя является элементом вышестоящей системы и обратной связью воздействует на ее динамическое равновесие.
Любая региональная политика базируется, по нашему мнению, на трех основополагающих составных частях: 1) земельной политике как стратегической основе региональной политики; 2) бюджетной налоговой политике как основе экономической самостоятельности регионов и принятия тактических решений; 3) политике приоритетов как основе для выработки направлений региональной политики (социальная, молодежная, культурная, образовательная и т.д.).
В свою очередь, земельная политика субъектов РФ основывается на следующих положениях: - земля принадлежит государству и населению региона и следовательно, необходимо соглашение между государственными и региональными органами власти по вопросам владения, пользования и распоряжения, а также ответственности за сохранение и использование земельных ресурсов Федерации и ее субъекта; - земельные ресурсы должны приносить пользу всему населению региона; - использование земли, согласно российскому законодательству, должно быть платным. Размер платы за использование земли должен устанавливаться органами власти к собственности которых отнесены эти земли, по определенным федеральным законодательством правилам, на основе государственной кадастровой оценки с обязательным учетом условий и особенностей региона. Размеры налоговых платежей должны устанавливать органы власти региона; - земельный оборот (т.е. все виды сделок с землей) совершается по правилам, установленным федеральным законодательством, но с обязательным учетом условий и особенностей региона на принципах, предусмотренных соглашением; - региональные власти вправе накладывать ограничения на использование земли любых собственников, если это использование наносит вред экологии и (или) ухудшает условия жизни населения.
При этом необходимо иметь ввиду, что земля является одним из немногих преимущественно региональных резервов общественного развития.
Особенностью земельной политики является и то, что каждый гражданин, проживающий на земле регионов всех уровней иерархического ряда, по праву считает ее своей, поэтому земельная политика должны быть проста, прозрачна и должна отвечать принятым понятиям справедливости. Это будет возможно лишь тогда, когда федеральным и региональным законами будут определены все без исключения условия и процедуры земельного рынка, начиная от формирования земельного участка и его назначения, определены его кадастровая стоимость до установленных ограничений, сервитутов, контроля за использованием и меры ответственности за состоянием этого участка.
Организационные основы ведения земельного кадастра в Республике Татарстан и в г. Казани
Осуществление земельной реформы со всеми необходимыми элементами обеспечения в виде проведения инвентаризации земель, создания автоматизированной системы государственного земельного кадастра включает регистрацию и учет земельных участков, их оценку. Эти действия обеспечивают увеличение социального, инвестиционного, производительного, налогового потенциала земли, превращая ее в мощный фактор роста экономического потенциала территорий в целом, а также входящих в нее различных образований (городов, поселков и т.д.).
Эти предпосылки и определили решение Правительства Республики Татарстан, администрации г.Казани активизировать работу по созданию в республике и в ее столице современной системы государственного земельного кадастра. В связи с этим в республике было принято Постановление Кабинета министров Республики Татарстан от 23.03.93 г. № 141 «О совершенствовании ведения земельного кадастра в Республике Татарстан», которым было утверждено Положение о порядке ведения государственного земельного кадастра в регионе. Этим Постановлением, в разработке которого принимал участие автор диссертации, Государственный комитет Республики Татарстан по земельным ресурсам и земельной реформе был обязан обеспечить развитие работ по картографированию земельных угодий, проведению инвентаризации городских земель, почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий в объемах, необходимых для систематического и своевременного уточнения, обновления и повышения достоверности данных, включаемых в государственный земельный кадастр, осуществить на территории Республики Татарстан поэтапный переход на автоматизированный метод получения, обработки, хранения и предоставления данных государственного земельного кадастра. Ведение государственного земельного кадастра на всех уровнях было также возложено на Государственный комитет Республики Татарстан по земельным ресурсам и земельной реформе и его территориальные органы. В данном Постановлении было также определено содержание и порядок ведения государственного земельного кадастра, порядок предоставления земельно-кадастровой информации юридическим и физическим лицам.
Особое значение приобретает создание и ведение земельного кадастра в населенных пунктах. В Республике Татарстан имеется 3139 населенных пунктов, хотя площадь земель данной категории составляет всего 4,4% земельного фонда. Совершенствование ведения государственного земельного кадастра в них направлено на создание единого кадастра недвижимости и обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Для этих целей в первую очередь должна быть организована работа по обновлению планово-картографических материалов и уточнению учетных данных, после чего, на основе современных компьютерных технологий, создается информационный банк электронной картографической основы и сведений о земельных участках и землепользователях.
