Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Анализ работ в области кадастровой оценки земель, резервирования земель, водопользования, оценки ущербов при создании водохранилищ и постановка задачи исследования 10
1.1 Перспективы создания водохранилищ в соответствии с программой развития гидроэнергетики России 10
1.2 Основные положения о водопользовании 12
1.3 Резервирование земель 45
1.4 Основные положения государственной кадастровой оценки земель. 47
1.5 Основные положения по оценке ущербов при создании водохранилищ 64
1.6 Выводы по главе 1 76
Глава 2 Методика кадастровой оценки земель, резервируемых в целях строительства водохранилищ комплексного назначения 78
2.1 Выбор и обоснование подхода к разработке методики 78
2.2 Формирование перечня потенциальных видов водопользования водохранилища комплексного назначения, учитываемых при разработке методики 88
2.3 Алгоритм расчёта кадастровой стоимости земель 90
2.4 Применение карт общего пользования для расчетного обоснования проектов создания водохранилищ и сопутствующих гидротехнических объектов
2.5 Выводы по главе 2 116
Глава 3 Получение исходных данных для проведения кадастровой оценки земель, резервируемых в целях строительства водохранилищ комплексного назначения, и определения ущерба от строительства водохранилищ 118
3.1 Технология дистанционного зондирования земли для получения информации о зоне создания водохранилища 118
3.2 Получение данных о природно-технической системе на базе водохранилища 129
3.3 Выводы по главе 3 134
Глава 4 Практическая реализация разработанной методики и отдельных её положений 138
4.1 Расчёт предполагаемых доходов от использования земель, резервируемых в целях строительства Мотыгинского водохранилища, для каждого водопользователя 138
4.2 Расчёт кадастровой стоимости земель, резервируемых для строительства Мотыгинского водохранилища 142
4.3 Точность определения кадастровой стоимости земель, резервируемых в целях строительства Мотыгинского водохранилища 144
4.4 Расчёт кадастровой стоимости земель, резервируемых в целях строительства водохранилищ (трёх искусственных бассейнов) в Республике Калмыкия 151
4.5 Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, резервируемых в целях строительства водохранилищ (11 створов) в Республике Коми 156
4.6. Определение ущерба от строительства Мотыгинского водохранилища 159
4.7 Выводы по главе 4 162
Заключение 163
Список литературы
- Основные положения о водопользовании
- Формирование перечня потенциальных видов водопользования водохранилища комплексного назначения, учитываемых при разработке методики
- Получение данных о природно-технической системе на базе водохранилища
- Расчёт кадастровой стоимости земель, резервируемых для строительства Мотыгинского водохранилища
Введение к работе
Актуальность исследования. В соответствии с основными положениями программы перспективного развития энергетики России на период до 2020-2030 гг. в России ожидается рост потребления гидроэлектроэнергии. Таким образом, в ближайшей перспективе планируется к строительству значительное количество гидроэнергетических объектов, а, следовательно, и создание связанных с ними водохранилищ. В последние годы в ряде регионов, особенно на Дальнем Востоке, планируются крупные противопаводковые водохранилища с большими площадями затопления земель. В процессе эксплуатации даже водохранилища одноцелевого назначения (противопаводочные, ирригационные, энергетические и др.) часто превращаются в комплексные.
В случаях, связанных со строительством водохранилищ и иных искусственных водных объектов осуществляется резервирование земель для государственных нужд. Земли для государственных нужд могут резервироваться на срок не более 7 лет, а государственная кадастровая оценка земель должна проводиться не реже одного раза в 5 лет.
Большинство документов по технико-экономическому обоснованию строительства гидротехнических объектов было разработано ещё в 1970-80-е и не учитывало рыночные отношения в вопросах отчуждения и резервирования земель. В настоящее время имеются реальные предпосылки значительного расширения использования возможностей геоинформационных систем (ГИС), аэрокосмической информации и современных карт общего пользования, например, доступного с марта 2010 года сервиса «Публичная кадастровая карта», на стадии предпроектных исследований при обосновании местоположения водохранилищ планируемых гидроузлов.
