Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Анализ существующих моделей, методов и алгоритмов управления распределением ресурсов 11
1.1. Основные подходы к моделированию процессов распределения ресурсов 11
1.2. Исследование моделей распределения инвестиционных ресурсов и возможных методов их реализации 20
1.3. Анализ методов определения оптимальной структуры инвестиций в многокритериальных задачах 29
Выводы по главе 1 37
Глава 2. Технические аспекты оценки состояния жилищного фонда 39
2.1. Категории и понятия воспроизводства жилищного фонда 39
2.2. Основания для признания объекта жилищного фонда ветхим и аварийным 46
2.3. Причины неудовлетворительного состояния жилищного фонда РФ... 60
Выводы по главе 2 70
Глава 3. Формирование и регулирование инвестиционного потенциала в обеспечении воспроизводства жилищного фонда 72
3.1. Основные понятия и принципиальные особенности инвестиций в строительстве 72
3.2. Состояние и стратегия развития жилищного строительства г. Астрахани 84
3.3. Механизмы привлечения инвестиций в решение проблемы ветхого и аварийного жилищного фонда 101
Выводы по главе 3 115
Глава 4. Модели управления структурой инвестиций в ветхий и аварийный жилищный фонд 117
4.1. Модель комплексной инвестиционной программы воспроизводства ветхого и аварийного жилищного фонда 118
4.2. Концептуальная модель оптимизации объемов воспроизводства ветхого и аварийного жилищного фонда 127
4.3. Построение математической модели управления структурой инвестиций в воспроизводство ВАЖФ 133
Выводы по главе 4 140
Глава 5. Алгоритм и численная реализация оптимизационной модели структуры инвестиций в воспроизводство ВАЖФ 142
Заключение 152
Список используемой литературы 159
Приложения 172
- Исследование моделей распределения инвестиционных ресурсов и возможных методов их реализации
- Основания для признания объекта жилищного фонда ветхим и аварийным
- Состояние и стратегия развития жилищного строительства г. Астрахани
- Концептуальная модель оптимизации объемов воспроизводства ветхого и аварийного жилищного фонда
Введение к работе
Актуальность темы.
Одним из важнейших направлений социально-экономического развития государства является воспроизводство его жилищного фонда, создающего необходимые условия для жизнедеятельности человека. Высокие темпы ухудшения, состояния жилищного фонда России в целом и отдельных ее регионов являются объективной реальностью и уже сегодня требуют перераспределения инвестиционных потоков, направляемых на решение проблемы ветхого и аварийного жилья. При отсутствии достаточных финансовых ресурсов, относительно слабом развитии ипотеки и одновременном росте жилищных потребностей осуществление мероприятий по реконструкции жилья усложняется еще и тем, что общий объем ветхого и аварийного фонда в два раза превышает объемы годового ввода в действие жилых домов за счет всех источников финансирования.
В разных регионах проблема ветхого и аварийного жилья остра по-разному. Условия реконструкции в городах и жилых районах также различны, что предопределяет поиск индивидуального архитектурно-планировочного и объемно-пространственного решения. При этом индивидуальность каждого района зависит от степени износа и плотности жилого и нежилого фонда, а также его историко-художественной ценности.
Исследования в области управления строительством, эффективности использования инвестиций и функционирования ремонтно-строительного комплекса, формирования рынка жилья и развития жилищной сферы, планирования и прогнозирования структуры жилищного строительства, технической реконструкции и модернизации объектов жилищного фонда проводились в нашей стране в течение многих лет. Эти проблемы рассматриваются в трудах отечественных и зарубежных ученых, таких как А.Н. Асаул, B.C. Боголюбов, Е.М. Блех, В.В. Бузырев, Н.Е. Егорова, О.Г. Коробейников, С.Н. Максимов, Б.С. Мовчан, A.M. Немчин, Е.В. Песоцкая, Р. Поляковский, В.Е. Рохчин, В.М. Серов, Л.Г. Селютина, Е.Б. Смирнов, Р.
Страйк, Д. Фридман, СР. Хачатрян, А.Б. Хуторецкий, B.C. Чекапин, Л.М. Чистов и др.