Для создания информационной основы ведения государственного земельного кадастра в республике проводится инвентаризация земель населенных пунктов. В ходе выполнения этой работы необходимо выявить, на каких основаниях каждый землепользователь приобрел право на земельный участок, устанавливается его целевое назначение, местонахождение путем восстановления границ и определения геодезических координат, уточняется площадь.
К категории городов и рабочих поселков относятся 39 населенных пунктов. Ведение земельного кадастра в них характеризуется тем, что здесь находятся участки (более 30% землепользователей республики), которые приносят более 90% от всех платежей за землю в бюджет республики. Это, прежде всего, территории, занятые объектами промышленности, транспорта, сферы обслуживания, а также основная часть объектов недвижимости, включая земельные участки, вовлекаемые в гражданский оборот.
Площадь земель городских поселений, включая города и рабочие поселки, составляет 110,5 тыс.га, из них города занимают 98,4 тыс.га. Более 55% территорий городов приходится на Казань - 39515 га и Набережные Челны - 14633 га.
Ведение земельного кадастра в Казани и Набережных Челнах имеет ярко выраженные особенности. Это связано со значительным объемом и разнообразием земельно-кадастровой информации. Земельные участки в городской среде понятие трехмерное, т.е. различают территорию на поверхности земли, надземные и подземные пространства. В городах требуется высокая точность определения земельных участков. Классификатор городских земель намного шире, чем классификатор, применяемый в сельских населенных пунктах. При создании земельного кадастра в городах необходимо учитывать социальные, экологические, градостроительные факторы.
Информационное обеспечение земельного кадастра
Одним из основных условий в управлении земельными отношениями и земельными ресурсами г. Казани является создание единой открытой земельно-кадастровой информационной базы о земельных участках, землевладельцах, о землепользователях, собственниках и арендаторах земли. Для информационного обеспечения земельного кадастра, по мнению автора, необходимо решить следующие задачи в г. Казани.
1. Создание базы данных земельно-кадастровой информации для различных уровней, позволяющей получить адресную привязку земельных участков и их характеристику в картографическом и семантическом виде.
2. Создание базы данных по собственникам, землепользователям, землевладельцам для обложения земельным налогом.
3. Создание базы данных по арендаторам земли и помещений, причем последние платят арендную плату за землю пропорционально доли помещений в строении.
4. Определение размеров платы за предоставление услуги, включая предоставление информации.
5. Определение порядка обновления земельно-кадастровой информации районными отделами земельного комитета и городским комитетом по земельным ресурсам и земельной реформе.
6. Определение и установление правового положения земельных участков.
7. Установление оценочных зон для определения земельного налога.
Эти задачи осуществлялись путем выполнения ряда земельно-кадастровых действий, принятием ряда нормативно-правовых документов.
В начале земельной реформы в г. Казани, как и во всех крупных городах, остро встали проблемы управления земельными отношениями, совершенствования учета и регистрации объектов и субъектов земельных отношений, так как отсутствие систематизированной достоверной информации о земельных участках вело к нерациональному использованию территории города. Поэтому одной из важнейших задач в области регулирования земельных отношений стало проведение инвентаризации земель. Цель проведения инвентаризации земель создание основы для ведения государственного земельного кадастра, обеспечения регистрации прав собственности, владения, пользования землей с выдачей документов установленного образца, обеспечения сбора информации для создания банка данных, организации постоянного контроля за использованием земель. Работы велись в соответствии с Постановлением Кабинета министров Республики Татарстан № 143 от 23.03.93 г. «Об инвентаризации земель городов и других населенных пунктов» и Постановления главы администрации г. Казани № 345 от 28.04.93 г. Работы по инвентаризации земель по поручению городского комитета по земельным ресурсам и земельной реформе выполняли подрядные организации в соответствии с техническим заданием.
Техническим заданием было предусмотрено проведение инвентаризации территории города по кадастровым зонам, т.е. по отдельным массивам земельных участков, объединенных по функциональному назначению земель. По этому признаку территория города была разделена на 105 кадастровых зон, внутри которых были выделены кадастровые участки и отдельные землепользования. Такое деление территории обеспечивает однозначное определение кадастрового адреса любого земельного участка.
В состав материалов инвентаризации входит экспликация и баланс земель кадастровой зоны, акты согласования границ землепользовании, координаты границ и планы земельных участков с указанием их фактической площади.
В 1998 году была завершена сплошная инвентаризация земель на всей территории г. Казани.
Одновременно с инвентаризацией земель города была проведена работа по инвентаризации межевых знаков городской черты, заключающаяся в установлении новых и восстановлении старых пунктов поворотных точек границы города. Общая протяженность городской черты составляет 226 км и проходит по границе с Зеленодольским, Высокогорским, Пестречинским, Лаишев-ским и Верхнеуслонским районами Республики Татарстан.