При технико-экономическом обосновании проектов гидроэнергетического строительства кадастровая оценка земель, разработанная с учётом комплексного использования строящихся искусственных водных объектов, может являться одной из составных частей решения проблемы освоения территории.
Существующие методики кадастровой оценки земель не учитывают комплексного использования строящихся искусственных водных объектов, но отдельные их положения могут являться основой разрабатываемой методики.
Таким образом, актуальность диссертационного исследования очевидна и на сегодняшний день существуют все предпосылки для разработки более современной методики кадастровой оценки земель, резервируемых в целях строительства водохранилищ комплексного назначения.
Объект исследования. В качестве объекта исследования выступает земельный массив, зарезервированный в целях строительства водохранилища комплексного назначения.
Методология исследования. Теоретико-методической основой исследования послужили труды российских и зарубежных учёных по проблемам оценки земель и определению кадастровой стоимости земельных участков, а так же по проблемам комплексного использования водных ресурсов и гидроэнергетики.
В работе были использованы картографический метод исследования, экспериментальный метод, комплексный подход.
Цель исследования. Целью исследования является разработка новых технико-экономических аспектов методики кадастровой оценки земель, резервируемых в целях строительства водохранилищ комплексного назначения, с учётом комплекса проблем освоения территории.
Задачи исследования. Для достижения поставленной цели необходимо было решить следующие задачи:
проанализировать основные положения нормативной базы в сфере землепользования и водопользования в Российской Федерации;
провести анализ основных существующих положений государственной кадастровой оценки земель, определив отдельные технические и экономические положения, которые могут являться базой для разрабатываемой методики;
обосновать возможность на основе ГИС-технологий перспективного использования картографических и дистанционных материалов общего пользования
для кадастровой оценки затопляемых земель при обосновании проектов создания водохранилищ;
выбрать и обосновать подход к разработке методики кадастровой оценки земель, резервируемых в целях строительства водохранилищ;
сформировать и обосновать перечень потенциальных водопользователей водохранилищ комплексного назначения, учитываемых при разработке методики;
разработать алгоритм массовой экономической оценки земель, резервируемых в целях строительства водохранилища комплексного назначения;
апробировать методику в плане реализации её технических и экономических параметров.
Научная новизна. В ходе диссертационного исследования:
обоснована достаточность и масштабы применения картографических материалов общего пользования, обработанных средствами ГИС, для кадастровой оценки затопляемых земель при обосновании проектов создания водохранилищ и сопутствующих объектов гидротехнического строительства;
разработана методика расчёта кадастровой стоимости земель, резервируемых в целях строительства водохранилища комплексного назначения, с учётом технико-экономических, экологических аспектов и комплексного использования создаваемого искусственного водного объекта;
обоснована необходимость применения кадастровой оценки земель при выборе местоположения водохранилищ и решении проблемы гидротехнического освоения территории на стадии предпроектных исследований.
Практическая значимость работы заключается в том, что разработанная методика, полученные результаты оценки, рекомендации по применению картографических материалов позволят обосновывать местоположение водохранилищ на стадии предпроектных работ, планировать инвестиции в строительство гидроузлов комплексного назначения и их эксплуатацию.
Разработанная методика может быть использована в проектных организациях по строительству водохозяйственных и гидроэнергетических объектов, уполномоченных организациях по проведению кадастровой оценки, а так же в
высших учебных заведениях при подготовке специалистов соответствующего профиля.
Обоснованность и достоверность исследования. Обоснованность научных положений, выводов, содержащихся в диссертационном исследовании, достигается комплексным использованием известных, проверенных практикой методов оценки.