Однако многие задачи, связанные с совершенствованием структуры инвестиций в решении вопросов ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда и соответствующим переселением граждан на уровне крупного города, малоизученны и недостаточно исследованы, хотя имеют важнейшее значение в решении жилищной проблемы и развитии жилищного комплекса города в условиях современного рынка воспроизводства жилья.
Все это, а также кардинально новые процессы, наблюдающиеся при воспроизводстве жилья в современных условиях, обусловливают необходимость и актуальность настоящего исследования, направленного на выбор оптимального варианта использования имеющихся бюджетных средств и эффективного управления частными инвестициями на уровне градостроительного регулирования.
Информационную базу исследования составляют официальные документы законодательных и исполнительных органов власти Российской Федерации, методические документы по вопросам развития жилищной сферы, организации и регулирования инвестиционно-строительной деятельности, справочные материалы по исследуемой проблематике, а также данные Госкомстата РФ и Статуправления Астраханской области, Комитета по архитектуре и градостроительству города Астрахани, Департамента строительства и архитектуры Астраханской области, Министерства строительства и дорожного хозяйства Правительства Астраханской области, специализированные отчеты.
Целью диссертационной работы является повышение эффективности управления инвестиционными ресурсами в решении проблемы ветхого и аварийного жилищного фонда.
В соответствии с поставленной целью основными задачами исследования являются:
1. выявление причин высоких темпов ветшания жилищного фонда России и города Астрахани посредством проведения анализа динамики изменения его технического состояния;
разработка методики расчета величины накопленного физического износа объекта недвижимости и оценки соответствия технического состояния территории жилой застройки зоне сноса;
определение параметров, оказывающих влияние на формирование и регулирование инвестиционного потенциала города по обеспечению воспроизводственных процессов;
разработка классификации финансово-экономических механизмов по привлечению ресурсов в обновление жилого фонда с учетом перспектив их развития;
формализация концептуального подхода к выбору оптимальной инвестиционной программы по ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда крупного города посредством разработки математической модели;
разработка алгоритма, численная реализация и анализ эффективности построенной математической модели, в качестве граничных условий для которой выступают финансовые возможности отдельных субъектов, осуществляющих инвестиционную деятельность на территории города Астрахани;
разработка муниципальной концепции развития и регулирования процессов воспроизводства инвестиционно-строительного комплекса на основе рыночных методов управления.
Методы исследования. Для решения поставленных задач были использованы методы экономико-математического моделирования, математического программирования, теории вероятностей и математической статистики, теории нечетких множеств, теории игр, теории принятия решений.
Научная новизна исследования заключается в том, что в нем впервые разработана:
1. концепция управления инвестиционными ресурсами по
осуществлению сноса ветхого и аварийного жилищного фонда на уровне крупного города;
классификация механизмов привлечения внебюджетных источников финансирования в реализацию социальных целевых жилищных программ;
математическая модель рационального использования инвестиционных ресурсов в виде многокритериальной задачи математического программирования, реализующая концептуальный подход к выбору оптимальной инвестиционной программы по ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда крупного города;
методика реализации построенной модели в условиях крупного города, обусловленная реальным потенциалом отдельных субъектов инвестиционной деятельности, и как следствие выбором наиболее приемлемой совокупности механизмов привлечения финансовых ресурсов.
Практическая ценность работы определяется тем, что предложенное решение поставленных задач позволяет на основе расчета всевозможных вариантов управленческих решений по ведению инвестиционной деятельности на уровне крупного города осуществлять выбор оптимальных значений параметров, определяющих стратегию и тактику воспроизводства жилищного фонда, а также получить количественную оценку результатов принятых решений. Результаты проведенных исследований касаются наиболее важных сторон функционирования и развития жилищной сферы города Астрахани. Их востребованность подтверждается документами о внедрении. Практические алгоритмы и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании инвестиционной жилищной политики администрациями регионов и крупных городов.