Проведение инвентаризации земель позволило: выявить всех землепользователей, землевладельцев с фиксацией сложившихся границ, занимаемых ими земельных участков и наличия у них правоустанавливающих документов на право пользования землей; установить неиспользуемые и нерационально используемые земли, случаи самозахвата земельных участков. Например, за 1994-98 гг. было выявлено 1313 нарушений земельного законодательства;
Методические положения формирования рынка земли в городах
Введение права частной собственности на землю Конституцией РФ представляет собой важный шаг в развитии рыночных отношений в Российской Федерации.
Право частной собственности на землю в Республике Татарстан закреплено в Конституции Республики Татарстан, Законе «О земельной реформе», Указе Президента Республики Татарстан «О регулировании земельных отношений в Республике Татарстан», на основании которых граждане и юридические лица владеют, пользуются и распоряжаются землей и другими природными ресурсами свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ и иных хозяйствующих субъектов, в том числе с иностранными инвестициями.
Передача в собственность земельных участков, с точки зрения экономической ситуации, выгодна как местным администрациям, так и предприятиям, учреждениям и гражданам. 1. Преимущества для местных администраций от продажи земельных участков
Дополнительные поступления в бюджет. Местные органы власти получают от продажи земельных участков дополнительные денежные средства, которые уже сегодня можно направить на развитие инженерной и социальной инфраструктуры, а также для других целей по развитию городского хозяйства.
Расширение налогооблагаемой базы. Переход земли в частную собственность существенно увеличивает вероятность застройки и благоустройства территории, поскольку собственник стремится получить от земли максимальную прибыль. Строительство новых зданий, помещений увеличивает налогооблагаемую базу, так как предприятия и организации начинают платить налог на имущество.
Создание рабочих мест. Находящаяся в частной собственности земля будет быстрее застроена и благоустроена, чем государственная, а процесс застройки и благоустройства приведет к созданию дополнительных рабочих мест, что очень важно в условиях их сокращения, особенно на оборонных предприятиях.
Рост объемов инвестиций. Инвесторы предпочитают вкладывать деньги в экономику тех стран, где существует частная собственность на землю. Возможность предприятий распоряжаться своей землей, в том числе использовать ее в качестве залога или продавать, приводит к увеличению числа инвесторов, вкладывающих крупные инвестиции в эти предприятия и в города, где они расположены. Города с высоким процентом приватизированной земли и активно функционирующим земельным рынком приобретают репутацию территорий с благоприятным климатом для инвесторов.
Улучшение содержания. Собственники недвижимости заинтересованы в обеспечении необходимого технического обслуживания, ремонта и модернизации своей недвижимости, поскольку это повышает стоимость их активов. Как правило, собственники земли по сравнению с местными органами власти обеспечивают более эффективное и качественное содержание своего недвижимого имущества.
Эффективность землепользования. Собственники земли стремятся максимально эффективно использовать принадлежащие им участки, что способствует выбору оптимального типа землепользования для данного участка. Собственники, которым не требуется дорогостоящая земля, будут стремиться перевести свое производство в районы с более дешевой землей, что освободит земли, обладающие высокой стоимостью, для новых инвестиций, позволяющих использовать эти земли более эффективно. В условиях частной собственности на землю эффективные механизмы рыночного регулирования земельными ресурсами обычно начинают работать гораздо быстрее, чем в условиях государственной собственности на землю.
Развитие туризма. Частная собственность на землю будет способствовать притоку инвестиций в туристический бизнес.
Возможность участия в управлении акционерным обществом. Органы власти и управления могут войти в акционерное общество, передав земельные участки в качестве вклада в уставной капитал. При этом они получают не только возможность участия в управлении акционерным обществом, но и получения дивидендов, что имеет немаловажное значение 2. Преимущества для предприятий и других юридических лиц от покупки земли
Переход земли из государственной собственности в частную является одним из важнейших этапов на пути перехода страны к рыночной экономике вследствие повышения значимости земли как экономического фактора.
Использование земли в качестве наиболее ценного актива. Земля является потенциально наиболее ценной частью основных фондов, имеющихся на балансе у предприятия.
Использование земли в качестве залога при получении банковского кредита. Предприятиям, получившим право собственности на землю, легче получить банковский кредит под залог недвижимости, так как банки предпочитают давать деньги тем предприятиям, которые могут заложить землю с расположенным на ней недвижимым имуществом в качестве гарантии возврата кредита. Как правило, банки не принимают в качестве залогового обеспечения права временного пользования или аренды земельного участка, поскольку вероятность передачи этих прав мала, в результате чего и рыночная стоимость недвижимости в случае такой передачи невысока.
Похожие диссертации на Управление земельными ресурсами в городах Республики Татарстан