Личный вклад автора заключается в постановке цели и задач исследования; анализе основных положений нормативной базы в сфере водопользования в Российской Федерации, существующих положений государственной кадастровой оценки земель и определении отдельных положений, являющихся базой для разрабатываемой методики кадастровой оценки земель; выборе и обосновании подхода к разработке методики; разработке алгоритма и программно-технического обеспечения расчёта кадастровой стоимости земель; обосновании достаточности применения картографических материалов общего пользования на основе ГИС-технологий; апробации методики.
Апробация результатов работы. Основные положения и выводы диссертационного исследования докладывались на Всероссийском форуме студентов, аспирантов и молодых учёных «Наука и инновации в технических университетах» (2007 г., Санкт-Петербург), 6-й всероссийской научно-техническая конференция «Вузовская наука - региону» (2008 г., Вологда), на семинаре секции ГТС в ОАО ВНИИГ им. Б.Е. Веденеева (2009), на семинаре кафедры ВИЛС СПбГПУ.
Результаты диссертационной работы использованы ОАО «ВНИИГ им. Б.Е.Веденеева» при выполнении 1 этапа НИР «Исследование гидроэнергетического потенциала: Северо-Восток Европейской части РФ».
Результаты исследования, выносимые на защиту:
-
методика и программно-техническое обеспечение расчёта кадастровой стоимости земель, резервируемых в целях строительства водохранилища комплексного назначения;
-
методика учёта будущих доходов участников водохозяйственного комплекса от использования земель, при расчёте кадастровой стоимости земель,
резервируемых в целях строительства водохранилищ комплексного назначения, использующих водохранилище в целях:
питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжение (питьевое водоснабжение, хозяйственно-бытовое водоснабжение и водоснабжение для целей сельского хозяйства);
сброса сточных вод и (или) дренажных вод;
производства электрической энергии;
водного транспорта;
сплава древесины;
рекреации;
рыболовства и охоты;
3. обоснование достаточности и масштабов применения картографического материала общего пользования для кадастровой оценки затопляемых земель при разработке проектов создания водохранилищ и сопутствующих объектов гидротехнического строительства.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 работ, 3 из которых опубликованы в изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России.
Структура и объём работы. Диссертационная работа состоит из введения, четырёх глав, заключения, списка литературы, включающего 166 наименований. Текст изложен на 187 страницах машинописного текста, содержит 21 таблицу и 45 рисунков.
Основные положения о водопользовании
Под водным объектом имеется в виду природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима. Водопользованием является использование различными способами водных объектов для удовлетворения потребностей Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, физических и юридических лиц в следующих целях: в целях обеспечения защиты исконной среды обитания и традиционного образа жизни в местах традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации [19].
Следовательно, при оценке земли необходимо учесть все перечисленные выше виды хозяйственной деятельности и сформировать зависимости прибыли для каждого из них, получаемой от использования земельного массива, резервируемого для строительства водохранилища.
Использование водных объектов для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения
Система водоснабжения - это комплекс инженерных сооружений, предназначенных для забора воды из источника водоснабжения, её очистки, хранения и подачи к потребителям [40].
Объёмы использования водных объектов для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения принимаются в соответствии с СП «Водоснабжение. Наружные сети и сооружения» [139] и приведены в таблице 1.2.
Потребление воды населением в течение года неравномерно. Наибольшие объёмы расходуются в летнее время, когда население активнее пользуется ваннами и душами, а так же производится поливка улиц и зелёных насаждений. В предвыходные дни водопотребление тоже заметно возрастает. В течение суток, как и в течение года, потребление воды неравномерно: ночью меньше, чем днём. Режим изменения расхода воды по часам суток можно изобразить с помощью ступенчатого графика [40] (рисунок 1.1).