На защиту выносятся:
результаты анализа технического состояния жилищного фонда Российской Федерации и города Астрахани;
классификация основных форм воспроизводства жилищного фонда;
3. нечеткая модель оценки величины накопленного физического износа объекта недвижимости и соответствия технического состояния территории жилой застройки зоне сноса;
уточненная методика расчета потребного инвестиционного фонда для осуществления сноса жилых застроек;
математическая модель оптимизации структуры инвестиций в ветхий и аварийный жилищный фонд крупного города;
результаты анализа основных условий, возможностей и тенденций развития инвестиционно-строительного комплекса Астрахани по полученным данным проведенного численного эксперимента решения задачи линейного программирования, представленной математической модели.
Реализация результатов работы. Научно-методические положения диссертации используются при разработке учебных программ, курсов лекций и практических занятий по дисциплинам «Математические методы в оценке собственности» и «Ценообразование в строительстве» в Институте профессиональной оценки.
Апробация результатов исследований. Основные положения и материалы диссертационной работы докладывались автором и обсуждались на Международной научно-методической конференции «Современное градостроительство» (Россия, г. Пенза, 5-8 июля 2007 г.), на VI Международной научно-практической конференции «Международные и отечественные технологии освоения природных минеральных ресурсов и глобальной энергии» (Россия, г. Астрахань, 26-28 сентября 2007 г.), на Международной научно-практической конференции «Образование, наука и практика в строительстве и архитектуре» (Россия, г. Астрахань, 11 октября 2007 г.), на методологических семинарах кафедр Астраханского инженерно-строительного института, совещаниях отдела инвестиций и развития рыночных институтов Фонда государственного имущества Астраханской области, на совещаниях Комитета по архитектуре и градостроительству города Астрахани.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 печатных работ, в том числе: 4 публикации в изданиях центральной печати, 3 из которых входят в список ВАК, 3 статьи в сборниках международных научных конференций. Общий объем опубликованных работ 2,32 усл. п. л.
Структура и объем диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, пяти глав, заключения, списка литературы и приложений. Основная часть работы содержит 170 страниц машинописного текста, 11 рисунков, 14 таблиц и список литературы из 149 наименований.
Содержание работы
Во введении обосновывается актуальность работы, раскрывается проблема, формулируются цель и задачи исследования; представлены положения, выносимые на защиту, охарактеризованы научная новизна, практическая значимость итогов проведенного изыскания, апробация полученных результатов; дана общая характеристика работы..
В первой главе диссертации классифицированы постулаты
моделирования; выделены классы задач, которые могли бы служить основой при выработке стратегии ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда на уровне крупного города; определена базовая постановка задачи распределения; классифицированы все известные модели распределения инвестиционных ресурсов на четыре класса в зависимости от их постановки задачи; приведено описание алгоритма метода декомпозиции.
В второй главе уточняются такие основополагающие понятия, как: жилищный фонд и жилье, площадь жилых домов и площадь застройки; проводится анализ технического состояния жилищного фонда России и различных форм его воспроизводства; определяются причины роста темпов ветшания жилья и основания для признания жилого дома ветхим и аварийным.
Во третьей главе выявляются общие недостатки всех действующих муниципальных программ по ликвидации ветхого и аварийного жилья и соответствующего переселения граждан, которые заключаются в отсутствии в них социально-экономического обоснования финансовых возможностей
отдельных субъектов инвестиционной деятельности. Эти возможности не безграничны, поэтому поиск рациональных сочетаний различных видов инвестиционных ресурсов играет определяющую роль для более эффективной реализации указанных программ.
В четвертой главе разрабатывается система управления, позволяющая осуществить выбор оптимальной инвестиционной программы по ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда для определенного горизонта планирования. Построена схема комплексной программы воспроизводства ВАЖФ. Уточнена методика расчета величины потребного инвестиционного фонда для случая проведения сноса не отдельных объектов недвижимости, а также целых зон жилых застроек. Проведено разграничение в финансовых интересах отдельных субъектов инвестиционной деятельности при проведении мероприятий по воспроизводству ВАЖФ. Разработана концептуальная модель, соответствующая требованию выбора из всех возможных вариантов строительства новых объектов жилья необходимых для переселения граждан из ветхого и аварийного сектора жилищного комплекса такого варианта, который обеспечит максимальный эффект при заданных объемах инвестиций.
В пятой главе разработан алгоритм и произведена его численная реализация посредством разложения полученной крупноразмерной задачи математического программирования на подзадачи-блоки методом декомпозиции и последующее их решение симплекс-методом. В качестве примера реализации построенной математической модели выбран город Астрахань. Результатом решения задачи выступают оптимальная структура распределения инвестиций и оптимальный план ввода жилья по этапам реализации целевой социальной жилищной программы по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья.
Исследование моделей распределения инвестиционных ресурсов и возможных методов их реализации
В соответствии с поставленными задачами данного диссертационного исследования, решение которых позволило бы сделать возможным достижение намеченных целей, в качестве ресурса, требующего распределения, выступают инвестиции.
Согласно Закону РСФСР от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (с изменениями от 19 июня 1995 г.) [38] инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и нетоварные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли и достижения положительного социального эффекта.
Из сложившейся мировой практики, говоря об инвестициях, предполагается, что речь идет о совокупных долгосрочных вложениях капитала в реализацию различных программ и проектов производственной, коммерческой, социальной, научной, культурной или какой-либо другой сферы с целью получения дохода или достижения социального или экологического эффекта, а также приобретения влияния.
В нашей стране до 1991 г. понятие «инвестиции» не использовалось, а применялся термин «капитальные вложения». До сих пор во многих работах отечественных авторов фигурирует этот термин. При этом капитальные вложения рассматриваются в виде денежного выражения инвестиций, направляемых на воспроизводство основных и оборотных фондов.
В соответствии с принятыми в отечественной литературе понятиями в качестве субъекта инвестиций выступает предприятие (организация), использующее инвестиции, иначе — реципиент. Субъектами же инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, исполнители работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики, юридические лица и другие участники инвестиционного процесса. Субъектами могут быть физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государства и международные организации.
Отсюда следует, что инвесторы — это субъекты инвестиционной деятельности, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств и обеспечивающие целевое использование этих инвестиционных вложений. Инвестиционная же деятельность, таким образом, представляет собой совокупность практических действий физических и юридических лиц по реализации инвестиций. Инвестиционная деятельность в России регулируется системой законов и нормативных актов. В качестве таких законов выступают Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс, законы о собственности, недрах, основах земельного и лесного законодательства, законы о предприятиях и предпринимательской деятельности, об акционерных обществах, банках, законоположения о налогообложении внешнеэкономической деятельности, таможенном контроле, об арендных отношениях и страховании, Закон об инвестиционной деятельности и т. д.
По мнению автора, наиболее четкая классификация различных элементов и понятий инвестиционной деятельности дана в работе В.З. Черняка [146, с. 20]. Согласно представленной им классификации, в качестве инвестора могут выступать: органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имущественными правами; граждане, предприятия, предпринимательские объединения и другие юридические лица; иностранные физические и юридические лица, государства и международные организации. Допускается объединение средств инвесторами для осуществления совместного инвестирования. Инвесторы могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей, а также выполнять функции любого другого участника инвестиционной деятельности.
Системный анализ, проведенный в 1994 г. М.М. Хасановым [133, с. 84], показал, что рассогласования экономических интересов в инвестиционной сфере имеют место, как по внешним, так и по внутренним причинам. Так, например, требуемой направленностью деятельности инвестора является обеспечение прироста мощностей и объектов социальной сферы для удовлетворения потребности общества в продукции (услугах) определенного вида, объема и надлежащего качества. Это может быть достигнуто путем реконструкции (расширения, технического перевооружения) действующих или создания новых основных фондов с целью получения инвестором дохода, обеспечивающего эффективность его деятельности.
Фактическая же направленность деятельности в основном не совпадает с требуемой, так как в структуре получаемого им дохода значительный удельный вес занимает фонд потребления при уменьшении доли фонда накопления, направляемого в инвестиции. К причинам таковых несовпадений можно отнести: ненадлежащее состояние финансово-кредитного механизма; отсутствие четкой законодательной базы, регулирующей взаимоотношения между субъектами инвестиционной деятельности и обеспечивающей надежность вложенных средств; высокий уровень инфляции.