В соответствии с положениями федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» [86], население должно обеспечиваться питьевой водой в приоритетном порядке в количестве, достаточном для удовлетворения физиологических и бытовых потребностей. Лица, осуществляющие эксплуатацию централизованных, нецентрализованных, домовых распределительных, автономных систем питьевого водоснабжения, обязаны обеспечить соответствие качества питьевой воды указанных систем санитарным правилам. Питьевая вода в указанных системах должна быть безопасной в эпидемиологическом и радиационном отношении, безвредной по химическому составу и должна иметь благоприятные органолептические свойства. Таблица 1.2- Удельное среднесуточное хозяйственно-питьевое водопотребление
Степень благоустройства районов жилой застройки Удельное хозяйственно-питьевое водопотребление в населенных пунктах на одного жителя среднесуточное (за год), л/сут
Застройка зданиями,оборудованными внутреннимводопроводом и канализацией:без ваннс ванными и местнымиводонагревателямис централизованным горячимводоснабжением 125-160 160-230230-350 о ю
Часы суток Рисунок 1.1- Ступенчатый график водопотребления Для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения должны использоваться защищенные от загрязнения и засорения поверхностные водные объекты и подземные водные объекты [19]. Кроме того, установлен приоритет их использования для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения перед иными целями, а для других целей лишь при наличии достаточных водных ресурсов. Так же к этому можно добавить ещё один принцип питьевого использования водных объектов: максимально полное удовлетворение нужд и потребностей населения при использовании водных объектов [150].
Такие водные объекты не должны являться источниками биологических, химических и физических факторов вредного воздействия на человека. Для их охраны, предотвращения загрязнения и засорения устанавливаются нормативы предельно допустимых вредных воздействий, нормативы предельно допустимых сбросов химических, биологических веществ и микроорганизмов. В случае, если водоёмы представляют опасность для здоровья населения, должны быть приняты меры по ограничению, приостановлению или запрещению использования указанных водоемов. Пригодность водных объектов для указанных целей определяется на основании санитарно-эпидемиологических заключений. Кроме того, для охраны данных водных объектов утверждаются проекты округов и зон санитарной охраны [86].
Формирование перечня потенциальных видов водопользования водохранилища комплексного назначения, учитываемых при разработке методики
Подобно землям сельскохозяйственного назначения и промышленности и иного специального назначения, государственная кадастровая оценка земель водного фонда, согласно положениям Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель водного фонда [56], проводится по шести группам (рисунок 1.11).
Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе, устанавливается в размере 100% от их рыночной стоимости.
Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, в пределах административного района устанавливаются исходя из среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения в пределах территории того же административного района.
Удельные показатели кадастровой стоимости участков, отнесенных к третьей группе, рассчитываются исходя из среднего (либо максимального, если земельные участки расположены в границах прибрежных защитных полос) значения удельных показателей кадастровой стоимости земель промышленности и иного специального назначения, отнесенных Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности [53] к соответствующей группе. Вторая группа Третья группа земельные участки занятые: земельные участки в составе - обособленными водными объектами, изъятыми из оборота или водоохранных зон и земель, ограниченными в обороте; выделяемых для установления - сооружениями, предназначенными для предотвращения вредного полос отвода и зон охраны воздействия вод и жидких отходов в составе земель водоохранных водозаборов и иных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления водохозяйственных полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений сооружений и объектов, и иных водохозяйственных сооружений и объектов. занятые:- объектами водоснабжения;- объектами рыбного и
Первая группа земельные участки, занятые обособленными водными объектами, находящимися в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации земливодногофонда охотничьего хозяйства;- гидротехническимисооружениями (заисключением сооружений,земли под которыми отнесенык первой группе);- водозаборными, портовыми ииными водохозяйственными сооружениями и объектами. Шестая группа Пятая группа Четвертая группа земельные участки в составе земельные участки в составе земельные участки в составе земель водоохранных зон земель водоохранных зон и водоохранных зон и земель, водных объектов, а также земель, выделяемых для выделяемых для установления земель, выделяемых для установления полос отвода и полос отвода и зон охраны установления полос отвода и зон охраны водозаборов, и водозаборов и иных зон охраны водозаборов, иных водохозяйственных водохозяйственных гидротехнических сооружений объектов, предоставленные сооружений и объектов, и иных водохозяйственных садоводческим, занятые древесно сооружений и объектов, огородническим и дачным кустарниковой или иной занятые объектами рекреации. объединениям. растительностью. Рисунок 1.11- Группировка земель водного фонда
Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе, рассчитываются исходя из минимального значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения по виду использования, наиболее близкому по функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам.
Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе, рассчитываются исходя из среднего (либо максимального, если земельные участки расположены в границах прибрежных защитных полос) значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений.
Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе, рассчитываются исходя из среднего (либо максимального, если земельные участки расположены в границах прибрежных защитных полос) значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков особо охраняемых территорий и объектов, отнесенных Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов [57] к соответствующей группе.
Положения данной методики, относительно определения удельных показателей кадастровой стоимости прибрежной полосы, могут быть использованы для создания методики кадастровой оценки земель, резервируемых в целях строительства водохранилищ комплексного назначения.
Государственная кадастровая оценка земель запаса не проводится, так как их использование допускается только после перевода их в другую категорию [36]. Зарубежный опыт оценки земель для целей налогообложения В 1997 году Королевский земельный регистр Её Величества (Великобритания), действуя от имени и по поручению Комитета по населённым пунктам Европейской экономической комиссии ООН провёл анкетирование всех госучреждений в странах-членах региона ЕЭК, ответственных за регистрацию прав собственности на землю и ведение земельных кадастров. Анализ анкеты позволил сделать следующие выводы: - в 95% стран-участниц опроса имеются системы оценки земли; - данные оценки используются для установления земельного налога, принудительного отчуждения земли и др.; - 81% стран периодически переоценивает собственность; - оценочный учёт включает в себя оценочные атрибуты: возраст, тип конструкции и имущества, возраст, площадь участка и застройки, степень проведения ремонта, арендную плату, местоположение и предоставляемые коммунальные услуги [45]. В некоторых странах налогом облагаются и земля, и всё, что на ней построено, в других - только земля. Поимущественный налог уплачивается в США, Канаде, Великобритании, Франции (три поимущественных налога), Дании, Японии.
Облагаемая налогом стоимость может быть рыночной или суммой годовой арендной платы. Ключевым моментом при выборе между годовой арендной платой и рыночной стоимостью является доступность рыночной информации - об аренде или о ценах продаж. Налоговая база представляет собой рыночную стоимость в США, Канаде, Дании, Японии, Индонезии, Португалии. Сумма годовой арендной платы служит налоговой базой в Великобритании и Франции.
Некоторые страны вместо стоимости в качестве налоговой базы используют площадь земли или сооружений в квадратных метрах и затем взимают налог в виде некоторой суммы за каждый квадратный метр в зависимости от типа недвижимости.
В Нидерландах для использования в качестве налоговой базы муниципалитетам предоставлен выбор либо площади, либо рыночной стоимости, хотя в большинстве случаев используется рыночная стоимость.
В ЮАР налогом облагается только рыночная стоимость земли (без сооружений). Но, когда земля освоена, её владельцы, которым в соответствии с зонированием предоставляется возможность более интенсивной эксплуатации данного участка, платят «взнос на развитие» за пользование коммунальными услугами.
Получение данных о природно-технической системе на базе водохранилища
Кадастровая стоимость 1 кв.м. земель, занятых объектами рекреации в составе водоохранных зон, рассчитывается исходя из среднего для того же административного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков особо охраняемых территорий и объектов. Либо из максимального значения показателей кадастровой стоимости, если участки расположены в границах прибрежных защитных полос [56]. К размерам и размещению объектов рекреации применяются следующие положения: 1) ГОСТ 17.1.5.02-80 «Охрана природы. Гидросфера. Гигиенические требования к зонам рекреации водных объектов» [28] установлено, что зоны рекреации водных объектов должны иметь: - безопасный рельеф дна; - благоприятный гидрологический режим (скорость течения менее 0,5 м/с); 2) СанПиН 4060-85 «Лечебные пляжи. Санитарные правила устройства, оборудования и эксплуатации» [134] устанавливается ограничение для участка акватории для купания максимальной глубиной для взрослых - 3-4 метра; 3) в региональном законодательстве закреплены следующие положения: - границы заплыва в местах купания должны быть установлены до 25 м от места с глубиной 1,3 м, но не выходить в зону судового хода; - зоны купания устанавливаются 500 м выше места спуска сточных вод и на 1000 м ниже пирсов и причалов речных судов [78, 126].