Основания для признания объекта жилищного фонда ветхим и аварийным
В процессе эксплуатации и постоянной смены природно-климатических условий основные фонды жилищного комплекса постепенно изнашиваются и в результате утрачивают свою первоначальную и потребительскую стоимость. Процесс утраты объектом своей потребительской стоимости называют износом.
Понятие износа основных непроизводственных фондов нетождественно понятию износа основных производственных фондов, поскольку потребление стоимости первых протекает в течение длительного периода времени в той мере, в какой они утрачивают свою потребительскую стоимость. В сфере же материального производства износ основных фондов — это процесс перенесения овеществленной в них стоимости на готовый продукт в той мере, в какой они утрачивают свою потребительскую стоимость.
«Износ с точек зрения бухгалтера и оценщика представляет собой разные процессы. В бухгалтерских документах износ - это экономический механизм компенсации износа основных фондов, который принято называть «амортизацией», т.е. процесс восполнения потери стоимости объекта и процесс накопления средств (источников) для приобретения новых объектов взамен износившихся» [88, с. 208].
С точки же зрения практики оценки недвижимости, износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с позиций потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в неменьшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.
Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение. В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, Грязнова А.Г., Федотова М.А., Охрименко Е.В., Ушаков Е.П. и др. [87, с. 224] выделяют следующие виды износа: физический, функциональный, внешний. Физический и функциональный износ целесообразно с точки зрения проведения соответствующих расчетов разделить на устранимый и неустранимый. В основу такого разделения положим критерий возможного физического устранения и экономической целесообразности.
Под устранимым износом будем понимать износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом; под неустранимым же — износ, при котором затраты на его устранение экономически нецелесообразны и близки к стоимости нового строительства аналогичного объекта.
Выявление всех возможных видов износа - это определение накопленного износа объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Он является функцией времени жизни объекта.
Согласно поставленной цели диссертационного исследования, наибольший интерес представляет расчет оставшегося срока экономической жизни объекта жилищного фонда. Он определяется как период времени от даты оценки до окончания экономической жизни здания. Величина данного параметра напрямую влияет на результаты расчета объема потребного инвестиционного фонда для проведения сноса ветхого и аварийного жилья и соответствующего переселения граждан.
Для обоснования осуществления возможного или необходимого сноса зданий будем использовать следующие методы расчета физического износа: нормативный (для жилых зданий); стоимостной. Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. - М., 1990, применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.
Состояние и стратегия развития жилищного строительства г. Астрахани
Условия реализации расширенных форм воспроизводства в городах и жилых районах различны, что предопределяет поиск индивидуальных архитектурно-планировочных и объемно-пространственных решений. Индивидуальность каждого жилого района зависит от степени износа и плотности жилого и нежилого фонда, а также его историко-художественной ценности. С другой стороны, планы воспроизводства зависят от возможностей строительной базы.
Территориальная организация воспроизводства объектов жилищного фонда и есть основное содержание и цель региональной политики. Базовой категорией теории регионального воспроизводства являются понятия «регион», «экономический район», «территориальная система». Несмотря на ряд различий в определениях региона (экономического района), приведенных в работах [5, 27, 60, 83, 84, 100], в них выделяются три критерия локализации: территория, специализация и наличие экономических связей.
Критерием, по которому ту дли иною территорию, можно выделить как относительно самостоятельную единицу, служит ее социально-экономическое единство с национальной экономикой, т.е. протекающие на ней экономические процессы должны отражать определенные закономерности общественного воспроизводства, формирующиеся под влиянием взаимосвязанных экономических, социальных и природных факторов [61, с. 89].
Управление процессами воспроизводства жилищного фонда на уровне крупного города определяется уникальностью его природно-географического, экономического, социального положения.
По результатам анализа строительного комплекса Астрахани и Астраханской области (см. таблица 6) наблюдается стабильная тенденция его развития в части увеличения объемов подрядных работ и освоенных капитальных вложений.
Так по договорам строительного подряда выполненный объем работ в 2004 году составил 3561368 тыс. рублей, что в сопоставимых ценах на 3,3% больше, чем за 2003 год. На долю организаций города приходится 48,3% общего объема выполненных подрядных работ по области [ 123, с. 169].
На территории Астраханской области в настоящее время работают более 800 строительных организаций и предприятий различных форм собственности, с общей численностью свыше 25 тыс. человек, которыми в 2005 году выполнены работы в объеме 8,616 млрд. рублей или 105,2 % к уровню 2004 года. Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство» в 2006 году составил 10485,041 млн. руб. или 107,9% к уровню 2005 года (8516,0 млн. руб.). В направлении домостроения работают ОАО «ПСК «Строитель Астрахани», ООО ДК «Астраханьмонтажстрой» (крупнопанельное домостроение), ФЛ ООО «Каспийтрейд в РФ», а также ООО СК «Инвест-строй».
Строительство жилья способно создать мультипликативный эффект в экономике области, связанный с оживлением производства в сопряженных со строительством отраслях экономики, ростом занятости населения, а также увеличением доходов бюджетов всех уровней.
По итогам 2006 года в Астраханской области организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками за счет нового строительства, расширения и реконструкции введено в эксплуатацию 661,3 тыс.кв.метров жилья, или 102% к уровню 2005 года (648,3 тыс.кв.м). В том числе по г. Астрахани ввод составил 585,3 тыс.кв.м или 104% к уровню прошлого года (562,7 тыс.кв.м). Из общего объема введенного в эксплуатацию жилья доля индивидуальных жилых домов составляет 83,8% или 554,2 тыс.кв.м.
Жилищная проблема города Астрахани носит межотраслевой и межведомственный характер и не может быть решена в пределах одного финансового года. Для ее решения необходимо использовать программно-целевой метод решения. Федеральная программа переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда предусматривает разработку и утверждение аналогичных региональных программ в субъектах Федерации, которые в свою очередь включают в себя подобные программы муниципальных образований.
На федеральном уровне программа определяет масштаб проблемы, правовые и финансовые механизмы ее решения, меры и пути предоставления федеральной поддержки субъектам Российской Федерации для переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда.
Региональные программы призваны обозначить конкретные сроки решения проблемы в регионе, они формируют законодательную базу в рамках жилищного и земельного законодательства, координируют реализацию программ, определяют методы государственной поддержки.
Муниципальные же программы предусматривают план действий органов местного самоуправления, привлечение внебюджетных ресурсов для переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, эффективное управление бюджетными и внебюджетными средствами, которые направлены на финансирование мероприятий. Они же определяют перечень жилых помещений, предназначенных для переселения граждан и т.д.
Одним из основных организационно-финансовых инструментов реализации приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» на территории города является целевая программа «Переселение граждан города Астрахани из ветхого и аварийного жилищного фонда на 2006-2010 годы» (Приложение 1).
В рамках данной Программы до 2010 года предполагается отселить 7,7 тысяч семей, для которых потребуется 381,8 тыс.кв.м. Объем ветхого и аварийного жилищного фонда, запланированного к ликвидации в рамках Программы, составляет 276 тыс.кв.м.
При решении поставленных градостроительных задач проектировщики сталкиваются с социально-экономическими проблемами развития отдельных территорий города (градостроительного комплекса, жилого района, микрорайона, квартала), обусловленными особенностями рыночной экономики.
Концептуальные основы социально-градостроительного развития территории предполагают решение экономических задач при соблюдении социальных гарантий и прав населения, проживающего на данной территории, пользующегося услугами учреждений, расположенных на данной территории.
Механизм реализации концепции социально-градостроительного развития территории базируется на функциональных и потребительских критериях и ориентирован главным образом на максимальное раскрытие градостроительного и экономического потенциала территории, его рациональное использование префектурой, в чьей собственности находится данная территория.
В границах округа может быть выделено несколько типов градостроительных комплексов, связанных, прежде всего с формированием общегородской программы, а также с развитием отдельных территориальных управлений. При этом в программе развития градостроительных комплексов могут быть выделены территории комплексной реконструкции отдельных узлов - площадей, многофункциональных общественных центров, главных магистралей и т.д.