Таким образом, площадь земельного участка, в границах которого будет осуществляться водопользование в целях рекреации, должна определяться с учётом установленных выше требований. Формула для расчёта дохода будет иметь следующий вид: / = V S R (7. 13) Re creation Re creation Re creation V / где iRecreation - предполагаемый доход от использования земельного участка, в границах которого предполагается строительство водохранилища, для рекреационных целей; У Recreation - удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков особо охраняемых территорий и объектов в границах того же административного района; R - ставка капитализации; SRecreation - площадь зоны рекреации, установленная в соответствии с требованиями к таким зонам [145, 146, 147]. Для расчёта площади зоны рекреации так же можно воспользоваться формулой: Recreation = рег К N Lsw, (2.14) где Lper - минимальная протяжённость береговой полосы пляжа на одного посетителя (0,25 м для речных и озёрных пляжей); К - коэффициент одновременной загрузки пляжа (для пляжа общего пользования для местного населения - 0,2); N - население, проживающее в зоне доступности пляжа; Lsw - ширина акватории для купания [140]. Вычисление предполагаемого дохода от использования земельного участка, в границах которого предполагается строительство водохранилища, в целях рыболовства и охоты
Кадастровая стоимость земельных участков, занятых объектами рыбного и охотничьего хозяйства, рассчитывается исходя из значений удельных показателей 104 кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования, граничащих с указанными земельными участками [53, 56]. В данном случае используемой площадью будет всё водохранилище, за исключением зон охраны водозабора, рекреации и сброса сточных вод. - Fishery У Fishery" Fishery \ ) где Ipishery - предполагаемый доход от использования земельного участка, в границах которого предполагается строительство водохранилища, в целях рыболовства и охоты. ypishery - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, используемого для рыболовства и охоты, рассчитываемый исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости соседних земельных участков; Fishery - площадь зоны, в пределах которой осуществляется рыболовство и охота, равная площади всего водохранилища, за исключением зон охраны водозабора, гидротехнических сооружений, рекреации и сброса сточных вод; R - ставка капитализации [145, 146, 147].
Вычисление кадастровой стоимости земельного участка
Рассчитав предполагаемый доход от использования участка для каждого водопользователя, далее необходимо суммировать доходы всех водопользователей, получив, таким образом, общий доход от использования земельных участков, зарезервированных в целях строительства водохранилища. После этого необходимо рассчитать удельный показатель доходности земельного участка либо с квадратного метра, либо с гектара.
Далее, капитализировав удельный показатель доходности, рассчитывается удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, резервируемого в целях строительства водохранилища. Нагляднее алгоритм приведён на рисунке 2.6.
Расчёт кадастровой стоимости земель, резервируемых для строительства Мотыгинского водохранилища
Доход от использования резервируемого для строительства Мотыгинского водохранилища земельного участка, вычисляется сложением доходов каждого водопользователя по формуле (2.2):
Как указывалось в главе 2, норма прибыли при вложениях в недвижимость не может быть ниже ставки процента по денежным вкладам - в противном случае все инвесторы изберут именно такой вариант инвестирования своих средств, так как он ещё требует и меньших издержек [29]. Таким образом, ставка процента может рассматриваться в качестве минимальной нормы прибыли. 14,5% -максимальная процентная ставка по рублевым вкладам в год, предлагаемая Сбербанком России. У СЕ. Ушаковой же рекомендуется диапазон значения ставки капитализации для расчетов в пределах 3 - 8 %. Это обусловлено мировым
144 опытом - в большинстве развитых стран инвестиции в водное хозяйство считаются не очень рискованными и приравниваются к рискам вложений в банки высокой категории [156].
Для ставки капитализации R=S% расчёт удельного показателя кадастровой стоимости произведён, и, как указано выше составляет 2272,38 руб./га (0,23 руб./м ). Для ставки капитализации R=3% удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, резервируемого для строительства Мотыгинского водохранилища, составит 2693 руб./га (0,27 руб./м ), для i?=14,5% - 2159 руб./га (0,22 руб./м2).
В настоящее время предлагается определять выкупную стоимость земель (для земель сельхозназначения), исходя из её кадастровой стоимости [107]. Временная методика определения предотвращённого экологического ущерба устанавливает стоимость земель, исходя из нормативов стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд [23].
Точность определения кадастровой стоимости земель, резервируемых в целях строительства Мотыгинского водохранилища
Поскольку для расчетов представлен большой интервал ставок капитализации, то проверим величину изменения кадастровой стоимости земельного участка, резервируемого для строительства Мотыгинского водохранилища на всём интервале от R=8% до R=14,5% с шагом в 0,5 %. Данные приведены в таблице 4.2 и рисунке 4.2.
Проведём расчёт точности определения площади. Как известно средние погрешности в положении на плане предметов и контуров местности с чёткими очертаниями не должны превышать 0,4-0,5 мм [39, 42, 47, 68, 118]. Кроме этого в главе 1 указана нормативная точность определения координат углов поворота границ земельных участков с разным целевым назначением (таблица 1.6).
Кадастровая стоимость земель, резервируемых в целях строительства Мотыгинского водохранилища, в зависимости от ставки капитализации
Ставкакапитализации(R), % Доход от использованияземельного участка (I),тыс.руб. Кадастроваястоимость(V=I/R), тыс.руб. Кадастровая стоимость, %
Величина кадастровой стоимости земель, резервируемых в целях строительства Мотыгинского водохранилища, в зависимости от выбранной ставки капитализации Так же в Инструкции по топосъёмке [39] даны масштабы топографических планов, используемых для различных целей. Топопланы масштаба 1:5000 предназначены для земельного кадастра и землеустройства сельскохозяйственных предприятий с интенсивным ведением хозяйства в районах со сложными условиями местности и малыми размерами сельскохозяйственных угодий.
Однако, как правило, карты для землеустройства составляют в масштабе 1:10000 или 1:25000 и такие карты, как правило, оказываются единственными доступными [48]. Для составления рабочих чертежей площадок под гидротехническими сооружениями и строительства плотин длиной свыше 300 м предназначаются топографические планы масштаба 1:2000.
Рассчитаем нормативную точность определения площадей. Точность определения площади земельных участков вычислим по формуле [60]: AS = 3,5m fs, (4.1) где т - среднеквадратическая ошибка определения координат углов поворота границы земельного участка (значения среднеквадратических ошибок для различных категорий земель приведены в таблице 1.6); S - площадь земельного участка. Нормативная точность определения площади Мотыгинского водохранилища составляет: bSsdxp = 3,5шВФЛ/ = 402236 (м2) Нормативная точность определения площади сельскохозяйственных угодий, для орошения которых предполагается к использованию Мотыгинское водохранилище составляет: ASC/X =3,5mc/x,JSc/x =26177 (м2) Нормативная точность определения площади плотины Мотыгинского водохранилища составляет: ASr3C = 3,5дагэс д/ гэс = Ю38 (м2)
Стоит обратить внимание, что получение площадей с такой точностью возможно лишь в случае надлежащего установления границ таких земельных участков и наличия данных о них в Государственном кадастре недвижимости.
Похожие диссертации на Методика кадастровой оценки земель, резервируемых в целях строительства водохранилищ комплексного назначения