Концептуальная модель оптимизации объемов воспроизводства ветхого и аварийного жилищного фонда
На данный момент в экономико-математическом моделировании воспроизводства жилищного фонда можно различить два сложившихся подхода. Первый — это балансовые модели, увязывающие потребные и наличные ресурсы. Второй — оптимальные модели, которые в свою очередь можно разбить на два класса: модели перспективного планирования (для различных временных интервалов); модели календарного планирования (организация текущего плана реконструкции).
Балансовые модели достаточно широко применяются в практике планирования деятельности городского жилищного хозяйства [14, 138]. В нашем случае они способны систематизировать показатели по зонам сноса ветхого и аварийного жилищного фонда и наличии ресурсов, выделяемых для его проведения, а также осуществить балансовую увязку различных моделей перспективного и календарного планирования. Постановка и реализация подобных задач в масштабах города, хотя и требует формирования больших баз данных, имеет большое значение для повышения эффективности использования средств направленных на развитие городских территорий.
Однако применение подобных моделей имело разовый характер, прежде всего, но причине трудностей информационного обеспечении модели, а затем в период перестройки отошло на второй план уже по причине отсутствия средств финансирования подобных мероприятий.
В отличие от балансовых моделей, оптимизационные модели управления финансовыми ресурсами по строительному комплексу предполагают поиск оптимального сочетания различных вариантов с точки зрения: минимизации распределения затрат и достижения максимального эффекта.
Заметим, что модель долгосрочного планирования позволяет получить агрегированную информацию, необходимую для разработки среднесрочного плана любого из этапов стратегии ведения инвестиционной деятельности. Вместе с тем, решение такой задачи неоднозначно по виду учета количества производственных ресурсов, участвующих в программе по переселению граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда.
Другой класс оптимальных моделей - модели календарного планирования в основном не получили большого распространения в сфере капитального строительства по причине их сложности. При этом возникают вопросы точности полученных решений и их соответствия отыскиваемому оптимуму. Такого типа модели разработаны для условий стабильной экономики и поэтому имеют достаточно длительные периоды планирования [15, 18, 21,71,91].
Экономическому планированию, направленному на разработку наилучших вариантов плана с учетом всех условий и ограничений, внутренне присущ оптимальный подход. Известны два типа постановок экономических задач оптимизации: минимизация затрат при заданном эффекте; максимизация эффекта при заданных затратах.
Недостатком первой постановки является слабая увязка с народнохозяйственным планированием, в качестве элемента которого следует рассматривать планирование сноса жилой застройки. Вторая постановка задачи не имеет указанных недостатков, так как позволяет распределить всегда ограниченные инвестиционные ресурсы, чтобы наилучшим образом удовлетворить потребности населения, при условии выполнения обязательных требований санитарно-гигиенического, технического и другого характера.
Экономико-математическая модель оптимизации, разработанная автором, направлена на максимизацию эффекта при заданных затратах (ограниченные объемы инвестиций по этапам планового периода).
При решении подобных задач в основу выбора оптимального решения закладывается критерий оптимальности. Выбор критерия представляет собой особо важную задачу, имеющую концептуальный характер, и обусловлена она тем, что критерий представляет собой показатель, обеспечивающий выбор наиболее предпочтительных альтернатив с учетом затрат и их вклада в достижение установленных целей. Общеизвестно, что при выборе критерия оптимальности частной задачи необходимо обеспечивать подчинение локального критерия глобальному. Однако до настоящего времени не найден бесспорный глобальный критерий оптимального решения совокупности градостроительных задач.
Представленная концептуальная модель позволяет учесть основные внешние факторы. Модель соответствует требованию выбора из всех возможных вариантов строительства новых объектов жилья необходимых для переселения граждан из ветхого и аварийного сектора жилищного комплекса такого варианта, который обеспечит максимальный эффект при заданных объемах инвестиций. Полученный оптимальный план решения поставленной задачи косвенно приводит к максимуму сносимых площадей ВАЖФ и минимизации риска инвестиционных вложений.
С учетом всего многообразия существующих схем финансирования жилищного строительства инвестор сам принимает решение о выборе схемы финансирования жилья. Следует отметить, что выбор источника финансирования всегда связан для инвестора с фактором неопределенности и риском.
